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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Schleswig
Beschluss verkündet am 08.03.2000
Aktenzeichen: 2 W 57/99
Rechtsgebiete: WEG


Vorschriften:

WEG § 15
WEG § 21
WEG § 22
WEG § 23
WEG § 25
Beschließen die Eigentümer einer "Verwaltungseinheit" einer Mehrhausanlage eine bauliche Veränderung, so bindet der Beschluß nicht die Eigentümer anderer "Verwaltungseinheiten", es sei denn, dass die Teilungserklärung eine entsprechende Ermächtigung enthält.

SchlHOLG, 2. ZS, Beschluß vom 08. März 2000, - 2 W 57/99 -,

2 W 57/99 7 T 564/98 LG Lübeck 6 II 53/97 AG Oldenburg i. H.


Beschluß

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Anlage Ferienpark Sierksdorf in 23730 Sierksdorf,

Beteiligte:

1. a) Frau

b) Herr ,

- Verfahrensbevollmächtigter: Rechtsanwalt -

2. Frau ,

- Verfahrensbevollmächtigte: Rechtsanwälte -

3. die übrigen Wohnungseigentümer,

- Zustellungsbevollmächtigte: die GmbH, diese vertreten durch die Geschäftsführer als Verwalterin -

hat der 2. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1. vom 19.3.1999 gegen den Beschluß der 7. Zivilkammer des Landgerichts Lübeck vom 10.2.1999 durch die Richter

am 8.3.2000 beschlossen:

Tenor:

Der angefochtene Beschluß wird aufgehoben.

Die Sache wird zur anderweitigen Behandlung und Entscheidung - auch über die Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde - an das Landgericht zurückverwiesen.

Der Geschäftswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde beträgt 5.000 DM.

Gründe

Die Anlage besteht aus fünf Verwaltungseinheiten, darunter 4 Hochhäusern mit 570 Eigentumswohnungen. Das Wohnungseigentum der Beteiligten zu 1. gehört zur Verwaltungseinheit III (Hochhaus D), das Wohnungseigentum der Beteiligten zu 2. gehört zur Verwaltungseinheit II (Hochhaus C). Mit Schreiben vom 10.4.1997 lud die Verwalterin alle Eigentümer zur ordentlichen Eigentümerversammlung am 26.4.1997 ein. Die Einladung sah auf Antrag der Beteiligten zu 2. unter TOP 19 vor:

"Beschlußfassung über die Herstellung einer Kunststoffensterkonstruktion mit isolierverglasten, zu öffnenden Fenstern und isolierverglasten Fenstern mit stationärer Verglasung der Fläche zwischen Laubengangbrüstungselement und Decke im Bereich der Appartements 832/832 a, wobei dieser Laubengang ausschließlich vom Eigentümer dieses Appartements genutzt wird.

Die Antragsteller erklären ausdrücklich, alle Herstellungs- und Folgekosten für die Verkleidung zu übernehmen, so daß der Eigentümergemeinschaft für diese Maßnahme keinerlei Kosten entstehen.

(Antrag der Eigentümerin, Frau )

- Nur Verwaltungseinheit III (richtig: II) -"

In der Wohnungseigentümerversammlung am 26.4.1997 beschlossen die Wohnungseigentümer der Verwaltungseinheit II mit 64 Ja-Stimmen bei einer ungültigen Stimme im wesentlichen die Genehmigung der Baumaßnahme. Die Beteiligten zu 1. waren bei dieser Abstimmung zugegen. Nach Ablauf der Anfechtungsfrist ließ die Beteiligte zu 2. die Baumaßnahme zum Preis von insgesamt 15.603,85 DM ausführen. Zum äußeren Erscheinungsbild wird auf die Fotos Hülle Bl. 44 d. A. und 79/80 d. A. verwiesen. Ferner ließ die Beteiligte zu 2. den Fußboden im Bereich der Verglasung mit einem Fliesenbelag versehen.

In der Teilungserklärung vom 16.5.1993 ist u. a. bestimmt:

"§ 9

Verwaltungseinheiten

(1) In dem Bestreben, die Wohnungs- und Teileigentümer möglichst nur mit den Bewirtschaftskosten anteilig zu belasten, die auf das ihnen nach den örtlichen Gegebenheiten tatsächlich zuzuordnende Wohnungs- und Teileigentum entfallen, werden 5 Verwaltungseinheiten gebildet, und zwar unter Einbeziehung der jeweils dazugehörigen Abstellräume, hinsichtlich .... (es folgt die Aufzählung der 5 Verwaltungseinheiten)

(2) Die Bildung der Verwaltungseinheiten beinhaltet folgendes:

a) Für Angelegenheiten, die nur die Nutzung, die Bewirtschaftung und Verwaltung der Verwaltungseinheiten I - IV betreffen, sind lediglich die zu der jeweiligen Verwaltungseinheit gehörenden Wohnungs- und Teileigentümer stimmberechtigt.

Bewirtschaftungskosten, die auf die jeweilige Verwaltungseinheit entfallen, sind ausschließlich von den zu der jeweiligen Verwaltungseinheit gehörenden Wohnungseigentümern zu tragen. Die Wohnungseigentümer der jeweiligen Verwaltungseinheit bilden in dem vorgenannten Rahmen eine wirtschaftlich selbständige Wohnungseigentümergemeinschaft.

...

§ 10

Rechte und Pflichten des Wohnungseigentümers

....

(4) Die Wohnungseigentümer dürfen die im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile des Gebäudes nicht eigenmächtig verändern. Das gilt auch für den Außenanstrich des Gebäudes, insbesondere der von außen sichtbaren Teile der Fassade, der Fenster, der Loggien- bzw. Balkonverkleidung und der Wohnungsabschlußtüren.

....

§ 13

Instandhaltung und Versicherungen

....

(2) Vorbehaltlich abweichender Bestimmung in Abs. 1 und mit Ausnahme der für die Wohnungs- und Teileigentümer bestimmten Kfz-Abstellplätze gem. § 4 Abs. 1 dieser Teilungserklärung obliegt die Instandhaltung und Instandsetzung der im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Teile, Anlagen und Einrichtungen der Gebäude, die nach Maßgabe des § 9 dieser Teilungserklärung zu einer der Verwaltungseinheiten I - IV gehören, der für die jeweilige Verwaltungseinheit zuständigen wirtschaftlich selbständigen Wohnungseigentümergemeinschaft; sie wird von dem Verwalter im Namen und für Rechnung der jeweils zuständigen Wohnungseigentümergemeinschaft veranlaßt. Eine Änderung der äußeren Gestaltung der Gebäude, wozu auch die Farbe des von außen sichtbaren Anstrichs gehört, durch einen Wohnungseigentümer setzt eine schriftliche Zustimmung des Verwalters voraus. Handelt es sich bei den beabsichtigten Änderungen um solche, durch die einem anderen Wohnungseigentümer ein gewichtiger Nachteil erwachsen würde, bedarf es eines Beschlusses der jeweils zuständigen Wohnungseigentümerversammlung. Würde der Gesamteindruck der Baulichkeiten auf dem Grundstück BA II a durch die geplante Änderung nachteilig beeinflußt werden, ist ein Beschluß aller Wohnungseigentümer mit 2/3 Mehrheit geboten.

§ 18

Eigentümerversammlung

(1) Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer nach dem Wohnungseigentumsgesetz oder nach dem Inhalt dieser Teilungserklärung entscheiden können, werden für die Verwaltungseinheiten I bis IV durch Beschlußfassung in einer Versammlung der zu der jeweiligen Verwaltungseinheit gehörenden Wohnungseigentümer und für die Verwaltungseinheit V durch Beschlußfassung im schriftlichen Verfahren geordnet.

..."

Die Beteiligten zu 1. haben von der Beteiligten zu 2. den Rückbau der ausgeführten Baumaßnahme verlangt. Sie haben vorgetragen, diese stelle eine bauliche Veränderung dar, die erheblich nachteilig das optische Erscheinungsbild der Anlage verändere. Ferner werde dadurch das Gemeinschaftseigentum in sondernutzungsähnlicher Weise abgegrenzt und der Zugang für den Brandfall behindert. Der unangefochtene Mehrheitsbeschluß stehe dem Rückbauverlangen nicht entgegen, da dieser keine Bindungswirkung für die der Verwaltungseinheit II nicht zugehörenden und nicht stimmberechtigte Wohnungseigentümer entfalte. Jedenfalls sei der Mehrheitsbeschluß nichtig, weil er die Kompetenz der Wohnungseigentümer der Verwaltungseinheit II übersteige. Die Beteiligte zu 2. hat dem Begehren widersprochen.

Das Amtsgericht hat den Antrag abgelehnt. Das Landgericht hat die hiergegen eingelegte sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1. zurückgewiesen. Gegen diesen Beschluß, auf den zur weiteren Sachdarstellung Bezug genommen wird (Bl. 178 - 184 d. A.), richtet sich die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1., der die Beteiligte zu 2. weiterhin entgegen tritt. Den Beteiligten zu 3. ist rechtliches Gehör gewährt worden.

Die nach §§ 45 WEG, 27, 29, 22 Abs. 1 FGG zulässige sofortige weitere Beschwerde ist mit der Maßgabe begründet, daß der angefochtene Beschluß aufzuheben und die Sache zurückzuverweisen ist. Die Entscheidung des Landgerichts beruht auf einer Verletzung des Gesetzes (§§ 27 FGG, 550 ZPO).

Das Landgericht hat hinsichtlich der Verglasung des Laubenganges ausgeführt: Bei der Verglasung handele es sich um eine bauliche Veränderung im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG, durch die in das gemeinschaftliche Eigentum eingegriffen werde und die grundsätzlich der Zustimmung aller Eigentümer bedürfe. Diese Veränderung am gemeinschaftlichen Eigentum zähle auch nicht zum Kreis der Angelegenheiten, über die eine einzelne Verwaltungseinheit mit Bindungswirkung für die übrigen Eigentümer abstimmen könne. Eine Anfechtung des Beschlusses der Verwaltungseinheit II vom 26.4.1997 sei jedoch nicht erfolgt, so daß die Mängel des Beschlusses nicht mehr geltend gemacht werden könnten. Dieser Beschluß sei nicht nichtig, sondern lediglich anfechtbar gewesen. Der Grundsatz, daß innerhalb einer Wohnungseigentümergemeinschaft in kurzer Zeit Klarheit über Bestand oder Nichtbestand von Beschlüssen bestehen solle, gelte auch für diesen Fall. Die Mitglieder der Verwaltungseinheit II hätten mit der Beschlußfassung nicht nur sich, sondern die gesamte Wohnungseigentümergemeinschaft binden wollen. Der Beschluß sei auch nur so zu verstehen, daß die Verwaltungseinheit II dem Umbau zustimme und alle Beteiligten davon ausgegangen seien, daß damit entsprechend der Teilungserklärung alle Berechtigten an der Beschlußfassung mitgewirkt hätten und damit die übrigen Verwaltungseinheiten an diesen Beschluß gebunden seien. Die Mitglieder der Verwaltungseinheit II seien ersichtlich davon ausgegangen, daß es sich um eine Angelegenheit handele, die nur ihren Zuständigkeitsbereich betreffe.

Rechtsfehlerfrei stellt das Landgericht freilich zunächst fest, daß die Verglasung einen Eingriff in das Gemeinschaftseigentum darstellt (z.B. Senatsbeschluß vom 12.1.2000 - 2 W 203/99; BayObLG FG Prax 1999, 219; OLG Düsseldorf FG Prax 1999, 36) und deshalb eine bauliche Veränderung im Sinne des § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG ist. Bauliche Veränderungen, die über die ordnungsmäßige Instandhaltung und Instandsetzung des gemeinschaftlichen Eigentums hinausgehen, können grundsätzlich nach § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG nicht gemäß § 21 Abs. 3 WEG beschlossen oder gemäß § 21 IV WEG verlangt werden, sind also grundsätzlich nur einstimmig möglich (Senatsbeschluß a.a.O. m. w. N.). Nach § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG ist jedoch die Zustimmung eines Wohnungseigentümers zu solchen Maßnahmen insoweit nicht erforderlich, als durch die Veränderung dessen Rechte nicht über das in § 14 WEG bestimmte Maß hinaus beeinträchtigt werden. Offenbar nimmt das Landgericht - ohne nähere Tatsachenwürdigung - an, daß vorliegend eine solche zustimmungsbedürftige Beeinträchtigung gegeben ist. Hiervon ist bei der rechtlichen Prüfung durch den Senat auszugehen. Zutreffend ist ferner der Grundsatz, daß Mehrheitsbeschlüsse der Wohnungseigentümergemeinschaft über die Durchführung von Maßnahmen im Sinne von § 22 Abs. 1 Satz 1 WEG oder über die Zustimmung zu solchen Maßnahmen gem. § 22 Abs. 1 Satz 2 WEG anfechtbar, aber in der Regel nicht nichtig sind, so daß sie nach Ablauf der Anfechtungsfrist bestandskräftig und bindend werden (Staudinger/'Bub, WEG, 12. Aufl., § 22 RdNr. 44 m. w. N.).

Rechtsfehlerhaft ist jedoch die Auffassung des Landgerichts, daß dieser Grundsatz hier auf den Wohnungseigentümerbeschluß der Verwaltungseinheit II vom 26.4.1997 anwendbar ist. Sollte dieser Beschluß überhaupt Bindungswirkung entfalten, so jedenfalls nicht über die Wohnungseigentümer der Verwaltungseinheit II hinaus. Insoweit fehlt den Wohnungseigentümern der Verwaltungseinheit II nämlich eine Regelungsbefugnis, so daß sie ohne Ermächtigungsgrundlage in die Rechte Dritter eingreifen würden, was nicht hingenommen werden kann (Weitnauer/Lüke, WEG, 8. Aufl., § 23 RdNr. 25). Demgemäß ist das vorliegend in §§ 9 Abs. 2 a, 18 Abs. 1 Teilungserklärung geregelte sogenannte Blockstimmrecht in Abweichung von §§ 21 Abs. 1, 15 Abs. 2, 21 Abs. 3, 25 Abs. 1 und 2 WEG nur in eng umgrenzten Ausnahmefällen anzuerkennen, wenn nämlich ausgeschlossen ist, daß die übrigen Eigentümer von einer Angelegenheit betroffen werden können (OLG Köln WuM 1998, 177, 178; BayObLG WuM 1994, 567). Die Zustimmung zur Verglasung gehörte vom Ausgangspunkt des Landgerichts her auch nicht zu den Angelegenheiten gem. § 9 Abs. 2 a Teilungserklärung.

Ein abweichendes Ergebnis wäre nur dann gerechtfertigt, wenn den Wohnungseigentümern der Verwaltungseinheit II die Befugnis eingeräumt worden wäre, in Vertretung der übrigen Wohnungseigentümer mit Wirkung auch für diese abzustimmen. Dafür bietet die Teilungserklärung indes keinen Anhalt. Vielmehr bestand kein Anlaß für eine solche Ermächtigung, weil von vornherein die Beschlußfassung auf Angelegenheiten begrenzt war, welche nur eine Verwaltungseinheit betrafen und die übrigen Wohnungseigentümer nicht berührten. Unerheblich ist, daß die Beteiligten zu 1. bei der Beschlußfassung anwesend waren und den Beschluß gleichwohl nicht angefochten haben, weil dieser von vornherein für sie nicht bindend war. Insoweit bestand für die Beteiligte zu 2. auch kein Vertrauensschutz. Soweit sie behauptet, die Beteiligte zu 1. hätten mit dem vorliegenden Verfahren lediglich Präjudizien für das Wohnungseigentumsverfahren 6 II 23/96 AG Oldenburg/H. schaffen wollen, ist dieses Argument spätestens seit dem rechtskräftigen Abschluß des Verfahrens mit dem Senatsbeschluß vom 5.1.1998 nicht mehr stichhaltig. Nach allem ist der unangefochten gebliebene Wohnungseigentümerbeschluß der Verwaltungseinheit II vom 26.4.1997 unbeachtlich und kann der angefochtene Beschluß des Landgerichts deshalb keinen Bestand haben.

Eine abschließende Entscheidung ist dem Senat nicht möglich, weil die Sache noch aufklärungsbedürftig ist. Einmal ist das Vorliegen einer unbeschränkten Baugenehmigung für die Verglasung bisher ungeklärt. Die Beteiligte zu 1. macht aus Brandschutzgründen (vgl. Staudinger/Bub, § 22 RdNr. 72) geltend, daß die Baugenehmigung vorsehe, 3 Fenster wieder herauszureißen. Zum anderen wird es wesentlich auf die optische Beeinträchtigung der Gesamtanlage durch die Verglasung ankommen. Werden die Grundsätze gem. § 22 WEG zugrunde gelegt, so ist eine Veränderung des optischen Gesamteindrucks nur dann als erhebliche Beeinträchtigung zu werten, wenn sie nachteilig wirkt (Senat a.a.O.; NJW-RR 1999, 666 ff; OLG-Report 1999, 187 ff; jetzt auch PfälzOLG Zweibrücken unter Aufgabe seiner früheren Rechtsprechung, FGPrax 1999, 220 ff; Staudinger/Bub, a.a.O., RdNr. 73 f). Insoweit hat das Landgericht bisher keine nachvollziehbaren Feststellungen getroffen.

Allerdings hat der Senat in seinem schon erwähnten Beschluß vom 23.6.1997 im Wohnungseigentumsverfahren 6 II 23/96 AG Oldenburg/H. - 2 W 109/97 - die Auffassung vertreten, daß in zulässiger Abbedingung des § 22 Abs. 1 WEG § 13 Abs. 2 Teilungserklärung bestimmt, daß bei einer nachteiligen Änderung des Gesamteindrucks der Baulichkeiten - auch soweit sie über Instandhaltung und Instandsetzung hinausgehen - ein Beschluß aller Wohnungseigentümer mit 2/3 Mehrheit geboten (aber auch ausreichend) sei. Ein Anlaß, an dieser Auffassung nicht mehr festzuhalten, ist nicht ersichtlich.

Sowohl bei Anwendung des § 22 Abs. 1 WEG als auch des § 13 Abs. 2 Teilungserklärung wird das Landgericht der Frage einer nachteiligen Änderung des optischen Gesamteindrucks nachgehen müssen. Insoweit wird eine Inaugenscheinnahme der Gesamtanlage geboten sein, weil die vorliegenden Fotos lediglich den unmittelbar betroffenen Wohnblock zeigen, nicht hingegeben die Gesamtanlage (vgl. Senatsbeschluß vom 12.1.2000 - 2 W 203/99). Ferner wird in diesem Zusammenhang ggf. eine Auseinandersetzung mit dem von der Beteiligten zu 2. eingereichten Privatgutachten des Sachverständigen Prof. vom 10.10.1997 (Bl. 70 ff d. A.) erforderlich sein. Ist eine optisch nachteilige Veränderung zu verneinen, so wird - wenn auch Bedenken wegen der Baugenehmigung nicht bestehen - der Antrag der Beteiligten zu 1. weiterhin abzuweisen sein.

Mit dem Antrag auf Beseitigung des Fliesenbelages hat sich das Landgericht bisher nicht ausdrücklich befaßt. Insoweit dürfte kein Beseitigungsanspruch bestehen, weil diese Fliesen unbedenklich im Sondereigentum der Beteiligten zu 1. stehen (vgl. § 3 Abs. 2 Nr. 2 Teilungserklärung) und die Beeinträchtigung des gemeinschaftlichen Eigentums durch diese Baumaßnahme nicht ersichtlich ist. Hierüber wird zweckmäßig das Landgericht im Zusammenhang mit der Verglasung abschließend entscheiden.

Ende der Entscheidung


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