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Erweist sich nach fristloser Kündigung das Mietobjekt als dauernd unvermietbar, bleibt zu prüfen, ob die Schadensersatzpflicht des Mieters für den entgangenen Mietzins des Vermieters nach den Grundsätzen über das Fehlen oder den Wegfall der Geschäftsgrundlage einen billigen Interessenausgleich gebieten.

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4 W 13/99 2 O 185/98 LG Lübeck

Beschluß

In dem Rechtsstreit

der, gesetzlich vertreten durch, diese gesetzlich vertreten durch den Geschäftsführer der GmbH,

Klägerin,

- Prozeßbevollmächtigte: Rechtsanwälte

gegen

Herrn,

Beklagten,

- Prozeßbevollmächtigte: Rechtsanwälte

wegen Schadensersatzes aus Mietvertrag

hier: Prozeßkostenhilfe

hat der 4. Zivilsenat des Schleswig-Holsteinischen Oberlandesgerichts in Schleswig am 27.10.1999 durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht, den Richter am Oberlandesgericht und den Richter am Oberlandesgericht beschlossen:

Tenor:

Auf die Beschwerde des Beklagten wird der Beschluß der 2. Zivilkammer - Einzelrichter - des Landgerichts Lübeck vom 19.01.1999 aufgehoben.

Das Landgericht hat unter Aufgabe seiner Bedenken gegen die hinreichende Erfolgsaussicht der Rechtsverteidigung erneut über das Prozeßkostenhilfegesuch des Beklagten zu befinden.

Gründe:

I. Die Klägerin hatte ab 04/1993 eine Videothek in fest auf 10 Jahre an den Beklagten vermietet. Wegen seines Verzugs mit der Mietzahlung hatte sie das Mietverhältnis in 08/1995 fristlos gekündigt und das Objekt dann in 02/1996 zurückerhalten. Nachdem sie sich wegen des Mietzinses für frühere Zeiträume rechtskräftig gewordene Titel gegen den Beklagten verschafft hat, nimmt sie ihn nunmehr für 02/1997 bis 06/1998 auf den ausgebliebenen Mietzins (einschließlich Nebenkostenvorauszahlung) als Schadensersatz in Anspruch, daneben auf eine Nachzahlung von Nebenkosten in 1996 und 1997.

Nach Auffassung des Beklagten, der insoweit auf LG Marburg WuM, 1995, 1536 f verweist, braucht er nicht länger für den Mietzins einzustehen. Er hält der Klägerin vor, sie habe nachhaltige und intensive eigene Bemühungen um einen Nachfolgemieter nicht hinreichend dargetan. Schließlich behauptet er, der Klägerin insbesondere durch einen Immobilienmakler Interessenten für das Objekt zugeführt zu haben, die sie sämtlich nicht akzeptiert habe.

Die für seine Rechtsverteidigung erbetene Prozeßkostenhilfe hat das Landgericht dem Beklagten wegen Fehlens einer hinreichenden Erfolgsaussicht versagt (§ 114 ZPO):

Der Klägerin stehe aus positiver Vertragsverletzung ein Schadensersatzanspruch auf Weiterzahlung des Mietzinses für das Objekt zu, das zur Zeit kaum vermietbar sei.

II. Die angefochtene Entscheidung kann jedoch, da sie die Sach- und Rechtslage nicht ausschöpft, keinen Bestand haben. Nach der bisherigen Aktenlage hat die Rechtsverteidigung des Beklagten die erforderliche hinreichende Erfolgsaussicht.

1. Dem Landgericht ist freilich im Ausgangspunkt beizutreten. Danach kann bei Zahlungsverzug des Mieters der Vermieter gem. § 554 Abs. 1 BGB den Vertrag fristlos kündigen und desweiteren - nach praktisch einhelliger Auffassung - vom Mieter Ersatz jedes ihm durch die Kündigung entstehenden Schadens verlangen (vgl. nur BGHZ 82, 121, 129 f und 95, 39, 43 f sowie Staudinger/Emmerich, BGB, 13. Aufl., § 554 Rn 8 m. weit. Nachw.). Dieser Schadensersatzanspruch wird, ohne daß die unterschiedliche dogmatische Zuordnung sich weiter auswirkt, entweder aus Verzug (so: Staudinger/Emmerich a. a. O.) oder aus positiver Vertragsverletzung (so: Palandt/Putzo, BGB, 58. Aufl. 1999, § 554 Rn 4) hergeleitet oder auch als "Anspruch eigener Art" gekennzeichnet (so: BGHZ 95, 39, 44). Er hat jedenfalls auch zur Grundlage den allgemein anerkannten Grundsatz, daß der Schuldner für seine finanzielle Leistungsfähigkeit einzustehen hat. Dafür ist nach Auffassung des Bundesgerichtshofes § 279 BGB maßgebend (vgl. BGHZ 63, 132, 139 und 83, 293, 300), während es sich nach anderer Ansicht um einen der geltenden Rechts- und Wirtschaftsordnung immanenten allgemeinen Rechtsgrundsatz handelt (vgl. Palandt/Heinrichs a. a. O. § 279 Rn 4 m. Nachw.). Diese Einstandspflicht läßt LG Marburg WuM 1995, 536 f außer acht, so daß dessen Bewertung der Interessenlage all zu einseitig erfolgt.

2. a) Der Ersatzanspruch des Vermieters umfaßt grundsätzlich sämtliche Schäden, die ihm infolge der Kündigung wegen Zahlungsverzugs entstehen, insbesondere also den ihm entgehenden Mietzins für die vereinbarte feste Vertragsdauer oder bis zu dem Zeitpunkt, zu dem der Mieter erstmals ordentlich kündigen konnte (vgl. BGHZ 82, 121, 129 f und 95, 39, 44, 47). Gem. § 254 BGB muß sich der Vermieter jedoch darum bemühen, den Schaden gering zu halten, in der Regel also durch eine anderweitige Vermietung zu einem angemessenen (und nicht überhöhten), erforderlichenfalls auch zu einem geringeren Mietzins (vgl. Palandt/Putzo a. a. O. § 554 Rn 4 und Staudinger/Emmerich a. a. O. Rn 9 m. Nachw.). Das obliegt ihm umso mehr, als er nach Rückgabe des Mietobjekts den Mieter der Sache nach ohne eigene Gegenleistung auf Fortzahlung des Mietzinses in Anspruch nimmt. Die Darlegungs- und Beweislast für ein mitwirkendes Verschulden des Vermieters trägt zwar an sich der ersatzpflichtige Mieter. Der Vermieter muß aber, da es sich um Umstände aus seiner Sphäre handelt, an der Sachaufklärung mitwirken (vgl. BGHZ 91, 243, 260 und Thomas/Putzo, ZPO, 21. Aufl. 1999, vor § 284 Rn 37). Deshalb hat die Klägerin ihrerseits darzulegen, was sie im einzelnen zwecks Weitervermietung unternommen hat. In dieser Hinsicht erschöpft sich ihr Vortrag bislang in der pauschalen Behauptung, eine Weitervermietung sei mangels Interessenten und trotz entsprechender eigener Bemühungen offenbar nicht möglich.

b) Demnach hätte sich das Landgericht nicht damit begnügen dürfen, allein dem Beklagten entgegenzuhalten, sein Vortrag zu nicht akzeptierten Mietinteressenten sei nicht hinreichend substantiiert. Vielmehr hätte es gem. § 139 ZPO auch die Klägerin auf die Lücken in ihrem Vortrag hinweisen müssen. Das würde umso mehr gelten, falls in Anbetracht des zurückerhaltenen Mietobjekts die bislang nicht mögliche Weitervermietung sogar als Voraussetzung des Schadens zu erachten wäre und damit zur Darlegungs- und Beweislast des Vermieters gehören würde.

Schließlich kann bei anhaltender Unvermietbarkeit eines Objekts in Frage stehen, ob der Vermieter das wirtschaftliche Vermietungsrisiko für die gesamte Dauer eines fest abgeschlossenen Mietvertrags auf den Mieter abwälzen kann oder ob nicht insoweit nach Maßgabe der Fallgruppe des gemeinschaftlichen Irrtums (vgl. Palandt/Heinrichs a. a. O. § 242 Rn 149 ff) die zum Fehlen oder zum Wegfall der Geschäftsgrundlage entwickelten Grundsätze einen billigeren Interessenausgleich ermöglichen.

Ende der Entscheidung