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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Schleswig
Beschluss verkündet am 08.03.2006
Aktenzeichen: 2 W 158/05
Rechtsgebiete: WEG, BGB


Vorschriften:

WEG § 16
BGB § 705

Entscheidung wurde am 20.10.2006 korrigiert: die Rechtsgebiete und die Vorschriften wurden geändert, Stichworte, Sachgebiete, Orientierungssatz und ein amtlicher Leitsatz wurden hinzugefügt
Die Frage, ob Aufwendungen für eine Wohnungseigentumsanlage der zur Schaffung dieser Anlage gegründeten Bauherrengemeinschaft oder der Wohnungseigentümergemeinschaft zuzurechnen sind, richtet sich nach dem Gegenstand der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer.
2 W 158/05

Beschluss

In der Wohnungseigentumssache

hat der 2. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. vom 17.08.2005 gegen den Beschluss des Einzelrichters der 3. Zivilkammer des Landgerichts Lübeck vom 29.07.2005 durch die Richter am 8.03.2006 beschlossen:

Tenor:

Der angefochtene Beschluss wird geändert.

In Änderung des Teilbeschlusses des Amtsgerichts vom 22.12.2004 wird der Beteiligte zu 2. verpflichtet, an die Beteiligte zu 1. als frühere Verwalterin der Anlage 29.558,80 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5% - Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 29.02.2004 zu zahlen. Im übrigen wird der Antrag zu 2. zurückgewiesen.

Die Kostenentscheidung bleibt dem Schlussbeschluss des Amtsgerichts überlassen.

Der Geschäftswert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde beträgt 30.785,90 Euro.

Dem Beteiligten zu 2. wird Prozesskostenhilfe unter Beiordnung seines Verfahrensbevollmächtigten bewilligt (§§ 114, 119 Abs. 1 Satz 2 ZPO).

Gründe:

I.

Die Beteiligte zu 1. und ihr Ehemann - beide Architekten - sowie die Eheleute M. erwarben im Jahre 1993 zu gemeinschaftlichem Eigentum zu je einem Viertel das Grundstück X, das mit einem Einfamilienhaus bebaut war. Gemäß Urkunde der Notarin N. vom 11.12.1994 teilten die Miteigentümer das Grundstück derart in Wohnungseigentum auf, dass die zwei Ein-Viertel Miteigentumsanteile der Eheleute S (Bet. zu 1. und Ehemann) mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung (im Obergeschoss) nebst den mit gleicher Nummer bezeichneten Kellerräumen verbunden wurden und die weiteren zwei Ein-Viertel Miteigentumsanteile der Eheleute M. mit dem Sondereigentum an der im Aufteilungsplan mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung (im Erdgeschoss) nebst den mit gleicher Nummer bezeichneten Kellerräumen. Die Wohnungseigentümer wurden im Jahre 1995 jeweils ins Wohnungsgrundbuch eingetragen.

In der Folgezeit wurden im bzw. am Hause und auf dem Grundstück mehrere das Gemeinschaftseigentum betreffende bauliche Veränderungen vorgenommen, so vornehmlich die Verlegung von Entwässerungsleitungen, die Errichtung einer Carport-Halle und die Erneuerung der Fassade (vgl. im Einzelnen die Aufstellung Bl. 149 d.A. unterhalb von "Entsorgung von Abbruch/Altlasten bei Hausübernahme"). Nach Darstellung der Beteiligten zu 1. im Schriftsatz vom 21.09.2004 hatten die Eigentümer (bereits) vor dem Erwerb des Grundstücks im November 1993 mündlich abgestimmt, dass alle baulichen Veränderungen des gemeinschaftlichen Eigentums von den Wohnungseigentümern zu gleichen Teilen getragen werden sollten, indem die Materialkosten geteilt und von den Eigenarbeiten ebenfalls der gleiche Anteil erbracht werden sollte. Nach Einlassung der Beteiligten zu 1. in der Verhandlung vor dem Landgericht am 17.06.2005 haben die Eigentümer (erst) etwa Ende 1994 - also nach der Teilungserklärung - eine entsprechende mündliche Vereinbarung unter Erwähnung der dann im folgenden ausgeführten Arbeiten getroffen. Die Eheleute M. beteiligten sich zunächst an den Kosten, jedoch nicht an den Eigenarbeiten. Später geriet der Ehemann M. in Vermögensverfall, so dass zudem keine Zahlungen mehr erfolgten, ferner auch nicht das Wohngeld für laufende Betriebskosten. Am 1.07.2002 wurde das Insolvenzverfahren über sein Vermögen eröffnet. Das Wohnungseigentum der Eheleute M. wurde zwangsversteigert. Den Zuschlag erhielt am 23.10.2003 der Beteiligte zu 2. zum Gebot von 210.000,00 Euro. Mit Schreiben vom 12.11.2003 lud der Ehemann der Beteiligten zu 1. den Beteiligten zu 2. zu einer Wohnungseigentümerversammlung am 21.11.2003 ein. In dieser Versammlung, zu welcher der Beteiligte zu 2. nicht erschien, fassten die Eheleute u.a. folgende Beschlüsse:

TOP 2

Bestellung von .........(Bet. Zu 1.) zur Verwalterin,

TOP 6 Nr. 4

Feststellung der anteiligen (hälftigen) Arbeitskosten für den Bau des Carports gemäß der Aufstellung Blatt 149 in Höhe von 9.706,87 Euro,

TOP 6 Nr. 4

Feststellung der anteiligen (hälftigen) Kosten für weitere bauliche Maßnahmen am Gemeinschaftseigentum gemäß der Aufstellung Blatt 149 in Höhe von 26.191,95 Euro.

Ferner wurde dem Beteiligten zu 2. jeweils aufgegeben, die rückständigen Kosten innerhalb von zwei Wochen nach dem Datum der Zahlungsaufforderung an die Verwalterin zu zahlen.

Der Beteiligte zu 2. kam der Zahlungsaufforderung der Beteiligten zu 1. im Schreiben vom 5.01.2004 mit Fristsetzung bis zum 12.01.2004 nicht nach. Sie hat beantragt, den Beteiligten zu 2. zur Zahlung 1. von Betriebskosten in Höhe von 2.789,51 Euro nebst Zinsen und 2. von rückständigen Kosten für bauliche Maßnahmen - wie am 21.11.2003 festgesetzt - in Höhe von 35.898,82 Euro nebst Zinsen zu zahlen. Da der Beteiligte zu 2. den Versteigerungserlös nicht entrichtete, wurde das Wohnungseigentum Nr. 1 erneut zwangsversteigert. Diesmal erhielten am 25.11.2004 die Eheleute S. (Bet. zu 1. und ihr Ehemann) gegen ein Gebot von 150.000,00 Euro den Zuschlag.

Das Amtsgericht hat den Beteiligten zu 2. durch Teil-Beschluss vom 22.12.2004 hinsichtlich des Antrags zu 2. verpflichtet, an die Antragstellerin als Verwalterin 30.785,90 Euro nebst Zinsen von 5%-Punkten über dem Basiszinssatz seit dem 29.02.2004 zu zahlen. Die Entscheidung über den Antrag zu 1., die Kostenentscheidung und die Geschäftswertfestsetzung hat es dem Schluss-Beschluss vorbehalten. Das Amtsgericht hat den Wohnungseigentümerbeschluss vom 21.11.2003 in der genannten Höhe für bestandskräftig gehalten, weil die Wohnungseigentümer insoweit für die Entscheidung über die Kosten und Lasten aus baulichen Veränderungen, die während der bereits bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft angefallen seien, zuständig gewesen seien. Die Positionen Nr. 1. bis 5. gemäß der Aufstellung Bl. 149 d.A. in Höhe von 10.000 DM (5.112,92 Euro) hat es nicht berücksichtigt, weil diese nicht der Wohnungseigentümergemeinschaft zuzurechnen seien. Der Beteiligte zu 2. müsse insoweit auch dafür haften, weil der Anspruch erst fällig geworden sei, nachdem er das Wohnungseigentum erworben habe. Auf die hiergegen gerichtete sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 2. hat das Landgericht den Teilbeschluss "aufgehoben" und den zugrunde liegenden Antrag der Beteiligten zu 1. zurückgewiesen. Gegen die Entscheidung des Landgerichts, auf die zur ergänzenden Sachdarstellung verwiesen wird (Bl. 229 bis 234 d.A.), hat die Beteiligte zu 1. sofortige weitere Beschwerde eingelegt, welcher der Beteiligte zu 2. entgegengetreten ist.

II.

Die nach §§ 45 Abs. 1 WEG; 27, 29 FGG zulässige weitere Beschwerde ist überwiegend begründet. Die angefochtene Entscheidung beruht insoweit auf einer Verletzung des Rechts (§§ 27 FGG; 546 ZPO).

Das Landgericht hat ausgeführt:

Die sofortige Beschwerde sei unbegründet, weil Wohnungseigentumsrecht nicht einschlägig sei. Die Wohnungseigentumsanlage sei im Bauherrenmodell von einer Bauherrengemeinschaft in Gesellschaft bürgerlichen Rechts (GbR) gemäß § 705 BGB - bestehend aus der Beteiligten zu 1., ihrem Ehemann und den Eheleuten M. - errichtet worden. Diese seien übereingekommen, das ausgewählte Immobilienobjekt von einem Einfamilienhaus in ein Zweifamilienhaus umzubauen und es in Wohnungseigentum aufzuteilen, wie auch geschehen. Grundsätzlich ende die GbR nach § 726 BGB wegen Zweckerreichung, sobald die Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Geschäfte aufnehme und eine Versammlung abhalten könne. Das könne jedoch anders sein, wenn - wie vorliegend - der Teilungsvertrag bereits während der Bauphase geschlossen werde. Eine Abgrenzung habe dann nach dem Beschlussgegenstand zu erfolgen. Sofern zeitlich nach der Teilungsvereinbarung und selbst noch nach der Eintragung der Wohnungseigentümer in die Wohnungsgrundbücher zur baulichen Ausgestaltung des Objekt als ausgleichspflichtig vorgebrachte Entscheidungen getroffen worden seien, seien diese hier eindeutig zur Zweckerreichung der Bauherrengemeinschaft erfolgt. Selbst wenn die Bauherrengemeinschaft am 21.11.2003 (Datum der Beschlussfassung) nicht mehr bestanden hätte, weil alle Baumaßnahmen abgeschlossen gewesen seien und der Gesellschaftszweck erreicht worden sei, seien aus den unterschiedlichen Leistungsbeteiligungen Abwicklungsverpflichtungen - nämlich der finanzielle Ausgleich unter den Gesellschaftern - übrig. Diese hätten mit der Wohnungseigentümergemeinschaft nichts zu tun. Dieser fehle deshalb die Kompetenz, darüber zu beschließen. Die Wohnungseigentumsgerichte seien von vornherein unzuständig, über derartige Ausgleichsansprüche der Bauherren zu entscheiden.

Die Ausführungen sind rechtsfehlerhaft. Nach Auffassung des Senats hat das Landgericht verkannt, dass der geltend gemachte Anspruch der Wohnungseigentümergemeinschaft zuzuordnen ist.

1. Zutreffend ist allerdings der Ausgangspunkt des Landgerichts, dass zunächst zwischen der Beteiligten zu 1. und ihrem Ehemann sowie den Eheleuten M. eine Bauherrengemeinschaft in Form einer GbR bestand, deren Zweck darauf gerichtet war, ein Grundstück mit einem Wohngebäude zu erwerben und dieses zu eigenen Zwecken in Wohnungseigentum aufzuteilen. Zu Recht hat das Landgericht auch darauf hingewiesen, dass zwischen den Verpflichtungen der Bauherren und der Wohnungseigentümer zu unterscheiden sei und insoweit eine Gemengelage gegeben sein könne, die der Abgrenzung bedürfe. Diese Trennung ist nach dem Gegenstand der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer zu treffen (Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 23 Rn. 1; Weitnauer/Briesemeister a.a.O. Nach § 3 Rn. 21; Staudinger/Bub, WEG, 12. Aufl., § 23 Rn. 95, 96 - jew. m.w.Nw.).

2. Nach dieser Maßgabe unterfällt der geltend gemachte Anspruch entgegen der Meinung des Landgerichts weitgehend dem WEG, weil die von den Beschlussfassungen am 21.11.2003 betroffenen Maßnahmen mit Ausnahme der Positionen 1 bis 5 und 8 der Aufstellung Bl. 149 d.A. der seit der Teilungserklärung vom 11.12.1994 und dem Antrag auf Eintragung der Wohnungseigentümer ins Grundbuch faktisch bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft zuzurechnen sind. Diese Maßnahmen erfolgten, nachdem der Zweck der Bauherrengemeinschaft erreicht war, und gehören auch nicht mehr zu deren Abwicklung. Dabei sind die Besonderheiten des hier zu beurteilenden Sachverhalts zu berücksichtigen. Der Gesellschaftszweck der herkömmlichen Bauherrengemeinschaft ist darauf gerichtet, ein Gebäude zu errichten und den Gesellschaftern Wohnungseigentum an einer oder mehreren Wohnungen in diesem Gebäude zu verschaffen. Die Gesellschaft löst sich nach dem Erreichen dieses Zwecks gemäß § 726 BGB wieder auf (Weitnauer/Briesemeister a.a.O. Nach § 3 Rn. 3). Abweichend von diesem Modell war vorliegend das Gebäude bereits vorhanden. Der Gesellschaftszweck erschöpfte sich deshalb in der Vorbereitung und Errichtung der Teilungserklärung und dem dem Aufteilungsplan und der Abgeschlossenheitsbescheinigung entsprechenden Ausbau des jeweiligen Sondereigentums im Erd- und Obergeschoss, der hier getrennt von den jeweiligen Wohnungseigentümern betrieben wurde. Damit war spätestens der Zweck der Bauherrengemeinschaft beendet. Diesem Bereich unterfallen: Auswahl des Objektes, Finanzierungsvermittlung, Erstellung des Wertgutachtens, Vorentwurfs-, Entwurfs- und Genehmigungsplanung, Errichtung der Teilungserklärung (Pos. 1-5 der Aufstellung Bl. 149 d.A.) und - abweichend vom Amtsgericht - auch noch die Entsorgung von Abbruch/Altlasten bei Hausübernahme (Pos. 8 der genannten Aufstellung). Danach begannen die Wohnungseigentümer - bereits in der Anlage wohnend und vom Vorangegangenen klar zu trennen - in den folgenden Jahren nach und nach einverständlich das Gemeinschaftseigentum betreffende bauliche Veränderungen vorzunehmen, wie sie im wesentlichen in der erwähnten Aufstellung aufgeführt sind. Dazu gehören insbesondere: Herstellung von Entwässerungsleitungen, Erstellung des Carports nebst Zufahrt und Beleuchtung, Gestaltung und Überarbeitung der Fassade, Modernisierung der Heizung, Abdichtung der Kellerräume und überdies die Errichtung eines Treppenhauses mit Kellerniedergang zur Erreichung der Gemeinschaftsräume. Zu dieser Zeit war die Wohnungseigentümergemeinschaft bereits in Vollzug, wie sich auch aus der Abrechnung der gemeinsamen Betriebskosten ergibt. Dem Vorbringen der Beteiligten zu 1. insoweit hat der Beteiligte zu 2. nicht widersprochen. Auch dem vom Landgericht festgestellten Sachverhalt ist nichts Abweichendes zu entnehmen. Dabei kann offen bleiben, ob die grundsätzliche Einigung der Wohnungseigentümer über diese Maßnahmen bereits vor der Errichtung der Teilungserklärung erfolgte oder danach.

3. Die Abrechnung der zuletzt genannten Kosten unterlag der Beschlusskompetenz der Wohnungseigentümer. Kosten von einverständlich vorgenommenen baulichen Veränderungen unterfallen dem § 16 WEG (Weitnauer/Lüke a.a.O. § 22 Rn. 6; Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9 Aufl., § 22 Rn. 252). Sie sind von den Wohnungseigentümern gemäß § 4 Nr. 9 der Teilungserklärung vom 11.12.1994 (vgl. auch § 16 Abs. 2, Abs. 1 Satz 2 WEG) nach dem Verhältnis der Miteigentumsanteile - hier also hälftig - zu tragen. Nach allem kann der angefochtene Beschluss keinen Bestand haben. Da der Sachverhalt hinreichend geklärt ist, kann der Senat in der Sache selbst entscheiden. Dies führt zur weitgehenden Wiederherstellung des amtsgerichtlichen Teil-Beschlusses vom 22.12.2004.

4. Mit Ausnahme der Position "Entsorgung von Abbruch/Altlasten bei Hausübernahme" - wie erwähnt - , die einen Betrag von 2.400,00 DM (1.227,10 Euro) ausmacht, folgt der Senat hinsichtlich der Teilwirksamkeit der Wohnungseigentümerbeschlüsse vom 21.11.2003 den zutreffenden Ausführungen des Amtsgerichts in seinem Teil-Beschluss vom 22.12.2004 (Abschnitt II Nr. 1 bis 3). Zur Vermeidung von Wiederholungen wird hierauf Bezug genommen. Insbesondere trifft die Haftung für die Tragung der anteiligen Kosten nach dem Ausscheiden der früheren Wohnungseigentümer M. den Beteiligten zu 2., weil die Forderung erst mit den Wohnungseigentümerbeschlüssen vom 21.11.2003 - also nach der Erwerb durch Zuschlag in der Zwangsversteigerung am 23.10.2003 - festgestellt und fällig geworden ist (BGHZ 104, 197, 202; HansOLG Hamburg MDR 1998, 1404; Weitnauer/Gottschalg a.a.O. § 16 Rn. 50 ff.). Demnach beträgt die begründete Forderung 30.785,90 Euro (30.785,90 - 1.227,10). Der Zinsausspruch folgt aus §§ 286 Abs. 1, 288 Abs. 1 BGB.

5. Es kann offen bleiben, ob wegen der Beendigung der Wohnungseigentümergemeinschaft durch den Zuschlag des Wohnungseigentums Nr. 1 an die Beteiligte zu 1. und ihren Ehemann am 25.11.2004 nur der Rechtsweg zum ordentlichen Gericht eröffnet ist. Nach § 17 a Abs. 5 GVG prüft das Gericht, das über ein Rechtsmittel gegen eine Entscheidung in der Hauptsache entscheidet, nicht , ob der beschrittene Rechtsweg zulässig ist.

6. Die Entscheidung über die gerichtlichen und außergerichtlichen Kosten war dem Schluss-Beschluss des Amtsgerichts vorzubehalten.

Ende der Entscheidung

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