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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Schleswig
Beschluss verkündet am 27.03.2001
Aktenzeichen: 3 WLw 81/00
Rechtsgebiete: GrdstVG, HöfeO, HöfeVfO


Vorschriften:

GrdstVG § 1
GrdstVG § 2
GrdstVG § 8 Nr. 2
GrdstVG § 9
GrdstVG § 31 I
HöfeO § 1
HöfeO § 2 Lit. b
HöfeVfO § 3 I Nr. 1
HöfeVfO § 8
Auch wenn ein Miteigentumsanteil grundbuchmäßig nicht zum Hof gehört, kann eine Hofüberlassung ohne den Miteigentumsanteil eine unwirtschaftliche Verkleinerung des Hofes i. S. d. § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG sein, die eine Genehmigung des Hofüberlassungsvertrags ausschließt.

SchlHOLG, 3. ZS, Beschluss vom 27. März 2001, 3 WLw 81/00 -


Beschluß

3 WLw 81/00 (9) 8 Lw 6/99 AG Schwarzenbek

In der Landwirtschaftssache

betreffend die Genehmigung des Hofüberlassungsvertrages vom 15. April 1999 (UR.-Nr. des Notars in )

Auf die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 3. wird der am 7. September 2000 verkündete Beschluß des Amtsgerichts - Landwirtschaftsgericht - Schwarzenbek geändert und wie folgt neu gefaßt:

Tenor:

Der Antrag auf Genehmigung des Hofüberlassungsvertrages vom 15. April 1999 (UR.-Nr. des Notars in ) wird zurückgewiesen.

Die Beteiligten zu 1. und 2. haben die Kosten des Verfahrens nach einem Geschäftswert von 168.000 DM zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Gründe:

I.

Die Beteiligten zu 1. und 2. beantragen die Genehmigung eines Hofüberlassungsvertrages vom 15. April 1999, durch den der Beteiligte zu 1. dem Beteiligten zu 2., seinem Sohn, den im Grundbuch von B eingetragenen Hof in einer Größe von 20,2236 ha überlassen hat.

Der Hof stand ursprünglich im Eigentum der Eltern des Beteiligten zu 1., den Großeltern des Beteiligten zu 2.. Sie überließen mit notariellem Vertrag vom 19. August 1972 dem Beteiligten zu 1. und dessen Ehefrau L K ein aus dem Hof zu vermessendes Trennstück, wegen dessen Lage auf Blatt 7 der beigezogenen Grundakten, Blatt des Grundbuchs von B, verwiesen wird. Aufgrund notarieller Auflassung vom 20. September 1973 wurden der Beteiligte zu 1. und seine Ehefrau am 13. November 1973 als Miteigentümer je zur ideellen Hälfte des vermessenen Trennstücks in der Größe von 1.226 m² im Grundbuch von B Blatt 737 eingetragen. Das Grundstück ist mit einem Einfamilienhaus bebaut. Im Grundbuch von B Blatt 737 wird das Grundstück im Bestandsverzeichnis unter der Rubrik "Wirtschaftsart und Lage" als "Hof und Gebäudefläche, N" bezeichnet; ein Hofvermerk gem. der HöfeO ist nicht eingetragen. Durch Überlassungsvertrag vom 17. April 1975 (UR.-Nr. des Notars) i.V.m. mit dem Ergänzungsvertrag vom 21. April 1976 (UR.-Nr. ) überließen die Großeltern dem Beteiligten zu 1. ihren im Grundbuch von B verzeichneten Hof als Alleineigentümer gegen Gewährung eines lebenslangen Wohnrechtes hinsichtlich des von ihnen allein bewohnten Wohnhauses. Der Beteiligte zu 1. verpflichtete sich, das Wohnhaus ordnungsgemäß zu unterhalten und zu erhalten, wobei dazu nicht nur erforderliche Schönheitsreparaturen, sondern auch die Instandsetzung des Außenhauses gehören sollte. Ferner übernahm er ein Altenteil, das im Wesentlichen aus Naturalien, der freien Belieferung des Wohnhauses mit Wasser, Strom und anderen üblichen Nebenleistungen, zwei Pkw-Fahrten im Monat und der Hege und Pflege in alten und kranken Tagen bestand. Wegen der Einzelheiten wird auf den Überlassungsvertrag (Blatt 21 - 26 der beigezogenen Grundakten) Bezug genommen. Der Beteiligte zu 1. ist seit dem 13. Dezember 1976 als Alleineigentümer im Grundbuch von B eingetragen. Am gleichen Tag ist auf Antrag des Landwirtschaftsgerichts im Einverständnis mit dem Beteiligten zu 1. der Hofvermerk im Grundbuch eingetragen worden.

Durch Vertrag vom 15. April 1999 überließ der Beteiligte zu 1. dem Beteiligten zu 2. den vorbezeichneten Hof. Die Bewirtschaftung der Hoffläche und weiterer 90,78 ha Pachtland besteht im Wesentlichen aus Viehwirtschaft. Der Beteiligte zu 2. übernahm als Gegenleistungen die den im Grundbuch eingetragenen Grundpfandrechten in Höhe von insgesamt 355.000 DM zugrunde liegenden Verbindlichkeiten, die mit ca. 130.000 DM valutierten, und das im Grundbuch eingetragene Altenteil zu Gunsten der Großeltern, das die Vertragsparteien mit einem monatlichen Geldwert von 124,91 DM bewerteten. Ferner gewährte der Beteiligte zu 2. dem Beteiligten zu 1. und dessen Ehefrau ein Altenteil, das in der Übernahme von bis zu 4 Pkw-Fahrten im Monat an Fahrziele im Umkreis von 100 km bestand, außerdem in der Erbringung erforderlicher Fahrten der Altenteiler zur ärztlichen Betreuung und Heilbehandlung und der Übernahme der Fahrtkosten. Ferner übernahm er die Kosten des Begräbnisses und der Grabpflege. In § 1 des Überlassungsvertrages ist geregelt:

"Das Einfamilienhausgrundstück der Flur 1, Flurstück 16/2, in der Größe von 1.226 m² eingetragen im Grundbuch von N, steht im Eigentum der Eheleute und und gehört nicht zum Hofesvermögen."

Bei dem von der Überlassung ausgenommenen Einfamilienhausgrundstück handelt es sich um das Trennstück, das der Beteiligte zu 1. und seine Ehefrau 1973 von den Eltern des Beteiligten zu 1. erhalten hatten. Es liegt unmittelbar zwischen den landwirtschaftlichen Flächen und dem Flurstück, auf dem sich das Altenteilerhaus der Großeltern befindet. Das Haus wird von dem Beteiligten zu 1., der den Hof seit der Überlassung im Jahre 1975 von hier aus bewirtschaftet hat, und seiner Ehefrau bewohnt, ferner von dem Beteiligten zu 2. aufgrund eines schuldrechtlich mündlich vereinbarten Wohnrechtes, das die Beteiligten nicht im Grundbuch abgesichert haben, weil der Beteiligte zu 2. die Absicht hat, auf dem Hof für sich ein neues Haus zu bauen. Er hat mit Bescheid des Bauaufsichtsamtes des Kreises Herzogtum Lauenburg vom 15. Mai 2000 die Baugenehmigung für den Neubau eines Einfamilienhauses (Betriebsleiterwohnhaus) erhalten.

Der Großvater des Beteiligten zu 2. lebte bis ca. 1 Jahr vor Abschluß des Überlassungsvertrages vom 15. April 1999 in dem Altenteilerhaus. Die Beteiligten zu 1. und 2. haben mit Schriftsatz vom 26. August 1996 zunächst vorgetragen, das Altenteilerhaus solle nach Durchführung von Schönheitsreparaturen vermietet werden. Der Beteiligte zu 2. zahle eine Abgeltung an das Sozialamt, das Leistungen für den Großvater erbringe. Mit Schriftsatz vom 8. Dezember 1999 haben sie vorgetragen, es sei ein Bauantrag für die Sanierung des Altenteilerhauses gestellt worden, in dem vertragsgemäß der Großvater wohnen solle. Davon abweichend haben sie mit Schriftsatz vom 13. März 2000 vorgetragen, der Großvater sei stark pflegebedürftig und wohne in einem Pflegeheim. Er habe nicht geäußert, auf den Hof zurückkehren zu wollen. Das Amt für ländliche Räume hat mitgeteilt, dass der Beteiligte zu 2. bei einem Ortstermin am 7. Dezember 1999 versichert habe, dass der Großvater nicht in einem Pflegeheim, sondern bei seinem Bruder wohne und nach Abschluß der Renovierung des Altenteilerhauses wieder auf den Hof zurückkehren wolle. Entsprechend habe sich der Beteiligte zu 2. auch gegenüber der Bauaufsichtsbehörde geäußert.

Das Amt für ländliche Räume als Landwirtschaftsbehörde hat der Genehmigung des Hofüberlassungsvertrages nicht zugestimmt, da wegen der Abtrennung des Einfamilienhausgrundstückes keine geschlossene Hofübergabe vorliege und deshalb § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdVG entgegenstehe, weil das Haus von dem Überlasser bewohnt werde und auch zukünftig von ihm bewohnt werden solle und somit tatsächlich die Funktion eines Altenteilerhauses erfülle. Werde dieses einzige funktionsfähige Wohngebäude des Hofes von dem Hof abgetrennt, verfüge der Hof zum jetzigen Zeitpunkt über kein intaktes Wohngebäude für keine Generation mehr. Zukünftig müßten die Wohnbedürfnisse für den Großvater, der nach Aussage des Beteiligten zu 2. auf den Hof zurückkehren solle, des Beteiligten zu 1. und seiner Ehefrau und der Betriebsleiterfamilie befriedigt werden. Die mit der wiederholten Errichtung von Wohngebäuden verbundenen finanziellen Aufwendungen müßten von dem landwirtschaftlichen Betrieb erwirtschaftet werden und ständen für Investitionen in den landwirtschaftlichem Betrieb nicht zur Verfügung. Dies sei unter betriebswirtschaftlichen Gesichtspunkten bedenklich, zumal der Geldwert des von dem Beteiligten zu 2. übernommenen Altenteils zu Gunsten des Großvaters erheblich höher sei als 124,91 DM monatlich und von ihm bei einer entsprechenden Überleitung des vertraglichen Altenteilsanspruchs durch den Sozialhilfeträger nach § 90 BSHG ebenfalls vom Hof zu erwirtschaften sei.

Durch am 7. September 2000 verkündeten Beschluß hat das Amtsgericht - Landwirtschaftsgericht - Schwarzenbek den Hofüberlassungsvertrag vom 15. April 1999 genehmigt und zur Begründung im Wesentlichen ausgeführt: Der Überlassungsvertrag sei genehmigungsfähig, weil das von der Überlassung ausgenommene Einfamilienhausgrundstück nicht zum Hof gehöre und nicht im Alleineigentum des Überlassers stehe. Außerdem wolle der Übernehmer auf dem Hof ein neues Betriebsleiterhaus errichten, wofür bereits eine Baugenehmigung erteilt sei.

Gegen den dem Amt für ländliche Räume am 11. September 2000 zugestellten Beschluß des Landwirtschaftsgerichts richtet sich die am 22. September 2000 eingegangene sofortige Beschwerde des beteiligten Ministeriums.

Es vertritt die Auffassung, eine ordentliche Landwirtschaft könne nur gewährleistet werden, wenn das Einfamilienhausgrundstück, das als Altenteilerstätte dienen solle, weiterhin Teil des Betriebes bleibe. Die Abtrennung würde zu einer unsachgemäßen Zersplitterung des Betriebes führen. Sie hätte zur Folge, dass ein Hof ohne Hofstelle vorläge, was der Intention der Höfeordnung widerspreche.

Die Beteiligten zu 1. und 2. haben unter Bezugnahme auf die Begründung des angefochtenen Beschlusses beantragt,

die sofortige Beschwerde zurückzuweisen.

II.

Die sofortige Beschwerde des Beteiligten zu 3. ist gemäß §§ 22, 32 Abs. 2 Satz 2 LwVG, 22 FGG zulässig und in der Sache auch begründet.

Der Grundstücksüberlassungsvertrag vom 15. April 1999 unterliegt dem Genehmigungserfordernis der §§ 1, 2 GrdstVG; zuständig ist gem. § 17 Abs. 3 HöfeO das Landwirtschaftsgericht. Da § 8 Nr. 2 GrdstVG in Schleswig-Holstein gem. § 31 Abs. 1 GrdstVG von vornherein nicht gilt, ist Prüfungsmaßstab die Frage, ob der Erteilung der erstrebten Genehmigung einer der Versagungsgründe des § 9 GrdstVG entgegensteht. Diese Frage hat das Landwirtschaftsgericht zu Unrecht verneint. Nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG darf die Genehmigung versagt werden, wenn durch die Veräußerung das Grundstück oder eine Mehrheit von Grundstücken, die räumlich oder wirtschaftlich zusammenhängen und dem Veräußerer gehören, unwirtschaftlich verkleinert oder aufgeteilt würden. Es kann nicht zweifelhaft sein, dass die veräußerten Hofflächen und das vorbehaltene Hausgrundstück räumlich und wirtschaftlich zusammenhängen. Die Flächen grenzen unmittelbar aneinander und zwar dergestalt, dass das Hausgrundstück inmitten der Hofflächen liegt. Östlich grenzen unmittelbar die landwirtschaftlichen Nutzflächen an; südlich grenzen die mit dem Altenteilerhaus des Großvaters bebauten Hofflächen an. Das Hausgrundstück hat bis 1973 auch grundbuchmäßig zum Hof gehört. Es dient seit der Überlassung des Hofes von dem Großvater an den Beteiligten zu 1. im Jahre 1975 als Betriebsleiterhaus. Von hier aus hat der Beteiligte zu 1. 25 Jahre lang den Hof bewirtschaftet. Deutlicher kann eine wirtschaftliche Einbeziehung in den landwirtschaftlichen Betrieb des Beteiligten zu 1. nicht dokumentiert werden. Hieran soll sich auch künftig zunächst nichts ändern. Nach dem eigenen Vortrag der Beteiligten zu 1. und 2. lebt der Beteiligte zu 2. in dem Wohnhaus aufgrund eines schuldrechtlich mündlich vereinbarten Wohnrechtes. Von diesem Betriebsleiterhaus soll er nach den Vorstellungen der Beteiligten zu 1. und 2. künftig den Hof bewirtschaften, solange das neue Betriebleiterhaus, das er zu bauen beabsichtigt, noch nicht bezugsfertig hergestellt ist.

Neben dem räumlichen oder wirtschaftlichen Zusammenhang ist nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG weiter erforderlich, dass die Grundstücke auch rechtlich zusammenhängen, nämlich ein und dem selben Eigentümer gehören. Während der Beteiligte zu 1. hinsichtlich der überlassenen Flächen Alleineigentümer ist, besteht an dem Hausgrundstück ideelles Miteigentum des Beteiligten zu 1. und seiner Ehefrau je zur Hälfte (§ 1008 BGB). Ob die Veräußerung von Hofflächen, die einem Ehegatten gehören, ohne ein Einzelgrundstück, das beiden Ehegatten gehört und mit dem landwirtschaftlichen Betrieb eine wirtschaftliche Einheit bildet, eine Zerschlagung im Sinne der Bestimmung darstellt und durch § 9 Abs. 1 Ziffer 2 GrdstVG verhindert werden kann, ist bislang - soweit ersichtlich - nicht entschieden. Anerkannt ist, dass eine unwirtschaftliche Zerschlagung im Sinne der Vorschrift zu verneinen ist, wenn landwirtschaftliche Flächen des einen Ehegatten ohne ein Einzelgrundstück, das dem anderen Ehegatten gehört und mit den veräußerten Flächen eine wirtschaftliche Einheit bildet, veräußert werden (Wöhrmann, Das Grundstücksverkehrsgesetz, § 9 Anhang B Rn. 95). Es kommt nach der gesetzlichen Vorschrift eben nicht allein auf die wirtschaftliche Einheit der mehreren Grundstücke an, sondern auch auf ihre rechtliche Einheit, wie aus den Worten "und dem Veräußerer gehören" hervorgeht. Diese rechtliche Einheit ist nicht gegeben, wenn zum Betrieb des einen Ehegatten noch Grundstücke des anderen Ehegatten gehören.

So liegt der Sachverhalt indes nicht. Der Beteiligte zu 1. ist Alleineigentümer der veräußerten Flächen und Miteigentümer des vorbehaltenen Grundstücks. Nach dem Sinn und Zweck des Grundstücksverkehrsgesetzes reicht für die erforderliche rechtliche Identität Miteigentum an einem der Grundstücke aus. Ziel des Grundstücksverkehrsgesetzes ist es, die Agrarstruktur zu verbessern und die land- und forstwirtschaftlichen Betriebe in ihrer Existenz zu erhalten und zu sichern. Dieser Gesetzeszweck betrifft nicht nur Grundstücke, die im Alleineigentum stehen. Dies zeigt sich schon daran, dass nach § 2 Abs. 2 Nr. 1 GrdstVG der Veräußerung eines Grundstücks die Einräumung und die Veräußerung eines Miteigentumsanteils an einem Grundstück gleichstehen. Auch die gesetzgeberische Wertung, wie sie in der Höfeordnung zum Ausdruck gekommen ist, zeigt, dass zum Hof auch Miteigentumsanteile an einem Grundstück gehören, die dem Hof dienen (§ 2 lit. b HöfeO). Vor diesem Hintergrund ist § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG deshalb dahin auszulegen, dass es für den erforderlichen rechtlichen Zusammenhang ausreicht, dass das Grundstück, das zu dem veräußerten Grundstück in einem räumlichen und wirtschaftlichen Zusammenhang steht, im Miteigentum des Veräußerers steht.

Dies führt - unter dem Gesichtspunkt des § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG - freilich nicht dazu, dass die Genehmigungsbehörde die Genehmigung davon abhängig machen kann, dass der Veräußerer das Grundstück, dessen Miteigentümer er ist, mit veräußert. Beim Miteigentum in der Form des Bruchteilseigentums (§ 1008 BGB) kann der Miteigentümer nämlich lediglich über seinen Miteigentumsanteil, nicht aber über den gemeinschaftlichen Gegenstand im Ganzen verfügen (§ 747 BGB). Nach § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG kann, sofern die Voraussetzungen im Übrigen vorliegen, die Genehmigung deshalb lediglich an die Mitübertragung des Miteigentumsanteils geknüpft werden. Denn eine Veräußerung ohne den Miteigentumsanteil des anderen Ehegatten kann keine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung des Grundbesitzes sein, weil sich dadurch in tatsächlicher Hinsicht nichts ändert und die Grundstücke in rechtlicher Hinsicht bei Übertragung lediglich des Miteigentumsanteils des Veräußerers weiterhin im selben Umfang im Eigentum einer Person stehen.

Die Veräußerung ohne den Miteigentumsanteil des Beteiligten zu 1. an seinem Hausgrundstück stellt eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG dar. Es entspricht ständiger Rechtsprechung, dass in der Abtrennung von Altenteilerhäusern bzw. Landarbeiterhäusern vom Hof regelmäßig eine unwirtschaftliche Verkleinerung oder Aufteilung im Sinne von § 9 Abs. 1 Nr. 2 GrdstVG zu sehen ist (BGH NJW 1994, 733, 734; ständige Rechtsprechung des Senats, vgl. z. B. Beschlüsse vom 27. Februar 1996 - 3 W 55/95 -; 10. Dezember 1996 - 3 W 50/96, SchlHA 1997, 159; 27. Mai 1997 - 3 W 15/97 (Blatt 39 ff der Akte); 23. Juni 1998 - 3 W 20/98 - (Blatt 26 ff der Akte) und zuletzt vom 26. September 2000 - 3 W 17/00 -). Dabei ist eine unwirtschaftliche Verkleinerung entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1. und 2. nicht nur in den Fällen angenommen worden, in denen ein erst vom Hof weg zu vermessendes Grundstück vorbehalten worden ist. Nach ständiger Senatsrechtsprechung spielt es keine ausschlaggebende Rolle, dass für das vorbehaltene Grundstück ein separates Grundbuch existiert, für das kein Hofvermerk besteht. Entscheidend für die Beurteilung der Eingliederung in die Wirtschaftseinheit sind allein die tatsächlichen Verhältnisse, insbesondere die Lage und Nutzung, nicht die Grundbuchlage (vgl. z. B. Senatsbeschluß v. 27. Februar 1996 - 3 W 55/95 -, SchHA 1997, 159,160). Dies muß erst recht bei Ausklammerung des Betriebsleiterhauses gelten. Ein Betriebsleiterhaus ist für die Gewährleistung einer ordentlichen Landwirtschaft unerläßlich. Das gilt ganz allgemein und kann auch im hier gegebenen Sachverhalt nicht zweifelhaft sein. Wie der Stellungnahme des Amtes für ländliche Räume Lübeck vom 23. Juli 1999 zu entnehmen ist, hält der Beteiligte zu 1. auf dem landwirtschaftlichen Betrieb 200 Mastbullen, 15 Ammenkühe und 6 Starken. Es bedarf keiner Ausführungen, dass eine ordnungsgemäße Tierhaltung nur sichergestellt ist, wenn der Betriebsleiter auf dem Hof lebt.

Ein anderes Betriebsleiterhaus steht gegenwärtig nicht zur Verfügung. Das noch vorhandene Altenteilerhaus kann die Funktion eines Betriebsleiterhauses nicht übernehmen. Dem stehen bereits rechtliche Gründe entgegen. Der Großvater des Beteiligten zu 2. hat an diesem Haus aufgrund der Altenteilsregelungen im Hofübergabevertrag vom 17. April 1975 ein lebenslanges Wohnrecht. Es ist unerheblich, dass er seit etwa 1998 in dem Altenteilerhaus nicht wohnt. Dabei kann dahinstehen, ob er gegenwärtig in einem Pflegeheim wohnt und nicht den Wunsch geäußert hat, in das Altenteilerhaus zurückzukehren, wie der Notar für die Beteiligten zu 1. und 2. vorgetragen hat, oder ob er bei einem Verwandten der Beteiligten zu 1. und 2. wohnt und nach Abschluß der Sanierung des Altenteilerhauses wieder auf den Hof zurückkehren will, wie der Beteiligte zu 2. nach der Stellungnahme des Amtes für ländliche Räume Lübeck vom 21. März 2000 gegenüber dem zuständigen Sachbearbeiter der Genehmigungsbehörde bei der Ortsbesichtigung am 7. Dezember 1999 erklärt haben soll. Entscheidend ist allein, dass der Großvater aufgrund seines dinglich im Grundbuch abgesicherten Wohnrechtes jederzeit die Rückkehr in das Altenteilerhaus und die Inanspruchnahme häuslicher Pflege verlangen kann, zumal der Beteiligte zu 1. sich zur Hege und Pflege des Großvaters vertraglich verpflichtet hat und der Großvater erforderliche krankenpflegerische Hilfe auch durch ambulante Dienste in seiner häuslichen Umgebung in Anspruch nehmen kann. Der Beteiligte zu 2. ist schon aus diesem Grunde verpflichtet, das alte Wohnhaus weiterhin als Altenteilerhaus vorzuhalten.

Es ist entgegen der Auffassung des Landwirtschaftsgerichts unerheblich, dass der Beteiligte zu 2. beabsichtigt, aufgrund ihm bereits erteilter Baugenehmigung ein neues Betriebsleiterhaus zu errichten. Gegenwärtig ist dieses Haus noch nicht gebaut. Zur Zeit ist auf dem Hof deshalb außer dem vorbehaltenen Einfamilienhaus kein Wohnhaus vorhanden, das geeignet wäre, die Funktion eines Betriebsleiterhauses zu übernehmen. Mit Recht weist der Beschwerdeführer darauf hin, dass der landwirtschaftliche Betrieb bei Überlassung der landwirtschaftlichen Flächen ohne das Hausgrundstück nicht als Hof geeignet wäre. Nach § 1 Abs. 1 HöfeO ist Hof im Sinne der Höfeordnung eine land- oder forstwirtschaftliche Besitzung mit einer zu ihrer Bewirtschaftung geeigneten Hofstelle. Dies setzt mehr als den Besitz einzelner landwirtschaftlicher Grundstücke voraus. Erforderlich ist eine wirtschaftliche Einheit, zu der außer den Grundflächen in der Regel eine zur Bewirtschaftung geeignete Wohnstelle kommen muß (BGH AgrarR 1982, 245, 246). Unter Hofstelle ist die mit Wohn- und Wirtschaftsgebäuden bebaute Grundfläche des Hofes zu verstehen, von der aus die Bewirtschaftung der zum Hof gehörenden Grundstücke durchgeführt wird (BGHZ 8, 109; Lange/Wulff/Lüdtke-Handjery, HöfeO, 10. Aufl., § 1 Rn. 10). Je nach der Art der Bewirtschaftung können Wirtschaftsgebäude mehr oder weniger vollständig fehlen; ein ausreichendes Wohngebäude muß jedoch stets vorhanden sein (Faßbender/Hötzel/von Jeinsen/Pikalo, HöfeO, 3. Aufl., § 1 Rn. 34).

Das Landwirtschaftsgericht hat im Genehmigungsverfahren nach § 17 Abs. 3 HöfeO nicht nur die Vereinbarung des Überlassungsvertrages mit dem Grundstücksverkehrsgesetz zu überprüfen. Der Hofübergabevertrag darf auch nicht gegen zwingende Normen des Höferechtes verstoßen (Faßbender/Hötzel/von Jeinsen/Pikalo, a.a.O., § 17 Rn. 216 mit Hinweis auf BGH). Eine Überlassung, durch die die landwirtschaftliche Besitzung mangels geeigneter Hofstelle ihre Eignung als Hof verlieren würde, widerspräche dem Höferecht.

Zweifelhaft ist allerdings, ob die landwirtschaftliche Besitzung des Beteiligten zu 1. im Hinblick darauf, dass das Betriebsleiterhaus lediglich in seinem Miteigentum steht, gegenwärtig überhaupt die Eignung als Hof im Sinne der Höfeordnung aufweist. Nach § 1 HöfeO ist Hof eine land- oder forstwirtschaftliche Besitzung mit einer zu ihrer Bewirtschaftung geeigneten Hofstelle, die im Alleineigentum einer natürlichen Person oder im gemeinschaftlichen Eigentum von Ehegatten (Ehegattenhof) steht oder zum Gesamtgut einer fortgesetzten Gütergemeinschaft gehört, sofern sie einen Wirtschaftwert von mindestens 20.000 DM aufweist. Miteigentum an der Hofstelle genügt nicht (Faßbender/Hötzl/von Jeinsen/Pikalo, a.a.O., § 1 Rn. 30). Diese Voraussetzungen liegen nicht vor. Das Wohngebäude, von dem aus die landwirtschaftlichen Flächen in der Vergangenheit bewirtschaftet worden sind, - die Hofstelle - steht nicht im Alleineigentum des Beteiligten zu 1.. Der Ausnahmefall eines Ehegattenhofes liegt nicht vor. Ein Ehegattenhof kraft Gesetzes nach § 1 Abs. 1 HöfeO scheidet aus, weil die landwirtschaftlichen Flächen nicht im gemeinschaftlichen Eigentum des Beteiligten zu 1. und seiner Ehefrau stehen. Ein Ehegattenhof nach § 1 Abs. 2 HöfeO liegt nicht vor, weil es an der erforderlichen Erklärung der Eheleute fehlt, dass die Besitzung Ehegattenhof sein soll. Dies führt aber nicht dazu, dass das Landwirtschaftsgericht für die Genehmigung des Hofüberlassungsvertrages nicht zuständig ist. Die Eintragung des Hofvermerkes begründet die Vermutung, dass die Besitzung die durch den Vermerk ausgewiesene Eigenschaft hat (§ 5 HöfeVfO). Tatsächlich ist gegenwärtig im Genehmigungsverfahren auch materiell-rechtlich davon auszugehen, dass ein Hof vorliegt. Der Verlust der Hofeigenschaft tritt nämlich erst mit der Löschung des Hofvermerks im Grundbuch ein, wenn keine zur Bewirtschaftung geeignete Hofstelle mehr besteht, § 1 Abs. 3 Satz 2 HöfeO. In Genehmigungsverfahren ist deshalb mangels Löschung des Hofvermerkes gegenwärtig davon auszugehen, dass ein Hof vorliegt. Dies führt aus den genannten Gründen dazu, dass die Genehmigung des Hofüberlassungsvertrages schon deshalb versagt werden muß, weil der Beteiligte entgegen § 9 Abs. 1 Nr. 1 GrdstVG die Hofflächen ohne seinen Miteigentumsanteil am Hausgrundstück überlassen hat.

Aus den vorstehenden Zweifeln an der gegenwärtigen Hofeignung folgt zugleich, dass das Landwirtschaftsgericht ungeachtet des Abschlusses des Genehmigungsverfahrens von Amts wegen nach §§ 3 Abs.1 Nr. 1, 8 HöfeVfO die Löschung des Hofvermerks zu betreiben haben wird (vgl. dazu Faßbender/Hötzl/von Jeinsen/Pikalo, § 1 HöfeO Rn. 123). Der Senat weist darauf hin, das die Beteiligten zu 1. und 2. zur Beschleunigung des Verfahrens die Hofeigenschaft auch selbst aufheben können. Nach § 1 Abs. 4 HöfeO verliert eine Besitzung die Eigenschaft als Hof auch, wenn der Eigentümer erklärt, dass sie kein Hof mehr sein soll, und wenn der Hofvermerk im Grundbuch gelöscht wird. Nachdem zwischenzeitlich ein Hofüberlassungsvertrag geschlossen worden ist, ist abweichend vom Gesetzestext eine gemeinsame Erklärung des Überlassers und Übernehmers erforderlich (Faßbender/Hötzl/von Jeinsen/Pikalo, a.a.O., § 17 HöfeO Rn. 32).

Die Kostenentscheidung beruht auf §§ 44, 45 Abs. 1 Satz 2 LwVG. Die Festsetzung des Geschäftswertes folgt aus §§ 34 Abs. 2 LwVG i.V.m. § 20 Satz 1 a, Satz 1 HöfeVfO, 19 Abs. 2 und 4 KostO.



Ende der Entscheidung


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