Judicialis Rechtsprechung

1. Ist in der Teilungserkärung bestimmt, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung die Protokollierung des Beschlusses erforderlich und das Protokoll vom Verwalter und von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern zu unterzeichnen ist, so hat die Bestimmung der zwei Wohnungseigentümer zu Beginn der Versammlung durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer zu erfolgen.

2. Auch dieser "Bestimmungsbeschluss" bedarf zu seiner Gültigkeit der Protokollierung in der vorgeschriebenen Form. Fehlt diese Protokollierung, so sind die in der Versammlung gefassten Beschlüsse in der Regel ungültig. Die Protokollierung des "Bestimmungsbeschlusses" ist nicht nachholbar.

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2 W 230/03

Beschluss

In der Wohnungseigentumssache

hat der 2. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig auf die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1. vom 26.11.2003 gegen den Beschluss der 5. Zivilkammer des Landgerichts Flensburg vom 17.11.2003 durch die Richter am 24.03.2006 beschlossen:

Tenor:

Der angefochtene Beschluss und der Beschluss des Amtsgerichts vom 3.02.002 werden geändert.

Die Beschlüsse der Wohnungseigentümerversammlung vom 2.05.2002 unter TOP 4, 5, 6, 7, 9 und 10 der Niederschrift werden für ungültig erklärt.

Die Beteiligten zu 2. haben die gerichtlichen Kosten aller Instanzen zu tragen.

Außergerichtliche Kosten sind nicht zu erstatten.

Der Geschäftswert beträgt 46.700,--Euro.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1. und 2. sind die Wohnungseigentümer der aus vier Einheiten bestehenden eingangs genannten Anlage. Abschnitt B Teil II § 14 der Teilungserklärung vom 15.04.1980 (TE) bestimmt:

"Eigentümerversammlung

(1) Angelegenheiten, über die nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach dem Inhalt dieser Teilungserklärung die Wohnungseigentümer durch Beschluß entscheiden können, werden durch Beschlußfassung in einer Versammlung der Wohnungseigentümer geordnet.

..........................

(8) In Ergänzung des § 23 WEG wird bestimmt, daß zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümerversammlung außer den dort genannten Bestimmungen die Protokollierung des Beschlusses erforderlich ist. Das Protokoll ist vom Verwalter und von zwei von der Eigentümerversammlung bestimmten Wohnungseigentümern zu unterzeichnen."

In der Versammlung der Wohnungseigentümer am 2.05.2002 waren gemäß Protokoll vom 16./28.05.2002 drei Eigentümer - ohne den Beteiligten zu 1. - und der damalige Verwalter K. mit seinem Angestellten B. anwesend. Das Protokoll ist von B. sowie den Wohnungseigentümern R und S unterschrieben. In der Versammlung beschlossen die Wohnungseigentümer u.a. einstimmig bzw. mehrheitlich unter:

TOP 4 die Genehmigung der Jahresabrechnung 2001,

TOP 5 die Entlastung des Verwalters für das Jahr 2001,

TOP 6 die Entlastung des Verwaltungsbeirates für das Jahr 2001,

TOP 7 die Wahl des Verwalters K bis zum 31.12.2004,

TOP 9 Durchsetzung des Veräußerungsverlangens nach § 18 WEG, § 12 TE,

TOP 10 die Versorgungseinstellung für die Wohnung des Beteiligten zu 1.

Der Beteiligte zu 1. hat die Beschlüsse unter den genannten Tagesordnungspunkten mit am 3.06.2002 beim Amtsgericht eingegangenen Antrag angefochten. Das Amtsgericht hat den Antrag durch Beschluss vom 3.11.2002 zurückgewiesen. Hiergegen hat der Beteiligte zu 1. sofortige Beschwerde eingelegt. Im Protokoll der Wohnungseigentümerversammlung am 22.09.2003 heißt es unter TOP 2.:

"Beschlussfassung über die Nennung der unterschriftsberechtigten Eigentümer gemäß Teilungserklärung für die Protokolle der Jahre 2002 und 2003:

...Der Verwalter weist darauf hin, dass eine Durchsicht der Protokolle der Wohnungseigentümergemeinschaft seit 1982 ergeben hat, dass entgegen §14 Abs. 8 der TE eine Beschlussfassung über die Nennung derjenigen Miteigentümer, die das jeweilige Protokoll unterschreiben sollten, nicht erfolgt ist. Dass in den einzelnen Versammlungen eine Benennung derjenigen Miteigentümer, die unterzeichnen duften und sollten, erfolgt ist, ist nach dem Erinnern von Hrn. S formlos jeweils geschehen. Das gilt insbesondere für die Versammlung im Jahre 2002. Das Protokoll wurde hier unterzeichnet von dem Verwalter, Herrn S und Hrn R. Das geschah auf Frage des Verwalters und deshalb, weil Hr. S kurzfristig zur Verfügung stand, daneben Verwaltungsbeiratsvorsitzender war und sich Hr. R noch eine Woche nach dem Sitzungstag auf der Insel aufhielt und ebenfalls für eine Unterschriftsleistung zur Verfügung stand, ohne dass das Protokoll versandt werden musste. Deshalb ist in der Sitzung beschlossen worden, Hrn. S und Hrn. R zur Unterschriftsleistung zu bestimmen, ohne dass dies in das Protokoll Eingang gefunden hätte. Genauso hat es sich verhalten bei der Protokollierung im Jahre 2003. Auch hier wurde formlos ein entsprechender Beschluss gefasst.

.........

Nach eingehender Beratung darüber wird folgendes beschlossen: 2.a) Die Wohnungseigentümergemeinschaft beschließt mit 3 Ja-Stimmen, keiner Nein-Stimme und ohne Enthaltung, Hrn. R und Hrn. S zu den Eigentümern für die Unterschriftsleistung unter das Protokoll der ordentlichen Eigentümerversammlung der WEG...für das Jahr 2002, Datum der Versammlung 02.05.2002, gemäß genannter Vorschrift der Teilungserklärung.

..................".

Das Landgericht hat die sofortige Beschwerde zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluss, auf den zur weiteren Sachdarstellung Bezug genommen wird (Bl. 494 bis 509 d.A.) richtet sich die sofortige weitere Beschwerde des Beteiligten zu 1., der die Beteiligten zu 2. bis 4. entgegengetreten sind.

II.

Die nach §§ 45 Abs. 1 43 Abs. 1; 27, 29 WEG zulässige weitere Beschwerde ist begründet. Die angefochtene Entscheidung beruht auf einer Verletzung des Rechts (§§ 27 FGG; 546 ZPO).

Das Landgericht hat u.a. ausgeführt:

Die Beteiligten zu 2. seien im Wohnungseigentumsverfahren durch Die Rechtsanwälte G u.a. ordnungsgemäß vertreten worden. Der (damalige) Verwalter K sei berechtigt gewesen, diese Rechtsanwälte mit der Vertretung der übrigen Wohnungseigentümer im Verfahren zu beauftragen. Jedenfalls hätten die übrigen Wohnungseigentümer mit gleichlautenden Erklärungen vom 18.06.2003 genehmigt, dass der damalige Verwalter für dieses Verfahren Prozessbevollmächtigte im Namen der Wohnungseigentümer beauftrage. Eine solche spezielle Ermächtigung des Verwalters durch Beschluss der Wohnungseigentümer sei nach § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG möglich und bevollmächtige den Verwalter auch, Ansprüche gegen einzelne Wohnungseigentümer durchzusetzen. Damit sei auch eine möglicherweise in erster Instanz fehlenden Prozessvollmacht geheilt.

Die Protokollierung der Beschlüsse in der Wohnungseigentümerversammlung am 2.05.2002 entspreche den in § 14 Abs. 8 TE vereinbarten besonderen Anforderungen. Insbesondere habe die Wohnungseigentümergemeinschaft die zwei Wohnungseigentümer bestimmt, die das Protokoll unterschrieben hätten. Die protokollierte Erläuterung dazu, die der Wohnungseigentümer Sonnberg in der Wohnungseigentümerversammlung am 22.09.2003 abgegeben habe, sei glaubhaft. Die Bestimmung sei formlos möglich. Es genüge, wenn sich die an der Versammlung teilnehmenden Wohnungseigentümer in der Versammlung darüber verständigten, wer von ihnen das Protokoll unterschreiben solle. Eine förmliche Beschlussfassung über die Bestimmung der Unterschriftsberechtigten oder eine Protokollierung der Ausübung dieses Bestimmungsrechts nach § 14 Abs. 8 TE sei nicht erforderlich. Diese Auffassung widerspreche nicht dem Zweck der Protokollierungs- und Unterschriftspflicht. In kleineren Wohnungseigentümergemeinschaften wie vorliegend, in der nur eine überschaubare Zahl von Wohnungseigentümern für die Unterzeichnung in Betracht komme, bestehe von vornherein nicht die Besorgnis, dass sich die Urheberschaft des Protokolls nicht mehr klären lasse. Überzogene Anforderungen an die Förmlichkeit dienten nicht dem beabsichtigten Anliegen der Regelung, durch die persönliche Übernahme von Verantwortlichkeit der Protokollunterzeichner die Verlässlichkeit des Protokollinhalts im Interesse der Rechtssicherheit zu erhöhen.

1. Die Ausführungen des Landgerichts zur wirksamen Bevollmächtigung der Verfahrensbevollmächtigten Rechtsanwalte G u.a. der Beteiligten zu 2. sind im Ergebnis zutreffend. Allerdings ergeben entgegen seiner Auffassung die drei Einzelvollmachten der Beteiligten zu 2. vom 18.06.2003 1. keinen Beschluss der Wohnungseigentümer nach § 27 Abs. 2 Nr. 5 WEG. Dazu wäre es erforderlich gewesen, dass eine Beschlussfassung in einer Versammlung erfolgt (§§ 23 Abs. 1 WEG; § 14 Abs. 1 TE) oder außerhalb einer Versammlung alle Wohnungseigentümer ihre Zustimmung zum Beschluss schriftlich erklären. Beides ist hier nicht geschehen. Es ist jedoch ohne weiteres zulässig, dass die drei Wohnungseigentümer auf der Passivseite - wie geschehen - den Verwalter einzeln bevollmächtigen, seinerseits für sie einen Rechtsanwalt mit der Vertretung in dem vom Beteiligten zu 1. eingeleiteten Verfahren nach § 43 Abs. 1 Nr. 4 WEG zu beauftragen oder dessen Vertretung zu genehmigen (vgl. Weitnauer/Lüke, WEG, 9. Aufl., § 27 Rn. 20). Entsprechendes gilt für die schriftlichen Einzelvollmachten der Beteiligten zu 2. vom 4., 5. und 7.02.2004, die sie dem früheren Verwalter K und den Rechtsanwälten G u.a. für ihre Vertretung in der Rechtsbeschwerdeinstanz erteilt haben. Seit der Übernahme der Verwaltung durch die Beteiligte zu 3. am 1.01.2005 und der Beendigung des Mandats der Rechtsanwälte G u.a. besteht jedenfalls die Zustellungsvertretung der Beteiligten zu 3 nach § 27 Abs. 2 Nr. 3 WEG.

2. Die Auffassung des Landgerichts, die Protokollierung der Versammlung der Wohnungseigentümer am 2.05.2002 entspreche der in § 14 Abs. 8 TE vorgeschriebenen Form, ist rechtsfehlerhaft. Die "Bestimmung" der zwei Wohnungseigentümer, die das Protokoll unterschrieben haben, ist nicht ordnungsgemäß erfolgt. Die "Bestimmung" hat zu Beginn der Versammlung durch Mehrheitsbeschluss der Wohnungseigentümer zu erfolgen (zur identischen Klausel BGH NJW 1998, 755, 756). Dabei kann hier ungeachtet durchaus möglicher Zweifel - das Vorbringen der Beteiligten zu 2. lässt schon nicht erkennen, wann eine Abstimmung stattgefunden haben soll - unterstellt werden, dass die Wohnungseigentümer formlos einen solchen Beschluss gefasst haben. § 14 Abs. 8 Satz 2 TE bestimmt darüber hinaus, dass zur Gültigkeit eines Beschlusses der Wohnungseigentümer u.a. dessen Protokollierung erforderlich ist. An dieser fehlt es vorliegend. Zwar ist die vorgeschriebene Protokollierung keine Voraussetzung für die Existenz oder Wirksamkeit eines gefassten Beschlusses, andererseits aber auch keine bloße Beweiserleichterungsregel, sondern vielmehr eine Gültigkeitsvoraussetzung, die bei Fehlen der Form zur Anfechtung und Aufhebung des Beschlusses berechtigt. Die Wohnungseigentümer haben ein schützenswertes Interesse daran, wegen der kurzen Frist für die Anfechtung gefasster Beschlüsse von einer "negativen Publizität" des Beschlussprotokolls ausgehen zu können und unabhängig davon regeln zu dürfen, ob der Mangel sich auf die Richtigkeit des Protokolls ausgewirkt hat oder die Willensbildung fehlerhaft ist (BGH NJW 1997, 2956, 2957). Da die "Bestimmung" der zwei unterschriftsberechtigten Wohnungseigentümer ungültig ist, fehlt es an den nach § 14 Abs. 8 Satz 2 TE zur wirksamen Protokollierung erforderlichen ordnungsgemäßen Unterschriften. Dies führt zur Ungültigkeit der in der Versammlung am 2.05.2002 gefassten und angefochtenen Beschlüsse (BGH NJW 1997, 2957; NJW 1998, 756).

Ohne Erfolg machen die Beteiligten zu 2. geltend, bei der "Bestimmung" der unterschriftsberechtigten Wohnungseigentümer handele es sich lediglich um einen Beschluss zur Geschäftsordnung, der nicht der Gültigkeitsvoraussetzung der Protokollierung nach § 14 Abs. 8 Satz 1 TE unterfalle. § 14 Abs. 1 TE (gleichlautend § 23 Abs. 1 WEG) betrifft indessen ausnahmslos alle Angelegenheiten, über die nach dem WEG oder nach dem Inhalt der Teilungserklärung die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können. Dazu zählen grundsätzlich auch Geschäftsordnungsbeschlüsse. Vorliegend haben die Wohnungseigentümer in der einer Vereinbarung gleichstehenden Teilungserklärung der Protokollierung von Beschlüssen zulässigerweise eine besondere Bedeutung beigemessen. Dazu gehört gerade die Bestimmung der unterschriftsleistenden Wohnungseigentümer. § 14 Abs. 8 TE verfolgt den Zweck, nicht jeden beliebigen zur Unterschriftsleistung bereiten Eigentümer zur Gegenzeichnung zuzulassen, sondern nur solche Personen, die an der Versammlung teilgenommen haben und das Vertrauen der Versammlungsmehrheit genießen, ein richtiges Protokoll zu gewährleisten. Auch dieser Punkt soll verlässlich protokolliert werden. Auch insoweit besteht ein berechtigtes Interesse der Wohnungseigentümer an der durch das Protokoll ausgewiesenen Beschlusslage (negativen Publizität). Zwar ist ein Geschäftsordnungsbeschluss nicht gesondert anfechtbar, weil er sich als solcher mit dem Ablauf der Versammlung erledigt. Er ist jedoch im Zusammenhang mit der Anfechtung der Sachbeschlüsse überprüfbar, wenn sich sein Mangel - wie vorliegend - auf die Sachbeschlüsse auswirken kann (OLG Hamm WE 1997, 23; BayObLG NJW-RR 1987, 1363).

Es scheidet entgegen der Auffassung des Landgerichts auch aus, die Frage der Protokollierungsbedürftigkeit an der Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft zu messen. Im Einzelfall wäre mit dieser Maßgabe keine Sicherheit gewährleistet, wann eine Protokollierungspflicht gelten soll und wann nicht. Zum anderen besteht auch in kleinen Gemeinschaften, schon weil es - wie vorliegend - zu tiefgreifenden Auseinandersetzungen und Parteiungen kommen kann, ein Interesse an der Dokumentation in den vorgeschriebenen Formen von Handlungen, die das Ergebnis von Beschlüssen beeinflussen können. Die Annahme der Beteiligten zu 2. in der Rechtsbeschwerde, an der Versammlung vom 2.05.2002 hätten nur zwei Wohnungseigentümer teilgenommen, so dass nur diese hätten zur Unterschriftsleistung bestimmt werden und unterschreiben können, ist ein offenbares Versehen (oder wäre jedenfalls als neues Vorbringen ausgeschlossen). Gemäß der insoweit bisher unstreitigen "Protokollierung" waren "drei Wohnungseigentümer", nämlich die Eheleute Reckers, die Eheleute Dr. Höhle und Herr Sonnberg in der Versammlung am 2.05.2002 anwesend. Unter diesen Verhältnissen war es indessen denkbar, dass ein Wohnungseigentümer unterschrieben hat, der nicht dazu bestimmt war.

3. Es scheidet auch aus, die Protokollierung als Gültigkeitsvoraussetzung des "Bestimmungsbeschlusses" vom 2.05.2002 nunmehr noch nachzuholen. Wäre ein Wohnungseigentümerbeschluss nicht nur anfechtbar, wie es der Bundesgerichtshof a.a.O. annimmt, sondern wegen Formmangels nichtig (vgl. etwa §§ 130 Abs. 1, 241 Nr. 2 AktG), so stünde die Nichtnachholbarkeit außer Frage. Es kann aber nichts anderes gelten, wenn ein Wohnungseigentümerbeschluss lediglich auf Anfechtung aufzuheben ist, denn auch in diesem Fall ist die Beschlussfassung mit der Unterschriftsleistung unter das Versammlungsprotokoll unheilbar beendet, so dass der Beschluss wegen Formmangels aufzuheben ist.

Der Beteiligte zu 4. hat zur weiteren Beschwerde, insbesondere zur Frage des Protokollierungserfordernisses mit Schreiben vom 31.12.2004 Stellung genommen.

Es entspricht billigem Ermessen, die gerichtlichen Kosten den unterlegenen Beteiligten zu 2. aufzuerlegen (§ 47 Satz 1 WEG). Ein Anlass, vom Grundsatz im Wohnungseigentumsverfahren abzuweichen, dass jeder Beteiligte seine eigenen außergerichtlichen Kosten trägt, ist nicht gegeben (§ 47 Satz 2 WEG).

Ende der Entscheidung