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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Rostock
Beschluss verkündet am 17.03.2005
Aktenzeichen: 7 W 2/05
Rechtsgebiete: BGB, GBO


Vorschriften:

BGB § 315
GBO § 29
GBO § 78
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Oberlandesgericht Rostock Beschluss

Geschäftszeichen 7 W 2/05

In der Grundbuchsache

betreffend das Grundbuch von S.,

hat der 7. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Rostock durch

den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. J., die Richterin am Oberlandesgericht E. und den Richter am Landgericht R.

am 17.03.2005 beschlossen:

Tenor:

Die weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss des Landgerichts Rostock vom 16.12.2004 (2 T 327/04) wird zurückgewiesen.

Der Antrag, anzuordnen, dass die vom Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 22.04.2004 gesetzte Frist bei Fristüberschreitung nicht die Ablehnung des Umschreibeantrages zur Folge haben dürfe, wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Beschwerdeverfahrens tragen die Antragsteller.

Beschwerdewert: 1.022,58 EUR.

Gründe:

I.

Mit notariellem Kaufvertrag vom 05.11.2001 verkaufte die Beteiligte zu 1 an den Beteiligten zu 2 ein Teilstück aus dem Flurstück 134/4 des Grundbuches von S., Blatt .... Unter Punkt II 1 des Vertrages heißt es u.a.:

"Aus dem in Abschnitt I. genannten Flurstück 134/4 wird eine ca. 192 m² große Teilfläche herausgemessen. Die ungefähre Lage ergibt sich aus der als Anlage beigefügten unmaßstäblichen Skizze, in der die zu veräußernde Teilfläche farbig markiert ist. Die Beteiligten werden bei der Vornahme der Vermessung vor Ort den genauen Grenzverlauf anhand der vorhandenen örtlichen Abgrenzungen (Zaun, Hecke, Wegrand, Mauer etc.) festlegen. Das abschließende Bestimmungsrecht hat der Verkäufer, wobei nach den Grundsätzen des § 315 BGB zu verfahren ist."

Unter Punkt XI 3 erteilten die Beteiligten den dort genannten Notariatsmitarbeitern die Vollmacht, alle zur Durchführung, Abänderung und Ergänzung dieser Urkunde noch erforderlichen oder zweckmäßigen Erklärungen abzugeben und entgegenzunehmen.

Am 30.12.2002 erklärte einer der genannten Notariatsangestellten vor dem Notar für die Beteiligten, dass das Vertragsobjekt mit "Gemarkung N., Flur ..., Flurstück ... mit 339 m²" bezeichnet wird und erklärte die Auflassung. Auf den Antrag des Notars zur Eigentumsumschreibung teilte das Grundbuchamt mit Zwischenverfügung vom 15.09.2003 mit, es bedürfe einer Genehmigung der Vertragsparteien in der Form der Auflassung, weil die Größe des Teilstücks erheblich von der vertraglich vereinbarten Größe abweiche. Mit Schreiben vom 24.09.2003 hat der Notar seinen Antrag aufrecht erhalten und, soweit an der Zwischenverfügung festgehalten werde, gebeten, die Sache dem Landgericht zur Entscheidung vorzulegen. Nachdem das Grundbuchamt mit Schreiben 22.04.2004 an der Zwischenverfügung festgehalten und eine Frist zur Behebung der Eintragungshindernisse von 1 Monat gesetzt hatte, half es mit Beschluss vom 07.09.2004 der Erinnerung gegen die Zwischenverfügung nicht ab und legte die Sache dem Landgericht vor, welches mit Beschluss vom 16.12.2004 die Beschwerde der Beteiligten zurückgewiesen hat. Zur Begründung hat es ausgeführt, es sei eine beurkundete Genehmigung der Auflassung erforderlich, weil das vermessene Teilstück aufgrund der erheblichen Größenabweichung mit dem im Kaufvertrag bezeichneten Trennstück nicht identisch sei. Die Erklärung des Notariatsangestellten vom 30.12.2002 genüge nicht, weil dieser nicht bevollmächtigt gewesen sei, die Auflassung zu erklären oder den Vertragsgegenstand zu bestimmen.

Gegen diesen Beschluss hat der Notar namens der Beteiligten weitere Beschwerde eingelegt und zudem beantragt, anzuordnen, dass die vom Amtsgericht mit Zwischenverfügung vom 22.04.2004 gesetzte Frist bei Fristüberschreitung keine Ablehnung des Umschreibeantrages zur Folge haben dürfe. Maßgebliches Kriterium für die Bestimmung des Vertragsgegenstandes sei hier die Beschreibung nach Lage und Zuschnitt und nicht die Größenangabe. Daher liege Identität zwischen dem im Kaufvertrag beschriebenen und dem vermessenen Grundstück vor, so dass die aufgrund der erteilten Mitarbeitervollmacht abgegebene Identitätserklärung und Auflassungsvereinbarung ausreichend seien.

II.

Die weitere Beschwerde ist gemäß § 78 GBO zulässig, in der Sache jedoch nicht begründet.

1.

Das Landgericht hat die Beschwerde der Beteiligten gegen die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes vom 15.09.2003 bzw. 22.04.2004 zu Recht zurückgewiesen, weil das Grundbuchamt dort zutreffend die beantragte Eintragung von einer Genehmigung der Vertragsparteien zur Auflassung in der Form des § 29 GBO abhängig gemacht hat. Die am 30.12.2002 zu Protokoll des Notars abgegebene Erklärung des Notariatsmitarbeiters A. ist insoweit nicht ausreichend.

Zur Vermeidung von Wiederholungen wird zunächst auf die Gründe in dem angefochtenen Beschluss des Landgerichts Bezug genommen. Zutreffend, von den Beschwerdeführern auch nicht angegriffen, hat das Landgericht ausgeführt, eine Beurkundung der Identitätserklärung sei nur dann erforderlich, wenn das vermessene Teilstück nicht mit dem im Vertrag bezeichneten identisch sei. Entgegen der Auffassung der Beschwerdeführer fehlt es hier gerade an der Identität.

Zwar ist es zutreffend, dass, soweit die zu verkaufende Teilfläche durch die Flächenangabe und durch Bezugnahme auf einen Lageplan beschrieben wird, die Flächenangabe in der Regel nicht der Kennzeichnung und Beschreibung (Identifizierung) des Vertragsobjektes dient (Schöner/Stöber, Grundbuchrecht 13. A., Rn. 871). Hier ist aber zu berücksichtigen, dass sich, laut Grundstückskaufvertrag, aus dem beigefügten Plan auch nur die ungefähre Lage der Teilfläche ergeben sollte. Der genaue Grenzverlauf der Teilfläche sollte erst bei der Vermessung anhand der örtlichen Abgrenzungen festgelegt werden, wobei der Beteiligten zu 1 das abschließende Bestimmungsrecht zustand. Die genaue Lage war daher im Vertrag nicht beschrieben, so dass daneben auch die Flächenangabe maßgeblich für die Beschreibung des Kaufgegenstandes war. Ob das vermessene Grundstück bei der erheblichen Größenabweichung (339 m² statt ca. 192 m²) von den Vertragsparteien als Vertragsobjekt anerkannt und aufgelassen werden soll, kann vom Grundbuchamt daher ohne entsprechende Erklärungen der Parteien nicht angenommen werden. Die Erklärung des Notariatsangestellten vom 30.12.2002 ist insoweit nicht ausreichend. Die ihm erteilte Vollmacht bezog sich lediglich auf "alle zur Durchführung, Abänderung und Ergänzung ...... noch erforderlichen oder zweckmäßigen Erklärungen". Weil keine Identität des vermessenen Teilstücks mit dem im Vertrag beschriebenen besteht, wird durch die Erklärung vom 30.12.2002 der Vertragsgegenstand neu bestimmt. Eine solche Erklärung ist von der erteilten Vollmacht nicht gedeckt. Es ist auch nicht ersichtlich und wird auch nicht geltend gemacht, dass der Notariatsangestellte für die Beteiligte zu 1 das Bestimmungsrecht nach § 315 BGB ausüben sollte.

Die Zwischenverfügung des Grundbuchamtes ist daher zu Recht ergangen.

2.

Aus diesem Grunde war auch nicht anzuordnen, dass die Überschreitung der vom Grundbuchamt gesetzten Frist keine Ablehnung des Umschreibeantrags zur Folge haben dürfe.

3.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 2, 131 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 KostO, 13a Abs.1 Satz 2 FGG.

Die Festsetzung des Gegenstandswerts für das Verfahren der weiteren Beschwerde beruht auf §§ 131 Abs. 2, 30 Abs. 2 KostO und orientiert sich an der unbeanstandeten Wertfestsetzung der Vorinstanz.

Ende der Entscheidung

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