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In einer Wohnungseigentümergemeinschaft, in der für die Beschlussfassung das sog. Kopfprinzip (§ 25 Abs. 2 S. 1 WEG) gilt, führt die - ohne Einbeziehung der übrigen Wohnungseigentümer erfolgte - nachträgliche Aufteilung einer Eigentumseinheit in zwei selbständige Einheiten nicht zu einer Vermehrung der Anzahl der Stimmrechte.

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Oberlandesgericht Stuttgart - 8. Zivilsenat - Beschluss

vom 23. Februar 2004

Geschäftsnummer: 8 W 475/03

In der Wohnungseigentumssache

wegen Feststellung

hat der 8. Zivilsenat des Oberlandesgerichts Stuttgart unter Mitwirkung

des Vorsitzenden Richters am OLG Bräuning, des Richters am OLG Grüßhaber, der Richterin am OLG Dr. Zeller-Lorenz

beschlossen:

Tenor:

1. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller gegen den Beschluss der 2. Zivilkammer des Landgerichts Stuttgart vom 23.10.2003 wird

zurückgewiesen

mit der Maßgabe, dass eine Kostenerstattung im Beschwerdeverfahren nicht stattfindet.

2. Die Antragsteller haben die Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens zu tragen. Außergerichtliche Kosten werden nicht erstattet.

Wert der weiteren Beschwerde: 10.000,-- €.

Gründe:

I.

Die Beteiligten bilden die Wohnungseigentümergemeinschaft .... . Die Beteiligten Ziff. 3 und 4 sind Sondereigentümer der Wohnung Nr. 2 im Erdgeschoss. Die Beteiligte Ziff. 2 ist Sondereigentümerin der im Obergeschoss gelegenen Wohnung Nr. 1 und, zusammen mit dem Beteiligten Ziff. 2, ihrem Ehemann, in Errungenschaftsgemeinschaft nach kroatischem Recht der im Dachgeschoss befindlichen Wohnung Nr. 3.

Durch notariell beurkundete Teilungserklärung vom 12.06.1990 war das Hausgrundstück zunächst in zwei Miteigentumsanteile aufgeteilt worden, bestehend zum einen aus der mit Nr. 2 bezeichneten Wohnung im Erdgeschoss (Miteigentumsanteil 448/1.000) und zum Zweiten aus der mit Nr. 1 bezeichneten Wohnung, die das Obergeschoss und das Dachgeschoss umfasste (Miteigentumsanteil 552/1.000). Die Rechtsverhältnisse der Wohnungseigentümer untereinander und die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums sollten sich nach den Bestimmungen des Wohnungseigentumsgesetzes richten.

Mit notarieller Urkunde vom 19.10.1998 wurde in einer weiteren Teilungserklärung die Einheit Nr. 1 (OG und DG) von den Eigentümern dieser Einheit in zwei Miteigentumsanteile aufgeteilt, einen Miteigentumsanteil von 352/1.000, verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Obergeschoss (nunmehr im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 1) und einen Miteigentumsanteil von 200/1.000 verbunden mit dem Sondereigentum an der Wohnung im Dachgeschoss (nunmehr im Aufteilungsplan bezeichnet mit Nr. 3). Die Eigentümer der Erdgeschosswohnung waren an dieser Unterteilung nicht beteiligt.

Unter Ziff. 7.3 "sonstige Erklärungen" wurde aufgenommen:

"Uns ist bekannt, dass durch die Unterteilung keine Stimmrechtshäufung eintritt, sondern das Stimmrecht nur einheitlich gemeinschaftlich ausgeübt werden kann."

Die Antragsteller, die die neu entstandenen Wohnungen unmittelbar nach der Aufteilung erworben haben, haben rund 4 Jahre danach beantragt festzustellen, dass die Beteiligten Ziff. 3 und 4 ein Stimmrecht zur gemeinschaftlichen Ausübung für die Wohnung Nr. 2 haben, die Beteiligte Ziff. 2 ein Stimmrecht zur alleinigen Ausübung für die Wohnung Nr. 1 und die Beteiligten Ziff. 1 und 2 ein Stimmrecht zur einheitlichen Ausübung für die Wohnung Nr. 3.

Die Beteiligten Ziff. 3 und 4 sind dem Antrag entgegen getreten. Sie sind der Ansicht, dass die nachträgliche Aufteilung der Wohneinheit Nr. 1 in zwei selbständige Wohneinheiten Nr. 1 und 3 nicht zu einer Verdoppelung des Stimmrechts geführt habe. Sie haben deshalb im Gegenzug die Feststellung beantragt, dass den Antragstellern ein Stimmrecht zur einheitlichen Ausübung für die Wohnungen Nr. 1 und Nr. 3 zusteht, sowie den Antragsgegnern ein Stimmrecht zur einheitlichen Ausübung für die Wohnung Nr. 2.

Mit Beschluss vom 06.03.2003 hat das Amtsgericht festgestellt, dass bei Abstimmungen zu Fragen des Wohnungseigentums die Antragsteller gemeinschaftlich und die Antragsgegner gemeinschaftlich jeweils eine Stimme haben.

Auf die sofortige Beschwerde der Antragsteller hat das Landgericht durch Beschluss vom 23.10.2003 die Entscheidung des Amtsgerichts dahin abgeändert, dass den Antragsgegnern 1 Stimmrecht zur einheitlichen Ausübung für die Wohnung Nr. 2 zusteht, der Antragstellerin Ziff. 2 1/2 Stimmrecht zur alleinigen Ausübung für die Wohnung Nr. 1 und den Antragstellern Ziff. 1 und 2 1/2 Stimmrecht zur einheitlichen Ausübung für die Wohnung Nr. 3.

Die Kammer teilt die Auffassung des Amtsgerichts, dass durch die nachträgliche Aufteilung der ursprünglich Obergeschoss und Dachgeschoss umfassenden Einheit Nr. 1 in zwei selbständige Wohneinheiten eine Vermehrung des Stimmrechts nicht eingetreten sei. Anders als das Amtsgericht ist sie jedoch der Ansicht, dass, da es nach der Teilung zwei Wohnungseigentumsrechte mit unterschiedlichen Beteiligten gebe, die einheitliche Abstimmung hinsichtlich der Wohnungen Ziff. 1 und 3 nicht zwingend sei. Um ein tatsächlich ausübbares Stimmrecht zu gewährleisten sei festzustellen, dass die Eigentümer der Wohnungen 1 und 3 jeweils ein halbes Stimmrecht haben, das unabhängig vom anderen halben Stimmrecht ausgeübt werden kann.

Mit der weiteren sofortigen Beschwerde verfolgen die Antragsteller ihren Feststellungsantrag weiter. Das durch Realteilung gebildete Wohnungseigentum sei als gleichwertiges, d. h. vollwertiges Wohnungseigentum zu qualifizieren. Es könne nicht angehen, dass Wohnungseigentum, das durch Realteilung und Veräußerung entstanden ist, stimmrechtlich nicht als eigenständiges Wohnungseigentum anerkannt, abrechnungstechnisch jedoch vollumfänglich berücksichtigt werde. Die Schaffung eines solchen zweitklassigen, in seiner rechtlichen Ausgestaltung von der Teilungserklärung abweichenden Wohnungseigentums würde die praktische Handhabung der Verwaltung erheblich erschweren. Auch wäre die Umlauffähigkeit der auf diese Weise errichteten Wohnungseigentumseinheiten erheblich eingeschränkt. Die Auffassung des Landgerichts, dass bei Realteilung für die neu gebildeten Wohnungseigentumseinheiten jeweils nur anteilige - wenn auch selbständig zu führende - Bruchteile von Stimmrechten entstehen, führe zu einer systemwidrigen Vermengung von Kopf- und Objektprinzip. Das hierfür hauptsächlich vorgebrachten Argument, die übrigen Wohnungseigentümer könnten sich gegen eine solche Stimmrechtsmehrung nicht wehren und diese auch nicht vorhersehen, überzeuge nicht. Dem Gesetz sei an keiner Stelle der Grundsatz zu entnehmen, dass Miteigentümer gegen Änderungen der Stimmrechtsgewichtung in der Wohnungseigentümergemeinschaft geschützt werden sollen. Auch bei Veräußerung originärer Wohnungseigentumseinheiten müssten die weiteren Eigentümer eine Veränderung der Stimmrechtsverhältnisse entsprechend dem Kopfprinzip hinnehmen, wenn hierdurch eine Bündelung von Wohnungseigentum in einer Hand entstehe oder wieder aufgehoben werde.

Die Antragsgegner sind dem Rechtsmittel entgegen getreten. Die vom Landgericht getroffene Regelung berücksichtige die berechtigten Interessen der bisherigen Wohnungseigentümer angemessen. Das Landgericht befinde sich dabei in der in Literatur und Rechtsprechung umstrittenen Frage, ob es bei Geltung des Kopfprinzips in einer Wohnungseigentümergemeinschaft nach Unterteilung des Wohnungseigentums und Veräußerung an einen Dritten zu einer Stimmenmehrung komme, in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des BGH, der die Veräußerung von Wohnungseigentum gerade deshalb nicht von der Zustimmung der bisherigen Wohnungseigentümer abhängig mache, weil er in der Teilung und Veräußerung keine Beeinträchtigung des Status der übrigen Mitglieder der Eigentümergemeinschaft erkenne und deren Eigentum folglich nicht in Substanz und Wert beeinträchtigt sei. Ein Grund hierfür sei, dass die ursprüngliche Stimmenzahl erhalten bleibe. Während die Antragsgegner mit einer Stimmenmehrung vorliegend nicht hätten rechnen müssen, da die Eigentümergemeinschaft von Anfang an aus zwei Wohnungseigentumsrechten mit jeweils einer Stimme bestanden habe, scheitere ein Vertrauensschutz der Erwerber hinsichtlich eines jeweils vollen eigenständigen Stimmrechts auch an der in Ziff. 7.3 der Teilungserklärung vom 19.10.1998 enthaltenen Erklärung.

II.

Die sofortige weitere Beschwerde der Antragsteller ist statthaft und auch im Übrigen zulässig; sie hat jedoch in der Sache keinen Erfolg, weil sich die Entscheidung des Landgerichts als rechtsfehlerfrei erweist.

1. Es ist rechtlich nicht zu beanstanden, dass das Beschwerdegericht, wie bereits das Amtsgericht, eine Vermehrung der Anzahl der Stimmrechte von zwei auf drei durch die nachträgliche Aufteilung der ursprünglich aus zwei Einheiten bestehenden Wohnungseigentümergemeinschaft in drei selbständige Einheiten verneint hat. Die Kammer befindet sich dabei in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung des BGH (BGHZ 73, 150 = NJW 1979, 870).

In den Teilungserklärungen vom 12.06.1990 und vom 19.10.1998 ist eine Regelung der Stimmrechtsausübung nicht erfolgt. Damit richtet sich diese nach § 25 Abs. 2 S. 1 WEG, d. h. es gilt das Kopfprinzip; jeder Wohnungseigentümer hat, unabhängig von der Größe und dem Wert seines Miteigentumsanteils oder der Anzahl seiner Wohnungseigentumsrechte nur eine Stimme. Dies scheint, vom derzeitigen Bestand der Eigentümergemeinschaft - drei selbständige Einheiten - ausgehend, zunächst für den Antrag der Antragsteller, also für das Bestehen von drei Stimmrechten zu sprechen. Die Besonderheit besteht hier jedoch darin, dass die drei selbständigen Eigentumsrechte erst nachträglich geschaffen wurden und die Eigentümer der Erdgeschosswohnung Nr. 2 an der späteren Aufteilung der zunächst Obergeschoss und Dachgeschoss umfassenden Wohnung Nr. 1 nicht beteiligt waren und auch nicht beteiligt zu werden brauchten (BGHZ 49, 250 und zur Veräußerung neu geschaffener Teileigentumsrechte ohne Zustimmung der übrigen Wohnungseigentümer BGHZ 73, 150). Davon, dass die Beteiligung der übrigen Wohnungseigentümer nicht notwendig ist, kann jedoch nur dann ausgegangen werden, wenn deren Status auch bei späterer Aufteilung gewahrt wird. Dies wäre aber dann nicht der Fall, wenn die Aufteilung zu einer Mehrung der Stimmrechte führen würde (BGHZ 73, 150, 155). Dies mag in einer großen Wohnungseigentümergemeinschaft kaum ins Gewicht fallen, bei kleinen Einheiten, wie der vorliegenden, hat es jedoch erhebliche Bedeutung.

Das in Teilen der Literatur und Rechtsprechung angeführte Argument für eine Vermehrung der Anzahl der Stimmrechte, dass nämlich dann, wenn ein Mitglied der Gemeinschaft von vornherein Eigentümer mehrerer Wohnungen ist, die übrigen Eigentümer auch eine spätere Mehrung der Stimmrechte hinnehmen müssten, überzeugt nicht, da in diesem Fall von vornherein mit einer der Anzahl der Wohnungseigentumsrechte entsprechenden Anzahl von Stimmrechten zu rechnen war, die nur solange nicht zum Tragen kommt, wie mehrere Wohnungseigentumsrechte in einer Hand bleiben (zum Meinungsstand vgl. Bärmann/Pick/Merle, WEG, 9. Aufl., § 25 Rn. 36 ff., 39; Bub, WEG, § 25 Rn. 156; Weitnauer, WEG, 8. Aufl., § 25 RN 13, die sich für die Mehrung des Stimmrechts bei Geltung des Kopfprinzips aussprechen; ebenso KG NZM 2000, 671 = FGPrax 2000, 9 = WuM 2000, 89 = ZMR 2000, 191; a. A. Wedemeyer NZM 2000, 638, 639 f.; OLG Hamm, ZMR 2002, 859 = NZM 2003, 123 - zwar bei Geltung des Objektprinzips, aber unter ausdrücklicher Bezugnahme auf BGHZ 73, 150; OLG Düsseldorf NJW-RR 1990, 521 = MDR 1990, 633). Die bauliche Möglichkeit, eine Einheit später in zwei selbständige Einheiten aufzuteilen und getrennt zu veräußern, liegt dagegen ferner und steht dem Vertrauensschutz der übrigen Wohnungseigentümer, die mit einer solchen Möglichkeit nicht unbedingt rechnen müssen, nicht entgegen. Da § 25 Abs. 2 WEG abdingbar ist, war und ist es den Wohnungseigentümern unbenommen, eine andere Regelung hinsichtlich der Stimmrechte zu treffen.

Der Käufer einer durch spätere Aufteilung entstandenen Einheit kann den Teilungserklärungen zumindest entnehmen, dass er ein erst nachträglich geschaffenes Wohnungseigentumsrecht erwirbt, und er kann daraus auch entnehmen, ob hinsichtlich des Stimmrechts eine Vereinbarung getroffen wurde oder ob die gesetzliche Regelung gilt. Dann allerdings trifft er auf die Meinungsvielfalt und er muss, wenn dies für seinen Kaufentschluss von Bedeutung ist, unter Umständen noch durch den Verkäufer mit den übrigen Wohnungseigentümern klären lassen, was hinsichtlich des Stimmrechts in der Eigentümergemeinschaft gelten soll. Für den vorliegenden Fall haben bereits die Eigentümer, die die Aufteilung in die unmittelbar danach an die Antragsteller verkauften Wohnungseigentumsrechte vorgenommen haben, in der Teilungserklärung vom 19.10.1998 ausdrücklich erklärt, dass ihnen bekannt sei, dass durch die Unterteilung keine Stimmrechtshäufung eintrete, sondern das Stimmrecht nur einheitlich gemeinschaftlich ausgeübt werden könne. Dementsprechend ist im konkreten Fall ohnehin von einem geringen Vertrauensschutz der Antragsteller auszugehen, die diesen Zustand zunächst auch akzeptiert und ca. 4 Jahre keinen Anspruch auf zwei Stimmrechte erhoben haben.

2. Eine Vorlage der Sache an den BGH nach § 28 Abs. 2 FGG wegen der Abweichung von der Entscheidung des Kammergerichts vom 15.10.1999 (NZM 2000,671.) ist nicht veranlasst, weil der Senat im Gegensatz zum Kammergericht (vgl. auch die Erläuterungen von Briesemeister, NZM 2000, 992) davon ausgeht, dass der BGH die streitige Rechtsfrage in seinem Beschluss vom 24.11.1978 (BGHZ 73, 151, 155) nicht nur als die eigentliche Entscheidung nicht tragende Erwägung in einem "obiter dictum" behandelt, sondern dass die Verneinung einer Stimmrechtsmehrung Grundlage der Entscheidung war. Zwar ist es zutreffend, dass es dort vorrangig darum ging, ob die übrigen Wohnungseigentümer der Veräußerung des durch nachträgliche Aufteilung neu geschaffenen Teileigentums zustimmen müssen. Der Senat teilt aber die Ansicht von Wedemeyer (NZM 2000, 638), dass die vom Kammergericht vorgenommene Reduzierung auf diese Frage den unauflöslichen Zusammenhang verkennt, den der BGH zwischen der Zustimmungsfreiheit der Veräußerung und dem Schutz der dadurch beeinträchtigten übrigen Wohnungseigentümer hergestellt hat. "Der BGH hat die freie, zustimmungsunabhängige Veräußerung nur unter der Prämisse zugelassen, dass die Stimmkraft der übrigen Wohnungseigentümer unverändert bleibt, wenn sich durch Unterteilung und Veräußerung an Dritte die Kopfzahl der Wohnungseigentümer erhöht" (Wedemeyer a.a.O. S 639.) Während die Wohnungseigentümer nach Ansicht des BGH im Grundsatz nicht verhindern können, dass eine fremde, möglicherweise unerwünschte Person in die Gemeinschaft eindringt, dürften weitere, den Status der übrigen Wohnungseigentümer verändernde Folgen nicht eintreten. Auch das OLG Hamm (a.a.O.) und das OLG Düsseldorf (a.a.O.) sind davon ausgegangen, dass der BGH die Rechtsfrage der Mehrung der Stimmrechte nicht offen gelassen hat.

3. Soweit das Landgericht in Abänderung der amtsgerichtlichen Entscheidung, das den Antragstellern ein - gemeinschaftlich auszuübendes - Stimmrecht zugebilligt hatte, dieses eine Stimmrecht gequotelt hat in 1/2 Stimmrecht zur alleinigen Ausübung durch die Beteiligte 2 und 1/2 Stimmrecht zur einheitlichen Ausübung durch die Beteiligten 1 und 2, ist dies mit der weiteren Beschwerde nicht angegriffen worden. Die Aufspaltung ist auch sonst rechtlich nicht zu beanstanden, da sie, insbesondere wenn die Wohnung in unterschiedliche Hände kommt, praktikabel ist, unterschiedliche Meinungsbildungen ermöglicht und schlimmstenfalls die ursprüngliche Patt-Situation besteht.

III.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 47 WEG. Die Antragsteller haben die Gerichtskosten ihres erneut erfolglosen Rechtsmittels zu tragen. Von der Anordnung einer Kostenerstattung wurde jedoch abgesehen - und auch die landgerichtliche Entscheidung entsprechend abgeändert -, da es sich um eine im Hinblick auf die hierzu vertretende Meinungsvielfalt in ihrer Erfolgsaussicht für die Beschwerdeführer schwierig zu beurteilende Rechtsfrage handelt.

Ende der Entscheidung