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2. Die Wohnnutzung eines Teileigentums mit der Zweckbestimmung "Keller" stört grundsätzlich mehr als die bestimmungsgemäße Nutzung und muss von den übrigen Wohnungseigentümern deshalb nicht geduldet werden.

Aktenzeichen: 3 W 196/05

In dem Verfahren

betreffend die Wohnungseigentumsanlage J...............,

wegen Unterlassung der Nutzung von Teileigentum zu Wohnzwecken u. a.,

hat der 3. Zivilsenat des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken durch den Richter am Oberlandesgericht Petry und die Richterinnen am Oberlandesgericht Simon-Bach und Stutz auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegner vom 5. Oktober 2005 gegen den ihren Verfahrensbevollmächtigten am 22. September 2005 zugestellten Beschluss der 3. Zivilkammer des Landgerichts Mainz vom 12. September 2005

ohne mündliche Verhandlung

am 14. Dezember 2005

beschlossen:

Tenor:

I. Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

II. Die Antragsgegner haben die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde zu tragen; eine Erstattung von außergerichtlichen Kosten wird nicht angeordnet.

III. Der Geschäftswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 5 500,00 EUR festgesetzt.

Gründe:

Das Rechtsmittel der Antragsgegner ist verfahrensrechtlich bedenkenfrei und somit zulässig (§§ 43 Abs. 1 Nr. 1, 45 Abs. 1 WEG, §§ 27, 29 Abs. 1 und Abs. 4, 22 Abs. 1 FGG). In der Sache ist die Rechtsbeschwerde unbegründet.

1. Die vom Landgericht bestätigte Verpflichtung der Antragsgegner durch das Amtsgericht, die Nutzung ihrer im Kellergeschoss der Wohnanlage belegenen Teileigentumsräume zu Wohnzwecken zu unterlassen, ist rechtens.

a) Entgegen der Meinung der Antragsgegner waren die Instanzgerichte an der dem Antrag zu Ziffer 2 in der Antragsschrift vom 4. März 2004 stattgebenden Sachentscheidung nicht aufgrund der schriftsätzlichen Erledigungserklärung der Antragsteller vom 28. April 2004 gehindert. Auf Prozesserklärungen findet die Vorschrift des § 133 BGB entsprechende Anwendung. Maßgebend ist danach der wirkliche Wille des Erklärenden. Diesbezüglich haben die Tatrichter aber ohne Rechtsfehler festgestellt, dass sich nach den Gesamtumständen die Erledigungserklärung der Antragsteller zweifelsfrei allein auf ihren tatsächlich (durch Erfüllung) erledigten Verpflichtungsantrag zu Ziffer 1 (betreffend die Räumung des im gemeinschaftlichen Eigentum stehenden Technikraums) bezog und gerade nicht auf das weitergehende Unterlassungsbegehren betreffend die Nutzung des Teileigentums der Antragsgegner.

b) In dem Aufteilungsplan (Fotokopie Bl. 30 d. A.), der als Anlage zur Teilungserklärung (§ 8 Abs. 2 i.V.m. § 7 Abs. 4 Nr. 1 WEG) Inhalt der Grundbucheintragung ist, sind die im Teileigentum der Antragsgegner stehenden (im Plan mit Nr. 3 gekennzeichneten) Räume im Kellergeschoss - ebenso wie die dort belegenen Teileigentumsräume der übrigen Wohnungseigentümer - als nicht zu Wohnzwecken dienende "Keller" bezeichnet. Auch die Teilungserklärung vom 23. Dezember 1988 (in Fotokopie Bl. 12 ff d.A.) unterscheidet in § 1 Nrn. 2 und 3 hinsichtlich der insgesamt drei Wohneinheiten der Wohnanlage jeweils zwischen Wohnräumen im Erdgeschoss und den beiden Obergeschossen und sonstigen, nicht zu Wohnzwecken dienenden Sondereigentumsräumen, wobei letztere allesamt im Kellergeschoss ausgewiesen sind. In der Teilungserklärung, die der Senat als Rechtsbeschwerdegericht selbständig auslegen kann, ist danach für die Teileigentumsräume im Kellergeschoss eine ganz bestimmte Nutzung vorgegeben und damit auch eine Nutzungsbeschränkung vorgenommen worden. Eine solche Nutzungsregelung stellt eine Zweckbestimmung mit Vereinbarungscharakter im Sinne der §§ 10 Abs. 1 Satz 2, 15 Abs. 1 WEG dar, an die die Antragsgegner gebunden sind. Die in Rede stehenden Teileigentumsräume dürfen grundsätzlich nur als Kellerräume genutzt werden; eine andere Nutzung ist nur zulässig, wenn sie nicht mehr stört oder beeinträchtigt als eine Nutzung als Keller (vgl. zum Ganzen BayObLG ZMR 2000, 234; BayObLG ZfIR 2000, 47, 48; OLG Düsseldorf NJW-RR 1997, 907, jeweils m.w.N.).

c) An der Zweckbestimmung als "Keller" ändert auch die Behauptung der Antragsgegner nichts, dass ihr in Rede stehendes Teileigentum im Kellergeschoss von dem teilenden Bauträger von Anfang an für Wohnzwecke ins Auge gefasst und dann so auch tatsächlich genutzt worden sei. Denn insoweit ist allein entscheidend, dass die Kellerräume jedenfalls rechtlich nicht einer solchen Nutzung zugeführt wurden. Denn dazu hätte es einer Änderung der Teilungserklärung unter Mitwirkung sämtlicher Wohnungseigentümer bedurft. Daran fehlt es jedoch.

d) Das Landgericht hat auch damit Recht, dass eine Nutzung von "Kellerräumen" für Wohnzwecke mehr stört als die bestimmungsgemäße Nutzung als Keller. Insoweit ist eine typisierende, d.h. eine verallgemeinernde Betrachtungsweise geboten. Es ist deshalb auch nicht erforderlich, dass konkrete Störungen bzw. Beeinträchtigungen geltend gemacht oder nachgewiesen werden. Vielmehr reicht es für die Annahme einer störenden Nutzung aus, dass nach dem "gewöhnlichen Gang der Dinge" mit entsprechenden Beeinträchtigungen zu rechnen ist (BayObLG ZfIR 2000, 47, 48). Dass dies vorliegend der Fall ist, hat die Zivilkammer mit dem Hinweis auf die bei einer Vermietung der Kellerräume der Antragsgegner als Wohnung vermehrte Anzahl der Hausbewohner ohne Rechtsfehler ausgeführt.

e) Dem wegen der zweckbestimmungswidrigen Nutzung durch die Antragsgegner in der Vergangenheit sonach gegebenen Anspruch der Antragsteller auf künftige Unterlassung dieser Nutzung gemäß § 1004 Abs. 1 Satz 2 BGB, § 15 Abs. 3 WEG (BayObLG ZMR 2000, 234 m.w.N.; Senat, Beschluss vom 6. Dezember 2005 - 3 W 150/05 -), steht auch nicht der Einwand der Verwirkung (§ 242 BGB) entgegen. Die Auffassung der Zivilkammer, dass es hierfür im Hinblick auf den Inhalt des Schreibens der anwaltlichen Vertreter der Antragsteller vom 27. Dezember 1999 (in Fotokopie Bl. 80 d.A.) jedenfalls an dem sog. Umstandsmoment fehlt, ist aus Rechtsgründen nicht zu beanstanden.

2. Soweit den Antragsgegnern auch die Gerichtskosten für den im ersten Rechtszug tatsächlich erledigten Verfahrensgegenstand "Räumung des Technikraumes" auferlegt worden sind, hält dies der Rechtskontrolle gleichfalls stand. Denn die Antragsgegner wären im Falle einer streitigen Entscheidung über diesen Punkt aller Voraussicht nach unterlegen, weil die Inanspruchnahme dieses im Gemeinschaftseigentum stehenden Raums durch sie allein das Recht der übrigen Wohnungseigentümer zur Mitbenutzung des gemeinschaftlichen Eigentums verletzte (vgl. § 13 Abs. 2 Satz 1 WEG). Dem Vorbringen der Antragsgegner, sie hätten sich mit den ursprünglichen übrigen Wohnungseigentümern (und damit auch den Rechtsvorgängern der Antragsteller) auf die Befugnis zur alleinigen Benutzung des Technikraums geeinigt, mussten die Tatrichter nicht nachgehen. Denn die von den Antragsgegnern damit behauptete schuldrechtliche Sondernutzungsvereinbarung hätte gegen die daran unstreitig nicht beteiligten Antragsteller nach § 10 Abs. 2 WEG nur gewirkt, wenn sie - wie tatsächlich nicht - im Grundbuch eingetragen und damit "verdinglicht" worden wäre (vgl. hierzu z.B. Senat, OLGR Zweibrücken 2005, 281 und BayObLG DNotZ 2005, 789).

3. Die Entscheidung über die Verpflichtung zur Tragung der Gerichtskosten des Rechtsbeschwerdeverfahrens beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Veranlassung von der Regel abzuweichen, dass in Wohnungseigentumssachen eine Erstattung außergerichtlicher Kosten nicht stattfindet, besteht vorliegend nicht. Den Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde hat der Senat gemäß § 48 Abs. 3 WEG entsprechend der Wertfestsetzung durch das Landgericht bestimmt.

Ende der Entscheidung