Judicialis Rechtsprechung

1. Den Notar trifft eine doppelte Belehrungspflicht, falls ein Urkundsbeteiligter eine ungesicherte Vorleistung erbringen soll. Er hat diesen über die Folgen der Leistungsunfähigkeit des durch die Vorleistung Begünstigten und über mögliche Wege zur Vermeidung der hiermit verbundenen Risiken zu belehren.

2. Ein Notar, der mit der Durchführung eines Vertrages im Sinne eines selbständigen Vollzugsauftrages beauftragt ist, hat über den in §§ 18,53 BeurKG erfassten Tätigkeitsumfang hinausgehende Verpflichtungen.

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Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht Im Namen des Volkes Urteil

11 U 184/02

Verkündet am 1. April 2004

In dem Rechtsstreit

hat der 11. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 9. März 2004 für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Klägerin gegen das am 11. November 2002 verkündete Urteil der Einzelrichterin der 2. Zivilkammer des Landgerichts Itzehoe wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Der Klägerin wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von 120 % des zu vollstreckenden Betrages abzuwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren beträgt 145.841,66 € (darin 50.000 € für den Feststellungsantrag).

Gründe:

I.

Die Klägerin macht gegen den Beklagten einen Schadensersatzanspruch wegen notarieller Amtspflichtverletzung im Zusammenhang mit der Beurkundung eines Kaufvertrages am 22. Februar 1996 und dessen Durchführung aus § 19 Abs. 1 Satz 1 BNotO geltend.

Mit diesem Vertrag verkaufte sie ein bebautes Grundstück an zwei Ehepaare. Es wurde zugleich die Auflassung erklärt. Die Käufer konnten den Kaufpreis von 450.000 DM nicht sofort bereitstellen, weshalb im Kaufvertrag eine monatliche Zahlung von 2.500 DM vorgesehen war. Nach dem als Anlage 1 dem Vertrag beigefügten Tilgungsplan ergab sich dadurch eine vollständige Kaufpreistilgung nach 27 Jahren. Zur Sicherung des Kaufpreisanspruches war auch die Abtretung der Ansprüche der Käufer aus verschiedenen Bausparverträgen vorgesehen. Der Kaufvertrag enthielt als Anlage 2 einen weiteren Tilgungsplan, woraus sich u.a. unter Berücksichtigung regelmäßiger Einzahlungen von jährlich 17.000 DM in den ersten 8 Jahren und von Sondertilgungen eine Abzahlung des Kaufpreises nach etwa 13 Jahren ergab.

Die Käufer erbrachten die im Vertrag vorgesehene Sicherheitsleistung von 7.500 DM nicht. Sie zahlten auch nicht wie es sich die Klägerin vorgestellte hatte regelmäßig die Eigenheimzulage und das Baukindergeld auf die Bausparverträge ein. Schließlich kündigten sie diese Verträge unter Rückforderung der angesparten Summen. Die Bausparkasse war über die Abtretung an die Klägerin nicht informiert worden.

Zwischen den Parteien des Kaufvertrages kam es zum Streit. Letztlich vereinbarten sie im Jahr 1999 die Rückübereignung auf die Klägerin, die das Grundstück Ende 1999 nebst anderen Ländereien zu einem Gesamtkaufpreis von 260.000 DM an Dritte verkaufte.

Die Klägerin hat die Ansicht vertreten, der Beklagte trage die Verantwortung für das Scheitern des ursprünglichen Kaufvertrages. Sie hat ihn auf Feststellung seiner Schadensersatzpflicht in Anspruch genommen. Hinsichtlich der Einzelheiten des erstinstanzlichen Vorbringens und der erstinstanzlichen Anträge wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Das Landgericht hat die Klage als unzulässig und unbegründet abgewiesen. Die Feststellungsklage sei unzulässig, weil der Schaden beziffert werden könne. Ein pflichtwidriges Verhalten des Beklagten sei jedenfalls nicht schadensursächlich geworden. Der Schaden sei vielmehr aufgrund des eigenen Verhaltens der Klägerin entstanden, nämlich aufgrund ihres Entschlusses, die Rückübereignung des Grundstücks zu betreiben.

Hiergegen wendet sich die fristgerecht eingereichte und begründete Berufung. Die Klägerin ist der Ansicht, der Feststellungsantrag sei zulässig gewesen. Auch soweit sie diesen Antrag zweitinstanzlich noch aufrecht erhalte, fehle es nicht an der Zulässigkeit. Die Klägerin hält den Vorwurf aufrecht, der Beklagte habe nicht ausreichend für eine auch im Rahmen des vorgesehenen Finanzierungskonzeptes mögliche Sicherstellung ihrer Ansprüche als Verkäuferin gesorgt. Sie verweist auf die Pflicht eines Notars, für eine ausgewogene und interessengerechte Vertragsgestaltung zu sorgen. Der Notar habe im Rahmen seiner Belehrungspflichten nach § 17 BeurkG nicht nur auf die Folgen einer ungesicherten Vorleistung hinzuweisen, sondern auch Wege aufzuzeigen, wie diese Risiken vermieden werden könnten. Eine solche Risikoverringerung wäre hier jedenfalls durch eine bindende Verpflichtung der Käufer zu Sondertilgungen aufgrund der Zuweisung von Bausparguthaben und Bauspardarlehen einerseits und durch eine Abtretung der zukünftigen Ansprüche der Käufer auf Eigenheimzulage und Baukindergeld an die Bausparkasse andererseits zu erreichen gewesen.

Die Klägerin wirft dem Beklagten weiter vor, die Abtretung der Ansprüche aus den Bausparverträgen der Bausparkasse nicht angezeigt zu haben. Sie meint, diese Pflicht habe sich für den Beklagten aus § 8 Abs. 2 KV ergeben.

An der Kausalität fehle es nicht. Bei ordnungsgemäßer notarieller Gestaltung hätte sie eine gesicherte Anwartschaft auf Zahlung der Bausparsumme erhalten. Eine Möglichkeit der Käufer zur Vereitelung der Besparung der Bausparverträge hätte es nicht gegeben. Das Finanzierungskonzept unter Einbeziehung der Bausparverträge und der Einzahlung von Eigenheimzulage sowie Baukindergeld auf dieselben wäre dann durchführbar gewesen.

Die Klägerin beziffert nunmehr ihren Schaden teilweise. Sie behauptet, bei ordnungsgemäßer Durchführung des Finanzierungsmodells hätte sie regelmäßig monatlich 2.500 DM erhalten und erstmals bei Zuteilungsreife der beiden Bausparverträge mit den Nummern 01 einen Betrag von 190.000 DM gemäß der Anlage 2 zum Kaufvertrag. Die Klägerin geht davon aus, dass die Zuteilungsreife der beiden Bausparverträge mit den Nummern 01 zum 01.10.2002 eingetreten wäre. Der Schaden bestehe dann aus den fehlenden Zahlungen der Käufer seit April 1999 bis Oktober 2002 gemäß § 2 Abs. 5 des Kaufvertrages in Höhe von mtl. 2.500 DM zuzüglich den im Oktober 2002 spätestens auszuzahlenden 190.000 DM (Bausparguthaben und -darlehn). Die Klägerin will den Deckungsverkauf des Grundstückes am 06.10.1999 mit 92.000 DM gegenrechnen, so dass sich ein Gesamtschaden von 187.450 DM = 95.841,66 € ergebe. Im Übrigen könne der weitere Schaden erst bei der fiktiven Zuteilungsreife der Bausparverträge mit den Nummern 02 (2005 oder später) ermittelt werden, weshalb ein zusätzlicher Feststellungsantrag erforderlich sei.

Der Klägerin beantragt,

1. das Urteil des Landgerichts Itzehoe wird aufgehoben;

2. der Beklagte wird verurteilt, an die Klägerin den Betrag von 95.841,66 € nebst Verzugszinsen von 5 % über dem Basiszins seit 15.10.2002 zu zahlen;

3. es wird festgestellt, dass der Beklagte verpflichtet ist, der Klägerin den Schaden zu ersetzen, der aus der fehlerhaften bzw. widersprüchlichen Abfassung seines notariellen Vertrages vom 22.02.1996 - Ur. Nr. 68/1996 - sowie des unterlassenen Hinweises an die Parteien des Grundstückskaufvertrages, dass die Anzeige der Abtretung nicht durch den Beklagten selbst erfolgen würde, ihr entstanden ist.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil. Es ist zudem der Ansicht, der Klägerin stehe eine anderweitige Ersatzmöglichkeit gemäß § 19 Abs. 1 Satz 2 BNotO gegen ihre Eltern zur Verfügung, weil diese als Vermittler der Bausparkasse für das Finanzierungsmodell und seine Durchführung verantwortlich gewesen seien. Auch habe sie einen Rechtsbehelf im Sinne von § 19 Abs. 1 Satz 3 BNotO i.V.m. § 839 Abs. 3 BGB unterlassen. Ihr sei nämlich nach eigenem Vorbringen nie eine Nachricht des Beklagten betreffend die Offenlegung der Abtretung gegenüber der Bausparkasse zugegangen. Sie hätte deshalb den Beklagten an die Einhaltung der von ihm angeblich übernommenen Benachrichtigungspflicht erinnern müssen. Die Klägerin habe im übrigen den Schaden erst dadurch herbeigeführt, dass sie nicht alsbald von ihrem Rückauflassungsanspruch aus § 2 Abs. 6 des Kaufvertrages Gebrauch gemacht habe, als nämlich die Käufer die vereinbarte Sicherheitsleistung von 7.500 DM nicht erbracht hätten.

Hinsichtlich der Einzelheiten des zweitinstanzlichen Vorbringens wird auf die im Berufungsverfahren gewechselten Schriftsätze ergänzend Bezug genommen.

II.

Die form- und fristgerecht eingelegte Berufung ist zulässig, hat aber in der Sache keinen Erfolg. Der Beklagte hat zwar in verschiedener Hinsicht seine Pflichten verletzt. Es kann aber nicht zur Überzeugung des Senats festgestellt werden, dass diese Pflichtverletzungen den von der Klägerin geltend gemachten Schaden verursacht haben.

1. Gegen die Zulässigkeit des erster Instanz erbobenen Feststellungsantrags und des Feststellungsantrags, wie er nunmehr zweiter Instanz neben einem Zahlungsantrag aufrechterhalten wird, bestehen keine Bedenken. Die Klägerin verweist zu Recht darauf, dass die abschließende Kaufpreiszahlung nach den Bestimmungen des Vertrages vom 22. Februar 1996 in zeitlicher Hinsicht von der unbestimmten Zuteilungsreife der hintereinander geschalteten Bausparverträge abhing. Soweit diese Zuteilungsreife ungewiss war, hätte die Klägerin also auch noch nicht auf Leistung zu einem zukünftigen fest bestimmten Zeitpunkt klagen können. Sie behauptet nunmehr, Zuteilungsreife der Bausparverträge mit der Nummer 01 sei am 01. Oktober 2002 und mithin nach Schluss der mündlichen Verhandlung erster Instanz eingetreten, weshalb für die erste Instanz insgesamt von einer Zulässigkeit des Feststellungsantrags auszugehen ist. Die Zuteilungsreife der Bausparverträge mit den Nummern 02 wäre noch nicht gegeben, da sie auch nach den ursprünglichen Vorstellungen der Kaufvertragsparteien nicht vor 2005 eintreten sollte. Das zweiter Instanz aufrecht erhaltene Feststellungsbegehren bleibt schon deshalb zulässig. Soweit die Klage nunmehr beziffert worden ist, liegt keine Klageänderung im Sinne der §§ 533, 264 ZPO vor.

2. Der Beklagte hat im Zusammenhang mit der Beurkundung und der Durchführung des Kaufvertrages vom 22. Februar 1996 verschiedentlich seine auch der Klägerin gegenüber bestehenden Pflichten verletzt.

a) Der Beklagte ist seinen Pflichten aus § 17 BeurkG nicht ausreichend nachgekommen. In der Rechtsprechung ist anerkannt, dass den Notar eine doppelte Belehrungspflicht trifft, falls ein Urkundsbeteiligter eine ungesicherte Vorleistung erbringen soll. Er hat dann zum einen gemäß § 17 Abs. 1 Beurkundungsgesetz über die Folgen zu belehren, die im Falle der Leistungsunfähigkeit des durch die Vorleistung Begünstigten eintreten, und zum anderen Wege aufzuzeigen, wie diese Risiken vermieden werden können (BGH DNotZ 1998, 637, Senat, Urteil vom 15. Januar 2004, 11 U 87/02).

Ein Fall der ungesicherten Vorleistung lag hier ersichtlich vor, denn die Klägerin sollte ihr Eigentum sogleich verlieren, ohne den Kaufpreis zu erhalten. Dieser sollte vielmehr erst über jahrelange regelmäßige Zahlungen der Käufer aufgebracht werden (nach der Anlage 1 insgesamt 27 Jahre, nach dem Finanzierungskonzept der Anlage 2 immer noch 13 Jahre).

Soweit die Klägerin durch eine Grundschuld an dem zu übereignenden Grundstück selbst gesichert werden sollte, liegt keine ausreichende Sicherung vor. Die Grundschuld in Höhe von 230.000 DM sollte im Range nach einer bereits eingetragenen Grundschuld für eine Bank in Höhe von 220.000 DM - die bestehen blieb - eingetragen werden. Die Verwertung einer den Kaufpreis (hier von 450.000 DM) voll ausschöpfenden Grundschuld erbringt im Rahmen einer Zwangsvollstreckung in aller Regel keinen Erlös in Höhe dieses vollen Kaufpreises. Es besteht zudem das Risiko, dass das Grundstück durch Maßnahmen der neuen Eigentümer in seinem Wert herabgesetzt wird, ebenso kann sich dieser Wert durch Veränderungen auf dem Immobilienmarkt verringern.

Der Kaufvertrag sieht als weitere Sicherung des Kaufpreisanspruchs die Abtretung von Ansprüchen aus den Bausparverträgen in § 2 Abs. 8 vor. Auch unter Berücksichtigung dieser Abtretung fehlt aber eine ausreichende Sicherung der Verkäuferin. Dies ergibt sich schon aus dem Umstand, dass die Bausparverträge erst im Laufe der Jahre angespart werden sollten und zunächst keinen wesentlichen Wert darstellten.

Musste somit die Klägerin nach der Vertragskonzeption eine ungesicherte Vorleistung erbringen, so ist allerdings im Hinblick auf eine Belehrungspflicht des Beklagten zu berücksichtigen, dass ihr dies im Grundsatz bekannt war. Sie kannte das von ihren Eltern entwickelte Finanzierungsmodell, das auf der Ansparung der Bausparverträge mit Hilfe der Eigenheimzulage und des Baukindergeldes aufbaute. Ihr musste deshalb auch klar sein, dass eine sofortige Eigentumsübertragung notwendig war, weil der Anspruch auf Eigenheimzulage an die Herstellung oder Anschaffung einer Wohnung zu eigenen Wohnzwecken - und mithin also an Eigentum - anknüpft (§ 10 Eigenheimzulagengesetz).

Kannte die Klägerin ihre Vorleistungspflicht im Grundsatz, so entfiel deshalb aber dennoch der Belehrungsbedarf nach § 17 Abs. 1 Beurkundungsgesetz im Hinblick auf die noch möglichen und gebotenen Sicherungen nicht gänzlich. Gerade in einem solchen Fall ist es Pflicht des Notars, unter Berücksichtigung des gewünschten Finanzierungsmodells für eine soweit möglich ausgewogene Vertragsgestaltung zu sorgen und dabei auch Wege aufzuzeigen, wie die bestehenden Risiken aus der durchaus gewollten Vorleistungspflicht jedenfalls verringert werden können.

Im vorliegenden Fall hat der Beklagte in § 2 Abs. 8 KV - ausdrücklich zur Sicherung des Kaufpreisanspruchs - die Abtretung der Ansprüche aus den Bausparverträgen aufgenommen. Er hat zusätzlich in § 2 Abs. 9 Satz 2 KV die Verpflichtung der Käufer aufgenommen, die Bausparverträge "weiterhin vertragsgemäß zu bedienen und so bald wie möglich Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen, die als Sondertilgungen zur Bezahlung des Kaufpreises zu verwenden sind". Die Verpflichtung zur Bedienung der Bausparverträge war allerdings ihrerseits nicht abgesichert. Schon deshalb stellt die Abtretung der Ansprüche gemäß § 2 Abs. 8 des Kaufvertrages keine wirksame Sicherung dar. Das hätte der Beklagte der Klägerin aufzeigen müssen. Er hätte ihr deutlich machen müssen, dass die Abtretung nur insoweit Sicherheit verschaffen konnte, als die Käufer auch tatsächlich auf die Bausparverträge einzahlen würden.

Der Beklagte hätte aber zudem an eine Sicherung durch Abtretung der Ansprüche auf Eigenheimzulage an die Bausparkasse denken und diese Möglichkeit ansprechen müssen. Insoweit ist unerheblich, dass er weiterhin behauptet, es sei nicht darüber gesprochen worden, dass die Bausparverträge mit dem Baukindergeld und/oder der Eigenheimzulage bespart werden sollten. Der Beklagte wusste aus der gesamten Vertragskonzeption, dass er es hier mit Käufern zu tun hatte, die über nur geringe finanzielle Mittel verfügten und offensichtlich nicht auf dem normalen Wege mit Hilfe von professionellen Kreditgebern finanzieren konnten. Es lag andererseits auf der Hand, dass die beiden Familien erhebliche Eigenheimzulagen bzw. Baukindergeld zu erwarten hatten. Der Beklagte kannte auch die Anlage 2 zu dem Kaufvertrag, in der regelmäßige Einzahlungen von 10.000 bzw. 7.000 DM jährlich auf die Bausparverträge vorgesehen sind. Es hätte sich ihm geradezu aufdrängen müssen, dass es sich dabei vermutlich um die Eigenheimzulage und das Baukindergeld handeln würde.

Insoweit ergab sich aber eine dem Beklagten erkennbare Absicherungsmöglichkeit für die Klägerin, die das in jedem Fall verbleibende Risiko der Vorleistung herabsetzen konnte. Der Beklagte hätte den Kaufvertragsparteien deshalb aufzeigen müssen, dass eine Abtretung des Anspruchs auf Eigenheimzulage und Baukindergeld an die Bausparkasse in Betracht kam und die Verpflichtung dazu mit der Folge in den Kaufvertrag aufgenommen werden konnte, dass die als Kaufpreissicherung ausdrücklich vorgesehene Abtretung der Ansprüche gegen die Bausparkasse tatsächlich werthaltig wurde.

b) Der Beklagte hat auch gegen seine Pflicht aus § 17Abs. 1 Beurkundungsgesetz verstoßen, den Willen der Beteiligten ausreichend zu erforschen und ihre Erklärungen klar und unzweideutig in der Niederschrift wiederzugeben. Dem Beklagten hätte auffallen müssen, dass in der Urkunde zwei verschiedene Finanzierungskonzepte nebeneinander standen: Zum einen die Finanzierung durch monatliche Zahlung von 2.500 DM gemäß § 2 Abs. 5 des Kaufvertrages, wobei der Kaufpreis dann gemäß der Anlage 1 erst nach etwa 27 Jahren aufgebracht gewesen wäre. Zum anderen der zusätzliche Kaufpreisabtrag über Sondertilgungen nach Zuweisung der Bausparverträge gemäß der Anlage 2 mit der Folge des Kaufpreisabtrags immerhin schon nach etwa 13 Jahren.

Zu diesem zweiten Weg hatte der Beklagte einerseits in § 2 Abs. 9 des Kaufvertrages die Verpflichtung der Käufer aufgenommen, diese Bausparverträge "vertragsgemäß zu bedienen" und auch so bald wie möglich Bauspardarlehen in Anspruch zu nehmen. Andererseits stand in § 2 Abs. 9 letzter Satz der Hinweis, dass es sich bei den aus der Anlage 2 ersichtlichen Sondertilgungen aufgrund der Zuweisung von Bauspardarlehen nicht um eine verbindliche Vereinbarung handeln solle. Diese Regelung war mindestens missverständlich und erörterungsbedürftig. Der Beklagte trägt nicht vor, insoweit die Motive und Wünsche der Parteien vor Kaufvertragsabschluss ausreichend erfragt zu haben. Die Klägerin war jedenfalls der Ansicht, dass die Finanzierung über das "Bausparkassen-Modell" verbindlich sein und dazu führen sollte, dass der Kaufpreis nach ca. 13 Jahren bezahlt gewesen wäre. Angesichts des Umstandes, dass sie auch bei diesem Weg noch eine erhebliche Vorleistung erbringen würde, hätte der Beklagte diesen Punkt sehr sorgfältig mit den Kaufvertragsparteien erörtern und klären müssen, ob tatsächlich eine bloße Unverbindlichkeit gemeint war. Er hätte auch eine Regelung finden müssen, die den derzeitigen im Text ersichtlichen Widerspruch zwischen der Verpflichtung zur Bedienung der Bausparverträge und zur Inanspruchnahme von Bauspardarlehen einerseits und der Unverbindlichkeit der Sondertilgungen andererseits vermeidet.

c) Die Klägerin wirft dem Beklagten auch zu Recht vor, die Abtretung der Ansprüche aus den Bausparverträgen der Bausparkasse nicht gemäß § 2 Abs. 8 Satz 2 KV angezeigt zu haben. Diese Pflicht ergab sich für den Beklagten aus § 8 Abs. 2 KV. Dort ist er mit der Durchführung des Vertrages beauftragt worden, diesen Auftrag hat er jedenfalls konkludent angenommen. Es handelt sich um einen selbständigen Vollzugsauftrag, der über die Verpflichtungen aus den §§ 18, 53 BeurkG hinausgeht. Ein solcher selbständiger Vollzugsauftrag hat - wenn nicht Einschränkungen erfolgt sind - die vollständige Abwicklung des beurkundeten Rechtsgeschäfts durch den Notar zum Inhalt. Eine selbständige Vollzugstätigkeit löst eine eigene Vollzugsgebühr aus (vgl. Rinsche, Die Haftung des Rechtsanwalts und des Notars, 6. Aufl. 1998, Rn. II 437 f.). Im vorliegenden Fall ist der selbständige Vollzugsauftrag nicht eingeschränkt worden, denn er beschränkt sich, wie der Zusatz "insbesondere" zeigt, nicht auf die dort in § 8 Abs. 2 KV genannten Beispielsfälle. Der Beklagte war deshalb auch verpflichtet, die Abtretungen betreffend die Bausparverträge der Bausparkasse anzuzeigen.

Selbst wenn man eine solche Pflicht des Notars aber nicht annehmen wollte, läge insoweit eine Pflichtverletzung vor. Es entstünde in diesem Fall nämlich aus § 17 Abs. 1 Beurkundungsgesetz eine zusätzliche Aufklärungsverpflichtung. Der Notar hat nach der genannten Vorschrift dafür Sorge zu tragen, die Beteiligten auch über die rechtliche Tragweite des Geschäftes zu belehren. Dazu gehört die Belehrung über die rechtlichen Voraussetzungen für den gewünschten Erfolg und auch die Belehrung über die notwendige Vollziehung des Geschäftes (Rinsche, a.a.O., Rn. II 46). Für einen juristischen Laien ist es keinesfalls selbstverständlich, davon auszugehen, dass sich der beurkundende Notar trotz Übernahme der Durchführung des Vertrages (§ 8 Abs. 2 KV) nicht darum zu kümmern haben sollte, die im Vertrag ausdrücklich geregelte Anzeige der Abtretung bei der Bausparkasse zu erstatten. Dieser Anzeige kommt aber für die beabsichtigte Sicherung der Klägerin im Hinblick auf § 407 BGB eine zentrale Bedeutung zu. Der Beklagte hätte die Klägerin deshalb ausdrücklich darauf hinweisen müssen, sich umgehend selbst um die Anzeige der Abtretung bei der Bausparkasse zu kümmern. Eine solche Belehrung ist unstreitig nicht erteilt worden.

Der Beklagte verteidigt sich insoweit ohne Erfolg mit dem Hinweis, die Klägerin sei nicht belehrungsbedürftig gewesen, weil sich ihre Eltern - die als Vermittler für die Bausparkasse gearbeitet hätten - darum hätten kümmern können und müssen und diese von der Klägerin eigens eingeschaltet gewesen seien, das Finanzierungsmodell zu entwickeln und anschließend überwachend zu betreuen. Weder aus dem Vortrag des Beklagten noch aus dem von der Klägerin bereits erstinstanzlich vorgelegten Schriftverkehr ihrer Eltern mit den Käufern ergibt sich aber, dass die Eltern der Klägerin Kenntnis von der Abtretung der Forderungen der Käufer gegen die Bausparkasse gehabt hätten. Schon gar nicht lässt sich daraus entnehmen, dass den Eltern der Klägerin als juristischen Laien die Notwendigkeit, eine solche Abtretung zur Vermeidung der Rechtsfolgen aus § 407 BGB dem Gläubiger anzuzeigen, bewusst gewesen sein sollte. Erst recht nicht ist ersichtlich, dass die Eltern der Klägerin - Kenntnis des Vertragstextes in seinen Einzelheiten unterstellt - die fehlenden Anzeige durch den Beklagten trotz übernommenen Vollzugsauftrags hätten ersehen können. Eine Belehrungsbedürftigkeit der Klägerin entfiel deshalb nicht.

3. Die genannten Pflichtverletzungen hat der Beklagte schuldhaft, nämlich fahrlässig begangen.

4. Die Klage hat aber deshalb keinen Erfolg, weil sich nicht feststellen lässt, dass die genannten Pflichtverletzungen des Beklagten den von der Klägerin geltend gemachten Schaden verursacht haben.

Der Schaden ist nicht durch die Pflichtverletzungen sondern aufgrund eines eigenverantwortlichen Handelns der Klägerin, nämlich aufgrund ihres Entschlusses zur Rückabwicklung des Kaufvertrages und zum Abschluss einer entsprechenden Vereinbarung mit den Käufern, herbeigeführt worden. Dieser Entschluss der Klägerin und die daraus unmittelbar resultierenden Schadensfolgen können dem Beklagten unter Berücksichtigung der aufgezeigten Pflichtverletzungen nicht mehr zugerechnet werden.

Eine Zurechnung ist allerdings möglich, wenn ein eigenverantwortliches und unmittelbar schadensverursachendes Verhalten des Geschädigten durch die Amtspflichtverletzung des Notars herausgefordert wird (sog. psychisch vermittelte Kausalität). Dann muss dieses selbstschädigende Vorgehen aber als eine sinnvolle und keineswegs ungewöhnliche Reaktion auf die Pflichtverletzung anzusehen sein (BGH VersR 1993, 890, 892 und NJW 1990, 2882, 2883 sowie Rinsche, a.a.O., Rn. II 224). Diese Voraussetzungen für eine Zurechnung lassen sich hier nicht feststellen.

Der Beklagte hat in der Berufungserwiderung zu Recht hervorgehoben, der eingetretene Schaden sei nicht Folge seiner etwaigen Pflichtverletzungen, vielmehr habe sich hier lediglich der Umstand verwirklicht, dass sich die Klägerin sehenden Auges Vertragspartner ausgesucht habe, denen die nötigen Mittel zu einer sofortigen Bereitstellung des Kaufpreises gefehlt hätten. Es habe sich letztlich nur das von der Klägerin eingegangene besondere Zahlungsrisiko realisiert, dass sie mit diesen von ihr akzeptierten, aber finanzschwachen Käufern eingegangen sei. Tatsächlich lässt sich aus dem Vorbringen der Klägerin - auch unter Berücksichtigung ihrer Anhörung durch den Senat - erkennen, dass diese 1999 das zwischenzeitlich unabhängig von den Notarfehlern deutlich gesteigerte Risiko nicht mehr zu tragen bereit war und deshalb den Weg über die Rückabwicklung gegangen ist.

Die Klägerin selbst hat bereits in der Klagschrift zu der Frage vorgetragen, warum sie den Weg der Rückübereignung gegangen sei. Sie hat dort (Bl 5 d.A. und wiederholend Bl. 67, 143, 210 d. A.) hervorgehoben, Grund hierfür seien weitere durch die Käufer vorgenommene dingliche Belastungen des Grundstücks und dessen zu befürchtende Verwahrlosung sowie die mögliche Zahlungsunfähigkeit bzw. Unpfändbarkeit der Käufer.

Die von den Käufern nach Eigentumsübergang vorgenommenen dinglichen Belastungen hat allerdings nicht der Beklagte zu verantworten und sie beruhen nicht auf seinen Pflichtverletzungen.

Auch der Umstand, dass die Klägerin in der gegebenen Situation 1999 mit Zahlungsunfähigkeit und Unpfändbarkeit der Käufer rechnen musste, kann nicht dem Beklagten zugerechnet werden. Sieht man die beigezogene Prozessakte in dem Verfahren der Klägerin gegen die Käufer zu dem Az. 2 O 11/99 LG Itzehoe - dieser Prozess ist vor der Entscheidung der Klägerin die Rückübereignung anzustreben, geführt worden - durch, so wird deutlich, dass die Klägerin seinerzeit von einer zwischenzeitlich höchst prekären finanziellen Lage der Käufer ausgehen musste. Die Käufer hatten dort selbst vorgetragen, sie seien finanziell nicht in der Lage gewesen, die im Vertrag vorgesehenen 7.500 DM Sicherheitsleistung bei Vertragsabschluss oder in den Monaten danach aufzubringen. Dies hätten sie mit der Klägerin besprochen. Die Käuferin K. habe sogar angeboten, ggf. den Computer ihres Ehemannes zu veräußern. Die Käufer hatten in jenem Verfahren auch Prozesskostenhilfe beantragt und erhalten.

Aus der Beiakte ergibt sich weiter, dass auch die monatlichen Zahlungen von 2.500 DM gemäß § 2 Abs. 5 KV von Anfang an - nämlich bereits seit 1996 - nicht regelmäßig erbracht worden sind. Die Klägerin selbst hat in diesem Verfahren gerade (vgl. ihre Auflistung in der Beiakte Bl. 80 f) erhebliche Zahlungsrückstände der Käufer von rd. 14.000 DM zzgl. der Sicherheitsleistung geltend gemacht. Die Käufer haben in der Klagerwiderung zwar aufgeführt, letztlich hätten sie die Zahlungen aus § 2 Abs. 5 des Kaufvertrages bereits erbracht und seien nicht mit 14.000 DM im Rückstand. Auch aus ihrer Aufstellung und den beigelegten Überweisungsträgern ergibt sich allerdings, dass immer wieder Zahlungen erheblich verspätet, nämlich deutlich nach dem Fälligkeitstermin gemäß KV zum 5. des jeweiligen Monats erbracht worden sind, teilweise erst einen oder zwei Monate später.

Die Klägerin hat in jenem Verfahren Rückübereignung auch deshalb verlangt, weil sie vorgetragen hat, die Käufer ließen das Grundstück verwahrlosen und gefährdeten deshalb ihren vertraglichen Rückkaufanspruch für den Fall des Zahlungsverzugs. Die Klägerin hat gerade im vorliegenden Verfahren geltend gemacht, die Zerstörung des Grundstücks hätte seinerzeit derart dramatische Ausmaße angenommen, dass im Ergebnis 1999 nur noch ein sehr geringer Kaufpreis von 92.000 DM - entfallend auf das ursprünglich 1996 für 450.000 DM verkaufte Grundstück - hätte erzielt werden können.

Vor diesem gesamten Hintergrund ist nicht erkennbar, dass die schadensauslösende Rückabwicklungsvereinbarung der Klägerin mit ihren Käufern gerade entscheidend durch die Pflichtverletzung des Beklagten herausgefordert wurde. Auch bei korrektem Verhalten des Beklagten wäre die zusätzliche Belastung des Grundstücks, die wirtschaftlich desolate Lage der Käufer und die Verwahrlosung des Grundstückes nicht verhindert worden und in der Folge das Risiko der Klägerin, den Kaufpreis nicht vollständig zu erhalten, erheblich gegenüber ihren Vorstellungen bei Abschluss des Vertrages gesteigert gewesen.

Es ist nicht nachvollziehbar und zur Überzeugung des Senats dargelegt, dass trotz der aufgeführten Umstände gerade die fehlende Abtretung des Anspruchs auf Eigenheimzulage und Baukindergeld an die Bausparkasse sowie die fehlende Anzeige der Abtretung der Ansprüche aus den Bausparverträgen bei der Bausparkasse ausschlaggebend dazu geführt haben sollten, den Weg der Rückübereignung zur Vermeidung weiteren Schadens zu gehen. Das hat die Klägerin in ihren schriftsätzlichen Ausführungen selbst nicht vorgetragen. Den ihr obliegenden Nachweis hat sie auch nicht zur Überzeugung des Senats erbringen können. Vielmehr spricht Überwiegendes dafür, dass die Klägerin die Rückübereignung aus den von ihr selbst hervorgehobenen, vom Verhalten des Beklagten aber unabhängigen Gründen - zusätzliche Belastung des Grundstücks, drohender wirtschaftlicher Verfall der Käufer und Verwahrlosung bzw. Zerstörung des Grundstücks - gegangen wäre, selbst wenn sich der Beklagte pflichtgemäß verhalten hätte.

Es ist nämlich nicht erkennbar, dass die Käufer überhaupt wirtschaftlich in der Lage gewesen wären, zugleich einerseits halbwegs regelmäßig monatlich 2.500 DM zu erbringen und andererseits das gesamte Baukindergeld sowie die Eigenheimzulage bei der Bausparkasse einzuzahlen. Insofern steht fest, dass die Käufer zunächst die ausdrücklich übernommene Verpflichtung zur Einzahlung bei der Bausparkasse nicht durchgehend erfüllt haben. Der von der Klägerin selbst vorgelegte Brief ihrer Eltern an die Käufer vom 17.11.1996 belegt, dass Eigenheimzulage und Baukindergeld für 1996 nicht auf den Bausparvertrag eingezahlt worden sind. Trotz des Umstandes, dass den Käufern in diesem Jahr also 17.000 DM zusätzlich zur Verfügung standen, hat es auch bereits 1996 Verzögerungen in der Zahlung der monatlichen 2.500 DM gegeben.

Die Käufer haben sich gegenüber der B.-BAUPARKASSE noch einmal zusätzlich schriftlich verpflichtet, jedenfalls im März 1997 - zum 15. März wird die Eigenheimzulage jeweils gezahlt - die dann zu erwartenden 10.000 bzw. 7.000 DM auf das Bausparkonto einzuzahlen. Auch dieser Verpflichtung sind die Käufer nicht nachgekommen. Sie haben nur 12.000 DM überwiesen und 5.000 DM zurückgehalten. Im Januar 1998 waren auf den beiden Bausparkonten mithin statt der vorgesehenen 37.000 DM lediglich rd. 11.500 DM eingezahlt. Dies ergibt sich aus den Infos der Bausparkasse, die die Klägerin eingereicht hat.

Die Klägerin trägt selbst die "mögliche Zahlungsunfähigkeit bzw. Unpfändbarkeit der Käufer" (neben der Verwahrlosung des Grundstücks) als Grund für den von ihr eingeschlagenen Weg der Rückabwicklung des Kaufvertrages vor. Dies wird vor dem Hintergrund dessen, was sie zuvor seit Abschluss des Kaufvertrages und zusätzlich in dem Verfahren vor dem LG Itzehoe zu dem Az.: 2 O 11/99 über die finanzielle Situation der Käufer erfahren hatte, in jeder Hinsicht nachvollziehbar. Es ist nicht ersichtlich, wie die Käufer in der Folgezeit fortlaufend in der Lage hätten sein sollen, regelmäßig 2.500 DM zu zahlen und zugleich vollständig auf Eigenheimzulage und Baukindergeld verzichten zu müssen.

Vor diesem Hintergrund hätte auch eine Abtretung der Eigenheimzulage an die Bausparkasse dem Finanzierungskonzept nicht zum Erfolg verholfen. Denn nach einer solchen Abtretung hätten die vier Käufer ihren Finanzbedarf für sich und die insgesamt acht Kinder nur noch aus ihrem sonstigen geringen Einkommen bestreiten können und wären dann naheliegend nicht mehr in der Lage gewesen, die monatlichen Zahlungen von 2.500 DM aufzubringen. Dann aber wäre es deshalb zur Rückabwicklung des Kaufvertrages gekommen und wäre die Abtretung ins Leere gelaufen, weil die Zahlung der Eigenheimzulage gemäß §§ 11 ff. Eigenheimzulagengesetz entfällt, wenn die fragliche Wohnung nicht mehr selbst genutzt wird und das Eigentum verloren geht.

Die Klägerin konnte im übrigen 1999 auch nicht mehr davon ausgehen, dass ihr - pflichtgemäßes Verhalten des Beklagten unterstellt - jedenfalls bei Zuteilungsreife der jeweiligen Kaufverträge nicht nur das angesparte Baukindergeld nebst Eigenheimzulage zufallen würde, sondern sie zudem auch Zahlung in Höhe der Bauspardarlehn erlangen würde. Denn die Klägerin trägt selbst die erhebliche Verwahrlosung und Zerstörung des bereits hoch belasteten Grundstückes im Jahre 1999 mit der Folge eines sehr starken Absinkens des Grundstückswertes vor. Dann aber hätten die Käufer aufgrund ihres eigenen Verhaltens keine ausreichende Sicherheit für die Bauspardarlehn bieten können.

Es lässt sich deshalb keine ausreichende Überzeugung gewinnen, dass der Entschluss zur Rückabwicklung Kaufvertrages durch die Pflichtverletzungen des Beklagten herausgefordert worden ist. Die Klägerin hat vielmehr mit der von ihr 1999 gewollten Rückabwicklung die Konsequenzen daraus gezogen, dass sich das von ihr mit dem Kaufvertrag - unabhängig von den Pflichtverletzungen des Beklagten - eingegangene Risiko finanzschwacher Käufer und einer jahrelangen Phase der Kaufpreisaufbringung durch die erkennbare Verschlechterung der finanziellen Situation der Käufer und deren Unzuverlässigkeit sowie durch die begonnene Zerstörung des Grundstücks erheblich gesteigert hatte.

5. Die Nebenentscheidungen folgen aus den §§ 97 Abs. 1, 708 Nr. 10, 711, ZPO, 25 Abs. 2 GKG.

Gründe für eine Zulassung der Revision nach § 543 ZPO n. F. liegen nicht vor.

Ende der Entscheidung