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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Schleswig
Beschluss verkündet am 01.03.2001
Aktenzeichen: 2 W 179/00
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 8
WEG § 10
WEG § 14
WEG § 22
Zur Frage des zustimmungsfreien Umfanges einer als "gärtnerische Nutzung" ausgewiesenen Sondernutzung und was unter "wesentlichen Änderungen" in einem Eigentümerbeschluss begrifflich zu verstehen ist.

SchlHOLG, 2. ZS, Beschluss vom 01. März 2001, - 2 W 179/00 -


Beschluß

2 W 179/00 3 T 177/00 LG Kiel 105 II 46/99 AG Kiel

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Wohnungseigentumsanlage in 24105 Kiel

beteiligt:

1. 24105 Kiel,

- Verfahrensbevollmächtigte: Rechtsanwälte Uwe Petersen, Dr. Peters, Grimm, v. Hobe, Dr. Petersen und Schober in Schleswig -

2. die übrigen Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage,

3. die Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage, Firma, vertreten durch den Geschäftsführer, 24105 Kiel,

- Verfahrensbevollmächtigte zu 2. und 3.: Rechtsanwälte Dr. Elsner, Zarnekow, Soblik, Dr. Wolter, Rüping und Dr. Hansen in Schleswig -

hat der 2. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2. und 3. vom 6. Oktober 2000 gegen den Beschluß der 3. Zivilkammer des Landgerichts Kiel vom 6. September 2000 durch die Richter Lindemann, Schupp und Kollorz am 1. März 2001 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 2) tragen die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens nach einem Wert von 4.000,- DM als Gesamtschuldner.

Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe

I.

Die Beteiligten zu 1) und 2) sind Wohnungseigentümer der Wohnungseigentumsanlage. Die Beteiligte zu 1) ist Eigentümerin der in der Teilungserklärung mit der Nr. 1 bezeichneten Wohnung, die im Erdgeschoß links gesehen - gelegen ist. Nach § 4 Abs. 6 der Teilungserklärung steht der Beteiligten zu 1) "die ausschließliche Nutzung des westlichen Teils der unbebauten Fläche hinter dem Haus (...) zur gärtnerischen Nutzung" zu. Die der Beteiligten zu 1) zur Sondernutzung zugewiesene ca. 240 Quadratmeter große Fläche grenzt unmittelbar an ihre Wohnung. Zur Zeit des Eigentumserwerbs der Beteiligten zu 1) befanden sich dort neben der östlichen Grenze der Sondernutzungsfläche, vor der Küche der Wohnung der Beteiligten zu 1) eine ca. 20 m² große Terrasse aus Waschbetonplatten und an der Böschung zu einer höher gelegenen Rasenfläche eine mit Waschbetonplatten belegte Treppe. Die Rasenfläche war mit Betonplatten umrandet. Die Beteiligte zu 1) erweiterte den Plattenbelag auf der Sondernutzungsfläche. Sie nahm im Bereich der Böschung zum höher gelegenen Rasen eine terrassen- und stufenartige Befestigung durch Palisadenblöcke und Waschbetonplatten vor und errichtete dort eine zweite Treppe. Außerdem ließ sie den Bereich zwischen der vorhandenen Terrasse und der westlichen Grundstücksgrenze mit hellen, glatten Terrassenfliesen belegen (im folgenden: Terrassenerweiterung). Einen quer zu ihrer Wohnung verlaufenden Plattenweg verlängerte sie um ca. 1/2 Meter und führte ihn so bis zu einem an der westlichen Grundstücksgrenze stehenden Baum heran. Darüber hinaus errichtete die Beteiligte zu 1) ein Gerätehaus an der nord-östlichen Ecke der Sondernutzungsfläche und wechselte den Belag der ursprünglich vorhandenen Terrasse durch helle, glatte Terrassenfliesen aus. - Wegen der weiteren Einzelheiten der Örtlichkeiten vor und nach den Maßnahmen der Beteiligten zu 1) wird auf die Lichtbilder Blatt 26 - 29 und 63 d. A. Bezug genommen.

Das von der Beteiligten zu 1) errichtete Gerätehaus war Gegenstand der Wohnungseigentümerversammlung vom 30. Mai 1997. Die Wohnungseigentümer faßten dazu den folgenden Beschluß:

"Das auf der Garten-Sondernutzungsfläche errichtete Gerätehaus wird nur für die jetzigen Eigentümer der WE 001 genehmigt. Wesentliche Änderungen auf der Sondernutzungsfläche, besonders das Fällen und Setzen von Bäumen, sind genehmigungspflichtig."

Zu dieser Zeit hatte die Beteiligte zu 1) die Terrassenerweiterung noch nicht vorgenommen und den quer zu ihrer Wohnung verlaufenden Plattenweg noch nicht bis zu dem Baum an der westlichen Grundstücksgrenze herangeführt. Am 11. Juni 1999 beschlossen die Wohnungseigentümer, daß die Beteiligte zu 1) die Terrassenerweiterung zu entfernen und den alten Zustand (Rasenfläche) wieder herzustellen (TOP 4 A a) und daß sie bei den größeren Bäumen die Pflasterung so weit zurückzunehmen habe, daß Baumscheiben entstünden (TOP 4 A b). Außerdem beschlossen sie, daß auf der Sondernutzungsfläche der Beteiligten zu 1) keine weiteren Platten verlegt werden dürften (TOP 4 B).

Die Beteiligte zu 1) hat fristgemäß beantragt, diese Beschlüsse für ungültig zu erklären. Das Amtsgericht hat den Antrag mit Beschluß vom 15. November 1999 mit folgender Begründung zurückgewiesen:

Die Beteiligten zu 2) hätten entsprechend § 1004 Abs. 1 BGB einen Anspruch auf die begehrte Beseitigung des Plattenbelages, weil dieser Belag entgegen § 22 Abs. 1 WEG ohne ihre Zustimmung aufgebracht worden sei. Bei den Maßnahmen der Beteiligten zu 1) handele es sich um bauliche Veränderungen i. S. des § 22 Abs. 1 WEG, die der Zustimmung aller Wohnungseigentümer bedurft hätten. Die Beteiligten zu 2) würden dadurch über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus benachteiligt (§ 14 Nr. 1 WEG). Nach dem Ergebnis der Augenscheinseinnahme werde der optische Gesamteindruck der Gartenanlage durch die Terrassenerweiterung in ästhetischer Hinsicht tatsächlich verschlechtert. Außerdem werde der Zweck der Sondernutzungsfläche durch den Plattenbelag vereitelt. Nach der Teilungserklärung sei die Fläche zur gärtnerischen Nutzung bestimmt. Darunter könnte allenfalls eine ortsübliche und dem Charakter der Wohnanlage entsprechende Bepflanzung mit Blumen, Sträuchern und Bäumen verstanden werden. Wegen der weiteren Einzelheiten der Entscheidung wird auf den Beschluß des Amtsgerichts vom 14. November 1999 (Bl. 39 - 42 d. A.) Bezug genommen.

Auf die dagegen gerichtete sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1) hat das Landgericht den Beschluß des Amtsgerichtes durch Beschluß vom 6. September 2000 aufgehoben und die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 11. Juni 1999 zu TOP 4 für ungültig erklärt. Das Landgericht hat ausgeführt:

Die Terrassenerweiterung und die Verlängerung des Plattenweges bedürften nicht der Zustimmung der anderen Wohnungseigentümer, weil sie dadurch nicht über die Grenze des § 14 Nr. 1 WEG hinaus benachteiligt würden. Diese Maßnahmen der Beteiligten zu 1) hielten sich im Rahmen der Zweckbestimmung "gärtnerische Nutzung". Der optische Gesamteindruck der Wohnanlage werde dadurch nicht in erheblicher Weise beeinträchtigt. Wegen der weiteren Einzelheiten der Entscheidung wird auf den Beschluß des Landgerichts Kiel vom 6. September 2000 (Bl. 69 - 75 d. A.) Bezug genommen. Dagegen richtet sich die form- und fristgerecht eingelegte sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 2) und 3).

II.

Das zulässige Rechtsmittel hat in der Sache keinen Erfolg. Die Entscheidung des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Gesetzes (§§ 27 Abs. 1 FGG, 550 ZPO).

Das Landgericht hat insbesondere mit zutreffender und überzeugender Begründung angenommen, daß es sich bei der Terrassenerweiterung und der Verlängerung des Gehweges bis zu dem Baum an der westlichen Grundstücksgrenze um eine Nutzung handelt, die sich noch im Rahmen der Zweckbestimmung "gärtnerische Nutzung" im Sinne des § 4 Abs. 6 der Teilungserklärung hält. Bei der Auslegung dieser Bestimmung kommt es nach der zutreffenden Würdigung des Landgerichts nicht auf die Ortsüblichkeit der Nutzung an, sondern darauf, was nach der Verkehrsauffassung allgemein unter eine gärtnerische Nutzung fällt. Denn in § 4 Abs. 6 der Teilungserklärung ist gerade nicht von einer ortsüblichen gärtnerischen Nutzung die Rede, sondern nur allgemein von einer gärtnerischen Nutzung. Dadurch wird dem jeweiligen Eigentümer der Wohnung Nr. 1 ein weitgehender Spielraum bei der gärtnerischen Gestaltung der Sondernutzungsfläche eröffnet. Das Landgericht hat ohne Rechtsfehler festgestellt, daß sich die Erweiterung der Terrasse und die Verlängerung des Gehweges noch im Rahmen dieses Gestaltungsermessens halten.

Das Landgericht hat berücksichtigt, daß das Sondernutzungsrecht der Beteiligten zu 1) nicht das Recht einräumt, nach Belieben mit der Sondernutzungsfläche zu verfahren, sondern daß sie bei der Ausübung ihres Gestaltungsermessens auch auf die Belange der übrigen Wohnungseigentümer Rücksicht zu nehmen hat (§§ 14 Nr. 1 WEG, 22 Abs. 1 WEG).

Das Landgericht hat insbesondere verfahrensfehlerfrei und damit für den Senat bindend (§§ 43 ff WEG, 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 561 Abs. 2 ZPO) festgestellt, daß der optische Gesamteindruck der Wohnungseigentumsanlage weder durch die Terrassenerweiterung noch durch die Verlängerung des Gehweges beeinträchtigt wird. Bei diesen Feststellungen durfte sich das Landgericht ausnahmsweise auf die von den Verfahrensbeteiligten überreichten Lichtbilder und das Protokoll des Augenscheins durch das Amtsgericht stützen. Weitere Ermittlungen - insbesondere ein Augenschein vor Ort - waren nicht erforderlich. Die Lichtbilder und das Protokoll des Augenscheins durch das Amtsgericht geben eine ausreichende Vorstellung von dem Gesamteindruck der Wohnungseigentumsanlage vor und nach den streitgegenständlichen Maßnahmen der Beteiligten zu 1). Das Landgericht hat die Wohnungseigentumsanlage zwar nicht von einem Balkon der Beteiligten zu 2) aus in Augenschein genommen. Das war jedoch auch nicht erforderlich, weil es nicht darauf ankommt, wie sich die streitgegenständlichen Veränderungen von diesem Balkon aus darstellen, sondern darauf, wie sie sich allgemein darstellen (vgl. Staudinger/Bub, 12. Aufl., § 22 Rn. 75; OLG Schleswig, Beschluß vom 21. Februar 1994 - 2 W 104/91). Das aber konnte das Landgericht mit Hilfe der in den Akten befindlichen Lichtbilder und des Protokolls des Augenscheins durch das Amtsgericht auch ohne eigenen Augenschein vor Ort beurteilen. Das Landgericht war auch nicht deshalb gehalten, die Wohnungseigentumsanlage vor Ort zu besichtigen, weil es von der Würdigung des Amtsgerichtes abweichen wollte und auch abgewichen ist. Dieser Umstand hätte vielmehr nur dann Veranlassung zu einem eigenen Augenschein vor Ort gegeben, wenn Anlaß zu der Annahme bestanden hätte, daß das Amtsgericht andere erhebliche tatsächliche Umstände in seine Beurteilung einbezogen hat als das Landgericht. Ausreichende Anhaltspunkte dafür liegen jedoch nicht vor. Entsprechende Umstände ergeben sich insbesondere weder aus dem Beschluß des Amtsgerichtes noch aus dem Vortrag der Beteiligten zu 2) und 3).

Die Würdigung des Landgerichts begegnet nicht zuletzt auch deshalb keinen Bedenken, weil sich ausweislich der in den Akten befindlichen Lichtbilder schon vor dem Einzug der Beteiligten zu 1) eine Terrasse und diverse Gehwegplatten auf der Sondernutzungsfläche befanden. Dadurch war der Sondernutzungsfläche bereits das Gepräge einer Gartenfläche mit Terrasse und Gehwegplatten gegeben. Auch im Hinblick darauf ist es nicht zu beanstanden, daß das Landgericht die Erweiterung der Terrasse um etwa 5 % der Sondernutzungsfläche und die geringfügige Verlängerung eines Gehweges nicht als relevante optische Beeinträchtigung gewertet hat.

Mangels einer vom Landgericht festgestellten relevanten optischen Beeinträchtigung bedarf es auch keiner Erörterung, ob sich die anderen Wohnungseigentümer überhaupt auf eine Beeinträchtigung des optischen Gesamteindrucks der Wohnungseigentumsanlage berufen können, wenn ein Teil der Gemeinschaftsfläche einem Wohnungseigentümer in der Teilungserklärung ohne nähere Einschränkungen zur gärtnerischen Nutzung zugewiesen ist.

Das Landgericht hat im Ergebnis auch zu Recht angenommen, daß der Vortrag der Beteiligten zu 2) und 3) unerheblich ist, die Erweiterung des Gehweges könne zu einer Schädigung eines Baumes an der westlichen Grundstücksgrenze führen; die Terrassenerweiterung gefährde das Mauerwerk des Gebäudes, weil das Regenwasser dort nicht ablaufe und zentimeterhoch an der Hauswand stehe.

Es hat insbesondere ohne Verfahrensfehler festgestellt, daß keine ausreichenden Anhaltspunkte dafür vorliegen, daß der fragliche Baum durch die Erweiterung des Gehweges geschädigt werden könnte. Diese Feststellung konnte das Landgericht ohne Hinzuziehung eines Sachverständigen und ohne Augenschein treffen, weil der Plattenbelag neben dem Baum so geringfügig ist, daß damit erfahrungsgemäß in der Regel keine Schädigung einherzugehen pflegt, und die Beteiligten zu 2) und 3) auch nicht darzulegen vermocht haben, welche konkreten Schäden denn im vorliegenden Fall ausnahmsweise gleichwohl zu verzeichnen sein sollten.

Das Landgericht konnte auch offen lassen, ob sich Regenwasser auf der Terrassenerweiterung staut. Denn die Beteiligten zu 2) hätten selbst dann keinen Anspruch auf Beseitigung der Terrassenerweiterung, wenn diese so konstruiert wäre, daß Regenwasser dort nicht ablaufen kann. Dieser Umstand hätte vielmehr allenfalls zur Folge, daß die Beteiligten zu 2) von der Beteiligten zu 1) verlangen könnten, die Beeinträchtigung des Gebäudes zu unterlassen. Einen dahingehenden Anspruch aber könnte die Beteiligte zu 1) gegebenenfalls auch dadurch erfüllen, daß sie die Terrassenerweiterung in einen solchen Zustand versetzen ließe, daß dort ein ordnungsgemäßer Abfluß des Regenwassers gewährleistet wäre.

Das Landgericht hat schließlich auch zu Recht angenommen, daß der Beschluß zu TOP 4 B derart allgemein ist, daß er die Handlungsbefugnisse der Beteiligten zu 1) unzumutbar einengt. Im übrigen ist dieser Beschluß auch nicht mit der Regelung in § 4 Abs. 6 der Teilungserklärung vereinbar, nach der die Beteiligte zu 1) bei der Gestaltung der Sondernutzungsfläche einen weitgehenden Gestaltungsspielraum hat.

Die Entscheidung des Landgerichts wird im Ergebnis auch nicht durch den Beschluß der Wohnungseigentümerversammlung vom 30. Mai 1997 in Frage gestellt. Denn dieser Beschluß rechtfertigt keine abweichende Beurteilung der Sach- und Rechtslage. Der Senat ist zu einer selbständigen Würdigung des Beschlusses vom 30. Mai 1997 berechtigt, weil sich das Landgericht damit nicht auseinandergesetzt hat (Bärmann/Pick/Merle, Wohnungseigentumsgesetz, 7. Auf., § 45 Rn. 87). Eine Auslegung dieses Beschlusses ergibt, daß die Befugnisse der Beteiligten zu 1) dadurch nicht weiter eingeschränkt werden als durch § 4 Abs. 6 der Teilungserklärung und § 22 Abs. 1 WEG - im Gegenteil:

Nach dem Beschluß sind "wesentliche Änderungen" der Sondernutzungsfläche "genehmigungsbedürfig". Eine wesentliche Änderung liegt grundsätzlich nur dann vor, wenn die Zweckbestimmung oder die Gestalt eines Anwesens in einschneidender Weise geändert werden (vgl. BGH NJW 1983, 932, 933). § 22 Abs. 1 WEG stellt demgegenüber grundsätzlich geringere Anforderungen an die Zustimmungsbedürftigkeit einer Maßnahme. Darin wird grundsätzlich auf das Merkmal der Wesentlichkeit verzichtet (vgl. Staudinger/Bub aaO., § 22 WEG Rn. 5; Bärmann/Pick/Merle aaO., § 22 Rn. 3) und nur eine bauliche Veränderung verlangt, durch die anderen Wohnungseigentümern über das bei einem geordneten Zusammenleben unvermeidliche Maß hinaus ein Nachteil entsteht. Nach dem oben genannten objektiven Verständnis des Begriffes "wesentliche Änderungen" ist die Regelung in § 22 Abs. 1 WEG daher durch den Beschluß vom 30. Mai 1997 zum Nachteil sämtlicher Wohnungseigentümer verschärft worden.

Unerheblich ist demgegenüber, wie die an der Beschlußfassung beteiligten Wohnungseigentümer den Beschluß subjektiv verstanden haben. Beschlüsse, die - wie der fragliche Beschluß vom 30. Mai 1997 - eine Dauerregelung treffen, sind vielmehr ebenso wie Regelungen in der Teilungserklärung nach ihrem objektiven Erklärungswert auszulegen; auf die subjektiven Vorstellungen der am Beschluß Beteiligten kommt es nicht an (Bärmann/Pick/Merle aaO., § 23 Rn. 44; Weitnauer/Lüke, 8. Auflage, § 23 Rn. 21 - jeweils m.w.N. aus der Rspr.). Maßgebend sind Wortlaut und Sinn der Erklärung, wie sie sich für einen unbefangenen Betrachter unter Berücksichtigung der in der Niederschrift über die Versammlung dokumentierten Begleitumstände als nächstliegende Bedeutung der Erklärung ergeben (Bärmann/Pick/Merle aaO.; Weitnauer aaO.). Das folgt aus dem normähnlichen Charakter der auf Dauerregelungen gerichteten Beschlüsse. Sie wirken gemäß § 10 Abs. 3 und 4 WEG ohne Eintragung im Grundbuch auch für und gegen Rechtsnachfolger und Wohnungseigentümer, die an der Versammlung und Beschlußfassung nicht mitgewirkt haben. Diese Wohnungseigentümer und Rechtsnachfolger kennen die subjektiven Vorstellungen der abstimmenden Wohnungseigentümer in der Regel nicht. Sie sind daher in der Regel auf das objektiv Erklärte angewiesen und müssen hierauf auch vertrauen können.

Im vorliegenden Fall kann ein unbefangener Betrachter den Begriff "wesentliche Änderungen" in dem Beschluß vom 30. Mai 1997 nur in dem eingangs genannten Sinne einer einschneidenden Veränderung der Zweckbestimmung oder der Gestalt der Anlage verstehen, weil es sich dabei um die nach allgemeinem Verständnis nächstliegende Bedeutung dieses Begriffes handelt, Wortlaut und Sinn des Beschlusses keine ausreichenden Anhaltspunkte für eine abweichende Auslegung bieten und die Niederschrift über die Wohnungseigentümerversammlung vom 30. Mai 1997 die Begleitumstände der Beschlußfassung nicht erkennen läßt.

Der protokollierte Wortlaut der Beschlüsse vom 30. Mai 1997 bietet lediglich folgende Anknüpfungspunkte für eine Auslegung:

Der fragliche Beschluß nennt als Beispiele für "genehmigungspflichtige wesentliche Änderungen" das Fällen und Setzen von Bäumen. Die Wohnungseigentümer haben zugleich die Genehmigung des von der Beteiligten zu 1) errichteten Gerätehauses beschlossen.

Die Errichtung eines Gerätehauses und das Fällen und Setzen von Bäumen lassen sich indessen durchaus als einschneidende Veränderungen in dem oben genannten Sinne verstehen, weil sie grundsätzlich geeignet sind, die Sicht- und Lichtverhältnisse anderer Wohnungseigentümer in einschneidender Weise zu verändern. Daher rechtfertigt die ausdrückliche Erwähnung dieser Maßnahmen für sich allein nicht den Schluß, daß der Begriff "wesentliche Änderungen" in dem Beschluß vom 30. Mai 1997 anders zu verstehen sein könnte als in dem eingangs genannten Sinne.

Wenn der Beschluß vom 30. Mai 1997 demnach aber in diesem Sinne auszulegen ist, dann hängt die Zustimmungsbedürftigkeit der Terrassenerweiterung und der Verlängerung des Plattenweges bis hin zu dem Baum an der westlichen Grundstücksgrenze nach diesem Beschluß davon ab, daß es sich dabei um einschneidende Veränderungen der Zweckbestimmung oder der Gestalt der Anlage handelt. Das ist nach den für den Senat bindenden tatsächlichen Feststellungen des Landgerichtes jedoch nicht zuletzt im Hinblick darauf zu verneinen, daß der Sondernutzungsfläche bereits vor den streitgegenständlichen Maßnahmen der Beteiligten zu 1) das Gepräge einer Gartenfläche mit Terrasse und Gehwegplatten gegeben war.

Gegen die Wirksamkeit des fraglichen Beschlusses vom 30. Mai 1997 bestehen keine Bedenken. Er ist weder wirksam angefochten worden noch nichtig.

Für die Frage der Nichtigkeit ist unerheblich, ob sämtliche Wohnungseigentümer für den Beschluß gestimmt haben oder ob der Regelungsgegenstand des Beschlusses an sich den Abschluß einer Vereinbarung erfordert hätte, weil dadurch die Teilungserklärung geändert worden ist. Denn bei dem fraglichen Beschluß handelt es sich um einen bestandskräftigen Beschluß über die Ausgestaltung und die Grenzen des Gebrauches einer bereits in der Teilungserklärung zugewiesenen Sondernutzungsfläche, und ein solcher Beschluß ist selbst dann gültig, wenn sein Regelungsgegenstand an sich den Abschluß einer Vereinbarung erfordert hätte oder wenn er an sich nur mit der Zustimmung sämtlicher Wohnungseigentümer hätte gefaßt werden dürfen (vgl. BGH NJW 2000, 3500, 3502 f).

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Es entspricht der Billigkeit, daß die in der Sache unterlegenen Beteiligten zu 2) die Gerichtskosten des Verfahrens tragen. Die außergerichtlichen Kosten haben die Verfahrensbeteiligten nach § 47 Satz 2 WEG grundsätzlich selbst zu tragen. Der vorliegenden Fall gibt keine Veranlassung, von diesem Grundsatz abzuweichen, zumal in den Vorinstanzen divergierende Entscheidungen getroffen worden sind.

Die Festsetzung des Geschäftswertes beruht auf § 48 Abs. 3 WEG.

Ende der Entscheidung


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