Judicialis Rechtsprechung

2. Der einem Makler unabhängig von der Erbringung einer Maklertätigkeit gegenüber dem Käufer zustehende Vergütungsanspruch geht im Falle eines Rücktritts des Käufers von dem Hauptvertrag unter (§ 334 BGB).

Urteil v. 26.10.2001

1) Die schriftliche Maklerklausel in einem Kaufvertrag "Der Vertrag ist auf Nachweis ... (des Maklers) zustande gekommen. Der Käufer hält den Verkäufer von der Verpflichtung zur Zahlung der Maklercourtage frei und verpflichtet sich deshalb an den Makler eine Provision.... zu zahlen. Die Provision ist fällig und verdient mit Abschluss dieses Vertrages. Dem Makler entsteht ein selbständiger Anspruch aus dem Vertrag gegen den Käufer auf Provisionszahlung" begründet die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit (§ 416 ZPO) dafür, dass zwischen Käufer und Makler kein eigenständiger Maklervertrag i.S. v. § 652 BGB zustande gekommen ist. Nach dem Wortlaut der Klausel geht es darum, dass eine den Verkäufer treffende Provisionspflicht auf den Käufer abgewälzt werden und nur insoweit dem Makler ein selbständiger Anspruch gegen den Käufer zustehen sollte. Damit handelt es sich um die typische Konstellation eines echten Vertrages zu Gunsten Dritter (§ 328 Abs. 1 BGB).

2) Steht dem Makler aufgrund eines Vertrages zugunsten Dritter zwischen Verkäufer und Käufer ein Vergütungsanspruch unabhängig von der Erbringung einer Maklertätigkeit gegenüber dem Käufer zu, so geht das hierdurch begründete selbständige Forderungsrecht grundsätzlich im Falle eines Rücktritts des Käufers von dem Hauptvertrag unter (§ 334 BGB). Im Zweifel ist nämlich allgemein davon auszugehen, dass sich die Parteien des Hauptvertrages nicht der Befugnis nach § 328 Abs. 2 BGB begeben wollten, ihre Vereinbarung zu Gunsten Dritter aufzuheben oder ändern zu können. Ob dem Makler ausnahmsweise ein eigener, unentziehbarer Anspruch den Käufer zusteht, ist nach dem Vertragszweck und den sonstigen Umständen zu beantworten (§ 328 Abs. 2 BGB). Maßgeblich dafür ist u.a., ob der Käufer die Maklerprovision in dem Kaufvertrag lediglich als eine Nebenleistung zum Kaufvertrag übernommen hat, um überhaupt von dem Verkäufer das Grundstück erwerben zu können.

Tatbestand:

Die Klägerin, eine Maklerfirma, beansprucht von den Beklagten die Zahlung einer Maklercourtage in Höhe von 25.000,00 DM.

Mit notariellem Vertrag vom 28. Mai 1999 kauften die drei Beklagten (Eltern und ihre volljährige Tochter) von den Eheleuten S. ein Hausgrundstück in Zarpen (1.074 qm) zu einem Kaufpreis in Höhe von 595.000,00 DM. Ausweislich der Vorbemerkung in dem Kaufvertrag wurden die Parteien des Kaufvertrages von dem Notar darüber belehrt, dass die Grundstücksbelastungen insbesondere unter Einbeziehung weiterer Darlehensverpflichtungen der Verkäufer wesentlich höher seien als der Kaufpreis, so dass eine lastenfreie Übereignung nur möglich sein werde, wenn die Verkäufer die bestehenden Verbindlichkeiten weiterhin regelmäßig bedienten. Der Kaufpreis sollte über 20 Jahre (vom 05. August 1999 bis 05. Juli 2019) in monatlichen Raten á 3.017,62 DM und einer Schlussrate in Höhe von 100.000,00 DM per 30.07.2019 gezahlt werden.

§ 12 des Vertrages enthielt u. a. folgende Regelung:

"Der Käufer ist berechtigt, von diesem Vertrag zurückzutreten, wenn der Verkäufer mit seinen Zahlungsverpflichtungen gegenüber den im Grundbuch ..... eingetragenen Gläubigern mit mehr als drei Monaten in Verzug gerät und/oder ein Zwangsversteigerungs- und/oder Zwangsverwaltungsvermerk im Grundbuch eingetragen wird. Der Rücktritt ist schriftlich durch Postzustellungsurkunde zu erklären. ...".

§ 15 des Vertrages enthielt folgende weitere Regelung:

"Der Vertrag ist auf Nachweis der Firma S. Immobilien GmbH... (=Klägerin) zustande gekommen. Der Käufer hält den Verkäufer von der Verpflichtung zur Zahlung der Maklercourtage frei und verpflichtet sich deshalb an den Makler eine Provision in Höhe von 25.000,00 DM inkl. 16 % MwSt. zu zahlen. Die Provision ist fällig und verdient mit Abschluss dieses Vertrages. Dem Makler entsteht ein selbständiger Anspruch aus dem Vertrag gegen den Käufer auf Provisionszahlung."

Die Klägerin hatte mit den Verkäufern, den Eheleuten S., am 12. März 1999 einen notariell beurkundeten Makleralleinauftrag geschlossen, der unter Punkt "besondere Vereinbarung" u. a. folgende Regelung enthielt: " Grundsätzlich zahlen die Auftraggeber keine Courtage an die Maklerfirma". Vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages gab es zwischen den Parteien am 22. März 1999 ein Gespräch, dessen Inhalt streitig ist.

Nach Vertragsschluss wurde am 18. April 2000 ein Zwangsverwaltungsvermerk im Grundbuch eingetragen. Aus diesem Grund erklärten die Beklagten mit Schreiben vom 11. August 2000 den Rücktritt vom Vertrag.

Die Klägerin hat behauptet, die Parteien hätten sich anlässlich des Gesprächs vom 22. März 1999 im Büro der Klägerin darauf geeinigt, dass die Beklagten eine Maklerprovision in Höhe von 25.000,00 DM inkl. Mehrwertsteuer an die Klägerin zahlen sollten. Ferner ist die Klägerin der Auffassung, dass ihr gleichwohl auf Grund von § 15 des notariellen Kaufvertrages ein eigener Anspruch auf Maklercourtage zustehe.

Die Klägerin hat beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie 25.000,00 DM nebst 10 % Zinsen seit dem 12. Oktober 1999 zu zahlen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben behauptet, die Klägerin habe überhaupt keine Vermittlungstätigkeit entfaltet, sondern sie hätten das Objekt selbst gefunden. Am 22. März 1999 sei in der Privatwohnung des Geschäftsführers der Klägerin über eine Provisionspflicht überhaupt nicht gesprochen worden, auch sei die von der Klägerin benannte Zeugin C. nicht dabei gewesen. Auf Grund des erklärten Rücktritts vom Kaufvertrag würden sie auch keine Maklercourtage schulden.

Mit Urteil vom 31. Januar 2001 hat das Landgericht die Klage abgewiesen und zur Begründung ausgeführt, dass ein Anspruch aus einem Maklervertrag gemäß § 652 BGB nicht bestehe. Die Aufhebung des Kaufvertrages infolge des Rücktritts könnten die Beklagten gemäß § 334 BGB auch der Klägerin entgegenhalten. Ein Schuldbeitritt oder eine Schuldübernahme lägen nicht vor.

Dagegen richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte Berufung der Klägerin, die zur Begründung folgendes ausführt.

1. Am 22. März 1999 sei im Büro der Klägerin zwischen den Parteien mündlich ein Maklervertrag zustande gekommen. Der Geschäftsführer der Klägerin habe die Beklagten darauf hingewiesen, dass sie als Käufer die Maklerprovision von 5 % zu zahlen hätten. Im Zuge der weiteren Verhandlungen habe man Einigkeit erzielt, dass die Klägerin einen eigenen unmittelbaren Anspruch gegen die Beklagten als Käufer des Objekts haben sollte und dieser auf 25.000,00 DM einschließlich MwSt. begrenzt sein würde.

2. Durch § 15 des notariellen Kaufvertrages vom 28. Mai 1999 sei die vertragliche Vereinbarung vom 22. März 1999 bestätigt worden. Die Regelung in § 15 des Kaufvertrages entspreche auch hinsichtlich Fälligkeit und Höhe der mündlichen Vereinbarung vom 22. März 1999.

3. Der Rücktritt der Käufer schade dem geltend gemachten Provisionsanspruch nicht. Der Inhalt der Maklerklausel in § 15 des Kaufvertrages sei eindeutig ("Provision ist fällig und verdient mit Abschluss des Kaufvertrages"). Im Übrigen sei der Rücktritt vom 11. August 2000 nach Rechtshängigkeit, mithin nur prozessorientiert erfolgt, denn die Beklagten wohnten immer noch in dem Objekt.

Die Beklagten verteidigen das angefochtene Urteil mit folgender Begründung:

1. Ein Maklervertrag sei weder ausdrücklich noch konkludent zwischen den Parteien geschlossen worden. Die Zeugin C. habe an dem Gespräch vom 22. März 1999 überhaupt nicht teilgenommen. Der Vortrag der Klägerin hierzu sei unglaubhaft, denn anderenfalls hätte sich der in Immobiliengeschäften erfahrende Geschäftsführer der Klägerin die mündliche Einigung zum Zwecke der Klarheit schriftlich bestätigen lassen müssen. Die Maklerklausel sei allein auf Betreiben der Klägerin vom Notar in den Kaufvertrag aufgenommen worden. Im Übrigen sei der Text der Urkunde eindeutig. Daraus ergäbe sich, dass kein eigener Vertrag zwischen den Parteien zustande gekommen sei.

2. Die Regelung in § 15 des Kaufvertrages würde die behauptete Vereinbarung vom 22. März 1999 nicht bestätigen. Es sei vielmehr nur eine Freihaltung der Verpflichtungen der Verkäufer aus dem Makleralleinauftrag beabsichtigt gewesen. Es handele sich um einen echten Vertrag zu Gunsten Dritter, damit sollte aber keine eigene Verpflichtung der Beklagten zur Zahlung der Maklercourtage aus Vertrag begründet werden.

3. Die Beklagten wohnten noch in dem Objekt. Sie hätten bereits vor der vertraglich vereinbarten Übergabe vom 01. August 1999 mit der Renovierung begonnen. Anfang 2000 habe ein Gläubiger die Zwangsversteigerung beantragt, das Verfahren sei im April 2000 vom Amtsgericht Bad Oldesloe eröffnet worden. Mit Zustimmung des Zwangsverwalters dürften die Beklagten noch weiter in dem Haus wohnen bleiben, dafür hätten sie eine Nutzungsentschädigung zu zahlen.

4. Die Ausübung des vertraglichen Rücktrittsrechts könnten die Beklagten gemäß § 334 BGB auch der Klägerin entgegenhalten.

Gründe:

Die zulässige Berufung der Klägerin ist unbegründet, weil ein vertraglicher Anspruch auf Zahlung der Maklercourtage gemäß § 652 BGB nicht besteht.

Die Behauptung der Klägerin, am 22. März 1999 sei in ihrem Büro mit den Beklagten zu 1. und 2. ein mündlicher Maklervertrag geschlossen worden, ist nicht geeignet, den entgegengesetzten Wortlaut in § 15 des notariellen Vertrages vom 28. Mai 1999 zu erschüttern. Diese Urkunde hat die Vermutung der Richtigkeit und Vollständigkeit für sich (§ 416 ZPO). Die notarielle Maklerklausel lautet wie folgt: "... Der Käufer hält den Verkäufer von der Verpflichtung zur Zahlung der Maklercourtage frei und verpflichtet sich deshalb an den Makler eine Provision in Höhe von 25.000,-- DM incl. 16 % MWSt. zu zahlen. ...". Aus dem Text der Urkunde folgt damit eindeutig, dass die Beklagten nicht aufgrund einer eigenständigen vertraglichen Verpflichtung gegenüber der Klägerin eine Provision zahlen wollten, sondern nur, um die Verkäufer (die Eheleute S.) von ihrer Provisionsverpflichtung freizuhalten. Wenn die Maklerklausel eine Bestätigung der behaupteten vertraglichen Vereinbarung vom 22. März 1999 gewesen sein sollte, dann hätte der Text anders formuliert sein müssen. Im übrigen ist auch der Vortrag der Klägerin hinsichtlich des behaupteten mündlichen Vertragsschlusses vom 22. März 1999 nicht geeignet, einen früheren eigenständigen Vertragsschluß zu beweisen. In der Berufungsbegründung heißt es: "Im Rahmen dieser Besprechung erklärte der Geschäftsführer der Klägerin dem Beklagten, dass sie als Käufer die Maklerprovision von 5 % zu zahlen hätten". Dies könnte, aus der insoweit maßgeblichen Sicht der Beklagten als Erklärungsempfänger, auch bedeuten, dass lediglich die Abwälzung der Verkäuferprovision gewollt war. Damit ist nicht unmißverständlich klargestellt, dass die Klägerin im Rahmen des Gespräches vom 22. März 1999 einen eigenständigen Maklervertrag begründen wollte, dass also die Beklagten ihre Vertragspartner sein sollten. Es ist Sache des Maklers, in dieser Hinsicht für klare Verhältnisse zu sorgen. Es muss eindeutig klar und unzweifelhaft zu erkennen geben, dass er - neben einer Verkäuferprovision - auch von dem Käuferinteressenten Provision verlangen will. Das hat die Klägerin hier jedoch nicht getan.

Ein eigenständiger Maklervertrag ist auch nicht nachträglich mit Abschluss des notariellen Kaufvertrages vom 28. Mai 1999 zustande gekommen. Aus der Formulierung der Maklerklausel folgt eindeutig, dass damit keine selbständige vertragliche Grundlage für bereits erbrachte Maklerleistungen geschaffen werden sollte. Vielmehr bestand ja schon ein Maklervertrag zwischen der Klägerin und den Verkäufern, so dass es der Schaffung einer weiteren vertraglichen Grundlage nicht mehr bedurfte. Auch insoweit ist auf den Wortlaut der Klausel ("deshalb") zu verweisen. Die von der Klägerin zitierte Entscheidung (BGH WM 91, 1129, 1130) ist hier nicht einschlägig, denn dort war - nach der Formulierung der Klausel - eine eigenständige Provisionspflicht der Käufer begründet worden. Hier geht es nach dem insoweit abweichenden Wortlaut der Maklerklausel jedoch darum, dass eine die Verkäufer treffende Provisionspflicht auf die Käufer abgewälzt werden sollte und nur insoweit dem Makler ein selbständiger Anspruch gegen die Käufer zustehen sollte. Damit handelt es sich aber um die typische Konstellation eines echten Vertrages zu Gunsten Dritter (§ 328 Abs. 1 BGB).

Der Provisionsanspruch steht der Klägerin aber auch nicht aufgrund dieses Vertrages zu Gunsten Dritter gemäß § 328 Abs. 1 BGB i.V.m. § 5 des notariellen Kaufvertrages zu. Durch die Ausübung des vertraglichen Rücktrittsrechts mit anwaltlichem Schreiben vom 11. August 2000, den Verkäufern zugestellt am 16. August 2000, ist der gesamte Kaufvertrag vom 28. Mai 1999 in ein Rückabwicklungsverhältnis (§§ 346 ff. BGB) umgewandelt worden. Damit ist auch die Maklerklausel in § 15 des Kaufvertrages gegenstandslos geworden. Diese Einwendung aus dem Deckungsverhältnis (= Kaufvertrag zwischen den Eheleuten S. und den Beklagten) können die Beklagten gemäß § 334 BGB auch der Klägerin entgegenhalten. Darauf hat das Landgericht zu Recht hingewiesen. Steht dem Makler aufgrund einer Klausel des seitens seines Auftraggebers mit dem Dritten geschlossenen Hauptvertrages ein Vergütungsanspruch unabhängig von der Erbringung einer Maklertätigkeit zu, so geht das hierdurch begründete selbständige Forderungsrecht grundsätzlich im Falle eines Rücktritts des Dritten von dem Hauptvertrag unter (Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl., Rnr. 476).

Die Regelung in § 15 des notariellen Kaufvertrages ist auch nicht dahingehend auszulegen, dass der Klägerin dadurch ein eigenständiger, unabhängiger und unentziehbarer Zahlungsanspruch gegen die Beklagten eingeräumt werden sollte. Im Zweifel ist allgemein davon auszugehen, dass sich die Parteien des Hauptvertrages nicht der Befugnis nach § 328 Abs. 2 BGB begeben wollten, ihre Vereinbarung zu Gunsten Dritter aufzuheben oder ändern zu können (Schwerdtner, a.a.O., Rnr. 827 m.w.N.). Aus dem Wortlaut der Maklerklausel lässt sich nicht ableiten, dass der zu Gunsten der Klägerin gemäß § 328 Abs. 1 BGB begründete Zahlungsanspruch - im Falle der Ausübung des vertraglichen Rücktrittsrechts - nicht mehr der Disposition der Kaufvertragsparteien unterliegen sollte. Die Frage ist deshalb nach dem Vertragszweck und den sonstigen Umständen zu beantworten (§ 328 Abs. 2 BGB). Die Interessenlage der Kaufvertragsparteien rechtfertigt nicht den Schluss, dass der zu Gunsten der Klägerin gemäß § 328 Abs. 1 BGB bestehende Zahlungsanspruch unentziehbar sein sollte. Maßgeblich dafür ist, dass der Käufer die Maklerprovision in dem Kaufvertrag lediglich als eine Nebenleistung zum Kaufvertrag übernimmt, um von dem Verkäufer das Grundstück erwerben zu können (OLG Celle WM 1985, 1455, 1456). Der beiderseitige Leistungsaustausch zwischen Käufer und Verkäufer ist der völlig beherrschende Vertragszweck, dem die Bereitschaft des Käufers, eine Verpflichtung auch zu Gunsten des Maklers einzugehen, untergeordnet ist (OLG Celle a.a.O.). Der Käufer hat keine Veranlassung, Verpflichtungen zu Gunsten des Maklers auch für den Fall einzugehen, dass der Grundstückskaufvertrag rückabgewickelt wird, denn dann würde ihm ein Äquivalent im Rahmen des kaufvertraglichen Leistungsaustausches nicht mehr zustehen. Auch die Verkäufer - die Eheleute S. - hatten kein Interesse daran, dem Makler ein unentziehbares Forderungsrecht nach § 328 Abs. 1 BGB einzuräumen, denn sie waren nach dem Makleralleinauftrag vom 12. März 1999 als Auftraggeber "grundsätzlich nicht verpflichtet, eine Courtage an die Maklerfirma zu zahlen". Die Maklerklausel wurde vielmehr unstreitig allein auf Initiative und im Interesse der Klägerin in den notariellen Kaufvertrag aufgenommen. Keine der Kaufvertragsparteien hatte mithin ein Interesse daran, diese Maklerklausel im Falle der Rückabwicklung des Kaufvertrages ihrer freien Dispositionsmöglichkeit gemäß § 328 Abs. BGB zu entziehen.

Die Maklerklausel in § 15 des Kaufvertrages ist auch nicht als befreiende Schuldübernahme im Sinne von § 415 BGB oder als rechtsgeschäftlicher Schuldbeitritt im Sinne von § 305 BGB anzusehen. Die Annahme von Schuldübernahme oder Schuldbeitritt wird der Interessenlage und den Umständen des Kaufvertragsschlusses nicht gerecht. Im allgemeinen - so auch hier - bleibt zwischen den Parteien des Kaufvertrages nämlich ungeklärt, ob und in welcher Höhe der Verkäufer dem Makler zur Provisionszahlung aufgrund eines Vertrages verpflichtet ist. Ob das eingereichte, undatierte Exemplar eines Makleralleinauftrages zwischen der Klägerin und den Verkäufern den Beklagten überhaupt bei Abschluss des Kaufvertrags bekannt gewesen ist, ist nicht dargelegt. Darüber hinaus waren die Verkäufer nach dem Maklervertrag mit der Klägerin grundsätzlich nicht zur Zahlung einer Courtage an die Maklerfirma verpflichtet, so dass fraglich ist, ob insoweit überhaupt eine Schuld bestand, die von den Beklagten übernommen werden konnte, bzw. der sie beitreten konnten.

Nach alledem kommt es auf die umstrittene Frage, ob den Parteien des Kaufvertrages ein freies, d.h. an keine Voraussetzung gebundenes Rücktrittsrecht eingeräumt worden ist, nicht mehr an.

Die Berufung hat damit keinen Erfolg.

Ende der Entscheidung