Judicialis Rechtsprechung

1. Die Jahresabrechung muss für jeden Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen nachprüfbar sein. Dazu gehört u. a., dass sog durchlaufende Posten in der Mittelverwendungsrechnung unter einer zusammenfassenden Position gesondert ausgewiesen und erläutert werden.

2. Eine formelle Unvollständigkeit der Jahresabrechnung, die auf das Rechnungswerk als solches keinen Einfluss hat, führt nicht zu einer Erklärung des angefochtenen Genehmigungsbeschlusses für ungültig. Es besteht lediglich ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf ihre Ergänzung.

3. Bei sog. Mehrhausanlagen können die Wohnungseigentümer vereinbaren, dass die Teilabschnitte hinsichtlich der Rechnungsführung wie unabhängige Einheiten zu behandeln sind.

4. In diesem Fall sind grundsätzlich für die Teilabschnitte Abrechnungen aufzustellen, die inhaltlich den allgemeinen Anforderungen an eine Jahresabrechnung nach § 28 abs. 3 WEG entsprechen. Dazu gehören insbesondere die Angabe der Einnahmen in einer Summe, der Ausgaben in zusammenfassender Aufgliederung nach Kostenarten, die Mitteilung der Kontenstände zu Beginn und am Ende des Abrechnungszeitraumes und die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage.

Es entspricht in aller Regel dem Willen der Mehrheit der Wohnungseigentümer, dass die Unwirksamkeit einzelner Positionen der Jahresabrechnung die Jahresabrechnung im Übrigen nicht berührt.

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2 W 216/06

Beschluss

In der Wohnungseigentumssache

hat der 2. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. - 4. vom 7.11.2006 gegen den Beschluss der 1. Zivilkammer des Landgerichts Itzehoe vom 23.10.2006 am 26.04.2007 beschlossen:

Tenor:

Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1. - 4. haben die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde zu tragen.

Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde beträgt 262.085,00 Euro.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1. - 5. sind die Eigentümer der eingangs genannten Wohnungs- und Teileigentumsanlage. Die Wohnungseigentümergemeinschaft besteht aus den Teilabschnitten ...............II, ................. III, ............ IV und ............... EKZ. Die Beteiligten zu 1. - 3. sind den Teilabschnitten II. bis IV. zugeordnet, der Beteiligte zu 4. ist Teileigentümer eines Einstellplatzes. Teil II § 4 der Teilungserklärung vom 30.05.1975 (TE) bestimmt, dass die Teilabschnitte hinsichtlich Benutzung, Bewirtschaftung, Verwaltung und Kostenteilung wie voneinander unabhängige Einheiten behandelt werden, soweit nicht gesetzliche Bestimmungen entgegenstehen. Nach § 13 Abs. 1 Bst. c) sind die Betriebskosten getrennt für die Teilabschnitte und die Garage zu ermitteln und innerhalb dieser aufzuteilen, soweit diese Kosten gesondert auf die einzelnen Gebäude anfallen. Entsprechendes gilt nach § 13 Abs. 1 Bst. e) für die Instandhaltungskosten. Die Rücklagen sind getrennt für die Teilabschnitte zu sammeln und zu verwerten. Nach § 14 Abs. 1 TE werden Eigentümerversammlungen innerhalb der Teilabschnitte (Teilversammlungen) und eine Eigentümerversammlung für das Gesamtobjekt (Hauptversammlung) abgehalten. Auf den Teilversammlungen wird über die gemeinsamen Angelegenheiten gesprochen, beraten und abgestimmt, soweit diese Angelegenheiten nur den jeweiligen Teilabschnitt betreffen. Nach § 15 Abs. 1 TE hat der Verwalter jeweils für ein Kalenderjahr einen Wirtschaftsplan für die einzelnen Teilabschnitte und für das Gesamtobjekt aufzustellen, der von den Teilversammlungen bzw. der Hauptversammlung zu beschließen ist.

Ende August/Anfang September 2004 übersandte die Beteiligte zu 6. (Verwalterin) den Wohnungseigentümern die Jahresabrechnung für 2002 vom 30.08.2004, der ein Entwurf vom 22.07.2004 vorausgegangen war. Diese Abrechnung enthielt eine Gesamtabrechnung u.a. mit einer Aufstellung der allgemeinen Gemeinschaftskosten und einer Aufstellung der Kosten des jeweiligen Teilabschnitts sowie eine Einzelabrechnung mit Darstellung der vom jeweils betroffenen Wohnungseigentümer geleisteten Wohngeldzahlungen (Verwaltungsabrechnung). Der Verwaltungsabrechnung waren beigefügt eine Einnahmen/Ausgabenrechnung für die WEG für 2002, eine Einnahmen/Ausgabenaufstellung der WEG Allgemein mit der Angabe des insgesamt eingenommenen Wohngeldes, eine Einzelabrechnung der Heiz- und Warmwasserkosten und eine Darstellung der jeweiligen Rücklagenentwicklung. Auf den im September 2004 stattgefundenen Teilversammlungen und der Hauptversammlung beschlossen die Wohnungseigentümer jeweils mehrheitlich die Genehmigung der Jahresabrechnung für das Jahr 2002 sowie die Entlastung der Verwalterin und des Verwaltungsbeirats.

Die Beteiligten zu 1. - 4. haben unter dem 2.10.2004 beantragt, die vorgenannten Beschlüsse für ungültig zu erklären. Sie haben nach Maßgabe ihres Schriftsatzes vom 24.11.2004 (Bl. 9 - 25 d. A.) unter Bezugnahme auf ihren Prüfungsbericht nebst Ersatzkontobuch vom 13.08.2004 (Bl. 55 - 76 d. A.) zahlreiche formelle und materielle Mängel der Jahresabrechnung gerügt. Die Beteiligten zu 5. sind dem unter Hinweis auf den Prüfungsbericht der Verwalterin vom 27.09.2004 (Bl. 174 - 183) nebst Anlagen entgegengetreten. Das Amtsgericht hat im Wesentlichen die Genehmigungen der Gesamtabrechnung und der Einzelabrechnungen zu den Positionen 62. (Allg. Wasser), 63. (Allg. Strom) und 65 (Heizkosten) durch die Teilversammlungen und die Hauptversammlung für ungültig erklärt. Entsprechendes gilt für die Entlastungen von Verwalterin und Beirat. Die weitergehenden Anträge hat es abgelehnt. Gegen den Beschluss des Amtsgerichts haben die Beteiligten zu 1. - 4. und die Beteiligten zu 5. jeweils sofortige Beschwerde eingelegt, Erstgenannte mit dem Ziel, die angefochtenen Beschlüsse insgesamt für ungültig zu erklären, Letztgenannte, um die Abweisung des Antrags auf Erklärung der Jahresabrechnung hinsichtlich der Position 63 (Allg.Strom) für ungültig zu erreichen. Das Landgericht hat der sofortigen Beschwerde der Beteiligten zu 5. stattgegeben und die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. - 4. zurückgewiesen. Gegen seinen Beschluss, auf den zur weiteren Sachdarstellung Bezug genommen wird (Bl. 502 - 510 d.A.), richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. - 4., die weiterhin die Erklärung der angefochtenen Wohnungseigentümerbeschlüsse insgesamt für ungültig erstreben. Sie rügen die gegnerische Erstbeschwerde als verspätet und halten hauptsächlich an ihrer Auffassung fest, die Jahresabrechnung sei mangelhaft, weil mehr als die Hälfte der Bankkontobewegungen nicht in einer Ein- und Ausgabenrechnung erfasst und somit nicht abgerechnet seien, weil das "Gesamtergebnis der Gemeinschaft" (Anl. 4 = Bl. 78 d. A.) den meisten Eigentümern bei der Abstimmung nicht bekannt gewesen sei, und weil es an einer Gesamtabrechnung der Teilgemeinschaften fehle. Ferner sei der vom Landgericht auf 262.085,00 Euro (20% des Gesamtvolumens der Jahresabrechnung) festgesetzte Geschäftswert in Anbetracht des § 48 Abs. 3 Satz 2 WEG überhöht.

II.

Die nach §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG; 27, 29, 20, 21, 22 FGG sofortige weitere Beschwerde ist im Ergebnis unbegründet. Die angefochtene Entscheidung beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts (§§ 27 FGG; 546 ZPO).

1. Die Beteiligten zu 5. haben ihre Erstbeschwerde rechtzeitig eingelegt. Der Beschluss des Amtsgerichts ist ihnen am 28.09.2005 zugestellt worden. Ihr Rechtsmittel ist ausweislich des Stempels (Bl. 401 d. A.) am 12.10.2005 - mithin innerhalb der 2-wöchigen Beschwerdefrist - beim Amtsgericht eingegangen. Wegen der Einzelpositionen der Jahresabrechnung, soweit Amts- und Landgericht diese nicht beanstandet haben, hält der Senat deren Begründungen für zutreffend. Insoweit haben die Beteiligten zu 1. - 4. auch keine konkreten Rügen mehr erhoben.

2. Im Übrigen hat das Landgericht ausgeführt:

Es sei zutreffend, dass die im Ersatzkontobuch vorgenommene Addition der Zu- und Abgänge auf den Bankkonten hinsichtlich der errechneten Gesamtsummen nicht den Summen von Gemeinschaftserträgen und - kosten der Wohnungseigentümergemeinschaft in der Jahresabrechnung entspreche. Es sei jedoch zu berücksichtigen, dass nicht jeder Zugang auf den Bankkonten der Gemeinschaft als Einnahme und jeder Abgang von dort als Ausgabe im wohnungseigentumsrechtlichen Sinne anzusehen sei, wie zum Beispiel die Auflösung von Festgeldkonten exemplarisch zeige. In der Jahresabrechnung seien die Einnahmen und Ausgaben soweit aufzuschlüsseln, dass sich ihre Berechtigung überprüfen lasse, wobei die Zusammenfassung von Einzeleinnahmen und -ausgaben in gewissem Umfang zulässig sei. Dass die Jahresabrechnung diesen Anforderungen nicht genüge, legten die Beteiligten zu 1. - 4. nicht dar. Einwendungen, bezogen auf einzelne Kostenpositionen, hätten sie nicht erhoben (a).

Die "Anlage 4" sei nicht Gegenstand der Beschlussfassung gewesen . Im Übrigen entsprächen die dort genannten Beträge der Kosten und Erträge bzw. der Eingänge den Beträgen, die in der Gesamtabrechnung für das Jahr 2002 nebst Anlagen genannt seien (b).

Einer Zusammenfassung der bei dem jeweiligen Teilabschnitt angefallenen Hausgeldzahlungen bedürfe es nicht. Aus Teil 2 § 4 TE ergebe sich nicht, dass diese Zahlungen gesondert nach Teilabschnitten den bei diesen angefallenen Kosten gegenüberzustellen seien. Eine solche Gegenüberstellung habe für die einzelnen Wohnungseigentümer keinen Informationswert, da die Vorschusszahlungen insgesamt abgerechnet würden. Für diese Zahlungen fehle eine § 13e TE (Rücklagen) entsprechende Regelung (c ).

Die rechtliche Überprüfung dieser Ausführungen führt nicht zu einer Änderung der angefochtenen Entscheidung.

a) aa) Der Senat geht in Übereinstimmung mit dem Landgericht davon aus, dass die von den Beteiligten zu 1. bis 4. in ihrem Ersatzkontobuch vom 13.08.2004 festgestellten Differenzen zwischen den Summen aus der Erfassung aller Zahlungszugänge und Zahlungsabgänge nach den Bankkontoauszügen einerseits und den Einnahmen und Ausgaben nach der Jahresabrechnung andererseits - wie in ihrem Prüfungsbericht Seite 7 (Bl. 61 d. A.) gegenübergestellt - keinen Einfluss auf die Vermögenslage der Wohnungseigentümergemeinschaft hatten. Sie beruhten offenbar auf Kontenbewegungen, die in Bezug auf Einnahmen und Ausgaben im Sinne einer Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 3 WEG nicht relevant sind und deshalb als "durchlaufende Posten" (Weitnauer/Wilhelmy, WEG, 9. Aufl., Anh II Rn. 60 und 85; "wertneutrale Vorgänge": BayObLG NJW-RR 1993, 1166) einzuordnen sind. Die Beteiligten zu 5. haben die Kontobewegungen mit Zu- und Abgängen im Verhältnis zum Festgeldkonto begründet. Für die fehlende Relevanz spricht, dass die Beteiligten zu 1. - 4. trotz anscheinend akribischer und sachkundiger Prüfung keine konkreten Anhaltspunkte dafür gefunden haben, dass die Beteiligte zu 6. die "realen" Einnahmen und Ausgaben der Gemeinschaft nicht korrekt ausgewiesen hätte. Ein Indiz für die Richtigkeit der Abrechnung insoweit ist ferner der Umstand, dass der im Ersatzkontobuch errechnete Gesamtsaldo aus Zugängen und Abgängen unter Abzug des Wohngeldes Januar 2003 mit 311.816,19 Euro (dort Seite 21) der Summe aller Konten am 31.12.2002 entspricht, wie sie auch die Beteiligte zu 6. in ihrer Einnahmen/Ausgabenrechnung für die WEG für 2002 (Anlage zur Verwaltungsabrechnung) ausweist (vgl. zur Indizwirkung Staudinger/Bub, WEG, 13. Aufl., § 28 Rn. 367). Den Beteiligten zu 5. ist auch darin beizupflichten, dass die "durchlaufenden Posten" keinen Eingang in die eigentliche Einnahmen- und Ausgabenrechnung finden (Weitnauer/Wilhelmy a.a.O; BayObLG a.a.O.).

bb) Das hat entgegen der Auffassung des Landgerichts allerdings nicht zur Folge, dass sie für die Jahresabrechnung gänzlich ohne Bedeutung wären. Diese muss für jeden Wohnungseigentümer auch ohne Zuziehung eines Buchprüfers oder sonstigen Sachverständigen nachprüfbar sein (Weitnauer/Gottschalg a.a.O. § 28 Rn. 20). Deshalb muss die Buchführung des Verwalters insbesondere dem Dokumentations- und dem Belegprinzip genügen; die Aufzeichnungen müssen folglich vollständig, richtig, zeitgemäß und geordnet sein (Weitnauer/Gottschalg a.a.O. Rn. 21). Danach kann es nicht Aufgabe der Wohnungseigentümer sein, eventuelle "durchlaufende Posten" aus den Kontoauszügen herauszusuchen und ihre Bewandtnis zu ergründen (vgl. BayObLGZ 1975, 369). Dass die Beteiligte zu 6. - wie von ihr behauptet - eine Gesamtabrechnung, der sämtliche Bewegungen auf den Konten entnommen werden können, erstellt hat, haben die Beteiligten zu 1. - 4. bestritten und die Beteiligten zu 5. und 6. zumindest nicht durch Einreichung einer solchen Rechnung nachgewiesen. Ferner ist zur Nachprüfbarkeit zu verlangen, dass auch "durchlaufende Posten" in der Mittelverwendungsrechnung unter einer (verständlichen) zusammenfassenden Position gesondert ausgewiesen und erläutert werden (Weitnauer/ Wilhelmy a.a.O. Anh II Rn. 60 und 86/18; OLG Hamm OLGZ 1975, 157, 160). Das ist vorliegend nicht erfolgt. Insbesondere fehlt ein solcher Nachweis in der schon erwähnten Einnahmen/Ausgabenrechnung für WEG Thesdorf für 2002 (Anlage zur Verwaltungsabrechnung). Diese Abrechnung ist im übrigen auch deshalb nicht ordnungsgemäß, weil sie die Stände der Bankkonten am 1.01.2002 als Einnahmen und am 31.12.2002 als Ausgaben verbucht, einen Abgrenzungsposten enthält und den Eindruck einer - im Rahmen der Jahresabrechnung unzulässigen (vgl. BayObLG NJW-RR 1993, 1166; WE 1990, 133) - Bilanz erweckt.

cc) Diese Mängel führen indessen nicht zur Erklärung der Genehmigungsbeschlüsse für ungültig. Es ist allgemein anerkannt, dass bei formeller Unvollständigkeit der Jahresabrechnung, die auf das Rechnungswerk als solches keinen Einfluss hat, lediglich ein Anspruch der Wohnungseigentümer auf Ergänzung besteht (OLG Hamm NZM 1998, 923; KG NJW-RR 1996, 526; WE 1988, 17; BayObLG WuM 1994, 568; Weitnauer/Gottschalg a.a.O. § 28 Rn. 30a; Staudinger/Bub a.a.O. § 28 Rn. 556). So liegt es hier. Insbesondere bleiben die Einzelabrechnungen sachlich unberührt. Einen auf Ergänzung gerichteten Antrag haben die Beteiligten zu 1. - 4. im vorliegenden Verfahren jedoch nicht gestellt, sondern stets nachdrücklich auf Erklärung des Genehmigungsbeschlusses für ungültig bestanden.

b) Mit Recht hat das Landgericht ausgeführt, dass offenbleiben kann, ob das "Gesamtergebnis der Gemeinschaft" (Anl. 4) ordnungsgemäß ist, weil es nicht Gegenstand der Beschlussfassung der Wohnungseigentümer war und die maßgeblichen Daten von der Jahresabrechnung erfasst sind. Soweit diese vom "Gesamtergebnis" abweichen, ist die Jahresabrechnung maßgeblich, die Gegenstand der gerichtlichen Überprüfung ist.

c) Die Auffassung des Landgerichts, die Wohngeldzahlungen seien in der Gesamtabrechnung der Teilabschnitte nicht aufzuführen, vermag der Senat nicht zu teilen. Zwar ist die Verwaltung einer Wohnungseigentümergemeinschaft auch bei sogenannten Mehrhausanlagen nach § 21 Abs. 1 WEG grundsätzlich gemeinschaftlich. Soweit gesetzlich zulässig, können jedoch die Wohnungseigentümer - auch hinsichtlich der Wirtschaftsführung einschließlich der Jahresabrechnung - Abweichendes vereinbaren (vgl. BayObLG NJOZ 2004, 636; NZM 2001, 771; WuM 1994, 105; OLG Zweibrücken NZM 2005, 751). Das ist vorliegend in der TE geschehen. Der Senat entnimmt dem Gesamtzusammenhang der hierfür maßgeblichen Regelungen in Teil II §§ 4, 13 Abs. 1 Bst. c und e), 14 Abs. 1 und 15 TE, dass die Teilabschnitte auch hinsichtlich der Rechnungsführung möglichst wie voneinander unabhängige Einheiten zu behandeln sind. Daraus folgt, dass grundsätzlich für die Teilabschnitte Abrechnungen aufzustellen sind, die inhaltlich den allgemeinen Anforderungen an Jahresabrechnungen nach § 28 Abs. 3 WEG entsprechen. Dazu gehören insbesondere die Angabe der Einnahmen, insbesondere des Wohngeldes in einer Summe (vgl. Staudinger/Bub a.a.O. § 28 Rn. 32 und 383), und der Ausgaben in zusammenfassender Aufgliederung nach Kostenarten (vgl. OLG Karlsruhe ZMR 2003, 290; Staudinger/Bub a.a.O. § 28 Rn.380) , die Mitteilung der Kontenstände zu Beginn und am Ende des Abrechnungszeitraums und die Entwicklung der Instandhaltungsrücklage, wie ohnehin in der TE verlangt (vgl. Weitnauer/Gottschalg a.a.O. Rn. 20; zu allem: BayObLG WE 1990, 133). Hieran besteht auch ein Interesse der dem Teilabschnitt angehörenden Wohnungseigentümer, weil der Vermögensstatus des Teilabschnitts - etwa für die Entscheidung über gebotene Maßnahmen, zum Beispiel bei einer defizitären Lage oder bei geplanten Investitionen - von ausschlaggebender Bedeutung ist. Dabei ist es geboten - wie bisher - innerhalb der Jahresabrechnung die Gesamtabrechnung für die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft und die Gesamtabrechnung für den jeweiligen Teilabschnitt in einer Urkunde zusammenzufassen, weil daraus nachvollziehbar die Einzelabrechnungen abzuleiten sind (Staudinger/Bub a.a.O. § 28 Rn. 370). Praktisch bedeutet dies, dass die bisherigen Verwaltungsabrechnungen nur um einige Daten zu ergänzen sind.

Auf die Gültigkeit der Genehmigungsbeschlüsse hat der nach allem bestehende formelle Mangel der fehlenden Angaben in der Jahresabrechnung aus den unter Nr. 2 Bst. a) cc) bereits mitgeteilten Gründen allerdings wiederum keinen Einfluss.

d) Mit Recht haben Amts- und Landgericht entsprechend § 139 BGB angenommen, dass die Unwirksamkeit einzelner Positionen der Jahresabrechnung die Wirksamkeit der Jahresabrechnung im Übrigen nicht berührt. Dies entspricht dem mutmaßlichen Willen der Mehrheit der Wohnungseigentümer, bei dem zu Grunde zu legen ist, dass möglichst effizient verfahren wird (vgl. BayObLG NJOZ 2004, 2885; WuM 1994, 568; NJW-RR 1990, 1107).

e) Zum Geschäftswert folgt der Senat den zutreffenden Ausführungen des Landgerichts im angefochtenen Beschluss, denen auch in Anbetracht des Vorbringens der Rechtsbeschwerde nichts hinzuzufügen ist. Die Auffassung des Landgerichts entspricht der ständigen Rechtsprechung des Senats, die sich an der herrschenden Auffassung in Rechtsprechung und Literatur orientiert.

3. Es entspricht billigem Ermessen, den Beteiligten zu 1. - 4. als Unterlegenen die gerichtlichen Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde aufzuerlegen (§ 47 Satz 1 WEG). Ein Anlass, vom Grundsatz abzuweichen, dass in Wohnungseigentumsverfahren jeder Beteiligte seine eigenen außergerichtlichen Kosten trägt, ist nicht ersichtlich (§ 47 Satz 2 WEG). Zwar war zu bedenken, dass die Beteiligten mit ihren Rügen im Ergebnis bereits in zwei Instanzen ohne Erfolg geblieben waren. Andererseits wies die Jahresabrechnung die nunmehr festgestellten Mängel auf und haben die Beteiligten zu 5. und 6. außer wenig hilfreichen Allgemeinplätzen nichts dazu beigetragen, die "durchlaufenden Posten" in einer Höhe von immerhin bis zu 1,3 Millionen Euro nachvollziehbar zu erläutern.

Ende der Entscheidung