Judicialis Rechtsprechung

Bei der Vermietung von mit einem Laden verbundenen Räumlichkeiten liegt der Schwerpunkt des Mietverhältnisses im gewerblichen Bereich, wenn die Räume zum Betrieb einer Änderungsschneiderei vermietet und auch genutzt werden und das Gewerbe zum Lebensunterhalt dienen soll; dies gilt selbst dann, wenn der größere Teil der Mietfläche zu Wohnzwecken genutzt wird.

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Oberlandesgericht Stuttgart 5. Zivilsenat Im Namen des Volkes Urteil

Geschäftsnummer: 5 U 199/07

Verkündet am 31. März 2008

In dem Rechtsstreit

wegen Forderung

hat der 5. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Stuttgart auf die mündliche Verhandlung vom 03. März 2008 unter Mitwirkung von

Vors. Richter am Oberlandesgericht Dr. Würthwein, Richterin am Oberlandesgericht Rose und Richter am Oberlandesgericht Dr. Brennenstuhl

für Recht erkannt:

Tenor:

1. Die Berufung des Beklagten gegen das Urteil des Einzelrichters der 24. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart vom 09.11.2007 - 24 O 218/07 - wird zurückgewiesen.

2. Die Kosten des Berufungsverfahrens trägt der Beklagte.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

4. Die Revision wird nicht zugelassen.

Streitwert des Berufungsverfahrens: 9.469,75 €.

Gründe:

I.

Die Parteien streiten um Mietzinsansprüche.

Der Kläger ist Eigentümer des Gebäudes H ... in Stuttgart. Mit schriftlichem Mietvertrag vom 26.01.2002 (Anlage K 1) vermietete der Kläger an den Beklagten Räumlichkeiten im Erdgeschoss links dieses Gebäudes (4 Zimmer einschließlich Bad/WC nebst Flur) sowie je einen Kellerraum im 1. und 2. UG (vgl. dazu die Planzeichnung des Erdgeschosses Bl. 76 d. A.). Die Mietfläche im Erdgeschoss beläuft sich auf ca. 70-75 m². Die Vertragsurkunde ist als "Mietvertrag für gewerbliche Räume" bezeichnet. Nach Ziff. 2.2 des Mietvertrages wurden Mieträume zum Betrieb einer Änderungsschneiderei vermietet. Das Mietverhältnis sollte am 01.02.2002 beginnen und zum 31.01.2010 enden (Ziff. 3.2 des Mietvertrages). Als monatlicher Mietzins wurde ein Betrag in Höhe von 610,-- € zzgl. Nebenkosten vereinbart; zusätzlich kamen die Parteien überein, dass der Beklagte die Grundsteuer an den Kläger zu entrichten hat (Ziff. 4). Gem. Ziff. 19 erhöht sich die Kaltmiete ab dem 01.09.2002 auf 815,-- € und ab dem 01.01.2003 auf 865,-- €. Darüber hinaus findet sich in Ziff. 19 u.a. folgende Regelung:

"Der Mieter kann den Geschäftszweck nur mit Zustimmung des Vermieters ändern. Die Renovierung für die Ausübung des Gewerbes übernimmt der Mieter. Die Vermietung erfolgt im jetzigen Zustand. Die Mietanpassung wurde wie oben geregelt. Der Mieter kann einzelne Räume als auch Wohnladen nutzen."

Anfang des Jahres 2003 traten Zahlungsrückstände des Beklagten auf. In der Folge unterzeichnete der Beklagte ein undatiertes Schriftstück in griechischer Sprache, wonach sich der Zahlungsrückstand für den Zeitraum Februar 2003 bis Mai 2004 einschließlich der Grundsteuer für die Jahre 2003 und 2004 in Höhe von jeweils 288,-- € auf insgesamt 4.556,-- € beläuft (Anlage K 2, Bl. 20 d. A.). Am 14.01.2005 zahlte der Beklagte die Grundsteuer für die Jahre 2003 und 2004 (Anlage K 3, Bl. 22 d. A.).

Unstreitig beträgt der auf der Basis der Bestimmungen des Mietvertrages kalkulierte Zahlungsrückstand des Beklagten für den Zeitraum 01.02.2003 bis 30.11.2006 incl. der Grundsteuer für die Jahre 2005 und 2006 insgesamt 9.469,75 € (vgl. zur Zusammensetzung dieses Betrages S. 2-5 der Anspruchsbegründung vom 06.03.2007).

Der Beklagte hat das Mietobjekt geräumt und an den Kläger herausgegeben.

Der Kläger hat den Beklagten auf Zahlung des vorerwähnten Zahlungsrückstandes nebst Zinsen und auf Erstattung vorgerichtlich angefallener Rechtsanwaltskosten in Höhe von 389,64 € mit der beim Landgericht Stuttgart erhobenen Klage in Anspruch genommen. Die gewerbliche Nutzung des Mietobjektes habe bei Vertragsschluss im Vordergrund gestanden. Vor der Vermietung an den Beklagten sei im Mietobjekt ein Reisebüro betrieben worden, wobei lediglich ein Raum von der damaligen Mieterin zu Wohnzwecken genutzt worden sei. Dies sei dem Beklagten bei Anmietung bekannt gewesen. Er, der Kläger, habe deswegen Wert auf den Abschluss eines Gewerbemietvertrages gelegt, um die öffentlich-rechtliche Genehmigung für eine gewerbliche Nutzung nicht zu verlieren. Der Beklagte habe ihm vor Vertragsschluss lediglich mitgeteilt, seine Ehefrau werde eine Änderungsschneiderei eröffnen. Er habe nicht gewusst, dass der Beklagte mit seiner Ehefrau und seinen 3 Kindern habe einziehen wollen. Vor dem Abschluss des schriftlichen Vertrages sei der Mietgegenstand einmal mit dem Beklagten ohne dessen Ehefrau besichtigt worden. Dabei habe der Beklagte die Schlüssel erhalten. Dieser habe einen langfristigen Gewerbemietvertrag über 10 Jahre gewünscht. Er, der Kläger, habe einen schriftlichen Vertragsentwurf fertigen sollen. Dieser sei am 26.01.2002 im "Café P ..." unterschrieben worden. Der Beklagte habe einen Betrag von 4.556,-- € bereits anerkannt. Die Änderungsschneiderei sei von Anfang an und bereits vor der 2. Jahreshälfte 2005 in zwei Räumen des Erdgeschosses betrieben worden. Er habe keine regelmäßigen Besuche beim Beklagten vorgenommen.

Der Beklagte ist der Klage mit der Begründung entgegen getreten, es sei ein Mietverhältnis über Wohnraum zustande gekommen. Ende 2000/Anfang 2001 habe der Kläger die streitgegenständlichen Räumlichkeiten mit einem Schild im Fenster zur Vermietung angeboten, wonach eine Wohnung mit Geschäftsraum zu vermieten sei. Bereits beim ersten Gespräch habe er dem Kläger mitgeteilt, dass er eine Wohnung für seine 5-köpfige Familie suche. Der Wohnbedarf sei auch Gesprächsthema bei der ersten Besichtigung gewesen. Dabei habe der Kläger erwähnt, der erste Raum mit dem Zugang zur H...straße könne als Änderungsschneiderei genutzt werden. Der zweite Besichtigungstermin habe in Anwesenheit seiner Frau stattgefunden. Den schriftlichen Vertrag habe er wegen unzureichender Deutschkenntnisse nicht verstanden. Bis zur 2. Jahreshälfte 2005 sei die Änderungsschneiderei lediglich in dem Raum mit der Tür zur H...straße betrieben worden, danach auch in dem angrenzenden zweiten Raum. Die übrigen Räume seien stets zu Wohnzwecken genutzt worden. Zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses habe der Wohnzweck überwogen. Alle drei Räume im Erdgeschoss (neben dem Bad/WC) seien jeweils ca. 20-25 m² groß. Dem Kläger sei die überwiegende Wohnnutzung nach Abschluss des Mietvertrages aufgrund regelmäßiger Besuche bekannt geworden. Einwände hiergegen habe der Kläger nicht erhoben.

Der Beklagte ist der Auffassung, dass die vor dem Landgericht erhobene Klage unzulässig sei. Die Vereinbarung einer Staffelmiete sei unwirksam. Grundsteuer werde vom Beklagten nicht geschuldet. Er habe daher im Jahr 2002 820,-- € zuviel an Miete an den Kläger entrichtet, für den Zeitraum 01.01.2003 bis 31.07.2006 5.341,25 €.

Das Landgericht hat nach Vernehmung der Zeugin A.......... der Klage stattgegeben. Die sachliche Zuständigkeit ergebe sich aus §§ 23 Nr. 2a, 71 Abs. 1 GVG, da ein Mischmietverhältnis vorliege und der Schwerpunkt der Nutzung auf dem gewerblichen Zweck liege. Aus dem schriftlichen Mietvertrag lasse sich diesbezüglich ein eindeutiger Wille der Parteien entnehmen, da das Vertragsverhältnis in der Urkunde als "Mietvertrag für gewerbliche Räume" bezeichnet und als Mietzweck ausdrücklich der Betrieb einer Änderungsschneiderei genannt sei, während die Nutzung zu Wohnzwecken keinerlei Berücksichtigung gefunden habe. Zudem sei dem Beklagten in Ziff. 19 lediglich die Befugnis übertragen worden, einzelne Räume als Wohnladen zu nutzen. Hätte der Beklagte eine (überwiegende) Wohnraumnutzung gewollt, wäre eine ausdrückliche Fixierung dieses Nutzungszwecks im Mietvertrag zu erwarten gewesen. Dass die gewerbliche Nutzung überwiege, ergebe sich darüber hinaus aus den räumlichen Gegebenheiten des Mietgegenstandes, da ein direkter Zugang zur H...straße bestehe, eine Küche fehle und lediglich ein kleines WC vorhanden sei, jedoch kein Bad. Entsprechend sei das Mietobjekt auch vor der Vermietung an den Beklagten schwerpunktmäßig genutzt worden. Es könne nicht davon ausgegangen werden, dass der Kläger das Mietobjekt als "Wohnung mit Laden" angepriesen habe.

Die vom Beklagten behauptete mündliche Absprache über die Anmietung des Mietgegenstandes zu Wohnzwecken habe dieser nicht zu beweisen vermocht. Die Zeugin sei weder bei den Vertragsverhandlungen noch beim Vertragsabschluss anwesend gewesen. Deren Angabe, mit dem Kläger besprochen zu haben, dass nur ein Raum (mit Ladentüre) als Änderungsschneiderei dienen solle, sei nicht glaubhaft. Auf diesen Punkt sei die Zeugin selbst anfänglich nicht zu sprechen gekommen. Erst nach mehrfacher Nachfrage über Abreden habe sie sich entsprechend eingelassen. Die Angaben der Zeugin seien oft sehr vage und teilweise unverständlich gewesen. Insbesondere bestünden Zweifel an dem Erinnerungsvermögen der Zeugin. Diese habe als Ehegattin des Beklagten ein Eigeninteresse am Ausgang des Rechtsstreits. Die Zeugin habe einen unsicheren und nervösen Eindruck hinterlassen und mehrfach ausweichend geantwortet. Der im Schriftsatz des Beklagten vom 02.11.2007 enthaltene Sachvortrag sei verspätet i.S.v. § 296a ZPO.

Das Landgericht hat mit Beschluss vom 20.12.2007 den Tatbestand des Urteiles ergänzt (Bl. 124/125 d.A.).

Der Beklagte verfolgt mit seinem form- und fristgerecht eingelegten und begründeten Rechtsmittel seinen Klagabweisungsantrag weiter. Er habe nicht über ein ausreichend großes Sprachverständnis verfügt, um den Formularmietvertrag und die Bedeutung der einzelnen Vertragsklauseln verstehen zu können. Aus diesem Grunde habe er nicht auf einer Modifizierung gedrungen. Das Landgericht habe die erhobenen Beweise fehlerhaft gewürdigt. Erweiterungen der Angaben im Rahmen von Zeugenvernehmungen seien als Realitätskriterium zu werten. Dass die Zeugin erst nach wiederholter Fragestellung den für die Familie des Beklagten zentralen Gesichtspunkt erwähnt habe, spreche nicht gegen ihre Glaubwürdigkeit. Das Gericht habe nicht näher ausgeführt, in welchen beweiserheblichen Punkten die Aussagen der Zeugin vage bzw. unverständlich geblieben seien. Die Zeugin habe unter Stress gestanden. Aus der falschen Angabe zum Zeitpunkt des Bezugs der Wohnung könne ebenfalls nicht auf ihre Unglaubwürdigkeit geschlossen werden. Gleiches gelte für eine denkbare Entlastungsmotivation. Die körpersprachlichen Signale und die Nervosität der Zeugin könnten nicht als geeignete Kriterien für die Prüfung der Glaubwürdigkeit einer Zeugenaussage heran gezogen werden. Bereits schriftsätzlich sei vorgetragen worden, dass der Kläger den Mietgegenstand als "Wohnung mit Laden" beworben habe. Eine zutreffende Beweiswürdigung müsse zum Ergebnis führen, dass das Schwergewicht zu Beginn des Mietverhältnisses auf der Nutzung zu Wohnzwecken gelegen habe und der Kläger hiermit einverstanden gewesen sei.

Das Landgericht habe das Vorbringen im Schriftsatz vom 02.11.2007 zu Unrecht unberücksichtigt gelassen. Durch die vorgelegte Quittung über die Bezahlung der Miete für die Monate Januar und Februar am 13.01.2002 sei ein Vertragsschluss zu diesem Zeitpunkt belegt. Der Inhalt des schriftlichen Mietvertrages könne deshalb für die Frage, wo der Schwerpunkt der Nutzung liege, nicht maßgeblich sein. Für eine Qualifizierung als Wohnraummietverhältnis spreche zudem, dass die gewerbliche Nutzung erst ab Oktober 2002 begonnen habe, was durch die Einvernahme der Zeugen T........, T........ und T........ bewiesen werden könne. Das Landgericht sei aus diesen Gründen sachlich unzuständig.

Der Beklagte beantragt:

Unter Abänderung des Urteils des Landgerichts Stuttgart vom 09.11.2007 - 24 O 218/07 - wird die Klage abgewiesen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung des Beklagten zurückzuweisen.

Er verteidigt das angegriffene Urteil und hebt hervor, der Inhalt der Mietvertragsurkunde zum Nutzungszweck sei eindeutig. Eine Einigung auf eine Nutzung als Wohnung vor Unterzeichnung des schriftlichen Mietvertrages sei nicht erfolgt. Die vom Landgericht vorgenommene Beweiswürdigung sei nicht zu beanstanden. Der Vortrag des Beklagten im Schriftsatz vom 02.11.2007 sei nach Schluss der mündlichen Verhandlung und damit verspätet angebracht worden.

Wegen der Einzelheiten des Parteivorbringens wird auf die gewechselten Schriftsätze sowie auf die zu den Akten gereichten Schriftsätze und Unterlagen Bezug genommen.

II.

Die zulässige Berufung des Beklagten hat in der Sache keinen Erfolg.

1.

Ob für den Rechtsstreit eine sachliche Zuständigkeit des Landgerichts gegeben war oder nicht, ist in der Berufungsinstanz nicht mehr zu überprüfen. Nach § 513 Abs. 2 ZPO kann die Berufung nicht darauf gestützt werden, dass das LG seine Zuständigkeit zu Unrecht angenommen hat. Dies gilt auch dann, wenn eine ausschließliche Zuständigkeit des Amtsgerichts betroffen ist (RGZ 110, 57; OLG Köln ZMR 2001, 963; Zöller/Gummer/Heßler, 26. Aufl., Rn. 7 zu § 513 ZPO).

2.

Dem Kläger steht gem. §§ 535 Abs. 2, 557a Abs. 2 BGB i.V.m. der vereinbarten Staffelmiete ein Zahlungsanspruch in Höhe von 9.469,75 € für den Zeitraum 01.02.2003 bis 30.11.2006 gegen den Beklagten zu. Ein Zahlungsrückstand des Beklagten in diesem Umfang ist rechnerisch unstreitig. Es liegt ein Mischmietverhältnis mit Schwerpunkt auf der gewerblichen Nutzung vor. Die Vereinbarung einer Staffelmiete ist daher wirksam. § 557a Abs. 2 BGB gilt nur für Wohnraummietverhältnisse (Börstinghaus in Schmidt/Futterer, 9. Aufl., Rn. 21 vor §§ 557-557b BGB).

a)

Bei der Frage, ob bei einem einheitlichen Mietvertrag mit gemischter Nutzung von einem Wohnraum- oder einem Gewerberaummietverhältnis auszugehen ist, kommt es entscheidend darauf an, in welchem Bereich das Mietverhältnis seinen Schwerpunkt hat. Maßgeblich hierfür ist in erster Linie der Parteiwille, also die gemeinsamen und übereinstimmenden Vorstellungen der Parteien darüber, wie der Mieter das Objekt nutzen will und welche Art der Nutzung im Vordergrund steht (BGH ZMR 1986, 278). Ausschlaggebend ist insoweit nicht, ob die Parteien in der Vertragsurkunde das Mietverhältnis als Wohn- oder Geschäftsraummietverhältnis bezeichnen; vielmehr kommt es auf den wirklichen Willen der Parteien an. Im Zweifelsfall können die Parteien aber durch eine vertragliche Regelung klar stellen, nach welchem Recht das Mietverhältnis beurteilt werden soll. Als Indiz für eine derartige Vereinbarung kann angesehen werden, wenn die Parteien zur Regelung ihrer Beziehung ein für die Wohnraummiete gedachtes Formular verwenden (Blank in Schmidt/Futterer, 9. Aufl., Rn. 98 vor § 535 BGB). Das Verhältnis der Wohnfläche zur gewerblich genutzten Fläche ist ebenso von untergeordneter Bedeutung wie der jeweilige Mietwert. Selbst dann, wenn ein Mietobjekt aus einem kleinen Laden und einer großen Wohnung besteht, ist das Mietverhältnis dann als Geschäftsraummietverhältnis zu bewerten, wenn der Mieter aus dem Betrieb des Ladens seinen Lebensunterhalt bestreitet (KG GE 1995, 1205; Blank in Schmidt/Futterer, 9. Aufl., Rn. 98 vor § 535 BGB). Gleiches gilt, wenn ein Rechtsanwalt in den gemieteten Räumen sowohl wohnt als auch seine Kanzlei betreibt (BGH NJW-RR 1986, 877) oder wenn ein Zahnarzt eine Wohnung auch zum Zwecke der Berufsausübung nutzen darf (OLG Köln ZMR 2001, 963). Entsprechend der Qualifizierung des Mietverhältnisses nach der von den Parteien getroffenen Zweckbestimmung kommt es auf die tatsächliche Nutzung der Räume nicht an. Werden zu gewerblichen Zwecken vermietete Räume später zu Wohnzwecken genutzt, bleibt der Vertrag, soweit die Parteien den Nutzungszweck nicht einvernehmlich ändern, Geschäftsraummiete (BGH MDR 1969, 657; Reinstorf in Bub/Treier, Handbuch der Geschäfts- und Wohnraummiete, 3. Aufl., Kap. I Rn. 98).

b)

Vor diesem rechtlichen Hintergrund liegt im vorliegenden Fall eine überwiegende gewerbliche Nutzung und damit ein Gewerbemietverhältnis vor.

aa)

Das Mietobjekt war nach seinem Zuschnitt und nach der bei der Anmietung vorhandenen Einrichtung ersichtlich auf den Betrieb eines Ladens ausgerichtet. Dafür spricht bereits das Vorhandensein eines Raumes mit Schaufenster nebst Türe in Richtung H...straße sowie der Umstand, dass nach dem Beklagtenvortrag ursprünglich nur eine kleine "Teeküche" vorhanden war (Bl. 72 d.A.) und im Bad erst noch ein WC eingebaut werden musste (Bl. 50 d.A.). Wegen der verhältnismäßig geringen Platzverhältnisse war das Objekt außerdem von vornherein für eine nicht nur vorübergehende Wohnnutzung für die Familie des Beklagten wenig geeignet. Wenn von der vorhandenen Grundfläche von 70 - 75 m2 für die Änderungsschneiderei ca. 20 m², für das große Bad (so die Zeugin A.......... Bl. 85 d. A.) weitere ca. 10 m² und für den Flur nochmals ca. 10 m² abgezogen werden, verbleiben zwei Zimmer mit ca. 35 m² zuzügl. der Galeriebereiche für 5 Personen zum Wohnen. Dementsprechend wurde das Objekt zuvor überwiegend auch nicht als Wohnung, sondern zum Betrieb eines Reisebüros genutzt.

bb)

Nach dem Inhalt des schriftlichen Mietvertrages vom 26.01.2002 (Anlage K 1) ging der übereinstimmende Parteiwille dahin, dass die Nutzung als Gewerbeobjekt im Vordergrund stand. Unter Berücksichtigung des darin aufgeführten Vertragszwecks bleibt für eine andere Interpretation kein Raum. Die schriftliche Vertragsurkunde kann die Vermutung der Vollständigkeit und Richtigkeit für sich in Anspruch nehmen. Dass der schriftliche Mietvertrag u.U. erst nach dem Einzug und der ersten Mietzahlung unterzeichnet wurde, ist im Hinblick auf §§ 154 Abs. 2, 550 BGB unerheblich.

cc)

Entscheidend ist weiter, dass mit der (geplanten) Änderungsschneiderei der Ehefrau des Beklagten der Lebensunterhalt der Familie bestritten werden sollte. Bereits seit 1998 war der Beklagte, wie er im Rahmen der informatorischen Anhörung im Termin vor dem Senat vom 03.03.2008 angegeben hat, auf Grund eines Unfalles nicht mehr beruflich als Kraftfahrer tätig. Im Anschluss an den Unfall bezog der Beklagte Krankengeld, später eine Unfallrente und Arbeitslosengeld. Somit waren sowohl der Beklagte als auch dessen Ehefrau, die bereits in Griechenland als Schneiderin tätig war, im Januar 2002 bei der Anmietung des streitgegenständlichen Mietgegenstandes ohne Anstellung bzw. regelmäßige Einkünfte. Schon deswegen lag nach der angeführten Rechtsprechung unabhängig vom Verhältnis der Wohnfläche zur gewerblich genutzten Fläche der Schwerpunkt auf der Gewerbenutzung, die die Existenz sichern sollte. Diese Betrachtungsweise wird durch die regelmäßigen Öffnungszeiten des Geschäftes und die - nach der Darstellung des Beklagten - später vorgenommene Erweiterung des Geschäftsbetriebes auf 2 Räume sowie die zusätzliche Aufnahme einer Reinigungsannahme bestätigt.

Demgegenüber kann die Argumentation des Beklagten, die Erträgnisse der Änderungsschneiderei seien zu gering gewesen, um damit den Lebensunterhalt der Familie decken zu können, nicht verfangen. Darauf, welchen tatsächlichen wirtschaftlichen Erfolg der Betrieb erzielt hat, kann im Streitfall bei der Frage, ob der gewerbliche Zweck bei Abschluss des Vertrages im Vordergrund stand oder nicht, nicht abgestellt werden. Der Geschäftsbetrieb hätte durchaus, wie zahlreiche vergleichbare Unternehmungen belegen, den Unterhalt der Familie sichern können und war hierauf auch angelegt, wie die normalen Öffnungszeiten und die vorerwähnten Erweiterungstendenzen zeigen. Eine andere Möglichkeit, den notwendigen Lebensunterhalt zu bestreiten, stand dem Beklagten mit seiner Familie gar nicht zur Verfügung. Deshalb war der Beklagte von Anfang an darauf angewiesen, dass dieser mit der Änderungsschneiderei erwirtschaftet wird. Hierauf war sein rechtsgeschäftlicher Wille ausgerichtet, was zur Bejahung eines gewerblichen Mietverhältnisses ausreicht.

dd)

Offen bleiben kann bei dieser Sach- und Rechtslage, ob der Kläger nach Abschluss des Mietvertrages den Beklagten besucht hat und welche tatsächliche Nutzung zu diesem Zeitpunkt überwogen hat. Die Parteien haben sich nicht nachträglich auf eine andere Nutzung einvernehmlich geeinigt. Die Änderungsschneiderei diente stets als einzige Erwerbsquelle der Familie des Beklagten.

3.

Zweifel an der Vollständigkeit und Richtigkeit der vom Landgericht getroffenen Feststellungen bestehen nicht (§ 529 Abs. 1 Nr. 1 ZPO). Eine ergänzende Beweisaufnahme ist nicht veranlasst.

a)

Darauf, was zwischen dem Kläger und dem Beklagten vor bzw. nach dem Vertragsabschluss besprochen worden ist, kommt es für die zu treffende Entscheidung nicht an. Bei beiden Mietvertragsparteien stand, wie bereits dargelegt worden ist, die gewerbliche Nutzung eindeutig im Vordergrund. Daher war dem Antrag des Beklagten auf erneute Vernehmung der Zeugin A.......... nicht zu entsprechen.

b)

Unerheblich ist ferner, ob die Ehefrau des Beklagten erst im Oktober 2002 ihre Tätigkeit als Schneiderin begonnen hat. Dass von Anfang an eine Änderungsschneiderei geplant war, ist unstreitig und ergibt sich aus dem Mietvertrag. Die Staffelmiete hat der Kläger dabei nachvollziehbar damit begründet, dass dem Beklagten und seiner Frau eine Anlaufphase eingeräumt werden sollte, bis die Schneiderei läuft, was wiederum für den gewerblichen Vertragscharakter spricht.

Ohne rechtliche Relevanz ist die weitere, im Schriftsatz vom 02.11.2007 enthaltene (streitige) Behauptung des Beklagten, erst im letzten Jahr vor dem Auszug sei die gewerbliche Nutzung auf den mittleren Raum erweitert worden (Bl. 104 d. A.). Dieser Vortrag vermag selbst dann, wenn er als wahr unterstellt wird, eine andere rechtliche Beurteilung nicht zu rechtfertigen. Denn der Wille, eine Änderungsschneiderei zur Sicherung des gemeinsamen Lebensunterhaltes zu betreiben, bestand von allem Anfang an. Aus diesem Grunde erübrigt sich eine Vernehmung der vom Beklagten benannten Zeugen T........, T........ und T.........

4.

Die in Ziff. 19 des Mietvertrages enthaltene Vereinbarung, wonach der Beklagte die Grundsteuer zu tragen hat, ist unabhängig davon wirksam, ob das Mietverhältnis als gewerbliches Mietverhältnis zu qualifizieren ist oder nicht. Nach § 2 Nr. 1 der Betriebskostenverordnung gehören die laufenden öffentlichen Lasten, insbesondere die Grundsteuer, zu den umlagefähigen Betriebskosten (vgl. dazu Langenberg in Schmidt/Futterer, a.a.O., Rn. 103 zu § 556 BGB).

5.

Gegen die Verurteilung zur Erstattung von vorgerichtlichen Anwaltsgebühren in Höhe von 389,64 € hat der Beklagte keine zusätzlichen Angriffe geführt. Nach der jüngeren Rechtsprechung des BGH (NJW 2007, 2049) vermindert sich dann, wenn nach der Vorbemerkung 3 Abs. 4 zu Nr. 3100 VV RVG eine wegen desselben Gegenstands entstandene Geschäftsgebühr anteilig auf die Verfahrensgebühr des gerichtlichen Verfahrens anzurechnen ist, nicht die bereits entstandene Geschäftsgebühr, sondern die in dem anschließenden gerichtlichen Verfahren anfallende Verfahrensgebühr. Danach schuldet der Beklagte mindestens den titulierten Betrag. III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 97 Abs. 1 ZPO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO i.V.m. § 26 Nr.8 EGZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen. Die Voraussetzungen des § 543 Abs. 2 ZPO liegen nicht vor. Fragen von einer über den vorliegenden Einzelfall hinausgehenden Bedeutung sind nicht ersichtlich. Die Fortbildung des Rechts oder die Sicherung einer einheitlichen Rechtsprechung erfordern eine Entscheidung des Revisionsgerichts nicht.

Ende der Entscheidung