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3 U 158/06

Verkündet am: 10.04.2008

In dem Rechtsstreit

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Rostock aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 13.03.2008

für Recht erkannt:

Tenor:

1. Auf die Berufung der Klägerin werden unter Zurückweisung der Berufung im Übrigen das Urteil des Landgerichts Neubrandenburg vom 25.08.2006 abgeändert und die Beklagte unter Klageabweisung im Übrigen verurteilt, an die Klägerin 3.244,49 € nebst Zinsen in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz auf 2.545,24 € seit dem 05.06.2005 und auf weitere 699,25 € seit dem 13.03.2008 zu zahlen.

2. Von den Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Klägerin 87 % und die Beklagte 13 %.

Die Kosten des Rechtsstreits erster Instanz tragen die Klägerin zu 62 % und die Beklagte zu 38 %.

Hiervon ausgenommen sind die Kosten der Säumnis im Termin vom 21.04.2006, die die Klägerin allein trägt.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Parteien können die Vollstreckung durch die jeweils andere Partei durch Sicherheitsleistung i. H. v. 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht zuvor die andere Partei Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Die Revision wird zugelassen.

5. Streitwert des Berufungsverfahrens: bis zu 6.000,-- €

Gründe:

I.

Die Parteien streiten in der Berufungsinstanz um Nachzahlungen aus drei Betriebskostenabrechnungen, eine Betriebskostenvorauszahlung aus 2002, die Erledigung von Nachzahlungen erhöhter Betriebskostenvorauszahlungen 2005 sowie Kostenersatz für die Reparatur einer abgerissenen Metallplatte.

Mit Mietvertrag vom 07.07.1997 mietete die Beklagte von Herrn E. F. Gewerbeflächen im SB-Markt E.-Str., in T., zum Betrieb eines Getränkeshops. In der Immobilie ebenfalls angesiedelt waren ein Penny-Markt, ein Bäcker, ein Fleischer und eine Pizzeria. Die Klägerin erwarb das Grundstück vom Vermieter und ist im Grundbuch eingetragen. Bei dem streitgegenständlichen Mietvertrag handelt es sich nach dem Vorbringen der Klägerin im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 13.03.2008 um einen von der seinerzeitigen Vermieterin auch anderweitig verwandten Formularmietvertrag.

In § 3 des Mietvertrages vereinbarten die Vertragsparteien eine monatliche Miete von 1.565,78 € incl. Umsatzsteuer und hierneben eine Betriebskostenvorauszahlung von 2 DM/qm.

§ 5 des Mietvertrages lautet wie folgt:

"Nebenkosten

1.

Der Mieter übernimmt neben der Mietzahlung die mit der Aufrechterhaltung der Betriebsbereitschaft und dem Betrieb seiner Geschäftsräume ursächlich zusammenhängenden Nebenkosten wie folgt:

a. Kosten der Ver- und Entsorgung

- Strom

- Heizung/Klimatisierungsenergie

- Wasser/Abwasser

- Allgemeinstrom

- Gartenpflege/Außenanlagen

- Straßenreinigung

- Fußwegreinigung

- Kanalreinigung

b. Kosten des Betriebes

- Schornsteinreinigung

- Sach- und Haftpflichtversicherung

- Hauswart

- Verwaltungskosten

- Grundsteuer

- Bewachung"

In § 6 Abs. 6 des Mietvertrages heißt es:

"Der Mieter hat Schäden, für die er einstehen muß, sofort zu beseitigen. Kommt er dieser Verpflichtung trotz schriftlicher Mahnung innerhalb einer angemessenen Frist nicht nach, so kann der Vermieter die erforderlichen Maßnahmen auf Kosten des Mieters vornehmen lassen.

In diesem Falle steht dem Mieter auch bei wesentlicher Beeinträchtigung der Gebrauchsfähigkeit der Mieträume kein Recht auf Minderung, Schadensersatz oder Zurückbehaltung zu."

Mit einer Betriebskostenabrechnung vom 28.06.2004 stellte die GVG G.-Verwaltungs-GmbH als Verwalterin der Beklagten für 2002 unter Abzug geleisteter Vorauszahlungen eine Nachzahlung von 1.330,86 € brutto in Rechnung. Dabei schließt die Rechnung mit einem Saldo von 1.082,38 € brutto. Weiterhin verlangt wird eine Vorauszahlung für April 2002 von 248,48 €, die in die Betriebskostenabrechnung als Sollzahlung eingestellt worden ist. In der Abrechnung sind u.a. Verwaltungskosten i.H.v. 1.120,29 € netto = 1.299,54 € brutto enthalten.

Die am 02.12.2004 erstellte Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2003, die einen Nachzahlungsbetrag von 2.115,77 € brutto ausweist, enthält u.a. als Abrechnungspositionen Verwaltungskosten i.H.v. 1.120,28 € netto = 1.299,54 € brutto und Gebäudereinigung i.H.v. 172,79 € netto = 200,44 € brutto.

Die am 27.06.2005 für das Jahr 2004 gelegte Rechnung endet mit einem Nachzahlungssaldo zu Lasten der Beklagten von 1.552,07 €. Hierin sind wiederum u.a. die Positionen Verwaltungskosten i.H.v. 1.120,28 € netto = 1.299,54 € brutto sowie Gebäudereinigung i.H.v. 172,78 € netto = 200,44 € brutto enthalten.

Die Rechnungen weisen jeweils für die abgerechnete Betriebskostenposition den Gesamtkostenbetrag, einen Umlageschlüssel und den auf die Beklagte entfallenden Betrag aus. Den sich so ergebenden Betrag saldiert sie mit Vorauszahlungen.

Die Klägerin hat behauptet, die Betriebskostenvorauszahlungen von zuletzt 385,00 € seien im Hinblick auf die Abrechnung für 2003 auf 500,00 € zu erhöhen gewesen. Die Differenz von monatlich 115,00 € sei für Januar 2005 bis Juli 2005 zu erstatten. Die Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen habe die Klägerin vornehmen dürfen, denn die Beklagte schulde gem. § 5 des Mietvertrages eine angemessene Betriebskostenvorauszahlung.

Die Klägerin hat weiterhin behauptet, dass sie für die Befestigung einer Stahlplatte in der Anlieferungszone Kosten i.H.v. 111,07 € habe aufwenden müssen. Diese müsse die Beklagte tragen, da die Platte durch die Beklagte oder ihre Erfüllungsgehilfen gelöst worden sei.

Sie hat beantragt, die Beklagte zur Zahlung von 8.460,01 € zzgl. Zinsen zu verurteilen.

Die Beklagte hat bestritten, dass die Kosten für Verwaltung in der geltend gemachten Höhe angefallen seien. Jedenfalls seien sie völlig überhöht und unangemessen. In einem so kleinen Mietobjekt, in dem die Mieter konstant seien, seien Verwaltungskosten von über 6.000,00 € netto jährlich nicht erforderlich. Die übrigen abgerechneten Betriebskostenpositionen hat sie mit Ausnahme der Kosten für die Gebäudereinigung in der mündlichen Verhandlung vom 13.03.2008 unstreitig gestellt.

Das Landgericht Neubrandenburg hat die Beklagte zur Zahlung von 2.545,24 € (Mieten 03.03 - 10.03) nebst Zinsen unter Abweisung der Klage im Übrigen verurteilt. Wegen der Begründung wird auf das angefochtene Urteil Bezug genommen.

Mit der Berufung verfolgt die Klägerin die Zahlung weiterer 5.109,77 € nebst Zinsen hierauf in Höhe von 8 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 05.06.2005 weiter. In Höhe von 805,00 € - nämlich in Höhe des verlangten Betrages für die beanspruchte Erhöhung der Betriebskostenvorauszahlungen - hat sie nach Erteilung der Betriebskostenabrechnung 2005 die Erledigung zur Hauptsache erklärt.

Die Nachforderung der Vorauszahlung von 248,48 € für April 2002 habe das Gericht zu Unrecht abgewiesen. Wenn sie wegen Abrechnungsreife nicht mehr verlangt werden könne, führe dies lediglich zu einer betraglichen Verschiebung, denn sie sei in der Betriebskostenabrechnung als Sollvorschuss abgezogen worden. Es würde sich anderenfalls die Nachforderung aus der Betriebskostenabrechnung 2002 von 1.082,38 € um 248,48 € auf dann 1.330,86 € erhöhen.

Die Nachforderungen aus den Betriebskostenabrechnungen 2002 bis 2004 habe das Landgericht zu Unrecht für unbegründet erachtet. Durch Rechnungsvorlage habe die Klägerin deren Anfall und Bezahlung nachgewiesen. Die Anforderungen des Landgerichts an die Darstellung der angefallenen Kosten seien übertrieben hoch. Der Mieter habe keinen Anspruch auf die Darlegung, welche Arbeiten die Vermieterin für die Verwaltung in Auftrag gebe und welche Vergütung sie vereinbare. Soweit das Gericht rügt, dass die Abrechnung über einzelne Leistungen nicht über Stunden erfolgt sei, sei eine Abrechnung nach einer vereinbarten Pauschale billiger und wirtschaftlicher. Eine Abrechnung nach Stunden sei praktisch nicht durchführbar.

Die Beklagte begehrt unter Verweis auf ihr erstinstanzliches Vorbringen die Berufung zurückzuweisen.

II.

Die zulässige Berufung hat überwiegend keinen Erfolg.

1.

Zugunsten der Klägerin ist im Rahmen der Betriebskostenabrechnung betr. das Jahr 2002 ein Betrag in Höhe von 248,48 € zu berücksichtigen. Dabei lässt der Senat die Frage dahinstehen, ob die Klägerin die nicht geleistete Vorauszahlung für April 2002 in der Betriebskostenabrechnung als Sollvorschuss einstellen durfte. Denn die Klägerin hat die ausstehende Vorauszahlung nach Abrechnung als Sollvorschuss ausdrücklich als weiteren zu zahlenden Betrag in der Betriebskostenabrechnung ausgewiesen und die beiden Beträge sodann zur Nachforderung addiert. Für die Beklagte war somit ohne weiteres nachvollziehbar, was von ihr auf die Betriebskostenabrechnung 2002 tatsächlich zu zahlen sein sollte.

2.

Indes kann die Klägerin nicht mit Erfolg 111,77 € für die Befestigung einer Stahlplatte geltend machen. Die Voraussetzungen des § 6 Abs. 6 des Mietvertrages sind nicht erfüllt.

Zwar sieht § 6 Abs. 2 des Mietvertrages vor, dass der Mieter für von ihm verursachte Schäden haftet. § 6 Abs. 6 des Mietvertrages bestimmt darüber hinaus, dass der Mieter Schäden, die er zu vertreten hat, sofort zu beseitigen hat. Die spezielle Regelung des § 6 Abs. 6 geht der in § 6 Abs. 2 des Mietvertrages getroffenen Abrede inhaltlich vor. Während Absatz 2 die grundsätzliche Einstandspflicht des Mieters regelt, bestimmt Absatz 6, wie im Schadensfall zu verfahren sein soll. Der Mieter muss hiernach erst zur Beseitigung des Schadens aufgefordert werden, bevor er Kostenersatz für die Beseitigung durch den Vermieter zahlen muss. Diese Auslegung entspricht auch dem gesetzlichen Leitbild. Die Klägerin hat die Beklagte nicht zur Befestigung der Stahlplatte aufgefordert, so dass der geltend gemachte Ersatzanspruch nicht besteht.

3.

Auch die mit den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2003 und 2004 jeweils i.H.v. 172,78 € netto geltend gemachten Kosten der Gebäudereinigung stehen der Klägerin nicht zu. Kosten der Gebäudereinigung werden in § 5 des Mietvertrages nicht aufgezählt, so dass es bereits an einer entsprechenden Umlagevereinbarung der Parteien fehlt. Auch auf eine stillschweigende Vereinbarung durch wiederholte Abrechnung kann sich die Klägerin hier nicht berufen. Zum einen hat sie die Kosten der Gebäudereinigung nur in zwei aufeinanderfolgenden Abrechnungen eingestellt, so dass von einer längeren Übung keine Rede sein kann. Zum anderen fehlt es neben dem Zeitmoment auch an weiteren Umständen, die auf einen durch konkludentes Handeln hervortretenden Erklärungswillen der Beklagten zur Vertragsänderung schließen ließen, denn die Beklagte hat die Kosten der Gebäudereinigung als nicht umlegbar gerügt und sie nicht gezahlt.

4.

Ebenso wenig kann die Klägerin Verwaltungskosten auf die Beklagte umlegen.

a.

Das Gesetz sieht keine Umlage von "Verwaltungskosten" auf den Gewerberaummieter vor. Nach § § 536 BGB a.F. (= 535 Abs. 1 BGB) hat der Vermieter dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten und die auf der Mietsache ruhenden Lasten zu tragen. Diese Pflicht umfasst auch, für die erforderliche Verwaltung zu sorgen und die entsprechenden "Verwaltungskosten" zu übernehmen.

Grundsätzlich ist die Umlage von "Verwaltungskosten" in der Gewerberaummiete aber zulässig (OLG Frankfurt, Urt. v. 01.11.1984, 3 U 143/83, WuM 1985, 91; OLG Nürnberg, Urt. v. 21.03.1995, 3 U 3727/94, WuM 95, 308; KG, Urt. v. 02.10.2003, 8 U 25/03, GE 2004, 234; Both, Betriebskostenlexikon, 2. Aufl., Rn. 229; Schmidt-Futterer/Langenberg MietR, 9. Aufl., § 556 Rn. 93). Für die Umlegbarkeit von "Verwaltungskosten" bedarf es aber einer wirksamen, ausdrücklichen Vereinbarung der Parteien (BGH, Urt. v. 06.04.2005, XII ZR 158/01, NZM 2005, 863; Lützenkirchen, GE 2006, 614; Pfeifer, DWW 2000, 13; Ludley, NZM 2006, 851). Handelt es sich dabei - wie vorliegend - um eine Formularklausel des Vermieters, muss sich die Vereinbarung am Transparenzgebot des § 9 AGBG a.F. (= § 307 Abs. 1 Satz 2 BGB) messen lassen (BGH, Urt. v. 06.04.2005, XII ZR 158/01, NZM 2005, 863; Lützenkirchen a.a.O.; Ludley, a.a.O.).

Nach dem Transparenzgebot sind Verwender Allgemeiner Geschäftsbedingungen entsprechend den Grundsätzen von Treu und Glauben verpflichtet, Rechte und Pflichten ihrer Vertragspartner möglichst klar und durchschaubar darzustellen. Die von § 535 BGB abweichende Vereinbarung der Übernahme weiterer Kosten neben der Miete für die Gewährung des Gebrauchs durch den Mieter bedarf deshalb stets einer ausdrücklichen und inhaltlich bestimmten Vereinbarung. Sie muss so formuliert sein, dass der Mieter - bei zumutbarer Anspannung seiner Erkenntniskräfte - ihren Inhalt wahrnehmen, durchschauen und bewerten kann. Integraler Bestandteil dieses Gebots der Verständlichkeit von Allgemeinen Geschäftsbedingungen ist das Verbot der Verschleierung kundenbelastender Folgen. Es ist geboten, wirtschaftliche Nachteile soweit offenzulegen, wie dies den Umständen nach gefordert werden kann. Nur dann ist es dem Mieter möglich, sich ein zumindest grobes Bild davon zu machen, welche zusätzlichen Kosten auf ihn zukommen können (BGH, Urt. v. 06.04.2005, XII ZR 158/01, NJW-RR 2006, 84, 85; Urt. v. 12.07.2006, XII ZR 39/04, MDR 2007, 77; Senatsurteil v. 16.04.2007, 3 U 134/06; Ludley a.a.O.). Abzustellen ist bei der Bewertung der Transparenz auf die Erwartungen und Erkenntnismöglichkeiten eines durchschnittlichen Vertragspartners des Verwenders im Zeitpunkt des Vertragsschlusses (BGH, Urt. v. 16.05.2007, XII ZR 13/05, NJW 2007, 2176).

b.

Die in Rede stehende Klausel genügt diesen Anforderungen nicht und ist unwirksam. In § 5 des Mietvertrages hat sich die Klägerin darauf beschränkt, den Begriff "Verwaltungskosten" in die Aufzählung der umlegbaren Betriebskosten aufzunehmen. Eine nähere Umschreibung des Begriffs in Abgrenzung zu den anderen Betriebskosten fehlt ebenso wie eine Begrenzung der Höhe der Belastung des Mieters.

1)

Entgegen der Ansicht des OLG Hamburg (Urt. v. 06.02.2002, 4 U 32/00, NZM 2002, 388; zustimmend Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rn. 5501) kann nach dem allgemeinen Sprachgebrauch dem Begriff "Verwaltungskosten" kein hinreichend bestimmter Inhalt beigemessen werden. Ebenso wenig kann nach Ansicht des Senates im Wege der Auslegung ein hinreichend transparenter Begriff des Begriffs "Verwaltungskosten" ermittelt werden, wodurch der Mieter die auf ihn zukommenden Kosten jedenfalls im Groben einschätzen könnte (ebenso für ein "normales" Mietverhältnis KG, Urt. v. 08.10.2001, 8 U 6267/00, NZM 2002, 954; allgemein Langenberg, Betriebskostenrecht der Wohn- und Gewerberaummiete, 4. Aufl., B Rn. 59; Lützenkirchen a.a.O.; Pfeifer, a.a.O.). Dies gilt auch unter Berücksichtigung dessen, dass es vorliegend um die Auslegung eines Gewerberaummietvertrages geht, der im unternehmerischen Geschäftsverkehr geschlossen worden ist.

Der Umfang der Verwaltungstätigkeit in einem gewerblichen Mietobjekt richtet sich an den jeweiligen Besonderheiten des Objektes aus. Maßgeblich sind zum einen die Art des Mietobjekts und seine Nutzung und zum anderen die konkrete Ausgestaltung der Vermietungsorganisation durch den Vermieter. Das Objektmanagement ist Sache des Vermieters (Schmid, ZMR 2000, 197) und entzieht sich damit einer Einschätzung durch den Mieter. Entscheidend sind insbesondere Ausgestaltung und Abwicklung der vom Vermieter mit den anderen Mietern des Objekts geschlossenen Mietverträge, in die der Mieter keinen Einblick hat und auf die er keinen Einfluss nehmen kann. Neben der kaufmännischen Verwaltung können auch Aufgaben der technischen Verwaltung umfasst sein, so etwa die Erteilung von Aufträgen an Handwerker zur Vornahme von Instandhaltungsarbeiten, deren Überwachung und Bezahlung. Gleiches gilt für Verwaltungstätigkeiten im Zusammenhang mit Abschluss und Beendigung von Mietverträgen, dem Einziehen von Mieten, dem Abschluss von Wartungs-, Reparatur-, Ver- und Entsorgungsverträgen, der Organisation einer Objektbeschallung, dem Werbemanagement, dem Abhalten von Mietersprechstunden, der Ausführung von Schreibarbeiten und vieles mehr (vgl. Schmid, DWW1998, 142; Ludley a.a.O.). Diese Unbestimmtheit erfährt auch in der Zusammenschau mit den anderen in § 5 des Mietvertrages genannten Kosten der "Ver- und Entsorgung" bzw. des "Betriebs" - insbesondere der dort genannten Hauswartkosten - keine hinreichende Eingrenzung und Konkretisierung. Letztlich ist ein Verständnis nicht auszuschließen, das dahin geht, dass der Begriff "Verwaltungskosten" als eine Art Auffangregelung für alle Kosten verstanden bzw. missverstanden wird, die mit der Objektbewirtschaftung zusammenhängen und die nicht speziell aufgelistet sind. Damit wird dem Mieter ein ihm nicht einschätzbares Risiko aufgebürdet.

Die Frage, ob ein Vermieter durch eine höhenmäßige Begrenzung der "Verwaltungskosten" die Transparenz wahren könnte (vgl. hierzu OLG Köln, Urt. v. 04.07.2006, 22 U 40/06, NZM 2006, 701: Verstoß gegen § 305 c BGB; Lützenkirchen, Recht und Praxis, 2006, 614: Verstoß gegen Transparenzgebot bei Fehlen einer Kostenorientierung) kann dahinstehen, weil auch eine solche fehlt.

2)

Eine hinreichende Konkretisierung kann auch nicht unter Heranziehung von § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV erreicht werden.

Eine unmittelbare Anwendung des § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV kraft gesetzlicher Verweisung scheidet zur Bestimmung des Begriffes der Verwaltungskosten von vornherein aus. Zwar verweist der für Wohnraummietverhältnisse anzuwendende § 556 Abs. 1 BGB auf die Betriebskostenverordnung. Für Gewerberaummietverhältnisse findet dieser jedoch mangels einer entsprechenden Verweisung in § 578 BGB keine Anwendung.

Der Senat folgt auch nicht den Stimmen in der Literatur (vgl. Schmid, Handbuch der Mietnebenkosten, 9. Aufl., Rn. 5501; ders., DWW 1998, 142; Ludley, a.a.O.), die zur Auslegung auf die Definition der Verwaltungskosten in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV und vor deren Inkrafttreten auf § 26 der II. Berechnungsverordnung zurückgreifen. Dem steht schon entgegen, dass die II. Berechnungsverordnung mit Blick auf den sozialen Wohnungsbau konzipiert worden war (Pfeifer, a.a.O.) und auch die Betriebskostenverordnung auf Wohnraummietverhältsnisse ausgerichtet ist, für welche sie unmittelbare Anwendung findet. Nach § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV bzw. § 26 der II. Berechnungsverordnung gehören zu den Verwaltungskosten die Kosten bzw. der Aufwand für die zur Verwaltung des Gebäudes erforderlichen Arbeitskräfte, für die erforderlichen Einrichtungen, für eine Aufsicht, für die vom Vermieter persönlich geleistete Verwaltungsarbeit, für die gesetzlichen oder freiwilligen Prüfungen des Jahresabschlusses und für die Geschäftsführung. Der Senat hält den so ermittelten Verwaltungskostenbegriff auf Gewerberaummietverhältnisse nicht für übertragbar, weil die dort erforderliche Verwaltung darüber hinaus gehenden Umfang hat.

Neben der in § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV bzw. § 26 der II. Berechnungsverordnung geregelten kaufmännischen Verwaltung können auch Aufgaben im Zusammenhang mit der technischen Verwaltung hinzukommen, die auch die Erteilung von Aufträgen an Handwerker zur Vornahme von Instandhaltungsarbeiten, deren Überwachung und Bezahlung umfasst. Diese Aufgaben aber sind nach der Konzeption der Betriebskostenverordnung wiederum § 1 Abs. 2 Nr. 2 BetrKV zuzuordnen. Gleiches gilt für Tätigkeiten der Verwaltung im Zusammenhang mit Schönheitsreparaturen. Des weiteren können zu den Verwaltungskosten auch Kosten für Leitungs- und Organisationsaufgaben sowie Managementaufgaben gehören, wenn diese nach Art des Mietobjektes erforderlich und zu erwarten sind (KG, Urt. v. 02.10.2003, 8 U 25/03, GE 2004, 234; OLG Hamburg, Urt. v. 06.02.2002, a.a.O.). Hinzukommen die bereits dargelegten Unwägbarkeiten bei der Eingrenzung des Umfangs der Verwaltungstätigkeit in einem gewerblichen Mietobjekt. Um diesen höchst unterschiedlichen Ausgestaltungen gewerblicher Mietverhältnisse Rechnung zu tragen und den Parteien die Möglichkeit zu eröffnen, hierdurch bedingte Nebenkosten, die sich nicht nur auf Betriebskosten im herrkömmlichen Sinne beschränken müssen, abweichend von § 535 BGB auf den Mieter zu übertragen, hat der Gesetzgeber bewusst darauf verzichtet, den Anwendungsbereich der Betriebskostenverordnung auf gewerbliche Mietverhältnisse auszudehnen. Nach alledem gibt der Verwaltungskostenbegriff des § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV nur einen Bruchteil der in einem gewerblichen Mietobjekt möglicherweise anfallenden Verwaltungskosten wieder (Lützenkirchen, a.a.O.; Langenberg, a.a.O.) und ist zur Auslegung des Begriffs "Verwaltungskosten" im Gewerberaummietrecht untauglich.

3)

Zur Auslegung des Begriffs "Verwaltungskosten" verbietet sich entgegen einer Ansicht in der Literatur (Schmid, DWW 1998, 142; Ludley a.a.O.) auch ein Rückgriff auf § 27 WEG neben § 1 Abs. 2 Nr. 1 BetrKV. § 27 WEG regelt die Aufgaben und Befugnisse des von einer Eigentümergemeinschaft bestellten Verwalters. Der Senat vermag dem schon deshalb nicht zu folgen, weil § 27 WEG ein Verwaltungsverhältnis gänzlich anderer Struktur zugrundeliegt, so dass sich die in § 27 WEG aufgezählten Verwalteraufgaben auch nicht in analoger Anwendung auf gewerbliche Mietverhältnisse übertragen lassen. Die Aufgaben des WEG-Verwalters werden zum einen durch sein Auftreten für die Eigentümergemeinschaft im Verhältnis zu Dritten geprägt, zum anderen erfassen sie die Organisation der gemeinschaftlichen Aufgaben, das Verhältnis der Eigentümer zueinander sowie die Herbeiführung und Umsetzung von Beschlüssen der Eigentümergemeinschaft. Mögliche Mietverhältnisse werden von den in § 27 WEG aufgezählten Aufgaben des Verwalters gerade nicht erfasst. Im Rahmen von Mietverhältnissen der einzelnen Eigentümer wird der Verwalter nur dann tätig, wenn ihm über § 27 WEG hinaus der einzelne Eigentümer die Verwaltung seines Sondereigentums übertragen hat. Anders verhält es sich bei gewerblichen Mietverhältnissen. In aller Regel sieht sich hier ein Vermieter des Objektes einer Vielzahl von Mietern gegenüber, mit denen er Vertragsverhältnisse begründet und abwickelt.

4)

Die Umlage von "Verwaltungskosten" in § 5 des Mietvertrages kann auch nicht unter dem Gesichtspunkt des Vertrauensschutzes als wirksam erachtet werden, selbst wenn entsprechende Klauseln nach der im Zeitpunkt des Mietvertragsabschlusses maßgeblichen Rechtsprechung beanstandungsfrei gewesen sind. Die Rechtsprechung lehnt einen Vertrauensschutz zugunsten des Verwenders Allgemeiner Geschäftsbedingungen im Allgemeinen ab (vgl. zuletzt BGH, Urt. v. 05.03.2008, VIII 95/07 betr. Qotenabgeltungsklauseln für Schönheitsreparaturen). Einen Grund, vorliegend eine Ausnahme von diesem Grundsatz zuzulassen, sieht der Senat nicht.

5.

Nach alledem stehen der Klägerin aus den Betriebskostenabrechnungen noch folgende Beträge zu, nachdem die Beklagte die weitergehenden streitigen Positionen im Rahmen der mündlichen Verhandlung am 13.03.2008 unstreitig gestellt hat:

- Betriebskostenabrechnung 2002: 31,32 €

- Betriebskostenabrechnung 2003: 615,81 €

- Betriebskostenabrechnung 2004: 52,12 €

Summe: 699,25 €

6.

Soweit die Klägerin über einen Teilbetrag von 805,00 € die Erledigung zur Hauptsache erklärt hat, ist dies, da die Beklagte ihrerseits die Erledigung zur Hauptsache nicht erklärt hat, in den Antrag umzudeuten, in diesem Umfang die Erledigung zur Hauptsache festzustellen. Auch insoweit hat die Berufung keinen Erfolg, denn eine Erledigung zur Hauptsache ist nicht eingetreten, da der Klägerin ein Zahlungsanspruch in dieser Höhe nicht zustand. Diesen Anspruch hat die Klägerin darauf gestützt, dass sie aufgrund der Betriebskostenabrechnung für das Jahr 2004 zu einer Anpassung der Betriebskostenvorauszahlungen berechtigt gewesen sei; obgleich sie diese gegenüber der Beklagten geltend gemacht habe, habe diese weiterhin den niedrigeren Vorauszahlungsbetrag entrichtet. Ein solcher Anspruch hat der Klägerin nicht zugestanden.

Die Parteien haben in § 3 des Vertrages die Vorauszahlung auf 2 DM/qm festgelegt. Eine Anpassung der Vorauszahlungen über § 560 Abs. 4 BGB kommt nicht in Betracht, da dieser mangels Verweisungsnorm in § 578 BGB nur für Wohnraum gilt. Eine ausdrückliche Klausel, die den Vermieter zur einseitigen Anpassung der Vorauszahlung berechtigen würde, enthält der Mietvertrag nicht. Die Formulierung "angemessen" in § 5 des Vertrages genügt zur Begründung eines einseitigen Anpassungsrechts der Klägerin nicht. Die Formulierung hat vielmehr durch die Bezifferung in § 3 des Vertrages ihre Konkretisierung erfahren.

III.

Soweit der Klägerin bereits erstinstanzlich ein Zinsanspruch zugesprochen worden ist, ist dies mit der Berufung nicht angegriffen. Der Zinsanspruch für die im Berufungsverfahren weiterhin zuerkannten 699,25 € richtet sich nach §§ 288, 291 BGB. Eine Fälligkeit der sich aus den Betriebskostenabrechnungen für die Jahre 2002 bis 2004 ergebenden Nachzahlungsbeträge ist erst dadurch eingetreten, dass die Beklagte diese in der mündlichen Verhandlung unstreitig gestellt hat. Früher fällige Nachforderungen aus vorgenannten Betriebskostenabrechnungen bestanden nicht, da bereits die Abrechnung der Heizkosten fehlerhaft und die entsprechende Abrechnungsposition daher nicht zu berücksichtigen war, so dass sich ein Saldo zugunsten der Klägerin nicht ergab.

IV.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 92 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit richtet sich nach §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Der Senat misst der Frage, ob die alleinige Verwendung des Begriffes Verwaltungskosten eine wirksame Abwälzung der Kostentragungslast bewirken kann, grundsätzliche Bedeutung zu und lässt daher die Revision zu.

Ende der Entscheidung