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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Rostock
Urteil verkündet am 03.02.2003
Aktenzeichen: 3 U 116/02
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 313 n.F.
BGB § 536 n.F.
Die einem gewerblichen Mietvertrag über Mieträume in einem Einkaufszentrum vorgestellte Präambel ist auch dann nicht Vertragsinhalt, wenn sie das Umfeld des Mietobjekts sowie die vorgesehenen anderen Vermietungen beschreibt. Demgemäß sichert der Vermieter mit der Präambel keine Eigenschaften des Mietobjekts zu; auch stellt die Präambel nicht die Geschäftsgrundlage des Vertrages dar.
Oberlandesgericht Rostock IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

3 U 116/02

verkündet am: 03.02.2003

In dem Rechtsstreit

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Rostock durch

den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht, den Richter am Oberlandesgericht und den Richter am Amtsgericht

aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 13.01.2003

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Stralsund vom 02.05.2002, Az.: 5 O 354/01, in Ziffer 1. und 2. teilweise abgeändert und unter Zurückweisung der weitergehenden Berufung wie folgt neu gefasst:

1. Die Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin 95.697,27 € nebst Zinsen in Höhe von 2 Prozentpunkten über dem Diskontsatz der Deutschen Bundesbank aus 1.063,47 € seit dem 08.10.1999, aus weiteren 1.677,04 € seit dem 08.11.1999, aus weiteren 1.677,04 € seit dem 08.12.1999, aus weiteren 1.278,23 € seit dem 11.01.2000, aus jeweils weiteren 1.099,28 € seit dem 08.02.2000, 08.03.2000 und 10.04.2000 sowie Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils weiteren 1.099,28 € seit dem 08.05.2000, 08.06.2000, 01.07.2000 und 08.08.2000, aus jeweils weiteren 6.263,33 € seit dem 08.09.2000, 09.10.2000, 09.11.2000 und 08.12.2000, aus jeweils weiteren 8.179,03 € seit dem 09.01.2001 und seit dem 08.02.2001 und aus jeweils weiteren 8.179,03 € seit dem 08.03.2001, 10.04.2001, 10.05.2001, 11.06.2001 und 09.07.2001 zu zahlen.

2. Die Beklagte wird verurteilt an die Klägerin weitere 3.834,69 € zu bezahlen, Zug um Zug gegen Erteilung der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1999 und 2000 hinsichtlich der von der Beklagten zum Betrieb einer Spielbank angemieteten Räume im Erd- und Obergeschoss des Hanse-Centers in S.

3. Im übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Die Kosten der Berufung einschließlich der Nebenintervention trägt die Beklagte.

III. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Beklagte kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung i.H.v. 110 % des zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

IV. Die Revision wird zugelassen.

V. Streitwert der Berufung: bis 110.000,00 €

Tatbestand:

Die Klägerin fordert als Zwangsverwalterin des Hanse-Centers in S. rückständige Miete.

Am 08./09.10.1998 schlossen die damalige Vermieterin (eine GbR) sowie die Beklagte als Mieterin einen Mietvertrag über Flächen im Hanse-Center S. für den Betrieb einer staatlich konzessionierten Spielbank. In der Präambel des Vertrages heißt es:

"Die Vermieterin erstellt ein regionales Objekt für Handel und Dienstleistung, dass "Hanse-Center" in 18437 S., auf dem Grundstück Triebseer Damm, Ecke Bahnhofstraße, derzeit leeres Grundstück.

Das Objekt wird eine Gesamtfläche von ca. 28.000 m² haben, wovon im Erdgeschoss und im ersten Obergeschoss jeweils 5.600 m² von Einzelhandel und Entertainment gemischt genutzt werden. Im Erdgeschoss werden folgende Firmen vertreten sein:

REWE Verbrauchermarkt, Schlecker Drogeriemarkt, Gauselmann Spielotheken AG., Europcar Autovermietung, Rügen Zierpflanzen, Atrium Apotheken, Bistro Ehrich, Strela-Back, Rotex Schuh-Schlüsseldienst und Bank Giro Tel.

Weiterhin wird ein IC Hotel mit 115 Zimmern auf einer Fläche von ca. 5.700 m² auf insgesamt vier Etagen betrieben. Im ersten Obergeschoss wird ein Entertainment-Center entstehen mit einer Brunswick Bowlingbahn, einem Cafe der Firma Strela-Back, einer Erlebnisgastronomie der Stralsunder Brauerei und einem Spezialtätenrestaurant.

Zum Objekt gehört auch ein eigenes Parkhaus mit 345 Parkplätzen, welches durch die Firma IHS Berlin betrieben wird."

Das Mietverhältnis begann am 01.09.1999 und wurde für die Dauer von zehn Jahren abgeschlossen. Als monatliche Miete vereinbarten die Parteien einen Betrag i.H.v. DM 22.500,00 sowie Neben- und Heizkostenvorauszahlungen i.H.v. DM 3.000,00, d.h. insgesamt DM 25.500,00. Die Miete war monatlich im voraus, spätestens am 5. Tag des Monats zu zahlen.

Der Vertrag enthält u.a. folgende weitere Regelungen:

"§ 9 Gewährleistung

...

9.3 Das Recht zur Minderung des Mietzinses gemäß § 537 Abs. 1 BGB ist von einer vorherigen Feststellung durch einen von der IHK zu benennenden öffentlich-bestellten und vereidigten Sachverständigen abhängig, es sei denn, die Vermieterin stimmt der geltend gemachten Minderung zu."

...

§ 16 Sonstiges

16.1. Die beigefügte Hausordnung ist Bestandteil dieses Vertrages (Anlage 6).

...

16.5. Dem Vermieter ist während der Mietzeit nicht gestattet, in dem in der Präambel genannten Objekt (Hansecenter) Sexshop's oder andere Mieter zuzulassen, die ein negatives Image aufweisen."

Unter Ziffer 8. der als Anlage 5 zum Mietvertrag Vertragsbestandteil gewordenen Hausordnung ist folgendes geregelt:

"Management

Für alle das Mietverhältnis und den Objektbetrieb betreffende Fragen ist das von dem Vermieter beauftragte Management zuständig."

In der Anlage 1 zum Mietvertrag, allgemeine Baubeschreibung, heißt es u.a.:

"Lüftung

- Be- und Entlüftung erfolgt unter Beachtung der einschlägigen DIN-Norm, Kühlung erfolgt, soweit erforderlich, über geeignete Systeme (Splitgeräte) ..."

In der ebenfalls als Anlage 1 zum Mietvertrag überschriebenen Baubeschreibung zum Innenausbau der Spielbank heißt es unter Ziffer "18. Lüftung":

"Dezentraler Einbau von Kühlung-/Splitgeräte für die Luftbefeuchtung durch den Mieter, Lüftungsgitter Drallauslässe, farbliche Abstimmung mit Mieter oder deren Architekten."

In einer Ortsbegehung am 04.03.1999, an der auch der Geschäftsführer der Beklagten teilnahm, verzichtete diese aufgrund der entstehenden Kosten auf den Einbau einer zur Kühlung geeigneten Lüftungsanlage.

In einem Schreiben der Vermieterin an die Beklagte vom 30.09.1999 (Bl. 166 d.A.) teilt diese u.a. mit:

"Mit der Firma BRG-Betreiber- und Dienstleister des Centers des Parkhauses, ist vereinbart worden, dass ab 01.10.1999 sämtliche Serviceleistungen wie Reinigung, Hausmeister, Objektschutz etc. beginnen."

Der Beklagten wurden nach den Vertragsverhandlungen Exposés übersandt, deren Inhalt dem der Präambel des Vertrages entspricht.

Am 04./30.04.2000 schloss die Beklagte mit der Vermieterin einen weiteren Mietvertrag über Mietflächen für einen Gastronomiebetrieb (Bistro). In der Vorbemerkung heißt es u.a.:

"Das Raumprogramm sowie die angestrebte Mietstruktur ist nicht Vertragsgrundlage dieses Mietvertrages und stellt keine zugesicherte Eigenschaft für die vermietete Fläche dar."

Mietbeginn war der Tag der voraussichtlichen Übergabe am 01.05.2000, der Vertrag wurde auf zehn Jahre abgeschlossen. Die Parteien vereinbarten eine monatliche Miete i. H. v. DM 5.000,00 und monatliche Neben- und Heizkostenvorauszahlungen i. H. v. DM 800,00 jeweils zzgl. Mehrwertsteuer, d.h. insgesamt DM 6.728,00. Die Miete war monatlich im Voraus, spätestens am 3. Werktag des Monats zu zahlen.

In einer Besprechung am 09.05.2000 im Zusammenhang mit dem vorgenannten Mietvertrag erklärte ein Vertreter der Vermieterin, dass diese auf ihr Vermieterpfandrecht verzichten würde. Die damaligen Bevollmächtigten der Vermieterin bestätigten dies in einem Schreiben vom 19.05.2000, gerichtet an die Bevollmächtigten einer Firma Music World, mit der Einschränkung, dass der Verkaufserlös an die Vermieterin überwiesen werde.

Weil das Hanse-Center zum 01.09.1999 noch nicht fertiggestellt war, besprachen die Vertragsparteien eine Mietminderung für den Zeitraum bis einschließlich Dezember 1999. Während die Klägerin eine Einigung auf eine konkrete Minderungshöhe behauptet, bestreitet die Beklagte eine solche Einigung.

Die Beklagte, die Minderung wegen Mängeln des Mietobjekts einwandte, holte im Einvernehmen mit der Vermieterin ein Gutachten des bei der IHK registrierten Sachverständigen Margulies ein, das dieser am 05.11.1999 vorlegte. Da die Vermieterin bzw. die Klägerin die Nebenkosten nicht abgerechnet hatte, forderte die Beklagte sie mit Schreiben vom 10.03.2001 zur Abrechnung auf und kündigte die Geltendmachung eines Zurückbehaltungsrechtes ab dem 01.03.2001 an.

Die Klägerin fordert für die Spielbank Miete für den Zeitraum bis einschließlich Juli 2001 und berechnet den Rückstand unter Berücksichtigung unstreitiger Zahlungen der Beklagten wie folgt:

     
ZeitraumSollIstDifferenz
Oktober 1999DM 15.080,00DM 13.000,00DM 2.080,00
November bis Dezember 1999je DM 23.780,00 DM je 20.500,00 DMoffen je 3.280,00 (gesamt: DM 6.560,00)
Januar 2000DM 25.500,00 DM23.000,00 DM 2.500,00
Februar 2000 bis August 2000je DM 25.500,00je DM 23.350,00offen je DM 2.250,00 (gesamt: DM 15.750,00)
September 2000 bis Dezember 2000je DM 25.500,00je DM 13.250,00offen je DM 12.250,00 (gesamt: DM 49.000,00)
Januar/Februar 2001je DM 25.500,00je DM 13.250,00offen je DM 12.250,00 (gesamt: DM 24.500,00)
März bis Juli 2001je DM 25.500,00je DM 11.750,00offen je DM 13.750,00 (gesamt: DM 68.750,00)
   gesamt: DM 169.140,00

Für das Bistro zahlte die Beklagte die Miete zunächst in vollem Umfang und seit Januar 2001 i.H.v. DM 2.981,20. Die Differenz im Umfang von DM 3.746,80 x 7 Monate = DM 26.227,60 ist ebenfalls Gegenstand der Klage. Die Beklagte hatte mit Schreiben vom 10.01.2001 eine Minderung der Miete für das Bistro mit Wirkung ab dem 01.02.2001 um 50% angekündigt.

Die Klägerin beantragte,

die Beklagte zu verurteilen, an die Klägerin 99.889,87 € nebst Zinsen in Höhe von 2% über dem Diskontsatz der deutschen Bundesbank aus 2.080,00 DM seit dem 08.10.1999, aus weiteren 3.280,00 DM seit dem 08.11.1999, aus weiteren 3.280,00 DM seit dem 08.12.1999, aus weiteren 2.500,00 DM seit dem 11.01.2000, aus jeweils weiteren 2.250,00 DM seit dem 08.02.2000, 08.03.2000 und 10.04.2000,sowie 5% Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz aus jeweils weiteren 2.250,00 DM seit dem 08.05.2000, 08.06.2000, 01.07.2000 und 08.08.2000, aus jeweils weiteren 12.250,00 DM seit dem 08.09.2000, 09.10.2000, 09.11.2000 und 08.12.2000, aus jeweils weiteren 15.996,80 DM seit dem 09.01.2001 und seit dem 08.02.2001 und aus jeweils weiteren 17.496,80 DM seit dem 08.03.2001, 10.04.2001, 10.05.2001, 11.06.2001 und 09.07.2001 zu zahlen.

Die Beklagte beantragte,

die Klage abzuweisen.

Sie vertrat die Auffassung, die Präambel im Mietvertrag für die Spielbank sei Vertragsgrundlage, die Klägerin habe mit ihr die Ansiedlung der dort genannten Firmen zugesichert. Die Präambel sei auf ausdrücklichen Wunsch des Geschäftsführers der Beklagten in den Vertrag mitaufgenommen worden. Zahlreiche der in der Präambel genannten Firmen (Mexikanisches Spezialitätenrestaurant, Lebensmittelmarkt [REWE], Strela-Back, Kartoffelhaus, Apotheke, Autovermietung) seien im Center nicht ansässig. Weitere Unternehmen (Fleischerei, Schlüsseldienst, Schmuckladen, Diskothek, Spielothek) hätten die Mieträume aufgegeben. Das IC-Hotel werde erst ab April 2000 und die Bowlingbahn erst ab August 2000 betrieben. Durch die (unstreitige) Vermietung von Büroflächen an die Firma Telegate habe die Vermieterin gegen die Regelung in § 16 Ziffer 5 des Mietvertrages verstoßen, weil die Vermietung reiner Büroflächen eine falsche Entwicklung des Hanse-Centers darstelle. In den Monaten September 2000 bis Dezember 2000 habe sie, die Beklagte, im Vergleich zum Vorjahr einen Besucherrückgang von ca. einem Viertel, Einbußen an Eintrittsgeldern von ca. 40% und bei den Roulettetischen von ca. 42% hinnehmen müssen.

Das Mietobjekt sei in vielfacher Hinsicht mangelhaft. Die Fenster der Spielhalle könnten nur mittels massiver mechanischer Eingriffe geöffnet werden. Es fehlten Feuerschutzmechaniken an den Fenstern. Eine Postverteilungsanlage existiere nicht. Gleiches gelte für eine Gegensprechanlage und eine Kameraüberwachungsanlage. Letztere habe sie, die Beklagte, nachträglich selbst eingebaut. Weiter behauptete die Beklagte, die Lüftungsanlage sei mangelhaft, weil in der Spielbank Zugerscheinungen auftreten würden, eine Veränderung des Luftstroms nicht möglich sei und Geruchsbelästigungen durch Küchengerüche seit Aufnahme des Hotelbetriebes auftreten würden (letzteres unstreitig). Mangelhaft sei auch, dass - unstreitig - die Zuluft über ein Bitumendach angesaugt werde, welches sich bei starker Sonneneinstrahlung sehr erhitze, sodass hierdurch die Zuluft mit hohen Temperaturen in die Spielbank geleitet werden würde. Die Beklagte meinte in diesem Zusammenhang auch, dass der Sachverständige die Art des Luftansaugens in seinem Gutachten übersehen habe. Im Stromnetz würden unkontrollierbare Spannungsschwankungen auftreten, die dazu geführt hätten, dass sie ihre elektrischen Geräte und Automaten mit elektrischen Puffern habe aufrüsten müssen. Außerdem hätten diese Spannungsschwankungen zu einem hohen Verbrauch von Leuchtstoffmitteln geführt.

Ein Wegeleitsystem existiere nicht. Der Ein- und Ausgang zur Bahnhofsstraße würden verkommen. Die Fassade sei aufgrund einer konzeptionslosen und chaotischen Beschilderung unansehnlich. Die angedachten Grünflächen seien unansehnlich bzw. nicht ausgestattet. Durch fehlende Schaufensterflächen, Baumaterialen im Foyer, wild aufgestellte Schilder, einen vorgebauten Fahrradständer und einem Buswartehäuschen würden Besucher abgeschreckt. Die Scheiben des Centers seien bisher nicht von außen geputzt worden. Zu besonderen Feiertagen (Weihnachten, Ostern) erfolge keine besondere Dekoration des Centers. Eine regionale oder überregionale Werbung finde nicht statt. Am 14.12.2000, 13.06.2001, 14.06.2001, 08.07.2001 und 14.07.2001 habe sich die Notbeleuchtung eingeschaltet und ununterbrochen gebrannt; das grelle Licht habe der Atmosphäre in der Spielbank entgegengestanden. Ein Hausmeister bzw. ein Reparaturservice sei nicht rund um die Uhr verfügbar.

Besucher der in dem Gebäude zunächst befindlichen Diskothek hätten Gäste der Spielbank angepöbelt und belästigt. Diskothekenbesucher hätten im Eingangsbereich der Spielbank gesessen und deren Toiletten benutzt. Auf dieser seien auch Drogenbestecke gefunden worden. Der beim Betrieb der Diskothek erzeugte Nebel habe mehrmals Feueralarm im Gebäude ausgelöst, in dessen Folge die Gäste der Spielbank auf Anweisung der Feuerwehr das Gebäude räumen mussten. Dies habe sich erst nach Räumung der Diskothek geändert.

Am 24.02.2001 sei grundlos die Sprenkleranlage ausgelöst worden. Da das Center mit einem einheitlichen Schließsystem ausgerüstet sei, sei aufgrund der Weitergabe der Schlüsselkarte an Dritte eine Gefährdung der Sicherheit der Spielbank zu befürchten. Das Parkhaus werde nicht bewacht.

Das kumulative Zusammenwirken vieler Einzelmängel, so fasst die Beklagte ihre Beanstandungen zusammen, führe zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit. In diesem Zusammenhang hätten sich die Vertragsparteien mündlich auf eine Minderung der Nettomiete ab Januar 2000 um 10% geeinigt. Hierbei sei eine mögliche Minderung wegen der mangelhaften Lüftungsanlage nicht berücksichtigt. Unabhängig von der Minderung habe die Beklagte wegen Wegfalls der Geschäftsgrundlage Anspruch auf eine Vertragsanpassung.

Die Beklagte meinte weiter, die Klägerin schulde die Vorlage einer Vermieterpfandverzichtserklärung hinsichtlich des Inventars des Bistros. Die Nichtvorlage berechtige sie zur teilweisen Einbehaltung der Miete für das Bistro.

Die Klägerin erwiderte, die Beklagte habe keine konkreten Fehler der Mietsache behauptet und im Übrigen die vertraglichen Minderungsvoraussetzungen nicht berücksichtigt. Die Umsatzeinbußen der Beklagten seien auf deren Unternehmensrisiko zurückzuführen. Sie, die Klägerin, bzw. die Vermieterin sei für die Durchführung eines Centermanagements oder dem nach außen hin wirkenden Eindruck des Centers nicht verantwortlich. Außer den vertraglichen Regelungen seien keine Zusicherungen, insbesondere nicht mit der Präambel, gemacht worden. Den Einsatz eines Sicherheitsdienstes, der im Übrigen tatsächlich durchgeführt worden sei, habe sie nicht geschuldet. Soweit es zu dem Einschalten der Notbeleuchtung gekommen sei, liege die Ursache hierfür nicht an einer mangelhaften Wartung bzw. in der Sphäre der Vermieterin.

Das Landgericht gab der Klage im Wesentlichen statt und verurteilte die Beklagte zur Zahlung von DM 96.055,18 € sowie von 3.843,46 €, Zug um Zug gegen Erteilung der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1999 und 2000. Zur Begründung führt es aus, eine Minderung wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft komme nicht in Betracht. Die Angaben in der Präambel des Mietvertrages stellen keine Zusicherung von Eigenschaften dar. Gleiches gelte für etwaige der Beklagten überreichten Exposés. Die das Hanse-Center betreffenden Umstände würden die Beklagte ebenfalls nicht zur Mietminderung berechtigen, weil es sich um Umstände handele, die die Eignung der Mietsache nur mittelbar berühren würden. Wegen der bis Ende Dezember 1999 nicht vollständigen Fertigstellung des Objekts könne die Beklagte keine über die von der Vermieterseite vorgenommene Reduzierung des Mietzinses hinausgehende Mietminderung geltend machen, weil sie nicht substantiiert dargelegt habe, dass störende Arbeiten in einem Umfang vorgelegen hätten, die eine höhere Mietminderung rechtfertigten. Das vom Sachverständigen Lieger vorgelegte Gutachten verhalte sich insoweit nur allgemein. Wegen den fehlenden Feuerschutzmechanismen an den Fenstern, der angeblich im Stromnetz auftretenden unkontrollierbaren Spannungsschwankungen, der eingeschalteten Notbeleuchtung und des aufgrund der in der Diskothek verwendeten Nebelerzeugers grundlos ausgelösten Feueralarms sowie des zum Teil in die Spielbank eingedrungenen Nebels aus der Diskothek bestehe gemäß § 9 Ziffer 3 des Mietvertrages mangels entsprechender gutachterlicher Feststellungen kein Minderungsrecht. Einen Mangel an der Belüftungsanlage habe der Gutachter Margulies nicht bestätigt. Soweit dieser allerdings an einem Spieltisch unzulässig hohe Zugerscheinungen festgestellt habe, habe die Beklagte weder vorgetragen noch sei es ersichtlich, inwieweit dieser Mangel zu einer Beeinträchtigung des Spielbankbetriebes geführt habe. Weiter führt das Gericht aus, eine Einigung über die von der Vermieterin vorgenommene Reduzierung des Mietzinses für Oktober bis Dezember 1999 hinaus liege nicht vor. Aus den vorgerichtlichen Erklärungen ergebe sich keine einvernehmlich vereinbarte konkrete Mietminderung. Auch könne eine konkludente Zustimmung der Vermieterin zur von der Beklagten angekündigten und vorgenommenen Mietminderung nicht hergeleitet werden. Im Übrigen lägen die Voraussetzungen einer Verwirkung nicht vor. Das Landgericht führt weiter aus, eine Mietminderung für das Bistro sei ungerechtfertigt, weil die nichterteilte Vermieterpfandrechtverzichtserklärung weder eine zugesicherte Eigenschaft noch einen Mangel darstelle. Schließlich kommt das Gericht zu dem Ergebnis, dass die Beklagte sich auch nicht auf den Wegfall der Geschäftsgrundlage wegen in der Präambel beschriebenen, aber nicht vorhandenen Eigenschaften des Hanse-Centers und der beabsichtigten, jedoch nicht realisierten Ansiedlung der genannten Geschäfte berufen könne, weil es sich insoweit um Erwartungen und Umstände handele, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich der Beklagten fallen sollten.

Letztlich stellt das Landgericht fest, dass der Beklagten wegen der einbehaltenen Hälfte der Nebenkostenvorauszahlungen gemäß § 273 BGB ein Zurückbehaltungsrecht bis zur Abrechnung vergangener Zeiträume zustehe.

Die Beklagte legte gegen das Urteil Berufung ein. Sie trägt zunächst folgenden - unstreitigen - Vermietungsstand des Hanse-Centers vor:

Im ersten Obergeschoss befinden sich die von der Telegate AG angemieteten Büroräume, eine Bowlingbahn sowie die Räume der Beklagten. Im Erdgeschoss betreiben folgende Mieter ihre Geschäfte: Schleckermarkt, IC-Hotel, Rügen Zierpflanzen, Vobis, Tabakbörse, Nagelstudio, Sonnenstudio, RENO, Boots & Braces sowie eine Spielhalle, die demnächst schließt. Die Beklagte kündigte die Mietverträge zum 30.06.2003.

Sie ist der Auffassung, das Landgericht habe zu Unrecht auf eine Differenzierung eines Mangels mit unmittelbarer Auswirkung und eines Mangels mit lediglich mittelbarer Auswirkung abgestellt. Auch habe das Landgericht zu Unrecht nicht das Fehlen der Geschäftsgrundlage berücksichtigt. Es lägen Mängel am Gesamtgebäude vor, welches in jeder Hinsicht unattraktiv sei. Zudem habe sich eine vielseitige Geschäfts- und Firmenansiedlung bis heute nicht realisiert. Die in der Präambel verankerte Geschäftsvielfalt bzw. das beabsichtigte Konzept der Vermieterin sei Vertrags- bzw. Geschäftsgrundlage geworden. Die Mietervielfalt sei nur durch den Vermieter steuerbar.

Weiter meint die Beklagte, die fehlende Berücksichtigung der Exposés überzeuge nicht, weil diese die Aussage in der Präambel bestätigen würden. Die Beklagte habe - unstreitig - gerade wegen der Anpreisungen und Darstellungen des Centers in den vorvertraglichen Gesprächen, die mit der Präambel in Vertrag und den Exposés übereinstimmen, die Räume angemietet. Ausschlaggebend sei die Darstellung als Shopping- und Entertainmentcenter mit publikums- und laufkundschaftsanziehender Geschäftsauslastung.

Die Beklagte erklärt außerdem, dass Eingestehen der Klägerin für die in der Präambel aufgeführten Verpflichtungen ergebe sich auch daraus, dass in dem zweiten Mietvertrag eine solche Präambel nicht enthalten sei. Die Klägerin erfülle ihre Pflichten im Übrigen auch deshalb nicht, weil das von ihr gemäß Punkt 8 der Hausordnung einzurichtende Center-Management - unstreitig - bis heute nicht existiere. Die großflächige Vermietung der Büros an die Firma Telegate AG verstoße gegen die Geschäftsgrundlage, weil eine solche Vermietung nicht publikumsorientiert sei. Die Klägerin habe die leerstehende Räume bequemlichkeitshalber an Firmen wie die Telegate vermietet. Im Übrigen nimmt die Beklagte wegen der Mietminderung auf den erstinstanzlichen Vortrag nebst der Beweisangebote, insbesondere auf den Schriftsatz vom 02.11.2001, Bezug.

Die Beklagte beantragt,

das am 02.05.2002 verkündete Urteil des Landgerichts Stralsund zum Az.: 5 O 354/01 aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie meint, die Präambel des Mietvertrages sei ohne Rechtserheblichkeit. Soweit die Beklagte auf den Umfang und die Zusammensetzung der Vermietungsstandes verweist, meint die Klägerin, könne ihr hieraus kein Nachteil erwachsen, weil sie selbst das Vermietungsrisiko trage. Die Vermietung an die Firma Telegate sei aus reinen Wirtschaftlichkeitsgründen erfolgt, denn die Klägerin sei selbst daran interessiert, den Einzelhandelsanteil so hoch wie möglich zu halten.

Letztlich erklärt die Klägerin, die Vorbemerkung im Mietvertrag für das Bistro habe lediglich der Klarstellung gedient, dass die Aussagen zum Raumprogramm und zur angestrebten Mieterstruktur keine zugesicherten Eigenschaften für die vermieten Flächen sein sollten.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige, insbesondere form- und fristgerecht eingelegte und begründete Berufung ist nur zu einem geringen Teil erfolgreich.

1.

Die Klägerin hat gemäß §§ 535 BGB i.V.m. 152 ZVG einen Anspruch auf Zahlung rückständiger Miete i.H.v. insgesamt DM 99.531,96 €, davon i.H.v. 3.834,69 € Zug um Zug gegen Erteilung der Nebenkostenabrechnungen für die Jahre 1999 und 2000.

a)

Die Mietrückstände sind, ausgehend von der vertraglich vereinbarten Miete und den von der Klägerin für die Monate Oktober bis Dezember 1999 zugestandenen Mietminderungen, unstreitig.

Allerdings ist die Klage i. H. v. 357,90 € (DM 700,00) unschlüssig.

Die Klägerin berechnet für die Spielbank den Mietrückstand für den Zeitraum Februar 2000 bis einschließlich August 2000 falsch. Ausgehend von einer geschuldeten Miete i. H. v. DM 25.500,00 und geleisteten Zahlungen i.H.v. DM 23.350,00 verbleibt ein monatlicher Rückstand i.H.v. DM 2.150,00. Die Klägerin legt ihrer Berechnung einen Differenzbetrag i. H. v. DM 2.250,00 zugrunde.

b)

Die fehlende Abrechnung der Nebenkosten hat keinen Einfluss auf das Ergebnis.

Die Beklagte machte für die Monate März bis einschließlich Juli 2001 ein Zurückbehaltungsrecht i.H.v. jeweils DM 1.500,00 gegenüber der Forderung auf Betriebskostenvorauszahlungen geltend. Das Landgericht entsprach dem und stellte die Berechtigung dieses Zurückbehaltungsrechtes fest.

Der auf Abweisung der gesamten Klage gerichtete Antrag führt daher nicht zu einer notwendigen Überprüfung dieses Teils des Urteils, welches die Beklagte insoweit auch nicht angreift.

Die Änderung des in Ziffer 2. des landgerichtlichen Tenors genannten Betrages zu Gunsten der Beklagten erfolgt zur Korrektur eines offensichtlichen Schreibfehlers. Auf Seite 22 des Urteils legte die Kammer dar, dass ein Zurückbehaltungsrecht i.H.v. 3.834,69 € (DM 7.500,00) berechtigt sei.

Die fehlenden Nebenkostenabrechnungen führen auch nicht zu einer Reduzierung der Mietforderungen für die davor liegenden Zeiträume, denn die zurückliegenden Nebenkostenvorauszahlungen sind nicht Gegenstand der Klage. Die Beklagte hat nach ihrem Vortrag die Nebenkostenvorauszahlungen geleistet. Die von der Klägerin geforderten Mietrückstände erfassen daher diese ursprünglich geschuldeten Nebenkostenvorauszahlungen nicht.

2.

Die für die Spielbank zu zahlende Miete ist nicht gemindert.

a)

Eine Vereinbarung, die über die von der Vermieterin zugestandene Minderung der Miete für die Monate Oktober bis Dezember 1999 hinausgeht, ist nicht festzustellen.

Das Landgericht stellte mit zutreffenden Gründen dar, dass eine solche Vereinbarung nicht getroffen wurde.

Die Beklagte greift das Urteil insoweit nicht an.

b)

Eine weitere, über die in den Monaten Oktober bis Dezember 1999 vorgenommenen Minderungen hinausgehende Minderung kann die Beklagte nicht einwenden.

Auch hierzu stellt das Landgericht zutreffend fest, dass der Vortrag der Beklagten (auch unter Berücksichtigung des eingereichten Gutachtens) eine weitergehende Minderung nicht rechtfertige. Dies gilt insbesondere für den Umstand, dass unstreitig die Bauarbeiten im gesamten Objekt bis Ende 1999 dauerten. Die von der Vermieterin zugestandene Minderung beträgt für den Monat Oktober 1999 ca. 46%, für die Folgemonate ca. 8% (jeweils berechnet auf die Nettomiete). Der Zuspruch einer höheren Minderung ist nicht möglich. Hierauf hat schon das Landgericht zutreffend hingewiesen, ohne dass die Beklagte ihren Vortrag in der Berufungsinstanz erweiterte bzw. diese Feststellungen überhaupt angriff. c)

Die - weitgehend unstreitig - von der Beklagten vorgetragenen Tatsachen zum Zustand des Hanse-Centers rechtfertigen ebenfalls keine Minderung.

aa)

Die qualitativen und quantitativen Abweichungen des Vermietungsstandes von dem in der Präambel des Mietvertrages aufgeführten Mietermix stellen keinen Fehler gemäß § 537 Abs. 1 BGB a.F. dar.

Unter einem Mangel im Sinne der vorgenannten Norm ist die für den Mieter nachteilige Abweichung des tatsächlichen Zustandes der Mietsache von dem vertraglich geschuldeten Zustand zu verstehen, wobei tatsächliche Umstände als auch rechtliche Verhältnisse in Bezug auf die Mietsache als Fehler in Betracht kommen können. Erforderlich ist allerdings, um Ausuferungen des Fehlerbegriffs zu vermeiden, stets eine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit bzw. eine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache, wohingegen Umstände, die die Eignung der Mietsache zum vertragsgemäßen Gebrauch nicht unmittelbar berühren, nicht als Mängel zu qualifizieren sind (BGH, NJW 2000, 1714; BGH, NJW-RR 2000,1535).

Übereinstimmend mit dem Landgericht ist festzustellen, dass die fehlende Vollvermietung bzw. die nicht vollständige Anmietung von Geschäftsräumen durch die in der Präambel des Mietvertrages aufgeführten Firmen keinen Fehler darstellt. Beide Sachverhalte stellen keine unmittelbare Beeinträchtigung der Tauglichkeit der gemieteten Räume zu dem vertraglich vereinbarten Zweck als Gewerbeflächen für eine Spielbank dar. Der Umfang der Vermietung des Hanse-Centers sowie die Zusammensetzung der Mieter betrifft nicht die Gebrauchstauglichkeit des Mietobjektes, sondern das allgemeine unternehmerische Verwendungs- und Gewinnerzielungsrisiko, das grundsätzlich bei dem Mieter und nicht bei dem Vermieter liegt (BGH a.a.O.).

bb)

Aus den vorgenannten Gründen scheidet auch die Vermietung von Gewerbeflächen an die Firma Telegate AG von vornherein als Fehler aus.

Auch hier liegt keine unmittelbare Einwirkung auf die Gebrauchstauglichkeit der Mietsache vor.

cc)

Das fehlende Center-Management erfüllt die Voraussetzungen einer Minderung ebenfalls nicht.

Mangels unmittelbarer Einwirkungen auf die Gebrauchstauglichkeit der von der Beklagten gemieteten Spielbankräume kann auch diese Tatsache keinen Fehler darstellen.

Im Übrigen schuldete die Vermieterin entgegen der Auffassung der Beklagten nicht die Organisation und Tätigkeit eines Center-Management. Ziffer 8 der Hausordnung statuiert insoweit keine Verpflichtung, sondern regelt nur bestimmte Zuständigkeiten.

dd)

Keine Einschränkung der Gebrauchstauglichkeit begründen weiterhin folgende Tatsachen:

Wegeleitsystem, zusehendes Verkommen des Ein- und Ausganges der Bahnhofstraße, unansehnliche Fassade, keine Postverteilungsanlage, keine Gegensprechanlage, Zustand der Grünflächen, fehlende Dekoration zu bestimmten Feiertagen, keine Werbung, einheitliches Schließsystem, unbewachtes Parkhaus.

Bei den vorgenannten Tatsachen fehlt es teilweise bereits an dem Merkmal einer Abweichung vom vertraglich geschuldeten Zustand. Dies betrifft die Postverteileranlage, die Gegensprechanlage, die Dekoration zu bestimmten Feiertagen, Werbung und ein bewachtes Parkhaus.

Soweit die Beklagte ein einheitliches Schließsystem als Mangel rügt, legt sie nicht dar, dass das tatsächlich vorhandene Schließsystem von dem vertraglich geschuldeten abweicht. Unerheblich wäre die tatsächliche Untauglichkeit des vorhandenen Schließsystem für den Betrieb einer Spielbank. In § 2 Ziffer 3 des Mietvertrages vereinbarten die Parteien, dass "die Schaffung eventueller erforderlicher persönlicher oder betrieblicher Voraussetzungen (...) Sache der Mieterin (ist)." Wegen der übrigen gerügten Umstände, die insbesondere den inneren und äußeren Zustand des Hanse-Centers betreffen, fehlt es wiederum am Merkmal der Unmittelbarkeit.

ee)

Der Zustand der Belüftungsanlage führt nicht zu einer Minderung.

Die für eine wirksame Minderung notwendigen, in § 9.3 des Vertrages geregelten Voraussetzungen liegen nicht vor. Danach ist ein Recht zur Minderung von einer vorherigen Feststellung durch einen von der IHK zu benennenden öffentlich-bestellten vereidigten Sachverständigen abhängig. Dies bedeutet, dass ein die Gebrauchstauglichkeit mindernder Mangel gutachterlich bestätigt sein muss. Hieran fehlt es vorliegend. Der Sachverständige Margulies stellte mit Ausnahme von Zuglufterscheinungen an einem der Spieltische keine Mängel an der Lüftungsanlage fest. Die Interpretation des Gutachtens durch die Beklagte ist insoweit nicht nachvollziehbar. Soweit diese meint, der Sachverständige sei z.B. nicht auf das Problem des Ansaugens erwärmter Luft eingegangen, entspricht dies nicht der Tatsachen. In einem an die Prozessbevollmächtigten der Beklagten gerichteten Ergänzungsschreiben vom 28.01.2000 (Bl. 146 d. A.) heißt es hierzu, dass die Außenluft auf der Südseite des Gebäudes 3 m über Terrain angesaugt werde. In dieser Höhe könne davon ausgegangen werden, dass die Erwärmung der Luft durch die aufgeheizte Dachoberfläche ebenso wie die Himmelsrichtung nur eine untergeordnete Rolle spiele.

Auch die in diesem Zusammenhang von der Beklagten gerügten in den Sommermonaten aufgetretenen hohen Innentemperaturen stellen keinen Mangel dar. Ausweislich Ziffer 18 der als Anlage 1 Bestandteil des Mietvertrages gewordenen Baubeschreibung zum Innenausbau der Spielbank sollte ein Einbau von Kühlungsgeräten durch die Beklagte erfolgen.

Wegen der vom Sachverständigen festgestellten zu hohen Zugerscheinungen an einem der Spieltische scheidet ein Minderungsanspruch aus, weil es sich hierbei lediglich um einen unerheblichen Mangel handelt. Das Landgericht stellt hierzu zutreffend fest, dass die Beklagte zu einer konkreten Beeinträchtigung des Spielbankbetriebes nicht vorträgt. Diese greift das Urteil insoweit auch nicht an.

Die Ausführungen der Beklagten mit der Berufung, insbesondere die lediglich pauschale Bezugnahme auf ihr Minderungsvorbringen in der ersten Instanz, führt nicht zur Notwendigkeit der Einholung eines weiteren, von der Beklagten erstinstanzlich als Beweis angeboten Sachverständigengutachtens.

Letztlich fehlt es auch an der Voraussetzung einer Zustimmung der Vermieterin zur Minderung. Für eine konkludente Zustimmung gibt es keine Anhaltspunkte.

ff)

Die Voraussetzungen einer Minderung wegen der behaupteten Stromschwankungen liegen nicht vor.

Dieser von der Beklagten gerügte Mangel ist streitig. Eine Feststellung des Mangels durch einen Sachverständigen entsprechend § 9 Ziffer 3 des Mietvertrages liegt nicht vor.

Eine gerichtliche Beweisaufnahme ist nicht durchzuführen. Die Parteien hatten für das Recht zur Minderung konkret vereinbart, dass ein Sachverständiger den Mangel feststellt. Die Beklagte unterließ es bisher, einen solchen Sachverständigen zu beauftragen. Sie hätte sich um ein Gutachten bemühen können und müssen.

gg)

Auch die mehrfache Einschaltung der Notbeleuchtung rechtfertigt keine Minderung.

Abweichend von der Auffassung der Klägerin und des Landgerichts ist hier jedoch festzustellen, dass die Einholung eines Sachverständigengutachtens nicht notwendig war, weil die Tatsache selbst unstreitig ist. Eine Sachverständigenfeststellung macht nur bei streitigen Mängeln Sinn.

Ein Minderungsanspruch scheitert hier jedoch an der fehlenden Erheblichkeit der Gebrauchsbeeinträchtigung. Insgesamt schaltete sich die Notbeleuchtung mit grellen hellem Licht nur 5 mal, verteilt auf mehrere Monate, ein.

hh)

Weiterhin kann die Beklagte keine Minderung im Zusammenhang mit dem Betrieb der Diskothek herleiten.

Die von der Beklagten beschriebenen Pöbeleien gegenüber Gästen der Spielbank stellen keine unmittelbare Beeinträchtigung der Gebrauchstauglichkeit dar. Im Übrigen fehlt auch ausreichender Vortrag dafür, um von einem erheblichen Mangel ausgehen zu können. Gleiches gilt für das in der Toilette der Spielbank aufgefundene Drogenbesteck, wobei hier sogar offen bleibt, wer dieses dort ablegte.

Entgegen der Auffassung der Beklagten schuldete die Klägerin keinen Objektschutz. Aus dem insoweit von der Beklagten in Bezug genommenen Schreiben vom 30.09.1999 (Bl. 166 d. A.) folgt eine solche Verpflichtung nicht. Die Vermieterin kündigte lediglich die Aufnahme eines Objektschutzes ab dem 01.10.1999 als Serviceleistung an.

Die aufgetretenen Feueralarme rechtfertigen eine Minderung ebenfalls nicht.

Auch hier bedarf es entgegen der Auffassung der Klägerin zwar keiner Einholung eines Gutachtens, weil die Feueralarme unstreitig sind. Deren Anzahl stellen jedoch noch keine erhebliche Gebrauchsbeeinträchtigung dar. Bei den unzweifelhaft aufgetretenen Beeinträchtigungen durch die Räumungen der Spielbank und dem einmaligen Anspringen der Sprenkleranlage dürfte es sich nur um kurzzeitige Unterbrechungen des Spielbankbetriebes gehandelt haben. Auch hier verteilten sich diese Störungen zudem auf mehrere Monate.

d)

Eine Minderung des Mietzinses für die Spielhalle gemäß § 537 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 BGB a.F. wegen Fehlens einer zugesicherten Eigenschaft kommt ebenfalls nicht in Betracht.

Die von den Parteien in der Präambel des Vertrages gemachten Angaben stellen keine zusicherungsfähigen Eigenschaften des hier streitigen Mietobjektes dar. Im Übrigen fehlt es auch an einer schlüssigen Behauptung einer Zusicherung. Zur Begründung nimmt der Senat auf die ausführlichen zutreffenden Gründe des landgerichtlichen Urteils, Seite 13 bis Seite 15 oben, Bezug.

Hervorzuheben ist, dass - wie auch das Landgericht ausführt - der Präambel keine Rechtserheblichkeit zukommt. Sie legt lediglich die Zielrichtung des Vertrages dar und erläutert diese und ist deshalb insbesondere für die Auslegung des Vertrages von Bedeutung (Creyfeldt, Rechtswörterbuch, 16. Aufl., Seite 1020). In der Präambel eines Vertrages steht nichts, was zugesichert werden sollte. Sie beschreibt auch nicht den vertraglich geschuldeten Zustand der Mietsache. Aus der Stellung und Bezeichnung im Vertrag ist augenscheinlich, dass die Angaben keine rechtliche Bindung entfalten sollten.

Umstände, die eine hiervon abweichende Wertung zuließen, sind nicht ersichtlich. Dies gilt auch für die der Beklagten übergebenen Exposés, denn diese stellen gewöhnlich lediglich eine Anpreisung dar und enthalten keine rechtsverbindliche Erklärungen.

3.

Ein Anspruch auf Herabsetzung der geschuldeten Miete für das Bistro steht der Beklagten nicht zu.

Wie das Landgericht zu Recht feststellt, kann eine Minderung nicht aus dem Umstand hergeleitet werden, dass die Klägerin als Vermieterin gegenüber der Beklagten eventuell die Abgabe einer Erklärung schuldet.

Im Übrigen greift die Beklagte das Urteil insoweit nicht an. Die pauschale Bezugnahme auf die Klageerwiderung hinsichtlich geltend gemachter Minderungsansprüche genügt nicht. Das Bistro wird in der Berufung nicht erwähnt.

4.

Eine Herabsetzung der Miete kann nicht auf die Grundsätze des Fehlens/Wegfalls der Geschäftsgrundlage gestützt werden.

Für eine Berücksichtung von Störungen der Geschäftsgrundlage - hier etwa der von der Vermieterin bei Vertragschluss erkennbaren, von ihr nicht beanstandeten Vorstellungen und Erwartungen der Beklagten, in dem gemieteten Ladengeschäft aufgrund einer positiven Entwicklung des angeblich mit bestimmten Mietern vollvermieteten Hanse-Centers Gewinne zu erzielen - ist grundsätzlich insoweit kein Raum, als es um Erwartungen und Umstände geht, die nach den vertraglichen Vereinbarungen in den Risikobereich einer der beiden Parteien fallen sollen. Eine solche vertragliche Risikoverteilung bzw. Risikoübernahme schließt für den Betroffenen - abgesehen von extremen Ausnahmefällen - regelmäßig die Möglichkeit aus, sich bei Verwirklichung des Risikos auf Wegfall der Geschäftsgrundlage zu berufen (BGH, a.a.O.). Im Verhältnis zwischen Vermieter und Mieter trägt grundsätzlich der Mieter das Verwendungsrisiko der Mietsache. Dazu gehört bei der gewerblichen Miete vor allem das Risiko, mit dem Mietobjekt Gewinne erzielen zu können.

Die Parteien können allerdings die Risikoverteilung vertraglich ändern und vereinbaren, dass der Vermieter das Geschäftsrisiko des Mieters - ganz oder zum Teil - übernimmt (BGH, NJW 2000, 1714; NJW-RR 2000, 1535). Ob dies der Fall ist, ist durch Auslegung der getroffenen Vertragsvereinbarungen zu ermitteln. Im Ergebnis rechtfertigt der Vertragsinhalt nicht die Annahme, die Parteien hätten eine Verlagerung des unternehmerischen Geschäftsrisikos von dem Mieter auf den Vermieter vereinbart.

Insbesondere reichen hierfür die Angaben in der Präambel nicht aus. Zwar kann eine Verschiebung der vertraglichen Risiken dadurch erfolgen, dass der Vermieter durch die Begründung seines Gesamtkonzeptes, in das die einzelnen Mieter finanziell und mit Betriebspflichten vertraglich eingebunden werden, eine Gesamtstrategie entwickelt, mit welcher er über die übliche Verwaltung und Koordinierung eines Einkaufszentrums hinaus ein eigenes unternehmerisches Risiko für alle Einzelgeschäfte übernimmt. Dies kann äußerlich etwa durch einheitliche Gestaltung der Geschäfte und unternehmerisch durch ein Gesamtmanagement der Anlage geschehen (BGH, NJW 2000, 1714).

Vorliegend kann jedoch dahingestellt bleiben, ob die Vermieterin durch die Verfolgung des Konzeptes - Betrieb eines Handels- und Entertainmentcenters - tatsächlich das unternehmerische Risiko einer Vollvermietung und der Vermietung an die speziell genannten Firmen übernahm bzw. die Präambel eine Geschäftsgrundlage darstellt. Hier fehlt es bereits an einer solchen erheblichen Störung der möglichen Geschäftsgrundlage, die eine Würdigung als Fehlen oder Wegfall der Geschäftsgrundlage rechtfertigt. Das Hanse-Center wird weiterhin vom Einzelhandel und Entertainment gemischt genutzt. Dies zeigt die gegenwärtige unstrittig vorhandene Belegung einzelner Geschäftsbereiche. Dem steht auch nicht entgegen, dass die Klägerin selbst nach ihren eigenen Angaben konzeptwidrig Flächen an die Telegate AG vermietete. Hierdurch wird der Gesamtcharakter des Centers nicht aufgehoben oder nachhaltig gestört. Soweit sich die Beklagte darauf beruft, durch die teilweise Vermietung des 1. Obergeschosses als Büroräume habe die Klägerin eine falsche Entwicklung des Hanse-Centers betrieben, ist dem entgegenzuhalten, dass damit ein Leerstand verhindert wurde, dessen Fortdauer dem Gesamteindruck des Hanse-Centers mindestens ebenso abträglich gewesen wäre (vgl. BGH NJW 2000, 354).

Abzustellen ist in diesem Zusammenhang auch auf die Auswirkungen der tatsächlichen Vermietungssituation auf den Betrieb der Spielbank. Entgegen dem Vortrag der Beklagten ist es nur schwer vorstellbar, dass die Spielbank wesentliche Umsätze durch Laufkundschaft erzielt. Der Besuch einer Spielbank erfolgt in der Regel nicht spontan. Unter diesem Gesichtspunkt kann auch keine "Abhängigkeit" der Spielbank von den in der Präambel genannten Unternehmen, mit Ausnahme des - auch vorhandenen - Hotels, festgestellt werden. Entscheidend bleibt immer der generelle Standort und nicht dessen konkrete Umfeld.

Auch die Berücksichtigung des von der Beklagten vielfach zitierten Urteils des OLG Celle vom 08.03.1989 (OLGZ 1990, 88) führt zu keinem anderen Ergebnis. Der dort entschiedene Sachverhalt ist mit dem vorliegenden nicht vergleichbar, vielmehr handelt es sich, wie auch das OLG Celle betont, um die besonderen Umstände eines Einzelfalls. Diesem lag zugrunde, dass der Beklagte als Mieter Gewerberäume in einem Mietobjekt für den Verkauf von Backwaren anmietete, in dem ein Supermarkt Räume betrieb und die Vermieterin nach Auszug dieses Supermarktes die Flächen an eine Spielothek vermietete. Hier entschied das OLG, dass diese Neuvermietung zu einem völlig anderen Nutzungszweck führte und unter Berücksichtigung der Umstände des Einzelfalls die Grundlage für eine Weitervermietung an den Mieter entfallen gewesen sei. Verändert worden sei in einer für den Mieter unzumutbaren Weise das der Vermietung zugrunde liegende Konzept.

5.

Eine mögliche Haftung der Klägerin aus Verschuldens bei Vertragsschluss (c.i.c.), z.B. weil sie eventuell unter Verletzung einer vorvertraglichen Aufklärungspflicht schuldhaft unzutreffende Informationen über die Vermietung des Gesamtobjektes erteilt hat, bedarf keiner näheren Untersuchung. Folge eines solchen Anspruches wäre entweder ein Kündigungsrecht, welches die Beklagte nicht geltend macht oder ein Schadensersatzanspruch, gegenüber dem die Forderung auf Zahlung von Miete eine unzulässige Rechtsausübung darstellen könnte, weil die Klägerin das Erlangte zumindest teilweise wieder an die Beklagte auskehren müsste. Letzteres kommt jedoch nicht in Betracht, weil die Beklagte keinen Schadensersatz fordert.

6.

Die Nebenforderungen sind überwiegend gem. §§ 284 ff. BGB begründet.

Angesichts des dargestellten Rechenfehlers (vgl. oben 1. a)) sind für den Zeitraum Februar 2000 bis einschließlich August 2000 die tatsächlichen Rückstände der Zinsforderung zugrundezulegen.

7.

Die Kostenentscheidung folgt aus den §§ 92 Abs. 2, 97, 101 ZPO.

Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit beruht auf den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Ende der Entscheidung

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