Judicialis Rechtsprechung

Wird bei einem Hofüberlassungsvertrag von dem vorhandenen Eigenland von rund 83 ha Ackerland im Umfang von rund 13 ha ausgeklammert, kann diese Ausklammerung sowohl aus betriebswirtschaftlichen als auch aus volkswirtschaftlichen Gründen unwirtschaftlich sein und zur Genehmigungsversagung nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG führen.

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Beschluss

3 WLw 53/08

In der Landwirtschaftssache

betreffend die Genehmigung des Hofüberlassungsvertrags vom 18. April 2008 - UR-Nr. 227/08 des Notars ... - betreffend den im Grundbuch von N Blatt 15 eingetragenen Ehegattenhof

hat der 3. Zivilsenat - Senat für Landwirtschaftssachen - des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Dr. , die Richterin am Oberlandesgericht und den Richter am Oberlandesgericht Dr. sowie die Landwirte und als ehrenamtliche Richter am 28. April 2009 beschlossen:

Tenor:

Auf die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 6. wird der Beschluss des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Plön vom 23. Juni 2008 geändert:

Der Antrag auf Genehmigung des Hofüberlassungsvertrages vom 18. April 2008 - UR-Nr. 227/08 des Notars .... - wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1. bis 5. haben die Kosten des Verfahrens nach einem Geschäftswert von 275.072,00 € zu tragen.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1. bis 5. beantragen die Genehmigung eines Hofüberlassungsvertrages vom 18. April 2008.

Die Beteiligten zu 1. und 2. sind Eigentümer des im Grundbuch von N Blatt 15 eingetragenen Ehegattenhofs der Größe von 83,0973 ha, zu dem sie 34,81 ha landwirtschaftliche Flächen zugepachtet haben. Es handelt sich um einen mittelgroßen Gemischtbetrieb. 50 ha dienen dem Getreideanbau, auf ca. 60 ha wird zurzeit Futterbau betrieben. Die Überlasser halten nach ihren Angaben derzeit 82 Milchkühe nebst Nachzucht bei einem Jahresdurchschnitt von 10.013 kg Milchmenge/Kuh, nach Feststellungen des Beteiligten zu 6. 61 Milchkühe mit Nachzucht. Der Einheitswert des Hofes beträgt 68.768,00 €. Der Wirtschaftswert beträgt nach Mitteilung des Finanzamts P vom 14. Mai 2008, deren Richtigkeit das Finanzamt am 27. April 2009 auf Nachfrage nochmals bestätigt hat, 121.661,-- DM = 62.204 -- € (nicht, wie im Hofüberlassungsvertrag angegeben, 121.661,00 €). Der Wohnungswert beträgt 12.869,-- €.

Mit notariellem Hofüberlassungsvertrag vom 18. April 2008 überließen die Beteiligten zu 1. und 2. diesen Ehegattenhof dem Beteiligten zu 3., ihrem Sohn. Dieser übernahm die in Abteilung II des Grundbuchs eingetragenen Belastungen zur weiteren Duldung mit allen sich aus den Eintragungsbewilligungen ergebenden Verpflichtungen. Dazu gehört nach dem vorliegenden Grundbuchauszug u. a. ein der Höhe nach nach Maßgabe des Lebenshaltungskostenindex veränderliches Altenteil für die Witwe ... gemäß Bewilligung vom 7. August 1970. Darüber hinaus übernahm er sämtliche in Abteilung III des Grundbuchs eingetragenen Grundpfandrechte mit den ihnen zugrunde liegenden schuldrechtlichen Ansprüchen mit schuldbefreiender Wirkung für die Überlasser vorbehaltlich der Gläubigerzustimmung und verpflichtete sich für den Fall, dass diese nicht erteilt werde, den Überlassern alle Ansprüche der Gläubiger von der Hand zu halten. Die Grundpfandrechte valutierten bei Abschluss des Hofüberlassungsvertrages nach Angaben der Überlasser in Höhe von 69.361,22 €. Die derzeitigen jährlichen Tilgungsraten für die zugrunde liegenden Darlehen betragen 6.818,-- €.

Neben den dinglich gesicherten Ansprüchen übernahm der Beteiligte zu 3. auch sämtliche anderen mit dem Hof in Zusammenhang stehenden persönlichen Verbindlichkeiten der Überlasser, insbesondere auch alle steuerlichen Verpflichtungen, deren Höhe nicht dargetan ist. Der Beteiligte zu 3. verpflichtete sich darüber hinaus, den Beteiligten zu 1. und 2. als Gesamtgläubiger ein lebenslängliches, nach dem Verbraucherindex wertgesichertes Altenteil von monatlich 1.300,00 € zu zahlen, das sich nach dem Tod des erstversterbenden Überlassers auf 75 % des dann fälligen Betrages reduziert, sowie den Überlassern, solange diese nicht selbst einen Personenkraftwagen halten, auf Wunsch einen Pkw einschließlich Fahrer zu stellen. Der Jahreswert des Altenteils wird mit 16.800,00 € angegeben. Zudem hat der Beteiligte zu 3. für die Überlasser die Beerdigungskosten zu tragen und die Pflege der Grabstätte für die übliche Liegedauer übernommen.

Von der Überlassung ausgenommen werden sollen die im Bestandsverzeichnis unter der lfd. Nr. 12 eingetragenen Flurstücke 14/2 der Flur 1, Gemarkung N, der Größe von 10,5418 ha (...) und 45/43 der Flur 2, Gemarkung N, der Größe von 2,3253 ha (...), insgesamt mithin 12,8671 ha. Es handelt sich um Ackerland, bei dem kleineren Flurstück nach der Bezeichnung der Wirtschaftsart und Lage im Grundbuch um Wald und Wasserfläche. Der Wert dieser beiden Flurstücke ist im Hofüberlassungsvertrag mit 120.000,00 € angegeben. Nach den Feststellungen des Beteiligten zu 6. auf der Grundlage der in N in der Vergangenheit durchschnittlich erzielten Kaufpreise/ha haben diese Flächen einen Verkehrswert von mindestens 180.000,00 €. Diese 12,8671 ha wurden im notariellen Vertrag dem Beteiligten zu 5. als weichenden Hoferben unter Anrechnung auf seine höferechtlichen Erb-, Pflichtteils- und Abfindungsansprüche, die ihm insbesondere gemäß § 12 HöfeO erwachsen sind, übertragen, der im Gegenzug auf die Geltendmachung von Abfindungsansprüchen nach § 12 HöfeO gegenüber den Überlassern und dem Übernehmer verzichtet hat. Der Beteiligte zu 5. ist ebenfalls Landwirt, lebt auf dem Hof und arbeitet dort mit. Im Hofüberlassungsvertrag heißt es, dass er die Flächen für seine als Hobby betriebene private Schafzucht und die Wasserflächen für seine hobbymäßig private Fischzucht verwenden wolle.

Der Beteiligten zu 4. als weichender Erbin wurde im Hofüberlassungsvertrag eine zum hoffreien Vermögen der Überlasser gehörende Eigentumswohnung ..., eingetragen im Grundbuch von S Blatt 666 übertragen, deren Wert im Überlassungsvertrag mit 55.000,00 € angegeben worden ist. Die Beteiligte zu 4. hat im Gegenzug ebenfalls auf die Geltendmachung höferechtlicher Erb-, Pflichtteils- und Abfindungsansprüche, insbesondere gemäß § 12 HöfeO, verzichtet. Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf den Hofüberlassungsvertrag Bezug genommen.

Das Amt für ländliche Räume und der Repräsentant der Landwirtschaftskammer haben sich in ihren Stellungnahmen vom 27. Mai 2008 gegen eine Genehmigung des Hofüberlassungsvertrags ausgesprochen, weil es durch die Abtrennung der beiden Flurstücke, die der Beteiligte zu 5. erhalten solle, zu einer unwirtschaftlichen Teilung des Hofes komme.

Das Landwirtschaftsgericht hat den Vertrag genehmigt. Zwar müsse bei einer Hofüberlassung nach § 17 HöfeO der Hof grundsätzlich geschlossen übergehen. Lediglich der Vorbehalt geringerer unbedeutender Flächen sei zulässig. Allerdings sei bei der Anwendung der Höfeordnung auf den Einzelfall Sinn und Zweck der höferechtlichen Vorschriften zu berücksichtigen. Die Höfeordnung in ihrer Gesamtheit wolle die Überlebensfähigkeit landwirtschaftlicher Betriebe bei Eintritt des Erbfalls sichern. Es solle die Zerschlagung eines funktionsfähigen Betriebes unter mehreren Erben verhindert werden, damit eine wirtschaftsfähige Einheit auf einen der Erben übergehen könne. Vorliegend sei zu berücksichtigen, dass sich der Hof in einer relativ guten wirtschaftlichen Lage befinde, weil auf dem Hof nur Verbindlichkeiten von ca. 70.000,00 € lasteten und die Hofstelle sich, wie den ehrenamtlichen Richtern bekannt sei, in einem guten baulichen Zustand befinde. Unter diesen Umständen gefährde das Ausscheiden größerer Flächen nicht die Wirtschaftsfähigkeit des Hofes. Im Übrigen hätten die Vertragsparteien ein abschließendes und ausgewogenes Regelungswerk zur Vermeidung möglicherer späterer ergänzender Abfindungsansprüche getroffen. Daher sei der Überlassungsvertrag zu genehmigen.

Hiergegen wendet sich der Beteiligte zu 6. mit der sofortigen Beschwerde. Die Genehmigungsfähigkeit beurteile sich in erster Linie nach den Vorschriften des Grundstücksverkehrsgesetzes. Die Genehmigung sei zu versagen, da durch die Abtrennung der beiden Flurstücke 14/2 und 45/43 eine unwirtschaftliche Verkleinerung des Hofes gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG eintreten würde. Nach den Vorgaben des Bundesverfassungsgerichts sei in diesem Zusammenhang danach zu fragen, ob durch das Veräußerungsgeschäft nachteilige Folgen für die Agrarstruktur einträten. Das sei zu bejahen. In der Gemeinde N seien nach den angezeigten Kaufverträgen gemäß der Kaufpreisstatistik Kaufpreise für landwirtschaftliche Flächen von 12.900,00 €/ha bis 15.100,00 €/ha erzielt worden, im Durchschnitt 14.000,00 €. Der Verkehrswert der ausgeklammerten Flächen dürfte aufgrund der starken Nachfrage zwischenzeitlich höher sein und mindestens 180.000,00 € betragen. Insgesamt verliere der Hof durch die Abtrennung der Flurstücke ca. 15,5 % seiner Eigentumsflächen. Für die weitere Entwicklung des landwirtschaftlichen Betriebes sei jedoch die Ausstattung mit landwirtschaftlicher Nutzfläche der zunehmend wesentliche Faktor. Dies gelte insbesondere bei Milchviehbetrieben. Der Druck, auch in Zukunft zu wachsen, bestehe nach wie vor, um weiterhin konkurrenzfähig zu bleiben und ein ausreichendes Einkommen zu erwirtschaften. Nach dem Willen der EU-Kommission solle die bisherige - die Milcherzeugung regulierende und zugleich den Preis für die Milch stützende - Milchquote in 2015 abgeschafft werden. Ein auskömmlicher Preis für die erzeugte Rohmilch werde dann nur noch über die Erhöhung der Milchmenge, d. h. über eine Aufstockung des Milchviehbestandes zu erzielen sein. Die Anschaffung weiteren Milchviehs sei wiederum wirtschaftlich nur sinnvoll bei ausreichender Flächenausstattung zur Grundfuttererwerbung. Gerade die seit einigen Jahren zu beobachtende Verdrängung von für die landwirtschaftliche Urproduktion genutzter Flächen durch zur Gewinnung von Energiepflanzen bebauter Flächen habe zu einer Flächenverknappung für die Urproduktion und infolgedessen zu einem Anstieg der Preise für landwirtschaftliche Flächen geführt. Viele landwirtschaftliche Betriebe könnten die geforderten Kaufpreise für landwirtschaftliche Flächen nicht mehr zahlen und seien deshalb bei Kaufvertragsverhandlungen über landwirtschaftliche Nutzflächen nicht mehr erfolgreich. Gleiches gelte für Pachtflächen.

Die an den Beteiligten zu 5. abgetrennten Grundstücke sollten auch nicht etwa der Bewirtschaftung anderer aufstockungsbedürftiger Betriebe überführt werden, sondern dienten ausweislich des Vertrages dem Hobby des Beteiligten zu 5. Die Abtrennung der Flächen schwäche damit nachhaltig den Hof und gefährde die weitere wirtschaftliche Entwicklung des Betriebes, weil nicht sicher gestellt sei, dass der Betrieb über den freien Bodenmarkt ohne weiteres Ersatzland beschaffen könne. Die angeblich relativ gute finanzielle Situation des Hofes spreche im Übrigen dafür, dass eine Barabfindung zugunsten des Beteiligten zu 5. möglich sein sollte.

Der Beteiligte zu 6. beantragt,

den angefochtenen Beschluss zu ändern und den Antrag auf Genehmigung des Hofüberlassungsvertrages zurückzuweisen.

Die Beteiligten zu 1. bis 5. beantragen,

die Beschwerde zurückzuweisen.

Sie machen geltend, den Verbindlichkeiten ständen neben der Hofstelle und Ländereien als Realsicherheiten ein Geschäftsguthaben bei der ... Meierei in Höhe von 19.210,00 € und bei der Rinderbesamungsgenossenschaft in Höhe von 600,00 € gegenüber. Daneben verfüge der Hof über eine Eigenmilchquote von über 810.000 kg/jährlich (ohne Pachtverpflichtungen) Auch in Bezug auf den Maschinenpark bestehe keinerlei Investitionsstau und deshalb kein dringender Anschaffungsbedarf.

Zur Eigenversorgung des Milchkuhbestandes (ohne Nachzucht) würden ca. 42 ha Landwirtschaftsflächen zum Futterbau ausreichen. Ohne die angepachteten Flächen und nach Abschreibung der an den weichenden Erben übertragenen landwirtschaftlichen Flächen verblieben dem Hofübernehmer noch ca. 70 ha Eigenland, mit dem er auch die Nachzucht problemlos weiter betreiben und den Tierbestand aufstocken könne. Hinzu komme, dass die dem weichenden Erben übertragenen landwirtschaftlichen Flächen dem Hof nicht endgültig entzogen werden sollten. Soweit für seine Hobbyschafzucht nicht erforderlich, sollten die Flächen weiterhin dem Hof im Rahmen eines langfristigen Pachtverhältnisses zur Nutzung erhalten bleiben. Selbst wenn die Flächen dem Hof dauerhaft entzogen werden würden, hätte die Reduzierung der für den Futterbau nicht notwendigen Ackerflächen allenfalls einen wirtschaftlichen Verlust von 4.000,00 € jährlich zur Folge. Mit diesem Betrag könne der Hofübernehmer nicht ansatzweise den Gegenwert der übertragenen Flächen als Abfindung finanzieren.

Alle Beteiligten würden in den Regelungen des Hofübergabevertrages einen ausgewogenen und angemessenen Ausgleich zwischen Hofübernehmer einerseits sowie den Altenteilern und weichenden Erben andererseits sehen.

Hinzu komme, dass der Hofübernehmer als auf dem Hof arbeitende Einzelperson mit der Milchviehhaltung und dem hierfür notwendigen Futterbau vollständig ausgelastet sei. Soweit zusätzlich noch Ackerbau betrieben werde, wäre dies ohne Mithilfe weiterer Arbeitskräfte aus der Familie überhaupt nicht möglich. Von einer nachhaltigen Schwächung des Hofes und Gefährdung seiner weiteren wirtschaftlichen Entwicklung könne bei Abschreibung der Flächen an den weichende Erben schon deshalb nicht ausgegangen werden, weil der dann noch dem Hofübernehmer verbleibende Restbestand schon nicht von einer Einzelperson mit dem Kerngeschäft Milchtierhaltung faktisch zu bewirtschaften sei, also eine kostenintensive personelle Aufstockung mit der Ausweitung des Betriebes unabdingbar verbunden wäre und dies in der Folge die Wirtschaftlichkeit des Betriebes nachhaltig beeinträchtigen würde.

In diesem Zusammenhang seien die gesellschaftlichen Veränderungen, von denen die Landbevölkerung und insbesondere die in der Landwirtschaft tätigen Personen gleichermaßen betroffen seien, zu berücksichtigen. Sie hätten dazu geführt, dass das frühere typische Familienleitbild einer im landwirtschaftlichen Betrieb mitarbeitenden Ehefrau, mitarbeitender Kinder und Altenteiler realitätsfremd geworden sei. Ehegatten und nichteheliche Lebenspartnerinnen legten Wert auf ihre Unabhängigkeit und Selbständigkeit, die sie sich durch Berufsausbildung und Berufsausübung außerhalb des von ihrem Ehegatten/Partner geführten landwirtschaftlichen Betriebs verschafften. Dadurch trügen sie auch wesentlich zum Familieneinkommen bei. Der Hof werde damit immer weniger ausschließliche Existenzgrundlage zur Unterhaltssicherung einer Familie sein. Folge hiervon sei, dass der Hofeigentümer viel stärker als früher darauf angewiesen sein werde, den landwirtschaftlichen Betrieb als voll arbeitende Einzelperson zu führen und an dieses Bedürfnis organisatorisch wie strukturell anzupassen. Damit seien Kapazitätsgrenzen zwingend vorgegeben. Diesen Veränderungen trage weder die Höfeordnung noch das Grundstücksverkehrsgesetz mit ihren an einem anderen Gesellschaftsbild orientierten Zielsetzungen Rechnung.

Die Abtrennung von Land für weichende Erben sei ausschließlich nach den Vorschriften des Grundstücksverkehrsrechts, d. h. ohne besondere Berücksichtigung höferechtlicher Gesichtspunkte zu beurteilen. Nicht jedes öffentliche Interesse könne eine Beschränkung der Verfügungsfreiheit des Eigentümers rechtfertigen. Es könnten nur solche Gründe des Gemeinwohls den Ausschlag geben, denen auch bei Beachtung des rechtsstaatlichen Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit der Vorrang vor dem Freiheitsanspruchs des Eigentümers zukomme. Eine Genehmigungsversagung komme im Lichte dieser vorzunehmenden Rechtsgüterabwägung nur in Betracht, wenn durch die Abtrennung nachteilige Folgen für die Agrarstruktur eintreten würden. Der Verlust der Lebensfähigkeit eines einzelnen Betriebes stelle aber nicht in jedem Fall eine Beeinträchtigung der Agrarstruktur dar. Nachhaltige Folgen für die Agrarstruktur seien hier nicht zu befürchten, weil es sich bei dem nur mit verhältnismäßig geringen Verbindlichkeiten belasteten Hof um eine Einzelfallgestaltung handele, die eine Vergleichbarkeit ausschließe. Bei einem Einmannbetrieb mit dem Kerngeschäft der Milchviehhaltung sei die generelle in der Beschwerdebegründung enthaltene Aussage, die Vergrößerung leistungsfähiger Betriebe gehöre zu den wesentlichen Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur, nicht mehr haltbar. Es sei eine differenziertere Betrachtungsweise notwendig, die sich an den eingetretenen gesellschaftlichen Veränderungen zu orientieren habe. Entscheidend sei, dass durch die Abtrennung der an den weichenden Erben übertragenen Flächen eine existenzbedrohende Unwirtschaftlichkeit des Hofes nicht zu befürchten sei. Würde man für jeden Hektar Land einen Preis von durchschnittlich 14.000,00 € zugrunde legen, käme man auf einen Wert der dem Hof verbleibenden Landfläche von ca. 1 Mio. €. Rechne man die Hofstelle mit den Wohn- und Wirtschaftsgebäuden, den Maschinenpark, Viehbestand und das sonstige Zubehör hinzu, käme man zu einem Wert von ca. 2 Mio. €. Bei diesem Hintergrund sei nicht nachvollziehbar, inwieweit die Abtrennung von Flächen zugunsten eines weichenden Erben, der selbst Landwirt sei und zur Familie gehöre, nachteilige Folgen für die Agrarstruktur begründen sollte. Schon jetzt lasse sich prognostizieren, dass der eher ungewöhnlich hohe Eigenkapitalstand ganz wesentliche Grundlage der Existenzsicherung bleibe. Bei diesem Hintergrund wäre es für die Vertragsbeteiligten unerträglich, dass ihre Einigung, die sie für sachgerecht und ausgewogen hielten, einem staatlichen Eingriff zum Opfer falle und damit Unfrieden innerhalb der Familie schüre.

II.

Die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 6. ist gemäß §§ 22, 32 Abs. 2 S. 2 LwVG, 22 FGG zulässig und begründet.

Der Hofüberlassungsvertrag vom 18. April 2008 ist gemäß §§ 1, 2 Grundstücksverkehrsgesetz (GrdstVG) genehmigungspflichtig; zuständig ist gemäß § 17 Abs. 2 HöfeO das Landwirtschaftsgericht. Da § 8 Nr. 2 GrdstVG in Schleswig-Holstein gemäß § 31 Abs. 2 GrdstVG von vornherein nicht gilt, ist Prüfungsmaßstab die Frage, ob der Erteilung der erstrebten Genehmigung einer der Versagungsgründe des § 9 GrdstVG entgegensteht. Das hat das Landwirtschaftsgericht zu Unrecht verneint.

Nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG darf die Genehmigung nur versagt werden, wenn durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würden. Entgegen der Auffassung des Landwirtschaftsgerichts kommt es für die Prüfung einer Grundstücksveräußerung nach diesem Maßstab nicht lediglich darauf an, ob der Hof seine Lebensfähigkeit verliert. Unwirtschaftlichkeit ist nicht erst dann gegeben, wenn durch die Abtrennung die Existenzfähigkeit des Betriebes in Frage steht; darauf kommt es für die unwirtschaftliche Verkleinerung nicht an (vgl. dazu Netz/GrdstVG, 2. Aufl.,§ 9 GrdstVG Anm. 4.11.6.1, S. 538). Die Abtrennung des Grundstücks kann aus betriebswirtschaftlichen Gründen nicht nur für den abgebenden Betrieb unwirtschaftlich sein. Ob eine betriebswirtschaftlich unwirtschaftliche Aufteilung des landwirtschaftlichen Grundstücks vorliegt, muss auch im Hinblick auf die Verhältnisse des Erwerbers, dem das erworbene Grundstück zufallen soll, geprüft werden (Netz, a.a.O., § 9 GrdstVG Anm. 4.11.3, S. 531). Daneben kann die Unwirtschaftlichkeit auch volkswirtschaftlich unerwünscht sein (BGH NJW 1994, 733).

Diesem Prüfungsmaßstab wird das Landwirtschaftsgericht nicht gerecht. Seine Sicht beschränkt sich auf eine rein betriebswirtschaftliche Momentanaufnahme des abgebenden Betriebs, indem es darauf abstellt, dass der Hof gegenwärtig "relativ gut" finanziell aufgestellt ist und die Abtrennung seine Wirtschaftsfähigkeit nicht gefährdet. Das Genehmigungserfordernis muss aber im Zusammenhang mit dem größeren wirtschafts- und gesellschaftspolitischen Ziel gesehen werden, die Landwirtschaft als einen Teil der gesamten Volkswirtschaft den wirtschaftlichen und gesellschaftspolitischen Forderungen der modernen Zeit anzupassen. Der Auftrag des EG-Gemeinschaftsrechts, die landwirtschaftlichen Betriebe den Erfordernissen des gemeinsamen Marktes anzupassen, nötigt zur Entwicklung leistungsstarker Betriebs- und Unternehmensformen, die einen rationellen Einsatz der Produktionsfaktoren Arbeit, Boden und Kapital in der Landwirtschaft ermöglichen. Die Vergrößerung (Aufstockung) leistungsfähiger Betriebe gehört insoweit zu den wesentlichsten Maßnahmen zur Verbesserung der Agrarstruktur (BVerfGE 26, Bl. 215 = NJW 1969, 1475 = juris Rn. 25; BGH NJW 1994, 733, 734). Eine solche Betrachtungsweise bedingt sowohl unter betriebswirtschaftlichen als auch aus volkswirtschaftlich-agrarstrukturellen Aspekten zwangsläufig die Verwertung gewisser Zukunftsprognosen und kann sich für die Wirtschaftlichkeitsüberlegungen von § 9 Nr. 2 GrdstVG nicht mit einer Momentaufnahme begnügen (BGH NJW 1994, 733, 734).

Nach diesen Maßstäben ist die vorgesehene Ausklammerung von 12,8671 ha Ackerland sowohl aus betriebswirtschaftlichen als auch aus volkswirtschaftlichen Gründen unwirtschaftlich.

Der Hof verfügt nur über rund 83 ha Eigenland. Landwirtschaftliche Vollerwerbsbetriebe in dieser Größenordnung sind im Bereich der Milchwirtschaft in Schleswig-Holstein immer weniger rentabel zu bewirtschaften und zunehmend kaum in der Lage, ein Familieneinkommen zu erwirtschaften. Dass der Hof Flächenbedarf hat, zeigt sich nicht zuletzt anschaulich daran, dass die Überlasser 34,8100 ha landwirtschaftliche Flächen zugepachtet haben (vgl. § 2 Nr. 1 des Vertrages). Mit der Ausklammerung von 12,8671 ha landwirtschaftlicher Nutzflächen würde der Hof rund 15,5 % seines Eigenlandes verlieren und nur noch rund 70 ha Eigentumsflächen aufweisen, denen knapp 35 ha Zupachtflächen gegenüberständen.

Der Senat geht in seiner ständigen Rechtsprechung zur Ausübung des siedlungsrechtlichen Vorkaufsrechts gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG i. V. m. § 4 RSG davon aus, dass bei derartigen Höfen in Schleswig-Holstein dringender Aufstockungsbedarf an Erwerb von Eigenland besteht, um dem Betrieb die für die Verbesserung der Agrarstruktur erwünschte Leistungsfähigkeit zu erhalten oder sie zu verbessern und dem Betrieb Krisenfestigkeit zu geben, und nimmt dies selbst bei landwirtschaftlichen Betrieben in einer Größenordnung von zwischen 120 ha und rund 200 ha, also sogar noch deutlich größeren Höfen als den hier in Rede stehenden an (Senatsbeschlüsse vom 6. Februar 2005 - 3 WLw 25/05 -; 28. Februar 2006 - 3 WLw 72/05 -; 16. Mai 2006 - 3 WLw 11/05 -; OLGR 2006, 562; in der letztgenannten Entscheidung ging es um einen Marktfrucht- und Schweinemastbetrieb der Größe von ca. 200 ha; Senatsbeschluss vom 22. Juli 2003 - 3 WLw 117/02 -; dort ging es um einen Betrieb mit rund 138 ha, davon Eigentumsflächen von rund 80 ha; zuletzt Senatsbeschluss vom 3. März 2009 - 3 WLw 20/08 -; dort ging es um einen landwirtschaftlichen Betrieb der Größe von 210 ha). Dies steht, wie dem Senat von den sachkundigen ehrenamtlichen Richtern in verschiedenen Besetzungen immer wieder bestätigt worden ist, im Einklang mit den Empfehlungen von Betriebsberatern, die immer wieder hervorheben, dass auch bei Betrieben dieser Größe eine Aufstockung des Eigenlandes betriebswirtschaftlich wichtig ist, um den Betrieben die Krisenfestigkeit zu erhalten. Die Richtigkeit dieser betriebswirtschaftlichen Beratungen hat sich nicht zuletzt in der aktuellen Finanzkrise erwiesen, die dazu geführt hat, dass ohne entsprechendes Eigenland Kredite kaum noch zu bekommen sind.

Mit Recht weist der Beteiligte zu 6. darauf hin, dass die Ausstattung mit landwirtschaftlicher Nutzfläche für die weitere Entwicklung zunehmend von Bedeutung ist. Das gilt ganz allgemein und insbesondere bei Milchviehbetrieben, weil den stärksten Einfluss sowohl auf die Vollkosten als auch auf den Arbeitsverdienst die Betriebsgröße, d. h. die produzierte Milchmenge hat. Je größer die produzierte Milchmenge umso tiefer sind die Vollkosten und umso höher ist der Arbeitsverdienst.

Der Zwang größere Milchmengen zu erzeugen, um dem Betrieb die Leistungsfähigkeit zu erhalten, ist angesichts des Preisverfalls im Bereich der Milchwirtschaft in den vergangenen Jahren schon gegenwärtig ein klares Argument für Betriebswachstum. Der Preisverfall spiegelt sich anschaulich an den Preisen wieder, die für Milchquoten über die Milchbörse gegenwärtig noch zu erzielen sind. Während für den Verkauf von Milchreferenzmengen für das Übertragungsgebiet Deutschland West im Übertragungsstellungstermin vom 1. Juli 2007 noch ein Gleichgewichtspreis von 0,42 €/kg erzielt worden ist, sind die Preise in der Folgezeit nahezu stetig gesunken. Beim letzten Übertragungsstellentermin am 1. April 2009 wurde an der Milchbörse für das Übertragungsgebiet Deutschland West nur noch ein Gleichgewichtspreis von 0,24 €/kg erzielt, für das Übertragungsgebiet Deutschland Ost sogar nur noch von 0,14 €/kg. Es ist zu damit zu rechnen, dass der Preis noch weiter fallen wird. Der derzeitige Erzeugerpreis für Milch liegt infolge des Preisdumpings der Lebensmitteldiscounter und als Folge der weltweiten Finanzkrise nach Mitteilung des Deutschen Bauernverbandes vom 16. April 2009 teilweise unter 20 Cent pro Liter Milch, nach den Kenntnissen des Senats, beraten von den sachkundigen ehrenamtlichen Richtern, im Mittel zwischen 18 und 22 Cent. Das Ende dieses Preisdumpings ist noch nicht erreicht, nachdem zwischenzeitlich ein Lebensmitteldiscounter eine weitere Preissenkung für den Endverbraucher angekündigt hat. (Sie ist in der Zeit zwischen der Beratung mit den ehrenamtlichen Richtern am 28. April 2009 und dem Absetzen des Beschlusses zwischenzeitlich sogar schon umgesetzt worden, und hat, wie bei der Beratung bereits erwartet, zur Folge gehabt, dass auch andere Lebensmittelketten nachgezogen und den Milchpreis weiter gesenkt haben.) Vielfach liegt der erzielbare Preis bereits 10 Cent unter den Produktionskosten. Unter diesen Umständen können Betriebsgewinne, wie sie in der Vergangenheit erzielbar waren, nur noch über die Erhöhung der Milchmenge, d.h. über eine Aufstockung des Milchviehbestandes, erzielt werden.

Die Leistungsfähigkeit der Höfe im Bereich der Milchviehwirtschaft wird sich in Ansehung des Gemeinschaftsrechts in naher Zukunft absehbar weiter verschlechtern. Nach dem Willen der EU-Kommission soll die bisherige - die Milcherzeugung regulierende und zugleich den Preis für die Milch stützende - Milchquote im Jahre 2015 abgeschafft werden (vgl. dazu Art. 66 der VO (EG) Nr. 1234/2007). Ein auskömmlicher Preis für die erzeugte Rohmilch wird dann, wie der Beteiligte zu 6. mit Recht geltend macht, nur noch über die Erhöhung der Milchmenge, d. h. über eine Aufstockung des Milchviehbestandes, zu erzielen sein. Die Anschaffung weiteren Milchviehs ist wiederum wirtschaftlich nur sinnvoll bei einer ausreichenden Flächenausstattung zur Grundfuttererwerbung. Entscheidend ist, dass dieses Wachstum nicht zu teuer erkauft werden muss.

Die seit einigen Jahren zu beobachtende Verdrängung für die landwirtschaftliche Urproduktion genutzter Flächen durch zur Gewinnung von Energiepflanzen bebauter Flächen hat zu einer Flächenverknappung für die Urproduktion und infolgedessen zu einem Anstieg der Preise für landwirtschaftliche Flächen geführt. Viele landwirtschaftliche Betriebe können die geforderten Kaufpreise für landwirtschaftliche Nutzflächen nicht mehr zahlen und sind deshalb bei Kaufvertragsverhandlungen über landwirtschaftliche Nutzfläche nicht mehr erfolgreich. Gleiches gilt für Pachtflächen.

Diese auch in Schleswig-Holstein zu beobachtende Entwicklung gilt senatsbekannt auch gerade im Bereich N, weil im Nahbereich mehrere Großbetriebe Windenergieanlagen betreiben und die Preissituation noch dadurch in besonderen Maße verschärft wird, dass im Bezirk des Amtsgerichts Plön, zu dem der streitgegenständliche Hof gehört, ein faktisch marktbeherrschender Großinvestor einen Gutshof erworben hat, und seit Jahren in der Umgegend landwirtschaftliche Nutzflächen aufkauft und zupachtet, mit der Folge, dass viele landwirtschaftliche Betriebe im dortigen Bereich die geforderten Kaufpreise und Pachtzinsen für landwirtschaftliche Flächen nicht mehr zahlen können. Das spiegelt sich auch in der Kaufpreisstatistik des Beteiligten zu 6. für landwirtschaftliche Nutzflächen wieder.

Die mit Blick auf die Entwicklung in der Weltwirtschaft und die Entwicklung im Gemeinschaftsmarkt in naher Zukunft sinnvolle Aufstockung des Betriebs wird deshalb erheblichen Investitionsbedarf erfordern. Dabei ist zu berücksichtigen, dass der Hof mit einem hohen Baraltenteil belegt ist. Unter Berücksichtigung des vertraglich vereinbarten Altenteils, dessen Wert mit 16.800,-- € jährlich angegeben ist, und den mitgeteilten derzeitigen Tilgungsleistungen von 6.818,-- € jährlich, muss der Beteiligte zu 5. bereits zur Erfüllung der im Hofüberlassungsvertrag übernommenen Verpflichtungen jährlich 23.618,-- € aufbringen. Dabei sind das weitere Altenteil für die Witwe .... und die übernommenen weiteren, insbesondere steuerlichen Verbindlichkeiten noch gar nicht berücksichtigt.

Darüber hinaus ist es angesichts der aufgezeigten Marktsituation im Bereich der Milchviehwirtschaft betriebswirtschaftlich auch sinnvoll, dass der landwirtschaftliche Betrieb weiterhin neben der Milchviehwirtschaft ein zweites Standbein hat, wie es derzeit mit dem Getreideanbau besteht, um sich eine weitere Einnahmequelle zu erhalten.

Es besteht im vorliegenden Fall keine besondere Situation im Hinblick darauf, dass der Beteiligte zu 3. den Hof als Einmannbetrieb führen will. Soweit seine Arbeitskapazität angeblich nicht ausreicht, um die Ackerflächen selbst bewirtschaften zu können, ist dies schon deshalb nicht nachvollziehbar, weil nach dem Vortrag der Beteiligten zu 1.bis 5. der Beteiligte zu 5. ihm die abgetrennten Flächen, soweit er sie für seine Hobbywirtschaft nicht benötigt, doch angeblich pachtweise zur Verfügung stellen will. Das kann aber auf sich beruhen. Es bestehen auch für einen Einmannbetrieb verschiedene Möglichkeiten, eine nicht ausreichende Arbeitskapazität auszugleichen, sei es durch Landarbeiter, sei es durch Verpachtung von Teilflächen oder Eingehung einer landwirtschaftlichen Kooperation mit einem Lohnunternehmer.

Die an den Beteiligten zu 5. abgetrennten Ackerflächen sollen auch nicht etwa in die Bewirtschaftung eines anderen aufstockungsbedürftigen Betriebs überführt werden. Der Beteiligte zu 5. ist zwar gelernter Landwirt, betreibt jedoch keinen landwirtschaftlichen Vollerwerbs- oder Nebenerwerbsbetrieb und beabsichtigt auch nicht, einen solchen Betrieb aufzubauen. Er will die Flächen für seine private Schaf- und Fischzucht, die er als Hobby betreibt, verwenden. Ein landwirtschaftlicher Betrieb wäre senatsbekannt mit einer Flächenausstattung von nur 12 ha rentabel auch nicht zu betreiben, ganz abgesehen davon, dass es an der für einen Hof gemäß § 1 Abs. 1 HöfeO erforderlichen Hofstelle fehlen würde.

Neben diesen betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten, die für sich betrachtet schon die Ausklammerung landwirtschaftlicher Nutzflächen von knapp 13 ha als unwirtschaftlich erscheinen lassen, ist die Abtrennung der beiden Flurstücke aber auch unter volkswirtschaftlichen Gesichtspunkten eine unwirtschaftliche Verkleinerung. Die Argumentation der Beteiligten zu 1. bis 5., die Höfeordnung und das Grundstücksverkehrsgesetz seien nicht mehr zeitgemäß, alle am Vertrag Beteiligten hielten die getroffenen Abfindungsregelungen für ausgewogen und angemessen, stellt eine unzulässige Verengung des Blickwinkels auf eine gegenwärtige Momentaufnahme und individuell als gerecht empfundene Lösung dar. Es geht volkswirtschaftlich indes um den Erhalt der Leistungsfähigkeit leistungsstarker Betriebe über Generationen. Wäre die Auffassung des Landwirtschaftsgerichts zutreffend, so müsste es im Generationenwechsel jedem Hofeigentümer entsprechend der jeweiligen Momentaufnahme zur betriebswirtschaftlichen Leistungsfähigkeit seines Betriebs möglich sein, größere landwirtschaftliche Flächen seines Betriebes abzutrennen. Eine regelmäßige Abtrennung von rund 15, 5 % der Flächen bei Betrieben der hier in Rede stehenden Größenordnung würde schon im Verlaufe weniger Generationen zu einer agrarstrukturell unerwünschten Zerschlagung der Höfe führen.

Aus diesem Grunde entspricht es der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs und ständiger Senatsrechtsprechung, dass etwa die Abtrennung von Grundstücken mit Landarbeiter- und Altenteilerhäusern eine unwirtschaftliche Verkleinerung und Aufteilung des Hofes darstellt (BGH NJW 1994, 733; Senatsbeschlüsse vom 25. Juli 1996 - 3 W 50/96 - SchlHAnz 1997, 1959; 27. Mai 1997 - 3 W 15/97 -; 26. September 2000 - 3 WLw 17/00 -, OLGR 2001, 91; 19. November 2004 - 3 WLw 18/04 -; 12. Juli 2005 - 3 WLw 88/04 -; 28. November 2006 - 3 WLw 32/06 -; 20. Mai 2008 - 3 WLw 53/07). Die hierfür aufgestellten Grundsätze gelten bei Abtrennung größerer landwirtschaftlicher Nutzflächen erst recht.

Schließlich verfängt auch die Argumentation nicht, mit den Erträgen von 4.000,-- € jährlich aus der Nutzfläche, die ausgeklammert werden soll, könne der Beteiligte zu 3. nicht ansatzweise den Gegenwert der übertragenen Flächen als Abfindung finanzieren. Denn die vereinbarte Abfindung übersteigt die gesetzliche Abfindung nach § 12 HöfeO um ein Vielfaches und steht außer Verhältnis zum Wert des Hofes. Nach § 12 HöfeO steht den Miterben, die nicht Hoferben geworden sind, vorbehaltlich einer anderweitigen Regelung durch Übergabevertrag eine Abfindung zu, die sich nach dem Hofeswert bemisst. Als Hofeswert gilt nach § 12 Abs. 2 S. 2 HöfeO das 1 1/2-fache des zuletzt festgestellten Einheitswerts, von dem nach § 12 Abs. 3 HöfeO die Nachlassverbindlichkeiten abgezogen werden. Der verbleibende Betrag, jedoch mindestens 1/3 des Hofeswertes, gebührt den Erben des Erblassers zu dem Teil, der ihrem Anteil am Nachlass nach dem allgemeinen Recht entspricht, wobei der Hoferbe mitzuzählen ist. Bei einem Einheitswert von 68.768,00 € beträgt der Hofeswert demnach 103.152,00 €. Abzüglich der bei Abschluss des Hofüberlassungsvertrages noch bestehende Darlehensverbindlichkeiten von 69.361,22 € führt dies zu einem Wert von 33.790,78 € und damit zu einem Wert unter dem Eindrittelwert des Hofes von 34.384,00 €. Es errechnet sich danach nach § 12 HöfeO eine Abfindung von 11.461,00 €. Die für den Beteiligten zu 5. vorgesehene Abfindung, die nach den Vorstellungen der Vertragsparteien zum Verkehrswert der abgetrennten Fläche einen Wert von 120.000,00 € hat, übersteigt die gesetzliche Abfindung etwa um das 10-fache übersteigt. Nach den Feststellungen des Beteiligten zu 6. anhand der Kaufpreisstatistik hat die Fläche sogar einen Wert von 180.000,-- €. Das deckt sich mit den Erfahrungen der sachkundigen ehrenamtlichen Richter über die im n Bereich N in den letzten Jahren erzielten Preise. Danach übersteigt die vereinbarte Abfindung die gesetzliche Abfindung sogar um das 15-fache. Selbst wenn besondere Umstände des Einzelfalls, die für den Wert des Hofes von erheblicher Bedeutung sind, in dem Hofeswert ungenügend zum Ausdruck kommen sollten, und deshalb ein Zuschlag nach billigem Ermessen gemacht werden könnte (§ 12 Abs. 2 S. 3 HöfeO), ist jedenfalls auszuschließen, dass dem Beteiligten zu 5. von Gesetzes wegen eine Abfindung in der vereinbarten Höhe zustehen könnte. Bei Genehmigung des Hofüberlassungsvertrages würde der Hof Betriebsanteile mit einem ganz beträchtlichen Verkehrswert verlieren, was den Hof nachhaltig schwächen würde, beispielsweise, wenn es um Sicherheiten für den Erhalt von Finanzierungsmittel ginge. Sinn und Zweck des § 12 HöfeO ist es aber gerade die ungeteilte Erhaltung des Hofes im Erbgang sicherzustellen, um betriebswirtschaftlich und volkswirtschaftlich leistungsstarke Höfe zu erhalten. Wenn die Beteiligten zu 1. bis 5. von ihrer Vertragsfreiheit Gebrauch machen und weitergehende Abfindungsregelungen in der hier im Raum stehenden Größenordnung vereinbaren wollen, wird dies nur zu Lasten des hoffreien Vermögens der Überlasser möglich sein, wie es im Falle der Beteiligten zu 4. vorgesehen ist.

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 41, 45 Abs. 1 S. 2 LwVG. Die Festsetzung des Geschäftswerts folgt aus § 34 Abs. 2 LwVG i. V. m. § 20 S. 1 a, S. 1 HöfeVfO, § 19 Abs. 2 und 4 KostO.

Ende der Entscheidung