Judicialis Rechtsprechung

1. Ein vom Käufer beauftragter Grundstücksmakler, täuscht seinen Auftraggeber arglistig, wenn er sich oder einem anderen - hier: der Mutter des Maklers - durch Ausnutzen eines besonders günstigen Erwerbsangebots einen zusätzlichen Gewinn verschaffen will und seinem Auftraggeber deshalb vorspiegelt, es sei zunächst ein Zwischenerwerb des nachgewiesenen Objekts notwendig.

2. Hat sich der Zwischenerwerber dabei von dem täuschenden Makler als Strohmann vorschieben lassen, so kann der Käufer seinen mit dem Zwischenerwerber geschlossenen Kaufvertrag wegen arglistiger Täuschung anfechten. Der Makler ist in diesem Falle nicht Dritter i.S.v. § 123 Abs. 2 BGB.

Aktenzeichen: 4 U 130/00

Verkündet am: 28. Juni 2001

In dem Rechtsstreit

wegen Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages

hat der 4. Zivilsenat des Pfälzischen Oberlandesgerichts Zweibrücken durch den Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Staab sowie die Richter am Oberlandesgericht Reichling und Jenet

auf die mündliche Verhandlung vom 7. Juni 2001

für Recht erkannt:

Tenor:

I. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil der Einzelrichterin der siebten Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) vom 12. September 2000 geändert:

II. Die weitergehende Berufung wird zurückgewiesen.

III. Von den Kosten des Rechtsstreits erster Instanz haben die Kläger 1/10 und die Beklagte 9/10 zu tragen. Die Kosten des Berufungsverfahrens fallen der Beklagten zur Last.

Die Beklagte wird verurteilt, an die Kläger als Gesamtgläubiger den Betrag von 285.120,-- DM (in Worten: zweihundertundfünfundachzigtausendeinhundertundzwanzig Deutsche Mark) nebst 4 % Zinsen hieraus seit 15. Dezember 1999 zu zahlen, Zug um Zug gegen Rückübertragung/Rückauflassung des Eigentums an dem Grundstück Gemarkung H, Flurstück-Nr. ( ), eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Grünstadt für H, Blatt, an die Beklagte und Zug um Zug gegen Löschung der im Grundbuch in der 3. Abteilung unter der lfd. Nr. 9 eingetragenen Grundschuld in Höhe von 175.000,-- DM zugunsten der I V Lebensversicherung AG für Handwerk, Handel und Gewerbe, H, und des weiteren unter lfd. Nr. 6 eingetragenen Grundschuld in Höhe von 145.000,-- DM zugunsten der S-Bank M eG, M.

Im Übrigen wird die Klage abgewiesen.

IV. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung von 2.500,-- DM und die Beklagte gegen Sicherheitsleistung von 340.000,-- DM abwenden, wenn nicht die jeweils andere Partei vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

V. Der Wert der Beschwer wird für die Kläger auf 21.880,-- DM und für die Beklagte auf 285.120,-- DM festgesetzt.

Tatbestand:

Die Kläger nehmen die Beklagte auf Rückabwicklung eines Grundstückskaufvertrages in Anspruch.

Mit notariellem Kaufvertrag, abgeschlossen am Nachmittag des 4. November 1999 kauften die Kläger von der Beklagten das Grundstück Fl.St. Nr., Gebäude- und Freifläche, in H zu einem Kaufpreis von 320.000,-- DM. Dem war folgendes vorausgegangen:

Die Kläger hatten ein Hausgrundstück zu kaufen gesucht. Zu diesem Zweck hatten sie die Maklerdienste der Zeugin E I in Anspruch genommen, der die Kläger im ersten Rechtszug den Streit verkündet haben (fortan: Streitverkündete). Die Streitverkündete ist eine Tochter der Beklagten.

Das von den Klägern erworbene Hausgrundstück hatte zunächst im Eigentum des Zeugen R M gestanden. Er hatte es längere Zeit über einen Makler W zu einem Kaufpreis von 229.000,-- DM zum Verkauf angeboten. Mit diesem Makler hatte sich die Klägerin zu 2) telefonisch in Verbindung gesetzt und dabei zur Auskunft erhalten, das Grundstück sei gerade "weggegangen". Über den Inhalt dieses Telefongesprächs hatte die Klägerin die Streitverkündete informiert, die ihr daraufhin mitteilte, sie habe auch schon bei dem Makler W angerufen; "das sei nix".

In der Zwischenzeit hatte die Streitverkündete den Erwerb des Anwesens durch die Beklagte betrieben, um es an die Kläger weiterzuvermitteln. Am Vormittag des 4. November 1999 hatte dann die Beklagte das Hausgrundstück von dem Zeugen R M für 205.000,-- DM gekauft, um es am Nachmittag des selben Tages für 320.000,-- DM an die Kläger weiterzuveräußern. Über den Zwischenerwerb als solchen hatte die Streitverkündete die Kläger unterrichtet, nicht hingegen über die Höhe des Kaufpreises, den die Beklagte an den Zeugen M zu zahlen hatte. Zwischen den Parteien bestand Einigkeit, dass der eigentliche, von den Klägern zu zahlende Kaufpreis nur 280.000,-- DM betragen sollte. Die darüber hinaus notariell beurkundeten 40.000,-- DM sollten von der Streitverkündeten dazu verwendet werden, Notar-, Grundbuchkosten und Grunderwerbsteuer zu zahlen sowie einen Altkredit von 13.000,-- DM abzulösen. Das Grundstück hat einen monatlichen Mietwert von 1.200,-- DM.

Mit Schreiben vom 18. Januar 2000 erklärten die Kläger gegenüber der Beklagten die Anfechtung des Grundstückskaufvertrages vom 4. November 1999 wegen arglistiger Täuschung.

Die Kläger haben vorgetragen, die Streitverkündete habe ihnen erklärt, der Zeuge M sei nur bereit, das Anwesen zu einem Preis von 280.000,-- DM an sie zu verkaufen. Sie habe ihnen auch erklärt, in der Differenz zwischen 320.000,-- DM und 280.000,-- DM sei ihre Maklerprovision mit enthalten. Dass die Beklagte das Grundstück am selben Tage für nur 205.000,-- DM von dem Zeugen M erworben habe, hätten sie nur durch Zufall erfahren. Die Beklagte und die Streitverkündete hätten sie über die Gesamtumstände des Zwischenerwerbs getäuscht. Ohne diese Täuschung hätten sie das Grundstück niemals für 280.000,-- DM erworben. Vielmehr hätten sie das Grundstück unmittelbar und ohne Einschaltung der Streitverkündeten von dem Zeugen M für 205.000,-- DM gekauft.

Die Kläger haben beantragt,

1. an sie als Gesamtschuldner den Betrag von 307.000,-- DM nebst 4 % Zinsen hieraus seit 15. Dezember 1999 zu zahlen, Zug um Zug gegen Rückübertragung/Rückauflassung des Eigentums an dem Grundstück Gemarkung H, Flurstück Nr. ( ), eingetragen im Grundbuch des Amtsgerichts Grünstadt für H, Blatt, und Zug um Zug gegen Löschung der im Grundbuch der 3. Abteilung unter der laufenden Nr. 5 eingetragenen Grundschuld in Höhe von 175.000,-- DM zugunsten der I V Lebensversicherungs AG für Handwerk, Handel und Gewerbe, H, und des Weiteren unter lfd. Nr. 6 eingetragenen Grundschuld in Höhe von 145.000,-- DM, zugunsten der S-Bank M eG, M ;

2. festzustellen, dass die Beklagte sich im Annahmeverzug befindet.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat vorgetragen, es sei schon längere Zeit abgesprochen gewesen, dass der Zwischenerwerb stattfinden solle. Warum sie habe zwischengeschaltet werden sollen, wisse sie nicht genau. Mit dem Zeugen M habe nicht sie, die Beklagte, sondern die Streitverkündete verhandelt, die auch den Kaufpreis vereinbart habe. Die Kläger seien auch darüber aufgeklärt worden, dass die Maklercourtage der Streitverkündeten und die des Maklers W in dem Kaufpreis von 280.000,-- DM enthalten seien. Im Übrigen habe die Streitverkündete unter schwierigen Umständen die Finanzierung für die Kläger vermittelt.

Mit Urteil vom 12. September 2000 hat die Einzelrichterin der 7. Zivilkammer des Landgerichts Frankenthal (Pfalz) die Beklagte nach Beweisaufnahme entsprechend dem oben zu Ziffer 1) wiedergegebenen Klageantrag verurteilt und die Klage im Übrigen abgewiesen. Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, die Streitverkündete habe die Kläger zumindest arglistig darüber getäuscht, dass sich der Kaufpreis durch den Zwischenerwerb der Beklagten erheblich erhöhen wurde. Das Verhalten der Streitverkündeten sei dabei ähnlich zu werten, wie etwa das in Ratenkreditverträgen von Banken versteckte "Packing" oder das Täuschen eines Maklers über Doppelprovision. Die Streitverkündete sei als Erfüllungsgehilfin der Beklagten aufgetreten. Diese müsse sich deren Verhalten somit zurechnen lassen. Ohne die Täuschung hätten die Kläger von dem Zeugen M unmittelbar gekauft. Soweit die Kläger Feststellung begehrten, dass die Beklagte sich in Annahmeverzug befinde, seien die dafür erforderlichen Voraussetzungen nicht hinreichend dargelegt.

Gegen dieses Urteil, auf dessen Entscheidungsgründe zur weiteren Darstellung Bezug genommen wird, hat die Beklagte jeweils innerhalb gesetzlicher Frist Berufung eingelegt und ihr Rechtsmittel begründet.

Sie ist der Ansicht, ein Verhalten der Streitverkündeten könne ihr nicht zugerechnet werden. Die Streitverkündete sei nicht als ihre Erfüllungsgehilfin, sondern als Maklerin der Gegenseite tätig geworden. Im Verhältnis zu ihr - der Beklagten - sei die Streitverkündete Dritte i.S.v. § 123 Abs. 2 BGB, deren Täuschung nur bei Kenntnis zugerechnet werden könne. Eine Täuschungshandlung sei aber gar nicht bewiesen. Eine Täuschung könne hier allenfalls in einem Unterlassen bestehen. Dazu fehle es aber an einer Aufklärungspflicht der Beklagten. Der Verkäufer eines Grundstücks habe keine Aufklärungspflicht darüber, dass er selbst billiger gekauft habe. Insoweit liege es allein im Verhandlungsgeschick der Vertragspartner in den Grenzen des § 138 BGB einen möglichst hohen Kaufpreis zu erzielen. Im Übrigen hätten die Kläger auch wissen müssen, dass der von der Beklagten verlangte Kaufpreis über ihrem eigenen Erwerbspreis liege, weil ihr auch Erwerbsnebenkosten angefallen seien. Vorsorglich sei darauf hinzuweisen, dass die Kläger sich bei einer erfolgreichen Rückabwicklung Nutzungen anrechnen lassen mussten.

Die Beklagte beantragt,

das angefochtene Urteil zu ändern und die Klage abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen.

Sie sind der Meinung, die Streitverkündete sei im Verhältnis zur Beklagten nicht Dritte i.S.v. § 123 Abs. 2 BGB. Ob sie als Erfüllungsgehilfin aufgetreten sei, könne dahinstehen. Sie sei nämlich in jedem Falle Vertreterin der Beklagten gewesen, so dass § 166 BGB gelte. Die Beklagte habe sich mithin so behandeln zu lassen, als hätte sie die Erklärungen der Streitverkündeten selbst und in Kenntnis aller Umstände abgegeben. Eine rechtlich relevante Täuschung habe das Landgericht zu Recht darin gesehen, dass durch den Zwischenerwerb die Kosten sinnlos erhöht worden seien. Hinzu komme, dass die Streitverkündete eine Notwendigkeit des Zwischenerwerbs mit Unwahrheiten gerechtfertigt habe. Das täuschende Verhalten der Streitverkündeten als Vertreterin der Beklagten sei so offenkundig, dass deren Bestreiten unverständlich erscheine. Das ganze Vorgehen habe nur stattgefunden, um die Kläger zu betrügen. Die Beklagte sei in das betrügerische Geschehen voll einbezogen gewesen.

Wegen aller weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Tatbestand des angefochtenen Urteils, auf die im Berufungsrechtszug zwischen den Parteien gewechselten Schriftsätze und auf das Protokoll der Sitzung vom 7. Juni 2001 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

1. Die Berufung ist zulässig, §§ 511, 511 a Abs. 1, 516, 518, 519 ZPO. In der Sache führt das Rechtsmittel lediglich zu einem Teilerfolg. Im Übrigen ist die Berufung unbegründet und deshalb zurückzuweisen.

2. Das Landgericht ist zu Recht zu dem Ergebnis gelangt, dass der Grundstückskaufvertrag vom 4. November 1999 rückabzuwickeln ist. Gemäß §§ 123 Abs. 1, 142 Abs. 1, 812 Abs. 1 Satz 2, 818 Abs. 1 und 2 BGB haben die Kläger gegen die Beklagte einen Anspruch auf Rückzahlung des von ihnen auf Grund des notariellen Grundstückskaufvertrages vom 4. November 1999 entrichteten Kaufpreises in der geltend gemachten Höhe von 307.000,-- DM abzüglich zu ersetzender Nutzungen im Wert von 21.880,-- DM, insgesamt also in Höhe von 285.120,-- DM, Zug um Zug gegen Rückübertragung des lastenfreien Grundstücks.

a. Die Kläger haben den notariellen Grundstückskaufvertrag vom 4. November 1999 wirksam gemäß § 123 Abs. 1 BGB wegen arglistiger Täuschung angefochten.

aa. Die Kläger sind von der Streitverkündeten arglistig getäuscht worden. Ihr oblag gegenüber den Klägern eine besondere Treuepflicht. Die Streitverkündete hatte die Interessen der Kläger zu wahren und sie dabei über alle ihr bekannten oder erkennbaren Umstände aufzuklären. Diese Pflicht ergab sich aus ihrer Stellung als Maklerin der Kläger (vgl. dazu etwa BGH NJW 1981, 2685; OLG Brandenburg NJW-RR 1985, 695, 696; Palandt/Sprau, BGB 60. Aufl. § 652 Rdn. 14, jew. m.w.N.). Die Streitverkündete hat diese Pflicht verletzt. Nach ihrer eigenen erstinstanzlichen Zeugenaussage (vgl. Bl. 55 d.A.) hatte sie mit den Klägern besprochen, dass ein Zwischenerwerb "nötig sei, weil sonst die Bank das möglicherweise nicht finanziert hätte". Der Sache nach hat die Streitverkündete damit eingeräumt, dass sie den Klägern die Notwendigkeit eines Zwischenerwerbs vorgespiegelt hatte. Darin lag eine arglistige Täuschung i.S.v. § 123 Abs. 1 BGB. Die von der Streitverkündeten für das Erfordernis eines Zwischenerwerbs gegebene Begründung ist bei objektiver Betrachtung nicht nachzuvollziehen. Der Umstand, dass die Streitverkündete die Beklagte als Zwischenerwerberin eingeschaltet hat, lässt sich nur dadurch erklären, dass sie sich bzw. ihrer Mutter durch die Ausnutzung eines besonders günstigen Angebots und ohne Wissen der Kläger einen zusätzlichen Gewinn verschaffen wollte. Dieser Zusatzgewinn sollte auf Kosten der Kläger gehen, die einen entsprechend höheren Kaufpreis zu zahlen hatten. Ein solches Vorgehen ist unter dem Gesichtspunkt der Vertragsfreiheit nicht zu rechtfertigen. Vielmehr hat die Streitverkündete dadurch, dass sie das ihr bekannt gewordene günstige Angebot nicht an die Kläger weitergab und es stattdessen für einen Zwischengewinn nutzbar machte, ihre Pflichten gegenüber den Klägern in besonders schwerwiegender Weise verletzt (vgl. auch OLG Brandenburg aaO).

bb. Die Beklagte muss sich die Täuschung durch die Streitverkündete zurechnen lassen. Im Verhältnis zu der Beklagten als Anfechtungsgegnerin ist die Streitverkündete nicht Dritte i.S.v. § 123 Abs. 2 BGB. Dabei kann dahinstehen, ob die Streitverkündete als Erfüllungsgehilfin der Beklagten tätig geworden ist, wie es das Landgericht angenommen hat oder ob sie als Vertreterin der Beklagten tätig geworden ist, wie die Kläger meinen.

Die von der Beklagten herangezogene Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zum Maklerrecht (BGH NJW 1996, 451 m.w.N.) nötigt nicht dazu, die Streitverkündete als Dritte i.S.v. § 123 Abs. 2 BGB anzusehen. Es mag zutreffen, dass der Makler nicht generell als Erfüllungsgehilfe seines Vertragspartners angesehen werden kann, weil er ihm gegenüber in erster Linie eine eigene Leistung erbringt (BGH aaO). Darum geht es hier aber nicht. Vertragspartner der Streitverkündeten sind die Kläger. Entscheidend ist hier aber die Frage, wie das Verhältnis zwischen der Streitverkündeten und der Beklagten zu werten ist. Dass die Streitverkündete in diesem Verhältnis als Maklerin aufgetreten ist, behauptet auch die Beklagte nicht. Im Übrigen wäre selbst dann eine Zurechnung des Verhaltens der Streitverkündeten nicht ausgeschlossen. Ob der Täuschende Dritter i.S.v. § 123 Abs. 2 BGB ist oder ob sein Verhalten der Vertragspartei zugerechnet werden darf, ist eine Frage wertender Beurteilung (BGH aaO m.w.N.). Entscheidend für diese Wertung ist, ob der am Zustandekommen des Geschäfts Beteiligte - dies kann durchaus auch ein Makler sein - wegen seiner engen Beziehungen zum Geschäftsherrn als dessen Vertrauensperson erscheinen muss (BGH aaO m.w.N.).

Im hier zu entscheidenden Fall unterliegt es keinem ernsthaften Zweifel, dass die Streitverkündete als Vertrauensperson der Beklagten aufgetreten ist: Die Streitverkündete war die Tochter der Beklagten. Sie hatte den Zwischenerwerb durch die Beklagte eingefädelt und damit auch im Verhältnis zur Beklagten maßgebend am Zustandekommen des Geschäfts mitgewirkt. Die Beklagte selbst ist nach ihren eigenen Angaben bis zum notariellen Beurkundungstermin überhaupt nicht in Erscheinung getreten. Nach ihren Erklärungen im Termin vor dem Landgericht vom 8. August 2000 (Bl. 51) hat sie die Verhandlungen sowohl gegenüber dem Voreigentümer M als auch gegenüber den Klägern ihrer Tochter überlassen. Sie will gar nicht richtig gewusst haben, warum sie zwischengeschaltet gewesen sei. Aus alledem wird deutlich, dass die Beklagte sich von ihrer Tochter als Strohmann hat einsetzen lassen. Dann kann sie sich aber nicht darauf berufen, ihre Tochter sei völlig unbeteiligte Dritte gewesen. Das Verhalten ihrer Tochter ist der Beklagten bei der gebotenen wertenden Betrachtung zuzurechnen.

cc. Das Landgericht hat zu Recht auch die Ursächlichkeit der Täuschung für die Abgabe der Willenserkärungen der Kläger bejaht, weil diese in Kenntnis der wahren Sachlage das Hausgrundstück niemals von der Beklagten sondern unmittelbar von dem Zeugen Rudolf M erworben hätten. Dies wird von der Berufung nicht angegriffen und findet seine Grundlage in der Aussage des in erster Instanz vernommenen Zeugen M, der die Kläger im Nachhinein selbst darauf aufmerksam gemacht hatte, dass das Grundstück vor dem Zwischenerwerb "wie lange" günstiger in der Zeitung gestanden habe (Bl. 53 d.A.).

dd. Die Anfechtungsfrist i.S.v. § 124 Abs. 1, 2 BGB ist gewahrt.

b. Infolge der Anfechtung sind die dem notariellen Grundstückskaufvertrag vom 4. November 1999 zugrundeliegenden Willenserklärungen von Anfang an nichtig, § 142 Abs. 1 BGB. Damit ist der rechtliche Grund für den Kaufvertrag weggefallen. Die Kläger können deshalb gemäß § 812 Abs. 1 Satz 2 BGB den Kaufpreis in der geltend gemachten Höhe, Zug um Zug gegen Rückgewähr des von ihnen wieder lastenfrei zu stellenden Grundstücks verlangen.

Nach der Saldotheorie müssen sich die Kläger allerdings gemäß § 818 Abs. 1, 2 BGB auch den Wert der von ihnen gezogenen Nutzungen anrechnen lassen. Dazu gehören auch die Gebrauchsvorteile i.S.v. § 100 BGB, deren Wert nach dem unbestrittenen Vorbringen der Beklagten mit monatlich 1.200,-- DM zu veranschlagen ist. Zu ersetzen sind dabei nur die tatsächlichen gezogenen Nutzungen (vgl. etwa BGHZ 102, 41, 47 m.w.N.). Unstreitig bewohnen die Kläger das Hausanwesen seit dem 1. Dezember 1999. Für den bis zum Zeitpunkt der letzten mündlichen Verhandlung verstrichenen Zeitraum von 18 Monaten und sieben Tagen errechnet sich somit ein Betrag von 21.880,-- DM, der von dem Kaufpreis abzusetzen ist.

Damit verbleibt noch ein rückzuerstattender Kaufpreis von 307.000,-- DM ./. 21.880,-- DM = 285.120,-- DM. Soweit das angefochtene Urteil einen darüber hinausgehenden Betrag zuerkannt hat, ist es auf die Berufung der Beklagten zu ändern. Im Übrigen ist die Berufung zurückzuweisen. Der nicht nachgelassene Schriftsatz der Beklagten vom 20. Juni 2001 gibt dem Senat keinen Anlass zu einer Wiedereröffnung der mündlichen Verhandlung, §§ 156, 296 a ZPO. Entgegen der Ansicht der Beklagten ist bei der Rückabwicklung der volle notariell beurkundete und von den Klägern gezahlte Kaufpreis in der geltend gemachten Höhe zugrunde zu legen. Die interne Verwendung des Geldes ist insoweit ohne Belang.

3. Die Kostenentscheidung ergeht gemäß §§ 92 Abs. 1, 97 Abs. 2 ZPO. Dabei hat der Senat berücksichtigt, dass die Beklagte mit ihrer Berufung insoweit, als diese zu einer Änderung der angefochtenen Entscheidung führt, nur auf Grund neuen Vorbringens obsiegt, das sie schon im ersten Rechtszug hätte anbringen können. Die Entscheidung zur vorläufigen Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO. Den Wert der Beschwer der Parteien hat der Senat gemäß § 546 Abs. 2 ZPO festgesetzt.

Ende der Entscheidung