Judicialis Rechtsprechung

Ansprüche des früheren Verwalters einer Wohnanlage auf Ersatz von Aufwendungen können als verwirkt angesehen werden, wenn sie erst nach Ablauf von mehr als 10 Jahren nach endgültiger Leistungsverweigerung der Wohnungseigentümer erneut geltend gemacht werden.

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Pfälzisches Oberlandesgericht Zweibrücken Beschluss

Aktenzeichen: 3 W 206/06

In dem Verfahren

betreffend die Wohnungseigentumsanlage G.........................,

hat der 3. Zivilsenat des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken durch den Richter am Oberlandesgericht Petry und die Richterinnen am Oberlandesgericht Simon-Bach und Stutz auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragsgegnerin vom 16./17. November 2006 gegen den ihren Verfahrensbevollmächtigten am 14. November 2006 zugestellten Beschluss der 2. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz vom 24. Oktober 2006 in Verbindung mit dem Berichtigungsbeschluss vom 28. November 2006

ohne mündliche Verhandlung

am 26. Januar 2007

beschlossen:

Tenor:

I. Die angefochtene Entscheidung wird im Kostenpunkt und im Übrigen insoweit aufgehoben, als zum Nachteil der Antragsgegnerin entschieden worden ist: Die Erstbeschwerde des Antragstellers gegen den Beschluss des Amtsgerichts Mayen vom 29. März 2006 wird insgesamt zurückgewiesen.

II. Der Antragsteller hat die Gerichtskosten beider Rechtsmittelzüge zu tragen.

III. Der Geschäftswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf bis zu 10 000,00 € festgesetzt.

Gründe:

Das verfahrensrechtlich bedenkenfreie und somit zulässige Rechtsmittel hat auch in der Sache Erfolg.

Der Antragsteller hat durch die Neuaufnahme eines Bankkredits im Jahr 1998 zwecks Ablösung der Schulden auf dem auf seinen Namen lautenden Verwalterkonto keine für ihn fremden Schulden der Antragsgegnerin getilgt. Etwaige Ersatzansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft aus seiner bereits im Jahr 1991 beendeten Tätigkeit als Verwalter der Wohnanlage sind, wenn nicht verjährt, jedenfalls verwirkt. Die gegenteilige Beurteilung der Frage der Verwirkung durch die Zivilkammer ist von Rechtsfehlern beeinflusst (§ 43 Abs. 1 WEG, § 27 Abs. 1 FGG, § 546 ZPO), weil die maßgeblichen Gesichtspunkte nicht erschöpfend gewürdigt sind. Da weitere tatsächliche Feststellungen nicht mehr erforderlich sind, kann der Senat in der Sache selbst wie aus der Beschlussformel ersichtlich abschließend entscheiden.

Im Einzelnen gilt Folgendes:

1. Mit seinem Begehren auf die Erteilung von Auskunft durch die Antragsgegnerin über den Erhalt von Zahlungen seitens der ehemaligen Wohnungseigentümer B........... ist der Antragsteller auch bei dem Landgericht nicht durchgedrungen. Die Zurückweisung seiner Erstbeschwerde in diesem Punkt hat er hingenommen. Damit ist das Auskunftsverlangen im dritten Rechtszug nicht mehr zur Entscheidung angefallen.

2. a) Nach dem Vorbringen des Antragstellers in den Tatsacheninstanzen (vgl. etwa Schriftsatz vom 3. August 2005, Bl. 146 d.A. und Schriftsatz vom 24. Februar 2006, dort S. 3 = Bl. 230 d.A.) handelte es sich bei dem von ihm eröffneten und im Zeitpunkt der Beendigung seiner Verwaltertätigkeit im Mai 1991 debitorischen Konto "...469" bei der damaligen V..... M..... um ein sog. offenes Treuhandkonto. Darunter ist ein Konto zu verstehen, als dessen Inhaber der Verwalter bezeichnet, gegenüber dem kontoführenden Kreditinstitut aber zum Ausdruck gebracht ist, dass die auf dem Konto eingehenden Beträge dem Kontoinhaber (hier: dem Verwalter) nur als Treuhänder zustehen und treuhänderisch für einen berechtigten Dritten (hier: die Wohnungseigentümer) angelegt werden sollen. Dabei besteht das namensgebende Treuhandverhältnis allein zwischen dem Kontoinhaber als Treuhänder und dem Dritten als Treugeber.

Im Außenverhältnis zu dem kontoführenden Kreditinstitut haftet diesem für ein etwaiges Debet auf dem offenen Treuhandkonto allein sein Vertragspartner, also der Treuhänder als formeller Inhaber des Kontos (OLG Düsseldorf NJW-RR 1989, 434; Schimansky/Bunte/Lwowski, Bankrechtshandbuch Band I § 37 Rdnrn. 5, 21). Hieraus folgt für den Streitfall, dass der Antragsteller durch den von ihm anlässlich der Umschuldung im Jahr 1998 vorgenommenen Ausgleich des Debetsaldos auf dem Treuhandkonto ausschließlich eigene Verbindlichkeiten gegenüber der Bank abgelöst, nicht jedoch durch Drittleistung im Sinne von §§ 267 Abs. 1, 362 Abs. 1 BGB für ihn fremde Schulden der Wohnungseigentümer getilgt hat. Denn diese waren nicht Vertragspartner und Schuldner der Bank. Ansprüche gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft wegen der Umschuldung durch Kreditaufnahme im Jahre 1998, sei es aus §§ 683 Satz 1, 670 BGB oder gemäß §§ 684 Satz 1, 818 Abs. 2 BGB (vgl. in diesem Zusammenhang OLG Zweibrücken OLGR 2002, 409 ff), scheiden unter dem Ansatz "Leistung auf fremde Schuld" deshalb von vornherein aus.

b) Allerdings rührte der (später umgeschuldete) Debetsaldo auf dem Treuhandkonto des Antragstellers nach seiner Behauptung daher, dass er während seiner Verwaltertätigkeit in den Jahren 1986 bis 1991 über das Konto erhebliche Beträge für die Wohnanlage (u.a. für Betriebs- und Instandhaltungskosten) finanziert hat, welche die Eingänge auf dem Verwaltungskonto überstiegen (vgl. insoweit die Aufstellungen in den Anlagen 2 bis 6 zum Schriftsatz vom 16. Dezember 2005, Bl. 180 bis 186 d.A.).

Da im Verhältnis zu den Wohnungseigentümern keine Verpflichtung des Verwalters besteht, einen wegen der Begleichung von Forderungen gegen die Wohnungseigentümergemeinschaft entstandenen Schuldsaldo auf einem offenen Treuhandkonto aus eigenen Mitteln auszugleichen (BayObLG WE 1998, 157), kommen deshalb im Streitfall Aufwendungsersatzansprüche des Antragstellers gemäß §§ 675, 670, 257 BGB in Betracht (vgl. BGH NJW-RR 1993, 1227, 1228). In Konsequenz der geänderten höchstrichterlichen Rechtsprechung zur Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (BGH, Beschluss vom 2. Juni 2005 - V ZB 32/05 -, NJW 2005, 2061) dürfte Gegner derartiger Ansprüche auch der Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft sein und nicht die von dem Antragsteller ursprünglich als Gesamtschuldner in Anspruch genommenen einzelnen Wohnungseigentümer persönlich.

Als jedenfalls auch auf die Verfolgung von Aufwendungsersatzansprüchen in dem vorbeschriebenen Sinn gerichtet ist das Rechtsschutzziel des Antragstellers bei interessengerechter Auslegung seiner Anträge hier zu verstehen.

3. Etwaige Ansprüche des Antragstellers gegen die Antragsgegnerin haben Amtsgericht und Landgericht übereinstimmend als nicht verjährt angesehen. Das versteht sich indes nicht von selbst. Für die Verjährung der in Rede stehenden Aufwendungsersatzansprüche aus den Jahren 1986 bis 1991 galt zunächst die Regelfrist des § 195 BGB a. F. von 30 Jahren (BGH NJW-RR 1993, 1227). Diese wurde gemäß Art. 229 § 6 Abs. 4 EGBGB mit dem 1. Januar 2002 durch die an diesem Tag anlaufende kürzere Regelfrist von drei Jahren nach der Neufassung des § 195 BGB ersetzt. Ob mit Blick auf den Wortlaut von Artikel 229 § 6 Abs. 4 EGBGB sog. Altansprüche grundsätzlich am 31. Dezember 2004 verjährten oder ob in die Überleitungsnorm die Vorschrift des § 199 BGB n. F. hineinzulesen ist, mit der Folge, dass ein verjährungsmäßiges Ende von Altansprüchen wesentlich weiter als bis zum Jahresende 2004 hinausgeschoben sein kann, ist in Rechtsprechung und Literatur umstritten (ausführliche Nachweise zum Meinungsstand bei Wagner BKR 2007, 18).

Hält man die erstere Auffassung für zutreffend, wären im Streitfall die Ansprüche gegen die Antragsgegnerin verjährt, weil sie gegenüber dem teilrechtsfähigen Verband der Wohnungseigentümergemeinschaft - nach gewillkürtem Parteiwechsel - erstmals in der mündlichen Verhandlung des Amtsgerichts vom 5. Oktober 2005 im Sinne von § 204 Abs. 1 Nr. 1 BGB gerichtlich geltend gemacht wurden (Sitzungsniederschrift Bl. 163 f d.A.).

Indes hat nunmehr der 11. Zivilsenat des Bundesgerichtshofs mit Urteil vom 23. Januar 2007 (XI ZR 44/06, bislang unveröffentlicht) entschieden, der Lauf der regelmäßigen Verjährungsfrist sei auch in Überleitungsfällen unter Einbeziehung der subjektiven Voraussetzungen des § 199 Abs. 1 Nr. 2 BGB zu berechnen, so dass es für den Fristbeginn darauf ankomme, wann der Gläubiger (hier: der Antragsteller) von den anspruchsbegründenden Umständen und der Person des Schuldners (Hervorhebung durch den Senat) Kenntnis erlangt oder ohne grobe Fahrlässigkeit erlangen müsste. Ist dieser Entscheidung zu folgen, müsste sich im vorliegenden Fall die Frage anschließen, ob, wofür Einiges spricht, bis zu der am 2. Juni 2005 ergangenen Entscheidung des Bundesgerichtshofs zur (von ihm erstmals anerkannten) Teilrechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft unverschuldete Unkenntnis des Antragstellers von der Person des (wahren) Schuldners (Wohnungseigentümergemeinschaft als eigenes Rechtssubjekt sui generis anstelle der zunächst verklagten einzelnen Wohnungseigentümer) vorlag.

4. Im Ergebnis kann hier für die zu treffende Entscheidung jedoch auf sich beruhen, ob etwaige Aufwendungsersatzansprüche des Antragstellers verjährt sind oder nicht. Denn ihrer Geltendmachung steht jedenfalls die rechtsvernichtende Einwendung der Verwirkung entgegen.

Als verwirkt können Ansprüche angesehen werden, wenn sie einmal auf längere Dauer nicht geltend gemacht worden sind (sog. Zeitmoment) und wenn zum anderen die verspätete Durchsetzung dem Schuldner gegenüber aufgrund besonderer Gegebenheiten treuwidrig erscheint (sog. Umstandsmoment).

Diese Voraussetzungen des Verwirkungstatbestandes sind, wie schon das Amtsgericht zu Recht erkannt hat, im Streitfall erfüllt. Die Wohnungseigentümer konnten und mussten bis zur Einleitung des gerichtlichen Verfahrens durch die Antragsschrift vom 27. Dezember 2004 nicht mehr damit rechnen, mit Ansprüchen des früheren Verwalters aus der Zeit seiner Tätigkeit zwischen 1986 und 1991 konfrontiert zu werden.

Das Amt des Antragstellers als Verwalter der Wohnanlage endete im Mai 1991. Über die von ihm bis dahin über das Verwalterkonto getätigten Aufwendungen für die Wohnungseigentümer hatte er im April/Mai 1991 abgerechnet und mit Schreiben vom 13. Mai 1991 (in Fotokopie Bl. 188 f d.A.) um Ausgleich des Debetsaldos gebeten. In der Folgezeit kam es zu Differenzen zwischen dem Antragsteller und den übrigen Wohnungseigentümern, wer den Sollstand auf dem Verwalterkonto zu verantworten habe; zumindest das belegt das Protokoll der Eigentümerversammlung vom 9. August 1993 (in Fotokopie Bl. 67 f d.A.).

Wie der Antragsteller im Weiteren selbst vorträgt, wiesen die Wohnungseigentümer (vertreten durch den neuen Verwalter D......) dann im Jahr 1994 sein Ansinnen auf Ausgleich des debitorischen Kontos endgültig und kategorisch zurück, weil man "mit der Sache nichts zu tun" habe (vgl. Schriftsatz vom 16. Dezember 2005, dort S. 7 = Bl. 175 d.A. und Schriftsatz vom 6. Dezember 2006, dort S. 7 = Bl. 337 d.A.). Danach hörten die Wohnungseigentümer in den zehn folgenden Jahren in dieser Angelegenheit nichts mehr von dem Antragsteller, obwohl es angesichts der eindeutigen Absage doch nahegelegen hätte, dass dieser, wollte er sich damit nicht zufrieden geben, zumindest zeitnah einen Vorbehalt seiner Ansprüche erklärt und später auch die im Jahr 1998 vorgenommene Umschuldung mitgeteilt hätte. Unbestrittenermaßen ist in der Folgezeit jedoch weder das eine noch das andere geschehen. Deshalb durften die Wohnungseigentümer die Angelegenheit nach immerhin einem Jahrzehnt als längst endgültig erledigt und abgeschlossen betrachten. Das gilt um so mehr, als gerade im Verhältnis zwischen Wohnungseigentümern und einem früheren Verwalter stets beide Seiten ein gesteigertes Interesse daran haben, offene Fragen rasch und abschließend geklärt zu wissen und weil im Streitfall von Anfang an auch behauptete Gegenansprüche der Wohnungseigentümer auf Schadensersatz wegen Schlechterfüllung des Verwaltervertrages im Raum standen.

Nach alledem stellt sich das Vorgehen des Antragstellers als illoyal verspätete Geltendmachung seiner behaupteten Ansprüche und damit als eine gegen Treu und Glauben (§ 242 BGB) verstoßende unzulässige Rechtsausübung dar. Sein jetzt noch verfahrensgegenständliches Begehren ist deshalb schon von dem Amtsgericht zu Recht als unbegründet zurückgewiesen worden.

5. Die Entscheidung über die Verpflichtung zur Tragung der Gerichtskosten beider Rechtsmittelzüge beruht auf § 47 Satz 1 WEG. Ein Anlass, von dem allgemeinen Grundsatz abzuweichen, dass in Wohnungseigentumssachen die Beteiligten ihre außergerichtlichen Kosten selbst zu tragen haben, besteht vorliegend nicht. Den Geschäftswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde hat der Senat gemäß § 48 Abs. 3 WEG in Anlehnung an die Wertfestsetzung durch die Vorinstanzen bestimmt.

Ende der Entscheidung