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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberlandesgericht Stuttgart
Urteil verkündet am 15.08.2000
Aktenzeichen: 10 U 223/99
Rechtsgebiete: BGB


Vorschriften:

BGB § 1381
Zwar liegt bei einer Preisüberhöhung von ca. 100 % zum objektiven Wert des Kaufgegenstandes ein auffälliges Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung vor, das den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Verkäufers rechtfertigen kann. Diese Indikation kann aber vom Verkäufer widerlegt werden.
Oberlandesgericht Stuttgart - 10. Zivilsenat - Im Namen des Volkes Urteil

Geschäftsnummer: 10 U 223/99 22 O 384/99 LG Stuttgart

Verkündet am: 15. August 2000

Die Urkundsbeamtin der Geschäftsstelle (Mauch) JOS'in

In Sachen

hat der 10. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Stuttgart auf die mündliche Verhandlung vom 18. Juli 2000 unter Mitwirkung von

Vors. Richter am OLG Treuer,

Richter am OLG Ditten und

Richter am OLG Riess

für Recht erkannt:

Tenor:

1. Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Landgerichts Stuttgart vom 26.11.1999 im Verfahren 22 O 384/99 wird zurückgewiesen.

2. Die Klägerin trägt auch die Kosten des Berufungsverfahrens.

Zu den Kosten des Rechtsstreits zählen auch die Kosten des selbständigen Beweisverfahrens 22 OH 18/98 des Landgerichts Stuttgart.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Die Klägerin kann die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung in Höhe von DM 31.000,-- abwenden, wenn nicht die Beklagten vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Parteien können die Sicherheit auch durch ein unwiderrufliche, selbstschuldnerische Bürgschaft eines in den europäischen Gemeinschaften zugelassenen Kreditinstituts oder Kreditversicherers erbringen.

Streitwert und Beschwer der Klägerin 353.958,98 DM.

Tatbestand:

Die Klägerin macht Rückabwicklung eines Grundstückkaufvertrages nach § 138 BGB wegen Preisüberhöhung um mehr als 100 % geltend.

1983 kauften die Beklagten das Einfamilienreihenmittelhaus in K. Dieses ist ca. 140 Jahre alt, hat 175 qm Wohnfläche und steht auf einem Grundstück von 167 qm.

Da den Beklagten das Haus wegen Alters und Krankheit zu groß wurde, gaben sie es im Jahre 1998 durch die Volksbank E zum Verkauf. Deren Immobilienabteilung setzte den Verkaufspreis von DM 325.000,-- an und inserierte es zu diesem Preis. Es meldeten sich viele Interessenten; unter ihnen auch die Klägerin mit ihren Kindern. Da sie Schimmel feststellte, schaltete sie vor dem Kauf des Hauses einen Sachverständigen ein und kaufte dann durch notariellen Kaufvertrag vom 13.08.1998 das Grundstück mit Haus zu DM 325.000,--. Im Kaufvertrag sind Gewährleistungsansprüche ausgeschlossen.

Als die Klägerin die Paneele im Haus entfernte, stellte sie nach ihren Angaben umfangreich Schimmelbildung fest und leitete deshalb das selbständige Verfahren zur Sicherung des Beweises 22 OH 18/98 beim Landgericht Stuttgart ein mit dem Antrag, den Verkehrswert unter Berücksichtigung der Mängel festzustellen. Der vom Landgericht beauftragte Sachverständige Dipl.lng. (FH) B kam in seinem Gutachten vom 26.05.1999, Bl. 45-83 der Beweissicherungsakten, zu einem Sachwert von DM 274.000,-- und einem Ertragswert nach Durchführung der Instandhaltungs- und Restarbeiten von DM 305.000,-.

Die Klägerin macht geltend, diese Wertansätze seien weit überhöht. Tatsächlich betrage der Wert allenfalls DM 160.000,--. Es liege deshalb ein grobes Missverhältnis zwischen Wert und Preis und damit Wucher vor. Wegen Verschuldens der Beklagten bei Vertragsverhandlungen könne sie unter Aufrechterhaltung des Vertrages ihr negatives Interesse geltend machen und verlange nur hilfsweise die Rückabwicklung des Vertrages und die Erstattung der Kosten im selbständigen Beweisverfahren.

Die Klägerin hat beantragt,

1. die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin als negatives Interesse einen Betrag in Höhe von DM 165.000,sowie DM 12.016,32 und DM 11.952,66 sowie Gerichtskosten in Höhe von DM 5.000,- nebst 8 % Zinsen aus DM 165.000,- ab 01.06.1998 sowie aus weiteren DM 28.958,98 ab 18.12.1998 zu bezahlen

2. und hilfsweise die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an die Klägerin DM 325.000,-- nebst 8 % Zinsen seit 01.06.1998 Zug um Zug gegen Rückübertragung des Grundstücks Im Gässle, Flurstück, Gemarkung A, Flur K, Grundbuchheft 2210 sowie den Betrag von DM 12.016,32 und DM 11.942,66 sowie Gerichtskosten in Höhe von DM 5.000,somit aus DM 28.958,98 8 % Zinsen ab 18.12.1998 zu bezahlen.

Die Beklagten haben beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie haben vorgebracht, das Grundstück sei den Kaufpreis wert. Sie hätten auch nur die Preisvorstellung der von ihnen mit dem Verkauf beauftragten Immobilienabteilung der Volksbank realisiert.

Nach Erläuterung des Gutachtens durch den Sachverständigen B in der mündlichen Verhandlung vom 27.10.1999, Bl. 14-18 d.A., hat das Landgericht die Klage mit am 26.11.1999 verkündetem Urteil abgewiesen. Es ging dabei von einem Verkehrswert des Grundstückes von ca. DM 250.000,-- aus, so dass ein grobes Missverhältnis zwischen Wert und Preis nicht vorliege. Auch liege eine verwerfliche Gesinnung der Beklagten beim Verkauf nicht vor, da sie nicht bewusst überhöhte Preisforderungen gestellt, sondern sich nur auf die Einschätzung des Immobilienmaklers verlassen hätten.

Gegen das ihr am 06.12.1999 zugestellte Urteil hat die Klägerin mit am 23.12.1999 bei Gericht eingegangenem Schriftsatz Berufung eingelegt und diese rechtzeitig mit am 24.01.2000 eingegangenem Schriftsatz begründet. Die Klägerin rügt die Wertansätze des Sachverständigen B und beruft sich hierzu auf die Stellungnahme des Sachverständigen Dipl.-Ing. W D vom 09.11.1999, Bl. 23-25 d.A.. Danach habe der Gerichtssachverständige die Normalherstellungskosten zu hoch angesetzt, die altersbedingte Wertminderung von 59,5 % nicht abgezogen, sondern nur als Wert angesetzt. Es sei auch nicht von einer Restnutzungsdauer von 35 Jahren sondern nur von einer solchen von 30 Jahren auszugehen. Tatsächlich handelte es sich nicht um ein Einfamilienhaus, da dieses mehr als 0,4 GFZ habe und es auch nicht freistehend sei, sondern es sich um ein Reihenmittelhaus handele. Die Baunebenkosten dürften auch erst nach Abzug der Instandhaltungskosten abgezogen werden. Ein Vermietungswert von DM 9,--/qm sei niemals realistisch auch nicht nach Aufholung des Renovierungsrückstandes. Der Bebauungsabschlag beim Boden betrage nicht 10 %, sondern 20 bis 30 %. Damit ergebe sich ein Grundstückswert von DM 143.300,--. Dazu beantragt die Klägerin die Einholung eines Obergutachtens.

Die Klägerin beantragt,

unter Aufhebung des landgerichtlichen Urteils die Berufungsbeklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an sie DM 325.000,- nebst 8 % Zinsen seit 01.06.1998 Zug um Zug gegen Rückübertragung des Grundstücks Im Gässle, Flurstück, Gemarkung A, Flur K, Grundbuchheft 2210 zu bezahlen und weitere DM 12.016,32 und DM 11.942,66, sowie Gerichtskosten in Höhe von DM 5.000,- nebst 8 % Zinsen aus den genannten Beträgen sei 18.12.1998.

Die Beklagten beantragen,

Zurückweisung der Berufung.

Sie machen geltend, sie hätten den Wert des Hauses nicht besser einschätzen können als die Klägerin selbst, die sogar noch vor Abschluss des notariellen Kaufvertrages einen Sachverständigen beigezogen hatte. Sie selbst hätten sich auf die Wertangaben der Immobilienabteilung bei der Volksbank verlassen. Zumindest habe das Hausgrundstück einen Wert von DM 240.000,--. Auf dem Markt sei wesentlich mehr zu erzielen.

Der Senat hat Beweis erhoben durch Einholung des Gutachtens des Sachverständigen Sch vom 06.06.2000, Bl. 88/107 d.A., und durch seine Vernehmung in der mündlichen Verhandlung vom 18.07.2000, Bl. 121/122 d.A. In der mündlichen Verhandlung wurde auch der Parteisachverständige Dietrich angehört und wurden seine Einwendungen gegen das Gutachten des Sachverständigen Sch diesem vorgehalten.

Im übrigen wird auf die gewechselten Schriftsätze und vorgelegten Urkunden Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung ist zulässig. Sie ist jedoch nicht begründet, da der Kaufvertrag nicht wegen Verstoßes gegen § 138 BGB nichtig ist.

I.

Einen Verstoß gegen § 138 Abs. 2 BGB macht die Klägerin nicht geltend. Sie beruft sich vielmehr auf einen Verstoß gegen § 138 Abs. 1 BGB, der sich daraus ergebe, dass der Wert des Grundstückes in einem so groben Missverhältnis zum Kaufpreis stehe, dass schon allein deshalb der Kaufvertrag nichtig sei.

Zwar liegt bei einer Preisüberhöhung von ca. 100 % zum objektiven Wert des Kaufgegenstandes ein auffälliges Missverhältnis von Leistung und Gegenleistung vor, das den Schluss auf eine verwerfliche Gesinnung des Verkäufers rechtfertigen kann (BGH - 20.11.1986 - VII ZR 332/95 - WM 1987, 353; 30.03.1984 - VII ZR 61/83 - WM 1984, 874; 30.01.1981 - VII ZR 7/80 - WM 1981, 404; 18.01.1980 - VII ZR 34/78 - WM 1980, 597; 20.04.1990 - VII ZR 256/88 - NJW-RR 1990, 950; 13.07.1989 - 111 ZR 201/88 - NJW-RR 1989, 1068; ebenso OLG Stuttgart 6.11.1998 - 2 U 107/98 - OLGR 1999, 141 und 28.10.1999 - 13 U 38/99 - OLGR 2000, 111).

In all diesen Entscheidungen wird jedoch darauf hingewiesen, dass jeweils nur die verwerfliche Gesinnung indiziert wird, diese Indikation jedoch vom Verkäufer widerlegt werden kann. Selbst wenn von einem so groben Missverhältnis zwischen Wert und Preis wie von der Klägerin angegeben, auszugehen wäre, ergeben die Umstände eindeutig, dass den Beklagten nicht der Vorwurf einer verwerflichen Gesinnung gemacht werden kann. Die Beklagten sind von sich aus nicht in der Lage, den Wert des Hauses zu ermitteln. Sie haben dieses deshalb der Immobilienabteilung einer Volksbank an die Hand gegeben. Auf den von der Immobilienabteilung der Volksbank genannten Preis haben sich die Beklagten verlassen. Der im selbständigen Beweisverfahren angehörte Sachverständige B kam zu einem nicht zu sehr abweichenden Wert von DM 274.000,-- als Sachwert und DM 305.000,- als Ertragswert, den er allerdings später etwas nach unten korrigierte.

Der vom Senat eingeschaltete Sachverständige Sch ermittelte einen Sachwert von DM 240.000,- und einen Ertragswert von ca. DM 264.000,-- und ermittelte so einen Verkehrswert von DM 240.000,-. Er betonte dabei, dass Objekte in der Preislage des Bewertungsobjektes begehrte Immobilien seien und das Angebot an vergleichbaren Immobilien sehr gering sei. Dies zeigte auch das rege Interesse nach der Ausschreibung des Objektes von der Volksbank.

Nach all diesen Umständen muss davon ausgegangen werden, dass die Beklagten nicht im mindesten damit rechneten, das von ihnen angebotene und verkaufte Hausgrundstück sei etwa weniger als die Hälfte des von ihnen verlangten Kaufpreises wert. Sie konnten nach den von ihnen eingeholten Informationen und auch nach dem regen Interesse der Kaufinteressenten vielmehr davon ausgehen, dass das von ihnen angebotene Objekt auch den verlangten Preis in etwa wert war. Ist dem aber so, so scheidet eine Nichtigkeit des Vertrages wegen Verstoßes des Geschäftes gegen die guten Sitten nach § 138 Abs. 1 BGB aus.

II.

Nach der Beweiserhebung ist auch davon auszugehen, dass das verkaufte Hausgrundstück trotz aller Mängel, die sich ja erst später zeigten und auch den Beklagten nicht bekannt waren, zumindest einen Wert von DM 240.000,hatte, die Preisüberhöhung also allenfalls 26 % ausmachte. Schon deshalb scheidet die Annahme einer Nichtigkeit des Kaufvertrages wegen Sittenwidrigkeit aus.

Der Sachverständige Sch, den der Senat ganz bewusst aus dem Kreis der Makler und nicht der reinen Grundstücksbewerter ausgesucht hatte, um einen marktnahen Preis für das Hausgrundstück zu finden, hat seine Preisermittlung nach den Vorgaben der Wertverordnung vorgenommen und für den Senat überzeugend begründet.

So hat er den Bodenwert mit DM 84.330,-- ermittelt. Er wie auch der Sachverständige Dietrich gingen bezüglich des Wegeanteils von 36 qm von einem Preis von DM 50,--/qm aus und kamen so zu dem Wert des Wegeanteils von DM 1.800,--. Bezüglich der bebauten Fläche unterscheiden sich die Ansätze jedoch. Zwar gehen beide Sachverständigen von einem Qudratmeterpreis für unbebaute, erschließungsbeitragsfreie Wohnbaufläche aus von DM 700,--. Der Sachverständige Sch macht für die Bebauung nur einen Abschlag von 10 % und kommt so zu einem Richtwert von DM 630,--/qm während der Sachverständige Dietrich für die bebaute Flächen einen Bebauungsabschlag von 24 % ansetzt und so nur zu einem Quadratmeterpreis von DM 525,-- gelangt. Der Sachverständige Sch hatte sich durch Rückfragen beim Gutachterausschuss kundig gemacht, dass keine vergleichsweise unbebauten Grundstücke zur Verfügung stehen und deshalb ein anderer Bebauungsabschlag nicht begründet werden könne. Der Sachverständige D dagegen gibt an, durch Rückfragen bei der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses der Gemeine A habe sich ergeben, dass für solche Grundstücke ein Bebauungsabschlag zwischen 20 und 25 % gemacht werde. Auch der vom Gutachter B gemachte Abschlag von 14,3 % sei viel zu niedrig. Eine nähere Begründung hat der Sachverständige D dafür nicht gegeben. Es kann auch von Seiten des Senats nicht festgestellt werden, warum die Aussagen des Sachverständigen D insoweit richtiger sein sollen, als die des Sachverständigen Sch.

Insbesondere haben die Einwendungen der Klägerin auf der Grundlage ihres Sachverständigen D die Feststellungen des Sachverständigen Sch zum Auswerten nicht erschüttert.

So war es schon nicht richtig, wenn dem Sachverständigen Sch vorgeworfen würde, er habe in Anbetracht dessen, dass es sich um ein Reihenmittelhaus handele, nicht von einem Einfamilienhaus sprechen und dieses als Wertermittlungsgrundlage annehmen dürfen. Der Sachverständige Sch hat hierzu eine Liste vorgelegt, aus der sich ergibt, dass auch Mittelhäuser als Einfamilienhäusser anzusetzen sind, wenn auch bei ihnen ein Wertabschlag von 4 % angebracht ist. Im übrigen ergibt sich aus den Übersichten in den Zeitungen und auch aus den Annoncen, dass auch Reihenhäuser allgemein als Einfamilienhäuser betrachtet werden.

Die zwei stärksten Angriffe des Sachverständigen D gegen das Gutachten Sch haben sich als unrichtig herausgestellt. So wurde gerügt, der Sachverständige Sch habe die Wertminderung wegen Alters nach R für eine geschätzte wirtschaftliche Restnutzungsdauer von 30 Jahren nur mit 40,5 % des Herstellungswertes angenommen, obwohl eine Wertminderung von 59,5 % anzusetzen gewesen wäre. Ein Blick auf Seite 8 des Gutachtens Sch unter 4.2.1 zeigt, dass der Sachverständige Sch genau diese Wertminderung angesetzt hat und dabei zum geminderten Wert von 40,5 °/a gelangte. Dies war beim angenommenen Herstellungwert von DM 399.455,-der wegen Alters geminderte Wert von DM 161.779,30.

Zeigte sich schon an dieser falschen Kritik am Gutachten Sch, dass dieser Kritik nur mit äußerster Vorsicht zu begegnen ist, so zeigt sich dies umso deutlicher hinsichtlich des Einwandes des Sachverständigen D, der Sachverständige Sch habe zu Unrecht einen Marktanpassungsfaktor angenommen, da dieser sich nur aus dem Diagramm über Zu- und Abschläge am Sachwert bei freistehenden Objekten zur Ermittlung des Verkehrswertes ergebe, es sich hier aber nicht um ein freistehendes Objekt handele. Schon die Logik zeigt, dass natürlich für jedes Objekt, unabhängig davon, ob es nun freistehend ist oder nicht, ein Marktanpassungsfaktor in die Wertermittlung eingefügt werden muss, um die unterschiedliche Preisbildung in den verschiedenen Regionen und für verschiedene Objekte berücksichtigen zu können. So ist allgemein bekannt, dass im Norddeutschen Bereich die Preise für gleichwertige Objekte viel geringer sind als im Süddeutschen Bereich und ebenso die Preise für Objekte auf dem Land deutlich geringer sind als für Objekte in der Stadt. Dies ist völlig unabhängig davon, ob es sich nun um freistehende Objekte handelt oder solche, die angebaut sind. Zu Recht wies der Sachverständige Sch in diesem Zusammenhang darauf hin, dass der Beginn der Wertermittlung immer von gleichen Baupreisen, d.h. Errichtungswerten ausgeht und die Marktanpassung dann vorzunehmen ist, um die richtige Einordnung des Objektes in die Wertskala am Ort zu bewerkstelligen.

Dem Senat ist bekannt, dass Objekte in der Preisklasse, wie sie vom Sachverständigen D genannt werden, am Markt im Großbereich Stuttgart einfach nicht zu haben sind. Auf die Aufforderung des Senats hin, auch nur ein einziges Objekt zu benennen, das zu einem solch niedrigen Preis wie von ihm für das vorliegende Objekt ermittelt angeboten oder veräußert wurde, konnte der Sachverständige nicht ein einziges Objekt benennen. Er bestätigte damit die Erfahrung des Senats. Dabei ist insbesondere auch zu berücksichtigen, dass das Objekt insgesamt trotz seines hohen Alters einen recht ordentlichen Eindruck macht und immerhin 175 qm Wohnfläche bietet, im Inneren also ein komfortables großzügiges Wohnen ermöglicht.

Zu Recht hat der Sachverständige Sch auch für bestimmte Arbeiten, die zum Richten des Objektes erforderlich sind, keine Betreuungskosten durch einen Bauleiter angenommen, weil solche eben normalerweise nicht von einem Bauleiter betreut werden. Er hat hier im Gegensatz zum Sachverständigen D zwischen den verschiedenen noch auszuführenden Renovierungs- und Fertigstellungsarbeiten unterschieden.

Der Sachverständige Sch hat abschließend nochmals bestätigt, dass die Maklerfirma, in der er angestellt ist, das Objekt zu dem von ihm ermittelten Preis von DM 240.000,-- jederzeit hereinnehmen würde. Er sei auch überzeugt, dass das Objekt zu diesem Preis verkäuflich sei. Dies zeigt ja auch das große Interesse, das bei der Ausschreibung des Objektes durch die Beklagten bestand und die Klägerin veranlasste, das Objekt sofort für sich reservieren zu lassen.

III.

Auch wenn es darauf mangels Haftungsgrundes nicht ankommt, fragt sich, weshalb die Klägerin die Erstattung der Rechtsanwaltskosten an sich verlangt, die die Beklagten im selbständigen Beweisverfahren an ihren Rechtsanwalt bezahlen mussten und bezahlt haben. Ein Grund ist hierfür nicht ersichtlich. Darüberhinaus handelt es sich bei den gesamten Kosten des selbständigen Beweisverfahrens durch Anstrengung des streitigen Verfahrens um Kosten, die zu diesem Verfahren gehören und nicht extra eingeklagt werden müssen.

Da die Klägerin unterlegen ist, hat sie die Kosten nach den §§ 91, 97 Abs. 1 ZPO zu tragen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit ergibt sich aus den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Ende der Entscheidung

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