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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Rostock
Beschluss verkündet am 12.09.2005
Aktenzeichen: 7 W 43/03
Rechtsgebiete: WEG, BGB, FGG, GemO


Vorschriften:

WEG § 10
WEG § 10 Abs. 1 S. 2
WEG § 10 Abs. 2
WEG § 16 Abs. 2
WEG § 23 Abs. 2
WEG § 25 Abs. 2 S. 2
WEG § 45 Abs. 1
WEG § 47
WEG § 48 Abs. 3
WEG § 48 Abs. 3 S. 2
BGB § 164
BGB § 242
BGB § 1011
FGG § 27
FGG § 27 Abs. 1
FGG § 29
GemO § 4
GemO § 12 Abs. 3
GemO § 12 Abs. 4
Diese Entscheidung enthält keinen zur Veröffentlichung bestimmten Leitsatz.
Oberlandesgericht Rostock Beschluss

7 W 43/03

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungseigentumsanlage

hat der 7. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Rostock durch

den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Jaspersen, den Richter am Oberlandesgericht Braun und den Richter am Landgericht Wipper

am 12.09.2005 beschlossen:

Tenor:

1. Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1 gegen den Beschluss des Landgerichts Stralsund vom 09.05.2003 wird zurückgewiesen mit der Maßgabe, dass eine Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Beteiligten in erster und zweiter Instanz nicht stattfindet.

2. Die Beteiligten zu 1 tragen die Gerichtskosten des Verfahrens der weiteren Beschwerde; außergerichtliche Kosten der Beteiligten werden nicht erstattet.

3. Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf bis zu 16.000,00 EUR festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1 und 2 sind die Eigentümer bzw. Auflassungsvormerkungsberechtigten der Wohnungen in der Wohnungseigentumsanlage in Z.. In den jeweiligen Wohnungsgrundbüchern sind u.a. die Beteiligten zu 1 zu je 1/2 hinsichtlich der Wohnung Nr. 8, die Beteiligten zu 2 e und f zu je 1/4 und der Beteiligte zu 2 g zu 1/2 hinsichtlich der Wohnung Nr. 3 und die Beteiligten zu 2 h und i in GbR hinsichtlich der Wohnung Nr. 4 eingetragen.

Im Vorfeld der - verbundenen - Verfahren bestand Uneinigkeit zwischen den Beteiligten, wer und ggf. in welchem Umfang für die Kosten von in Auftrag gegebenen Baumaßnahmen im Bereich der Wohnung der Beteiligten zu 1 aufzukommen habe. Während die Beteiligten zu 1 die Auffassung vertreten haben, es handele sich im Wesentlichen um Arbeiten am Gemeinschaftseigentum, so dass nach der Teilungserklärung entsprechend der Eigentumsanteile alle Wohnungseigentümer die Kosten zu tragen hätten, haben sich die Beteiligten zu 2 auf den Standpunkt gestellt, die Arbeiten hätten im Wesentlichen der Verbesserung des Sondereigentums der Beteiligten zu 1 gedient und seien von diesen zum Teil eigenmächtig veranlasst worden, so dass die Kosten überwiegend von den Beteiligten zu 1 selbst zu tragen seien. Weiterhin war zwischen den Beteiligten streitig, ob und inwieweit sich die Beteiligte zu 3 aufgrund eigener Versäumnisse an den Kosten zu beteiligen habe.

Auf der Eigentümerversammlung vom 13.03.1999 haben die Wohnungseigentümer unter TOP 3 beschlossen, dass die Beteiligten zu 1 mit Unterstützung der Verwaltung und der Eigentümergemeinschaft die ihr aus der Bürgschaft gegen den inzwischen insolventen Bauträger zustehenden Rechte wahrnehmen und hieraus entstandene Kosten bestreiten sollten. Bei anstehenden Anwaltskosten wollte sich die Gemeinschaft bis zu 2.500,00 DM beteiligen. Weitere Kosten sollte die Gemeinschaft nicht tragen.

Diesen Beschluss haben die Beteiligten zu 1 beim Amtsgericht angefochten.

Auf der Eigentümerversammlung vom 30.10.1999 hat es ausweislich des Protokolls zu TOP 10 - Bericht der Verwaltung über den Verlauf der Dachsanierung Wohnung G.. Angebote, Beauftragung, Rechnungen der Handwerksfirmen. Weitere Vorgehensweise/Beschlussfassung - eine Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern und der Verwalterin gegeben. Im am 30.12.1999 berichtigten Protokoll heißt es wie folgt:

"Die Frage der Kostenteilung und der Beilegung des anhängigen Anfechtungsverfahrens wird ausgiebig zwischen den Parteien diskutiert.

Danach wird folgende Vereinbarung zwischen den Beteiligten getroffen:

1. Die Familie G. nimmt das beim Amtsgericht anhängige Beschlussanfechtungsverfahren vom 12.04.1999 zurück.

2. Die angelaufenen Kosten für die Dachsanierung werden mit rund 32.000,00 DM beziffert. Darauf entfallen persönliche Kosten der Familie G. i.H.v. 2.000,00 DM, auf deren Geltendmachung sie verzichtet.

3. Die verbleibenden Kosten werden i.H.v. 16.000,00 DM durch die Eigentümergemeinschaft insgesamt getragen. Die Kostenverteilung erfolgt nach 1.000stel Miteigentumsanteilen. Der jeweilige Betrag ist bis längstens 15.12.1999, jedoch nicht vor Vorliegen des Protokolls dieser Eigentümerversammlung, auf ein Sonderkonto der Gemeinschaft zu zahlen.

4. Von den verbleibenden rund 14.000,00 DM übernimmt die Fa. ... ohne Anerkennung einer Rechtspflicht hierzu - einen Anteil von 5.000,00 DM und die Familie G. 9.000,00 DM.

5. Sofern in Verhandlungen mit den beteiligten Handwerkern die Rechnungsbeträge noch gemindert werden können, wird ein evtl. Minderbetrag zwischen der Eigentümergemeinschaft, Familie G. und der Fa. ... im Verhältnis 16:9:5 aufgeteilt. Hierzu verpflichten sich die Parteien G. und ... zusammenzuwirken.

6. Die Familie G. verzichtet darauf, aus diesen Leistungen Ansprüche gegenüber der Eigentümergemeinschaft geltend zu machen. Ebenso verzichtet die Fa. ... darauf, aus dem von ihr geleisteten Betrag von 5.000,00 DM Ansprüche gegen die Gemeinschaft geltend zu machen.

7. Mit Zahlung des Gesamtbetrages wird die Eigentümergemeinschaft von allen weiteren Verpflichtungen aus dieser Angelegenheit freigestellt. Evtl. weitergehende Forderungen sind zwischen ... und Familie G. im Verhältnis 5:9 aufzuteilen.

8. Soweit für die vorgenannten Forderungen Leistungen Dritter bewirkt werden können, sind diese Leistungen im Verhältnis 16:9:5 zwischen der Eigentümergemeinschaft, der Familie G. und der ... aufzuteilen.

9. Die Zahlungen haben bis 15.12.1999 auf ein vom Verwalter einzurichtendes Sonderkonto zu erfolgen. Über dieses Sonderkonto ist auf der nächsten Eigentümerversammlung abzurechnen.

Auf ausdrückliches, einzelnes Befragen erklären die Beteiligten ihr Einverständnis mit vorgenannter Vereinbarung wie folgt:

Herr E. für die ..., Frau B., Eheleute V., Herr E., Herr M., Frau B. in Vollmacht für ihren Mann, Eheleute K., Eheleute G. und Eheleute B..

Damit ist die Vereinbarung allseitig angenommen. "

Unstreitig anwesend auf der Wohnungseigentümerversammlung waren die Beteiligten zu 1 (Wohnung 8), die Beteiligte zu 2 a (Wohnung 1), die Beteiligten zu 2 c und d (Wohnung 2), der Beteiligte zu 2 e (Wohnung 3), der Beteiligte zu 2 i (Wohnung 4), die Beteiligten zu 2 j und k (Wohnung 6) und die Beteiligten zu 2 l und m (Wohnung 7). Nicht anwesend waren unstreitig die Beteiligten zu 2 g (Wohnung 3), 2 h (Wohnung 4) und 2 b (Wohnung 5), wobei letzterer von seiner Ehefrau, die Beteiligte zu 2 a, aufgrund überreichter Vollmacht vertreten wurde. Streitig zwischen den Beteiligten ist die Anwesenheit der Beteiligten zu 2 f (Wohnung 3).

Im Hinblick auf diese Vereinbarung haben die Beteiligten zu 2 beim Amtsgericht beantragt, die Beteiligten zu 1 zur Zahlung von 9.000,00 DM zu verurteilen.

Die Beteiligten zu 1 haben demgegenüber die Feststellung begehrt, dass die zu TOP 10 der Eigentümerversammlung vom 30.10.1999 protokollierte Vereinbarung nicht wirksam zustande gekommen sei. Sie haben die Auffassung vertreten, das Zustandekommen der Vereinbarung scheitere schon daran, dass nicht alle Wohnungseigentümer anwesend oder vertreten gewesen seien, so dass eine allseitige Zustimmung fehle. Die Beteiligte zu 1 a selbst habe vor der Abstimmung den Saal verlassen und sei erst später wieder hereingekommen. Ihr Ehemann, der Beteiligte zu 1 b, habe keine Vollmacht gehabt, in ihrem Namen abzustimmen. Außerdem seien die nicht anwesenden Wohnungseigentümer, die Beteiligten zu 2 f, 2 g und 2 h nicht von anderen Wohnungseigentümern vertreten worden. Eine entsprechende Bevollmächtigung habe auch nicht vorgelegen.

Demgegenüber haben die Beteiligten zu 2 und 3 die Auffassung vertreten, sämtliche Wohnungseigentümer seien anwesend gewesen oder wirksam vertreten worden. Die Beteiligte zu 2 a sei persönlich auch während der Abstimmung anwesend gewesen.

Nach Beweisaufnahme hat das Amtsgericht mit Beschlüssen vom 29.04.2001 die Beteiligten zu 1 antragsgemäß zur Zahlung verurteilt und deren Anträge zurückgewiesen. Es hat ausgeführt, die Vereinbarung vom 30.10.1999 sei gemäß § 10 Abs. 2 WEG wirksam zustande gekommen. Sämtliche Wohnungseigentümer seien anwesend bzw. ordnungsgemäß vertreten gewesen. Aus der Beweisaufnahme ergäbe sich, dass auch die Beteiligte zu 1 a bei der Abstimmung zugegen gewesen sei und ihr Einverständnis erklärt habe. Im Übrigen handele es sich um eine der weiteren gerichtlichen Nachprüfung entzogene Vereinbarung im Rechtssinne. Der Anfechtung des Beschlusses vom 19.03.1999 fehle es aufgrund der wirksamen Vereinbarung vom 30.10.1999 bereits am Rechtsschutzbedürfnis.

Die sofortigen Beschwerden der Beteiligten zu 1 hat das Landgericht mit Beschluss vom 09.05.2003 nach weiterer Beweisaufnahme zurückgewiesen. Das Landgericht ist der Auffassung des Amtsgerichts gefolgt, dass die Wohnungseigentümergemeinschaft unter Beteiligung der Verwalterin am 30.10.1999 unter TOP 10 eine wirksame Vereinbarung nach § 10 Abs. 2 WEG getroffen habe. Es stehe nach der Beweisaufnahme fest, dass die Beteiligte zu 1 a zum Zeitpunkt der Abstimmung zu TOP 10 anwesend gewesen sei und abgestimmt habe. Auch von der Anwesenheit der Beteiligten zu 2 f und deren Einverständnis sei auszugehen. Hinsichtlich der nicht anwesenden Beteiligten zu 2 e und 2 h habe eine entsprechende Vollmacht bestanden. Die in der mündlichen Verhandlung vor dem Amtsgericht vorgelegten Vollmachten vom 04.03.1997 reichten aus. Ob diese bei den Verwaltungsakten bzw. bei der Abstimmung am 30.10.1999 vorlegen hätten, sei unbeachtlich. Die getroffene Vereinbarung verstoße schließlich auch nicht gegen § 242 BGB. Dies wäre nur anzunehmen und würde die Privatautonomie der Beteiligten beschränken, wenn einer der Wohnungseigentümer übermäßig belastet würde. Dies sei aber nicht der Fall. Die vorgenommenen Arbeiten hätten auch zu einer Verbesserung des Sondereigentums der Beteiligten zu 1 geführt. Außerdem seien die entsprechenden Aufträge jeweils durch die Beteiligten zu 1 vergeben worden. Bzgl. der Anfechtung des Eigentümerbeschlusses vom 13.03.1999 sei der Auffassung des Amtsgerichts zu folgen. Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des festgestellten Sachverhalts und der Begründung des Beschlusses des Landgerichts wird auf dessen Inhalt (Bl. 820 - 832 d. A.) Bezug genommen.

Gegen den Beschluss des Landgerichts vom 09.05.2003, der ihrem Verfahrensbevollmächtigten am 16.05.2003 zugestellt worden ist, wenden sich die Beteiligten zu 1 mit ihrer sofortigen weiteren Beschwerde vom 28.05.2003, die am gleichen Tag eingegangen ist. Die maßgebliche Frage zur Entscheidung sämtlicher Anträge sei, ob in der Eigentümerversammlung vom 30.10.1999 die zu TOP 10 protokollierte Vereinbarung als solche zustande gekommen sei.

Zweifelhaft sei bereits, ob auf der Eigentümerversammlung eine Vereinbarung habe zustande kommen sollen und - in Abgrenzung zu einem Beschluss - auch zustande gekommen sei. Nach dem Wortlaut des Ladungsschreibens habe zu TOP 10 lediglich ein Beschluss gefasst werden sollen. Aus dem Ladungsschreiben ergebe sich auch nicht, dass erneut Kostenfragen geklärt werden sollten, und erst Recht nicht, dass die Beteiligten zu 1 einen überobligatorischen Anteil an den Kosten übernehmen sollten. Wäre nur ein Beschluss gefasst worden, käme es auf Anwesenheits- und Stimmrechtsfragen nicht weiter an.

Sollte eine Vereinbarung angestrebt worden sein, mangele es an der Zustimmung aller Miteigentümer. Das Landgericht habe nicht berücksichtigt, dass die Beteiligten zu 1 bestritten hätten, dass die Vollmachten der Beteiligten zu 2 g und 2 h zum Zeitpunkt der Eigentümerversammlung erteilt gewesen seien, jedenfalls, dass die Vollmachten der Verwaltung und/oder der Eigentümergemeinschaft zur Kenntnis gebracht worden seien. Zu anderen Eigentümerversammlungen hätten diese Beteiligten gesonderte Stimmrechtsvollmachten erteilt. Auch in der streitigen Eigentümerversammlung hätten andere Beteiligte ausdrücklich Vollmachten erteilt und es sei ausdrücklich in deren Vertretung abgestimmt worden. Die Beteiligten zu 2 g und 2 h seien im Versammlungsprotokoll nicht einmal als Miteigentümer benannt. Selbst wenn man von der Existenz der Vollmachten ausgehen wollte, sei nicht die Frage beantwortet, ob die Vollmachtsnehmer die Vollmachten auch ausgeübt hätten. Ein nach außen getretener Vertretungswille hinsichtlich der Wohnungen 3 und 4 sei nicht zu erkennen. Insofern komme es gar nicht mehr darauf an, ob die Beteiligte zu 1 a bei der Abstimmung zugegen gewesen sei und - wenn ja - wie sie abgestimmt habe oder ob der Beteiligte zu 1 b in Vollmacht habe abstimmen dürfen. Die Beweiswürdigung des Landgerichts sei aber auch insofern nicht zutreffend. Selbst wenn die Anwesenheit der Beteiligten zu 1 a zu unterstellen sein sollte, heiße dies nicht, dass sie auch mit abgestimmt habe. Wenn zu unterstellen sei, dass die Beteiligte zu 2 f anwesend gewesen sei, habe sie offenbar ihr Stimmrecht nicht ausgeübt.

Schließlich habe das Landgericht fehlerhaft einen Verstoß der Vereinbarung gegen § 242 BGB verneint. Die kostenverursachenden Mängel im Bereich der Wohnung der Beteiligten zu 1 seien solche des gemeinschaftlichen Eigentums gewesen. Bei den Maßnahmen zur Beseitigung der Mängel habe lediglich im erheblichen Umfang auch in das Sondereigentum eingegriffen werden müssen. Von einer Verbesserung des Sondereigentums könne keine Rede sein.

Jedenfalls bestehe kein Grund dafür, dass die Beteiligten zu 1, abweichend vom Grundsatz des § 47 WEG, zur Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Beteiligten verpflichtet seien.

Die Beteiligten zu 1 haben des Weiteren ein Rechtsgutachten eingeholt, dies zur Akte gereicht und sich dessen Inhalt zu Eigen gemacht. Hinsichtlich der Einzelheiten wird auf den Inhalt des Gutachtens vom 10.12.2003 (Bl. 980 - 998 d. A.) Bezug genommen.

Die Beteiligten zu 2 und 3 verteidigen den angefochtenen Beschluss und wiederholen und vertiefen im Wesentlichen ihr bisheriges Vorbringen.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 45 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG zulässig, in der Sache jedoch, mit Ausnahme der Kostenentscheidung, nicht begründet.

Zu Recht hat das Landgericht im Ergebnis mit dem angefochtenen Beschluss die sofortigen Beschwerden der Beteiligten zu 1 gegen die Beschlüsse des Amtsgerichts vom 29.04.2001 zurückgewiesen. Die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Rechtsverletzung i.S.v. § 27 Abs. 1 FGG.

In Übereinstimmung mit den Beteiligten zu 1 hält auch der Senat die Frage, ob in der Eigentümerversammlung vom 30.10.1999 zu TOP 10 die als solche bezeichnete und protokollierte Vereinbarung wirksam zustande gekommen ist, für maßgeblich zur Entscheidung sämtlicher Anträge und damit für den Erfolg der weiteren Beschwerde. Zutreffend zeigen die Beteiligten zu 1 insofern auf, dass die Unwirksamkeit der genannten Übereinkunft zu besorgen sein kann, wenn

- statt einer notwendigen Vereinbarung lediglich ein Beschluss zustande kommen sollte und zustande gekommen ist,

- unüberwindliche Ladungsmängel vorliegen,

- eine Vereinbarung erforderlich ist und auch getroffen werden sollte, aber mangels Zustimmung aller Wohnungseigentümer nicht zustande gekommen ist oder

- eine zustande gekommene Vereinbarung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB verstößt.

Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1 liegen die genannten Unwirksamkeitsgründe allesamt nicht vor.

1.

In der Eigentümerversammlung vom 30.10.1999 sollte zu TOP 10 weder ein Beschluss zustande kommen noch handelt es sich bei der getroffenen Regelung um einen Beschluss, sondern um eine Vereinbarung zwischen den Wohnungseigentümern gemäß § 10 Abs. 1 S. 2 WEG und zusätzlich mit der Verwalterin. Dabei kommt es hier nicht darauf an, ob man für die Unterscheidung zwischen Beschluss und Vereinbarung - wie von der herrschenden Meinung - nicht auf die äußere Form oder Bezeichnung, sondern auf den Regelungsinhalt abstellt (vgl. nur BayObLG Beschluss v. 23.05.1990, BReg 2 Z 46/90, NJW-RR 1990, 1102 m.w.N.) oder ob der Wille der Beteiligten, der erkennbar nach außen treten muss, entscheidend ist (vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 23 Rn. 26 m.w.N.). Die getroffene Regelung in der Eigentümerversammlung vom 30.10.1999 zu TOP 10 hatte u.a. die Verteilung der genannten Ersatzvornahmekosten zum Inhalt. Die Kostentragungsregelung weicht von der in der Gemeinschaftsordnung in § 10 enthaltenen Regelung, die § 16 Abs. 2 WEG entspricht, ab. Insofern konnte sie mangels Beschlusskompetenz aufgrund einer Öffnungsklausel nur durch eine Vereinbarung i.S.v. § 10 Abs. 1 S. 2 WEG getroffen werden, zumal zusätzlich auch die Verwalterin mit einbezogen worden ist. Stellt man auf den - nach außen getretenen - Willen der Beteiligten ab, bleibt das Ergebnis das Gleiche. Ausweislich des Protokolls ist in der Versammlung nach ausgiebiger Diskussion eine "Vereinbarung zwischen den Beteiligten" getroffen worden und "die Vereinbarung allseitig angenommen" worden. Aufgrund dieser Bezeichnung ist davon auszugehen, dass alle Beteiligten ihre Entscheidung mit diesem Regelungsinstrument haben treffen wollen und getroffen haben.

2.

Der Umstand, dass im Einladungsschreiben und in der Bezeichnung des Tagesordnungspunktes von "Beschluss" die Rede ist, hindert die Annahme einer wirksamen Vereinbarung genauso wenig, wie die von den Beteiligten zu 1 im Übrigen geäußerten Zweifel an der ausreichenden Bestimmtheit der Bezeichnung des Gegenstandes. § 23 Abs. 2 WEG, wonach zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich ist, dass der Gegenstand bei der Einberufung ausreichend bezeichnet ist, ist schon seinem Wortlaut nach auf Vereinbarungen nicht anwendbar. Eine analoge Anwendung scheidet nach dem Sinn und Zweck der Regelung aus. Beschlüsse können von der Mehrheit gegen den Willen eines Wohnungseigentümers gefasst werden und binden auch den überstimmten oder abwesenden Wohnungseigentümer. Deshalb soll sich der einzelne Wohnungseigentümer durch ausreichende vorherige Bezeichnung des Gegenstandes auf die Diskussion und die Abstimmung vorbereiten können und entscheiden, ob er an der Versammlung teilnimmt. Demgegenüber sind die Wohnungseigentümer nicht gehindert, sich während einer Versammlung über eine Vereinbarung zu verständigen, da nicht das Risiko besteht, dass sie gegen den Willen eines Wohnungseigentümers zustande kommt. Ein Wohnungseigentümer, der sich nicht ausreichend vorbereitet fühlt, braucht die Zustimmung zur Vereinbarung nur zu verweigern. Ist dies der Fall, kommt die Vereinbarung nicht zustande.

3.

Die - wie oben dargelegt - notwendige und auch getroffene Vereinbarung ist nicht deshalb unwirksam, weil ihr nicht alle Eigentümer zugestimmt hätten. Auf der Eigentümerversammlung vom 30.10.1999 und bei der Abstimmung über TOP 10 war jedes Wohnungseigentum der Eigentümergemeinschaft vertreten und hat der Vereinbarung zugestimmt. Dies reicht vorliegend aus.

Zwar waren unstreitig die Beteiligten zu 2 b, 2 g und 2 h nicht anwesend. Diese waren jedoch wirksam vertreten. Nicht bestritten ist insofern, dass der Beteiligte zu 2 b aufgrund gesonderter Stimmrechtsvollmacht durch seine Ehefrau, die Beteiligte zu 2 a, vertreten wurde. Aber auch der Beteiligte zu 2 g wurde durch den Beteiligten zu 2 e (Wohnung 3) und der Beteiligte zu 2 h wurde durch den Beteiligten zu 2 i (Wohnung 4) wirksam i.S.v. § 164 BGB vertreten.

a.

Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1 ergibt sich unter Berücksichtigung aller Umstände, dass die Beteiligten zu 2 e und 2 i nicht nur im eigenen Nanmen, sondern auch im Namen ihrer "Mitwohnungseigentümer" gehandelt haben.

§ 12 Abs. 3 der Gemeinschaftsordnung schreibt vor, dass bei Eigentümerversammlungen "jedes Wohnungseigentum" nur eine Stimme hat. Dies stellt klar, dass für jedes Wohnungseigentum ungeachtet der jeweiligen Eigentumsverhältnisse hinsichtlich der einzelnen Wohnung die Stimme nur einmal und einheitlich ausgeübt werden kann. Dem korrespondiert § 4 der Gemeinschaftsordnung i.V.m. § 25 Abs. 2 S. 2 WEG, wonach das Stimmrecht nur einheitlich ausgeübt werden kann, wenn ein Wohnungseigentum mehreren gemeinschaftlich zusteht. Alle zusammen haben nur eine Stimme, also keine Stimmanteile oder Quoten. Wird die Stimmabgabe nicht einheitlich ausgeübt, ist die Stimme unwirksam (vgl. Weitnauer, WEG, 9. Aufl., § 25 Rn. 9 m.w.N.; Sauren, WEG, 4 Aufl., § 25 Rn. 18 m.w.N.), nach anderer Auffassung gilt sie als Enthaltung (Ziege, NJW 1973, 2185).

Diese für Beschlusserklärungen geltenden Grundsätze sind auch für Vereinbarungserklärungen massgeblich und beanspruchen insbesondere dann Geltung, wenn - wie hier - Wohnungseigentum in der Form einer Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder als Bruchteilsgemeinschaft gehalten wird (vgl. §§ 714, 744 BGB). Für alle Beteiligten einer Wohnungseigentümerversammlung muss hinreichend klar ersichtlich sein, dass ein anwesender Miteigentümer eines Wohneigentums, das mehreren gemeinschaftlich zusteht, in der Regel seine Stimme nicht nur für sich, sondern auch für die übrigen Miteigentümer dieses Wohnungseigentums ausübt. Anderenfalls wäre seine Stimmabgabe zwecklos, da unwirksam bezüglich eines in Rede stehenden Beschlusses bzw. wirkungslos bezüglich einer zu treffenden einstimmigen Vereinbarung. Davon, dass ein anwesender Miteigentümer eine unwirksame bzw. wirkungslose Stimme abgeben will, können die übrigen Beteiligten schlechterdings nicht ausgehen. Deshalb kann der Versammlungsleiter eine schriftliche Vollmacht auch nur in Zweifelsfällen verlangen. In der Regel ist er nicht gehalten, bei der Abgabe der Stimme durch einen Mitberechtigten dessen Ermächtigung zu prüfen (vgl. BayObLG, Beschluss v. 31.03.1994, 2 Z BR 16/94, NJW-RR 1994, 1236; OLG Düsseldorf, Beschluss v. 09.07.2003, 3 Wx 119/03, FGPrax 2003, 216; Ziege, a.a.O.; Sauren a.a.O.; Weitnauer, a.a.O.; a.A. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 25 Rn. 44). Anderes erscheint auch wenig praktikabel (vgl. BayObLG, a.a.O.).

Ein Zweifelsfall, der die Vorlage einer Vollmacht erforderlich gemacht hätte, ist für den Senat nicht ersichtlich. Entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1 ergibt sich Abweichendes auch nicht aus dem Umstand, dass die Beteiligte zu 2 a ausdrücklich unter Vorlage einer schriftlichen Vollmacht - auch - für ihren Ehemann, den Beteiligten zu 2 b, aufgetreten ist. Dies war erforderlich und hat seinen Grund darin, dass der Beteiligte zu 2 b als Alleineigentümer der Wohnung 5 nicht anwesend war. Das Wohnungseigentum Nr. 5 war somit nicht unmittelbar vertreten, so dass gemäß § 12 Abs. 4 der Gemeinschaftsordnung eine Vertretung durch Nachweis mittels schriftlicher Urkunde notwendig war. Diese Vorschrift ist aber auf den Fall des gemeinschaftlichen Stimmrechts der Mitberechtigten eines Wohnungseigentums nicht anwendbar (vgl. BayObLG, a.a.O.; OLG Frankfurt, Beschluss v. 07.08.1996, 20 W 543/95, OLGR-Frankfurt 1997, 28).

Dass die Beteiligten zu 2 g und 2 h in der Anwesenheitsliste nicht aufgeführt waren, ist unerheblich. Dass den Beteiligten ansonsten bekannt war, dass das Wohnungseigentum Nr. 3 und 4 jedenfalls mehreren gemeinschaftlich zusteht, soweit es auf diese Kenntnisse überhaupt ankommt, ergibt sich z.B. aus dem beabsichtigten schriftlichen Umlaufbeschluss vom 28.01.1999, der von den Beteiligten zu 1 im Beschwerdeverfahren vor dem Landgericht als Anlage zum Schriftsatz vom 06.02.2003 bzw. zum Schreiben vom 31.01.2003 zur Akte gereicht worden ist (Bl. 628 u. 629 d. A.), sowie aus der Anwesenheitsliste zur Eigentümerversammlung am 14.11.1998, die als Anlage zum Schriftsatz vom 31.10.2002 vorgelegt worden ist (Bl. 353 d. A.).

b.

Ebenso ist davon auszugehen, dass die Beteiligten zu 2 e bzw. zu 2 i von den Beteiligten zu 2 g bzw. zu 2 h wirksam bevollmächtigt wurden. Erscheint von mehreren Mitinhabern eines Wohnungseigentums in der Wohnungseigentümerversammlung nur einer, dann gilt derjenige Mitinhaber, der die Stimme für dieses Wohnungseigentum abgibt, regelmäßig als legitimiert, das Stimmrecht für alle Mitinhaber auszuüben. Die nicht erschienenen Mitinhaber erwecken grundsätzlich den Anschein einer Ermächtigung des anwesenden Mitinhabers (vgl. BayObLG a.a.O.; Ziege, a.a.O.; Sauren, a.a.O.; Weitnauer, a.a.O.). Dies verletzt auch nicht die Interessen der insoweit allein schützenswerten abwesenden Mitberechtigten, da diese über die im Einzelfall fehlende Ermächtigung informieren könnten (vgl. Weitnauer, a.a.O.). Wie bereits ausgeführt, ist der Verwalter oder der Versammlungsleiter regelmäßig nicht gehalten, von sich aus bei der Abgabe der Stimme durch einen Mitberechtigten dessen Ermächtigung zu prüfen (vgl. BayObLG, a.a.O.; Ziege, a.a.O.). Dass die Regelung zum Vollmachtsnachweis gemäß § 12 Abs. 4 der Gemeinschaftsordnung auf diese Fälle nicht anwendbar ist, ist ebenfalls bereits ausgeführt. Diese auch Praktikabilitätserwägungen geschuldete rechtliche Beurteilung entspricht im Übrigen auch dem Rechtsgedanken des § 1011 BGB, wonach ein Miteigentümer kraft Gesetzes ermächtigt ist, die Ansprüche aus dem Eigentum auch Dritten gegenüber in Ansehung der ganzen Sache geltend zu machen (vgl. BayObLG, a.a.O.). Auf den Streit der Beteiligten über die Existenz der sog. Dauervollmachten vom 04.03.1997 kommt es daher nicht an.

c.

Soweit die Beteiligten zu 1 bislang durchgehend behauptet haben, auch die Beteiligte zu 2 f sei auf der Versammlung nicht anwesend gewesen und habe nicht mit abgestimmt, kann dies als richtig unterstellt werden. Die obigen Ausführungen zu a. und b. gelten für diesen Fall ohne Einschränkungen entsprechend. Die Beteiligte zu 2 f wäre von ihrem Ehemann, dem Beteiligten zu 2 e, wirksam vertreten worden.

d.

Ebenso kann die Behauptung der Beteiligten zu 1 als richtig unterstellt werden, die Beteiligte zu 1 a habe während der Diskussion vor der Abstimmung zu TOP 10 den Raum verlassen. Entsprechend der obigen Ausführungen muss auch insoweit davon ausgegangen werden, dass der Beteiligte zu 1 b bei seiner Zustimmungserklärung - auch - im Namen seiner Ehefrau, der Beteiligten zu 1 a, gehandelt hat. Einen etwaigen entgegenstehenden inneren Willen hätte der Beteiligte zu 1 b deutlich machen müssen (vgl. nur Palandt-Heinrichs, 64. Aufl., § 164 Rn. 1). Im Übrigen ist anerkannt, dass Ehegatten auch ohne ausdrückliche Vertretungsregelung, etwa in der Gemeinschaftsordnung, jeweils einzeln berechtigt sind, auch allein das gemeinschaftliche Stimmrecht ihrer Einheit wahrzunehmen (vgl. OLG Frankfurt, a.a.O. m.w.N.).

4.

Schließlich verstößt die Vereinbarung nicht gegen den Grundsatz von Treu und Glauben gemäß § 242 BGB mit der Folge, dass aus der Vereinbarung keine Rechte hergeleitet werden könnten. Auch insoweit ist eine Rechtsverletzung der angefochtenen Entscheidung im Ergebnis nicht ersichtlich.

Der Senat verkennt nicht, dass die Kostenaufteilung gemäß der getroffenen Vereinbarung eine erhebliche Mehrbelastung der Beteiligten zu 1 zur Folge hat, wenn deren Auffassung zugrunde gelegte werden müsste, dass es sich allein um Kosten handelt, die entsprechend der Gemeinschaftsordnung von den Eigentümern im Verhältnis der Miteigentumsanteile getragen werden müssten. Dies allein ist aber nicht entscheidend. Maßgeblich ist vielmehr, dass diese Auffassung der Beteiligten zu 1 im Vorfeld der Eigentümerversammlung vom 30.10.1999 und auch während dieser von den übrigen Beteiligten zu 2 nicht geteilt wurde. Nach deren Auffassung bestand eine Kostentragungspflicht der Beteiligten zu 1 jedenfalls zum überwiegenden Teil, weil die Arbeiten zu einer Verbesserung des Sondereigentums der Beteiligten zu 1 beigetragen hätten und von diesen auch teilweise selbst in Auftrag gegeben worden seien. Darüber hinaus bestand Uneinigkeit hinsichtlich einer Beteiligungspflicht der Beteiligten zu 3 aufgrund eigener Versäumnisse der Verwalterin. Die Vereinbarung stellt daher letztlich einen Vergleich dar, der den Streit zwischen den Parteien über die unterschiedlichen Auffassungen einvernehmlich beilegen sollte. Ein Vergleich ist immer durch ein gegenseitiges Nachgeben gekennzeichnet und belastet alle Beteiligten, wenn auch nicht zwingend in gleichem Maße. Nichts anderes ist hier geschehen. Bei Anwendung dieser Grundsätze und unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Rechtsaufassungen der Parteien kann der Senat nicht erkennen, dass die Beteiligten zu 1 in einem Maße benachteiligt wurden, das es als völlig unvertretbar und unerträglich erscheinen ließe, die vereinbarten Rechtsfolgen aus der Vereinbarung zuzulassen.

5.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Da die Beteiligten zu 1 in allen Instanzen unterlegen sind, entspricht es billigem Ermessen, ihnen alle Gerichtskosten aufzuerlegen.

Hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten sieht der Senat allerdings keine Veranlassung, von dem Grundsatz abzuweichen, dass jeder Beteiligte seine diesbzgl. Kosten selbst zu tragen hat. Allein die Erfolglosigkeit des Antrags oder der Beschwerde genügt dafür grundsätzlich nicht. Eine darüber hinausgehende Ermessensausübung des Landgerichts lässt sich der Begründung des angefochtenen Beschlusses nicht entnehmen. Ein besonderer Grund, der ausnahmsweise den Ausspruch einer Erstattungspflicht der außergerichtlichen Kosten rechtfertigen könnte, liegt nicht vor. Es handelt sich vielmehr für alle Beteiligten um eine komplexe Sach- und Rechtslage, so dass nicht festzustellen ist, dass die Beteiligten zu 1 das Verfahren gleichsam mutwillig betrieben haben. Zudem werden insbesondere die Beteiligten zu 2 durch die Nichterstattung ihrer außergerichtlichen Kosten auch nicht über Gebühr belastet, da ihnen keine Rechtsanwaltskosten entstanden sind.

Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde ergibt sich aus § 48 Abs. 3 WEG. Maßgebend ist dabei grundsätzlich das Interesse aller Beteiligten. Dies bestimmt sich vorliegend aus dem Betrag der Kosten, über die mit der streitgegenständlichen Vereinbarung eine Regelung getroffen werden sollte, deren Gültigkeit insgesamt von den Beteiligten zu 1 in Abrede gestellt wurde. Einen Anlass, den Geschäftswert gemäß § 48 Abs. 3 S. 2 WEG niedriger festzusetzen, sieht der Senat nicht.

Ende der Entscheidung

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