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6 U 6/09

Verkündet am 15.05.2009

In dem Rechtsstreit

hat der 6. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Oldenburg durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht ..., die Richterin am Landgericht ... und den Richter am Oberlandesgericht ... auf die mündliche Verhandlung vom 08.05.2009 für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung des Klägers gegen das am 10.12.2009 verkündete Urteil des Einzelrichters der 16. Zivilkammer des Landgerichts Oldenburg wird auf seine Kosten zurückgewiesen.

Die Kosten der Nebenintervention (beider Instanzen) hat der Nebenintervenient zu tragen.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Gründe:

I.

Der Kläger begehrt von der Beklagten die Rückerstattung der geleisteten Maklerprovision bzw. die Leistung von Schadensersatz.

Auf Vermittlung der Beklagten erwarb der Kläger von dem Streithelfer U... S... per notariellem Kaufvertrag vom 18.02.2004 das Grundstück ... in ... zum Preis von 200.000, € (Anlage K 3). In Ziffer 8 des Kaufvertrages ist festgehalten, dass der Kläger als Auftraggeber der Beklagten die Maklerprovision in Höhe von 6.000, € zu zahlen hat (und die Beklagte einen eigenen Zahlungsanspruch aus der Vereinbarung erwirbt).

In einem von der Beklagten zum Zwecke des Verkaufs erstellten Exposé, welches dem Kläger überreicht wurde, wird der verkaufte Bungalow im Einzelnen beschrieben (Anlage K 2 und Anlage B 1). Wegen der Beschreibung des Objekts wird auf das Exposé verwiesen.

Nach Abschluss des Kaufvertrages wurde an die Beklagte die vereinbarte Provision von 6.000, € durch die Ehefrau des Klägers, die ihr etwa zustehende Ansprüche dem Kläger übertragen hat, gezahlt.

Mit Schreiben vom 18.04.2007 (Anlage K 7) beanstandete die Stadt ... nach einer durchgeführten Ortsbesichtigung die Nutzung des Kellergeschosses zu Wohnzwecken und kündigte gegenüber dem Kläger ein bauaufsichtliches Einschreiten an. Tatsächlich ist die Nutzung der Räume zu Wohn und Aufenthaltszwecken unzulässig und nicht genehmigungsfähig.

Die Parteien streiten darüber, ob die in das Exposé übernommenen Objektangaben fehlerhaft sind, die Beklagte dies aufgrund eigener Sachkunde erkennen konnte bzw. sich ihr aufgrund der äußeren Umstände aufdrängen musste, und sie deshalb habe darauf hinweisen müssen, dass die beabsichtigte Nutzung zweifelhaft sei. Weiter besteht Uneinigkeit, ob die Beklagte Nachforschungen in Bezug auf die Nutzungsmöglichkeit des Souterrains sowie des Nebengebäudes zu Wohnzwecken habe anstellen bzw. notwendige weitere Informationen hinsichtlich der Legalität der Nutzung habe einholen müssen.

Im Übrigen wird wegen der Sachverhaltsdarstellung und der erstinstanzlich gestellten Anträge auf die tatsächlichen Feststellungen des Landgerichts in dem Tatbestand und den Entscheidungsgründen des angefochtenen Urteils Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Das Landgericht hat mit dem am 10.12.2008 verkündeten Urteil - nach Anhörung der Parteien sowie nach Beweisaufnahme - die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, der Maklerlohn sei nicht gemäß § 654 BGB verwirkt. Die Beklagte sei berechtigt gewesen, die ihr übermittelten Informationen über das Objekt in das Exposé aufzunehmen. Sie hafte nicht für die Richtigkeit der ihr erteilten Informationen. Auch eine Prüfungspflicht der Beklagten lasse sich nach der durchgeführten Beweisaufnahme nicht annehmen. Hinsichtlich eines Schadensersatzanspruchs habe der Kläger einen Schadenseintritt nicht dargelegt. Wegen der Einzelheiten wird auf das angefochtene Urteil verwiesen.

Dagegen wendet sich der Kläger mit der Berufung.

Der Kläger rügt die Verletzung materiellen Rechts und wiederholt sein erstinstanzliches Vorbringen nebst Beweisantritten. Er ist der Ansicht, das Urteil des Landgerichts beruhe auf mehreren Rechtsverletzungen. Ferner habe das Landgericht den Umfang der Maklerhaftung verkannt. Dazu behauptet er, die vorgefundene Nutzung habe für die Beklagte Anlass zur Überprüfung gegeben, jedenfalls habe die Beklagte offen legen müssen, dass ihr die Zulässigkeit der Wohnnutzung unbekannt sei. Ferner ist er der Auffassung, die Beklagte habe auf ihre Unkenntnis von der bauordnungsrechtlichen Zulässigkeit der Nutzung hinweisen müssen. Dann habe er nämlich Anlass gehabt, selbst Erkundigungen einzuholen, die die Unzulässigkeit der vorgefundenen Nutzung ergeben hätten. Die Aussage der Zeugin H... biete keine ausreichende Grundlage, Gespräche über die Nutzungsmöglichkeiten nicht als beweisen anzusehen.

Der Kläger beantragt,

die Beklagte unter Aufhebung des Urteils des Landgerichts Oldenburg vom 10.12.2008 zu verurteilen, an ihn 6.000, € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 06.11.2007 nebst weiteren 285,25 € zu zahlen.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt das angefochtene Urteil und ist der Ansicht, das Landgericht sei nach der Beweisaufnahme zu dem zutreffenden Ergebnis gelangt. Sie verweist ebenfalls auf ihren erstinstanzlichen Vortrag.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien - insbesondere im Berufungsrechtzug - wird auf den Inhalt der vorgetragenen und gewechselten Schriftsätze verwiesen.

II.

Die Berufung des Klägers ist unbegründet.

Das Landgericht hat die Klage mit zutreffender Begründung abgewiesen.

Die tatsächlichen Feststellungen rechtfertigen keine abweichende Beurteilung, und auch Rechtsfehler sind nicht erkennbar.

I. Dem Kläger steht gegen die Beklagte ein Anspruch auf Rückzahlung der geleisteten Maklerprovision in Höhe von 6.000, € gemäß §§ 812 Abs. 1 Satz 1, 1. Alt., 654 BGB weder aus eigenem noch aus abgetretenem Recht zu.

Eine Verwirkung des Anspruchs auf Zahlung des Maklerlohnes in analoger Anwendung des § 654 BGB scheidet aus.

Es kann nicht festgestellt werden, dass die Beklagte eine schwerwiegende Treupflichtverletzung oder seine sonstige Pflichtverletzung begangen hat.

Die Beklagte als Maklerin stand zu dem Kläger (als ihrem Auftraggeber) als dessen Interessenvertreterin in einem besonderen Treueverhältnis, aus dem sich für sie bei der Erfüllung ihrer Aufgaben bestimmte Nebenpflichten ergaben. Eine sachgemäße Interessenwahrung gebietet regelmäßig, den Auftraggeber über alle dem Makler bekannten Umstände aufzuklären, die für die Entschließung des Auftraggebers von Bedeutung sein können und ihn vor Schaden bewahren können (vgl. BGH NJW-RR 2007, 711 ff - Urteil vom 18.01.1007, III ZR 146/06 in juris Rn 11. BGH NJW 2000, 3642 (3642) - Bd. I Bl. 145 f d.A.). Dabei hängt es von den Umständen des Einzelfalls ab, wie weit die den Makler treffende Unterrichtungspflicht zu ziehen ist. Der Makler verletzt etwa seine Pflichten, wenn er Eigenschaften des Objekts behauptet oder sonstige - eigene oder sich zu Eigen gemachte - Informationen über dieses erteilt, ohne sich die dafür erforderlichen Grundlagen verschafft zu haben. Steht ihm eine solche hinreichende Grundlage nicht zur Verfügung, muss er zumindest diesen Umstand offen legen (vgl. BGH NJW-RR 2007, 711 ff in juris Rn 12, BGH aaO). Die Erklärungen des Maklers müssen insgesamt so beschaffen sein, dass sie bei seinem Kunden keine unzutreffenden Vorstellungen vermitteln.

Gleichwohl hat der Bundesgerichtshof betont, dass der Makler die vom Veräußerer erhaltenen Informationen grundsätzlich ungeprüft weitergeben darf, soweit er die betreffenden Informationen -insbesondere, wenn er diese in einem eigenen Exposé über das Objekt herausstellt - mit der erforderlichen Sorgfalt eingeholt und sondiert hat. dazu gehört, dass er keine Angaben des Verkäufers in sein Exposé aufnimmt, die nach den in seinem Berufsstand vorauszusetzenden Kenntnissen ersichtlich als unrichtig, nicht plausibel oder sonst bedenklich einzustufen sind. Davon abgesehen schuldet der Makler jedoch seinem Auftraggeber grundsätzlich keine Ermittlungen, Erkundigungen oder Nachforschungen. insbesondere darf er im Allgemeinen auf die Richtigkeit der Angaben des Verkäufers vertrauen (vgl. BGH NJW-RR 2007, 711 ff in juris Rn 13. OLG Hamm - Urteil vom 06.02.2003, 18 U 68/02 in juris Rn 12).

Nach Maßgabe dieser vom BGH aufgestellten Grundsätze kann eine Pflichtverletzung nicht festgestellt werden.

Nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme steht nach der Bekundung des Zeugen S... fest, dass dieser die im Exposé enthaltenen Angaben an die Beklagte weitergeben hat. Sofern keine besonderen Umstände vorliegen, muss der Maklerkunde grundsätzlich davon ausgehen, dass die im Exposé enthaltenen Aussagen über das nachzuweisende oder zu vermittelnde Objekt nur Angaben der Verkäuferseite wiedergeben. Davon musste der Kläger auch bereits nach der im Exposé enthaltenen Formulierung "Für die Richtigkeit und Vollständigkeit der Angaben zu unserem Immobilienangebot wird trotz sorgfältiger Bearbeitung keine Gewähr übernommen" ohne weiteres ausgehen. Dabei kann dahinstehen, ob mit dieser Klausel eine wirksame Freizeichnung durch die Beklagte erfolgt ist. Jedenfalls kann dieser Klausel entnommen werden, dass eine ins Detail gehende Prüfung des Objekts nicht stattgefunden hat, insbesondere eine Aussage über einen mit dem öffentlichen Baurecht übereinstimmenden Zustand nicht getroffen ist. Zugleich ist damit zum Ausdruck gebracht, dass die Beklagte nicht eigenes Wissen, sondern lediglich Angaben des Verkäufers weitergibt, ohne sich diese zu Eigen zu machen. Das Exposé vermittelt gerade nicht den Eindruck, als seien die Angaben auch in rechtlicher Hinsicht geprüft.

In erster Linie ist es die alleinige, eigenverantwortliche Aufgabe des potentiellen Kaufinteressenten, sich selbst über die Möglichkeit der von ihm beabsichtigten Nutzung zu informieren und ggfls. Erkundigungen einzuziehen. Die vornehmlichste Aufgabe des Maklers besteht in der Vermittlung bzw. dem Nachweis des gesuchten bzw. angebotenen Objekts. Die Tätigkeit des Maklers verlangt nicht zugleich die Tätigkeit eines Sachverständigen. Soweit der Eigentümer/Nebenintervenient als Erbe keine ausreichenden Erkenntnisse vermitteln konnte, war dies dem Kläger - ebenso wie der Beklagten - ggfls. erkennbar und hätte deshalb den Kläger selbst zu Erkundigungen veranlassen müssen.

Die Beklagte hatte sich aber nicht bloß darauf beschränkt, die Angaben des Nebenintervenienten (Verkäufer) wiederzugeben, sondern selbst eine Besichtigung des zu vermittelnden Objekts durchgeführt, wie der Geschäftsführer in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat nochmals bekräftigt hat . Die sich ihr darbietenden tatsächlichen Verhältnisse - wie von deren Geschäftsführer anlässlich seiner Anhörung (von dem Kläger nicht in Abrede gestellt) angegeben - rechtfertigen nicht die Annahme, dass sich der Beklagten der baurechtswidrige Zustand aufdrängen musste. Die im Exposé enthaltenen Angaben geben allein den vorgefundenen, tatsächlichen Zustand wieder. sie treffen hingegen keine Aussage in Bezug auf eine bestimmte Nutzungsmöglichkeit und deren Übereinstimmung mit dem Baurecht. Nach den Angaben des Verkäufers und den bei der Besichtigung festgestellten tatsächlichen Verhältnisse durfte die Beklagte - mangels entgegenstehender Erkenntnisse - vielmehr davon ausgehen, dass eine Wohnnutzung erlaubt war. Der Geschäftsführer hat in dem Senatstermin zudem glaubhaft ausgeführt, er habe nach der Besichtigung keine Zweifel an einer Wohnnutzung gehabt.

Hinsichtlich des Nebengebäudes werden ebenfalls eine Zustandsbeschreibung und die konkrete Nutzung in dem Exposé wiedergegeben. Allerdings lässt sich den von der Beklagten vorgelegten Unterlagen - insbesondere der Flurkarte - entnehmen, dass das Nebengebäude auf der Grundstücksgrenze errichtet wurde. Allein aus diesem Faktum musste die Beklagte nicht auf einen baurechtswidrigen Zustand schließen oder sich ein solcher ihr aufdrängen. Vielmehr durfte die Beklagte durchaus annehmen, dass - etwa im Hinblick auf eine eingetragene Baulast - ein baurechtswidriger Zustand nicht vorlag. Tatsächlich wurde das Nebengebäude auch bewohnt. Es ist nichts dafür ersichtlich, dass sich der Beklagten ein etwaiges Genehmigungsproblem hätte aufdrängen müssen. Das wäre etwa dann der Fall, wenn der Beklagten die Genehmigungsunterlagen der Baubehörde bzw. die komplette Bauakte nebst Genehmigungsunterlagen - wofür es an Anhaltspunkten fehlt - durch den Verkäufer zugänglich gemacht worden sind, und die Beklagte daraus einen baurechtswidrigen Zustand erkennen konnte. Nur wenn die Beklagte durch Einsichtnahme in Unterlagen, die sie jedoch nicht von sich aus vornehmen musste, Zweifel hinsichtlich der Genehmigungsfähigkeit haben musste, hätte sie die ihr bekannten Tatsachen dem Kläger mittteilen müssen (vgl. OLG Hamm, aaO, in juris Rn 9). Ohne eine solche Kenntnis war die Beklagte - allein nach den Erkenntnissen anlässlich der Objektbesichtigung - zu rechtlichen Hinweisen nicht verpflichtet.

Im Übrigen gehört die Einhaltung von Grenzabständen zum Allgemeinwissen der Bürger, so dass auch dem Kläger ein etwa baurechtswidriger Zustand ohne weiteres erkennbar war und es schon deshalb seiner Aufklärung bzw. einer dahingehenden Information nicht bedurfte. Wenn er beabsichtigte, das Nebengebäude zu Wohnzwecken oder gewerblichen Zwecken zu nutzen, oblag es daher in erster Linie ihm, vor dem Kauf entsprechende Erkundigungen einzuziehen, ob die beabsichtigte Nutzung zulässig ist. Von einer bloßen faktischen Nutzung - ohne behördliche Erlaubnis - musste die Beklagte ebenfalls nicht ausgehen. Angesichts des erheblichen Kaufpreises wäre von dem Kläger gerade zu erwarten gewesen, dass er sich die entsprechenden behördlichen Genehmigungen zeigen lässt oder sich selbst beim Bauamt erkundigt.

Zutreffend hat das Landgericht auch darauf hingewiesen, dass zwischen den im Exposé enthaltenen Angaben des Verkäufers S... und dem tatsächlichen Zustand keine Diskrepanz besteht, wovon sich auch der Kläger bzw. dessen (damalige) Ehefrau überzeugen konnten. Der Kläger selbst hat nach den erfolgten Besichtigungen selbst keine Bedenken gehabt, dass die Angaben nicht zutreffend sein könnten.

Soweit der Kläger schließlich darauf abstellt, seine Kaufentscheidung sei maßgeblich durch die Bewohnbarkeit des Souterrains und die gewerbliche Benutzung des Nebengebäudes motiviert gewesen, ändert dies an der rechtlichen Beurteilung nichts. Insoweit kann auf die zutreffende "Beweiswürdigung" des Landgerichts, das eine Beweislastentscheidung getroffen hat, verwiesen werden. Rechtsfehler sind insoweit nicht erkennbar. Orientiert an den protokollierten Aussagen ist die Beweislastentscheidung des Landgerichts nicht zu beanstanden. Soweit der Kläger die Beurteilung als verfahrensfehlerhaft bewertet, versucht er lediglich in unzulässiger Weise, seine eigene Würdigung an die Stelle derjenigen des Landgerichts zu setzen.

II. Des Weiteren kann der Kläger von der Beklagten keinen Schadensersatz gemäß § 280 BGB verlangen. Bereits das Vorliegen einer Pflichtverletzung ist zweifelhaft, was aber offen bleiben kann. Das Landgericht hat in der mündlichen Verhandlung vom 09.07.2008 den Kläger darauf hingewiesen, dass ein Schaden nicht ersichtlich sei. Darauf hat der Kläger in keinster Weise reagiert. Auch den nochmals im Urteil enthaltenen Hinweis, es fehle an einer Darlegung zum Schadens eintritt, hat der Kläger nicht aufgenommen und damit ungenutzt gelassen.

III. Aus den erfolgten Darlegungen erschließt sich ohne weiteres, dass der Zinsanspruch aus §§ 286, 288 Abs. 2 BGB ebenfalls unbegründet ist.

Die prozessualen Nebenentscheidungen ergeben sich aus §§ 97 Abs. 1, 101, 708 Nr. 10, 711 Satz 1, 713 ZPO i. V. m. § 26 Nr. 8 EGZPO.

Da das angefochtene Urteil über die Kosten der Nebenintervention nicht befunden hat, hat der Senat die Kostenentscheidung nachgeholt.

Ende der Entscheidung