Judicialis Rechtsprechung

1. Ein Verwalter, der den Wohnungseigentümern mitteilt, er habe seine Vergütung für die nächsten 4 Jahre von den gemeinschaftlichen Geldern vereinnahmt, kann aus einem wichtigen Grund vorzeitig abberufen werden, wenn er kein Recht zu der behaupteten Entnahme hatte.

2. Zur Gültigkeit eines Abberufungsbeschlusses genügt die schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstandes bei der Einberufung der Eigentümerversammlung, wenn den Wohnungseigentümern aus einem früheren Verfahren die dem Verwalter vorgeworfenen Verfehlungen bekannt waren.

3. Die Einberufung einer Eigentümerversammlung ist auch dann wirksam, wenn die Verwaltereigenschaft des Einladenden rückwirkend wegfällt.

4. Hat ein Beschluss mehrere Anträge zum Gegenstand, erstreckt sich die Hemmungswirkung eines befristeten Rechtsmittels grundsätzlich auf die gesamte Entscheidung. Dies gilt auch dann, wenn sie hinsichtlich eines Verfahrensgegenstandes von dem insoweit obsiegenden Rechtsmittelführer mangels Beschwer von vornherein nicht angefochten werden kann.

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Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken Beschluss

Aktenzeichen: 3 W 202/02

In dem Verfahren

betreffend die Wohnungseigentumsanlage

hier: Abberufung der Verwalterin aus wichtigem Grund,

hat der 3. Zivilsenat des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken durch den Präsidenten des Oberlandesgerichts Dury, den Richter am Oberlandesgericht Cierniak und die Richterin am Oberlandesgericht Simon-Bach auf die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) vom 30. September 2002 gegen den ihrer Verfahrensbevollmächtigten am 16. September 2002 zugestellten Beschluss der 2. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 3. September 2002 ohne mündliche Verhandlung

am 16. Dezember 2002

beschlossen:

Tenor:

I. Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

II. Die Beteiligte zu 1) hat die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde zu tragen.

III. Der Gegenstandswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 29.607, 48 Euro festgesetzt.

Tatbestand:

Die Beteiligte zu 1) war Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage O.Straße 48 in N. Die Wohnungseigentümer (die Beteiligten zu 2) bis 41)) hatten sie in der Eigentümerversammlung am 26. September 1998 als Verwalterin abberufen. Mit Beschluss vom 25. Juni 1999 hatte das Amtsgericht auf ihren Antrag diesen Abberufungsbeschluss für ungültig erklärt und einen weiteren Anfechtungsantrag zurückgewiesen. Hiergegen hatten sowohl die Beteiligte zu 1) als auch die Beteiligten zu 2) bis 41) sofortige Beschwerde eingelegt. Beide Seiten hatten ihre Beschwerde später zurückgenommen: Die Erklärung der Beteiligten zu 1) war am 10. August 1999, diejenige der Beteiligten zu 2) bis 41) am 23. August 1999 bei Gericht eingegangen.

In der außerordentlichen Eigentümerversammlung am 22. Dezember 1998 bestellten die Eigentümer den Beteiligten zu 42) für drei Jahre zum Verwalter. Mit Schreiben vom 12. März 1999 teilte die Beteiligte zu 1) diesem mit, sie habe ihre Verwaltervergütung für die Zeit vom 1. Januar 1999 bis 31. Dezember 2002 in Höhe von 57 907,20 DM von dem Geld der Eigentümergemeinschaft vereinnahmt. Mit Schreiben vom 9. Juli 1999 berief der Beteiligte zu 42) die Eigentümer zu einer außerordentlichen Versammlung am 4. August 1999 ein; unter TOP 2 war als Beschlussgegenstand vermerkt: "Diskussion und Beschlussfassung über die Abwahl der (Beteiligten zu 1))". Die Beteiligte zu 1) erhielt ebenfalls ein solches Einladungsschreiben, erklärte aber, aus terminlichen Gründen nicht an der Versammlung teilnehmen zu können. Ihre Bitte, den Termin zu verlegen, blieb erfolglos. In der Versammlung wurde sie erneut aus wichtigem Grund als Verwalterin abberufen.

Die Beteiligte zu 1) hat auch diesen Abberufungsbeschluss angefochten; sie hat außerdem beantragt, das Fortbestehen des Verwaltervertrages festzustellen. Das Amtsgericht hat die Anträge zurückgewiesen. Die sofortige Beschwerde der Beteiligten zu 1) ist erfolglos geblieben. Mit der sofortigen weiteren Beschwerde verfolgt sie ihre erstinstanzlichen Anträge weiter.

Gründe:

Die sofortige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 1) ist in verfahrensrechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden (§§ 43 Abs. 1, 45 Abs. 1 WEG, 29 Abs. 1 Satz 2, Abs. 4, 22 Abs. 1 FGG). In der Sache bleibt das Rechtsmittel jedoch ohne Erfolg. Der angefochtene Beschluss des Landgerichts beruht nicht auf einer Verletzung des Rechts (§§ 27 Abs. 1 FGG, 546 ZPO). Rechtsfehlerfrei hat das Landgericht die mit der sofortigen weiteren Beschwerde weiterverfolgten Anträge der Beteiligten zu 1) als unbegründet erachtet.

I.

Zu Recht ist die Beschwerdekammer zu dem Ergebnis gelangt, dass die Beteiligte zu 1) in der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung vom 4. August 1999 wirksam als Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage abberufen worden ist. Die hiergegen von der Beteiligten zu 1) mit ihrem Anfechtungsantrag analog §43 Abs. 1 Nr. 4 WEG (vgl. BGHZ 106, 113, 122; BGH NJW 2002, 3240, 3242) erhobenen Einwendungen greifen nicht durch.

1. Die Vorinstanzen sind mit Recht zu dem Ergebnis gekommen, dass der zu TOP 2 gefasste Beschluss über die sofortige Abberufung der Beteiligten zu 1) nicht aus formellen Gründen ungültig ist.

a) Ein Verstoß gegen § 23 Abs. 2 WEG liegt nicht vor. Nach dieser Vorschrift ist zur Gültigkeit eines Beschlusses erforderlich, dass der Gegenstand der Beschlussfassung bei der Einberufung der Wohnungseigentümerversammlung bezeichnet ist. Damit soll jedem Wohnungseigentümer ermöglicht werden zu entscheiden, ob er an der Versammlung teilnimmt; ferner soll er sich für den Fall der Teilnahme auf den zu entscheidenden Sachverhalt vorbereiten können. Nicht erforderlich ist, dass der Beschlussgegenstand im Einzelnen erläutert und begründet wird, da jeder Wohnungseigentümer sich vor der Versammlung selbst bei dem Verwalter oder den anderen Wohnungseigentümern nach dem zugrunde liegenden Sachverhalt erkundigen kann (vgl. BayObLG WE 1990, 720; NJW-RR 1992, 403). In der Wohnungseigentümerversammlung hat er zudem die Möglichkeit, Fragen zu stellen und hierdurch weitere Aufklärung zu erhalten. Ob eine Einberufung im Einzelfall den Anforderungen des § 23 Abs. 2 WEG genügt, ist weitgehend Tatfrage (OLG Hamm NJW-RR 1993, 468).

In dem Einladungsschreiben vom 9. Juli 1999 zur Eigentümerversammlung am 4. August 1999 war der Beschlussgegenstand mit "Diskussion und Beschlussfassung über die Abwahl der Firma C....." ausreichend bezeichnet. Dass demgemäß die sofortige Abberufung der Verwalterin aus wichtigem Grund nach § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG i.V.m. § 17 Nr. 2 der Teilungserklärung beschlossen werden sollte, war klar erkennbar. Nicht zu beanstanden ist die Wertung des Landgerichts, die schlagwortartige Bezeichnung des Beschlussgegenstandes reiche hier aus, weil die Wohnungseigentümer infolge des vorangegangenen Verfahrens vor dem Amtsgericht Bad Neuenahr-Ahrweiler (5 DR II 25/98 WEG) bereits mit der Sache vertraut gewesen seien (vgl. hierzu BayObLGZ 1973, 68, 70; 1992, 79, 84; WE 1990, 27, 28; OLG Hamm aaO; OLG Celle OLGR 2002, 75, 76; Staudinger/Bub, BGB 12. Aufl. § 23 WEG Rdnr. 189 m.w.N.). Die Kammer ist aufgrund der von ihr durchgeführten Beweisaufnahme zu der Überzeugung gelangt, dass jeder Wohnungseigentümer durch verschiedene, in jenem Verfahren gewechselte Schriftsätze Kenntnis von den der Beteiligten zu 1) vorgeworfenen Verfehlungen gehabt habe. Diese Beweiswürdigung ist in der Rechtsbeschwerdeinstanz nach §§ 27 Abs. 1 Satz 2 FGG, 546 ZPO nur dahin nachprüfbar, ob der Tatrichter den maßgebenden Sachverhalt ausreichend erforscht (§ 12 FGG), bei der Erörterung des Beweisstoffes alle wesentlichen Umstände berücksichtigt (§ 25 FGG) und hierbei nicht gegen gesetzliche Beweisregeln und Verfahrensvorschriften sowie gegen Denkgesetze, feststehende Erfahrungssätze und den allgemeinen Sprachgebrauch verstoßen hat (Keidel/Kahl, FG 14. Aufl. § 27 Rdnr. 42 m.w.N.). Rechtsfehler zeigt die weitere Beschwerde jedoch nicht auf; solche sind auch nicht ersichtlich. Die Beschwerdekammer hat ihre Überzeugung auf die von ihr bezeichneten Schreiben und die Aussage des Zeugen P..... gestützt; sie hat ferner die von der Beteiligten zu 1) angesprochene Möglichkeit erörtert, dass die Vermerke und Verfügungen auf den Schriftstücken erst nachträglich angebracht worden sein könnten. Auf die Frage, ob der Zeuge alle das vorangegangene Verfahren betreffende Schriftsätze an die Wohnungseigentümer weitergeleitet hat, brauchte die Kammer nicht einzugehen; während der Aussage dieses Zeugen ist bereits in der mündlichen Verhandlung erörtert worden, dass eine entsprechende Verfügung "bei einigen" der vorgelegten Schreiben "ersichtlich ist." Das Landgericht hat auch nicht verkannt, "dass der Zeuge grundsätzlich dem Lager der Antragsgegner zuzurechnen ist." Mit der Beschwerdebegründung versucht die Beteiligte zu 1) lediglich, ihre eigene Würdigung des Ergebnisses der Beweisaufnahme an die Stelle derjenigen des Landgerichts zu setzen; damit kann sie im Rechtsbeschwerdeverfahren keinen Erfolg haben.

b) Es liegt auch kein Verstoß gegen § 24 Abs. 1 WEG vor. Danach wird die Versammlung der Wohnungseigentümer von dem Verwalter einberufen.

aa) Mit Schreiben vom 9. Juli 1999 berief der Beteiligte zu 42) die Eigentümerversammlung am 4. August 1999 ein. Die Eigentümer hatten ihn in der außerordentlichen Wohnungseigentümerversammlung am 22. Dezember 1998 für drei Jahre zum Verwalter bestellt. Zuvor hatten die Wohnungseigentümer die Beteiligte zu 1) mit Beschluss vom 26. September 1998 erstmals als Verwalterin abberufen. Mit Zugang der Abberufungserklärung hatte diese daher ihre Rechtsstellung als Verwalterin und sämtliche Verwaltungsbefugnisse verloren. Die Wirksamkeit dieses (ersten) Abberufungsbeschlusses entfiel erst - allerdings rückwirkend - mit dem Eintritt der formellen Rechtskraft der im Verfahren 5 UR II 25/98 WEG ergangenen Entscheidung des Amtsgerichts Bad Neuenahr-Ahrweiler vom 25. Juni 1999, mit der der Beschluss für ungültig erklärt worden war (§§ 23 Abs. 4 S. 1, 45 Abs. 2 S. 1 WEG; vgl. BGZ 106, 113, 116, 122 f.; BayObLG WE 1991, 297; KG OLGZ 1978, 178, 180, 182; Staudinger/Bub aaO § 26 Rdnr. 408, 464 f.; Bärmann/Pick/Merle, WEG 8. Aufl. § 26 Rdnr. 202). Die Rechtskraft trat jedoch erst am 23. August 1999 und damit nach der Eigentümerversammlung vom 4. August 1999 ein, auf der der nunmehr angefochtene (zweite) Abberufungsbeschluss gefasst wurde. Die Anfechtung des Beschlusses vom 26. September 1998 über die Abberufung der Beteiligten zu 1) beeinflusste daher die Wirksamkeit der Bestellung des Beteiligten zu 42) zunächst nicht. Nachdem dieser Beschluss rechtskräftig für ungültig erklärt worden war, ergab sich zwar nach herrschender, vom Senat geteilter Auffassung rückwirkend, dass die Bestellung des Beteiligten zu 42) als neuer Verwalter in der Schwebezeit auf einen rechtlich unmöglichen Erfolg gerichtet und daher nichtig war (Grundsatz der Einheitlichkeit der Verwaltung; vgl. BGHZ 107, 268, 271 f.; Staudinger/Bub aaO § 26 WEG Rdnr. 66, 466, 468; Weitnauer/Häuger, WEG 8. Aufl. §26 Rdnr. 41, jew. m.w.N.). Dies führt hier aber nicht zu einem durchgreifenden Einberufungsmangel:

Überwiegend wird angenommen, dass die Einberufung einer Eigentümerversammlung vom rückwirkenden Wegfall der Verwaltereigenschaft des Einladenden nicht berührt wird (BayObLG NJW-RR 1987, 204, 205; 1991, 531, 532; 1992, 787; WE 1992, 227; 261; OLG Hamm OLGZ 1992, 309, 313; WE 1993, 111, 112; 1999, 231, 232; LG Frankfurt am Main MDR 1982, 497; 1983, 1027 [ber. 1984, 147]; Weitnauer/Lüke aaO § 23 Rdnr. 16; Weitnauer/Häuger aaO § 26 Rdnr. 20; Soergel/Stürner, BGB 12. Aufl. § 24 WEG Rdnr. 6 a). Dies hält der Senat gleichfalls für richtig; die unerfreulichen Auswirkungen des Schwebezustands, der durch die Anfechtung eines Abberufungsbeschlusses für die Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums entsteht, werden dadurch gemildert. Die Einberufung und Abhaltung von Eigentümerversammlungen, deren Beschlüsse nicht aus einem rein formellen Grund für ungültig erklärt werden müssen, bleiben möglich. Begründen lässt sich die fortdauernde Wirksamkeit der Einberufung mit der entsprechenden Heranziehung der Regeln der Anscheins- oder Duldungsvollmacht bzw. mit dem in § 32 FGG zum Ausdruck kommenden Rechtsgedanken (BayObLG und OLG Hamm, jew. aaO). Danach war die Einberufung der Versammlung vom 4. August 1999 durch den Beteiligten zu 42) wirksam.

Zwar wird - ausgehend von der Annahme der Nichtigkeit der Bestellung des neuen Verwalters - vereinzelt auch die Auffassung vertreten, dass in der Einberufung einer Versammlung durch den Interimsverwalter ein Mangel liege, der grundsätzlich zur Anfechtbarkeit der in dieser Versammlung gefassten Beschlüsse führe (Staudinger/Bub aaO § 26 WEG Rdnr. 466 i.V.m. Rdnr. 164 und § 24 WEG Rdnr. 153 bis 155). Die Ursächlichkeit eines solchen Einberufungsmangels für das Zustandekommen des (zweiten) Abberufungsbeschlusses müsste hier jedoch verneint werden: Die Wohnungseigentümer haben die Abberufung der Beteiligten zu 1) einstimmig beschlossen. Auch der (erste) Abberufungsbeschluss vom 26. September 1998 ist ohne Gegenstimmen gefasst worden; dies geschah in Anwesenheit von Vertretern der Beteiligten zu 1). Angesichts dieser eindeutigen Entscheidungen ist bei / vernünftiger Betrachtung auszuschließen, dass die Wohnungseigentümer mit einem anderen Ergebnis abgestimmt hätten, wenn die Beteiligte zu 1) zu der Eigentümerversammlung vom 4. August 1999 eingeladen hätte (vgl. zum anzulegenden Maßstab BayObLG NJW-RR 1986, 813, 814; ZMR 2002, 774 f.; OLG Hamm NJW-RR 1997, 523, 524; OLG Karlsruhe OLGR 1998, 197).

Von einer wirksamen Einberufung ist erst recht auszugehen, wenn man - wie dies gelegentlich vertreten wird - im Wege ergänzender Auslegung annimmt, die Bestellung des neuen Verwalters erfolge unter der auflösenden Bedingung der Ungültigerklärung des Abberufungsbeschlusses (Bärmann/Pick/Merle aaO § 26 Rdnr. 55, 207; Palandt/Bassenge, BGB 61. Aufl. § 26 WEG Rdnr. 11). Denn nach dieser Auffassung war der Beteiligte zu 42) im Zeitpunkt der Einladung und der Durchführung der Versammlung wirksam zum Verwalter bestellt (so ausdrücklich Bärmann/Pick/Merle aaO § 26 Rdnr. 207; im Erg. auch Deckert, Die Eigentumswohnung, Gruppe 4, Rdnr. 1615).

bb) Fehl geht der Einwand der Beteiligten zu 1), der Beteiligte zu 42) habe seine "Stellung als faktischer Verwalter sittenwidrig, weil gezielt (zu ihrem) Nachteil durch Einlegung eines Rechtsmittels verlängert, obwohl von vornherein feststand, dass das Rechtsmittel unbegründet war und inhaltlich nicht verfolgt werden sollte". Zutreffend ist lediglich, dass - wie ausgeführt - die Wirksamkeit des (ersten) Abberufungsbeschlusses vom 26. September 1998 erst in dem Zeitpunkt mit rückwirkender Kraft entfiel, in dem die dem Anfechtungsbegehren der Beteiligten zu 1) stattgebende Entscheidung des Amtsgerichts Bad Neuenahr-Ahrweiler vom 25. Juni 1999 in Rechtskraft erwuchs. Der Beschluss des Amtsgerichts konnte aber zunächst völlig unabhängig von dem Rechtsmittel der Beteiligten zu 2) bis 41) noch nicht rechtskräftig werden. Denn die Beteiligte zu 1) hatte ihrerseits gegen den Beschluss in zulässiger Weise sofortige Beschwerde eingelegt. Das Amtsgericht hatte nämlich nicht nur ihrem Anfechtungsbegehren in Bezug auf ihre (erste) Abberufung stattgegeben, sondern auch einen weiteren Anfechtungsantrag zurückgewiesen. Dieses Rechtsmittel nahm sie erst mit Schriftsatz vom 9. August 1999, bei Gericht eingegangen am 10. August 1999, zurück. Bei dieser Verfahrenslage hat die Beteiligte zu 1) selbst den Eintritt der Rechtskraft des amtsgerichtlichen Beschlusses durch die Einlegung ihres Rechtsmittels gehemmt:

Hat ein Beschluss - wie hier - mehrere Anträge zum Gegenstand, erstreckt sich die Hemmungswirkung eines befristeten Rechtsmittels grundsätzlich auf die gesamte Entscheidung. Diese kann nur dann teilweise rechtskräftig werden, wenn die Rechtsmittelschrift insoweit eine Beschränkung im Sinne eines teilweisen Rechtsmittelverzichts enthält (vgl., zum Zivilprozess BGHZ 7, 143, 144; BGH NJW 1958, 343; 1989, 170), was hier nicht der Fall ist. Die Hemmung der Rechtskraft erstreckt sich auch dann auf die Entscheidung in vollem Umfang, wenn sie hinsichtlich eines Verfahrensgegenstandes von dem insoweit obsiegenden Beteiligten mangels Beschwer von vornherein nicht angefochten werden kann. Das ergibt sich schon daraus, dass auch ein solcher Teil der erstinstanzlichen Entscheidung durch (unselbständige) Anschlussbeschwerde des Gegners bis zum Erlass der Entscheidung des Beschwerdegerichts in das Erstbeschwerdeverfahren einbezogen und damit einer Änderung zugeführt werden kann (vgl. Demharter FGPrax 2002, 256 zur Zulässigkeit der unbefristeten unselbständigen Anschlussbeschwerde im WEG-Verfahren nach der Einfügung des § 574 Abs. 4 ZPO durch das Zivilprozessreformgesetz vom 27. Juli 2001). Eine Entscheidung wird also hinsichtlich ihrer nicht angefochtenen Teile erst dann rechtskräftig, wenn jede Möglichkeit ihrer Änderung im Rechtsmittelzug ausgeschlossen ist (vgl. Staudinger/Wenzel aaO § 45 WEG Rdnr. 54 und für den Zivilprozess RGZ 56, 31, 34; BGH NJW 1992, 2296). Das war hier, wie ausgeführt, bereits aufgrund der sofortigen Beschwerde der Beteiligten zu 1) nicht der Fall. Da somit dieses Rechtsmittel den Eintritt der formellen Rechtskraft des Beschlusses des Amtsgerichts Bad Neuenahr-Ahrweiler vom 25. Juni 1999, mit dem der erste Abberufungsbeschluss für ungültig erklärt wurde, gehemmt hat, wirkte die Bestellung des Beteiligten zu 42) noch über den Zeitpunkt der Eigentümerversammlung am 4. August 1999 hinaus fort. Diese Rechtsfolge trat unabhängig von der sofortigen Beschwerde der Wohnungseigentümer (Beteiligte zu 2) bis 41) ein, so dass es auf die Frage, ob deren mit Schriftsatz vom 20./23. August 1999 zurückgenommenes Rechtsmittel rechtsmissbräuchlich eingelegt worden ist, nicht ankommt.

c) Ohne Erfolg beruft sich die Beteiligte zu 1) darauf, die Wohnungseigentümer hätten ihr Recht, an der Versammlung vom 4. August 1999 teilzunehmen, missachtet. Das Gesetz enthält keine ausdrückliche Regelung dazu, wer zu einer Wohnungseigentümerversammlung zu laden ist. Nach dem Gesetz werden dort die Angelegenheiten, über die die Wohnungseigentümer durch Beschluss entscheiden können, geordnet (§ 23 Abs. 1 WEG). Das Gesetz spricht daher durchweg von der Versammlung der Wohnungseigentümer (vgl. §§ 23 Abs. 1, 24, 25 WEG). Zur Versammlung zu laden sind daher alle Wohnungseigentümer, die in der Versammlung ein Stimmrecht haben (BayObLG NJW-RR 1988, 270; Niedenführ/Schulze, WEG 4. Aufl. § 24 Rdnr. 7; Bärmann/Pick/Merle aaO § 24 Rdnr. 37). Der zuvor - wenn auch anfechtbar - abberufene Verwalter, der nicht Wohnungseigentümer ist, hat kein Stimmrecht; er hat auch nicht den Vorsitz in der Versammlung nach § 24 Abs. 5 WEG zu führen. Denn mit Zugang des Abberufungsbeschlusses stehen ihm bis zur rechtskräftigen Ungültigerklärung dieses Beschlusses Verwaltungsbefugnisse nicht mehr zu (BGHZ 106, 113, 122). Die Entscheidung der Wohnungseigentümer, einen früher bereits gefassten Abberufungsbeschluss zu bestätigen, beruht allein auf dem Willen der Wohnungseigentümer. Der abberufene Verwalter hat hierzu kein Anhörungsrecht, während es andererseits den Wohnungseigentümern unbenommen bleibt, ihn vor der erneuten Beschlussfassung anzuhören. Auch im Hinblick auf die Möglichkeit, die erneute Abwahl anzufechten (BGH aaO), ergibt sich keine Notwendigkeit, den abberufenen Verwalter zur Versammlung einzuladen. Hierzu ist es vielmehr notwendig, aber auch ausreichend, ihm den Abberufungsbeschluss bekannt zu machen, und zwar so rechtzeitig, dass er ihn in der Frist des § 23 Abs. 4 WEG anfechten kann. Daher kann aus der Nichteinladung des abberufenen Verwalters nicht die Fehlerhaftigkeit der in der Versammlung gefassten Eigentümerbeschlüsse abgeleitet werden (OLG Hamm WE 1999, 231, 232; Deckert aaO Rdnr. 1608; Bärmann/Pick/Merle aaO § 24 Rdnr. 44; Palandt/Bassenge aaO § 24 WEG Rdnr. 4; vgl. auch zu dem Fall der Nichteinladung eines Verwaltungsbeiratsmitglieds, das nicht Wohnungseigentümer ist, BayObLG aaO).

2. Die Entscheidung des Landgerichts, der zu TOP 2 gefasste Beschluss der Wohnungseigentümer sei materiell gültig, da ein wichtiger Grund für die sofortige Abberufung der Beteiligten zu 1) vorgelegen habe, begegnet keinen rechtlichen Bedenken.

a) Nach § 26 Abs. 1 Satz 1 WEG beschließen die Wohnungseigentümer über die Abberufung des Verwalters mit Stimmenmehrheit. Die Abberufung ist hier nach § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG i.V.m. §17 Nr. 2 der Teilungserklärung nur aus wichtigem Grund möglich. Nach zutreffender allgemeiner Auffassung ist ein wichtiger Grund zur vorzeitigen Abberufung eines Verwalters dann gegeben, wenn den Wohnungseigentümern unter Beachtung aller - nicht notwendig vom Verwalter verschuldeter - Umstände nach Treu und Glauben eine weitere Zusammenarbeit nicht mehr zuzumuten ist, insbesondere durch diese Umstände das erforderliche Vertrauensverhältnis zerstört ist (BGH NJW 2002, 3240, 3243; BayObLGZ 1998, 310, 312; BayObLG ZMR 1985, 390, 391; 2002, 774, 775; WE 1990, 68; 1996, 237, 239; NJW-RR 1999, 1390; 2000, 676, 677 f.; Bärmann/Pick/Merle aaO § 26 Rdnr. 152; Staudinger/Bub aaO § 26 WEG Rdnr. 392; Weitnauer/Hauger aaO § 26 Rdnr. 33).

Das Landgericht hat mit rechtsfehlerfreien Ausführungen dargelegt, dass die Mitteilung der Beteiligten zu 1) vom 12. März 1999, sie habe ihre Verwaltervergütung für die Zeit vom 1. Januar 1999 bis 31. Dezember 2002 in Höhe von 57.907, 20 DM von dem Geld der Eigentümergemeinschaft vereinnahmt, einen gravierenden Vertrauensbruch darstelle und den Wohnungseigentümern daher eine weitere Zusammenarbeit mit der Beteiligten zu 1) nicht mehr zugemutet werden könne. Der Verwaltervertrag gab ihr jedenfalls im Blick auf den ganz überwiegenden Betrag kein Recht zu der behaupteten Entnahme (§§ 675 Abs. 1, 667 BGB; vgl. BayObLG ZWE 2000, 187, 188; Deckert aaO Rdnr. 81, 1633, 1635). Hierauf haben die jetzigen Verfahrensbevollmächtigten der Beteiligten zu 2) bis 41) sie mit Schreiben vom 31. März 1999 eindringlich hingewiesen. Hinzu kommt Folgendes: Die Beteiligte zu 1) hatte ihre Rechtsstellung als Verwalterin bereits vor der Mitteilung vom 12. März 1999 durch den Eigentümerbeschluss vom 26. September 1998 (vorläufig) verloren. Dieser Beschluss war bis zum Eintritt der Rechtskraft der amtsgerichtlichen Entscheidung vom 25. Juni 1999 am 23. August 1999 wirksam (vgl. die Nachw. in Ziff. 1 b aa). Daher stand ihr bezogen auf den Zeitpunkt der Mitteilung über die Einbehaltung der Gelder (12. März 1999) auch aufgrund ihrer Organstellung als Verwalterin kein Recht zu, deren Herausgabe nach § 27 Abs. 1 Nr. 4 WEG zu verweigern. Das Gleiche gilt für den Zeitpunkt der (zweiten) Abberufung durch den Beschluss der Wohnungseigentümer vom 4. August 1999. Dies rechtfertigt die Bewertung des vom Landgericht verfahrensfehlerfrei festgestellten Verhaltens der Beteiligten zu 1) als einen gravierenden Vertrauensbruch und einen wichtigen Grund im Sinne des § 26 Abs. 1 Satz 3 WEG (vgl. dazu auch Staudinger/Bub aaO § 26 WEG Rdnr. 434; Bärmann/Pick/Merle aaO § 26 Rdnr. 175).

Soweit die Beteiligte zu 1) mit der weiteren Beschwerde vorträgt, wegen der Ungültigerklärung des (ersten) Abberufungsbeschlusses vom 26. September 1998 sei sie berechtigt gewesen, "die Treuhandgelder zu verwalten", ein Anspruch auf Herausgabe der Gelder bestehe daher nicht, kann dem nicht gefolgt werden. Der rückwirkende Wegfall dieses Beschlusses vermag ihre Mitteilung vom 12. März 1999 nicht zu rechtfertigen. Daran hat sich bis zu der Eigentümerversammlung am 4. August 1999 nichts geändert.

b) Das Landgericht hat auch nicht "streitigen" Vortrag rechtsirrig als "unstreitig" behandelt. Anders als im Zivilprozess gilt im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit der Amtsermittlungsgrundsatz des § 12 FGG; das gilt im Grundsatz auch in Wohnungseigentumssachen (Staudinger/Wenzel aaO Vorbem. zu §§ 43 WEG Rdnr. 7 ff.). Die Behauptung der Beteiligten zu 2) bis 41), die Beteiligte zu 1) habe mit Schreiben vom 12. März 1999 mitgeteilt, dass sie ihre Verwaltervergütung für die Zeit vom 1. Januar 1999 bis zum 31. Dezember 2002 in Höhe von 57.907, 20 DM von dem Geld der Eigentümergemeinschaft vereinnahmt habe, hat diese nicht substantiiert bestritten. Daher konnte die Entscheidung des Landgerichts auf der Grundlage des Vorbringens der Beteiligten zu 2) bis 41) ergehen (vgl. BGH NJW 2001, 1212, 1214). Die Erläuterungen, die die Beteiligte zu 1) hierzu im Schriftsatz vom 8. Dezember 1999 gegeben hat, gehen rechtsfehlerhaft davon aus, sie "amtier(e) nach wie vor als Verwalterin." Dies trifft seit dem Zeitpunkt des Zugangs des (zweiten) Abberufungsbeschlusses spätestens am 3. September 1999 - dem Datum der Antragsschrift - nicht mehr zu (vgl. BayObLGZ 1965, 34, 45 f.; KG ZMR 1987, 392; Bärmann/Pick/Merle aaO § 26 Rdnr. 202).

c) Im Weiteren gibt die Beteiligte zu 1) mit ihrer Rechtsmittelbegründung vom 6. November 2002 im Wesentlichen nur ihre Erstbeschwerdebegründung wieder. Insoweit berücksichtigt sie weder die Entscheidung des Landgerichts noch die Besonderheiten des Rechtsbeschwerdeverfahrens. Dies kann dem Rechtsmittel daher nicht zum Erfolg verhelfen.

d) Die Entscheidung des Landgerichts, der Beschluss vom 4. August 1999 über die sofortige Abberufung der Beteiligten zu 1) sei gültig, ist nach alledem nicht zu beanstanden.

II.

Rechtsfehlerfrei ist das Landgericht des Weiteren zu dem Ergebnis gelangt, dass der Antrag der Beteiligten zu 1) auf Feststellung des Fortbestehens des Verwaltervertrages zwar zulässig (Ziff. 1), aber unbegründet (Ziff. 2) ist.

1. Zu Recht hat es über dieses Rechtsschutzziel im Verfahren der freiwilligen Gerichtsbarkeit entschieden (§ 43 Abs. 1 Nr. 2 WEG i.V.m. § 256 Abs. 1 ZPO; vgl. BGH NJW 1980, 2466, 2468; 2002, 3240, 3241; 3704, 3705; Staudinger/Wenzel aaO § 43 WEG Rdnr. 28; Palandt/Bassenge aaO § 43 WEG Rdnr. 7, 8). Das auch in Wohnungseigentumssachen erforderliche (Senat, WE 1994, 146) Feststellungsinteresse liegt vor. Dem steht der Umstand, dass hier, wie noch darzulegen sein wird, die Abberufung der Beteiligten zu 1) eine auflösende Bedingung des Verwaltervertrags darstellt, nicht entgegen. Zwar mag regelmäßig das Feststellungsinteresse fehlen, wenn der Vertrag für die Dauer der Bestellung abgeschlossen und die Abberufung - wie im gegebenen Fall - wirksam ist (BGH NJW 2002, 3240, 3243; Wenzel ZWE 2001, 510, 515). Hier haben die Beteiligten aber - anders als in dem vom Bundesgerichtshof entschiedenen Fall - keinen schriftlichen Vertrag geschlossen. Die Beteiligte zu 1) wehrt sich zudem gegen den - von den Beteiligten zu 2) bis 41) erhobenen - Vorwurf der Untreue gemäß § 266 StGB u.a. unter Hinweis auf ihre fortbestehenden vertraglichen Rechte und Pflichten. Sie hat daher hier ein rechtliches Interesse an einer verbindlichen Entscheidung über den Fortbestand ihrer vertraglichen Beziehungen zu den Wohnungseigentümern (so auch Deckert aaO Rdnr. 1607).

2. Für die Frage der Beendigung der Rechtsbeziehungen zwischen Wohnungseigentümergemeinschaft und Verwalter ist zwar grundsätzlich zwischen dem wohnungseigentumsrechtlichen Akt der Abberufung im Sinne von § 26 Abs. 1 WEG und der Kündigung des Verwaltervertrages gemäß §§ 675, 626 BGB zu unterscheiden, so dass bei abstrakter Betrachtungsweise die Abberufung des Verwalters als solche nicht zugleich auch den Verwaltervertrag beendet (vgl. BayObLGZ 1998, 310, 312; OLG Köln WE 1989, 142; Bärmann/Pick/Merle aaO §26 Rdnr. 131; Weitnauer/Hauger aaO § 26 Rdnr. 35; Niedenführ/Schulze aaO § 26 Rdnr. 36, jew. m.w.N.). Etwas anderes gilt aber dann, wenn nach dem Willen der Vertragschließenden Abberufung und Fortbestehen des Verwaltervertrages in der Weise miteinander verknüpft sind, dass die wirksame Abberufung des Verwalters eine auflösende Bedingung des Verwaltervertrages darstellt. Dafür bedarf es nicht in jedem Fall einer entsprechenden ausdrücklichen Abrede. Vielmehr genügt es, wenn sich aus der förmlichen oder materiell-rechtlichen Verknüpfung von Verwalterstellung und -vertrag ergibt, dass die Vertragspartner die Bestellung und den Verwaltervertrag als Einheit behandelt wissen wollen (BGH NJW 1997, 2106, 2107; Senat, Beschluss vom 24. Juni 1999 -3 W 102/99-; BayObLG DWE 1994, 80; OLG Köln aaO; Wenzel ZWE 2001, 510, 513; Staudinger/Bub aaO § 26 WEG Rdnr. 228; Bärmann/Pick/Merle aaO § 26 Rdnr. 88, 132; Weitnauer/Hauger aaO, jew. m.w.N.).

Das Landgericht ist, wie sich aus der Bezugnahme auf die Begründung des Amtsgerichts im Beschluss vom 8. August 2000 ergibt, von den vorgenannten Grundsätzen ausgegangen. Es ist dabei zu dem Ergebnis gelangt, dass der Verwaltervertrag durch die Wirksamkeit der Verwalterbestellung auflösend bedingt sein soll. Dies ist rechtlich nicht zu beanstanden und findet seine Grundlage in dem Umstand, dass die Vertragschließenden erkennbar von einem Gleichlauf von Verwalterbestellung und Verwaltervertrag ausgegangen sind. Denn die Wohnungseigentümer fassten in der Versammlung vom 5. April 1997 keinen ausdrücklichen Bestellungs-(Verlängerungs-)beschluss nach § 26 Abs. 1 und 2 WEG. Vielmehr beschlossen sie auf ein entsprechendes Angebot des Vertreters der Beteiligten zu 1) lediglich die Verlängerung des - nicht schriftlich abgeschlossenen - Verwaltervertrags um fünf Jahre. Für die von den Vorinstanzen vorgenommene Auslegung ist weiter anzuführen, dass es ordnungsgemäßer Verwaltung widerspricht, einen Vertrag abzuschließen, der die Wohnungseigentümer über eine wirksame Abberufung hinaus zur Zahlung der Verwaltervergütung verpflichtet. Die Würdigung des Sachverhalts durch das Landgericht ist daher rechtsfehlerfrei. Auf die Frage einer wirksamen Kündigung des Verwaltervertrags kommt es somit nicht an.

III.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 47 WEG. Dabei entspricht es billigem Ermessen, dass die Beteiligte zu 1) die Gerichtskosten zu tragen hat, weil ihr Rechtsmittel erfolglos geblieben ist (§ 47 Satz 1 WEG). Eine Entscheidung über außergerichtliche Auslagen (§ 47 Satz 2 WEG) ist nicht veranlasst, weil der Senat die übrigen Beteiligten nicht förmlich zum Verfahren über die sofortige weitere Beschwerde hinzugezogen hat.

Den Geschäftswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde hat der Senat gemäß § 48 Abs. 3 WEG in Anlehnung an die unbeanstandet gebliebene Wertfestsetzung der Vorinstanz bestimmt.

Ende der Entscheidung