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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Schleswig
Urteil verkündet am 25.05.2000
Aktenzeichen: 11 U 146/98
Rechtsgebiete: BNotO, BeurkG, BGB


Vorschriften:

BNotO § 19
BeurkG § 17
BGB § 326
Der Notar muß den Verkäufer einer Immobilie belehren, wie risikohaft es ist, wenn der Käufer den Kaufpreis erst zahlen muß, sofern das Grundstück lastenfrei und eine Auflassungsvormerkung eingetragen ist.
11 U 146/98 9 O 556/96 LG Kiel

Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht

Im Namen des Volkes Urteil

Verkündet am: 25. Mai 2000

Justizsekretärin als Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle

In dem Rechtsstreit

Kläger und Berufungskläger,

Prozessbevollmächtigte:

Rechtsanwälte Reiche, Berlage und Dr. Ahrens in Schleswig,

gegen

Beklagter und Berufungsbeklagter,

Prozessbevollmächtigte:

Rechtsanwälte Dr. Elsner, Zarnekow, Soblik, Dr. Wolter, Rüping und Dr. Hansen in Schleswig

hat der 11. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig auf die mündliche Verhandlung vom 04. April 2000 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Jahncke, den Richter am Oberlandesgericht Philipp und den Richter am Oberverwaltungsgericht Wilke für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Kiel - 9. Zivilkammer - vom 25. Mai 1998 geändert.

Der Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 100.000 DM zuzüglich 9,5 % Zinsen seit dem 01. September 1995 zu zahlen.

Der Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Dem Beklagten wird nachgelassen, die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 165.000 DM abzuwenden, wenn nicht der Kläger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Wert der Beschwer beträgt 100.000 DM.

Tatbestand:

Der Kläger nimmt den beklagten Notar auf Schadensersatz wegen Amtspflichtverletzung in Anspruch.

Nach vorangegangenen Vertragsverhandlungen verkaufte der Kläger der Firma H ein Wohn- und Geschäftshaus in N. Bei den Verkaufsverhandlungen war ein Makler beteiligt, der auch eine Mieterliste vorlegte, aus der Kündigungen ersichtlich waren. Ein Entwurf des Grundstückskaufvertrages lag den Vertragsparteien vor.

Am 22. Dezember 1993 beurkundete der Beklagte den Kaufvertrag. Darin war ein Kaufpreis in Höhe von 6.792.050 DM vereinbart. In Abteilung III des Grundbuches eingetragene Grundschulden in Höhe von insgesamt 5.886.400 DM waren vom Verkäufer zu löschen; weiter heißt es im Kaufvertrag:

"§ 2

2.2 Der Kaufpreis ist zahlbar auf ein .....Anderkonto des Notars, 2 Wochen, nachdem der Verkäufer nachgewiesen hat, dass er als Eigentümer des Kaufgegenstandes im Grundbuch eingetragen und Abt. III des Grundbuchs lastenfrei ist, und eine Auflassungsvormerkung für den Käufer im Grundbuch eingetragen ist....

2.6 Verkäufer ist verpflichtet, die zur Eintragung vom Grundpfandrechten bis zur Höhe von 9.500.000 DM.....erforderlichen dinglichen Erklärungen....abzugeben. Der diese Grundpfandrechte beurkundende Notar wird unwiderruflich angewiesen, solche Grundpfandrechte erst eintragen zu lassen...., wenn der jeweilige Grundpfandgläubiger ihm schriftlich bestätigt hat, dass die Darlehensvaluta ausschließlich zur Zahlung des Kaufpreises verwendet wird und eine andere Zweckbestimmung vorher nicht erfolgt.

§ 3.8 Bezüglich der bestehenden Mietverhältnisse wird vereinbart

3.8.1 diese sind bekannt und werden vom Käufer übernommen.

Dem Käufer wurden Kopien sämtlicher Miet- und Pachtverträge übergeben. Eine Liste der Mieter bzw. Pächter wurde als Anlage zu diesem Vertrag genommen.

§ 4

4.1 Der Tag der Übergabe ist der Tag der Beurkundung....

4.2 Am Übergabetag gehen Gefahr, Nutzungen und Lasten

....auf den Käufer über.

§ 7

7.1 Zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung bewilligt Verkäufer und beantragt die Parteien die Eintragung einer Vormerkung zu Lasten des Kaufgegenstands für Käufer im Grundbuch....

7.2 Die Eintragung der Vormerkung soll unverzüglich beantragt werden."

Dem Vertrag war eine Mieterliste beigefügt, aus der nicht hervorging, ob bzw. welche Mietverhältnisse gekündigt waren.

Hinsichtlich der Übergabe des Grundstückes wurde am selben Tage eine Änderung des Vertrages vom Beklagten dahingehend beurkundet, dass "bis zum Eingang des Kaufpreises auf Notaranderkonto die Nutzungen weiterhin dem Verkäufer zustehen und er die Lasten zu tragen hat...."

Am 08. April 1994 teilte der Beklagte der Käuferin mit, dass am 29. März 1994 eine Auflassungsvormerkung eingetragen sei und die vereinbarten Zahlungsvoraussetzungen erfüllt seien, so dass der Kaufpreis auf das Anderkonto bis zum 12. April 1994 zu zahlen sei. Die Käuferin verwies daraufhin in ihrem Schreiben vom 13. April 1994 an den Beklagten und an den Kläger darauf, dass nicht alle Räume vermietet seien, sondern 3 Geschäftsräume und ein Weinlokal leerstünden und andere Mieter die Miete nur bedingt oder gar nicht zahlten. Da nicht wie im Kaufvertrag vereinbart geliefert werde, werde der Kaufpreis nicht gezahlt.

Nach weiteren Verhandlungen forderte der Kläger die Käuferin mit Schreiben vom 18. Juli 1994 zur Kaufpreiszahlung bis spätestens 25. Juli 1994 auf; nach dem 27. Juli kündigte er an, die Leistung abzulehnen und statt dessen Schadensersatz wegen Nichterfüllung zu fordern. Die Käuferin wies mit Schreiben vom 19. Juli 1994 daraufhin, dass die Fälligkeit des Kaufpreises nach § 2 2.2 des Kaufvertrages von der Lastenfreiheit abhänge, was bis heute nicht vorliege. Nach weiteren Verhandlungen lehnte die Käuferin eine Änderung des beurkundeten Vertrages vom 22. Dezember 1993 ab.

Mit Vertrag vom 01. Februar 1995 verkaufte die Käuferin das Grundstück für 7.856.800 DM an einen Dritten weiter. Der Antrag auf Eröffnung der Gesamtvollstreckung der Käuferin vom 28. Juni 1995 wurde am 04. April 1996 vom AG Potsdam abgelehnt.

Am 25. September 1995 erteilte die Käuferin die Bewilligung zur Löschung der zu ihren Gunsten eingetragenen Auflassungsvormerkung.

Der Kläger ist der Ansicht, durch Amtspflichtverletzung des Beklagten seien ihm Schäden aus Zinsbelastungen bzw. Rechtsverfolgungskosten entstanden, von denen er - vorliegend - einen erstrangigen Teilbetrag an Zinsschäden in Höhe von 100.000 DM geltend macht.

Der Kläger behauptet, während der Vertragsbeurkundung habe er dem Beklagten gesagt, er wolle die dinglich gesicherten Verbindlichkeiten mit dem Kaufpreis ablösen. Über die Regelung zur Kaufpreisfälligkeit sei bei der Beurkundung nicht gesprochen worden. Da er die dinglich gesicherten Verbindlichkeiten anderweitig nicht habe ablösen können, sei infolge der beurkundeten Fälligkeitsklausel der Kaufvertrag wirtschaftlich undurchführbar geworden. Der Beklagte habe darüber belehren müssen, dass zur Durchführung der Fälligkeitsregelung im Vertrag ausreichende Mittel zur Verfügung stehen müssten. Sofern der Vertrag anschließend nicht zustande gekommen wäre, hätte er das Grundstück anderweitig verkaufen können. Wäre vereinbart worden, die Fälligkeit nicht von der Lastenfreistellung abhängig zu machen, wäre auch ein Vorgehen nach § 326 BGB gegen die Käuferin möglich gewesen.

Der Kläger hat beantragt,

den Beklagten zu verurteilen, an ihn 100.000 DM zzgl. 9,5 % Zinsen seit dem 01. September 1995 zu zahlen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er hat sich auf Verjährung berufen. Die Fälligkeitsklausel sei bei der Beurkundung ausführlich erörtert worden und der Kläger habe die Frage, ob das Grundstück lastenfrei gestellt werden könne, ausdrücklich bejaht. Die Fälligkeitsregelung sei für das Scheitern der Durchführung des geschlossenen Kaufvertrages nicht ursächlich gewesen. Die Käuferin sei bereit gewesen, insoweit einer Änderung zuzustimmen. Wären die gekündigten Mietverhältnisse offengelegt worden, hätte der Kläger das Grundstück anderweitig nicht zu den von ihm angegeben Kaufpreis verkaufen können.

Das Landgericht hat über die Behauptung des Klägers, dass er das Grundstück im Sommer 1994 anderweitig hätte verkaufen können und über die Behauptung des Beklagten, dass eine Löschungsbewilligung auch bei einer anders lautenden Fälligkeitsbestimmung nicht erteilt worden wäre, Beweis durch Vernehmung der Zeugen und erhoben. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf das Protokoll vom 25. Mai 1998 (Bl. 236 ff. d. A.) verwiesen.

Mit Urteil vom 25. Mai 1998 hat das Landgericht - 9. Zivilkammer - die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dem Kläger stehe kein Anspruch aus § 19 Abs. 1 BNotO zu. Dabei könne die Frage, ob eine Pflichtwidrigkeit des Beklagten im Zusammenhang mit der Fälligkeitsregelung vorliege, offen bleiben, da der Schaden auch entstanden wäre, wenn die Fälligkeit des Kaufpreises nicht von der Lastenfreiheit abhängig gewesen wäre. Die Käuferin hätte den Kaufvertrag - zwar - auch mit veränderter Fälligkeitsbestimmung geschlossen. Die Käuferin hätte in diesem Fall - aber - weder sogleich bezahlt noch hätte der Kläger sofort gegen sie vollstrecken können. Von der Käuferin wäre in jedem Fall der auf die leerstehenden Mieträume gestützte Einwand erhoben worden. Der Kläger hätte auch nicht sofort vollstreckt, er hätte vielmehr zunächst der Käuferin eine Nachfrist zur Zahlung des Kaufpreises nach § 326 BGB gesetzt. Ein Schadensersatzanspruch komme deshalb nur in Betracht, wenn sich der Kläger bei einer geänderten Fälligkeitsklausel durch das Schreiben vom 18. Juli 1994 erfolgreich vom Vertrage hätte lösen und das Grundstück zu dem von ihm behaupteten Kaufpreis anderweitig hätte verkaufen können. Dies sei nicht der Fall. Nach dem Beweisergebnis stehe fest, dass die Käuferin auch in diesem Fall keine Löschungsbewilligung für die Auflassungsvormerkung erteilt hätte, so dass der Kläger das Grundstück (dann) auch nicht anderweitig hätte verkaufen können, wenn er sich rechtlich mit Erfolg durch das Schreiben vom 18. Juli 1994 vom Kaufvertrag hätte lösen können. Eine Amtspflichtverletzung des Beklagten liege auch nicht darin, dass dieser eine Belehrung über die Risiken, die daraus resultierten, dass die Auflassungsvormerkung vor Sicherstellung des Kaufpreises eingetragen worden sei, unterlassen habe. Eine derartige Belehrungspflicht komme nur in Betracht, wenn Anlass zu der Vermutung bestehe, dass der Käufer seinen Pflichten nicht nachkomme. Dies habe der Kläger nicht behauptet. Wenn keinerlei Anhaltspunkte für die Unzuverlässigkeit des Käufers vorlägen, müsse der Notar den Verkäufer auf ein mit der Eintragung der Auflassungsvormerkung vor Kaufpreiszahlung verbundenes Risiko nicht hinweisen.

Gegen das ihm am 10. August 1998 zugestellte Urteil hat der Kläger am 10. September 1998 Berufung eingelegt.

Der Kläger behauptet, die Regelungen des Kaufvertrages zur Fälligkeit und zur Auflassungsvormerkung seien nicht erörtert worden und auch Belehrungen seien nicht erteilt worden. Dazu habe Anlass bestanden. Der Vertrag enthalte eine mit Händen zu greifende Übervorteilung, da der Käufer danach sämtliche Vorteile in der Hand habe und auf Verkäuferseite alle Nachteile lägen. Die Käuferin habe das Grundbuch durch die sofortige Eintragung der Auflassungsvormerkung blockieren und - darüber hinaus - gemäß § 2 2.6 des Vertrages in Höhe von 9.500.000 DM belasten können. Diese Regelungen wie auch die zum Übergabetermin seien vom Beklagten nicht erläutert worden. Bei einer Gesamtschau dieser Regelungen und des Umstandes, dass die Käuferin - wie der Beklagte gewusst habe - auf eine Drittfinanzierung des Geschäftes angewiesen sei, habe der Beklagte keine Auflassungsvormerkung zu Gunsten der Käuferin ohne Sicherstellung der Finanzierung beurkunden dürfen; auf das damit verbundene Risiko habe er dringend hinweisen müssen. Der Beklagte habe die Käuferseite nicht gefragt, ob der Kaufpreis gesichert sei. Da dies nicht geschehen sei, liege eine Amtspflichtverletzung vor, zumal die naheliegende Möglichkeit, eine Löschungsvollmacht für die Auflassungsvormerkung für den Fall ausbleibender Kaufpreisfälligkeit im Kaufvertrag vorzusehen, nicht genutzt worden sei. Die unterbliebene Belehrung zur Fälligkeitsregelung sei auch schadenskausal gewesen. Wäre in den Vertrag eine Kaufpreisklausel aufgenommen worden, die die Fälligkeit - wie üblich - nur vom Vorliegen der Voraussetzung der Lastenfreistellung abhängig mache, hätte die Käuferin ihrer Verpflichtung zur Kaufpreiszahlung nicht entgehen können. Der Kläger hätte dann nach § 326 BGB vorgehen bzw. zurücktreten können. Entsprechende Schritte seien, wie das Schreiben vom 18. Juli 1994 zeige, bereits eingeleitet gewesen. Hinsichtlich der Höhe der Mieteinnahmen habe der Kläger keinerlei Garantien im Vertrag übernommen. Bei einer Aufklärung über die Konsequenzen und Risiken des Vertrages hätte er - der Kläger - den Vertrag so überhaupt nicht abgeschlossen. Der Kläger hätte vielmehr auf eine Regelung gedrungen, wonach eine Vormerkung nur bei Sicherstellung der Finanzierung eingetragen würde und der Kaufpreis fällig werde, wenn die Voraussetzungen der Lastenfreistellung vorlägen. Bei einer derartigen Vertragsgestaltung wäre der Käuferin die Finanzierung nicht gelungen.

Der Beklagte hafte auch gemäß § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 263 StGB, weil er gewusst habe, dass der Käufer den Kaufvertrag nie habe erfüllen wollen und es diesem nur um die Erschleichung der Vorsteuererstattung gegangen sei. Ferner habe er dem Kaufvertrag die ihm vorliegende Original-Mieterliste pflichtwidrig nicht beigefügt, sondern statt dessen eine "geweißte" Kopie dieser Mieterliste.

Der Kläger beantragt,

das erstinstanzliche Urteil zu ändern und den Beklagten zur Zahlung von 100.000 DM nebst 9,5 % Zinsen seit dem 01. September 1995 zu verurteilen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung des Klägers zurückzuweisen.

Er ist der Ansicht, eine Amtspflichtverletzung liege nicht vor. Vor der Beurkundung hätten monatelange Verhandlungen zwischen den Vertragsparteien stattgefunden. Der Kläger sei dabei von seinem Makler beraten und vertreten worden. Die Vertragsregelungen, um die es vorliegend gehe, seien klar, eindeutig und ohne weiteres verständlich. Die Regelung in § 2 des Kaufvertrages sei aufgegriffen und hinterfragt worden; der Kläger habe diese Vertragsklausel in vollem Umfang verstanden, denn er habe erklärt, weiteren Grundbesitz zu haben und dafür zu sorgen, dass das Grundbuch lastenfrei gestellt werde. Dies ergebe sich auch aus der Aussage des Käufers. Hinsichtlich der Auflassungsvormerkung liege keine ungesicherte Vorleistung vor. Hinweispflichten des Notars bestünden insoweit nur der Käuferin gegenüber. Die Eintragung einer Vormerkung ohne Zahlung des Kaufpreises bzw. Sicherstellung der Kaufpreiszahlung sei durchaus üblich. Der Vertrag habe problemlos abgewickelt werden können; soweit der Kläger zur Lastenfreistellung nicht in der Lage sei, könne dies dem Notar nicht angelastet werden. die Käuferin sei auch bereit gewesen, eine Änderungsvereinbarung zur Lastenfreistellung zu beurkunden. Der Kläger habe seine Vertragspflichten hinsichtlich der zugesicherten Eigenschaften nicht erfüllt; allein darüber sei verhandelt worden. Wenn die Angaben des Klägers zu Mietern und Mieteinnahmen richtig gewesen wären, hätte die Käuferin den Kaufvertrag erfüllt. Die Käuferin sei zur Vertragserfüllung bereit und in der Lage gewesen. § 4 des Kaufvertrages sei nach einer Einigung der Parteien geändert worden; eine Bedeutung für die Vorsteuer sei ihm - dem Beklagten - nicht bewusst gewesen. Dem Kläger stehe im Übrigen eine anderweitige Ersatzmöglichkeit gegen den Grundstücksmakler, der ihn vertreten und beraten habe, zu. Im Übrigen werde bestritten, dass der Kläger nach einer Einzahlung des Kaufpreises auf das notarielle Anderkonto (bereits) ab April 1994 keinerlei Kreditverbindlichkeiten gegenüber der Dresdner Bank mehr gehabt hätte. Die Käuferin habe wegen der Mietausfälle nicht gezahlt. Nach der Zahlung des Kaufpreises auf das Anderkonto wäre noch immer keine Auszahlung an den Kläger erfolgt, zumal der Kläger auch grundbuchlich gesicherte Abgabenrückstände gehabt habe.

Ansprüche aus Delikt bestünden nicht. Es beruhe auf einem Versehen des Finanzamtes, dass Vorsteuer an die Käuferin gezahlt worden sei. Hinsichtlich der Mieterliste habe er den ersten und den letzten Namen der Liste bei der Beurkundung vorgelesen und gefragt, ob das die entsprechende Liste sei. Das sei bejaht worden. Nach seiner Erinnerung habe Frau das Original der Liste an die Käuferin übergeben. Eine Zusammenarbeit mit der Firma habe es i. Ü. nicht gegeben.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Vorbringens der Parteien wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung ist begründet. Das Landgericht hat die Klage zu Unrecht abgewiesen. Der Beklagte ist - in beantragtem Umfang - verpflichtet, dem Kläger Schadensersatz wegen Verletzung seiner notariellen Amtspflichten zu leisten (§ 19 BNotO). Die Frage, ob der Beklagte auch gemäß §§ 823 Abs. 2 BGB, 263 StGB haftet, kann deshalb dahinstehen.

Der Beklagte hat bei Beurkundung des Grundstückskaufvertrages vom 22. Dezember 1993 die ihm obliegenden Amtspflichten gegenüber dem Kläger verletzt.

Die Pflichten des beklagten Notars bei der Beurkundung des Grundstückskaufvertrages ergeben sich aus § 17 BeurkG. Nach dieser Bestimmung hatte der Beklagte den der Beurkundung zugrundeliegenden Sachverhalt zu klären und die Vertragsbeteiligten (§ 6 Abs. 2 BeurkG) über die rechtliche Tragweite des Geschäfts zu belehren, um so die Errichtung einer dem Willen der Beteiligten entsprechenden, rechtswirksamen Urkunde zu gewährleisten. Der Notar hat - zwar - bei der ihm obliegenden Belehrung auf seine Stellung als unabhängiger und unparteiischer Betreuer der Beteiligten zu achten (§ 14 Abs. 1 BNotO), er muss - jedoch - berücksichtigen, ob und inwieweit mit dem beurkundeten Rechtsgeschäft verbundenen Rechtsfragen von den Vertragsbeteiligten hinreichend zuverlässig beurteilt werden können. Liegen besondere Umstände vor, die Anlass zu der Vermutung geben, einem Vertragsbeteiligten drohe ein Schaden, weil er sich wegen mangelnder Kenntnis der Rechtslage der diesbezüglichen Gefahr nicht bewusst gewesen ist, muss der Notar darauf hinweisen und zugleich über die rechtlichen Möglichkeiten zur Vermeidung oder zumindest zur Verringerung der Gefahr dieses Schadens belehren (BGH, Urt. v. 27.05.1993, IX ZR 66/92, NJW 1993, 2744/2745).

Unter Zugrundelegung dieser Maßstäbe hätte für den Beklagten bei der Beurkundung des Kaufvertrages vom 22. Dezember 1993 Anlass bestanden, die Vertragsbeteiligten - insbesondere den Kläger - über die dem Vertrag innewohnenden Risiken zu belehren.

Der Kaufvertrag vom 22. Dezember 1993 sah vor, dass der Kläger (Verkäufer) die auf dem verkauften Grundstück ruhenden Belastungen in Abt. II und III des Grundbuchs zu löschen hatte (§ 1 1.4); zugleich war vereinbart, dass die Käuferin auf das Anderkonto des Beklagten (erst) zu zahlen hatte, nachdem der Beklagte (u. a.) die Lastenfreiheit des Grundbuchs nachgewiesen hat und eine Auflassungsvormerkung für die Käuferin im Grundbuch eingetragen ist (§ 2 2.2, § 7 7.1).

Nach den genannten Regelungen hing die Fälligkeit des auf das Anderkonto zu zahlenden Kaufpreises u. a. davon ab, dass der Kläger (Verkäufer) Grundschulden einer Bank in Höhe von (zusammen) 5.410.000 DM ablöste. Unabhängig davon war die Eintragung der Auflassungsvormerkung (§ 7 7.1). Diese Vertragsgestaltung barg nicht nur tatsächliche (wirtschaftliche) Risiken, sondern auch erhebliche rechtliche Risiken, die der Beklagte zum Anlass hätte nehmen müssen, die Vertragsbeteiligten darüber eingehend zu belehren.

Freilich ist die Belehrungspflicht nicht (bereits) unter dem Gesichtspunkt einer ungesicherten Vorleistung des Klägers gegeben, die im Hinblick auf die Bewilligung und Eintragung der Vormerkung zur Sicherung des Anspruchs auf Eigentumsübertragung vorliegen könnte (BGH, Urt. v. 27.05.1993, a. a. O., S. 2745, zu 2 a). Die Belehrungspflicht folgt - vielmehr - aus der nach der vertraglichen Vereinbarung eintretenden Rechtslage, die bei einem Ausbleiben der in § 2 2.2 des Vertrages bestimmten Fälligkeitsvoraussetzungen der Kaufpreiszahlung entsteht. Die Käuferin erhielt danach, ohne zuvor den Kaufpreis auf das Anderkonto überweisen zu müssen, eine Auflassungsvormerkung, mit der sie das Grundbuch - wie der Kläger zutreffend formuliert - auf unabsehbare Zeit "blockieren" konnte. Die zu Gunsten der Käuferin eingetragene Auflassungsvormerkung konnte eine anderweitige Veräußerung des Grundstücks durch den Kläger behindern und somit für ihn nachteilig wirken (vgl. § 883 Abs. 2 BGB). Der Kläger war darauf angewiesen, das Grundstück aus eigenen Mitteln, wie in § 1 1.4 und § 2 2.2 vorgesehen, lastenfrei zu stellen. Solange ihm dies nicht gelang, konnte der Vertrag nicht weiter abgewickelt werden und blieb gleichsam "stecken".

Es ist nicht davon auszugehen, dass der Beklagte über die aufgezeigten rechtlichen Risiken des beurkundeten Vertrages vom 22. Dezember 1993 hinreichend belehrt hat. Dafür genügt es nicht zu erörtern, ob der Kläger die Ablösung der im Grundbuch eingetragenen Belastungen aus eigenen Mitteln tatsächlich würde erbringen können. Bei der vorliegenden Vertragsgestaltung ist vielmehr erforderlich, dass über die (o.g.) Risiken belehrt wird, also die Situation deutlich gemacht wird, die eintritt, wenn dem Kläger die Ablösung der Grundschulden nicht gelingen sollte. Nach den vertraglichen Regelungen musste die weitere Vertragsabwicklung scheitern; der Kläger wäre wegen der zu Gunsten der Käuferin eingetragenen Auflassungsvormerkung nicht in der Lage gewesen, über das Grundstück anderweitig zu verfügen. Er hätte die Löschung der Auflassungsvormerkung erst durchsetzen müssen. Diese Risiken sind auch nach dem Vortrag des Beklagten nicht im Einzelnen erörtert worden.

Ein Hinweis des Beklagten auf die aufgezeigten Folgen hätte nicht nur der gebotenen Belehrung der Vertragsbeteiligten gedient, sondern auch der Erforschung ihres Willens in dem Sinne, als zu klären war, ob beide Vertragsbeteiligten diese Lage erkannt hatten und bereit waren, das dem Vertragswerk innewohnende Risiko in dieser Form einzugehen. Soweit die Vertragsparteien dazu nicht bereit gewesen wären, hätten andere Vertragsgestaltungen erörtert werden können. Auch wenn ein Vertragsbeteiligter weiß, dass er durch den Abschluss des Vertrages in eine bestimmte Risikolage geraten kann, besteht gemäß § 17 BeurkG eine ergänzende Belehrungspflicht des Notars über Möglichkeiten zur Vermeidung oder Verminderung des Risikos (BGH, Urt. v. 15.04.1999, IX ZR 93/98, NJW 1999, 2188/2189).

Die dem Beklagten obliegende Belehrungspflicht zu den §§ 1, 2, 7 des Kaufvertrages vom 22. Dezember 1993 hängt nicht davon ab, ob der Vertrag zuvor zwischen den Vertragsparteien ausgehandelt worden ist bzw. inwieweit der Kläger insoweit von einem (sachkundigen) Makler beraten und vertreten worden ist. Der beklagte Notar ist im Rahmen seiner Urkundstätigkeit selbstständig zur Prüfung des Vertrages auf rechtliche Risiken und - für den Fall ihres Vorliegens - zur Erteilung von Belehrungen verpflichtet, es sei denn, ihm ist bekannt, dass derartige Risiken (bewusst) eingegangen werden sollen. Dafür fehlen vorliegend Anhaltspunkte. Im Übrigen müsste der Beklagte darlegen und ggf. beweisen, dass der Kläger sich (evtl. wegen der Beratung durch den Makler) über das mit dem Vertragsschluss vorhandene Risiko vollständig im Klaren war (BGH, Urt. v. 27.10.1994, IX ZR 12/94; DNotZ 1995, 407 ff.). Darüber ist dem Streitvorbringen nichts zu entnehmen.

Die unterlassene Belehrung im aufgezeigten Sinne ist pflichtwidrig und schuldhaft. Sie ist auch schadensursächlich.

Der Beklagte haftet gemäß § 19 Abs. 1 BNotO für alle Schäden, die bei einem pflichtgemäßen Verhalten vermieden worden wären. Wäre vorliegend eine Belehrung der Vertragsbeteiligten über die mit den §§ 1, 2 und 7 des Kaufvertrages verbundenen Risiken erfolgt, wäre anzunehmen, dass der Vertrag mit einer anderen Fälligkeitsbestimmung abgeschlossen worden wäre. Dafür spricht, dass die Käuferin nachträglich zu einer Änderung der Fälligkeitsregelung im Kaufvertrag bereit war. Da die Käuferin - wie der Beklagte vorträgt - am Vertrag festhalten wollte, wäre sie auf eine Forderung des Klägers, eine andere als die jetzt im Vertrag enthaltene Fälligkeitsbestimmung zu vereinbaren, eingegangen. Bei pflichtgemäßen Verhalten des Beklagten wäre im Vertrag somit keine Abhängigkeit zwischen der Lastenfreistellung des Grundstücks und der Pflicht zur Zahlung des Kaufpreises auf das Notaranderkonto vereinbart worden.

Der Ursächlichkeit der Pflichtverletzung des Beklagten lässt sich auch nicht entgegenhalten, dass die Käuferin bei einer anderen Fälligkeitsregelung den Kaufpreisanspruch des Klägers mangels ausreichender Solvenz nicht hätte erfüllen können. Auch wenn angenommen wird, dass die zur Vertragserfüllung erforderliche wirtschaftliche Leistungsfähigkeit der Käuferin fehlte, wäre der Kläger in der Lage gewesen, den - jetzt eingetretenen - Schaden zu vermeiden: Wäre die Fälligkeit der Kaufpreiszahlung auf das Anderkonto nicht von der Lastenfreiheit des Grundstücks abhängig gewesen, hätte der Kläger im Falle des Zahlungsverzuges vom Vertrag zurücktreten (§ 326 Abs. 1 Satz 2 BGB) und anschließend das Grundstück anderweitig verkaufen können. Dies wäre möglich gewesen, wie der Kläger substantiiert dargelegt hat (Schriftsatz vom 01.09.1997, S 1,2). Die Bekundungen des erstinstanzlich dazu vernommenen Zeugen haben dies bestätigt (Protokoll vom 25.05.1998, S. 2 ff.). Der Zeuge hat ausgeführt, dass er "lieber die Salzstraßen-Passage gekauft" hätte und dass er, nachdem er erfahren habe, dass dieses Objekt nicht (mehr) "lieferbar" sei, ein anderes Objekt in Naumburg gekauft habe.

Soweit das Landgericht meint, der geltend gemachte Schaden sei nicht auf die Amtspflichtverletzung des Beklagen zurückzuführen, weil die Käuferin die Kaufpreiszahlung - unabhängig davon - wegen der Leerstände im Kaufobjekt verweigert habe, ist dem nicht zu folgen. Es ist bereits fraglich, ob die Käuferin nach dem Inhalt des beurkundeten Vertrages (§ 3 3.8.1) und der dem Vertrag beigefügten ("geweißten") Mieterlisten berechtigt war, die Zahlung des Kaufpreises zurückzuhalten bzw. zu verweigern. Zwar lassen sich den dem Vertrag beigefügten Mieterlisten nicht die Ladenlokale entnehmen, deren Mietern gekündigt wurde, doch enthält § 3 3.8.1 nur die eingeschränkte Aussage, dass Kündigungen "seitens der Mieter" nicht vorliegen. Unabhängig davon würden etwaige Gewährleistungsrechte die Grundstückskäuferin nicht zur Leistungsverweigerung berechtigen, sondern nur dazu, evtl. Gegenansprüche aus Schadensersatz oder wegen einer Minderung des Kaufpreises der Kaufpreisforderung des Klägers im Wege der Aufrechnung entgegenzusetzen. Die Aufrechnung hätte dann nur zu einem teilweisen Erlöschen des Kaufpreisanspruches des Klägers geführt; den darüber hinausgehenden Kaufpreis hätte die Käuferin - die Fälligkeit im Übrigen vorausgesetzt - auf das Notaranderkonto zahlen müssen. Diese Folge konnte aber gerade wegen der vereinbarten Abhängigkeit der Fälligkeit von der Lastenfreiheit nicht eintreten.

Da der Kläger - einerseits - infolge der Fälligkeitsbestimmung in § 2 2.2 des Vertrages vom 22.12.1993 den vereinbarten Kaufpreis nicht zur Rückführung seiner Kreditverpflichtungen bei der Dresdner Bank N einsetzen konnte und - andererseits - infolge der zu Gunsten der Käuferin eingetragenen Auflassungsvormerkung über das Grundstück nicht anderweitig verfügen und von einem anderen Käufer einen Kaufpreis erlösen konnte, blieb er weiterhin verpflichtet, Kreditzinsen an die genannte Bank zu in unveränderter Höhe zu zahlen. Bei einer anderen Fälligkeitsbestimmung wäre der Kaufpreis auf das Anderkonto des Beklagten eingezahlt und dort verzinst (§ 2 2.2.2 des Kaufvertrages) worden. Mit der Auszahlung des Kaufpreises an den Kläger hätte dieser seiner "Zinszahlungsverpflichtung" gegenüber der Dresdner Bank Naumburg ledig werden können. Das gleiche wäre bei einem anderweitigem Verkauf des Grundstücks möglich gewesen. Der Kläger kann (somit) jedenfalls in Höhe des eingeklagten Betrages den Ersatz der fortentrichteten Kreditzinsen vom Beklagten als Schadensersatz beanspruchen.

Anderweitige Ersatzmöglichkeiten hinsichtlich des geltend gemachten Schadens bestehen nicht (§ 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO). Es kann dahinstehen, inwieweit der Kläger bei Abschluss des Kaufvertrages vom 22. Dezember 1993 von "seinem" Grundstücksmakler beraten worden ist. Ersatzansprüche wegen der Beratung bzw. rechtlichen Gestaltung des Grundstückskaufvertrages - insbesondere der darin enthaltenen Regelungen zur Lastenfreistellung und zur Fälligkeit sowie zur Auflassungsvormerkung - wären gegen den Makler voraussichtlich nicht durchzusetzen gewesen, denn der Makler hat zwar - ob als Nachweis - oder als Vermittlungsmakler - ein Interesse am Zustandekommen des Vertrages, ist aber grundsätzlich nicht zur rechtlichen Beratung über Fragen der Vertragsgestaltung verpflichtet. Der Kläger muss sich im Übrigen als Geschädigter im Rahmen des § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO nicht auf Ansprüche verweisen lassen, die nur mit zweifelhaftem Ergebnis durchsetzbar sind.

Der Schadensersatzanspruch des Klägers aus § 19 Abs. 1 BNotO ist nach alledem begründet.

Die Frage, ob der Anspruch auch aus § 823 Abs. 2 BGB i. V. m. § 263 StGB abzuleiten ist, kann deshalb offenbleiben.

Der Zinsanspruch ist gemäß §§ 284, 286, 288 BGB begründet.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 Abs. 1 Satz 1 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Der Wert der Beschwer ist gemäß § 546 Abs. 2 Satz 1 ZPO festgesetzt worden.

Ende der Entscheidung


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