Judicialis Rechtsprechung

1. Bei einem Gemeinschaftsgeschäft zwischen Käufer- und Verkäufermakler können sowohl die Erbringung der Nachweistätigkeit (Durchführung der Erstbesichtigung) als auch der zur Begründung eines Maklervertrags erforderliche ausdrückliche Provisionshinweis vom anderen Makler (Verkäufermakler) erbracht werden, wenn der eine Makler (Käufermakler) mit hinreichender Deutlichkeit auf das Vorliegen eines Gemeinschaftsgeschäfts hingewiesen hat.

2. Bei dieser Fallgestaltung liegt ein ausdrückliches und eindeutiges Provisions verlangen vor, wenn der Verkäufermakler die Auftraggeber des Käufermaklers klar auf ihre Provisionspflicht gegenüber dem Käufermakler hinweist und es sich jedenfalls aus den Umständen ergibt, dass es sich hierbei nicht um eine weitergeleitete Verkäuferprovision handelt.

3. Trotz Vorkenntnis von Objekt und Vertragsgelegenheit ist eine Maklerleistung (hier: Durchführung einer Erstbesichtigung mit Angaben zu Erwerbs- und Preismodalitäten) für den Abschluss des Kaufvertrags mitursächlich, wenn die Auftraggeber in unmittelbarem Anschluss an die vom Makler durchgeführte Erstbesichtigung Kontakt mit der Ihnen bereits vorher bekannten Verkäuferin aufgenommen haben.

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Oberlandesgericht Stuttgart - 3. Zivilsenat - Im Namen des Volkes Urteil

Geschäftsnummer: 3 U 31/02

Verkündet am: 10. Juli 2002

In Sachen

wegen Maklerhonorar

hat der 3. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Stuttgart unter Mitwirkung

des Richters am Oberlandesgericht Oechsner - als Vorsitzendem - des Richters am Oberlandesgericht Schabel - BE - des Richters am Landgericht Nagel

auf die mündliche Verhandlung vom 26.6.2002

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Auf die Berufung des Klägers wird das Urteil des Landgerichts Tübingen vom 11. Januar 2002 (7 O 7/01) abgeändert:

1. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger 7.786,20 € nebst 4 % Zinsen über dem jeweiligen Basiszinssatz pro Jahr hieraus seit dem 16.10.2000 zu zahlen.

2. Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

II. Die weitergehende Berufung des Klägers wird zurückgewiesen.

III. Die Beklagten tragen als Gesamtschuldner die Kosten des Rechtsstreits.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

V. Die Revision wird nicht zugelassen.

Berufungsstreitwert: 7.786,20 €

Tatbestand:

Der Kläger verlangt Maklerprovision für seine Tätigkeit im Zusammenhang mit dem Erwerb einer Eigentumswohnung durch die Beklagte Ziff. 2. Die Parteien streiten darum, ob zwischen ihnen ein Maklervertrag zu Stande gekommen ist, ob den Beklagten die Gelegenheit bereits anderweitig bekannt war (Vorkenntnis) und ob die nachgewiesene und die wahrgenommene Gelegenheit dieselbe waren (Identität).

Der Kläger ist Immobilienmakler in Reutlingen-Altenburg. Die Beklagten wandten sich am 20.2.2000 im Rahmen eines "Tags der offenen Tür" an den Kläger, da sie sich auf der Suche nach einer größeren Eigentumswohnung in Reutlingen befanden. Da ein geeignetes Objekt zunächst nicht in Betracht kam, versprach der Kläger, sich für die Beklagten nach einem geeigneten Objekt umzusehen und den Beklagten Bescheid zu geben. Am 23.2.2000 rief der Kläger die Beklagten an und teilte ihnen mit, dass er ein Objekt habe, welches ihren Vorstellungen entsprechen könnte. Hierbei wurden keine näheren Daten genannt, insbesondere nicht die Person des Verkäufers oder die Lage des Gebäudes. Dem war vorangegangen, dass der Kläger mit Hans L, dem das Objekt von der Verkäuferin Firma I, W, an die Hand gegeben worden war, ein Gemeinschaftsgeschäft vereinbart hatte. Inhalt des Gemeinschaftsgeschäfts war, dass eine eventuelle Käuferprovision geteilt werden sollte. Für den Folgetag, den 24.2.2000, wurde ein Besichtigungstermin vereinbart, wobei man sich aber nicht unmittelbar an dem zu besichtigenden Objekt in der L Str. 10 in R-B, sondern an der nahe gelegenen K halle treffen wollte, damit - so die Intention des Klägers - das Objekt nicht vorab preisgegeben werden müsste. Die Parteien trafen sich am 24.2.2000 wie vereinbart. Von dort begaben sie sich gemeinsam zu dem Gebäude L Str. 10, einem Neubau, um dort eine 5-Zimmer-Galeriewohnung zu besichtigen. Unmittelbar an dem Objekt stieß Hans L, mit dem der Kläger diesen Termin ebenfalls abgestimmt hatte, hinzu. Dessen Kommen war den Beklagten zuvor nicht angekündigt worden. Die Wohnung war - neben der Beauftragung des H L - von der Verkäuferin mehrfach in der Lokalpresse, dem Reutlinger Generalanzeiger, zum Kauf angeboten worden.

Bei der anschließenden Besichtigung übernahm H L im Wesentlichen "die Führung". H L zeigte den Beklagten Pläne der Wohnung, führte sie durch das Objekt und nannte Preise. Er übergab ihnen ein Exposé (Bl. 43), in welchem die Wohnung kurz beschrieben ist und welches einen Kaufpreis von 527.000,00 DM inklusive Garage und Autoabstellplatz ausweist. Beigefügt waren die "Geschäftsbedingungen" des H L (Bl. 46).

Spätestens am 25.2.2000 nahmen die Beklagten mit der Firma I Kontakt auf und erhielten eine auf den 24.2.2000 datierte Reservierungsbestätigung (Bl. 11). Am 9.3.2000 schließlich erwarb die Beklagte Ziff. 2 die Wohnung zum Kaufpreis von 437.600,00 DM. Der Kläger rechnete unter dem 14.9.2000 Provision in Höhe von 15.228,48 DM ab (Bl. 4).

Der Kläger hat erstinstanzlich im Wesentlichen vorgetragen:

H L habe bei der Besichtigung darauf hingewiesen, dass nicht er, sondern der Kläger "der Makler sei" und die Beklagten an den Kläger eine Provision zu entrichten hätten. Den Beklagten seien auch Name und Anschrift der Firma I mitgeteilt worden. Seine, des Klägers, Tätigkeit sei zumindest mitursächlich für den späteren Erwerb. Die Berufung der Beklagten auf Vorkenntnis sei missbräuchlich, da sie bei der Besichtigung darauf nicht hingewiesen hätten.

Der Kläger hat erstinstanzlich beantragt,

die Beklagten als Gesamtschuldner zu verurteilen, an den Kläger 15.228,48 DM nebst 5 % Zinsen p.a. über dem jeweiligen Basiszinssatz hieraus seit 16.10.2000 zu zahlen.

Die Beklagten haben erstinstanzlich beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beklagten haben erstinstanzlich im Wesentlichen geltend gemacht:

Eine Zahlungspflicht des Beklagten Ziff. 1 scheide von vornherein aus, da dieser nicht Käufer sei. Man habe ihn wohl auch aus "taktischen Erwägungen" mitverklagt, um ihn als Zeugen auszuschalten. Ein Maklervertrag sei auch mit der Beklagten Ziff. 2 nicht zu Stande gekommen, da H L sich als derjenige präsentiert habe, der für die Vermittlung zuständig sei. Auch sei ein Hinweis auf die anfallende Provision nie gegeben worden, insbesondere nicht bei der Besichtigung am 24.2.2000. Außerdem sei das Objekt der Firma I den Beklagten bereits aufgrund einer Zeitungsanzeige bekannt gewesen. Man habe das Objekt bereits vor dem 24.2.2000 aus eigener Veranlassung besichtigt, wenn auch nicht die Wohnung selbst. Der Kläger habe daher keine ursächliche Maklerleistung mehr erbringen können. Da der vereinbarte Kaufpreis weiter unter demjenigen liege, der in dem Exposé von Hans L genannt sei, bestehe keine "Identität" zwischen nachgewiesenem und abgeschlossenem Hauptvertrag.

Wegen der weiteren Einzelheiten wird auf die erstinstanzlich gewechselten Schriftsätze Bezug genommen.

Das Landgericht hat Beweis erhoben durch Vernehmung der Z L, J und C. Wegen des Ergebnisses der Beweisaufnahme wird auf die Sitzungsprotokolle (Bl. 26 ff, 62 ff) Bezug genommen.

Das Landgericht Tübingen hat die Klage durch Urteil vom 11. Januar 2002 abgewiesen. Das Landgericht hat den Nachweis für den Abschluss eines Maklervertrags nicht als erbracht angesehen. Es hat weiter die Kausalität der Maklerleistung wegen der Vorkenntnis der Beklagten verneint. Außerdem hat es Zweifel an der Identität zwischen der angebotenen Vertragsgelegenheit und dem abgeschlossenen Kaufvertrag geäußert. Hierbei ist es in tatsächlicher Hinsicht davon ausgegangen, dass den Angaben des Zeugen H L nicht geglaubt werden kann. Wegen der Einzelheiten wird auf die Entscheidungsgründe Bezug genommen (S. 5 ff LGU, Bl. 79 ff).

Mit der rechtzeitig eingelegten und ordnungsgemäß begründeten Berufung verfolgt der Kläger seine Maklerprovisionsforderung weiter. Er wendet sich gegen die landgerichtliche Beweiswürdigung und macht geltend, auf der Basis der Angaben des Zeugen L hätte die Klage nicht abgewiesen werden dürfen. Ein Maklervertrag sei zu Stande gekommen, weil die Beklagten nach klarem und eindeutigem Provisionshinweis durch den Zeugen L Maklerdienste in Anspruch genommen hätten. Durch den Provisionshinweis sei auch in ausreichender Weise klargestellt worden, dass im Erfolgsfall die Provision dem Kläger zustehen sollte, nicht nachvollziehbar sei die Auffassung des Landgerichts, es könne nicht ausgeschlossen werden, dass es sich um eine (weitergeleitete) Verkäuferprovision handeln solle. Dass es nicht um die Verkäuferprovision gegangen sei, ergebe sich auch aus den "Geschäftsbedingungen" des vom Zeugen L übergebenen Exposés. Es liege auch eine ordnungsgemäße Nachweistätigkeit auf Klägerseite vor, da bei der Besichtigung Name und Anschrift der Verkäuferin genannt worden seien. Die Nachweisleistung des Klägers sei auch für den Abschluss des Kaufvertrages vom 9.3.2000 mitursächlich gewesen, wofür bereits die kurze Zeit zwischen Besichtigung am 24.2.2000 und dem Kaufvertrag vom 9.3.2000 spreche. Die Beklagten könnten sich auf Vorkenntnis nicht berufen, da sie diese dem Kläger bei der Besichtigung treuwidrig nicht offenbart hätten. Schließlich sei auch Kongruenz zwischen dem nachgewiesenen und dem gekauften Objekt zu bejahen. Der Kläger habe anlässlich der Besichtigung ausdrücklich darauf hingewiesen, dass die Beklagten die Wahl hätten, die Wohnung entweder voll ausgebaut für 527.000,00 DM oder in teilausgebautem Zustand zu einem entsprechend geringeren Kaufpreis zu erwerben. Die Beklagte Ziff. 2 habe sich für die zweite Alternative entschieden. Die Beklagten seien auch ausreichend darauf hingewiesen worden, dass vorliegend zwischen dem Kläger und dem Zeugen L ein Gemeinschaftsgeschäft verabredet worden sei.

Der Kläger beantragt,

1. Das Urteil des Landgerichts Tübingen vom 11.1.2002 - 7 O 7/01 - wird abgeändert.

2. Die Beklagten werden als Gesamtschuldner verurteilt, an den Kläger den Betrag in Höhe von 7.786,20 € zu bezahlen zuzüglich 5 % Zinsen p.a. über dem jeweiligen Basiszinssatz seit dem 16.10.2000.

Der Beklagtenvertreter beantragt,

die Berufung des Klägers kostenpflichtig zurückzuweisen.

Die Beklagten verteidigen das landgerichtliche Urteil. Sie machen insbesondere geltend:

Das von Klägerseite gestellte Provisionsverlangen sei nicht eindeutig genug, um einen die Provisionspflicht auslösenden Maklervertrag zu Stande zu bringen. Die bloße Entgegennahme und Ausnutzung eines Maklerangebots führe jedoch noch nicht zum Abschluss eines Maklervertrags. Die Geschäftsbedingungen des Hans L hätten die Beklagten nicht zur Kenntnis genommen. Der Kläger habe auch keine Maklerleistung erbracht, jedenfalls die Verkäuferin nach Name und Anschrift nicht benannt. Die Tätigkeit des Klägers habe sich darin erschöpft, die Beklagten dem Zeugen L zuzuführen. Ein solcher indirekter Nachweis löse keinen Anspruch auf Zahlung eines Maklerlohnes aus. Aus der Aussage der Zeugin C ergebe sich die Vorkenntnis der Beklagten. Es entspreche auch nicht den Tatsachen, dass die Beklagten erst nach dem Besichtigungstermin mit der Verkäuferin Kontakt gehabt hätten, dieser sei vielmehr schon vor dem 24.2.2000 hergestellt worden. Die Firma I habe den Beklagten auch die Anschrift des Objekts mitgeteilt. Schließlich fehle es an der Kongruenz. Ein Hinweis auf ein Gemeinschaftsgeschäft sei nie erfolgt.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Berufungsvorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze Bezug genommen. Der Senat hat den Zeugen H L erneut zum streitigen Parteivorbringen angehört. Auf das Protokoll vom 26.6.2002 (Bl. 123/131) wird Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung des Klägers ist zulässig und begründet.

Der Kläger kann von den Beklagten, die gemäß §§ 427, 421 BGB als Gesamtschuldner haften, gemäß §§ 652 Abs. 1, 653 Abs. 2 BGB die Bezahlung von Maklerlohn verlangen, weil zwischen den Parteien ein Maklervertrag zu Stande gekommen ist, der Kläger eine ausreichende Nachweisleistung erbracht hat, die Nachweisleistung des Klägers trotz Vorkenntnis der Beklagten für das Zustandekommen des Kaufvertrags jedenfalls mitursächlich geworden ist und zwischen dem nachgewiesenen und dem abgeschlossenen Vertrag Identität besteht.

1.

Aufgrund der Beweisaufnahme steht zur Überzeugung des Senats fest, dass zwischen den Parteien ein Maklervertrag gemäß § 652 Abs. 1 BGB zu Stande gekommen ist.

a) Nach der auch vom Landgericht zutreffend seiner Bewertung zu Grunde gelegten höchstrichterlichen Rechtsprechung kommt ein Maklervertrag, wenn es an ausdrücklichen - in der Regel schriftlichen - Erklärungen fehlt, nicht durch die bloße Entgegennahme oder das "Sich-Gefallen-Lassen" von Maklerdiensten zu Stande. Vielmehr hat der Makler gerade in den Fällen, in denen aus der Sicht des Kunden die Möglichkeit besteht, dass der Makler (auch) für die Gegenseite tätig ist, unmissverständlich klarzustellen, dass er aufgrund eines eigenständigen Vertrages im Erfolgsfalle Provision beanspruchen will (vgl. BGHZ 95, 393 = NJW 1986, 177; BGH NJW-RR 1986, 1496, 1497; BGH NJW-RR 1996, 114). Das geeignete Mittel der Klarstellung ist ein ausdrückliches Provisionsverlangen. Nimmt der Interessent in Kenntnis des eindeutigen Provisionsverlangens die Dienste des Maklers in Anspruch, gibt er damit grundsätzlich und schlüssigerweise zu erkennen, dass er den in dem Provisionsbegehren liegenden Antrag auf Abschluss eines Maklervertrages annehmen will. Etwas anderes gilt nur dann, wenn der angesprochene Interessent vor Inanspruchnahme der Maklerdienste ausdrücklich erklärt, eine solche Willenserklärung nicht geben zu wollen. Das ist etwa dann der Fall, wenn der Kaufinteressent es erklärtermaßen ablehnt, einem Makler Provision zahlen zu wollen. Tut er dies, begründet der Umstand, dass sich der Interessent gleichwohl die Dienste des Maklers gefallen lässt, keine Provisionspflicht (ständige Rechtsprechung des BGH, zuletzt BGH NJW 2002, 817; NJW 2002, 1945).

b) Zwar dürfte der hier in den dem Exposé des Zeugen L beigefügten Geschäftsbedingungen enthaltene Hinweis nicht genügen. Denn die Verweisung auf den in Allgemeinen Geschäftsbedingungen enthaltenen Provisionshinweis, die einer Mitteilung, oder - wie hier - einem Exposé beigefügt sind, genügt nur, wenn dort auf diese Provisionspflicht auffällig hingewiesen wird (vgl. hierzu OLG Düsseldorf NJW-RR 1996, 1446; OLG Bremen OLGZ 65, 20; vgl. auch Palandt/Sprau, 61. Aufl., § 652 Rn. 5). Daran fehlt es, weil der dortige Hinweis in keiner Weise gegenüber dem sonstigen Fließtext hervorgehoben ist.

Der Senat ist jedoch aufgrund der glaubhaften Angaben des Zeugen L davon überzeugt, dass den Beklagten ein in diesem Sinne ausdrücklicher Provisionshinweis gegeben wurde.

(1) Der Senat hält die Angaben des Zeugen L im Gegensatz zum Landgericht für glaubhaft und teilt die vom Landgericht geäußerten Glaubwürdigkeitsbedenken nicht.

Der Zeuge hat vor dem Senat in flüssiger und überzeugender Weise seine Einschaltung durch die Firma I, die Verabredung des Gemeinschaftsgeschäfts mit dem Kläger und den Ablauf des Besichtigungstermins am 24.2.2000 geschildert, im Wesentlichen in Übereinstimmung mit seiner erstinstanzlichen Aussage. Gerade die - aus Sicht des Zeugen - "spaßige" Wendung, dass nicht etwa noch Provision an ihn zu zahlen sei, spricht für die Wahrhaftigkeit seiner Erinnerung und Aussage. Dass die Aussage in Randgebieten von der Schilderung des Klägers abweicht - beispielsweise in der Frage, wo das Exposé übergeben wurde -, steht damit angesichts des Zeitablaufs zwischen Besichtigungstermin und Vernehmungstermin nicht in Widerspruch. Im Kernbereich deckt sich die Aussage des Zeugen L vielmehr mit der Angabe des Klägers, mindestens in den Punkten Hinweis auf Gemeinschaftsgeschäft und Provisionsverlangen. Für den Zeugen spricht weiter, dass er auch kritische Fragen des Senats zufriedenstellend und plausibel beantworten konnte. So hat der Zeuge auf die Frage nach der Rechnungsstellung gegenüber der Firma I angegeben, er könne jetzt nicht mehr sagen, ob bereits im Vorfeld klar gewesen sei, dass die Firma I keine Provision bezahle. Er hat aber nachvollziehbar dargelegt, dass jedenfalls zum Zeitpunkt seines Kontakts mit dem Kläger von der Firma I wegen der Reduzierung des Kaufpreises keine Bereitschaft mehr bestanden habe, an ihn eine Verkäuferprovision zu zahlen. Hierbei hat der Zeuge auch angegeben, dass zu diesem Zeitpunkt der Kaufpreis nach Vorstellung der Verkäuferin bei etwa 400.000,00 DM gelegen habe (nicht protokolliert). Auf dieser Basis ist auch die weitere Aussage nachvollziehbar, dass er dennoch eine Rechnung an die Firma I gestellt hat, nachdem die Beklagten die Wohnung letztlich zu einem Kaufpreis erworben hatten, der zumindest deutlich über den zuletzt von Verkäuferseite genannten Vorstellungen lag. Der Zeuge hat auch nach Auffassung des Senats nachvollziehbar und plausibel die Frage bejaht, dass er sich an den Beitreibungskosten/Gerichtskosten des vorliegenden Rechtsstreits beteiligen müsse. Angesichts der geschilderten Aussage und des Aussageverhaltens des Zeugen, der bemüht war, seine Aussage anhand der von ihm mitgebrachten Unterlagen zu verifizieren, greifen die vom Landgericht geäußerten "Vorbehalte" nicht durch. Eine Zeugenaussage ist nicht allein deshalb nicht glaubhaft, weil sie "haargenau" oder "gerade noch" den von der Rechtsprechung aufgestellten Anforderungen an ein Provisionsverlangen entspricht (die Zweischneidigkeit dieses vom Landgericht angeführten Arguments ergibt sich nicht zuletzt daraus, dass der vom Zeugen geschilderte Provisionshinweis nach Ansicht des Landgerichts gerade nicht deutlich genug war). Schließlich entspricht es eben doch der Lebenserfahrung und der Plausbilität, dass Makler auf die Provisionspflichtigkeit ihrer Bemühungen hinweisen. Ohne konkrete Anhaltspunkte kann eine solche Aussage nicht als unglaubhaft abgetan werden.

(2) Auf der Basis der Angaben des Zeugen L und unter Mitberücksichtigung sämtlicher Umstände ist das gestellte Provisionsverlangen eindeutig und ausdrücklich genug, um den dargestellten Rechtsprechungsanforderungen zu genügen. Entgegen der Meinung des Landgerichts ergibt sich aus den Gesamtumständen mit hinreichender Deutlichkeit, dass es nicht um die Freistellung von einer Verkäuferprovision (mit den Worten des Landgerichts: "weitergeleitete" Verkäuferprovision), sondern um eine eigenständige Provisionspflicht der Beklagten dem Kläger gegenüber gegangen ist. Hierfür sprechen folgende Umstände:

Die Beklagten hatten bereits am 20.2.2000 Kontakt mit dem Kläger aufgenommen. Dieser hatte die Beklagten am 23.2.2000 angerufen und ihnen mitgeteilt, er habe ein entsprechendes, ihren Vorstellungen gemäßes Objekt zur Verfügung. Wenn vor diesem Hintergrund am Besichtigungszeitpunkt neben dem Kläger ein weiterer Makler in Person des Zeugen H L erschien, der zudem quasi ein Verkäuferexposé übergeben hat, so lag es jedenfalls - auch aus Sicht der Beklagten - nahe anzunehmen, dass der Zeuge L bereits auf Verkäuferseite als Makler eingeschaltet gewesen ist, zumal der Zeuge L nach seinen glaubhaften Angaben ausdrücklich darauf hingewiesen hat, dass ihm das Objekt an die Hand gegeben worden sei. Wenn der Zeuge L sodann seinen Provisionshinweis mit der Angabe verbunden hat, dass diese an den Kläger zu zahlen sei, bestanden auch für die Beklagten keine Anhaltspunkte dahingehend, dass es lediglich um die Überwälzung einer Verkäuferprovision oder die Freistellung von einer solchen gehen konnte.

Weitergehende Anforderungen lassen sich entgegen der Auffassung des Landgerichts Tübingen auch dem Urteil des OLG Hamm vom 19.5.1994 (NJW-RR 1994, 1078) nicht entnehmen. Das OLG Hamm hat für ein hinreichend klares Provisionsverlangen insbesondere gefordert, dass aus ihm für einen objektiven Dritten an der Stelle des Erklärungsempfängers deutlich werde, dass im Erfolgsfall der Interessent an den Makler die Provision zu zahlen habe. Es sei Sache des Maklers, das Verlangen so zu formulieren, dass daraus die Person des Zahlungspflichtigen, der Zahlungsempfänger und der Rechtscharakter der Zahlung für den durchschnittlichen Maklerkunden zweifelsfrei ersichtlich werden. Diesen Anforderungen, denen der Senat grundsätzlich beitritt, genügt der Hinweis des Zeugen L. Aus diesem ist insbesondere ersichtlich, dass die Provision von den Beklagten gezahlt werden soll. Der Name des Zahlungsempfängers, also des Klägers, wurde vom Zeugen L ausdrücklich genannt. Angesichts der bereits geschilderten Gesamtumstände konnte auch für einen objektiven Dritten nicht zweifelhaft sein, dass es hierbei um die Käuferprovision und nicht um eine übernommene oder weitergeleitete Verkäuferprovision gegangen ist, zumal der Provisionshinweis "isoliert", also nicht im Zusammenhang mit Erwerbsnebenkosten erteilt wurde (im Gegensatz zu dem der Entscheidung des OLG Hamm zu Grunde liegenden Sachverhalt).

c) Auch der Beklagte Ziff. 1 ist passivlegitimiert.

Die Passivlegitimation des Beklagten Ziff. 1 kann nicht allein mit dem Hinweis darauf in Frage gestellt werden, dieser sei nicht Käufer. Denn Schuldner des Maklerlohns ist nicht die Partei des Hauptvertrages, sondern der Partner des Maklervertrages. Unerheblich ist, ob auch der Hauptvertrag von mehreren Personen geschlossen wird (Staudinger/Reuter, 13. Bearb., §§ 652, 653 Rn. 163). Die Beklagten sind jedoch im vorliegenden Fall in gleicherweise als Vertragspartner des Klägers anzusehen. Hierbei ist zu berücksichtigen, dass beide Beklagten in gleicher Weise Kontakt mit dem Kläger hatten, ohne dass insoweit eine Differenzierung vorgenommen worden wäre. Beide haben am 20.2.2000 im Rahmen des Tags der offenen Tür Kontakt mit dem Kläger aufgenommen. Die vertragsbegründende Besichtigung in Kenntnis des Provisionsverlangens des Klägers am 24.2.2000 haben beide Beklagten in gleicher Weise in Anspruch genommen. Nach der Angabe des Zeugen L hat dieser den Eheleuten Wallmann erklärt, dass die Provision nicht an ihn, sondern an den Kläger zu zahlen sei. Wenn sich insoweit überhaupt eine Differenzierung feststellen lässt, ist der Beklagte Ziff. 1 in stärkerem Maße als die Beklagte Ziff. 2 hervorgetreten. So stammt das Fax vom 25.2.2000 an den Zeugen L, mit dem fehlendes Interesse geltend gemacht wurde, lediglich vom Beklagten Ziff. 1. Angesichts des im Wesentlichen gleichgewichtigen Auftretens der beklagten Eheleute und den von beiden Beklagten entgegengenommenen Maklerleistungen in Form der Besichtigung, Übergabe des Exposés und Angabe von Preisvorstellungen steht im vorliegenden Fall fest, dass auch der Beklagte Ziff. 1 als Partner des Maklervertrags mit dem Kläger anzusehen ist.

2.

Zur Nachweisleistung des Klägers

a) Die Beklagten beanstanden, dass der Kläger überhaupt keine Nachweisleistung erbracht habe, insbesondere die Verkäuferin nicht namhaft gemacht habe. Damit dringen die Beklagten im Ergebnis nicht durch. Unter den hier obwaltenden Umständen hat der Kläger in ausreichendem Maße Maklertätigkeit entfaltet, insbesondere in Form der vom Zeugen L geleiteten Wohnungsbesichtigung.

Allerdings besteht die dem Nachweismakler obliegende Leistung in der Regel in einer Mitteilung des Maklers an seinen Kunden, durch die dieser in die Lage versetzt wird, in konkrete Verhandlungen über den von ihm angestrebten Hauptvertrag einzutreten. Da der Kunde derartige Verhandlungen nur einleiten kann, wenn er auch erfährt, an wen er sich wegen des angestrebten Vertrages wenden muss, wird der Immobilienmakler seinen am Kauf interessierten Kunden im Allgemeinen nicht nur das konkrete Grundstück zur Kenntnis bringen, sondern auch den Namen und die Anschrift des möglichen Verkäufers nennen müssen. Die Namhaftmachung des Verkäufers ist jedoch dann entbehrlich, wenn bei Mitteilungen der Angaben über das Objekt keine weiteren Nachforschungen zur Feststellung des Verkäufers erforderlich sind, etwa weil die Anschrift des Verkäufers mit der örtlichen Bezeichnung des Grundstücks übereinstimmt (vgl. etwa BGH NJW 1987, 1629; OLG Frankfurt/M. NJW-RR 1986, 352; OLG Düsseldorf NJW-RR 1999, 350). Nach der Rechtsprechung des BGH, der sich der Senat anschließt, ist die Namhaftmachung des Verkäufers dann nicht erforderlich und für den Provisionsanspruch unschädlich, wenn es dem - noch unentschlossenen - Kunden zunächst auf die Person des Verkäufers gar nicht ankommt und er später den Hauptvertrag - am Makler vorbei - abschließt (vgl. BGH NJW 1987, 1629; vgl. auch BGH WM 1984, 560).

Die zuletzt genannte Ausnahme ist vorliegend gegeben. Die Beklagten waren auf die Namhaftmachung der Verkäuferin nicht angewiesen, weil ihnen diese spätestens Anfang Februar 2000 von der Zeugin C bekannt gegeben worden ist. Die Angaben der Zeugin und die geschalteten Zeitungsanzeigen waren aber noch nicht ausreichend genug, um die Beklagten zu bewegen, auf die Verkäuferseite zuzugehen. Sie haben vielmehr zunächst die Besichtigung durch den Kläger und den Zeugen L in Anspruch genommen, um das von ihnen ins Auge gefasste Objekt näher kennenzulernen. Nach der Besichtigung haben sie ein Verhalten an den Tag gelegt, das den Schluss darauf zulässt, dass sie den Hauptvertrag "am Makler vorbei" abgeschlossen haben, um die Maklerprovision zu sparen. Sie haben nämlich mit Fax vom 25.2.2000 dem Zeugen L mitgeteilt, dass sie von dem Angebot keinen Gebrauch machen und weitere Unterlagen nicht benötigen würden. In Widerspruch hierzu haben sie sich jedoch unmittelbar nach der Besichtigung mit der Verkäuferin Firma I, W, in Verbindung gesetzt und sich die Reservierungsvereinbarung vom 24. Februar 2000 (Bl. 11) erteilen lassen. Dass die Kontaktaufnahme zwischen den Beklagten und der Firma I, W, nach der Besichtigung stattfand, ergibt sich mit hinreichender Deutlichkeit aus der Aussage der Zeugen E M J. Diese hat nämlich im Rahmen ihrer erstinstanzlichen Vernehmung ausgesagt, bei dem ersten Telefonat habe Herr W (der Beklagte Ziff. 1) erklärt, dass er sich grundsätzlich für die Wohnung interessiere, dass er aber bereits mit Herrn L bzw. mit Herrn Sch hierüber Kontakt gehabt habe. Unstreitig ist jedoch der Erstkontakt zwischen dem Zeugen L und den Beklagten im Zusammenhang mit der hier veräußerten Wohnung erstmals bei der Besichtigung am 24.2.2000 zu Stande gekommen.

Bei dieser Sachlage kann dahingestellt bleiben, ob aufgrund der Angaben des Zeugen L bewiesen ist, dass die Verkäuferin bei der Besichtigung am 24.2.2000 namhaft gemacht worden ist. Seine dahingehende Aussage hat der Zeuge L am Schluss der Vernehmung auf die ergänzende Frage des Beklagtenvertreters dahingehend eingeschränkt, dass die Verkäuferin nicht ausdrücklich genannt worden sei, sondern lediglich erklärt zu haben, dass Frau J von der Firma I nicht kommen könne. Es sei zwar der Sitz der Firma mit W genannt, nicht aber die konkrete Anschrift mitgeteilt worden.

b) Der Provisionsanspruch des Klägers scheitert im vorliegenden Fall auch nicht daran, dass nicht ausdrücklich und ausreichend genug auf ein sog. Gemeinschaftsgeschäft zwischen dem Kläger und dem Zeugen L hingewiesen worden ist.

(1) Nach den übereinstimmenden Angaben des Klägers und des Zeugen L im Berufungstermin war zwischen ihnen ein sog. Gemeinschaftsgeschäft in der Weise vereinbart worden, dass die Käuferprovision zwischen den beiden Maklern geteilt werden sollte (vgl. zum Gemeinschaftsgeschäft Staudinger/Reuter, 13. Bearb., vor § 652 Rn. 39 ff, 43). Liegt aber ein Gemeinschaftsgeschäft vor, stellt sich die Frage, ob es hierbei genügen kann, dass der Nachweis bzw. die wesentliche Maklerleistung (Besichtigung, Übergabe des Exposés, Provisionsverlangen) von dem durch das Gemeinschaftsgeschäft eingeschalteten Makler der Gegenseite (Verkäuferseite) erbracht wird oder ob nicht ein wesentlicher Beitrag des Käufermaklers zu fordern ist. Diese Frage ist vom BGH bisher nicht beantwortet worden (BGH WM 1991, 818 = NJW-RR 686, 687; offen gelassen wohl auch von Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl., Rn. 256). Auch sonstige veröffentlichte obergerichtliche Rechtsprechung ist - soweit ersichtlich - nicht vorhanden.

Diese Frage wird in der Literatur unterschiedlich beantwortet:

aa) Eine strenge Auffassung, die insbesondere von Dehner (in: Maklerrecht in der neueren höchstrichterlichen Rechtsprechung, 1981, S. 86, und Maklerrecht-Leitfaden für die Praxis, 2001, Rn. 407) vertreten wird, geht dahin, dass die von dem jeweiligen Makler ausgeübte Tätigkeit nur im Verhältnis zum eigenen Auftraggeber provisionsbegründend wirke. Habe zum Zustandekommen des Hauptvertrages nur das Wirken eines der beiden durch das Gemeinschaftsgeschäft verbundenen Makler beigetragen, so stehe nur diesem ein Provisionsanspruch zu, und zwar nur gegenüber dem eigenen Auftraggeber. Verfehlt wäre es - wie es gelegentlich von den Instanzgerichten angenommen werde -, die Tätigkeit des einen Maklers dem anderen Makler zuzurechnen, sodass dieser schon dann Provision erhielte, wenn nur der erste Makler sich nachweisend oder vermittelnd betätigt habe.

bb) Eine vermittelnde Auffassung (vgl. etwa Soergel/Lorentz, 12. Aufl., §652 Rn. 108; ähnlich Staudinger/Reuter, 13. Bearb., Rn. 45 vor § 652; vgl. auch derselbe § 652 Rn. 36) will die Provisionspflicht des Auftraggebers von den Umständen des Einzelfalles, insbesondere davon abhängig machen, ob der Auftraggeber von seinem Makler unterrichtet worden sei; habe der Auftraggeber Kenntnis vom Gemeinschaftsgeschäft und gestatte dies stillschweigend, sei ein provisionsbegründender Nachweis anzunehmen, weil aus der Sicht des Auftraggebers der von dem Makler der Gegenseite erbrachte Nachweis sogleich die Erfüllung des von ihm erteilten Maklerauftrags darstelle. Ähnlich Schreiber/Ibold, Immobilienrechtshandbuch, 2001, S. 538, 539, wonach es eine Frage der Auslegung des Maklervertrages sei, ob es für das Entstehen der Maklerprovision ausreiche, dass die Maklerleistung (Nachweis oder Vermittlung) von dem Makler der Gegenseite erbracht werde, wofür die allgemeinen Auslegungsgrundsätze gelten würden. Trete der zweite Makler zugleich als Makler der Vertragsgegenseite auf, so könne die Nachweistätigkeit des zweiten Maklers den Provisionsanspruch des ersten Maklers begründen, allerdings nur unter der Voraussetzung, dass der erste Makler sofort zu erkennen gegeben habe, er werde seine Nachweis- oder Vermittlungsobliegenheit durch den zweiten Makler erfüllen.

cc) Eine dritte Auffassung will die Zahlungspflicht des Auftraggebers generell bejahen, weil es sich in solchen Fällen nicht um einen (nicht Provisionspflichtigen) indirekten Nachweis handele (vgl. etwa MüKo/Roth, 3. Aufl., § 652 Rn. 248).

(2) Der Senat neigt der von Soergel/Lorentz (a.a.O.) vertretenen Auffassung zu, ohne die Frage abschließend entscheiden zu müssen. Im vorliegenden Fall ist Folgendes von entscheidender Bedeutung:

Zwar sind die an einem Gemeinschaftsgeschäft beteiligten Makler weder Vertreter noch Erfüllungsgehilfen der anderen Seite. Jedenfalls ohne ausdrückliche Erklärung kann von einer gegenseitigen Bevollmächtigung nicht ausgegangen werden. Führen aber, wie hier, zwei an einem Gemeinschaftsgeschäft beteiligte Makler gemeinsam eine Wohnungsbesichtigung durch, indem Angaben zum Zustand der Wohnung, zum Kaufpreis und zu den Erwerbsmodalitäten gemacht werden, so kann angenommen werden, dass sich der eine Makler die Erklärungen des anderen zu Eigen macht. Jedenfalls bei dieser Sachlage genügt die Erbringung von Maklerdiensten durch den anderen (hier: Verkäufer-)Makler, wenn ein ausreichender Hinweis auf das Gemeinschaftsgeschäft durch den einen (hier: Käufer-)Makler erfolgt ist. Als in diesem Sinne ausreichenden Hinweis an die Kaufinteressenten ist jedenfalls die Erklärung des Käufermaklers anzusehen, dass mit dem Verkäufermakler ein Gemeinschaftsgeschäft abgewickelt werden sollte. Dahingestellt bleiben kann, ob auch ein dahingehender Hinweis des Verkäufermaklers genügen kann.

Aufgrund der Beweisaufnahme steht aber zur Überzeugung des Senats fest, dass der Kläger den erforderlichen Hinweis erteilt hat. Die vom Kläger hierzu gemachte Angabe, er habe den Beklagten mitgeteilt, beim Zeugen L handele es sich um einen Kollegen, der ein geeignetes Objekt habe und mit dem er ein Gemeinschaftsgeschäft abwickeln wolle, ist vom Zeugen L bestätigt worden. Unter dieser Voraussetzung ist hier die Erbringung von Maklerdiensten durch den Zeugen L provisionsbegründend.

3.

Die Nachweisleistung des Klägers war jedenfalls mitursächlich für den Abschluss des Hauptvertrags zwischen der Verkäuferin Firma I, W, und der Beklagten Ziff. 2 am 9.3.2000.

a) Allerdings hatten die Beklagten Vorkenntnis in einer Weise, die grundsätzlich geeignet ist, die Kausalität der Maklerleistung in Frage zu stellen. Für kausalitätsnegierende Vorkenntnis in diesem Sinne ist erforderlich, dass die Interessenten nicht nur Objekt und Verkäuferin, sondern die konkrete Vertragsgelegenheit im Sinne der Verkaufsbereitschaft des anderen Teils kennen (vgl. hierzu BGH WM 1984, 62; OLG München OLGR 93, 34; soweit das OLG München darüber hinaus die Kenntnis der Vertragsbereitschaft zu den vom Auftraggeber gewollten Bedingungen verlangt, folgt dem der Senat nicht, ausgehend von der zitierten BGH-Entscheidung muss die Kenntnis der grundsätzlichen Verkaufsbereitschaft genügen). Auch unter Berücksichtigung des Umstands, dass die Beweislast für die Vorkenntnis beim Auftraggeber liegt (vgl. etwa BGH NJW 1999, 1255, 1256; BGH NJW 1971, 1134) und hierbei strenge Anforderungen zu stellen sind, dürfte im vorliegenden Fall Vorkenntnis bewiesen sein. Unstreitig ist, dass die Wohnung im fraglichen Zeitraum mehrfach in der Lokalpresse zum Kauf angeboten worden ist. Hierdurch sind die Beklagten auf die Wohnung aufmerksam geworden. Von der Zeugin C, die im selben Gebäude wohnt, in dem die später verkaufte Wohnung liegt, wurden die Beklagten vor dem 7. Februar 2000 über die Verkäuferin und deren damalige Kaufpreisvorstellungen (577.000,00 DM; bei Kauf im Rohbauzustand 399.000,00 DM) hingewiesen. Damit war ihnen Lage des Objekts, Verkäuferin, Verkaufsbereitschaft und damalige Preisvorstellungen bekannt.

b) Entgegen der Auffassung des Klägers ist die Berufung auf Vorkenntnis nicht treuwidrig gemäß § 242 BGB.

Die Nichtoffenbarung von Vorkenntnis begründet weder einen Verzicht auf diesen Einwand noch stellt dies ein treuwidriges Verhalten gemäß § 242 BGB in der Fallgruppe des venire contra factum proprium dar.

Allerdings hält ein Teil der Instanzgerichte die Berufung auf die Vorkenntnis für treuwidrig, wenn sich der Kunde/Auftraggeber zum Abschluss eines Maklervertrages entschließt und Maklerleistungen entgegennimmt, ohne diese Vorkenntnis dem Makler gegenüber zu offenbaren (vgl. OLG München OLGR 93, 34, 35; OLG Köln OLGR 1991, 36; OLG Hamburg NJW-RR 1987, 175; OLG Celle NJW-RR 1995, 501). Ein anderer Teil der veröffentlichten OLG-Rechtsprechung lehnt dies ab und will aus der Nichtoffenbarung der Vorkenntnis allenfalls einen Schadensersatzanspruch des Maklers herleiten (vgl. OLG Karlsruhe NJW-RR 1994, 509, 510; OLG Koblenz NJW-RR 1991, 248, 259; aus der Literatur Schwerdtner, Maklerrecht, 4. Aufl., Rn. 267 ff; Palandt/ Sprau, 61. Aufl., § 652 Rn. 49).

Auch der BGH hat der Berufung auf Vorkenntnis nicht den Einwand unzulässiger Rechtsausübung entgegengehalten (BGH WM 1984, 62, 63, allerdings in einem Fall, bei dem die Vorkenntnis im Zeitpunkt des Abschlusses des Maklervertrages möglicherweise noch nicht vorhanden war).

Der Senat schließt sich der vom BGH und vom OLG Karlsruhe vertretenen Linie an und meint, dass diese auch für den vorliegenden Fall Geltung beansprucht. Der BGH hat eine Interessenbewertung vorgenommen und das Provisionsinteresse des Maklers bei der Beweislastverteilung berücksichtigt, während eine Unterrichtung des Maklers von Vorkenntnis den Interessen des Maklerkunden regelmäßig zuwiderlaufe. Das OLG Karlsruhe hat ergänzend darauf hingewiesen, dass die Annahme, die Berufung auf Vorkenntnis verstieße gegen § 242 BGB, auf die Anerkennung eines Provisionsanspruchs außerhalb der Voraussetzungen des § 652 BGB hinauslaufen würde, mit anderen Worten, durch treuwidriges Verhalten des Maklerkunden könnten Provisionsansprüche begründet werden, ohne dass § 652 Abs. 1 BGB tatbestandlich erfüllt sei. Das ist in der Tat mit der pflichtenbegrenzenden Funktion des § 242 BGB nicht vereinbar und berücksichtigt zudem nicht ausreichend, dass bei treuwidrigem Verhalten des Maklers die dafür vorgesehene Sanktion vom Gesetz in § 654 BGB enthalten ist (vgl. OLG Karlsruhe NJW-RR 1994, 510). Ob die Nichtoffenbarung von Vorkenntnis, wie etwa das OLG Karlsruhe (a.a.O.; so etwa auch Schwerdtner, Rn. 269 m.w.N.) meint, zu Schadensersatzansprüchen des Maklers gegen den Auftraggeber führt, der Vorkenntnis nicht offenbart, kann dahingestellt bleiben. Keinesfalls kann der Makler unter diesem Gesichtspunkt seine Vergütungsforderung liquidieren. Sonstige Schadenspositionen, etwa vergebliche Aufwendungen, sind im vorliegenden Fall nicht geltend gemacht.

c) Mitursächlichkeit trotz Vorkenntnis

Zutreffend ist das Landgericht davon ausgegangen, dass trotz gegebener Vorkenntnis in Einzelfällen die Nachweistätigkeit des Maklers mitursächlich für den Abschluss des Hauptvertrages geworden sein kann (vgl. BGH NJW-RR 1990, 1269; NJW-RR 1996, 114). Ob und wann das Verschaffen zusätzlicher Kenntnisse über das zu erwerbende Objekt noch adäquat-kausal mitgewirkt hat, ist eine Frage des Einzelfalles; jedoch ist immer eine für den Erwerb wesentliche Maklerleistung zu fordern, durch die der Maklerkunde den Anstoß bekommen hat, sich konkret um das in Rede stehende Objekt zu bemühen (vgl. BGH NJW 1983, 1849; NJW-RR 1996, 114). Eine wesentliche Maklerleistung liegt im vorliegenden Fall weder in der Bekanntgabe der Preisvorstellung der Verkäuferin noch in der Übergabe des Exposés (K 2 = Bl. 45). Das Exposé enthält - von Grundrissplänen abgesehen - keine Einzelheiten, die über die von der Zeugin C vermittelten Vorkenntnisse hinausgehen. Bei wertender Betrachtung stellt jedoch die von dem Kläger und dem Zeugen L durchgeführte Erstbesichtigung eine wesentliche Maklerleistung dar. Denn erst durch diese Erstbesichtigung konnten sich die Interessenten, hier die Beklagten, eine konkrete Vorstellung vom Zustand und vom Zuschnitt der später von der Beklagten Ziff. 2 gekauften Wohnung verschaffen. Dafür spricht auch, dass die Beklagten, wie sich aus der Aussage J und der Reservierungsbestätigung vom 24.2.2000 ergibt, erst nach der am 24.2.2000 durchgeführten Erstbesichtigung Kontakt zur Verkäuferin Firma I aufgenommen haben, obwohl sie aufgrund der von der Zeugin C vermittelten Vorkenntnisse bereits zuvor dazu in der Lage gewesen wären. Daraus kann der Schluss gezogen werden, dass die Besichtigung ihr Interesse am Erwerb der Wohnung so gestärkt hat, dass sie unmittelbar darauf auf die Verkäuferseite zugegangen sind. Hierbei kann die Frage offen bleiben, ob die von der Rechtsprechung anerkannte Vermutungswirkung (Beweislastumkehr) für die Kausalität der Maklerleistung bei angemessenem zeitlichen Abstand zwischen Nachweis und Kaufvertragsabschluss auch die Frage der Mitursächlichkeit trotz Vorkenntnis umfasst (so möglicherweise OLG Köln OLGR 1991, 35, 36; unklar Schwerdtner, 4. Aufl., Rn. 538; von BGH WM 1978, 885 wurde die Frage ausdrücklich offen gelassen, ob sich diese Vermutung allein aus dem zeitlichen Zusammenhang zwischen Informationserteilung und Abschluss des Kaufvertrags herleiten lässt). Jedenfalls stellt auch nach Auffassung des OLG Köln (OLGR 1991, 35, 36) eine vom Makler initiierte Innenbesichtigung ein wesentliches Indiz dafür dar, dass eine Maklerleistung trotz Vorkenntnis mitursächlich gewesen sein kann (vgl. auch OLG Karlsruhe NJW-RR 1994, 509, 510 zum Fall einer Erstbesichtigung). Dem tritt der Senat im vorliegenden Fall bei.

4.

Kongruenz zwischen nachgewiesener und abgeschlossener Vertragsgelegenheit. Entgegen der Meinung der Beklagten kann an der Kongruenz zwischen nachgewiesener Vertragsgelegenheit und abgeschlossenem Kaufvertrag nicht deshalb gezweifelt werden, weil der Kaufvertrag lediglich von der Beklagten Ziff. 2 abgeschlossen wurde, als Maklerkunden dagegen beide Beklagten aufgetreten sind.

Rechtsprechung und Literatur unterscheiden zwischen inhaltlicher und persönlicher (wirtschaftlicher) Kongruenz (vgl. hierzu Palandt/Sprau, 61. Aufl., § 652 Rn. 42 ff).

Die wirtschaftliche (persönliche) Kongruenz ist gegeben. Der BGH hat in diesem Sinne wirtschaftliche Identität zwischen dem im Maklervertrag beabsichtigten und dem später abgeschlossenen Vertrag für den Fall bejaht, dass der Maklervertrag von dem einen Lebensgefährten abgeschlossen, das Grundstück später jedoch vom anderen gekauft worden ist (vgl. BGH NJW 1991, 490; die Klage gegen den erwerbenden Lebensgefährten wurde lediglich deshalb abgewiesen, weil dieser den schriftlichen Maklervertrag nicht unterzeichnet hatte). Das OLG Koblenz (NJW-RR 1994, 824) hat Identität in einem Fall bejaht, in dem der Maklervertrag nur mit einem Ehegatten geschlossen, das Grundstück aber dann von beiden Ehegatten gemeinsam erworben worden ist. Nach Auffassung des Senats kann auch im umgekehrten Fall (beide Ehegatten treten als Maklerkunden auf, einer erwirbt das nachgewiesene Objekt) Identität bejaht werden. Entscheidend für die Bejahung der wirtschaftlichen Identität ist, dass die Beklagten, die ihre vorherige Wohnung, was sich aus der Aussage des Zeugen L ergibt, bereits veräußert hatten, auf der Suche nach einer für private Wohnzwecke zu nutzenden Ehewohnung waren. Dieser Zweck hat sich offenbar erfüllt, was sich aus dem Beklagtenrubrum ergibt. Der Umstand, dass lediglich die Beklagte Ziff. 2 den Kaufvertrag mit der Firma I abgeschlossen hat, steht dem nicht entgegen.

Für die inhaltliche Kongruenz ist maßgeblich, dass entweder der abgeschlossene Hauptvertrag sich inhaltlich mit dem deckt, den der Makler nachweisen oder vermitteln sollte, oder dass im Falle inhaltlicher Abweichung der Auftraggeber mit dem abgeschlossenen Vertrag bei umfassender Würdigung der konkreten Umstände wirtschaftlich den gleichen Erfolg erzielt (vgl. BGH NJW 1988, 967, 968). Diese inhaltliche Identität wird von der oberlandesgerichtlichen Rechtsprechung jedenfalls dann noch bejaht, wenn die Preisdifferenz zwischen nachgewiesener Gelegenheit und abgeschlossenem Vertrag nicht mehr als 10 % beträgt (vgl. OLG Hamm NZM 1998, 271 = NJW-RR 1998, 271; OLG München NJW-RR 1995, 1524 hat Identität selbst für den Fall angenommen, dass ein Mietvertrag über monatlich 50.000,00 statt 60.000,00 DM abgeschlossen wurde; vgl. zum Ganzen Palandt/Sprau, 61. Aufl., § 652 Rn. 43 m.w.N.).

Im vorliegenden Fall ist in der Berufungsinstanz unstreitig, dass die Wohnung mit reduziertem Kaufpreis in nicht ausgebautem Zustand erworben wurde. Die Beklagten haben in der Berufungserwiderung vorgetragen, im Zusammenhang mit der Rohbaualternative habe der Zeuge L einen Minderpreis von 60.000,00 DM genannt, gleichzeitig aber darauf hingewiesen, dieser sei nicht verhandlungsfähig. Tatsächlich sei es den Beklagten durch Verhandlungen mit der Verkäuferin gelungen, den Kaufpreis um weitere 29.400,00 DM zu senken. Das bedeutet: Der Zeuge L hat für die Rohbaualternative einen Kaufpreis von 467.000,00 DM genannt. Die von den Beklagten weiter erreichte Preissenkung um 29.400,00 DM auf 437.600,00 DM beträgt somit 6,29 %. An der wirtschaftlichen Identität des abgeschlossenen Kaufvertrags mit dem nachgewiesenen kann nicht gezweifelt werden.

5.

Die Zuerkennung der Nebenforderung beruht auf § 284 Abs. 1 und 3 in der Fassung des Gesetzes zur Beschleunigung fälliger Zahlungen vom 30.3.2000 (BGBl. I S. 330) i.V.m. § 288 Abs. 1 S. 1 BGB a.F. Nach Art. 229 § 1 Abs. 1 S. 1 und 2 EGBGB sind zwar die geänderten Vorschriften des § 284 Abs. 3 in der Fassung des Gesetzes zur Beschleunigung fälliger Zahlungen auch auf Geldforderungen anzuwenden, die vor dem 1. Mai 2000 entstanden sind, was hier der Fall ist, da die Maklerlohnforderung mit der Vollwirksamkeit des Hauptvertrags vom 9.3.2000 begründet wurde. Aus Art. 229 § 1 Abs. 1 S. 2 EGBGB folgt des Weiteren, dass die nach dem 1. Mai 2000 zugestellte Rechnung, hier diejenige vom 24.9.2000, die Wirkungen des § 284 Abs. 3 BGB auslöst. Der Kläger hat somit Verzugsbeginn mit dem 16.10.2000 zutreffend ermittelt. § 288 Abs. 1 S. 1 BGB kann jedoch lediglich in der bisherigen Fassung angewandt werden. Nach Art. 229 § 1 Abs. 1 S. 3 EGBGB findet § 288 BGB in der jeweils seit dem 1. Mai 2000 geltenden Fassung auf alle Forderungen Anwendung, die von diesem Zeitpunkt an fällig werden. Daran hat auch die Schuldrechtsreform nichts geändert, vgl. Art. 229 § 5 S. 1 EGBGB (vgl. Palandt/Heinrichs, Ergänzungsband zur 61. Aufl., § 288 Rn. 1; a.A. offenbar Meier/Grünebaum MDR 2002, 747, 748: § 247 BGB n.F.). Die Maklerlohnforderung ist jedoch mit der Entstehung fällig (vgl. Palandt/Sprau, 61. Aufl., §652 Rn. 54), auch wenn die Höhe mangels Rechnung noch nicht konkretisiert ist. Es konnte somit nur eine geringfügigere Zinsforderung von 4 % zugesprochen werden. Im Übrigen musste die weitergehende Berufung zurückgewiesen und die Klage abgewiesen werden.

6.

Die Nebenentscheidungen beruhen auf §§ 91 Abs. 1, 708 Nr. 10, 713 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision gemäß § 543 ZPO n.F. bestehen nicht. Die Sache hat keine grundsätzliche Bedeutung. Auch die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung gebietet die Entscheidung des Revisionsgerichts nicht. Zwar nimmt der Senat im vorliegenden Fall Stellung zur Frage, unter welchen Voraussetzungen bei einem sog. Gemeinschaftsgeschäft Maklerprovision verdient ist und welche Hinweise hierzu erteilen sind. Solange sich hierzu aber veröffentlichte, gegensätzliche Auffassungen von Berufungsgerichten nicht feststellen lassen, erscheint eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht erforderlich im Sinne von § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 2 ZPO n.F.

Ende der Entscheidung