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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Rostock
Urteil verkündet am 21.08.2000
Aktenzeichen: 3 U 59/99
Rechtsgebiete: EGBGB, BGB, LPGG, GenG, LwAnpG, DDR-ZGB, ZPO


Vorschriften:

EGBGB § 2 b Abs. 6
EGBGB § 5 Abs. 1 u. 5
EGBGB § 233
EGBGB § 2 b
EGBGB § 4
EGBGB § 2 Abs. 6
BGB § 313
BGB § 139
BGB § 556
BGB § 929
BGB § 571
BGB § 581 Abs. 2
BGB § 432
BGB § 133
BGB § 157
BGB § 242
BGB § 987
BGB § 990
LPGG § 27
GenG § 88
LwAnpG § 34 Abs. 1 Nr. 1
LwAnpG § 23
DDR-ZGB § 459 Abs. 1 Satz 1
ZPO § 97
ZPO § 708 Nr. 10
ZPO § 711
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Oberlandesgericht Rostock

Verkündet am: 21.08.2000

URTEIL IM NAMEN DES VOLKES

In dem Rechtsstreit

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Rostock durch

den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Eckert, die Richterin am Oberlandesgericht Bartmann und den Richter am Landgericht Zimmermann

auf die mündlichen Verhandlung vom 03.07.2000

für Recht erkannt:

Tenor:

1. Die Berufung der Klägerin gegen das am 19.03.1999 verkündete Urteil des Landgerichts Rostock - Az.: 9 O 433/98 - wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Klägerin darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung von 17.500,00 DM abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

4. Streitwert der Berufung: bis 280.000,00 DM.

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt die Feststellung der Nichtigkeit eines Pachtvertrages, Auskunfterteilung durch die Beklagte über erzielte Mieteinnahmen und Nebenkosten sowie die Herausgabe von Miet- und Pachtvertragsurkunden.

Die Klägerin ist eine landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaft in Liquidation. Ihre Vollversammlung beschloss vor 1992 die Umwandlung in die "L E GmbH". Die Umwandlung wurde nicht abgeschlossen, die GmbH nicht im Handelsregister eingetragen. Sodann wurde die Liquidation der LPG eingeleitet.

Die Beklagte ist eine eine gemeinnützige Wohnungsgesellschaft. Sie wurde am 12.07.1991 durch Sachgründung als 100%ige Tochter der A AG gegründet. In der Folgezeit ist der Gesellschaftsvertrag dergestalt geändert worden, dass 49 % der Anteile der A AG, 49 % der Klägerin und 2 % Herrn W W zustanden. Am 29.10.1992 beschlossen die Gesellschafter, das Stammkapital nicht mehr durch Sachwerte, sondern in bar zu erbringen. Der Geschäftsbeginn wurde auf den 01.07.1991 zurückverlegt. Die Gesellschaft ist inzwischen im Handelsregister eingetragen.

Am 16.03.1992 schloss die "L E GmbH" vertreten durch Herrn Z, einen der späteren Liquidatoren der Klägerin, mit der Beklagten einen Pachtvertrag über den gesamten "im Eigentum der Verpächterin" befindlichen Wohnungsbestand und die Objekte Gesellschaftshaus, Ledigenwohnheim K, das Objekt "Wa" in K und das Objekt "Haus am See" sowie die individuell genutzten Ställe und Garagen. Die einzelnen Gebäude waren in einer Objektliste im Anhang zum Pachtvertrag verzeichnet.

Der jährliche Pachtzins betrug nach § 2 des Pachtvertrages vom 16.03.1992 152.000,00 DM einschließlich Mehrwertsteuer für sämtliche Gebäude. Er war in vierteljährlichen Raten bis zum fünften Werktag eines jeden Monats zu entrichten. Die erste Pachtzinsrate sollte nach Übergabe aller Objekte bis zum 05.10.1992 zu zahlen sein.

Pachtbeginn war nach § 7 des Vertrages der 01.07.1992, Pachtende der 31.12.2002. In § 7 Abs. 4 heißt es:

"Wenn die Pächterin oder seine Rechtsnachfolger die Pachtobjekte nicht rechtzeitig zurück geben, verfällt eine Vertragsstrafe von 1 TDM für jeden Tag des Verzuges."

In § 5 des Vertrages findet sich die folgende Bestimmung:

"Die Pächterin ist berechtigt, den Gebrauch der Pachtsache an Dritte zu überlassen. Wenn die Pächterin die Rechte aus diesem Vertrag Dritten überträgt oder die Pachtsache unterverpachtet, bleibt, auch wenn der Dritte die vertraglichen Verpflichtungen übernimmt, die Pächterin als Gesamtschuldner mit dem Dritten für die Erfüllung der Verpflichtungen aus diesem Vertrag haftbar."

§ 6 des Vertrages lautet:

"Vorkaufsrecht

Die Verpächterin räumt der Pächterin für die Dauer der Laufzeit des Vertrages ein Vorkaufsrecht für alle im Anhang verzeichneten Objekte ein."

Am 03.11.1992 schlossen die Parteien eine Vereinbarung, die lautet:

"Die Vertragspartner des Vertrages vom 16.03.1992 sind erloschen.

Die Vermögenswerte, Rechte und Pflichten befinden sich für die LPG i.L. nach den Regelungen des LAG wegen der unwirksamen GmbH-Gründung bei der LPG i.L. für die G GmbH K i.G. bei der in dieser Vereinbarung von Herrn B vertretenen GmbH i. G., da die GmbH i. G. als Partei des Vertrages vom 16.03.1992 auf Beschluss der Gesellschafter aufgelöst und in der gegenwärtigen Rechtspersönlichkeit neu gegründet wurde.

Damit sind nunmehr auch die Partner dieser Vereinbarung Rechtsnachfolger der Partner des Vertrages vom 16.03.1992. Die Gültigkeit und Rechtsbindung des Vertrages vom 16.03.1992 wird hiermit für die Partner dieser Vereinbarung ausdrücklich bestätigt."

Die Klägerin veräußerte den Großteil der Pachtobjekte an die K I V GmbH (nachfolgend KIVV). Von dieser erwarb deren Hauptgesellschafter Dr. H Wohneinheiten in der Sch straße in K. Die Beklagte erklärte nicht, das Vorkaufsrecht ausüben zu wollen.

In einem zwischen Dr. H und der Beklagten geführten Rechtsstreit beim Landgericht R (Az.:) erkannte das Landgericht im Urteil vom 21.01.1998, der Pachtvertrag vom 16.03.1992 sei im Hinblick auf § 6 formnichtig.

Die Beklagte zahlte den vierteljährlichen Pachtzins bis zum ersten Quartal 1995 einschließlich. Weitere Pachtzinsraten entrichtete sie nicht. Sie vereinnahmte für die von ihr an Dritte unterverpachteten Objekte Mietzins bzw. Pachtzins. Das Gesellschaftshaus in K überließ sie unentgeltlich Herrn A M.

Die von den Versorgungsunternehmen in Rechnung gestellten Gebühren für Trinkwasser und Abwasser in Höhe von 31.038,94 DM zahlte die Beklagte nicht. Sie teilte mit, Rechnungsempfängerin sei die Klägerin. Der Zweckverband "K" drohte daraufhin einzelnen Nutzern der Pachtobjekte die Einstellung der Versorgung an.

Die Klägerin veräußerte die Gebäude B allee in A (Ziff. 21 des Klageantrages zu 2a)) an die M K e.G. sowie die vier Wohneinheiten Am S 1 - 4 und 4 Wohneinheiten Am S 5 - 8 in Sch an Herrn H H. Dieser wurde am 02.08.1995 als Gebäudeeigentümer im Grundbuch von Sch, Blatt eingetragen. Die M K e. G. wurde am 17.01.1997 im Gebäudegrundbuch von A, Blatt als Eigentümerin eingetragen.

Mit Schreiben der Klägerin vom 15.04.1998, unterzeichnet von dem Liquidator Rechtsanwalt M, das der Beklagten am 17.04.1998 zuging, kündigte die Klägerin den Pachtvertrag wegen Zahlungsverzuges, weil die Beklagte zuletzt am 30.05.1995 Pachtzins von 73.855,53 DM und danach keine Zahlungen mehr geleistet hatte.

Die Klägerin hält den Pachtvertrag für formnichtig und macht hilfsweise geltend, das Vertragsverhältnis sei durch die fristlose Kündigung beendet. Sie bestreitet, an dem Vertrag in Kenntnis seiner Nichtigkeit festgehalten zu haben. Der Pachtvertrag, so trägt sie vor, werde - soweit er nicht nichtig bzw. durch Kündigung beendet sei - von den Veräußerungen der Gebäude nicht berührt. Bis zur Anzeige des Eigentumsübergangs hätte sich die Beklagte an den Pachtvertrag zu halten. Etwaige Erwerber seien nicht in die Mietverträge zwischen der Beklagten und Nutzern der Gebäude eingetreten. Es komme weder für den Abschluss des Pachtvertrages noch der sich daraus ergebenden Pflichten darauf an, ob die Klägerin Gebäudeeigentümerin sei. Die Beklagte könne daher Auskunft, inwieweit Dritte Gebäudeeigentümer geworden seien, nicht verlangen. Die Vereinbarung vom 03.11.1992 mache deutlich, dass die Beteiligten des Vertrages vom 16.03.1992 nicht wirksam gegründet worden seien und deshalb nicht Träger von Rechten und Pflichten aus diesem Vertrag sein könnten. Der Vertrag vom 03.11.1992, nach dem sich die Verpflichtungen der Parteien demnach richteten, sei ebenfalls beurkundungsbedürftig gewesen. Der Pachtvertrag ohne in Aussicht stehenden Eigentumserwerb durch die Beklagte sei, da er Anlass für erhebliche Auseinandersetzungen geboten habe,

für die Klägerin nicht von Interesse.

Die Klägerin beantragte erstinstanzlich die Feststellung, dass der Pachtvertrag vom 16.03.1992 und die Vereinbarung hierzu vom 03.11.1992 nichtig, hilfsweise durch Kündigung der Klägerin vom 15.04.1998 mit Wirkung vom 17.04.1998 beendet seien, ferner die Verurteilung der Beklagten zur Erteilung von Auskünften über die seit dem 01.07.1992 bis zum 01.09.1998 eingegangenen Nettokaltmieten aus der Weitervermietung der von dem Pachtvertrag erfassten Objekte, über die Betriebskostenabrechnung gegenüber den Endnutzern für die Zeit vom 01.07.1992 bis zum 01.09.1998 sowie über die Bezahlung von Rechnungen betr. die Wasser-, Strom- und Gasversorgung, Grundsteuern und Versicherungen, schließlich die Verurteilung der Beklagten zur Herausgabe von Miet- und Pachtvertragsurkunden.

Die Beklagte, die Klageabweisung beantragte, bestritt das Rechtsschutzbedürfnis der Klägerin mit der Begründung, diese sei nicht mehr Eigentümerin der Gebäude und deshalb seien die Rechte aus dem Pachtvertrag auf die Erwerber übergegangen. Eigentümer des Gebäudes Sch straße in K sei Dr. H

Zur Wirksamkeit des Vertrages vom 16.03.1992 trägt die Beklagte vor, bei seinem Abschluss habe die Veräußerung von Gebäudeeigentum gemäß Artikel 233 § 2 b Abs. 6 EGBGB nicht der Form des § 313 BGB bedurft. Die Vereinbarung vom 03.11.1992 beinhalte nicht die Einräumung eines Vorkaufsrechts, sondern habe lediglich der Klarstellung gedient. Am 18.03.1992 sei der wirkliche hinter der GmbH stehende Rechtsträger, nämlich die Klägerin verpflichtet worden. Die Parteien seien einvernehmlich davon ausgegangen, der Vertrag solle trotz der fehlenden Beurkundung als wirksam angesehen werden. Die Klägerin habe in Kenntnis des Urteils vom 21.01.1998 unter anderem am 24.07.1998, am 15.04.1998, am 21.07.1998 und zahlreiche weitere Male sie aufgefordert, aufgrund des Pachtverhältnisses Zahlungen zu leisten.

Der Pachtvertrag vom 16.03.1992 sei nicht durch die Kündigung vom 15.04.1998 beendet, weil die Klägerin nicht zur Kündigung berechtigt gewesen sei. Ihr - der Beklagten - stehe ein Zurückbehaltungsrecht zu. Die Klägerin schulde ihr Auskunft darüber, hinsichtlich welcher Objekte die Klägerin noch Eigentümerin sei. Sie behauptete, sie sei von zahlreichen Eigentümern mit Prozessen über die Berechtigung an den Mieteinnahmen überzogen worden. Wegen des fehlenden Eigentums der Klägerin könne sie, die Beklagte, die Objekte nicht mehr nutzen. Mit der Zurückbehaltung von Wasser und Abwassergebühren habe sie nicht gegen Verpflichtungen aus dem Pachtvertrag verstoßen. Sie wisse nicht, aus welchen Gründen die Klägerin zur Zahlung an den Zweckverband "Kühlung" verpflichtet sei.

Mit am 19.03.1999 verkündetem Urteil bejahte das Landgericht R die Zulässigkeit der Klage und wies sie als unbegründet ab. Die fehlende notarielle Beurkundung, so führte es aus, führe nicht zur Unwirksamkeit des gesamten Vertrages. Nach Artikel 231 § 5 Abs. 1 und 5; 233 § 2 b und 4 EGBGB seien vor dem 21.07.1992 vorgenommene Veräußerungen und Übereignungen von Gebäudeeigentum, zum Beispiel nach § 27 LPG-Gesetz, auch wirksam, wenn sie in anderer Form als der Form nach § 313 BGB erfolgt seien. Ob die Parteien des Pachtvertrages vom 16.03.1992 mit den Prozessparteien identisch seien oder ob der Pachtvertrag erst am 03.11.1992 zwischen ihnen abgeschlossen worden sei, könne offen bleiben, weil der mögliche Formmangel nicht zur Gesamtnichtigkeit des Pachtvertrages geführt habe bzw. es jedenfalls der Klägerin nach Treu, und Glauben verwehrt sei, sich auf die Gesamtnichtigkeit zu berufen. Die Auslegung des Pachtvertrages vom 16.03.1992/03.11.1992 ergebe, dass die Parteien diesen auch ohne das Vorkaufsrecht abgeschlossen hätten. Wesentlich an dem Vertrag sei, dass die Klägern die Möglichkeit erhalten habe, zu ihrer Liquidation die einzelnen Objekte zu veräußern, ohne sich mit größerem Verwaltungsaufwand um die Vermietung bzw. Verpachtung kümmern zu müssen bzw. mit der Beklagten nur einen Vertragspartner zu haben, von der sie einen festen Pachtzins erhielt. Die Beklagte habe durch den Vertrag freie Hand bei der Weitervermietung der Objekte erhalten. Sie könne entsprechend ihrer eigenen Geschäftstüchtigkeit Entgelte erzielen, die die zu zahlende Pacht übersteigen. Sie habe neben der Pachtzahlung nur sehr geringe Verpflichtungen gegenüber der Klägerin übernommen. Bei dieser für beide Seiten vorteilhaften Regelung trete die Bedeutung des Vorkaufsrechts zurück, das für die Klägerin ohnehin eher von Nachteil sei. Für die Beklagte habe das Vorkaufsrecht untergeordnete Bedeutung gehabt haben, andernfalls hätte sie davon Gebrauch gemacht. Eine Partei könne sich nach Treu und Glauben unter Berufung auf § 139 BGB nicht von ihren Vertragspflichten befreien, wenn lediglich eine einzelne abtrennbare Regelung unwirksam sei, die ausschließlich die andere Partei begünstige und die trotz des Fortfalls jener Regelung am Vertrag festhalten wolle. Das Vorkaufsrecht begünstige die Beklagte, die von der Wirksamkeit des Vertrages ausginge. Treuwidrig sei es auch, dass die Klägerin den Vertrag über Jahre als wirksam behandelt habe, selbst in Kenntnis des Urteils des Landgerichts R vom in der Sache noch Pachtzins verlangt habe, sie aber sich nunmehr auf die Nichtigkeit des Pachtvertrages berufe. Die Klägerin handele ferner treuwidrig, weil sie sich mit dem Vorkaufsrecht auf eine Bestimmung berufe, die bei der Durchführung des Vertrages bedeutungslos geblieben sei.

Der Vertrag sei nicht aus anderen Gründen unwirksam. Die Nichtbeachtung der Schriftform habe gemäß § 556 BGB nicht zur Nichtigkeit des Pachtvertrages geführt. Der Vertrag sei auch nicht wegen einer für die Beklagte erkennbaren Überschreitung der Vertretungsbefugnisse der Liquidatoren der Klägerin unwirksam. Die Verpflichtung der Liquidatoren habe darin bestanden, die Forderungen der LPG einzuziehen, die bestehenden Verbindlichkeiten zu erledigen und das Vermögen der Genossenschaft in Geld umzusetzen. Auch seien sie befugt gewesen, zur Beendigung schwebender Geschäfte neue Geschäfte einzugehen. Die Verpachtung von Gebäuden mit einer zehnjährigen Bindung sei kein Verstoß gegen diese Grundsätze, weil die Abwicklung einer LPG insbesondere im Hinblick auf ungeklärte Eigentumsfragen sehr lange dauere. Die Verwaltung und Nutzung einer großen Anzahl von Gebäuden erfordere einen erheblichen Aufwand, dem sich die Klägerin durch die Verpachtung entledigt habe. Die Verpachtung stehe einer Verwertung des Vermögens nicht entgegen.

Selbst wenn aber in dem Pachtvertrag ein Verstoß gegen § 88 GenG zu sehen sein sollte, wäre der Vertrag nicht unwirksam, weil die Liquidatoren nicht bewusst zum Nachteil der Klägerin gehandelt hätten und dies für die Beklagte unschwer zu erkennen gewesen sei.

Der Pachtvertrag sei nicht durch die Kündigung der Klägerin vom 15.04.1998 beendet worden. Der unterzeichnende Liquidator, Rechtsanwalt M, sei nicht allein vertretungsberechtigt gewesen. Zu einer Genehmigung des anderen Liquidators, Herrn Z, sei nichts vorgetragen. Schließlich sei nicht feststellbar, ob die Klägerin noch Vertragspartner gewesen sei. Sie habe nicht dargelegt, welche Objekte ihr noch gehörten. Dafür treffe sie die Darlegungslast, weil sie selbst vorgetragen habe, einen Großteil der Objekte veräußert zu haben. Deshalb stünden ihr die Auskunftsansprüche und der Herausgabeanspruch nicht zu. Allenfalls habe sie die geltend gemachten Ansprüche für den Zeitraum vor der Veräußerung. Ihr Vorbringen zum Zeitpunkt der Veräußerung habe sie bezogen auf die einzelnen Objekte nicht präzisiert. Soweit die Pachtobjekte nicht veräußert seien, bestünden Auskunfts- und Herausgabeansprüche nicht, weil der Pachtvertrag nicht beendet und die Beklagte deshalb zur Weiterverpachtung berechtigt sei.

Gegen das ihrem Prozessbevollmächtigten am 24.03.1999 zugestellte Urteil legte die Klägerin mit am 21.04.1999 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung ein. Sie begründete die Berufung mit Schriftsatz vom 19.05.1999, der am 20.05.1999 beim Oberlandesgericht einging.

Mit ihrer Berufung verfolgt die Klägerin ihr Klagebegehren weiter.

Sie behauptet, der Zweck der Verpachtung habe darin bestanden, dass die Beklagte die Wohnungen im Hinblick auf einen in Aussicht genommenen späteren Erwerb bewirtschaften sollte. Deshalb sei das Vorkaufsrecht vereinbart worden. Über einen Beurkundungszwang hätten sich die Vertragsparteien keine Gedanken gemacht. Bei der späteren Rechtsnachfolgevereinbarung von November 1992 seien die Parteien davon ausgegangen, dass die regelung nur für eine kurze Übergangsphase gelten würde. Die Beteiligten seien sich darüber einig gewesen, dass die Vereinbarung nur der Klarstellung diente. Die Klägerin ist der Ansicht, dem Landgericht sei kein Parteivortrag unterbreitet worden, mit dem die Annahme, Vertragsparteien hätten den Pachtvertrag auch ohne das Vorkaufsrecht geschlossen, zu begründen wäre. Die fehlende Vortrag der Beklagten ersetze das Landgericht unzulässigerweise mit eigenen Auffassungen des mutmaßlichen Parteiwillens durch ergänzende Auslegung. Es bleibe offen, ob das Landgericht die Vereinbarung vom 16.03.1992 oder die vom 03.11.1992 auslege. Sie - die Klägerin - habe ausdrücklich bestritten, dass sie in Kenntnis der Nichtigkeit des Pachtvertrages an diesem festgehalten hätte.

Bei den späteren Verkäufen an die KIVV habe die Beklagte wegen der Personalunion der Gesellschafter (Herr B) keine Bedenken gehabt. Ihr - der Klägerin - sei gleichgültig gewesen, an wen veräußert wurde. Die Beklagte habe ebenfalls ein Angebot abgegeben; der angebotene Preis sei zu niedrig gewesen. Gegenstand von Veräußerungsverträgen seien lediglich die Objekte 1 - 3, 5 - 21, 23 - 26 der Objektliste. Kaufverträge bzw. Bodenordnungsverfahren seien bisher lediglich für die Objekte 2, 5 - 7, 14 - 16, 18, 19, 21, sowie 23 - 25 des Pachtvertrages durchgeführt. Zum Teil seien Verträge nicht durchführbar. Mit der Veräußerung der einzelnen Objekte sei nicht der jeweilige Erwerber an ihre Stelle getreten. Sie - die Klägerin - brauche den Nachweis ihrer Eigentümerstellung nicht zu führen. Ihr stünde sowohl bei beendetem und nicht abgewickeltem als auch fortbestehendem Pachtvertrag ein Auskunftsanspruch insbesondere bei Vertragsstörungen im Verantwortungsbereich der Beklagten zu.

Weiter bringt die Klägerin vor, wegen Nichtbeachtung der Schriftform sei der Pachtvertrag und Einhaltung der gesetzlichen Fristen kündbar und deshalb durch die Kündigung vom 15.04.1998 jedenfalls zum 31.10.1998 beendet worden. Die fristlose Kündigung sei in eine ordentliche Kündigung umzudeuten. Rechtsanwalt M sei zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung alleinvertretungsberechtigter Liquidator gewesen. Das Urteil des Landgerichts vom 21.01.1998, Az.: sei ihr zum Zeitpunkt der Kündigung nicht bekannt gewesen. Sie habe erst am 22.04.1999 von dem Urteil Kenntnis erlangt.

Das Landgericht habe den unbestrittenen Sachverhalt außer Acht gelassen, dass die Beklagte aus den Pachtobjekten seit 1995 Einnahmen erzielte, ohne dafür etwas an die Klägerin zu zahlen und ohne die Betriebskosten an die Ver- und Entsorgungsbetriebe zu entrichten.

Die Klägerin beantragt,

das Urteil des Landgerichts Rostock vom 19. März 1999 Az.: 9 O 443/98 - aufzuheben und

1.

festzustellen, dass der Pachtvertrag der Parteien vom 16.03.1992 und die Vereinbarung hierzu vom 03.11.1992 nichtig sind,

hilfsweise, festzustellen, dass der Pachtvertrag vom 16.03.1992 durch Kündigung der Klägerin vom 15.04.1998 mit Wirkung vom 17.04.1998 beendet ist,

2.

die Beklagte zu verurteilen,

a) der Klägerin Auskunft zu erteilen,

aa) über die seit dem 01.07.1992 bis zum 01.09.1998 eingegangenen Nettokaltmieten aus der Vermietung der nach dem Pachtvertrag der Parteien vom 16.03.1992 vermieteten Objekte

1. Gesellschaftshaus 2. Ledigenwohnheim K 3. Ferienobjekt 4. "Haus am See" W 5. 4 WE Sch, am S platz 1 - 4 6. 4 WE Sch, am S platz 5 - 8 7. Wohnhaus B 8. Wohnhaus P 9. Wohnhaus N 10. Wohnhaus P 11. Wohnhaus R, S straße 12. Wohnhaus G 13. Wohnhaus L 14. Wohnhaus G 15. Wohnhaus W 16. Wohnhaus 17. 8 WE W, Straße 18. 36 WE Sch 22 - 25, K 19. 36 WE Sch 26 - 29, K 20. 5 WE Sch 11, K 21. 4 WE A, B allee 22. Wohnung, W Straße 23. 10 WE P 2, K 24. 10 WE P 4, K 25. 10 WE P 6, K 26. 5 WE, K Straße 1 27. indiv. Stall D 28. indiv. Stall L D 29. indiv. Stall D 30. indiv. Stall G, S. 31. indiv. Stall B, W. 32. indiv. Stall W 33. Nebengelasszellen St 34. Stall M 35. Stall P 36. Stall T 37. Stall S 38. Stall Th 39. Garage S 40. Garage mit Stall H/S 41. Garage P, Sch 42. Garage W 43. Garage A 44. Garage Str 45. Garage E

bb) über die Betriebskostenabrechnung gegenüber den Mietern der von der Beklagten gemäß Klageantrag 2 a) bezeichneten Objekte für die Zeit vom 01.07.1992 bis zum 01.09.1998,

cc) über den Stand der Bezahlung der Rechnungen

- des Zweckverbandes Kühlung für die Wasserversorgung und Abwasserbeseitigung

- des Stromversorgungsunternehmen H R, für die Stromversorgung,

- der Stadtwerke AG R für die Gasversorgung,

- der Gemeinden K, K, W, Sch, B, St, D, A für die Zahlung der Grundsteuer,

- der Versicherungsunternehmen für die Gebäudehaftpflicht- und Elementarversicherung für die unter 2 a) bezeichneten Objekte

b) der Klägerin sämtliche Miet- und Pachtverträge für die unter Ziffer 2 a) bezeichneten Objekte herauszugeben.

Die Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Die Beklagte verteidigt das Urteil des Landgerichts und vertieft ihr erstinstanzliches Vorbringen. Zu Unrecht sei das Landgericht jedoch davon ausgegangen, dass die Vereinbarung vom 03.11.1992 nicht das Schriftformerfordernis erfülle. Sie behauptet unter Vorlage einer Fotokopie der notariellen Beglaubigung des Notars E vom 28.01.1994, die Vereinbarung vom 03.11.1992 sei mit dem Pachtvertrag vom 16.03.1992 fest verbunden worden.

Die Beklagte behauptet, zur Zeit des Abschlusses des Pachtvertrages sei die Veräußerung der Gebäude an die KIVV bereits im Gespräch gewesen. Ein Erwerb durch sie - die Beklagte - sei an sich nicht vorgesehen gewesen. Deshalb habe sie dem Vorkaufsrecht keine Bedeutung beigemessen. Sie habe nie Interesse gehabt, eines der Objekte zu erwerben. Aus diesem Grund habe sie nicht auf die Einhaltung der Vorkaufsrechts bestanden. Von einem Beurkundungszwang seien die Parteien nicht ausgegangen. Die Klägerin habe im Rahmen eines "großen Kaufvertrages" 25 der im Pachtvertrag aufgeführten Gebäude durch notariellen Vertrag vor dem Notar K Bl in Lübeck zur Urkundenrolle Nr. verkauft. In diesem Kaufvertrag seien mit sämtlichen Wohngebäuden die werthaltigen Objekte veräußert worden, Garagen und Ställe dagegen nicht. Die Beklagte bestreitet mit Nichtwissen, dass ein Teil der Verträge nicht durchgeführt oder nicht durchführbar sei.

Zum Zeitpunkt der fristlosen Kündigung des Pachtvertrages seien der Prozessbevollmächtigte der Klägerin und Herr V Z als Liquidator bestellt gewesen. Eine Umdeutung der fristlosen Kündigung in eine ordentliche Kündigung sei nicht möglich, weil sich aus dem Inhalt der Erklärung nicht eindeutig ergebe, dass die Klägerin auf keinen Fall an dem Vertrag festhalten wolle, zumal sie weiterhin die Zahlung von Pachtzins fordere.

Für Instandhaltungs- und Modernisierungsarbeiten, wie beispielsweise die Isolierung der Kellerdecken in den Wohnblöcken Sch straße in K habe sie, die Beklagte, 250.000,00 DM investiert, jedoch infolge der Veräußerung der Gebäude durch die Klägerin an die KIVV und durch diese an Dr. H keine Mieteinnahmen mehr erzielt. Im Hinblick darauf mache sie ein Zurückbehaltungsrecht geltend.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung ist nicht begründet.

I.

Der Pachtvertrag vom 16. März 1992 ist wirksam.

1. Die beim Vertragsschluss handelnden Herren Z und B berechtigten und verpflichteten durch die Unterzeichnung des Vertrages die von ihnen vertretenen Vertragsparteien.

a) Dass Herr Z für die "L GmbH" handelte, die niemals entstanden ist, steht der Verpflichtung der Klägerin nicht entgegen. Herr Z wollte seine Erklärung nach außen hin erkennbar für das Unternehmen abgeben, in dessen Vermögen sich die verpachteten Gebäude befanden. Dies war, nachdem die GmbH-Gründung gescheitert war, die Klägerin. Wie sich aus § 34 Abs. 1 Nr. 1 LwAnpG ergibt, besteht zwischen der LPG und der aus ihr nach Umwandlung hervorgehenden GmbH Identität (BGHZ 132, 353; 138, 371, 375; NJW 1999, 2522, 2524). Denn gemäß § 34 Abs. 1 Nr. 1 LwAnpG hat die Eintragung der GmbH im Register zur Folge, dass die LPG in der in dem Umwandlungsbeschluss bestimmten Rechtsform weiterbesteht. Gemäß § 23 LwAnpG erfolgt die Umwandlung der LPG in eine GmbH durch Formwechsel und nicht durch Neugründung und rechtsgeschäftlicher Übertragung des Vermögens. LPG und GmbH sind damit nach dem LwAnpG derselbe Rechtsträger. Liegen die Voraussetzungen der Umwandlung nicht vor, befindet sich die LPG kraft Gesetzes in - unerkannter - Liquidation (BGHZ 138, 371, 375). Dies hat zur Folge, dass die LPG als Liquidationsgesellschaft aus einem im Namen des Rechtsträgers geschlossenen Vertrag berechtigt und verpflichtet ist, wenn die GmbH nicht zur Entstehung gelangt. Die Interessenlage ist mit dem Fall vergleichbar, in dem bei einem unternehmensbezogenen Geschäft eine Person im Namen einer nicht existierenden GmbH auftritt, hinter der ein anderer Rechtsträger steht. Dort wird der wahre Rechtsträger des Unternehmens verpflichtet, falls der Handelnde bevollmächtigt war (BGHZ 62, 216, 221; 91, 148; 152; NJW 1996, 1053).

b) Die Beklagte wurde durch den Vertrag vom 16.03.1992 ebenfalls verpflichtet. Zwar war sie zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht im Handelsregister eingetragen, sondern wurde erst später eingetragen, ohne dass der Gründungsakt in der Zwischenzeit abgebrochen war. Aus dem zweiten Gesellschaftsvertrag (Bargründung) ergibt sich nicht, dass die mit notariellem Vertrag vom 12.07.1991 gegründete Gesellschaft (Sachgründung) aufgelöst werden sollte.

Da somit der Vertrag vom 16.03.1992 zwischen den Parteien zustande kam, hat die nachfolgende Vereinbarung vom 03.11.1992 nur deklaratorische Bedeutung.

2. Der Pachtvertrag vom 16.03.1992 ist nicht wegen Überschreitung der Vertretungsbefugnisse der Liquidatoren nichtig.

Entsprechend § 88 GenG haben die Liquidatoren die Aufgabe, das Vermögen der LPG bestmöglich zu verwerten. Dazu haben sie die Forderungen einzuziehen, die bestehenden Verbindlichkeiten zu erledigen und das Vermögen der Genossenschaft in Geld umzusetzen. Dieser Verpflichtung ist durch den Abschluss eines Pachtvertrages mit zehnjähriger Vertragslaufzeit nicht zuwidergehandelt, weil der Pachtvertrag die Liquidatoren nicht an der Veräußerung der verpachteten Objekte hinderte.

3. Der Vertrag vom 16.03.1992 ist nicht formnichtig. Die Einräumung eines dinglichen Vorkaufsrechts bedarf grundsätzlich der Form des § 313 BGB (BGH DWW 1994, 283). Nach Artikel 233 § 2 b Abs. 6 EGBGB gelten allerdings vor dem 21.07.1992 geschlossene Verträge über die Übertragung von nach § 27 LPGG entstandenem Gebäudeeigentum nicht deshalb als unwirksam, weil sie nicht nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuches für die Übereignung von Grundstücken vorgenommen worden sind. Ein formloser Vertrag mit Übereignung der Gebäude gemäß § 929 BGB ist damit wirksam (BGH DtZ 1995, 169, 170). Im Hinblick darauf war für vor dem 21.07.1992 abgeschlossene Verträge die Form des § 313 BGB auch nicht für die Einräumung des dinglichen Vorkaufsrechts zu beachten. Für die Einräumung des Vorkaufsrechts kann keine strengere Form gelten als für die Rechtsübertragung selbst.

Ob die Beklagte tatsächlich Gebäudeeigentümerin war, ist im Hinblick auf die Formbedürftigkeit der Vorkaufsklausel nicht erheblich, weil die Wirksamkeit der Vorkaufsklausel abstrakt zu beurteilen ist. Hätte die Klägerin über Gebäudeeigentum verfügt, wäre dies entweder nach § 27 LPGG oder nach § 459 Abs. 1 Satz 1 DDR-ZGB entstanden und somit nach Artikel 233 § 2 Abs. 6 EGBGB formlos übertragbar gewesen.

4. Sollte die Vorkaufsklausel in § 6 formnichtig sein, so hätte dies nicht die Gesamtnichtigkeit des Pachtvertrages zur Folge. Gemäß § 139 BGB bewirkt die Nichtigkeit eines Teils des Rechtsgeschäftes die Gesamtnichtigkeit, wenn ohne den nichtigen Teil das Geschäft nicht vorgenommen worden wäre. Dies ist vorliegend auszuschließen.

Für die Frage, ob die Teilnichtigkeit zur Gesamtnichtigkeit des Pachtvertrages führt, kommt es maßgeblich darauf an, welche Bedeutung die Vorkaufsklausel für den Gesamtvertrag haben sollte und ob die Parteien den Vertrag auch ohne die Vorkaufsklausel geschlossen haben würden. Entscheidend ist dabei der hypothetische Parteiwille bei Abschluss des Vertrages (BGH DWW 1994, 283).

Welchen Zweck die Einräumung des Vorkaufsrechtes haben sollte, ist zwischen den Parteien streitig. Nach Behauptung der Klägerin war beabsichtigt, die LPG möglichst schnell zu liquidieren. Die Beklagte soll daraufhin gegründet worden sein, um den Wohnungsbestand zu verwalten. Da es keine anderen Erwerbsinteressenten gegeben habe, sei ein Erwerb durch die Beklagte in Aussicht genommen worden, um die Verwaltung des Wohnungsbestandes weiter zu gewährleisten. Um das Erwerbsrecht der Beklagten abzusichern, sei in dem Pachtvertrag des Vorkaufsrecht vereinbart worden. Nach Behauptung der Beklagten war von Anfang an eine Veräußerung an die KIVV im Gespräch. Ein Erwerb der Gebäude durch die Beklagte sei niemals vorgesehen gewesen. Die Beklagte habe auch kein Interesse gehabt, eines der Objekte zu erwerben. Unstreitig ist zwischen den Parteien damit nur, dass der Pachtvertrag geschlossen wurde, um die Verwaltung des Wohnungsbestandes zu ermöglichen.

Bei dieser Sachlage steht zu dem Zweck der Verpachtung lediglich fest, dass vorrangiges Ziel des Vertrages vom 16.03.1992 die Nutzung und Verwaltung des Gebäudebestandes der Klägerin war. Dies sollte auf gesicherter vertraglicher Grundlage geschehen. Dieser beiderseitigen Interessenlage widerspricht die Annahme einer Gesamtnichtigkeit, denn einen vertragslosen Zustand wollten die Vertragsparteien vermeiden.

Zur Erreichung ihres Vertragsziels bedurfte es der Einräumung eines Vorkaufsrechts nicht. Die Behauptung der Klägerin, es sei beabsichtigt gewesen, das Erwerbsrecht der Beklagten abzusichern und für die Übergangsphase ein Pachtverhältnis zu begründen, ist nicht plausibel. Denn für eine vorläufige Regelung des Zustandes ist der Abschluss eines Pachtvertrages mit einer Festlaufzeit von zehn Jahren sinnwidrig. Allenfalls hätte es sich angeboten, einen kurzfristigen oder auf unbestimmte zeit laufenden Pachtvertrag abzuschließen, wenn es vorrangig um einen Erwerb der Gebäude durch die Beklagte gegangen sein sollte.

Zudem ergibt das Verhalten der Parteien nach Abschluss des Pachtvertrages, dass die Beklagte die Gebäude nicht erwerben wollte und dass die Einräumung des Vorkaufsrechts eine untergeordnete Rolle spielte. Die Beklagte unternahm niemals den Versuch, hinsichtlich eines der gepachteten Gebäude das Vorkaufsrecht auszuüben. Sie hielt in Kenntnis des Umstandes, dass ein großer Teil des Gebäudebestandes an die KIVV veräußert war an dem Pachtvertrag fest. Die Klägerin nahm ihrerseits die Beklagte auf den Pachtzins in Anspruch, obwohl auch ihr bekannt war, dass der von ihr behauptete Vertragzweck Veräußerung des Gebäudebestandes - an die Beklagte - nicht realisiert worden war, nachdem sie selbst die Gebäude zu einem Großteil an die KIVV weiterveräußert hatte. Dieses Verhalten lässt erkennen, dass die Parteien, ohne auf das Vorkaufsrecht Rücksicht zu nehmen, an dem Vertrag festhalten wollten. Die Klägerin beanstandet zu Unrecht, das Landgericht habe bei der Auslegung den unbestrittenen Sachverhalt außer acht gelassen, dass die Beklagte aus den Pachtobjekten seit 1995 Einnahmen erzielte, ohne dafür etwas an die Klägern zu zahlen. Aus diesem Verhalten der Beklagten lässt sich nicht herleiten, dass die Beklagte den Pachtvertrag als nichtig behandelte. Denn da die Beklagte den Mietzins im Mai 1993 mehr als drei Jahre gezahlt hatte, kann sie den Vertrag nicht als unwirksam angesehen haben. Der Grund für die Weigerung, weitere Zahlungen zu leisten, liegt vielmehr darin, dass sich die Beklagte auf ein Zurückbehaltungsrecht beruft. Das Vorbringen der Klägerin, der Pachtvertrag ohne den in Aussicht stehenden Eigentumserwerb durch die Beklagte sei für sie, die Klägerin, nicht von Interesse, da er Anlass für erhebliche Auseinandersetzungen in Gestalt der Streitigkeiten über die Berechtigung den Mietzins einzuziehen, geboten habe, greift nicht durch. Auseinandersetzungen mit den Erwerbern wären auch eingetreten, wenn die Vorkaufsklausel wirksam gewesen wäre, die Beklagte das Vorkaufsrecht aber nicht ausgeübt hätte. Auch in diesem Fall hätte die Beklagte aufgrund des Pachtvertrages die Gebäude an die Endnutzer weiter vermietet, während die Gebäudeeigentümer davon ausgegangen wären, ihnen stünde der Mietzins kraft Eigentumserwerbs zu.

5. Sofern der Pachtvertrag als insgesamt formwidrig anzusehen wäre, wäre es der Klägerin jedenfalls verwehrt, sich auf die Formnichtigkeit zu berufen.

Eine Partei kann nach Treu und Glauben sich nicht unter Berufung auf § 139 BGB von ihren Vertragspflichten befreien, wenn lediglich eine einzelne abtrennbare Regelung unwirksam ist, die ausschließlich den Vertragspartner begünstigt und dieser trotz des Fortfalls jener Regelung an dem Vertrag festhalten will (BGH NJW 1967, 245, 246; 1993, 1587, 1589; NJW-RR 1997, 684, 686). Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Bei dem Vorkaufsrecht in § 6 des Pachtvertrages handelt es sich um eine von den übrigen Bestimmungen des Pachtvertrages abtrennbare Regelung. Diese begünstigte ausschließlich die Beklagte. Die Beklagte beruft sich auf die Wirksamkeit des Pachtvertrages und will somit an ihm festhalten.

Die Klägerin handelt zudem treuwidrig, weil sie sich mit dem Vorkaufsrecht auf eine Bestimmung beruft, die bei der Durchführung des Pachtvertrages bedeutungslos geblieben ist (BGHZ, 288, 297; RGZ 153, 59, 61). Die Bedeutungslosigkeit ergibt sich daraus, dass die Beklagte von dem zu ihren Gunsten eingeräumten Vorkaufsrecht niemals Gebrauch machte.

II.

Der Pachtvertrag zwischen den Parteien ist nicht durch die fristlose Kündigung vom 15.04.1998, die der Beklagten am 17.04.1998 zuging, zu diesem Datum beendet worden.

Es bedarf keiner Entscheidung, ob der Liquidator der Klägerin, Rechtsanwalt M, allein oder nur zusammen mit dem anderen Liquidator, Herrn Z, vertretungsberechtigt war. Denn die Klägerin war bei Ausspruch der Kündigung am 15.04.1998 nicht mehr allein, sondern nur zusammen mit den Erwerbern einzelner verpachteter Gebäude zur Kündigung berechtigt.

1. Gemäß §§ 571, 581 Abs. 2 BGB tritt bei Veräußerung des Pachtobjekts der Erwerber an die Stelle des Verpächters, sofern der Verpächter Eigentümer war. Diese Bestimmungen sind auch für das selbständige Gebäudeeigentum einschlägig.

Wird ein vermietetes Grundstück geteilt und werden die Teile an verschiedene Erwerber veräußert, so tritt keine Teilung des Mietvertrages in mehrere auf die einzelnen Grundstücke bezogene Mietverhältnisse ein (BGH NJW 1973, 455). Vielmehr werden die einzelnen Erwerber Mitgläubiger gemäß § 432 BGB. Dieselbe Rechtsfolge tritt bei einem einheitlichen Mietverhältnis über eine Wohnung mit Garage und anderen Nebenräumen ein, wenn der Eigentümer der zugleich Vermieter ist einen Teil des Mietobjektes abtrennt und veräußert (BayObLG NJW-RR 1991, 651). Nichts anderes kann bei der Veräußerung einzelner Gebäude gelten, wenn ein Gebäudebestand Gegenstand des Pachtvertrag ist. Auch wenn die einzelnen Objekte räumlich und wirtschaftlich selbständig sind, ist der Miet- und Pachtgebrauch eine im rechtlichen Sinne unteilbare Leistung. Dasselbe gilt für den Mietzins als Gegenleistung zur Gebrauchsgewährung (BGH NJW 1969, 839). Wie bei der Teilung eines Grundstücks würde nach Veräußerung eines Teils des Pachtobjektes die Rechtsstellung des Pächters beeinträchtigt, weil der Verpächter infolge der Spaltung des Pachtobjektes ihm nicht mehr den vollen vertragsgemäßen Gebrauch gewähren kann und der Pächter nicht mehr in der Läge ist, seine Gewährleistungsansprüche einheitlich gegenüber einem Vertragspartner geltend zu machen (RGZ 124, 195, 198/199).

Der Senat verkennt nicht, dass die Aufteilung des Pachtvertrages über den Gebäudebestand in mehrere Pachtverhältnisse über Einzelgebäude die Durchführung des Vertrages erleichtern würde, wenn die Verpächterrechte für das jeweils einzelne Gebäude nur bei dem gemäß §§ 571, 581 Abs. 2 BGB in das Pachtverhältnis eingetretenen Erwerber lägen. Dagegen besteht bei einem Pachtvertrag mit einer Vielzahl von Verpächtern, zu denen bei jedem neuen Erwerbsfall weitere Mitgläubiger hinzutreten, die Schwierigkeit, die Handlungsfähigkeit der Verpächterseite zu erhalten.

Gleichwohl lässt sich der die Parteien verbindende Pachtvertrag nicht gemäß §§ 133, 157 BGB dahingehend auslegen, dass sie in Abweichung zu diesen Grundsätzen eine Spaltung des Pachtvertrages und eine Aufteilung in mehrere Einzelpachtverhältnisse bewirken wollten. Ihr Vorbringen zu dem mit dem Abschluss des Pachtvertrages verfolgten Zweck lässt eine gemeinsame Vorstellung der Parteien, den Pachtvertrag bei der Veräußerung von Einzelobjekten in Einzelpachtverträge aufzuspalten, nicht erkennen. Die Vereinbarung eines Vorkaufsrecht zugunsten der Beklagten deutet lediglich daraufhin, dass die Parteien von der Möglichkeit einer Veräußerung von Einzelobjekten aus dem Gebäudebestand ausgingen. Dass dies von der gesetzlichen Regelung des § 571 BGB abweichende Rechtsfolgen haben sollte, ergibt sich daraus nicht. Der Umstand, dass die Parteien einen Gesamtpachtzins von 152.000,00 DM vereinbarten, steht vielmehr dagegen. Wären die Parteien davon ausgegangen, dass Einzelpachtverhältnisse begründet werden sollten, hätte es sich angeboten, für jedes Objekt einen gesonderten Pachtzins festzusetzen oder jedenfalls die Maßstäbe für eine spätere Aufteilung des Gesamtpachtzinses auf die Einzelobjekte mitzuteilen.

Eine ergänzende Vertragsauslegung führt ebenfalls nicht zu dem Ergebnis, dass der Pachtvertrag in Einzelpachtverhältnisse aufzuspalten ist. Die ergänzende Vertragsauslegung setzt voraus, dass der Vertrag eine Regelungslücke, das heißt eine planwidrige Unvollständigkeit enthält (BGHZ 40, 103; 77, 304; NJW 1994, 1011), wobei gleichgültig ist, ob sie von Anfang an bestanden hat oder nachträglich entstanden ist und ob die Parteien einen Punkt bewusst offen gelassen oder einen bestimmten regelungsbedürftigen Punkt nicht bedacht haben. Keine Regelungslücke liegt dagegen vor, wenn die getroffene Regelung nach dem Willen der Parteien bewusst abschließend sein sollte (BGH NJW 1985, 1836).

Der Senat vermag eine Regelungslücke nicht festzustellen. Die Bestimmungen des Pachtvertrages ergeben im Zusammenwirken die Vorstellung der Parteien, dass das Pachtverhältnis zwischen ihnen bis zu seinem planmäßigen Ablauf hinsichtlich des gesamten Wohnungsbestandes fortdauern sollte. Nicht nur der in § 2 des Pachtvertrages vereinbarte Gesamtpachtzins spricht für den Willen der Parteien, ein einheitliches Pachtverhältnis über den gesamten Gebäudebestand zu begründen. Die Vorstellung von einem einheitlichen Pachtverhältnis ergibt sich auch aus § 2 Abs. 3 des Vertrages, wonach die erste Pachtrate erst ab Übergabe aller Objekte zu zahlen war. Er folgt ferner aus § 5 des Vertrages, in dem bestimmt ist, dass die Beklagte bei Gebrauchsüberlassung des Pachtgegenstandes an Dritte als Pächterin verpflichtet bleiben sollte. Die Regelung in § 7 Abs. 4 des Vertrages, wonach bei nicht rechtzeitiger Rückgabe der Pachtobjekte durch die Beklagte oder ihre Rechtsnachfolger eine Vertragsstrafe von 1.000,00 DM für jeden Tag des Verzuges verfallen sollte, lässt schließlich erkennen, dass die Parteien in der Vorstellung handelten, die Beklagte habe bei Beendigung des Pachtvertrages alle Pachtobjekte an die Klägerin zurückzugeben. Denn anders lässt sich die Ausbedingung einer einheitliche Vertragsstrafe für den Fall der verspäteten Rückgabe nicht erklären. Dabei folgt aus der Einräumung des Vorkaufsrechts in § 6 des Vertrages, dass die Parteien durchaus mit der Möglichkeit des Eigentümerwechsels rechneten. Dass sie dennoch Regelungen für ein fortbestehendes einheitliches Pachtverhältnis zwischen ihnen bis zum Ablauf der Vertragslaufzeit trafen, zeigt, dass sie dieses einheitliche Pachtverhältnis wollten.

2. Da die verschiedenen Gebäude damit Gegenstand eines einheitlichen Pachtvertrages sind, sind die Erwerber einzelner Gebäude gemäß §§ 571, 581 Abs. 2 BGB in Verbindung mit § 432 BGB als Mitgläubiger in den Pachtvertrag eingetreten. Die Wirkungen des § 571 BGB treten ab Eintragung des Eigentumswechsels im Grundbuch ein. Eine solche Eintragung ist jedenfalls hinsichtlich der verpachteten Objekte B in A (Ziff. 21 des Klageantrages zu 2. a)) am 17.01.1997 und hinsichtlich der insgesamt acht Wohneinheiten in Sch (Ziff. 5. und 6. des Klageantrages zu 2. a)) am 02.08.1995 erfolgt.

Die Mitgläubigerschaft bewirkt, dass die Gestaltungsrechte aus dem Pachtvertrag nur von der Klägerin zusammen mit den Erwerbern oder mit deren Zustimmung ausgeübt werden können. Diesen Anforderungen wird die vorliegende Kündigung nicht gerecht, da allein die Klägerin sie ausgesprochen hat, obwohl am 15.04.1998 die Eigentümer M K e.G. wegen des Erwerbs des Objektes in Altenhagen und Herr H H wegen des Erwerbs des Objektes in Sch Mitgläubiger waren.

Da es an einer Berechtigung der Klägerin zur Kündigung des Pachtverhältnisses fehlt, kann dahinstehen, ob die Kündigung der Klägerin vom 15.04.1998 in eine ordentliche Kündigung umgedeutet werden kann und ob das Mietverhältnis ordentlich kündbar war.

III.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Auskunfterteilung über Mieteinnahmen und den Stand der Nebenkostenabrechnung. Auskunftsansprüche kommen nach §§ 157, 242 BGB immer dann in Betracht, wenn eine Partei ohne die Auskunfterteilung das Ausmaß einer unzweifelhaft bestehenden Forderung nicht bestimmen kann (Staudiger/Selb, BGB, 13. Bearbeitung, § 260 Rdn. 19). Die Verpflichtung zur Auskunfterteilung setzt somit einen dem Grunde nach bestehenden Zahlungsanspruch voraus. Ein Anspruch auf Herausgabe der Mieteinnahmen oder vereinnahmter Nebenkostenvorauszahlungen steht der Klägerin aus keinem rechtlichen Gesichtspunkt zu. Insbesondere scheiden Ansprüche aus §§ 987, 990 BGB aus, weil der zwischen den Parteien bestehende Pachtvertrag der Beklagten ein Recht zum Besitz gibt mit der Folge, dass die Beklagte die gezogenen Nutzungen nicht herausgeben muss. Zahlungsansprüche gegen die Beklagte richten sich allein nach dem Pachtvertrag. Um diese Ansprüche zu beziffern, benötigt die Klägerin die begehrte Auskunft nicht.

IV.

Die Klägerin hat auch keinen Anspruch auf Herausgabe der Mietvertragsurkunden. Ein dahingehende Verpflichtung wäre eine Nebenpflicht zu den Ansprüchen auf Herausgabe der Mieteinnahmen. Da solche Herausgabeansprüche nicht gegeben sind, bestehen auch daraus folgende Nebenpflichten nicht.

V.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 ZPO, die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Ende der Entscheidung

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