Judicialis Rechtsprechung

1. Die Inanspruchnahme des Verwalters einer Wohnungseigentümergemeinschaft zur Sicherstellung des Brandschutzes im Bereich des Gemeinschaftseigentums durch eine Ordnungsverfügung (hier: Freihalten des Treppenhauses) ist nicht zu beanstanden. Der Begriff der Instandhaltung (§ 27 Abs. 1 Nr 2 WEG) umfasst auch die Beseitigung einer Störung der öffentlichen Sicherheit oder Ordnung.

2. Die aus Gründen des Brandschutzes geforderte Beseitigung von Gegenständen aus dem Bereich eines notwendigen Rettungsweges kann nicht nur mit der Brennbarkeit der Gegenstände begründet werden, sondern auch damit, dass sie im Brandfall den Durchgang für Retter und Bewohner des Hauses erschweren. Dies gilt grundsätzlich auch dann, wenn die nutzbare Breite des Rettungsweges unter Berücksichtigung der vorhandenen Gegenstände die Anforderungen der §§ 36 Abs. 5, 38 Abs. 2 BauO NRW erfüllt.

3. Eine Ordnungsverfügung, die dem Adressaten die Beseitigung "sämtlicher Brandlasten aus dem Treppenhaus" aufgibt, kann wegen Unbestimmtheit rechtswidrig sein.

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Tatbestand:

Der Antragsteller ist Eigentümer einer Wohnung in einer aus drei Eigentumswohnungen bestehenden Anlage und zugleich Verwalter dieser Anlage nach dem WEG. Im Treppenhaus und auf den Fluren vor den Wohnungseingangstüren haben die Eigentümer der Wohnungen eine Anzahl von Einrichtungsgegenständen - mobiler Heizkörper, Teppiche, Garderobe, Schirmständer, Kommoden usw. - platziert. Der Antragsgegner hat vom Antragsteller in seiner Eigenschaft als WEG-Verwalter aus Gründen des Brandschutzes die Beseitigung "sämtlicher Brandlasten" gefordert. Das Verwaltungsgericht hat den Antrag auf Wiederherstellung der aufschiebenden Wirkung des Rechtsmittels gegen die Ordnungsverfügung abgelehnt.

Die Ordnungsverfügung ist zu Recht auf §§ 61 Abs. 1, 17, 3 Abs. 1 BauO NRW gestützt.

Die Inanspruchnahme des Antragstellers als Verwalter nach dem WEG ist nicht zu beanstanden. Nach der Rechtsprechung des beschließenden Gerichts ergibt sich aus dem Umstand, dass der Verwalter ein eigenes selbständiges Recht hat, die für die ordnungsgemäße Instandhaltung und Instandsetzung erforderlichen Maßnahmen zu treffen, auch, dass er aufgrund dieser Handlungsbefugnis als Störer in Anspruch genommen werden kann.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 17.12.2008 - 10 A 1649/08 -, m. w. N.

Die Beschwerde zeigt keine Gesichtspunkte auf, die zu einer anderen Bewertung führen könnten. Die in § 27 Abs. 1 WEG genannten Aufgaben und Befugnisse betreffen nicht nur das Innenverhältnis. Der Verwalter ist vielmehr nach Abs. 3 Satz 1 Nr. 3 dieser Bestimmung berechtigt, im Namen der Gemeinschaft der Wohnungseigentümer und mit Wirkung für und gegen sie die laufenden Maßnahmen der erforderlichen ordnungsgemäßen Instandhaltung und Instandsetzung gemäß Absatz 1 Nr. 2 zu treffen. Damit sind auch nicht lediglich Reparaturen und Instandsetzungsmaßnahmen gemeint. Der Begriff der Instandhaltung umfasst auch die Beseitigung einer Störung der öffentlichen Sicherheit oder Ordnung. Diese Ordnungspflicht ist umfassend zu verstehen. Im Übrigen dürfte die Annahme der Beschwerde, die Entfernung der (mobilen, wenn auch 200 kg schweren) Heizung sei eine bauliche Veränderung, unzutreffend sein, weil in die Substanz des Gebäudes nicht eingegriffen wird. Der Umstand, dass der Wegfall einer Heizung zu Folgeproblemen führen mag, ändert daran nichts. Auch der Hinweis auf die Verjährung zivilrechtlicher Beseitigungsansprüche gegenüber einzelnen Eigentümern schränkt die Ordnungspflicht des Verwalters in keiner Weise ein. Von ihm wird durch die Ordnungsverfügung nur die Beseitigung der beanstandeten Gegenstände aus dem Bereich des Rettungsweges verlangt; dies erfordert - mit Ausnahme des Teppichbodens, der nicht mehr streitgegenständlich ist - keine Zerstörung der Gegenstände, sondern lediglich ihre Sicherstellung an einem ungefährlichen Ort, falls die Eigentümer der Aufforderung des Verwalters nicht nachkommen, sie zu entfernen.

Die angegriffene Ordnungsverfügung ist auch hinsichtlich der im Tenor beispielhaft ("unter anderem") aufgeführten Gegenstände, die der Beseitigungspflicht unterliegen, nicht fehlerhaft. Die Einwände der Beschwerde hiergegen greifen zu kurz. Zwar mag es sein, dass ein aus Metall bestehender Schirmständer sowie eine im wesentlichen aus Schamottsteinen und Fliesen bestehende Elektroheizung nicht in dem Sinne feuergefährlich sind, dass sie ein an anderer Stelle entstandenes Feuer aufnehmen, verstärken und weiterleiten. Darum allein geht es bei der Vermeidung von Brandlasten indes nicht. Vielmehr liegt es auf der Hand, dass beispielsweise nicht der Schirmständer selbst oder eine aus Metall bestehende Garderobe die Ausbreitung von Bränden begünstigen, sondern die in bzw. an ihnen gelagerten Textilien. Hinsichtlich der Heizung versteht es sich von selbst, dass ein Elektroheizkörper ungeachtet seiner Konstruktion eine Brandgefahr darstellen kann, wenn er Fehlfunktionen aufweist und so zum Auslöser eines Brandes werden kann, oder wenn auf ihm - was keineswegs gänzlich unwahrscheinlich ist - brennbare Gegenstände abgelegt werden, die ihrerseits zum Brandherd werden oder einen bestehenden Brand begünstigen können. Dem Antragsteller ist zwar zuzugeben, dass der Antragsgegner vor einem ordnungsbehördlichen Einschreiten prüfen muss, welche im Bereich von Rettungswegen vorhandenen Gegenstände in welcher Weise gefährlich werden könnten. Bei der gerichtlichen Überprüfung einer behördlichen Entscheidung in diesem Bereich ist im Hinblick auf die mit der Entstehung und Ausbreitung von Bränden verbundenen extremen Gefahren jedoch Großzügigkeit geboten. Dies verkennt die Beschwerdebegründung vollständig. Denn im Brandfall können bei realistischer Betrachtung nicht nur brennbare Gegenstände zur Gefahr werden, sondern - etwa bei der innerhalb weniger Minuten nach Brandausbruch möglichen starken Verqualmung eines Rettungsweges - auch solche Gegenstände, die das Durchqueren des Rettungsweges behindern können. Deshalb kommt es weniger auf die Frage an, ob ein Heizgerät einen Durchgang von 83 oder 88 cm frei lässt und ob diese Breite für Rettungspersonal oder Flüchtende ausreicht. Entscheidend ist vielmehr, ob die Möglichkeit, sich in einem Rettungsweg ungehindert zu bewegen - etwa dadurch, dass Betroffene sich schnellstmöglich an den Wänden eines Treppenhauses entlang zum Ausgang begeben - durch Hindernisse eingeschränkt wird. Dies ist bei Möbelstücken im Bereich des Rettungsweges unabhängig davon zu befürchten, aus welchem Material sie bestehen. Hinsichtlich des Heizgeräts ist im Übrigen darauf hinzuweisen, dass die im Haus vorhandene "Kellerbar" offensichtlich die Behauptung des Antragstellers widerlegt, das Heizgerät verstelle keinen Weg zwischen Aufenthaltsräumen - mögen sie auch baurechtlich illegal sein - und Ausgang. In einem solchen Fall, in dem auch die Untersagung der Nutzung eines möglicherweise illegalen Aufenthaltsraum in Frage käme, ist es Sache der Bauaufsichtsbehörde, im Interesse der Brandsicherheit effektiv und schnell zu handeln. Die Entscheidung, hinderliche oder die Brandausbreitung fördernde Gegenstände so schnell wie möglich beseitigen zu lassen, ist deshalb nicht zu beanstanden.

Abschließend weist der Senat darauf hin, dass die angegriffene Ordnungsverfügung wegen Unbestimmtheit rechtswidrig sein dürfte und der Antragsgegner deshalb im Interesse einer effizienten Beseitigung der im Gebäude unzweifelhaft vorhandenen Brandgefahren zu prüfen haben wird, ob er den Tenor der Verfügung in einer Weise ändern sollte, dass die Vollstreckungsfähigkeit der Anordnung sichergestellt wird. Dem Adressaten der Verfügung wird aufgegeben, "sämtliche Brandlasten aus dem Treppenhaus zu entfernen", ohne dass eindeutig bestimmt wäre, was genau als "Brandlast" zu verstehen und deshalb von dieser Verpflichtung erfasst ist. Die im Tenor zusätzlich enthaltene Aufstellung von Gegenständen ist durch den Zusatz "wie unter anderem" ausdrücklich als nicht abschließend gekennzeichnet, so dass der Adressat davon ausgehen muss, zusätzliche, im Tenor nicht genannte Gegenstände entfernen zu müssen, wenn sie eine Brandlast darstellen. Auch die Begründung der Ordnungsverfügung stellt die erforderliche Eindeutigkeit nicht her. Ein Vergleich der einerseits im Tenor und andererseits in den Gründen aufgeführten Gegenstände ergibt vielmehr, dass zwischen beiden Listen in weitem Umfang keine Übereinstimmung besteht, so dass die Begründung zur Präzisierung des Tenors untauglich ist. Beispielsweise sind in der Begründung der Ordnungsverfügung Gegenstände wie Bekleidung und Sitzmöbel genannt, die im Tenor nicht auftauchen; zusätzlich weicht die Begründung hinsichtlich zahlreicher Gegenstände durch Verwendung des Plurals (Schuhregale, Truhen, Gardinen) vom Tenor ab (Holztruhe, Schuhschrank, Gardine). Umgekehrt enthält der Tenor eine Reihe von Gegenständen (Schirmständer, Kleiderbügel, Blumengestell, Bilderrahmen, "Deko"), die in der Begründung nicht erwähnt sind, so dass auch insoweit Unklarheit besteht. Die erforderliche Bestimmtheit der Ordnungsverfügung hätte vielmehr entweder eine abschließende Auflistung aller zu entfernenden Gegenstände oder eine zweifelsfreie abstrakte Bestimmung des Begriffs Brandlast erfordert. Da dieser Aspekt vom Antragsteller im Beschwerdeverfahren jedoch nicht einmal ansatzweise angesprochen worden ist, sieht der Senat sich gehindert, eine vom tenorierten Ergebnis des Rechtsstreits abweichende Entscheidung zu treffen (§ 146 Abs. 4 Satz 6 VwGO).

Ende der Entscheidung