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Wer aufgrund eines Erschließungsvertrages nach § 124 BauGB die Erschließung im eigenen Namen und auf eigene Rechnung durchgeführt, kann von einem begünstigten Grundstückseigentümer Erstattung der anteiligen Erschließungskosten ausschließlich aufgrund einer mit diesem getroffenen vertraglichen Vereinbarung verlangen.

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Schleswig-Holsteinisches Oberlandesgericht Im Namen des Volkes Urteil

16 U 100/02

Verkündet am: 13. März 2003

In dem Rechtsstreit

hat der 16. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig auf die mündliche Verhandlung vom 24. Februar 2003 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. Chlosta sowie die Richter am Oberlandesgericht und

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Klägerin gegen das am 24. September 2002 verkündete Urteil des Einzelrichters der 6. Zivilkammer des Landgerichts Itzehoe wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten der Berufung.

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Der Klägerin wird nachgelassen, die Zwangsvollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 5.500 € abzuwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 110 % des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Gründe:

I.

Die Parteien streiten darum, ob die Klägerin von den Beklagten wegen der von ihr aufgrund eines Vertrages mit der Gemeinde durchgeführten Erschließung eines Baugebietes, die auch dem Grundstück der Beklagten zugute gekommen ist, Erstattung der anteiligen Erschließungskosten verlangen kann.

Die Klägerin war mit der Uwe Püttjer Erdbau-Service GmbH durch einen Treuhandvertrag verbunden. Zweck dieses Treuhandvertrages war es, ein bislang unerschlossenes Grundstück von rund 8.500 Quadratmetern Größe in Kellinghusen zu erwerben, zu parzellieren und anschließend als Baugrundstücke wieder zu veräußern. Dabei sollte die Treuhänderin (Uwe Püttjer Erdbau-Service GmbH) die Grundstücke erwerben, überplanen, erschließen und auch als Baugrundstücke wieder veräußern. Wirtschaftlich sollte aber alles der Treugeberin, der Klägerin dieses Verfahrens, zugute kommen. In den Treuhandvertrag ist deshalb auch eine Vorausabtretung aus allen künftigen Geschäften der Treuhänderin vereinbart.

In der Ausführung dieses Vorhabens schloss die Treuhänderin mit dem Landwirt Kai Engelbrecht am 17. August 1995 einen Kaufvertrag über die in Aussicht genommene Fläche. Die Besonderheit des Kaufvertrages bestand nach § 1 Abs. 1 darin, dass von einer Gesamtfläche von 9.508 m² ein abzuvermessender Bauplatz in Größe von 1.000 m² nicht mitverkauft sein sollte, sondern der Schwester des Veräußerers Engelbrecht, der Beklagten zu 1., in Erfüllung einer Verpflichtung aus einem Hofüberlassungsvertrag kostenlos überlassen werden sollte.

Der Vertrag wurde in dieser Form von der Gemeinde nicht genehmigt. Die Gemeinde verlangte, dass die Treuhänderin die Fläche der Flur 5, die auf dem einschlägigen Grundbuch von Kellinghusen Bl. 500 verzeichnet war, also die gesamten 9.508 m² vollständig erwerben sollte.

Um den Wünschen der Gemeinde gerecht zu werden, schlossen die Kaufvertragsparteien unter dem 10. November 1995 eine notarielle Ergänzungsvereinbarung, die diese Forderung erfüllte. Zugleich wurde ein weiterer § 7 des Vertrages vom 17. August 1995 eingefügt, wonach später ein Bauplatz in einer Größe von etwa 1000 m² abvermessen werden sollte, der den Verkäufer bzw. an eine Dritte von ihm zu bestimmende Person unentgeltlich übertragen werden sollte. Auf den Inhalt dieser Vereinbarung (Bl. 161/162 der Akte) wird Bezug genommen. Am 28. April 1998 schloss die Gemeinde Kellinghusen mit der Treuhänderin einen Erschließungsvertrag gemäß § 124 BauGB. Mit diesem Vertrag verpflichtete sich die Treuhänderin als Erschließungsunternehmerin, die Erschließung im eigenen Namen und auf eigene Rechnung vollständig durchzuführen. In § 10 dieses Vertrages ist festgehalten, dass die Stadt Kellinghusen entsprechend den Bestimmungen des Baugesetzbuches nur dann Erschließungsbeiträge von den jeweiligen Grundstückseigentümern erheben könne, soweit ihr beitragsfähiger Erschließungsaufwand entstehe. In zwei Schreiben der Stadt Kellinghusen vom 28. August 2002 (Bl. 110 d. A.) und vom 31. Januar 2003 (Bl. 123 d. A.) wird dargelegt, der Stadt Kellinghusen sei kein Erschließungsaufwand entstanden, es sei vielmehr Sache des Erschließungsunternehmers, also der Treuhänderin, gewesen, die Erschließungskosten auf die Kaufpreise umzulegen oder sonstige privatrechtliche Vereinbarungen zu schließen.

Am 7. Mai 1998 trat der Bebauungsplan Nr. 17 der Stadt Kellinghusen in Kraft, durch den das gesamte Erschließungsgebiet von 9.504 Quadratmetern, also einschließlich des an die Beklagte zu 1. zu überlassenen Bauplatzes, überplant worden ist. In der Folgezeit erschloss die Treuhänderin das Baugebiet.

Mit notariellem Vertrag vom 12. Januar 19999 überließ die Treuhänderin der Beklagten zu 1. aus dem erschlossenen Areal unentgeltlich zwei Flurstücke, eingetragen im Grundbuch von Kellinghusen Bl. 3038 in einer Gesamtgröße von 987 m². Die Beklagte zu 1. überließ in demselben Vertrag die ideelle Hälfte an ihren Ehemann, den Beklagten zu 2. Eine ausdrückliche Regelung über die Tragung von Erschließungskosten enthält dieser Vertrag nicht. Auf seinen Inhalt wird Bezug genommen (Bl. 14 ff d. A.).

Als sich die Beklagten im Jahre 1999 an die bereits fertiggestellten Versorgungsleitungen anschließen lassen wollten, wurde ihr dies von der Treuhänderin untersagt. Als sich die Beklagte zu 1. an die Stadt Kellinghusen wandte, wurde ihr dort erklärt, nicht sie, die Stadt, sondern die Treuhänderin sei der richtige Ansprechpartner. Deshalb kam es unter dem 23. November 1999 zu einem Angebot der Beklagten an die Treuhänderin, ohne Anerkenntnis einer Rechtspflicht 45.000 DM für Erschließungskosten zu zahlen. Zu einer Einigung kam es nicht.

Die Klägerin, die behauptet hat, Rechtsnachfolgerin der Treuhänderin zu sein, hat die Beklagten auf Zahlung der anteiligen Erschließungskosten für ihr Grundstück in Anspruch genommen. Aufgrund der Abschlagsrechnung vom 30. August 2000 hat sie zunächst 69.000 DM klageweise geltend gemacht.

Die Beklagten sind der Ansicht gewesen, sie seien mit Rücksicht auf die unentgeltliche Überlassung aufgrund des Vertrages vom 12. Januar 1999 unter keinem rechtlichen Gesichtspunkt zur Zahlung für Erschließungsleistungen oder aber zur Erstattung von Kosten für Erschließungsleistungen verpflichtet.

Das Landgericht hat die Klage abgewiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt des angefochtenen Urteils Bezug genommen.

Mit ihrer Berufung verfolgt die Klägerin ihren erstinstanzlich geltend gemachten Anspruch weiter. Sie meint:

Die Beklagte zu 1. habe nur Anspruch darauf gehabt, von ihrem Bruder unerschlossenes Bauland zu erhalten. Den Beklagten sei bekannt gewesen, dass dieses Bauland ebenso wie das übrige von ihrem Bruder veräußerte Areal von der Treuhänderin zu erschließen gewesen sei. Vor Abschluss des notariell beurkundeten Übertragungsvertrages hätten die Beteiligten, die Beklagten, der Zeuge Engelbrecht und der Geschäftsführer der Treuhänderin die Konsequenzen aus der Erklärung der Stadt Kellinghusen erörtert, wonach der Bruder der Beklagten deren Teilfläche nicht gesondert habe übereignen dürfen. Der Beklagten sei auch die von der Stadt vorgegebene Planung der Erschließung mitgeteilt worden und danach sei die zu übertragene Fläche ausgewählt und von den Beklagten für die Errichtung der Immobilie und deren Anschlüsse an die Versorgungsleitungen geplant worden.

Deshalb seien die Beklagten jedenfalls schon nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag zur Begleichung der Erschließungskosten verpflichtet.

In der mündlichen Verhandlung vor dem Senat hat der Geschäftsführer der Komplementärin der Klägerin darauf hingewiesen, die Beklagten hätten stets gewusst, dass auf sie Erschließungszahlungen zukommen würden, sie hätten sich hiergegen niemals gewehrt, sie hätten vielmehr stets im Bewusstsein solcher Zahlungsverpflichtungen an allen Planungen teilgenommen, sie hätten sich erst später von dieser Zahlungsverpflichtung abgewandt, als sie offenbar erfahren hätten, zu einer solchen Zahlung aus rechtlichen Gründen nicht ohne weiteres verpflichtet zu sein.

Demgegenüber sind die Beklagten der Ansicht:

Die Treuhänderin habe ihre Erschließungsleistungen aufgrund des Vertrages mit der Gemeinde erbracht. Von einer Geschäftsführung ohne Auftrag könne keine Rede sein. Wenn die Treuhänderin für ihre Erschließungsleistungen von ihnen, den Beklagten, eine Gegenleistung hätte haben wollen, hätte sie sich dies in einem Vertrag versprechen lassen müssen. Eine solche Vereinbarung gebe es gerade nicht, weil sie, die Beklagten, Erschließungskosten nicht hätten tragen sollen.

Aus dem Vertrag von 1995 ergebe sich nichts anderes. Im Änderungsvertrag vom 10. November 1995 sei ausdrücklich die spätere unentgeltliche Abgabe des Bauplatzes an die Beklagte zu 1. festgelegt worden.

Das beziehe sich auf einen fertigen Bauplatz, weil es klar sei, dass ein Landwirt, der an einen Bauträger Grundstücke verkaufe, einen vorbehaltenen Bauplatz erschlossen zurück bekommen wolle. Wegen der weiteren Einzelheiten des zweitinstanzlichen Streitstandes wird auf die Schriftsätze der Parteien nebst Anlagen Bezug genommen.

II.

Die Berufung der Klägerin ist unbegründet. Das Landgericht hat die Teilklage auf Zahlung von Erschließungskosten für das Grundstück der Beklagten zu Recht abgewiesen.

1. In dem Überlassungsvertrag vom 12. Januar 1999, durch den die Treuhänderin, von der die Klägerin ihre Rechte ableitet, den im Grundbuch von Kellinghusen Bl. 3098 verzeichneten Grundbesitz auf die Beklagte zu 1. unentgeltlich übertragen hat, ist keine Regelung über die Frage enthalten, wer die auf dieses Grundstück geleisteten Erschließungskosten zu tragen hat. Das wird selbst von der Klägerin nicht geltend gemacht, die vielmehr von einer stillschweigenden Verpflichtung oder einem Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag ausgeht.

2. Eine anderweitige vertragliche Vereinbarung der Parteien ist nicht ersichtlich. Was die Klägerin hierzu vorträgt, reicht für einen Vertragsschluss nicht aus.

Allein der Umstand, dass mit den Beklagten zwischen 1995 und 1999 im einzelnen besprochen worden ist, wo sie ihren Bauplatz erhalten sollten, wie im einzelnen ihr Grundstück an die Erschließungsanlagen angeschlossen werden sollte und dass sie überhaupt wussten, dass die Klägerin auf eigene Kosten den Erschließungsaufwand betrieb, lässt nicht den Schluss zu, die Beklagten hätten sich vertraglich verpflichten wollen, sich hieran zu beteiligen.

Das setzte nämlich bei den Beklagten für den erforderlichen vertraglichen Verpflichtungswillen voraus, dass sie sich bewusst gewesen wären, ohne einen solchen Vertrag zu keinerlei Zahlungen verpflichtet zu sein. Daran fehlt es schon nach dem eigenen Vortrag der Klägerin. Die Beklagten haben es ganz offensichtlich als vorgegebene rechtliche Verpflichtung angesehen, sich an den Erschließungskosten zu beteiligen, so dass ihnen ein vertraglicher Bindungswille gefehlt hat. Von einer stillschweigenden vertraglichen Vereinbarung zwischen der Treuhänderin und den Beklagten kann deshalb keine Rede sein.

3. Der Vertrag vom 12. Januar 1999 lässt sich auch nicht dahin ergänzend auslegen, dass unentgeltlich nur unerschlossenes Bauland habe übertragen werden sollen, hinsichtlich der von dem Beklagten zu tragenden Erschließungskosten folglich eine Regelungslücke vorhanden ist. Eine ergänzende Vertragsauslegung scheidet deshalb aus.

Eine ergänzende Vertragsauslegung kommt immer nur dann in Betracht, wenn eine "planwidrige Unvollständigkeit" des Vertrages vorliegt, die Parteien z. B. einen bestimmten regelungsbedürftigen Punkt vergessen haben.

Dagegen liegt keine Lücke vor, wenn die getroffenen Regelungen nach dem Willen der Parteien bewusst abschließend sein sollten (BGH NJW 1985, 1835, 1836).

Eine ergänzende Vertragsauslegung kann nicht bereits dann vorgenommen werden, wenn eine eindeutige Regelung sich als unbillig erweist.

Zwar hat der Bundesgerichtshof wiederholt zum Mittel der ergänzenden Vertragsauslegung gerade bei der Frage, wer Erschließungskosten zu tragen habe, gegriffen. Dabei ging es aber stets um Fälle, in denen der Käufer entweder unerwartet mit Erschließungskosten belastet worden ist (BGH NJW 1988, 2100) oder umgekehrt die Erschließung entgegen anfänglichen Vorstellungen doch noch vom Verkäufer durchgeführt worden ist (BGH NJW-RR 1987, 458).

Keiner dieser Fälle liegt hier vor.

Zu Recht weisen die Beklagten nämlich darauf hin, dass das Problem der Erschließungskosten, die der Treuhänderin bereits in beachtlicher Höhe erwachsen waren, zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses am 12. Januar 1999 bekannt war. Die Klägerin hat sich ersichtlich deshalb gehindert gesehen, in dem Überlassungsvertrag eine Gegenleistung für ihre Erschließungskosten zu fordern, weil sie sich gegenüber dem Landwirt Engelbrecht verpflichtet hatte, den Bauplatz an die Beklagte zu 1. "unentgeltlich" zu überlassen. Dann aber ist die Nichtregelung der Erschließungskostenfrage in dem Überlassungsvertrag keine planwidrige Lücke, sondern sie beruht auf einer bewussten Entscheidung der Klägerin, die offenbar der Ansicht gewesen ist, die Erschließungskosten auch ohne eine vertragliche Regelung im Überlassungsvertrag direkt bei den Beklagten liquidieren zu können. Die Klägerin macht selbst nicht geltend, sie habe die Erschließungsfrage in dem Überlassungsvertrag vom 12. Januar 1999 versehentlich nicht regeln lassen.

Letztlich setzte sich somit in dem Vertrag vom 12. Januar 1999 nur eine Unklarheit fort, die bereits dem Kaufvertrag vom 17. August 1995 zwischen der Treuhänderin und dem Landwirt Kai Engelbrecht angehaftet hat. Die Treuhänderin hat es versäumt, bereits in diesem Vertrag die Frage der Erschließungskosten, die auf die später noch zu überlassene Teilfläche entfallen würde, vertraglich regeln zu lassen. Ob sich der Landwirt Kai Engelbrecht überhaupt auf irgendeine Regelung dieser Art eingelassen hätte, ist offen und für das Verhältnis der Parteien dieses Rechtsstreits auch ohne Belang.

4. Der Klägerin steht gegen die Beklagten auch kein Anspruch auf Zahlung anteiliger Erschließungskosten aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder aus ungerechtfertigter Bereicherung zu.

Ein Anspruch aus Geschäftsführung ohne Auftrag auf Grund der Durchführung der Erschließungsarbeiten scheidet bereits deshalb aus, weil die Treuhänderin mit den Erschließungsarbeiten ein Geschäft der Gemeinde, nicht der Beklagten, geführt hat. Ein Bereicherungsanspruch scheitert daran, dass die Beklagte ihre Leistungen zur Erfüllung des mit der Gemeinde geschlossenen Erschließungsvertrages erbracht und damit zugleich eine Aufgabe der Gemeinde wahrgenommen hat, die dieser den Beklagten gegenüber oblag. Nur über die Gemeinde sind den Beklagten die Leistungen der Treuhänderin zugute gekommen, diese hat sie nicht unmittelbar an die Beklagten erbracht. Infolge dessen besteht hier eine Drittbeziehung, wie sie auch sonst in bereicherungsrechtlichen Abwicklungsfällen vorkommt. Wegen der näheren Einzelheiten der Begründung wird auf die Ausführungen der Grundsatzentscheidung des Bundesgerichtshofs in seinem Urteil vom 8. November 1973 (NJW 1994, 96 ff) Bezug genommen.

Bei dem Abschluss eines umfassenden Erschließungsvertrages, wie er hier geschlossen worden ist, entstehen der Gemeinde keine Kosten, so dass sie auch keine Erschließungsbeiträge hätte erheben können. Aus der privatrechtlichen Natur der Rechtsbeziehungen zwischen Erschließungsträgern und Grundstückseigentümern ergibt sich, dass dem Erschließungsträger eine Befugnis, Beiträge geltend zu machen, nicht zusteht. Er wird nicht als beliehener Unternehmer tätig und übt auch keine Hoheitsgewalt aus. Der Unternehmer muss vielmehr versuchen, durch Abschluss privatrechtlicher Vereinbarungen einen Anspruch gegen den Fremdanlieger, dem Erschließungsmaßnahmen zugute kommen, zu begründen. Gelingt ihm dies nicht, geht dies zu seinen Lasten und nicht zu Lasten der Gemeinde. Der Klägerin ist einzuräumen, dass dies ein unbefriedigendes Ergebnis ist. Dies ist indes die Folge eines solchen echten Erschließungsvertrages. Die Fremdanlieger, um nichts anderes handelt es sich bei den Beklagten, kommen kostenlos in den Genuß der Erschließungsleistungen. Dies hätte sich nur verhindern lassen, wenn die Treuhänderin in ihrem Erschließungsvertrag eine "modifizierte Kostenübernahmeregelung" mit der Gemeinde vereinbart hätte. In solchen Fällen verpflichtet sich die Gemeinde gegenüber dem Erschließungsunternehmer, den auf die Fremdanliegergrundstücke entfallenden beitragsfähigen Erschließungsaufwand im Sinne der §§ 128, 129 BauGB zu erstatten. Den auf die Fremdanlieger entfallenden Aufwand kann dann die Gemeinde auf die Fremdanliegergrundstücke nach Maßgabe der Erschließungsbeitragssatzung umlegen (zu allem: Schrödter/Quaas, Baugesetzbuch, 6. Aufl., § 124 Rn. 18).

Es steht fest, dass dieser Weg hier nicht beschritten worden ist. Das ergibt sich zum einen aus dem vorgelegten Erschließungsvertrag zwischen der Treuhänderin und der Stadt Kellinghusen, im Übrigen aber auch aus den zur Akte gelangten Erklärungen der Stadt Kellinghusen, dass hier kein beitragsfähiger Aufwand entstanden sei, sie folglich auch nichts umlegen könne.

5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 97 Abs. 1 ZPO. Die weiteren Nebenentscheidungen folgen aus §§ 708 Nr. 10, 711 und 544 ZPO.

Der Senat hat die Revision nicht zugelassen, weil die Rechtssache weder grundsätzliche Bedeutung hat noch die Fortbildung des Rechts über die Sicherung einer einheitlichen Rechtssprechung einer Entscheidung des Revisionsgerichts erfordert, § 543 Abs. 2 ZPO.

Ende der Entscheidung