Judicialis Rechtsprechung

1. Die Festsetzung einer bisher als öffentliches Straßenland gewidmeten Fläche als für die Bebauung vorgesehene Fläche im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 7 und § 7 BauNVO (Kerngebiet) statt als Verkehrsfläche (§ 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB) ist unzulässig, wenn die Fläche weiterhin ausschließlich Verkehrszwecken dienen soll.

2. Flächen, die nach ihrem Zweck nicht für eine Bebauung vorgesehen sind, weil sie der straßenmäßigen Erschließung des Baugrundstücks dienen, dürfen bei der Ermittlung der zulässigen Geschossfläche nach § 19 Abs. 3 S. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 2 BauNVO nicht mit einbezogen werden.

3. Die Unterschreitung der vor den Außenwänden von Gebäuden freizuhaltenden Abstandsflächen indiziert eine Beeinträchtigung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Sinne des § 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauNVO, die der Überschreitung der Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung (§ 17 Abs. 1 BauNVO) entgegensteht.

4. Ergeben sich durch Festsetzungen eines Bebauungsplans geringere Abstandsflächen (§ 6 Abs. 8 BauO Bln), müssen deren Auswirkungen auf die Schutzgüter des Abstandsflächenrechts in der Abwägung berücksichtigt werden.

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OVG 2 A 3.07

In dem Normenkontrollverfahren

hat der 2. Senat auf die mündliche Verhandlung vom 18. Dezember 2007 durch den Vorsitzenden Richter am Oberverwaltungsgericht Dr. Korbmacher, die Richterin am Oberverwaltungsgericht Dr. Broy-Bülow, den Richter am Oberverwaltungsgericht Hahn, den ehrenamtlichen Richter Tatu und die ehrenamtliche Richterin Thiedke

für Recht erkannt:

Tenor:

Der Bebauungsplan I-50 vom 18. Oktober 2006 im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte, verkündet am 16. November 2006 (GVBl. S. 1048), ist unwirksam.

Der Antragsgegner und die Beigeladene tragen die Gerichtskosten und die außergerichtlichen Kosten der Antragstellerin jeweils zur Hälfte. Ihre außergerichtlichen Kosten tragen sie jeweils selbst.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Antragsgegner und die Beigeladene können die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht die Antragstellerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Gegenstand des Normenkontrollverfahrens ist der Bebauungsplan I-50 im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte. Die Antragstellerin ist Eigentümerin des im unbeplanten Innenbereich liegenden Grundstücks F_____ in Berlin-Mitte, das sich auf der dem Plangebiet in östlicher Richtung gegenüberliegenden Seite der an dieser Stelle 23 m breiten Friedrichstraße erstreckt und im Jahr 2006 mit einem Hotelkomplex bebaut worden ist.

Das inoffiziell als "Spreedreieck" bezeichnete, ca. 1,2 ha große Plangebiet wird in südlicher/südwestlicher Richtung durch die Stadtbahntrasse und den Bahnhof Friedrichstraße, im Osten durch die Friedrichstraße und im Westen bzw. Norden durch die im Bogen verlaufende Spree begrenzt. Der Bahnhof Friedrichstraße verknüpft als Kreuzungsbahnhof drei unterirdische S-Bahnlinien, eine U-Bahnlinie sowie zahlreiche auf der Stadtbahn verkehrende S- und Regionalbahnen miteinander. An der Nordseite des Bahnhofs Friedrichstraße verläuft eine Verbindungsstraße zwischen dem Reichstagufer und der Friedrichstraße, die der Erschließung des Bahnhofs von Norden her dient und deren östlicher Abschnitt im Bereich des ehemaligen Flurstücks 243 (jetzt 434 und 435) als öffentliches Straßenland gewidmet ist. Im südwestlichen Bereich des Plangebietes befindet sich der "Tränenpalast", eine 1962 errichtete ehemalige Grenzabfertigungshalle, die als Baudenkmal in die Denkmalliste eingetragen ist und zuletzt für kulturelle Veranstaltungen genutzt wurde. Außerdem befinden sich Zugänge zum S-Bahnhof der unterirdischen Linie 1 und zum U-Bahnhof der Linie 6 sowie eine Tunnelverbindung zwischen U- und S-Bahn auf dem Areal des "Spreedreiecks". Die zum S- und U-Bahnhof Friedrichstraße gehörenden Anlagen sind als Denkmalbereich in die Denkmalliste eingetragen.

Der überwiegende Teil der im Plangebiet liegenden Flurstücke steht im Eigentum der Beigeladenen, die die Flächen vom Land Berlin erworben hat. Eigentümerin der Flurstücke 235 und 237, auf denen sich der westliche Teil der Verbindungsstraße zwischen dem Reichstagufer und der Friedrichstraße befindet, ist die Deutsche Bahn AG. Für diese Flurstücke sowie das ehemalige Flurstück 243 (jetzt 434 und 435) sind im Grundbuch u.a. Belastungen mit folgendem Inhalt eingetragen: "Benutzung der Grundstücke als Straße in unbeschränktem Umfang wie eine öffentliche Straße durch den jeweiligen Eigentümer des Grundstücks Grundbuch der Dorotheenstadt Band 13, Blatt 622 (derzeit Deutsche Bahn AG) und keine Behinderung des Zu- und Abgangs auf dem Fahrdamm und den Bürgersteigen zwischen dem Reichstagufer und der Friedrichstraße" sowie "Grunddienstbarkeit (Geh- und Fahrrecht, Bebauungsverbot; Duldung von Einwirkungen, die von den Bahnanlagen und dem Bahnbetrieb ausgehen) für den jeweiligen Eigentümer von Mitte Blatt 19805 N (derzeit Deutsche Bahn AG)".

Vor dem In-Kraft-Treten des angegriffenen Bebauungsplans war das Plangebiet unbeplant. Die nähere Umgebung wird ausweislich der Planbegründung durch eine dichte innerstädtische Blockbebauung mit Büro-, Verwaltungs- und Geschäftsgebäuden, öffentlichen Einrichtungen und Gastronomie geprägt. Die Gebäude erreichen an den Blockrändern in der Regel Trauf- bzw. Hauptgesimshöhen von max. 22 m und First- bzw. Gebäudeoberkantenhöhen von ca. 30 m. Der Flächennutzungsplan vom Juli 1994 (FNP 94) stellt den seit ca. einem Jahrhundert unbebauten Bereich als gemischte Baufläche (M 1, hohe Nutzungsintensität und -dichte; vorwiegend Kerngebietscharakter) mit Einzelhandelskonzentration dar. Ferner befindet sich das Gelände im Geltungsbereich der Verordnung über die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart aufgrund der städtebaulichen Gestalt für das Gebiet "Dorotheenstadt, Friedrichstadt" im Bezirk Mitte von Berlin vom 3. März 1997 (GVBl. S. 258).

Der Bebauungsplan setzt für die gesamte zwischen den öffentlichen Straßenverkehrsflächen der Friedrichstraße und dem Reichstagufer gelegene Fläche ein Kerngebiet fest. Das Maß der baulichen Nutzung wird in dem Bebauungsplan durch die auf 20.500 m² festgesetzte Größe der Geschossfläche und die Zahl von 10 Vollgeschossen bestimmt. Die zulässige Grundfläche wird durch Baugrenzen bestimmt. Danach ist an der Flucht der Friedrichstraße ein in Nord-Südrichtung ausgerichteter Baukörper aus zwei gekrümmten und gegeneinander versetzten Gebäudeteilen zulässig. Oberhalb des ersten Vollgeschosses ragt das Gebäude in zwei jeweils etwa zehn Meter langen Abschnitten an der Friedrichstraße um bis zu 0,7 m über die Straßenbegrenzungslinie hinaus. Entlang des Reichstagufers verläuft es in konvexer Form und weicht nach Süden hin vor dem vorhandenen Gebäude des "Tränenpalasts" zurück, das seinerseits durch die Festsetzung von zwei Vollgeschossen und Baulinien gesichert wird. Zwischen den Gebäuden und dem Bahnhof verbleibt eine Freifläche. Die Straßenbegrenzungslinien sind mit Ausnahme eines kleinen Bereichs an der nördlichen Spitze des Baugrundstücks und der beiden unmittelbar nördlich des Bahnhofs gelegenen Straßeneinmündungen zur Friedrichstraße und zum Reichstagufer auf ihrer gesamten Länge als Bereich ohne Ein- und Ausfahrt festgesetzt. Nach der textlichen Festsetzung Nr. 10 des Bebauungsplans ist die auf dem Plan im südwestlichen Bereich des Plangebietes zeichnerisch dargestellte Fläche W 1 "zugunsten der Benutzer und Besucher des angrenzenden Grundstückes in der Friedrichstraße bzw. am Reichstagufer (...) mit einem Geh- und Fahrrecht zu belasten".

Dem Bebauungsplan liegt folgendes Verfahren zugrunde: Am 23. November 1998 beschloss die Senatsverwaltung für Bauen, Wohnen und Verkehr, für das Gelände, für das der Senat von Berlin mit Beschluss vom 5. April 1997 die außergewöhnliche stadtpolitische Bedeutung festgestellt hat, einen Bebauungsplan mit der Bezeichnung I-50 "Spreedreieck" aufzustellen. Der auf der Grundlage eines städtebaulichen Wettbewerbs von 1992/93 erstellte Entwurf des Bebauungsplans sah auf dem nördlichen Teil des "Spreedreiecks" die Festsetzung einer Kerngebietsfläche (MK) vor. Auf der bebaubaren Grundstücksfläche von 2.145 m² war ein freistehender, dreiseitiger Baukörper mit der ortsüblichen "Berliner Traufhöhe" von 22,0 m und einer Gesamthöhe von maximal 30,0 m einschließlich zwei Staffelgeschossen geplant. Die Geschossfläche sollte maximal 12.200 m² betragen. In der Zeit vom 17. Mai bis zum 11. Juni 1999 fand die frühzeitige Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) statt. Nach Überarbeitung wurde der Bebauungsplanentwurf vom 2. Oktober bis 3. November 2000 gemäß § 3 Abs. 2 BauGB öffentlich ausgelegt.

Im Dezember 2000 wurde das bis dahin im Eigentum des Landes Berlin stehende, an den Tränenpalast angrenzende Grundstück an den jetzigen Eigentümer übertragen. In dem Grundstücksvertrag (§ 3 Nr. 3.10.) sicherte das Land Berlin zu, dass das Objekt entsprechend dem derzeit im Beschlussverfahren befindlichen Bebauungsplan I-50 bebaut werden kann. In der Folgezeit stellte sich heraus, dass das Eigentum an einem ursprünglich dem Land Berlin zugeordneten Flurstück aufgrund eines zugunsten der Deutschen Bahn AG ergangenen Vermögenszuordnungs-Änderungsbescheides nicht übertragen werden konnte. Nach mehrjährigen Verhandlungen und Durchführung eines erneuten Architekturwettbewerbs wurde im November 2004 zwischen der Senatsverwaltung für Finanzen und dem Vorhabenträger eine Zusatzvereinbarung zu dem Grundstücksvertrag geschlossen, - neben einer Minderung des Kaufpreises - zusätzlich Teilflächen der Flurstücke 242 und 243 übertragen wurden. Hinsichtlich des noch als Straßenland gewidmeten Flurstücks 243 wurde vereinbart, dass das Land Berlin unverzüglich "das Einziehungsverfahren veranlassen" wird. Ferner enthält die Vereinbarung eine Klausel, der zufolge die Vertragsparteien sich darüber einig sind, "dass die Bebaubarkeit des Areals sichergestellt ist und die Bebauung wie in den Planentwürfen vorgesehen mit - abweichend von den Planungsentwürfen - zehn oberirdischen Vollgeschossen mit einer oberirdischen Bruttogeschossfläche von 17.500 m² - kann je nach Entwurf variieren - für Kerngebietsnutzung (MK 1) entsprechend dem Wettbewerbsergebnis sowie unterirdischer Bebauung durchgeführt werden kann". Schließlich wurde eine Rücktrittsklausel für den Fall vereinbart, dass die bestandskräftige Genehmigung des Vorhabens nicht bis zum Ende des III. Quartals 2006 vorliegt.

In der Folgezeit wurde auf Kosten des Investors ein Planungsbüro mit der Erarbeitung neuer Planunterlagen auf der Grundlage des geänderten Bebauungskonzepts beauftragt. In der Zeit vom 2. Mai bis zum 2. Juni 2006 fand die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs statt. Am 2. Juni 2006 nahm die Antragstellerin zu dem Entwurf Stellung und machte Einwendungen gegen die vorgelegte Planung geltend. Am 20. Juni 2006 beschloss der Senat von Berlin, den Entwurf des Bebauungsplans I-50 dem Abgeordnetenhaus von Berlin zur Zustimmung vorzulegen. Am 23. August 2006 wurde zwischen dem Land Berlin und dem Vorhabenträger ein städtebaulicher Vertrag über die Durchführung und Finanzierung von Kompensationsmaßnahmen für Eingriffe in die Leistungsfähigkeit des Naturhaushalts durch bauliche Vorhaben sowie über die Gestaltung des "Stadtplatzes" nördlich des Bahnhofsgeländes im Gebiet des Bebauungsplanes I-50 geschlossen. Durch Beschluss vom 31. August 2006 stimmte das Abgeordnetenhaus dem Entwurf des Bebauungsplans zu. Die Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans ist im Gesetz- und Verordnungsblatt vom 16. November 2006 (GVBl. S. 1048) veröffentlicht worden.

Bereits vor der Verkündung erteilte das Bezirksamt Mitte von Berlin der Beigeladenen mit Bescheid vom 29. September 2006 die Baugenehmigung zur Errichtung eines Geschäftshauses mit 10 Vollgeschossen und 3 Untergeschossen einschließlich Tiefgarage im 2./3. UG (mit 12 Behindertenstellplätzen) und Einzelhandel im 1. UG. Am 12. Januar 2007 legte die Antragstellerin hiergegen Widerspruch ein. Ihren am 20. April 2007 gestellten Antrag, die aufschiebende Wirkung des Widerspruchs gegen die Baugenehmigung anzuordnen und Baumaßnahmen zur Ausführung des Bauvorhabens zu untersagen, hat das Verwaltungsgericht Berlin mit Beschluss vom 18. Juni 2007 zurückgewiesen. Die hiergegen eingelegte Beschwerde der Antragstellerin ist noch anhängig (OVG 2 S 69.07).

Am 2. Februar 2007 hat die Antragstellerin den vorliegenden Normenkontrollantrag gestellt, zu dessen Begründung sie im Wesentlichen vorträgt:

Der angegriffene Bebauungsplan sei formell und materiell rechtswidrig. Eine ordnungsgemäße förmliche Bürgerbeteiligung habe nicht stattgefunden. Vielmehr sei die frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung unzutreffend als förmliche Beteiligung bezeichnet und durchgeführt worden. Eine (erneute) frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung wäre erforderlich gewesen, da der nunmehr vorgelegte Entwurf des Antragsgegners mit dem Bebauungsplanentwurf, der der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung vom 17. Mai bis 1. Juni 1999 zugrunde gelegen hat, keine Ähnlichkeit mehr aufweise. Der Umweltbericht entspreche nicht den gesetzlichen Anforderungen und enthalte unzutreffende Annahmen. Der städtebauliche Vertrag, auf den die Planbegründung im Zusammenhang mit der Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz verweise, sei weder zur Anlage der Planbegründung gemacht noch in anderer Weise den Mitgliedern des Abgeordnetenhauses zur Kenntnis gegeben worden.

Der Bebauungsplan stehe im Widerspruch zu den Schutzzielen der für den Planbereich festgesetzten Erhaltungsverordnung. Als erhaltungswürdige Eigenarten des Erhaltungsgebietes seien in der Verwaltungspraxis die weitgehend einheitliche Traufhöhe, die blockrandschließende Bebauung, die Ausbildung sog. Stein-Loch-Fassaden, die Realisierung eines zwanzigprozentigen Wohnanteils sowie die Unzulässigkeit von Werbeanlagen oberhalb von 22 m angesehen worden. Nach der sehr strikten und einheitlichen Genehmigungspraxis im Bezirk Mitte von Berlin sei die Realisierung des Vorhabens von vornherein ausgeschlossen. Es fehle zudem an einer nachvollziehbaren planerischen Abwägung der Belange des Denkmalschutzes. Die Baukörperausweisung im Bebauungsplan mache einen Abriss des - nicht als Denkmal erkannten - Eingangsbereich des Tränenpalasts erforderlich, obwohl ohne diesen Anbau die ursprüngliche historische Funktion, die den Denkmalwert des Gebäudes ausmache, in der Gebäudesubstanz nicht mehr ablesbar sei. Auch die Erhaltung des nachrichtlich als Denkmal erfassten Verbindungsgangs zwischen S- und U-Bahn werde durch das Bauvorhaben praktisch ausgeschlossen. Die geplante Bebauung sei ferner mit dem Umgebungsschutz der Baudenkmale Bahnhof Friedrichstraße, Admiralspalast und Weidendammer Brücke unvereinbar. Im Hinblick auf das Schutzgut Ortsbild sei zu berücksichtigen, dass die Traufkante des geplanten Vorhabens die umliegende Bebauung um fünf bis sechs Geschosse überragen und so zu einer erheblichen Störung der städtebaulichen Harmonie führen werde.

Die nördlich an den Bahnhof Friedrichstraße anschließenden Erschließungsflächen hätten nicht als Kerngebiet, sondern als Verkehrsfläche festgesetzt werden müssen, da sie auch weiterhin als Straßenverkehrsfläche benötigt würden, um den Zugang der Allgemeinheit zu den nördlichen Eingängen des Bahnhofs Friedrichstraße und eine Nutzung als Rettungsweg zu gewährleisten. Die fehlenden Festsetzungen im Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB könnten nicht durch städtebauliche Verträge ersetzt werden.

Die gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse erhielten im Bebauungsplan nicht den verfassungsrechtlich gebotenen Schutz. § 6 Abs. 8 der Bauordnung für Berlin (BauO Bln) solle einen gesteigerten Schutz durch planungsrechtliche Festsetzungen ermöglichen, der über das Schutzniveau der als planungsrechtlicher Mindeststandard aufzufassenden neuen Abstandsflächenvorschriften hinausgehe. Ein solches Eingreifen sei hier geboten, da durch die erheblichen Abstandsflächenunterschreitungen an der östlichen Baugrenze unzumutbare Verschattungen auf den Grundstücken Friedrichstraße 100-103 hervorgerufen würden. Die Anordnung der Baukörper im Plangebiet lasse zudem die gebotene Rücksichtnahme auf die Bestandsbebauung an der östlichen Seite der Friedrichstraße vermissen.

Die zulässigen Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung würden erheblich überschritten, ohne dass die hierfür erforderliche Rechtfertigung bestehe. Der in der Begründung zum Bebauungsplan angegebene Wert einer Geschossflächenzahl (GFZ) von 3,4 sei nicht realistisch und auf den rechtswidrigen "Kunstgriff" zurückzuführen, dass die nördlich an das Bahnhofsgebäude angrenzenden, bislang als öffentliches Straßenland genutzten und entsprechend gewidmeten, im Eigentum des Landes Berlin und der Deutschen Bahn AG stehenden Verkehrsflächen nicht der unverändert angestrebten künftigen Nutzung entsprechend festgesetzt, sondern als Teil des MK-Gebietes ausgewiesen worden seien. Da bei einer zutreffenden Ermittlung des GFZ-Wertes unter Einbeziehung der öffentlichen Verkehrsfläche nördlich des Bahnhofs der Wert erheblich höher liege, sei von einer unzulänglichen Ermittlung des Tatsachenmaterials der Abwägungsentscheidung auszugehen. Auch für die unzutreffend ermittelte GFZ von 3,4 liege bereits keine städtebauliche Rechtfertigung vor, da den Bedürfnissen des Verkehrs bei der angestrebten intensiven Nutzung nicht entsprochen werden könne und die öffentlichen Belange des Denkmalschutzes, des Ortsbildschutzes und der Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse einer Überschreitung der gesetzlichen Obergrenze entgegenstünden.

Die Antragstellerin beantragt,

den Bebauungsplan I-50 im Bezirk Mitte, Ortsteil Mitte, vom 18. Oktober 2006, verkündet am 16. November 2006 (GVBl. S. 1048), für unwirksam zu erklären. Der Antragsgegner beantragt,

den Normenkontrollantrag zurückzuweisen.

Zur Begründung führt er aus: Eine frühzeitige Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung habe im Rahmen der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung im Mai/Juni 1999 stattgefunden. Gegenüber dem Planungsstand zum Zeitpunkt der öffentlichen Auslegung vom 2. Oktober bis 3. November 2000 hätten sich im späteren Bebauungsplanverfahren zwar einzelne Planungsinhalte und damit auch die Grundzüge der Planung verändert, jedoch nicht das Planungsziel einer überbaubaren Fläche im Kerngebiet. Die im Mai/Juni 2006 erfolgte öffentliche Auslegung sei eindeutig und unmissverständlich als solche bezeichnet und so öffentlich bekannt gemacht worden.

Der Umweltbericht beziehe sich ausdrücklich auf das Eingriffsgutachten zum Bebauungsplan und sei nicht zu beanstanden. Sowohl bei dem Hotel an der Friedrichstraße 103 als auch bei den im Admiralspalast beschriebenen Nutzungen handele es sich nicht um "Wohnnutzungen" im eigentlichen Sinne, sondern um typische Kerngebietsnutzungen mit einer entsprechend niedrigeren Schutzbedürftigkeit. Die in Betracht kommenden Auswirkungen der Festsetzungen des Bebauungsplans auf das Schutzgut Mensch seien umfassend berücksichtigt worden. Die Geringfügigkeit der Zunahme des motorisierten Individualverkehrs aufgrund der geplanten Bebauung sei fachgutachterlich ermittelt worden. Die Begrenzung der zulässigen Anzahl der Stellplätze korrespondiere mit den städtebaulichen Zielen des Landes Berlin, den Individualverkehr in der durch den öffentlichen Personennahverkehr gut erschlossenen Innenstadt einzuschränken. Die naturschutzrechtliche Eingriffsregelung sei ausdrücklich Gegenstand der planerischen Abwägung gewesen. Bereits nach bestehendem Baurecht wäre eine vollständige Versiegelung zulässig gewesen. Mit der im Bebauungsplan rechtlich fixierten Dachbegrünung werde auf dem Baugrundstück ein Ausgleich für die mit der Überschreitung der ortsüblichen Gebäudehöhe einhergehenden Auswirkungen auf Natur und Landschaft geschaffen. Der nach den Vorschriften der Berliner Baumschutzverordnung auszugleichende Eingriff in den Baumbestand könne durch Pflanzungen von Bäumen für eine Uferpromenade entlang des Reichstagufers erfolgen. Art und Umfang des vorzunehmenden Ausgleichs seien zulässigerweise in einem städtebaulichen Vertrag geregelt worden. Obwohl der Inhalt dieses Vertrages nicht in Zusammenhang mit der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung stehe, sei er Gegenstand der 119. Sitzung des Hauptausschusses des Abgeordnetenhauses zum Tagesordnungspunkt 47 gewesen und mit dem gesamten Material nach der Beschlussempfehlung des Hauptausschusses an das Plenum des Abgeordnetenhauses weitergegeben worden.

Es bestehe kein Widerspruch zwischen den Festsetzungen des Bebauungsplans I-50 und den Schutzzielen der Erhaltungsverordnung für das Gebiet "Dorotheenstadt, Friedrichstadt" im Bezirk Mitte. Da der Geltungsbereich der Verordnung sehr groß sei, treffe das zugrunde liegende Gutachten keine Empfehlungen für einzelne Grundstücke oder für jeden der Blöcke im Geltungsbereich, sondern formuliere zumeist allgemeine Grundsätze. Bei dem Plangebiet handele es sich um einen atypischen Zuschnitt, der zudem durch das Vorhaben nicht verändert werde. In die Stadtfigur mit ihren originalen Profilen und erhaltenen Bordkanten werde somit nicht eingegriffen. Eine historische Bebauung gebe es für das Plangebiet nicht, und die ober- und unterirdische Bebaubarkeit des Grundstücks sei Insbesondere durch die unterirdischen Bahnanlagen erheblich eingeschränkt.

Die Belange des Denkmalschutzes seien fehlerfrei ermittelt worden. Insbesondere seien der nördliche und der südliche Anbau des "Tränenpalasts" nicht in die Denkmalliste eingetragen. Die für die Belange des Denkmalschutzes zuständigen Fachbehörden seien in das Bebauungsplanverfahren einbezogen worden und hätten die von der Antragstellerin vorgetragenen Bedenken im Hinblick auf den Umgebungsschutz und den Denkmalbereich "S- und U-Bahnhof Friedrichstraße" nicht so gesehen. Der Bebauungsplan sei mit dem Schutzgut "Ortsbild" vereinbar, denn die besondere Lage und der besondere Zuschnitt des beplanten Grundstücks verböten eine schematische Übertragung der in anderen Bereichen der Friedrich- und Dorotheenstadt angewandten Maßstäbe. Die Sondersituation bestehe vorliegend darin, dass das Grundstück von der übrigen Bebauung durch die Spree und den Bahnhof Friedrichstraße räumlich und optisch getrennt werde und so an zwei von drei Seiten an Freiräume grenze. Gegen eine geschlossene Blockrandbebauung sprächen auch die Freihaltung der nördlichen Bahnhofszuwegung, die Freistellung des ebenfalls nicht in ein Blockraster passenden Denkmals "Tränenpalast" und insbesondere die Nichtbebaubarkeit des unterirdischen S-Bahntunnels. Allein aufgrund dieser Zwangspunkte sei eine besondere Baukörperausprägung erforderlich.

Der Bebauungsplan greife weder in das Erschließungskonzept des Bahnhofs noch in die planerische Verpflichtung des Landes Berlin, öffentliches Straßenland der Allgemeinheit zugänglich zu machen, ein. Die Flurstücke 235, 237, 434 und 435 seien nicht überbaubare, zum Teil bahneigene Grundstücksflächen. Mit der dinglichen Sicherung durch Eintragung einer Grunddienstbarkeit, die Flurstücke 235, 237, 434 und 435 "wie eine öffentliche Straße" nutzen zu können und "keine Behinderung des Zu- und Abgangs auf dem Fahrdamm und auf den Bürgersteigen zwischen dem Reichstagufer und der Friedrichstraße" hervorzurufen, sei dem Belang der Erschließung des Bahnhofs von Norden her hinreichend entsprochen worden. Da der Eigentümer der erwähnten Flurstücke vertraglich verpflichtet worden sei, eine abschließende Vertragsregelung mit dem Land Berlin über die Nutzung durch die Öffentlichkeit zu treffen und dinglich zu sichern, habe es einer zusätzlichen Regelung im Bebauungsplan nicht bedurft.

Die Belange der Wahrung gesunder Wohn- und Arbeitsverhältnisse seien in die Abwägung eingestellt worden. Da das durch die Festsetzungen zulässige Gebäude mit seinen wesentlichen Teilen nicht an die Straßenbegrenzungslinie herantrete, liege die tatsächliche Unterschreitung der Regelabstandsfläche überwiegend bei 2,5 m. Auf zwei Abschnitten von 8,3 m bis 9,0 m Länge sei das Vortreten von baulichen Anlagen um bis zu 0,7 m zulässig, so dass sich eine Unterschreitung der Abstandsfläche um bis zu ca. 4,7 m ergeben könne. In einem hoch verdichteten Großstadtzentrum sei eine derartige Abstandsflächenunterschreitung als zumutbar und verträglich einzustufen. Im Hinblick auf die überwiegend betroffenen Arbeitsplätze in einem Hotel, bei denen die Tagesbeleuchtung eine untergeordnete Rolle spiele, sei die aus dem reduzierten Gebäudeabstand resultierende Verschattung zumutbar.

Die Voraussetzungen einer Überschreitung der zulässigen Obergrenzen des Nutzungsmaßes gemäß § 17 Abs. 2 BauNVO seien gegeben. Die Art und Weise der GFZ-Berechnung sei auch nicht verschleiernd. Die Erschließungsflächen vor dem Bahnhof Friedrichstraße seien keine "öffentlichen Verkehrsflächen", sondern gehörten zum privaten Baugrundstück. Da alle in die Berechnung einbezogenen Flächen im Eigentum des Vorhabenträgers stünden, könnten die im Plan als nicht überbaubar festgesetzten Grundstücksteile die ihnen zugedachte Funktion erfüllen, für eine hinreichende Belüftung und Auflockerung des Baugebietes zu sorgen.

Das Rücksichtnahmegebot sei im Bebauungsplanverfahren nicht anwendbar. Da auch das Grundstück auf der gegenüberliegenden Straßenseite gem. § 34 BauGB dem Kerngebiet zuzuordnen sei, könne aus der Festsetzung eines Kerngebiets als Art der Nutzung kein in der Abwägung zu berücksichtigender Konflikt entstehen.

Die Beigeladene beantragt ebenfalls,

den Normenkontrollantrag zurückzuweisen.

Sie schließt sich den Ausführungen des Antragsgegners an.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakten des vorliegenden Normenkontrollverfahrens und des die Vollziehung der Baugenehmigung betreffenden Verfahrens des vorläufigen Rechtsschutzes (OVG 2 S 69.07) sowie der beigezogenen Verwaltungsvorgänge, die zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden sind, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Der Normenkontrollantrag hat Erfolg.

I. Der Antrag ist zulässig. Insbesondere ist die Antragstellerin antragsbefugt. Sie macht im Sinne des § 47 Abs. 2 Satz 1 Verwaltungsgerichtsordnung (VwGO) geltend, durch die Festsetzungen des Bebauungsplans in ihren subjektiv-öffentlichen Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Da die Antragstellerin den Bebauungsplan als nicht unmittelbar betroffener Dritter (Plannachbar) angreift, muss sie aufzeigen, dass ihre aus dem Abwägungsgebot (§ 1 Abs. 7 BauGB) folgenden Rechte verletzt sein können, d.h. es muss - in derselben Weise wie bei der Klagebefugnis (§ 42 Abs. 2 VwGO) - hinreichend substantiiert dargelegt werden, dass ein - abwägungserheblicher - Belang der Antragstellerin bei der Abwägung möglicherweise fehlerhaft behandelt worden ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27. Juni 2007, ZfBR 2007, 685). Dies ist in der Antragsschrift vom 2. Februar 2007 und im Schriftsatz vom 4. Juli 2007 geschehen. Darin macht die Antragstellerin u.a. geltend, dass die durch den angegriffenen Bebauungsplan ermöglichte erhebliche Unterschreitung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenvorschriften zu unzumutbaren Verschattungen auf ihrem Hotelgrundstück und einer Gefährdung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse führe. Hierbei handelt es sich um einen abwägungserheblichen Belang der Antragstellerin, der bei der Abwägung zurückgestellt und damit möglicherweise fehlerhaft behandelt worden ist.

Der Antrag ist auch nicht mangels Rechtsschutzbedürfnisses unzulässig. Das Rechtsschutzbedürfnis fehlt nur dann, wenn die begehrte Entscheidung für die Antragstellerin offensichtlich keinerlei rechtliche oder tatsächliche Vorteile bringen kann und deshalb die Inanspruchnahme des Gerichts als unnütz angesehen werden muss. Auf das mögliche Fehlen dieser Sachentscheidungsvoraussetzung könnte der Vortrag des Antragsgegners abzielen, wonach die Aufwertung der Friedrichstraße durch die Neubebauung auch der Antragstellerin zugute komme und bei einem Vergleich zwischen dem bestehenden Gebäude der Antragstellerin, das neun Vollgeschosse aufweise, und dem zukünftigen zehngeschossigen Gebäude der Beigeladenen und unter Berücksichtigung der innerstädtischen City-Lage die subjektive Betroffenheit der Antragstellerin nicht nachvollziehbar sei. Dieser Auffassung ist jedoch nicht zu folgen. Die Antragstellerin braucht sich eine angebliche "Aufwertung" der Umgebung ihres Grundstücks nicht aufdrängen zu lassen, wenn sie diese im konkreten Fall als für sich nachteilhaft ansieht (vgl. OVG Berlin-Brandenburg, Urteil vom 14. Februar 2006 - OVG 2 A 15.05 -, insoweit nicht abgedruckt in BRS 70 Nr. 14 sowie BauR 2006, 1424). Auch muss sie sich nicht die vorhandene Bebauung auf ihrem eigenen Grundstück entgegenhalten lassen. Ausweislich der Planbegründung (I.2.4, S. 12) erreichen die Gebäude in der näheren Umgebung des Plangebietes an den Blockrändern in der Regel Trauf- bzw. Hauptgesimshöhen von max. 22 m und First- bzw. Gebäudeoberkantenhöhen von ca. 30 m; auch seien keine Gebäude mit mehr als acht Normalgeschossen genehmigt worden. In diese vorgeprägte Blockstruktur fügt sich das Hotel der Antragstellerin mit sieben Geschossen plus zwei Staffelgeschossen der Planbegründung zufolge (II.10.2, S. 112, 118) ein. Soweit der Antragsgegner im Normenkontrollverfahren den Eindruck zu erwecken versucht, die Höhe des Gebäudes der Antragstellerin bleibe nur unwesentlich hinter der des geplanten Vorhabens der Beigeladenen zurück, trifft dies mithin schon nach den Angaben in der Planbegründung nicht zu. II. Der Normenkontrollantrag ist auch begründet.

1. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin ist der Bebauungsplan allerdings nicht bereits aus den von ihr gerügten formellen Gründen zu beanstanden.

Für das Verfahren sind die Bestimmungen des Baugesetzbuches (BauGB) in der Fassung der Bekanntmachung vom 23. September 2004 (BGBl. I S. 2414) anwendbar. Zwar werden nach § 233 Abs. 1 BauGB Verfahren, die vor dem Inkrafttreten des EAG Bau, also bis zum 20. Juli 2004, förmlich eingeleitet worden sind, nach den bisher geltenden Rechtsvorschriften abgeschlossen. Abweichend hiervon werden jedoch Verfahren für Bauleitpläne, die - wie im vorliegenden Fall - nach dem 20. Juli 2006 abgeschlossen werden, nach den Vorschriften dieses Gesetzes, d.h. des Baugesetzbuchs in der Fassung des EAG Bau, zu Ende geführt (§ 244 Abs. 1 BauGB).

1.1. Eine ordnungsgemäße förmliche Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 und 2 BauGB hat stattgefunden. Danach sind die Entwürfe der Bauleitpläne mit der Begründung und den sich nach Einschätzung der Gemeinde wesentlichen, bereits vorliegenden umweltbezogenen Stellungnahmen für die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen; Ort und Dauer der Auslegung sowie Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, sind mindestens eine Woche vorher ortsüblich bekannt zu machen. Die öffentliche Auslegung des Bebauungsplanentwurfs fand in der Zeit vom 2. Mai bis zum 2. Juni 2006 statt, nachdem Ort und Dauer der Auslegung sowie Angaben dazu, welche Arten umweltbezogener Informationen verfügbar sind, im Amtsblatt für Berlin vom 21. April 2006, S. 1476, bekannt gemacht wurden und die Auslegung in den Berliner Tageszeitungen "Der Tagesspiegel" und "Berliner Zeitung" angekündigt worden war. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin handelte es sich bei diesem Verfahrensschritt offensichtlich nicht nur um eine unzutreffend als förmliche Beteiligung bezeichnete und durchgeführte frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung im Sinne des § 3 Abs. 1 BauGB. Dabei kann in diesem Zusammenhang dahinstehen, ob eine (erneute) frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung - wie die Antragstellerin meint - erforderlich gewesen wäre, da der nunmehr vorgelegte Entwurf des Antragsgegners mit dem Bebauungsplanentwurf, der der frühzeitigen Öffentlichkeitsbeteiligung vom 17. Mai bis 1. Juni 1999 zugrunde gelegen hat, keine Ähnlichkeit mehr aufweise. Denn maßgeblich ist allein, dass der Antragsgegner nach dem Inhalt der Bekanntmachung eindeutig eine förmliche Bürgerbeteiligung gemäß § 3 Abs. 2 Satz 1 und 2 BauGB durchführen wollte.

1.2. Die von der Antragstellerin angesichts der erheblichen Änderungen an dem Planentwurf allerdings zu Recht aufgeworfene Frage, ob eine (erneute) frühzeitige Öffentlichkeitsbeteiligung im Sinne des § 3 Abs. 1 BauGB hätte stattfinden müssen, bedarf keiner Entscheidung. Denn ein Verstoß gegen § 3 Abs. 1 BauGB ist für die Wirksamkeit des Bebauungsplans unerheblich. Nach dem klaren Wortlaut und Sinn des § 214 Abs. 1 BauGB sind Verletzungen von Verfahrens- und Formvorschriften des Baugesetzbuchs für die Rechtswirksamkeit des Bebauungsplans nur dann beachtlich, wenn sie in dieser Vorschrift unter den Nrn. 1 bis 3 aufgeführt sind. Da § 3 Abs. 1 BauGB nicht genannt ist, führt ein Verstoß gegen ihn nach allgemeiner Auffassung nicht zur Unwirksamkeit des Plans (vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. Oktober 2002, NVwZ-RR 2003, 172, 173).

1.3 Ein Verfahrensfehler kann auch nicht im Zusammenhang mit der Umweltprüfung festgestellt werden.

Da das Bebauungsplanverfahren nach dem 20. Juli 2006 abgeschlossen wurde und daher nach den Vorschriften des Baugesetzbuchs in der Fassung des EAG Bau zu Ende geführt werden musste (§ 244 Abs. 1 BauGB), war eine Umweltprüfung einschließlich der Erstellung eines Umweltberichts gemäß § 2 Abs. 4 i.V.m. § 2 a BauGB erforderlich. § 2 Abs. 4 BauGB bestimmt, dass für die Belange des Umweltschutzes nach § 1 Abs. 6 Nr. 7 und § 1 a BauGB eine Umweltprüfung durchgeführt wird, in der die voraussichtlichen erheblichen Umweltauswirkungen ermittelt und in einem Umweltbericht beschrieben und bewertet werden, wobei die Anlage zum BauGB (seit dem 1. Januar 2007: Anlage 1, vgl. Gesetz vom 21. Dezember 2006, BGBl. I S. 3316) anzuwenden ist (Satz 1). Die Gemeinde legt dazu für jeden Bauleitplan fest, in welchem Umfang und Detaillierungsgrad die Ermittlung der Belange für die Abwägung erforderlich ist (Satz 2). Die Umweltprüfung bezieht sich auf das, was nach gegenwärtigem Wissensstand und allgemein anerkannten Prüfmethoden sowie nach Inhalt und Detaillierungsgrad des Bauleitplans angemessenerweise verlangt werden kann (Satz 3). Das Ergebnis der Umweltprüfung ist in der Abwägung zu berücksichtigen (Satz 4). Der Umweltbericht nach der Anlage zum BauGB, in dem die auf Grund der Umweltprüfung ermittelten und bewerteten Belange des Umweltschutzes darzulegen sind (§ 2 a Satz 2 Nr. 2 BauGB), bildet nach § 2 a Satz 3 BauGB einen gesonderten Teil der dem Bauleitplanentwurf nach § 2 a Satz 1 beizufügenden Begründung. Nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Halbsatz 2 BauGB ist es zwar - trotz grundsätzlicher Beachtlichkeit von Verstößen gegen die Vorschriften über die Begründung (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Halbsatz 1 BauGB) - unbeachtlich, wenn die Begründung oder ihr Entwurf unvollständig ist; hiervon abweichend ist eine Verletzung von Vorschriften in Bezug auf den Umweltbericht jedoch nur dann unbeachtlich, wenn die Begründung hierzu nur in unwesentlichen Punkten unvollständig ist (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Halbsatz 3 BauGB).

Hiervon ausgehend liegt in Bezug auf den Umweltbericht kein beachtlicher Verfahrensfehler vor. Die Begründung des angegriffenen Bebauungsplans enthält den Umweltbericht unter Gliederungspunkt II.3. Dieser umfasst unter 3.1.1 (S. 20) zunächst eine Kurzdarstellung des Inhalts und der wichtigsten Ziele des Bebauungsplans einschließlich der Beschreibung der Festsetzungen des Plans mit Angaben über Standorte, Art und Umfang sowie Bedarf an Grund und Boden des geplanten Vorhabens (Nr. 1.a der Anlage zu § 2 Abs. 4 und § 2 a BauGB - Anlage -). Es folgt unter 3.1.2 (S. 21) eine Darstellung der in einschlägigen Fachgesetzen und Fachplänen festgelegten Ziele des Umweltschutzes, die für den Bauleitplan von Bedeutung sind, und der Art, wie diese Ziele und die Umweltbelange bei der Aufstellung berücksichtigt wurden (Nr. 1.b der Anlage). Entgegen der Auffassung der Antragstellerin weist auch die sich hieran unter 3.2 (S. 25) anschließende Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen, die in der Umweltprüfung nach § 2 Abs. 4 Satz 1 BauGB ermittelt wurden (Nr. 2 der Anlage), keinen nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB beachtlichen Verfahrensfehler auf. Dabei kann in diesem Zusammenhang dahinstehen, ob die in der Bestandsaufnahme zur Beschreibung und Bewertung der Umweltauswirkungen (3.2.1 der Begründung; vgl. auch Nr. 2.a der Anlage) enthaltene Angabe, dass im Plangebiet und unmittelbar angrenzend auf der Ostseite der Friedrichstraße keine Wohnnutzung existiere und auch keine kontinuierlich genutzten Arbeitsstätten vorhanden seien, unzutreffend ist. Gleiches gilt für die von der Antragstellerin beanstandeten Ausführungen im Rahmen der Prognose über die Entwicklung des Umweltzustands bei Durchführung der Planung (3.2.2 der Begründung; vgl. auch Nr. 2.b der Anlage), wonach das durch den Bebauungsplan ermöglichte Vorhaben nur in geringem Umfang motorisierten Individualverkehr auslöse. Denn die von der Antragstellerin gerügte inhaltlich fehlerhafte Ermittlung bzw. Bewertung der Umweltauswirkungen des Vorhabens mag zwar als Fehler im Abwägungsvorgang beachtlich sein (vgl. unten zu 2.3), führt jedoch nicht bereits zur "Unvollständigkeit" der Begründung i.S.d. § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 Halbsatz 3 BauGB. Auch etwaige inhaltliche Mängel bei der unter 3.2.2 der Bebauungsplanbegründung (S. 32) enthaltenen Darstellung der geplanten Maßnahmen zur Vermeidung, zur Verringerung und zum Ausgleich der nachteiligen Auswirkungen (vgl. Nr. 2.c der Anlage) würden keinen nach § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 3 BauGB beachtlichen Verfahrensfehler darstellen. Soweit die Antragstellerin in diesem Zusammenhang darauf hinweist, dass die Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz entgegen § 1a Abs. 3 Satz 1 i.V.m. § 1 Abs. 7 BauGB nicht Gegenstand der planerischen Abwägung gewesen sei, weil der städtebauliche Vertrag, auf den die Planbegründung in diesem Zusammenhang verweise, weder zur Anlage der Planbegründung gemacht noch in anderer Weise den Mitgliedern des Abgeordnetenhauses zur Kenntnis gegeben worden sei, ist dies lediglich für die Abwägungskontrolle relevant.

2. Der Normenkontrollantrag hat jedoch aus inhaltlichen Gründen Erfolg.

2.1. Der angegriffene Bebauungsplan ist allerdings nicht bereits unter dem Gesichtspunkt mangelnder Erforderlichkeit für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung gemäß § 1 Abs. 3 BauGB zu beanstanden. In der Planbegründung wird unter I.1. dargelegt, dass die Aufstellung eines Bebauungsplans u.a. deshalb erforderlich sei, um die nunmehr präferierte städtebauliche Konzeption zu ermöglichen, die den Bau eines Solitärs vorsieht, der hinsichtlich seiner Höhe auf der Grundlage des § 34 BauGB nicht zulässig wäre. Bereits dies genügt grundsätzlich zur Planrechtfertigung.

Gegen das in § 1 Abs. 3 BauGB enthaltene Gebot der Erforderlichkeit verstößt die planende Gemeinde zwar auch dann, wenn sie einen Bebauungsplan aufstellt, der aus Rechtsgründen nicht vollzugsfähig ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Februar 2002, NVwZ 2002, 1114, 1117, für den Fall, dass sich im Fall der Umsetzung der getroffenen Festsetzungen die immissionsschutzrechtlich maßgeblichen Grenzwerte nicht werden einhalten lassen; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: 1. März 2007, § 1 Rn. 35, m.w.N.). Derartige Gründe liegen hier jedoch nicht vor. Die Antragstellerin macht insoweit geltend, die Realisierung des Vorhabens der Beigeladenen sei von vornherein ausgeschlossen, weil der Bebauungsplan im Widerspruch zu den Schutzzielen der für den Planbereich festgesetzten Verordnung über die Erhaltung der städtebaulichen Eigenart aufgrund der städtebaulichen Gestalt für das Gebiet "Dorotheenstadt, Friedrichstadt" im Bezirk Mitte von Berlin vom 3. März 1997 (GVBl. S. 258) stehe und nach der sehr strikten und einheitlichen Genehmigungspraxis im Bezirk Mitte von Berlin Überschreitungen der Traufhöhe, reine Geschäftsbauten und Glasfassaden bisher unterbunden worden seien. Zwar können der Erteilung einer Baugenehmigung die erhaltungsrechtlichen Vorschriften der § 172 Abs. 1 Nr. 1, Abs 3 Satz 2 BauGB i.V.m. § 2 Abs. 3 der erwähnten Erhaltungsverordnung entgegenstehen, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebietes durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird. Ob eine derartige Beeinträchtigung durch das durch den Bebauungsplan zugelassene Vorhaben vorliegt und die Genehmigung deshalb zu versagen ist, kann jedoch nicht bereits auf der Ebene der Bauleitplanung, sondern erst im Baugenehmigungsverfahren abschließend geprüft werden. Denn durch den Erlass einer Erhaltungssatzung oder -verordnung werden bauliche Maßnahmen zunächst nur unter Genehmigungsvorbehalt gestellt. Erst auf der zweiten Verfahrensstufe, im Genehmigungsverfahren, ist zu entscheiden, ob eine konkrete Baumaßnahme im Erhaltungsgebiet zulässig ist oder nicht (vgl. Lemmel, in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand Juli 2007, § 172 Rn. 25). Dabei ist eine Genehmigung nach der - freilich nicht unumstrittenen (vgl. etwa Stock, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: 1. März 2007, § 172 Rn. 130 ff., m.w.N.) - Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts trotz Vorliegens eines Versagungsgrundes nicht von vornherein ausgeschlossen, wenn Anhaltspunkte für eine atypische Fallgestaltung vorliegen (vgl. BVerwG, Urteile vom 30. Juni 2004, BVerwGE 121, 169, 181, und vom 18. Juni 1997, BVerwGE 105, 67, 72; Lemmel, a.a.O.). Derartige Anhaltspunkte hat der Antragsgegner in der Planbegründung (IV.10.2., S. 108 f.) benannt, indem er u.a. auf den atypischen Zuschnitt des Plangebietes, das Fehlen einer Vorprägung durch eine historische Bebauung und die erheblichen Einschränkungen der Bebaubarkeit durch die unterirdischen Bahnanlagen hingewiesen hat. Die Frage, ob die sich aus der Erhaltungsverordnung für die Genehmigungsfähigkeit des Vorhabens ergebenden Einschränkungen im Bebauungsplanverfahren ausreichend berücksichtigt worden sind, ist hingegen nicht im Rahmen der Planrechtfertigung nach § 1 Abs. 3 BauGB, sondern bei der Abwägungskontrolle zu prüfen (vgl. hierzu unter 2.3.).

2.2. Der Bebauungsplan weist jedoch einen unzulässigen Inhalt auf, soweit sich die Festsetzung der Art der baulichen Nutzung als Kerngebiet (§ 1 Abs. 2 Nr. 7, § 7 Abs. 1 BauNVO) auch auf die nördlich des Bahnhofs Friedrichstraße angrenzenden Erschließungsflächen erstreckt. Denn hierbei handelt es sich nach den tatsächlichen Verhältnissen um Verkehrsflächen im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB, für die eine bauliche Nutzung ausgeschlossen ist.

Zwar wird in der Begründung des Bebauungsplans unter II.5.4.1 ausgeführt, dass mit der Festsetzung der Straßenbegrenzungslinien (zur Friedrichstraße und dem Reichstagufer hin) das ehemalige Flurstück 243 (heute 435 und 434), das als öffentliches Straßenland gewidmet ist, dem Baugrundstück zugeordnet wird und das Verfahren für die Einziehung des Straßenlandes im Bereich des Flurstückes 43 durch das Straßen- und Grünflächenamt Mitte im Jahr 2005 eingeleitet worden sei. Hierdurch entfällt nach den Umständen des konkreten Falls jedoch nicht der Charakter der Fläche als einer zur Verbindung des Baugrundstücks mit der öffentlichen Verkehrsfläche notwendigen und damit der straßenmäßigen Erschließung dienenden (öffentlichen) Verkehrsfläche. Denn mit Ausnahme eines kleinen Bereiches an der nördlichen Spitze des Baugrundstücks, der nach Lage und Größe lediglich die Funktion einer Vorfahrt haben kann, und der - bisher bereits vorhandenen - nördlich des Bahnhofs angrenzenden Straßeneinmündungen zum Reichstagufer und zur Friedrichstraße sind die Straßenbegrenzungslinien nahezu auf ihrer gesamten Länge zeichnerisch als Bereich ohne Ein- und Ausfahrt festgesetzt. Hierdurch soll nach der Begründung des Bebauungsplans (II.5.4.5, S. 27) planungsrechtlich sichergestellt werden, dass die Zufahrtsbereiche auf das Grundstück auf drei Abschnitte beschränkt werden. Die Erschließung des Kerngebietes kann demnach nur über die bisher schon als öffentliche Straße genutzten Flächen erfolgen.

Noch offensichtlicher ist die Erschließungsfunktion dieser Flächen in Bezug auf den angrenzenden Bahnhof Friedrichstraße. In der Planbegründung wird in diesem Zusammenhang ausgeführt, dass für die Flurstücke 235, 237, 434 und 435 grundbuchlich gesichert sei, dass sie durch den Eigentümer des Grundstücks Grundbuch der Dorotheenstadt Band 13, Blatt 622 (derzeit Deutsche Bahn AG) wie eine öffentliche Straße genutzt werden können. Zu den an den Bahnhof Friedrichstraße angrenzenden Bereichen des Reichstagufers und der Friedrichstraße werde daher eine Ein- und Ausfahrtmöglichkeit zugelassen, die der dinglichen Sicherung entspreche. Der Bereich ende folglich an den entsprechenden Flurstücken und sei damit eindeutig bestimmt. Darüber hinaus ist nach der textlichen Festsetzung Nr. 10 des Bebauungsplans die auf dem Plan im südwestlichen Bereich des Plangebietes zeichnerisch dargestellte Fläche W 1 zugunsten der Benutzer und Besucher des angrenzenden Grundstückes in der Friedrichstraße bzw. am Reichstagufer mit einem Geh- und Fahrrecht zu belasten".

Die genannten Festsetzungen in Verbindung mit der Begründung des Bebauungsplans machen deutlich, dass die Zuordnung des bisher als öffentliches Straßenland gewidmeten ehemaligen Flurstücks 243 (heute 435 und 434) zum Baugrundstück und die Einleitung des Verfahren für die Einziehung des Straßenlandes in der Sache nichts daran ändert, dass diese Fläche der straßenmäßigen Erschließung nicht nur des Baugrundstücks, sondern auch des Bahnhofs Friedrichstraße dienen sollen. Der objektiv begründete Charakter als Verkehrsfläche wird auch nicht durch den Hinweis des Vertreters des Antragsgegners in der mündlichen Verhandlung in Frage gestellt, wonach die für den Verkehr zuständige Abteilung der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mitgeteilt habe, dass die Flächen nicht mehr als öffentliche Verkehrsfläche gebraucht würden, da kein Durchgangsverkehr mehr vorgesehen sei. Denn die Zweckbestimmung für den Durchgangsverkehr ist keine Voraussetzung der Festsetzung von Verkehrsflächen. Mit der tatsächlichen Funktion des Bereichs nördlich des Bahnhofs Friedrichstraße als unverzichtbare Erschließungsfläche insbesondere für den Nordeingang des Bahnhofs, aber auch als nach dem Planungskonzept notwendiger Ein- und Ausfahrt auf das Baugrundstück selbst ist die Festsetzung als für die Bebauung vorgesehene Fläche im Sinne des § 1 Abs. 2 Nr. 7 und § 7 BauNVO (Kerngebiet) nicht vereinbar. Stattdessen hätte zwingend eine Festsetzung als Verkehrsfläche im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB erfolgen müssen, um den unabweisbaren Verkehrsbelangen Rechnung zu tragen (vgl. § 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB), wobei eine solche Festsetzung einer (öffentlichen) Verkehrsfläche auch dann möglich ist, wenn diese in privatem Eigentum steht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1987, NVwZ 1988, 727, 728). Wegen ihres bodenrechtlichen Charakters sind die Festsetzungen nach § 9 Abs. 1 Nr.11 BauGB auch von den straßen- oder verkehrsrechtlichen Vorschriften unabhängig. Ob zusätzlich zur Festsetzung einer öffentlichen Verkehrsfläche eine straßenrechtliche Widmung erforderlich ist, beurteilt sich nach den fachgesetzlichen Vorschriften (vgl. Gierke, a.a.O., § 9 Rn. 206).

Auch der Hinweis des Antragsgegners, der Eigentümer der erwähnten Flurstücke sei vertraglich verpflichtet worden, eine abschließende Vertragsregelung mit dem Land Berlin über die Nutzung durch die Öffentlichkeit zu treffen und dinglich zu sichern, führt nicht weiter, da eine vertragliche Regelung die erforderliche Festsetzung nach § 9 Abs. 1 Nr. 11 BauGB nicht zu ersetzen vermag. Denn ungeachtet der durch § 11 BauGB eröffneten Möglichkeit der Gemeinde, städtebauliche Verträge zu schließen, lässt es der Grundsatz der Planmäßigkeit "nach Maßgabe dieses Gesetzbuchs" (vgl. § 1 Abs. 1 BauGB) nicht zu, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke durch andere Mittel als die der Bauleitplanung vorzubereiten und zu leiten. Vertragliche Gestaltungen dürfen nicht an die Stelle der Entwicklungs- und Ordnungsfunktion der Bauleitplanung treten (vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: 1. Mai 2007, § 11 Rn. 31; ders., in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 10. Aufl. 2007, § 1 Rn. 18). Die einzige gesetzlich zugelassene Ausnahme von diesem Grundsatz bildet die in § 11 Abs. 1 Satz 2 Nr. 2 BauGB genannte "Durchführung des Ausgleichs im Sinne des § 1 a Abs. 3". Hiermit wird dem städtebaulichen Vertrag im Rahmen der Verwirklichung der naturschutzrechtlichen Eingriffsregelung ausnahmsweise die Aufgabe zugewiesen, durch Vereinbarungen eine sonst erforderliche Darstellung oder Festsetzung (vgl. § 1 a Abs. 3 Satz 2 BauGB) zu ersetzen (vgl. Krautzberger, a.a.O., Rn. 128). Diese ausdrückliche Regelung lässt erkennen, dass der Gesetzgeber im Übrigen davon ausgeht, dass vertragliche Regelungen die städtebaulich erforderlichen Festsetzungen im Bebauungsplan lediglich vorbereiten oder ergänzen, nicht jedoch ersetzen können. 2.3. Die den Festsetzungen des angegriffenen Bebauungsplans zugrunde liegende Abwägung weist teilweise erhebliche Mängel auf.

Nach § 1 Abs. 7 BauGB sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist das Gebot gerechter Abwägung verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet. Es ist verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Es ist ferner verletzt, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen entscheidet (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969, BVerwGE 34, 301, 309). Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung über den Bebauungsplan maßgebend (§ 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB).

Hiervon ausgehend hat im vorliegenden Fall eine Abwägung grundsätzlich stattgefunden, insbesondere hat sich der Plangeber nicht unzulässig vorab gebunden (2.3.1). Er hat jedoch aufgrund teilweise unzutreffender Annahmen nicht alles an Belangen in die Abwägung eingestellt, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss (2.3.2). Dieser Mangel im Abwägungsvorgang ist auch im Sinne des § 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB erheblich (2.3.3).

2.3.1. Eine Abwägung hat stattgefunden. Dies ergibt sich aus der Begründung des Bebauungsplans mit der Zusammenstellung der Stellungnahmen und der zugehörigen Abwägungsvoten. Der Antragsgegner hat sich auch nicht unzulässig vorab gebunden. Der Umstand, dass der Inhalt des Bebauungsplans im Wesentlichen durch einen Entwurf des Investors für ein konkretes Bauvorhaben vorgegeben worden ist, begründet für sich genommen noch keine unzulässige Selbstbindung der planenden Gemeinde. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts ist ein Bebauungsplan nicht schon deswegen abwägungsfehlerhaft, weil die Gemeinde ihn ohne alternative Planungen auf der Grundlage eines vom künftigen Bauherrn vorgelegten Projektentwurfs für ein Großvorhaben aufgestellt hat, das im Geltungsbereich des Plans verwirklicht werden soll (BVerwG, Beschluss vom 28. August 1987, BRS 47 Nr. 3).

2.3.2. Der Plangeber hat aufgrund teilweise unzutreffender Annahmen nicht alles an Belangen in die Abwägung eingestellt, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss. Zwar werden die Belange des Verkehrs, des Natur- und Landschaftsschutzes, des Denkmalschutzes, des Ortsbildes und des Erhaltungsrechts ausreichend berücksichtigt. Soweit die Festsetzung der Baugrenzen und der zulässigen Geschossfläche zur Nichteinhaltung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenregelungen und zur Überschreitung der Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung führt, weist die Zusammenstellung und Aufarbeitung des Abwägungsmaterials jedoch Mängel auf.

2.3.2.1. Ein Abwägungsdefizit liegt nicht schon hinsichtlich der Prognose des Plangebers vor, dass das durch den Bebauungsplan ermöglichte Vorhaben nur in geringem Umfang motorisierten Individualverkehr auslöse.

Im Planaufstellungsverfahren wurde im Rahmen einer verkehrstechnischen Untersuchung geprüft, ob und wie das durch das Vorhaben erzeugte zusätzliche Aufkommen des motorisierten Individualverkehrs an diesem Standort abgewickelt werden kann (vgl. Planbegründung II.5.4.3, S. 51 ff.). Danach ergibt sich für die neu entstehende Büronutzung ein zusätzliches Quell- und Zielverkehrsaufkommen für den motorisierten Individualverkehr von 861 Fahrten pro Tag und für den geplanten Einzelhandel ein zusätzliches Aufkommen von 1.360 Fahrten pro Tag. Hierbei wurde auch berücksichtigt, dass infolge der direkten Nachbarschaft zum Bahnhof Friedrichstraße, der insgesamt sehr guten ÖPNV-Anbindung durch Regional-, U-, S- und Straßenbahn und Bus sowie aufgrund der Innenstadtlage des Untersuchungsgebiets der Anteil des motorisierten Individualverkehrs vergleichsweise gering sein werde. Insgesamt sei für das Prognosejahr 2015 mit einer Verkehrszunahme in der Spitzenstunde um 96 Kfz bzw. weniger als 4 % auszugehen. Diese Erwägungen sind plausibel. Der Vortrag der Antragstellerin, die Prognose sei angesichts des Folgeverkehrs der bereits realisierten Büronutzungen südlich des Bahnhofs Friedrichstraße sowie der laut Bauantrag in den Untergeschossen des Vorhabens zu realisierenden 4.999,7 m² Einzelhandelsfläche nicht gerechtfertigt, bleibt demgegenüber unsubstantiiert. Inwieweit die im Umfeld des Bahnhofs Friedrichstraße bestehenden erheblichen Belastungen durch den motorisierten Verkehr tatsächlich auf die Büronutzungen südlich des Bahnhofs Friedrichstraße zurückzuführen sind, wird von der Antragstellerin nicht erläutert. Auch ein Beleg für ihre Behauptung, dass mehr als ein Drittel der Büronutzer seine Arbeitsstätte mit dem PKW erreicht, fehlt.

Entgegen der Behauptung der Antragstellerin trifft es auch nicht zu, dass die Zunahme der Verkehrsbelastungen planerisch nicht ansatzweise bewältigt worden ist. Denn um übermäßige Verkehrsbelastungen insgesamt zu vermeiden, wird in der textlichen Festsetzung Nr. 11 die Anzahl von 220 Stellplätzen als maximal zulässig bestimmt sowie geregelt, dass Stellplätze und Garagen unterirdisch anzulegen sind. Die Begrenzung der Anzahl der Stellplätze korrespondiert nach der Planbegründung (II.5.4.4, S. 56) mit den städtebaulichen Zielen des Landes Berlin, den Individualverkehr in der durch den öffentlichen Personennahverkehr gut erschlossenen Innenstadt einzuschränken und den Ausbau des Straßennetzes darauf abzustimmen. Mit dem Ausschluss von oberirdischen Stellplätzen soll eine Störung der Aufenthaltsqualität sowie eine Beeinträchtigung des Stadtbildes vermieden werden. Die planerische Entscheidung des Antragsgegners, den individuellen motorisierten Verkehr durch Verknappung von Stellplätzen zu reduzieren, ist nicht zu beanstanden. Die Auffassung der Antragstellerin, es liege ein deutlicher Stellplatzmangel vor, da unter Zugrundelegung des "üblichen Richtwerts von einem notwendigen Stellplatz pro 10-20 m² Verkaufsfläche" bereits ohne Berücksichtigung der Büronutzung ein Bedarf von 250 Stellplätzen bestünde, geht demgegenüber offenbar davon aus, dass der Plangeber den Belangen des individuellen motorisierten Verkehr auch in durch den öffentlicen Personennahverkehr gut erschlossenen Innenstadtlagen uneingeschränkt Rechnung tragen müsste. Dies ist indes nicht der Fall. Vielmehr ist anerkannt dass die Bauleitplanung den Gemeinden die Möglichkeit eröffnet, durch planerische Festsetzungen im Rahmen der Selbstverwaltung eine "gemeindliche Verkehrspolitik" zu betreiben (vgl. BVerwG, Urteil vom 28. Januar 1999, BVerwGE 108, 248, 251). Mit der BauGB-Novelle 2004 hat der Gesetzgeber zudem neue Akzente gesetzt, indem nicht mehr nur - wie noch nach § 1 Abs. 5 Satz 1 Nr. 2 BauGB a.F. - die "Belange des Verkehrs" bei der Aufstellung der Bauleitpläne zu berücksichtigen sind, sondern gemäß § 1 Abs. 6 Nr. 9 BauGB "die Belange des Personen- und Güterverkehrs und der Mobilität der Bevölkerung, einschließlich des öffentlichen Personennahverkehrs und des nicht motorisierten Verkehrs unter besonderer Berücksichtigung einer auf Vermeidung und Verringerung von Verkehr ausgerichteten städtebaulichen Entwicklung". Anliegen des Gesetzgebers ist es mithin u.a., den Anteil der umweltfreundlichen Verkehrsträger zu stärken (vgl. Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: 1. Mai 2007, § 1 Rn. 6a, 167). Die Umsetzung dieses gesetzgeberischen Zieles durch die mit der textlichen Festsetzung Nr. 11 erfolgte Begrenzung der Anzahl der Stellplätzen wäre deshalb nur dann möglicherweise abwägungsfehlerhaft, wenn der durch das geplante Vorhaben ausgelöste Ziel- und Quellverkehr mangels entsprechender Infrastruktur nicht durch den öffentlichen Personennahverkehr bewältigt werden könnte. Dies ist indes angesichts der hervorragenden Anbindung des in unmittelbarer Nachbarschaft des Bahnhofs Friedrichstraße liegenden Plangebiets offensichtlich nicht der Fall.

2.3.2.2. Entgegen der Auffassung der Antragstellerin ist die Abwägung auch nicht hinsichtlich der Belange des Natur- und Landschaftsschutzes fehlerhaft.

Insbesondere hat der Antragsgegner über die Vermeidung, den Ausgleich und den Ersatz nach den Vorschriften des Baugesetzbuches entschieden (§ 21 Abs. 1 BNatSchG). Er hat nach § 1 a Abs. 3 Satz 1 BauGB in der Abwägung nach § 1 Abs. 7 BauGB die Vermeidung und den Ausgleich der durch den Bebauungsplan gegenüber der bestehenden planungsrechtlichen Situation zusätzlich (vgl. § 1a Abs. 3 Satz 5 BauGB) zu erwartenden Eingriffe in Natur und Landschaft (Eingriffsregelung nach dem Bundesnaturschutzgesetz) berücksichtigt und in einer den Anforderungen des planungsrechtlichen Abwägungsgebotes entsprechenden Weise ermittelt und entschieden, ob vermeidbare Beeinträchtigungen von Natur und Landschaft zu unterlassen sind und ob und wie unvermeidbare Beeinträchtigungen auszugleichen oder durch Ersatzmaßnahmen zu kompensieren sind (vgl. BVerwG, Beschluss vom 31. Januar 1997, BVerwGE 104, 68). In der Begründung des Bebauungsplans (II.3.2.3, S. 37) wird insoweit ausgeführt, dass ein Eingriff in Bezug auf die geplante Nutzungsart, die Grundfläche und die Bauweise nicht gegeben sei, da die ermöglichte Bebauung insoweit unter Berücksichtigung der besonderen Lage, der Größe und des Zuschnitts des Grundstücks mit den Zulässigkeitsanforderungen des § 34 BauGB vereinbar sei. Soweit mit den Festsetzungen des Bebauungsplans eine Bebauung ermöglicht werde, die die Höhe der Umgebungsbebauung übersteigt, löse dies nach gutachterlicher Einschätzung einen Eingriff in Bezug auf das Klima, die Luftströmung und entsprechende Verwirbelungen aus. Als Kompensationsmaßnahmen wird deshalb eine extensive Dachbegrünung festgesetzt (textliche Festsetzung Nr. 9). Der Eingriff in den Baumbestand soll nach den Vorschriften der Berliner Baumschutzverordnung durch Pflanzung von Bäumen für eine Uferpromenade entlang des Reichstagufers ausgeglichen werden. Hierzu findet sich in der Planbegründung (S. 38) der Hinweis, dass der vorzunehmende Ausgleich nach Art und Umfang abschließend in einem städtebaulichen Vertrag geregelt worden sei.

Der Auffassung der Antragstellerin, die Abwägung sei in Bezug auf die Eingriffsregelung deshalb fehlerhaft, weil der städtebauliche Vertrag, auf den die Planbegründung in diesem Zusammenhang verweist, weder zur Anlage der Planbegründung gemacht noch in anderer Weise den Mitgliedern des Abgeordnetenhauses zur Kenntnis gegeben worden sei, folgt der Senat nicht. Dabei kann dahinstehen, ob der am 23. August 2006 abgeschlossene Vertrag jedenfalls dem Hauptausschusses des Abgeordnetenhauses vorgelegen hat, wofür der handschriftliche Vermerk in der Akte (VV Bd. 5, S. 1195) spricht, dem zufolge er als Tischvorlage in der "119. Sitzung des HA zu TOP 47" verteilt worden ist. Soweit die Antragstellerin dies mit dem Hinweis darauf bestreitet, dass die in der Sitzung des Hauptausschusses anwesenden Vertreter der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung ausdrücklich begründet hätten, weshalb der städtebauliche Vertrag nicht vorgelegt werde, hält der Senat es für möglich, dass es in diesem Zusammenhang nicht um den Vertrag vom 23. August 2006, sondern um die unter II.5.4.6 der Planbegründung erwähnte Vereinbarung über die öffentliche Zugänglichkeit des "Stadtplatzes" bzw. das im Rahmen des Baugenehmigungsverfahren abgestimmte Konzept über die Vorplatzgestaltung gíng, auf das der Vertreter des Antragsgegners in der mündlichen Verhandlung hingewiesen hat. Dies kann jedoch letztlich offen bleiben, denn der Planungsträger kann von einer abschließenden Konfliktbewältigung im Bebauungsplan bereits dann Abstand nehmen, wenn der Abschluss eines Vertrages zur Sicherung der Durchführung von Ausgleichs- und Ersatzmaßnahmen im Zeitpunkt der Beschlussfassung hinreichend sicher abschätzbar ist (vgl. BVerwG, Beschluss vom 21. Februar 2000, ZfBR 2000, 424 f.). Diese Voraussetzungen haben hier zweifellos vorgelegen. Angesichts des Umstands, dass es sich bei dem Plangebiet ohnehin um grundsätzlich bebaubaren Innenbereich nach § 34 BauGB handelt, wird durch den angegriffenen Bebauungsplan keine zusätzliche Versiegelung von Flächen ermöglicht, die als erheblicher Eingriff in Natur und Landschaft zu werten wäre. Ausweislich der Begründung des Bebauungsplans (I.3.2.2., S. 38) ist der städtebauliche Vertrag daher nur zur Regelung von Art und Umfang des Ausgleichs für den Verlust geschützter Bäume nach der Berliner Baumschutzverordnung erforderlich, der durch Pflanzung von Bäumen für eine Uferpromenade entlang des Reichstagufers erfolgen soll. Mit dem Abschluss dieses Vertrages, dessen Inhalt sich im Wesentlichen auf Finanzierungsfragen beschränkt, die im Verhältnis zu den Kosten und Ertragserwartungen des Gesamtvorhabens nicht ins Gewicht fallen, war zum Zeitpunkt des Beschlusses des Abgeordnetenhauses jedenfalls sicher zu rechnen.

2.3.2.3. Die Belange des Denkmalschutzes sind ebenfalls ausreichend ermittelt und berücksichtigt worden.

In der Begründung des Bebauungsplans (I.2.4, S. 15; II.3.2.1, S. 32) wird mehrfach darauf hingewiesen, dass sich im Geltungsbereich des Bebauungsplans der "Tränenpalast" (ehemalige Grenzabfertigungshalle) als in die Denkmalliste von Berlin eingetragenes Baudenkmal sowie (teilweise) der S- und U-Bahnhof Friedrichstraße als in die Denkmalliste von Berlin eingetragener Denkmalbereich (Gesamtanlage) befinden. Dies ist nachrichtlich in den Bebauungsplan übernommen worden. Die "planungsrechtliche Sicherung des denkmalgeschützten Gebäudes 'Tränenpalast'" wird unter II.2. (S. 20) der Planbegründung zudem ausdrücklich als ein wesentliches Ziel der Planung genannt. Diese Sicherung soll im Bebauungsplan durch die enge Umgrenzung des Baudenkmals mit einer Baulinie und durch Festsetzung der vorhandenen zwei Vollgeschosse erfolgen. Schließlich wird in der Begründung des Bebauungsplans (I.2.4, S. 16) auch auf die unmittelbar an das Plangebiet angrenzenden Baudenkmale der Weidendammer Brücke und des Admiralspalasts sowie den Denkmalbereich der Stadtbahntrasse hingewiesen, die jeweils in die Denkmalliste von Berlin eingetragen sind. Vor diesem Hintergrund steht fest, dass die denkmalschutzrechtlichen Belange in die Abwägung eingestellt worden sind.

Zu Unrecht sieht die Antragstellerin einen Abwägungsfehler sinngemäß darin, dass nicht die gesamte denkmalrechtlich schützenswerte Bausubstanz berücksichtigt worden sei. Der Antragsgegner war nicht gehalten, auch den Anbau des Tränenpalasts als schützenswert zu berücksichtigen, obwohl lediglich der "Tränenpalast (ehem. Grenzabfertigungshalle)" in die Denkmalliste eingetragen ist und dem Anbau nach Auffassung des Landesdenkmalamtes und dem bezirklichen Fachbereich Denkmalschutz als den für die Belange des Denkmalschutzes zuständigen Fachbehörden kein Denkmalwert zukommt (vgl. II.10.2 der Planbegründung, S. 110). Zwar wird die Gemeinde durch die Beteiligung der Fachbehörden nicht ihrer Pflicht enthoben, sich alle abwägungserheblichen Informationen zu beschaffen. Daher reicht es nicht allein aus, wenn die Gemeinde bei ihrer Abwägungsentscheidung darauf abstellt, dass eine beteiligte Behörde bzw. ein beteiligter Träger abwägungsrelevante Belange selbst bereits zurückgestellt oder erklärt hat, dass er sie nicht geltend machen oder auf sie nicht bestehen werde. Die Gemeinde hat auch insoweit sowohl die Abwägungskompetenz als auch -pflicht (vgl. Krautzberger, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, Stand: 1. Mai 2007, § 4 Rn. 44; Battis, in: Battis/Krautzberger/Löhr, BauGB, 10. Aufl. 2007, § 4 a Rn. 15). Auf der anderen Seite ist jedoch zu berücksichtigen, dass das, was die planende Stelle nicht "sieht", und was sie nach den gegebenen Umständen auch nicht zu "sehen" braucht, von ihr bei der Abwägung nicht berücksichtigt werden kann und von ihr auch nicht berücksichtigt zu werden braucht (vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. November 1979, BVerwGE 59, 87, 103). Ergibt sich aus der Stellungnahme der Fachbehörde, dass die von ihr wahrgenommenen öffentlichen Belange durch die Planung nicht oder nicht mehr als geringfügig betroffen werden, ist es deshalb grundsätzlich nicht Aufgabe der planenden Stelle, die fachliche Richtigkeit der Stellungnahme der Fachbehörden ohne besonderen Anlass zu hinterfragen. Der Plangeber bleibt allerdings dann verpflichtet, den Grad der Betroffenheit einschlägiger öffentlicher Belange von sich aus zu ermitteln, wenn erkennbar ist, dass die Stellungnahme der Fachbehörde ihrerseits auf unzureichenden Ermittlungen, unzutreffenden Annahmen oder sachwidrigen Erwägungen beruht.

Entgegen der Annahme der Antragstellerin durfte sich der Antragsgegner bei der Ermittlung der Belange des Denkmalschutzes ohne weitere eigene Ermittlungen auf die Stellungnahmen des Landesdenkmalamtes und des bezirklichen Fachbereichs Denkmalschutz als den für diese Belange zuständigen Fachbehörden stützen. Denn dass die Nichteinbeziehung des Anbaus des Tränenpalasts in die denkmalrechtliche Unterschutzstellung offensichtlich sachwidrig wäre, ist nicht erkennbar. Die gegenteilige Auffassung lässt sich jedenfalls nicht mit der Erwägung begründen, dass ohne den Durchgangsbereich des Eingangs die ursprüngliche historische Funktion, die den Denkmalwert des Tränenpalasts ausmache, in der Gebäudesubstanz nicht mehr ables- und erlebbar sei, weil der Eingangsbereich, in dem ein Geländer zwischen Ausreisewilligen und Diplomaten getrennt habe, von Ausreisewilligen genutzt werden musste und der Zugangskontrolle gedient habe. Dass dem Tränenpalast nur im Zusammenhang mit dem Eingangsbereich der ehemaligen Grenzabfertigungshalle ein Zeugniswert für die deutsche Teilung und damit geschichtliche Bedeutung zukommt, wird durch die Ausführungen der Antragstellerin nicht überzeugend dargelegt.

Auch in Bezug auf die als Teil eines Denkmalbereichs geschützten unterirdischen Anlagen des S- und U-Bahnhofs Friedrichstraße liegt kein Ermittlungsfehler vor. Unter Nr. 3 der nachrichtlichen Übernahmen (Baudenkmale) sind diese Anlagen mit aufgeführt. In der Begründung des Bebauungsplans (S. 16) wird zusätzlich darauf hingewiesen, dass zum Schutzgut auch die U-Bahnstation mit allen Verbindungstreppen und Gängen gehört. Die textliche Festsetzung Nr. 2 trägt dem Rechnung, da danach das Kerngebiet nur unterbaubar ist, sofern u.a. Belange des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen. In der Planbegründung (II.5.2.4, S. 48 f.) wird zudem hervorgehoben, dass die Unterbaubarkeit nicht für die planfestgestellten Bahnanlagen gilt, es sei denn, auf der Basis des Fachplanungsrechts wird hierfür eine Genehmigung erteilt. Soweit die Antragstellerin geltend macht, dass sich die durch den Bebauungsplan ermöglichte unmaßstäbliche Bebauung auch im Hinblick auf den Umgebungsschutz der umliegenden Baudenkmale Bahnhof Friedrichstraße, Admiralspalast und Weidendammer Brücke als unverträglich darstelle, wird hierdurch ebenfalls kein Abwägungsfehler aufgezeigt. Dass es sich bei den genannten, außerhalb des Plangebietes liegenden baulichen Anlagen um in die Denkmalliste von Berlin eingetragene Baudenkmale bzw. Teile von Denkmalbereichen handelt, war dem Plangeber ausweislich der Begründung (S. 15 f.) bewusst. Die Einwendungen der Antragstellerin in Bezug auf den Umgebungsschutz sind im Rahmen der Abwägung (Planbegründung S. 110) erörtert worden. Es ist auch nicht zu beanstanden, dass der Antragsgegner ihnen allein unter Bezug auf die anders lautenden Stellungnahmen der für die Belange des Denkmalschutzes zuständigen Fachbehörden nicht gefolgt ist (s.o.). Dass die Annahme, Eigenart und Erscheinungsbild der genannten Denkmale würden durch die Errichtung des geplanten Bauvorhabens nicht im Sinne des § 10 Abs. 1 DSchG Bln wesentlich beeinträchtigt, offensichtlich sachwidrig wäre, ist nicht erkennbar.

2.3.2.4. Auch der Belang der Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes (§ 1 Abs. 6 Nr. 5 BauGB) ist in der Abwägung in nicht zu beanstandender Weise berücksichtigt worden.

Die Antragstellerin weist zwar zu Recht darauf hin, dass der Plangeber im Hinblick auf das Schutzgut Ortsbild von unzutreffenden Annahmen ausgeht, soweit in der Planbegründung (I.3.2.2; S. 36) ausgeführt wird, dass das zu errichtende Gebäude "die in jüngerer Zeit im näheren Umfeld entstandenen Gebäude um ein Geschoss überragen" werde. Denn diese Angabe steht schon in Widerspruch zu den an anderer Stelle in der Planbegründung (S. 112) enthaltenen konkreten Angaben zu der Geschosszahl mehrerer Gebäude im Umfeld des Plangebietes. Danach weisen etwa das Hotel der Antragstellerin selbst sowie das zur Spree hin orientierte gegenüberliegende Gebäude am Schiffbauerdamm jeweils sieben Geschosse plus Staffelgeschosse auf. Die östliche Bebauung an der Friedrichstraße nördlich der Weidendammer Brücke weist acht Geschosse plus Staffelgeschoss auf. Südlich des Bahnhofs seien z.B. im Bereich Georgenstraße Gebäude mit acht bis neun Vollgeschossen bzw. sieben Vollgeschossen und zwei Staffelgeschossen entstanden. An der Friedrichstraße seien Gebäude mit acht Vollgeschossen und einem Staffelgeschoss errichtet worden. Das geplante zehngeschossige Vorhaben überragt die umliegend neu entstandene Bebauung mithin nicht nur um ein, sondern um bis zu drei Geschosse, zumal die Antragstellerin zutreffend darauf hinweist, dass die zurückgesetzten Staffelgeschosse im Hinblick auf das Schutzgut Ortsbild nicht (bzw. weniger deutlich) in Erscheinung treten.

Ein zur Fehlerhaftigkeit der Abwägung führendes Ermittlungsdefizit ist hierin jedoch deshalb nicht zu sehen, weil es auf die exakte Bestimmung der Überschreitung der Höhe der benachbarten Neubauten im Hinblick auf die das Abwägungsergebnis tragenden Erwägungen von vornherein nicht ankam. Denn die von der Antragstellerin als "erhebliche Störung der städtebaulichen Harmonie" gerügte Höhenentwicklung des durch den Bebauungsplan zugelassenen Bauvorhabens im Vergleich zu der umliegenden Bebauung entspricht gerade dem Ziel der Planung, aufgrund der städtebaulichen Besonderheiten des Grundstücks einen hinsichtlich seiner Höhe auf der Grundlage des § 34 BauGB nicht zulässigen "Solitär" auszuprägen (vgl. Planbegründung I.1, S. 7). Diese Ausübung des Planungsermessens in Bezug auf das zu gestaltende Ortsbild hat die Antragstellerin grundsätzlich hinzunehmen. Insbesondere musste der Plangeber auch nicht aus Gründen des Ortsbildsschutzes prüfen, ob sich ein hohes Maß der baulichen Nutzung auch unter Einhaltung der Blockrandbebauung und einer der umliegenden Bebauung entsprechenden Traufhöhe realisieren lässt.

2.3.2.5. Die sich aus der für den Planbereich festgesetzten Erhaltungsverordnung vom 3. März 1997 (GVBl. S. 258) ergebenden Einschränkungen sind ausreichend berücksichtigt worden.

Die Lage des Plangebietes im Geltungsbereich der Erhaltungsverordnung wird in der Planbegründung ausdrücklich erwähnt (I.2.4, S. 16). Da die Erhaltungsverordnung selbst im Wesentlichen nur den Gesetzestext (§ 172 Abs. 3 Satz 2 BauGB) wiederholt, wonach die Genehmigung zur Errichtung baulicher Anlagen nur versagt werden darf, wenn die städtebauliche Gestalt des Gebietes durch die beabsichtigte bauliche Anlage beeinträchtigt wird, wird im Rahmen der Abwägung (S. 107) zusätzlich aus dem der Verordnung zugrunde liegenden Gutachten zitiert, wonach zur Minimierung der Gefahren, die aus dem in der Stadtmitte besonders starken Investitionsdruck resultieren, darauf gedrungen werden müsse, dass sich die Neubauten - möglichst unter Berücksichtigung der Vorkriegsparzellengröße - in Höhe, Proportionierung und Fassadengestaltung an die stadtraumprägenden Gebäude anlehnen. Im Anschluss hieran werden in der Planbegründung die Gesichtspunkte genannt, die aus Sicht des Plangebers zu einer Überprüfung dieser generellen Grundsätze im vorliegenden Einzelfall Anlass geben.

Entgegen der Auffassung der Antragstellerin genügen die Ausführungen in der Planbegründung dem Abwägungsgebot. Die dort genannten Gesichtspunkte rechtfertigen die Annahme, dass kein unauflöslicher Widerspruch zwischen dem Inhalt des Bebauungsplans und der Erhaltungsverordnung besteht. Soweit die Antragstellerin bestreitet, dass sich eine Abweichung von der Erhaltungsverordnung mit der Atypik des Plangebiets begründen lasse, überzeugt dies nicht. Das Argument, dass in der Friedrich- und Dorotheenstadt dreieckige Grundstückszuschnitte nicht ungewöhnlich sind, ist verfehlt, weil der Plangeber die Sondersituation nicht in erster Linie in dem dreieckigen Grundstückszuschnitt des Baugrundstücks sieht, sondern in der weitgehend isolierten Lage zwischen der im Bogen verlaufenden Spree und dem Bahnhof (vgl. S. 8 unter I.2.1 der Planbegründung). Insbesondere deshalb, weil es auf zwei von drei Seiten von der umliegenden Bebauung getrennt ist, greift das Vorhaben nach der Ansicht des Plangebers nicht in die von der Erhaltungsverordnung vor allem geschützte Stadtfigur mit ihren originalen Profilen und erhaltenen Bordkanten ein. Soweit die Antragstellerin darauf hinweist, dass das Gelände an der Westseite der Friedrichstraße zwischen Spree und Georgenstraße ursprünglich mit dem "Friedrich-Wilhelm-Institut" bebaut gewesen sei, legt sie nicht dar, inwieweit sich diese Bebauung auch noch nach Ablauf fast eines Jahrhunderts seit ihrer Beseitigung prägend auf die städtebauliche Situation des Plangebiets auswirken soll. Der Hinweis darauf, dass in der Verwaltungspraxis neben der weitgehend einheitlichen Traufhöhe, der blockrandschließenden Bebauung und der Ausbildung sog. Stein-Loch-Fassaden auch die Realisierung eines zwanzigprozentigen Wohnanteils sowie die Unzulässigkeit von Werbeanlagen oberhalb von 22 m als erhaltungswürdige Eigenarten des Erhaltungsgebietes angesehen worden seien, ist ebenfalls nicht geeignet, einen Widerspruch zwischen Erhaltungsverordnung und Bebauungsplan aufzuzeigen. Die möglicherweise angestrebte Realisierung eines bestimmten Wohnanteils kann sich ohnehin nur auf das Gebiet als Ganzes, nicht jedoch auf jedes einzelne Vorhaben beziehen.

2.3.2.6. Soweit die Antragstellerin die Abwägung auch unter dem Gesichtspunkt einer Verletzung des Gebotes der (nachbarlichen) Rücksichtnahme beanstandet, übersieht sie, dass § 15 BauNVO und das in dieser Norm zum Ausdruck kommende Gebot der Rücksichtnahme im Nachbarschaftsverhältnis nur zur Anwendung gelangen, wenn die Errichtung einer baulichen Anlage im Einzelfall zur Genehmigung gestellt oder angezeigt wird. Die Vorschrift richtet sich an die Baugenehmigungs- bzw. Bauaufsichtsbehörden, nicht an die planende Gemeinde (BVerwG, Beschluss vom 2. August 2007 - 4 BN 29.07 - zitiert nach Juris).

2.3.2.7. Ein Abwägungsfehler ist jedoch darin zu sehen, dass die sich aus den Festsetzungen des Bebauungsplans tatsächlich ergebende Abstandsflächenunterschreitung bei der Zusammenstellung des Abwägungsmaterials nicht in dem zutreffenden Umfang kenntlich gemacht worden ist.

In der Planbegründung (II.5.2.1, S. 45) wird zwar darauf hingewiesen, dass das durch den Bebauungsplan zugelassene Gebäude den nach § 6 Abs. 5 BauO Bln bauordnungsrechtlich erforderlichen Mindestabstand nicht einhält. Das konkrete Ausmaß der Abstandsflächenunterschreitung wird jedoch nicht ausdrücklich benannt, sondern ergibt sich nur mittelbar und annäherungsweise aus den Festsetzungen und den sonstigen Angaben in der Planbegründung. Danach entspricht die zulässige Zahl von zehn Vollgeschossen nach gegenwärtiger Planung einer Gebäudehöhe von knapp 39 m. Hieraus lässt sich errechnen, dass die nach § 6 Abs. 5 Satz 1 in Verbindung mit Abs. 4 BauO Bln durch das Vorhaben der Beigeladenen ausgelöste Abstandsfläche auf der zur Friedrichstraße hin gelegenen Seite 15, 6 m (0,4 X 39 m) beträgt. Da die Distanz von der Straßenbegrenzungslinie zur Mitte der Friedrichstraße in dem betreffenden Bereich mit ca. 11,5 m angegeben wird, die Abstandsflächen auf öffentlichen Verkehrsflächen gemäß § 6 Abs. 2 Satz 2 BauO Bln aber nur bis zu deren Mitte liegen dürfen, ergibt sich hieraus eine Überschreitung der Straßenmitte von 4,1 m. Hierbei ist jedoch noch nicht einmal der Umstand berücksichtigt, dass das durch den Bebauungsplan zugelassene Gebäude oberhalb des ersten Vollgeschosses in zwei jeweils etwa zehn Meter langen Abschnitten an der Friedrichstraße um bis zu 0,7 m über die Straßenbegrenzungslinie hinausragt (vgl. Nebenzeichnung 5 des Bebauungsplans sowie Gliederungspunkt II.5.2.1 der Planbegründung, S. 48). Demgegenüber wird im Rahmen der Ausführungen zur Abwägung (S. 114) nur darauf hingewiesen wird, dass sich auf zwei Abschnitten von 8,3 m bis 9,0 m Länge eine Unterschreitung der Abstandsfläche um ca. 4,7 m ergeben könne, während die tatsächliche Unterschreitung der Regelabstandsfläche überwiegend bei ca. 2,5 m liegen soll.

2.3.2.8. Als unzutreffend erweisen sich darüber hinaus die der Abwägung zugrunde liegenden Angaben zum Umfang der Überschreitung der Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung.

Das Maß der baulichen Nutzung wird in dem Bebauungsplan durch die auf 20.500 m² festgesetzte Größe der Geschossfläche (§ 16 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO) und die Zahl von 10 Vollgeschossen (§ 16 Abs. 2 Nr. 3 BauNVO) bestimmt. Nach den Ausführungen in der Planbegründung (II.5.2.1, S. 46) wird bei einer gegenwärtigen Größe des Baugrundstückes von 6.292 m² die gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO in Kerngebieten maximal zulässige GFZ (3,0) überschritten und soll ca. 3,4 betragen. Tatsächlich ist jedoch von einem deutlich höheren Wert auszugehen. Für die Ermittlung der zulässigen Geschossfläche ist nach § 19 Abs. 3 S. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 2 BauNVO die Fläche des Baugrundstücks maßgebend, "die im Bauland und hinter der im Bebauungsplan festgesetzten Straßenbegrenzungslinie" liegt. Der Begriff des "Baulands" geht zurück auf § 9 Abs. 1 Nr. 1 BBauG 1960, in dem es - soweit hier von Interesse - hieß, dass der Bebauungsplan "das Bauland und für das Bauland die Art und das Maß der baulichen Nutzung, die Bauweise, die überbaubaren und die nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen" festsetzt. Zum Bauland gehören bei einem für eine Bebauung bestimmten Grundstück daher auch die nicht überbaubaren Grundstücksflächen im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 2 BauGB und § 23 BauNVO. Dies gilt selbst dann, wenn der Bebauungsplan für diese Flächen zusätzliche Festsetzungen wie Pflanzgebote oder Pflanzbindungen nach § 9 Abs. 1 Nr. 25 BauGB trifft (VGH Mannheim, Urteil vom 4. Juli 2003 - 8 S 1251/03 - zitiert nach Juris, OVG Bautzen, Beschluss vom 17. Januar 1998, BRS 60 Nr. 167; König: in König/Stock/Roeser, BauNVO, 2. Aufl. 2003, § 19 Rn. 13a). Nicht zum Bauland zählen hingegen Flächen, die nach ihrem Zweck nicht für eine Bebauung vorgesehen sind, wie etwa nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB festgesetzte private Grünflächen (vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 27. August 2001 - 1 K 2816/00 - zitiert nach Juris) oder solche Flächen, die zur Verbindung des Baugrundstücks mit der öffentlichen Verkehrsfläche notwendig sind und mithin der straßenmäßigen Erschließung dienen (vgl. König, a.a.O., Rn. 13b).

Zwar enthält der angegriffene Bebauungsplan keine zeichnerischen Festsetzungen von Straßenverkehrsflächen im an den Bahnhof nördlich angrenzenden Teil des Plangebietes. Vielmehr wird auch dieser Bereich als Kerngebiet ausgewiesen. Darüber hinaus wird in der Begründung des Bebauungsplans unter II.5.4.1 (S. 51) ausgeführt, dass mit der Festsetzung der Straßenbegrenzungslinien (zur Friedrichstraße und dem Reichtstagufer hin) das ehemalige Flurstück 243 (heute 435 und 434), das als öffentliches Straßenland gewidmet ist, dem Baugrundstück zugeordnet wird und das Verfahren für die Einziehung des Straßenlandes im Bereich des Flurstückes 243 durch das Straßen- und Grünflächenamt Mitte im Jahr 2005 eingeleitet worden sei. Wie oben zu 2.2. bereits ausgeführt, entfällt hierdurch jedoch nicht die durch die Festsetzungen des Bebauungsplans in Verbindung mit der Begründung bestimmte Funktion der Fläche als eine zur Verbindung des Baugrundstücks mit der öffentlichen Verkehrsfläche notwendige und damit der straßenmäßigen Erschließung dienende Verkehrsfläche, die einer Bebaubarkeit dieses Bereichs dauerhaft entgegensteht. Eine Anrechnung auf die für die Ermittlung der zulässigen Geschossfläche nach § 19 Abs. 3 S. 1 in Verbindung mit § 20 Abs. 2 BauNVO maßgebende Fläche des Baugrundstücks ist daher ausgeschlossen.

2.3.2.9. Ein weiteres Defizit der Abwägung ist darin zu sehen, dass der Plangeber - unabhängig von der fehlerhaften Berechnung der tatsächlichen Geschossflächenzahl - unzutreffend vom Vorliegen der Voraussetzungen für eine Überschreitung der Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung ausgegangen ist.

Nach § 17 Abs. 2 Satz 1 BauNVO können die Obergrenzen überschritten werden, wenn erstens besondere städtebauliche Günde dies erfordern, zweitens die Überschreitungen durch Umstände ausgeglichen sind oder durch Maßnahmen ausgeglichen werden, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeiträchtigt, nachteilige Auswirkungen auf die Umwelt vermieden und die Bedürfnisse des Verkehrs befriedigt werden, und drittens sonstige öffentliche Belange nicht entgegenstehen. Zwar ist die erste Voraussetzung, dass besondere städtebauliche Gründe die Überschreitung der Obergrenze des § 17 Abs. 1 BauNVO erfordern, hier im Ergebnis erfüllt (2.3.2.9.1). Der Antragsgegner hat jedoch die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse verkannt (2.3.2.9.2).

2.3.2.9.1. Die Überschreitung der Obergrenze des § 17 Abs. 1 BauNVO wird durch besondere städtebauliche Gründe erfordert. Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu § 17 Abs. 3 BauNVO, der die Voraussetzungen für die Überschreitung der Höchstzahlen in Gebieten, die am 1. August 1962 überwiegend bebaut waren, regelt, kommt es für die Erforderlichkeit der Überschreitung der Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO auf die von der Gemeinde mit der jeweiligen Planung verfolgte und gegebenenfalls in informellen Planungen konkretisierte städtebauliche Konzeption an (vgl. BVerwG, Urteile vom 25. November 1999, NVwZ 2000, 813, 814, und vom 31. August 2000, NVwZ 2001, 560, 561). Restriktionen für eine Überschreitung der Obergrenzen ergeben sich vor allem daraus, dass § 17 Abs. 3 BauNVO eine Ausnahme zulässt und damit auch städtebauliche Ausnahmegründe für die Abweichung von § 17 Abs. 1 BauNVO voraussetzt. Die Einhaltung der Maße des § 17 Abs. 1 BauNVO ist der städtebauliche Regelfall. Die Maßüberschreitung setzt eine - städtebauliche - Situation und eine durch den Bebauungsplan zu lösende Problematik voraus, die nicht alltäglich und nicht in beliebiger örtlicher Lage anzutreffen ist. Mit dem Hinweis auf die Erforderlichkeit aus städtebaulichen Gründen stellt § 17 Abs. 3 BauNVO klar, dass auch die Ausnahme nur aus Gründen gestattet ist, die sich einer Erforderlichkeit für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB zuordnen lassen. Es muss sich um eine städtebauliche Ausnahmesituation handeln. Reguläre städtebauliche Gründe in einer Standardsituation reichen nicht aus (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. November 1999, NVwZ 2000, 823). Diese Maßstäbe müssen erst recht für § 17 Abs. 2 Satz 1 BauNVO gelten, der eine § 17 Abs. 3 BauNVO vergleichbare Regelung für die Gebiete beinhaltet, die am 1. August 1962 nicht überwiegend bebaut waren, und für die Zulässigkeit der Überschreitung der Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO zusätzlich verlangt, dass "besondere" städtebauliche Gründe diese Überschreitung erfordern (vgl. OVG Münster, Urteil vom 9. Oktober 2003 - 10a D 55/01.NE -zitiert nach Juris).

Dass es sich bei § 17 Abs. 2 und 3 BauNVO um restriktiv zu handhabende Ausnahmeregelungen handelt, hat auch der Verordnungsgeber hervorgehoben, indem er die nach früherem Recht geltende Formulierung "wenn (besondere) städtebauliche Gründe dies rechtfertigen" im Zuge der letzten Novellierung der Baunutzungsverordnung im Jahr 1990 durch die Formulierung "wenn (besondere) städtebauliche Gründe dies erfordern" ersetzt hat. Damit sollte "klargestellt werden, dass es sich bei den Bestimmungen der Abs. 2 und 3 um Ausnahmeregelungen handelt, bei denen aus ökologischen Gründen eine restriktive Handhabung vorzusehen ist" (vgl. BR-Drucks. 354/89 vom 21. Dezember 1989 - Beschluss - S. 8 zu Nr. 7). Die städtebauliche Erforderlichkeit im Sinne des § 17 Abs. 2 und 3 BauNVO stellt höhere Anforderungen an die Maßüberschreitung als das Merkmal "städtebaulich vertretbar" oder "städtebaulich gerechtfertigt". Der Begriff der städtebaulichen Erforderlichkeit ist vielmehr im Sinne eines "vernünftigerweise Gebotenseins" auszulegen (vgl. bereits OVG Berlin, Urteil vom 14. Januar 1994, BRS 56 Nr. 42 = NVwZ-RR 1995, 69, 70 f.). Hieraus folgt einerseits, dass damit nicht eine "Unabweisbarkeit" gemeint ist, dass aber andererseits das Ausgleichsgebot (§ 17 Abs. 3 Satz 2 in Verbindung mit Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauNVO) und das Verbot des Entgegenstehens öffentlicher Belange in § 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 3 und Abs. 3 Satz 1 BauNVO die städtebauliche Erforderlichkeit nicht wieder auf den früher geltenden Maßstab "städtebaulich gerechtfertigt" zurückführen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. Januar 1997, BRS 59 Nr. 72). Deshalb genügt der planerische Wille der Gemeinde, von § 17 BauNVO abzuweichen, allein nicht. Vielmehr muss die Überschreitung der Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO auch aus dem Charakter oder aus besonderen Umständen des neu überplanten Gebietes objektiv begründbar sein; die städtebaulichen Gründe müssen ein gewisses Gewicht besitzen und nicht in jeder Standardsituation einsetzbar sein (BVerwG, Urteil vom 31. August 2000, NVwZ 2001, 560, 561).

Die vom Antragsgegner angeführten städtebaulichen Gründe für die Überschreitung der zulässigen Geschossflächenzahl werden den vorgenannten Anforderungen gerecht. Ob das Tatbestandsmerkmal des Vorliegens besonderer städtebaulicher Gründe erfüllt ist, beurteilt sich maßgeblich nach der Begründung des Bebauungsplans, in der die jeweils einschlägigen "besonderen städtebaulichen Gründe" schlüssig darzulegen sind (vgl. BVerwG, Beschluss vom 26. Januar 1994, Buchholz 406.12 § 17 BauNVO Nr. 5). Unter Gliederungspunkt II.5.2.1 (S. 46 f.) der Begründung des angegriffenen Bebauungsplans wird ausgeführt, dass die Überschreitung der zulässigen Obergrenzen der Nutzungsmaße nach § 17 Abs. 1 BauNVO im Sinne des § 17 Abs. 2 Nr. 1 BauNVO aus den folgenden besonderen städtebaulichen Gründen erforderlich sei: 1. Aufgrund der Lage des Planungsgebietes im Zentrum der Stadt und unmittelbar am Bahnhof Friedrichstraße werde für das Gebiet eine dichte Kerngebietsnutzung verfolgt. 2. Das städtebauliche Ziel, an dieser Stelle der Friedrichstraße und zum Spreeraum hin orientiert einen markanten baulichen Solitär ausprägen zu können, erfordere ein Abweichen von der in der BauNVO angegebenen Regelgröße. 3. Detaillierte Baukörperausweisungen durch textliche und zeichnerische Festsetzungen gäben den genauen Rahmen der höchstzulässigen Bebaubarkeit im Bebauungsplangebiet vor, wobei die allgemeinen Anforderungen an gesunde Arbeitsverhältnisse berücksichtigt würden.

Der Umstand, dass detaillierte Baukörperausweisungen durch textliche und zeichnerische Festsetzungen den genauen Rahmen der höchstzulässigen Bebaubarkeit im Bebauungsplangebiet vorgeben, ist offensichtlich nicht geeignet, die Überschreitung der zulässigen Geschossflächenzahl zu rechtfertigen. Ob der Umstand, dass "aufgrund der Lage des Planungsgebietes im Zentrum der Stadt und unmittelbar am Bahnhof Friedrichstraße ... für das Gebiet eine dichte Kerngebietsnutzung verfolgt" wird, die Überschreitung der zulässigen Geschossflächenzahl für sich genommen rechtfertigen kann, erscheint ebenfalls fraglich, weil es sich bei der Lage eines Plangebietes im Stadtzentrum und in unmittelbarer Nähe eines Bahnhofs noch nicht um eine "Ausnahmesituation" im Sinne der dargelegten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts handeln dürfte und § 17 Abs. 1 BauNVO auch im großstädtischen Raum Geltung für den städtebaulichen Regelfall beansprucht (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. November 1999, a.a.O., S. 815). Andererseits ist in diesem Zusammenhang zu berücksichtigen, dass die Erschließungssituation des Standortes am Bahnhof Friedrichstraße auch im Vergleich zu anderen Innenstadtstandorten besonders gut ist. Geht man davon aus, dass die Obergrenzen des § 17 Abs. 1 BauNVO insbesondere auch den Zweck haben, eine Überlastung der Verkehrsinfrastruktur zu vermeiden und vor allem den fließenden und ruhenden Straßenverkehr zu reduzieren, kann eine Verdichtung der Bebaung an einem zentralen Knotenpunkt des schienengebundenen öffentlichen Personennahverkehr hierzu einen bedeutenden Beitrag leisten.

Ob es sich bei der hervorragenden Erschließung des Plangebietes durch den öffentlichen Personennahverkehr bereits für sich genommen um einen besonderen städtebaulichen Grund i.S.d. § 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauNVO handelt, kann indes dahinstehen. Denn dies ist hier jedenfalls in Verbindung mit dem in der Begründung des Bebauungsplans weiter genannten städtebaulichen Ziel, "an dieser Stelle der Friedrichstraße und zum Spreeraum hin orientiert einen markanten baulichen Solitär ausprägen zu können", zu bejahen. Es geht mithin um die nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts als "besonderer" städtebaulicher Grund im Sinne des § 17 Abs. 2 BauNVO anerkennungswürdige Umsetzung einer besonderen, qualifizierten planerischen Lösung bzw. städtebaulichen Idee (vgl. BVerwG, Urteil vom 26. Januar 1994, Buchholz 406.12 § 17 BauNVO Nr. 5; vgl. auch Fickert/Fieseler, BauNVO, 10. Aufl. 2003, § 17 Rn. 28) sowie um die Berücksichtigung stadtgestalterischer Gesichtspunkte in einer städtebaulich herausgehobenen Situation (vgl. hierzu OVG Berlin, Urteil vom 14. Januar 1994, NVwZ 1995, 65, 71; Beschluss vom 9. November 1999, BRS 62 Nr. 27). Die konkrete städtebauliche Situation weist hier Besonderheiten auf, die die angestrebte Errichtung eines markanten baulichen Solitärs rechtfertigen. In der Begründung des Bebauungsplans (I.2.1, S. 8) wird insoweit darauf hingewiesen, dass es sich bei dem Plangebiet um eine aus dem stadträumlichen Zusammenhang isolierte Fläche zwischen Viadukt/Bahnof, der im Bogen verlaufenden Spree und der Friedrichstraße handelt. Städtebauliche Besonderheiten ergeben sich zudem daraus, dass sich auf dem Gelände die unter Denkmalschutz stehende ehemalige Grenzabfertigungshalle, der sogenannte "Tränenpalast", befindet, der heute für kulturelle Veranstaltungen genutzt wird (I.2.2, S. 9; I.2.4, S. 15). Unter Gliederungspunkt II.2. der Bebauungsplanbegründung (S. 19) wird als ein "wesentliches Ziel" der Planung u.a. die "bauliche Fassung und Akzentuierung des städtebaulich besonders wichtigen Übergangsbreiches an der Spree als räumlich-strukturelle Verbindung der Quartiere nördlich und südlich der Spree" genannt. Auch die weiteren Ausführungen in der Planbegründung lassen erkennen, dass das Plangebiet aufgrund seiner durch den Lauf der Spree und den Bahnhof Friedrichstraße definierten und damit stadträumlich herausgehobenen Lage sowie der denkmalgeschützten Bausubstanz des "Tränenpalasts" und der unterirdischen Verkehrsanlagen Besonderheiten aufweist, die nach einer besonderen, qualifizierten planerischen Lösung bzw. städtebaulichen Idee verlangen. Eine solche Lösung strebt der Plangeber durch die Ausprägung eines zum Spreeraum hin orientierten markanten baulichen Solitärs an. Dieser wird in der Planbegründung (II.1, S. 19) dahingehend beschrieben, dass die Geometrie des aus zwei gekrümmten und gegeneinander versetzten Gebäudeteilen bestehenden Baukörpers Bezug auf das vorhandene Gebäude des Tränenpalastes nehme und dort zurückweiche. Hieraus entwickele sich eine bauliche Geste zum neuen Stadtplatz nördlich des Bahnhofs. Entlang des Reichstagufers verlaufe das Gebäude in konvexer Form zu den unterirdischen Verkehrsanlagen und halte hierzu den notwendigen baulichen Abstand. Durch die Platzierung auf dem vorhandenen Grundstücke ergebe sich hier eine großzügige westorientierte Freifläche. Entlang der Friedrichstraße sei die Geometrie des Gebäudes weiter leicht konkav gekrümmt, um sowohl einen deutlich akzentuierten Eingangsbereich zu erlangen, als auch eine differenzierte Wirkung im Stadtbild zu erzeugen. Durch die Wahl dieser Geometrie ergebe sich ein schlankes Gebäude innerhalb der Stadtstruktur.

Somit sind die Voraussetzungen eines "besonderen" städtebaulichen Grundes im Sinne des § 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 1 BauNVO, der die Überschreitung der Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung nach § 17 Abs. 1 BauNVO rechtfertigen kann, erfüllt. Dass die Überschreitung daneben auch der Verbesserung der wirtschaftlichen Nutzbarkeit des Grundstücks dienen mag, was für sich genommen nicht als städtebaulicher Grund anzuerkennen wäre (vgl. VGH Mannheim, Urteil vom 8. September 1995, BRS 57 Nr. 82), ist unschädlich. 2.3.2.9.2. Bei der Abwägungsentscheidung nach § 17 Abs. 2 BauNVO hat der Antragsgegner jedoch die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse verkannt.

Nach § 17 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO setzt die Überschreitung der Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung nach § 17 Abs. 1 BauNVO zwingend voraus, dass die Überschreitung u.a. durch Umstände oder Maßnahmen ausgeglichen wird, durch die sichergestellt ist, dass die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht beeinträchtigt werden. Mit dieser strikten rechtlichen Grenze (vgl. BVerwG, NVwZ 2003, 98, 100) setzt sich die Planbegründung nicht auseinander. Zwar wird unter II.5.2.1 (S. 47) ausgeführt, dass die Überschreitung der zulässigen Obergrenzen der Nutzungsmaße nach § 17 Abs. 1 BauNVO durch - im Anschluss hieran einzeln benannte - "Umstände bzw. Maßnahmen im Sinne des § 17 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO ausgeglichen" werde. Auf die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse geht die Planbegründung jedoch nicht ein.

Zur Konkretisierung der Abwägungsschranke der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse kann auf die Legaldefinition der städtebaulichen Sanierungsmaßnahmen in § 136 Abs. 2 Satz 2 Nr. 1 i.V.m. Abs. 3 BauGB zurückgegriffen werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 6. Juni 2002, BVerwGE 116, 296 = NVwZ 2003, 98, 100). Die Anforderungen an die Wohn- und Arbeitsverhältnisse, die durch das Maß der baulichen Nutzung berührt werden können, beziehen sich insbesondere auf die Belichtung, Besonnung und Belüftung der Wohnungen und Arbeitsstätten, auf die bauliche Beschaffenheit von Gebäuden, Wohnungen und Arbeitsstätten sowie auf die Zugänglichkeit der Grundstücke. Dabei sind gemäß § 136 Abs. 4 Satz 2 Nr. 1 BauGB soziale, hygienische, wirtschaftliche und kulturelle Erfordernisse zu berücksichtigen (BVerwG, a.a.O.). Eine Überschreitung der in § 17 Abs. 1 BauNVO festgelegten Obergrenzen führt zwar nicht schematisch und zwangsläufig zu einer Beeinträchtigung der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse; auch bei hoher Verdichtung kann eine Kombination verschiedener Maßfaktoren sowie die Anordnung der Baukörper einschließlich Nebenanlagen und Folgeeinrichtungen gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse gewährleisten (vgl. BVerwG, a.a.O.). Diese Voraussetzungen liegen hier jedoch nicht vor. Vielmehr bestehen konkrete Anhaltspunkte dafür, dass durch die Planung des Antragsgegners unter gesundheitlichen Aspekten die Grenze zum städtebaulichen Missstand erreicht oder gar überschritten sein könnte. Das durch den Bebauungsplan zugelassene Vorhaben der Beigeladenen überschreitet nämlich nicht nur die Obergrenze für das Maß der baulichen Nutzung gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO, sondern unterschreitet - wie bereits dargegelegt - zugleich den nach § 6 Abs. 5 i.Vm. Abs. 4 BauO Bln bauordnungsrechtlich erforderlichen Mindestabstand, da die nach § 6 Abs. 5 Satz 1 BauO Bln durch das Vorhaben der Beigeladenen ausgelöste Abstandsfläche die nach § 6 Abs. 2 Satz 2 BauO Bln maßgebliche Mittellinie der Friedrichstraße um ca. 4,1 bis 4,8 m überschreitet. Der Umstand, dass die Abstandsfläche nicht auf das Grundstück der Antragstellerin, sondern nur auf öffentliches Straßenland fällt, ist ohne Bedeutung, denn erst die Einhaltung der beide Grundstücksnachbarn treffenden Verpflichtungen gewährleistet die ausreichende Versorgung der angrenzenden Gebäude mit Luft und Licht.

Der in der Planbegründung vertretenen Auffassung, dass die hier vorliegende Abstandsflächenunterschreitung "in einem hochverdichteten Großstadtzentrum (...) als nicht erheblich einzustufen" sei (II.5.2.1, S. 45), kann in dieser Allgemeinheit nicht gefolgt werden. Auch in der Bebauungsplanbegründung selbst wird nicht durchgehend von einer unerheblichen Unterschreitung ausgegangen, sondern an anderer Stelle (II.11., S. 120, im Zusammenhang mit der Protokollerklärung des Abgeordnetenhauses zur Prüfung einer weiteren Höhenentwicklung des Gebäudes) eingeräumt, dass die nachbarschützenden Abstandsflächen "schon erheblich überschritten" worden seien. Hinzu kommt, dass sich die plangebietsbezogene Differenzierungen des Abstandsflächenrechts auf die in § 6 Abs. 5 Satz 1 und 2 BauO Bln genannten Abstandsflächenmaßfaktoren beschränken. Nur für Gewerbe- und Industriegebiete genügt ein Abstandsmaß von 0,2 H; in allen übrigen Gebieten gilt das Maß 0,4 H. Darüber hinaus ist zu berücksichtigen, dass die mit der Bauordnung für Berlin vom 29. September 2005 eingeführte Verringerung der Abstandsflächentiefe auf 0,4 H ohnehin nur noch einen bauordnungsrechtlich zu sichernden Mindeststandard darstellt und der Gesetzgeber selbst davon ausgegangen ist, dass "Unterschreitungen jedenfalls des nunmehrigen Mindestniveaus kaum mehr zu begründen" seien, jedenfalls aber einer "besonderen städtebaulichen Rechtfertigung" bedürften, bei der "die Wirkungen auf die Schutzgüter des Abstandsflächenrechts (...) besonderes gewichtet und in die Abwägung aufgenommen werden" müssten (vgl. die Gesetzesbegründung zu § 6, AbgH-Drs 15/3926, S.68 f.).

Die Unterschreitung der gemäß § 6 Abs. 1 Satz 1 BauO Bln vor den Außenwänden von Gebäuden freizuhaltenden Abstandsflächen indiziert eine Beeinträchtigung der gesunden Wohn- und Arbeitsverhältnisse im Sinne des § 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauNVO; denn gerade die landesrechtlichen Abstandsflächenvorschriften zielen nach wie vor, d.h. auch nach der gesetzlichen Reduzierung der Abstandsflächentiefe auf 0,4 H, im Interesse der Wahrung sozial verträglicher Verhältnisse darauf ab, jedenfalls eine ausreichende Belichtung, Besonnung und Belüftung von Gebäude- und von sonstigen Teilen des Nachbargrundstücks sicherzustellen (vgl. BVerwG, Beschluss vom 6. Dezember 1996, NVwZ-RR 1997, 516), wenn auch auf einem verminderten Anforderungsniveau, und konkretisieren damit den in § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB genannten Belang der allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse (vgl. BVerwG, Beschluss vom 23. Oktober 1990, Buchholz 406.11 § 9 BBauG/BauGB Nr 46). Gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse erfordern grundsätzlich die Einhaltung der bauordnungsrechtlichen Mindestabstandsflächen.

Die Festsetzung geringerer Abstandsflächentiefen muss auf Ausnahmefälle beschränkt bleiben und setzt das Vorliegen besonderer örtlicher Verhältnisse oder besonderer planerischer oder baulicher Situationen voraus, etwa derart, dass die Außenwände auf Dauer gesichert insgesamt oder in Teilabschnitten keine zur Belichtung von Aufenthaltsräumen notwendigen Fenster haben (vgl. VGH München, Beschluss vom 5. Juni 2000 - 20 ZS 00.1127 - zitiert nach Juris). Derartige Besonderheiten liegen hier nicht vor. Die in der Planbegründung (II.5.2.1, S. 46) genannten Gründe dafür, dass eine Beeinträchtigung des - seinerzeit noch im Bau befindlichen - Hotels auf dem Grundstück der Antragstellerin nicht zu sehen sei, beruhen auf unzutreffenden Grundannahmen. Die Auffassung des Antragsgegners, dass im Hinblick auf die in dem Hotel überwiegend betroffenen Arbeitsplätze, bei denen Tagesbeleuchtung eine untergeordnete Rolle spiele, ungesunde Arbeitsverhältnisse aufgrund geringer Gebäudeabstände durch die Festsetzungen im angegriffenen Bebauungsplan nicht geschaffen würden und die Wohnnutzung nicht durch Verschattung betroffen sei, da es auf der gegenüberliegenden Seite des Vorhabens keine Wohnungen gebe, geht von einem zu engen Verständnis des Begriffs der "Wohn- und Arbeitsverhältnisse" im Sinne der § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB und § 17 Abs. 2 Satz 1 Nr. 2 BauNVO aus. Denn geschützt werden bei einer am Sinn und Zweck orientierten Auslegung der Vorschrift nicht nur "Wohnungen" und "Arbeitsstätten" im engeren Sinne, sondern alle Räume, in denen sich Menschen nicht nur vorübergehend aufhalten. Auch solche Aufenthaltsräume im Sinne des § 2 Abs. 5 BauO Bln, die weder Wohnungen noch Arbeitsstätten sind, müssen nach dem Bauordnungsrecht ausreichend belüftet und mit Tageslicht beleuchtet werden können (vgl. § 48 Abs. 2 Satz 1 BauO Bln). Zwar sind bei den in § 48 Abs. 3 BauO Bln beispielhaft genannten Nutzungen, zu denen etwa auch Schank- und Speisegaststätten gehören, sogar fensterlose Aufenthaltsräume allgemein zulässig. Für die Annahme eines gegenüber gewöhnlichen Arbeitsstätten grundsätzlich geringeren Schutzniveaus von Hotelräumen besteht jedoch kein Grund. Letzteres ergibt sich auch nicht etwa daraus, dass Betriebe des Beherbergungsgewerbes im Kerngebiet nach § 7 Abs. 2 Nr. 2 BauNVO allgemein zulässig sind, der Verordnungsgeber mithin davon ausgeht, dass Hotelgästen im Hinblick auf die regelmäßig kurze Verweildauer die typischen Belästigungen eines solchen Gebiets zugemutet werden können (vgl. auch BVerwG, Urteil vom 29. April 1992, BVerwGE 90, 140, 146). Denn dieser geringeren Schutzbedürftigkeit wird durch die in Kerngebieten deutlich höhere Obergrenze für die Bestimmung des Maßes der baulichen Nutzung nach § 17 Abs. 1 BauNVO (GFZ von 3,0 gegenüber 1,2 in allgemeinen Wohngebieten oder Mischgebieten) ohnehin bereits Rechnung getragen. Da das durch den Bebauungsplan zugelassene Vorhaben der Beigeladenen mithin nicht nur die Obergrenze für das Maß der baulichen Nutzung gemäß § 17 Abs. 1 BauNVO überscheitet, sondern auch die bauordnungsrechtlichen Abstandsflächen nicht einhält, hätte sich der Antragsgegner im Rahmen der Abwägung nicht mit abstrakten Erwägungen zur geringeren Schutzbedüftigkeit von Hotelarbeitsplätzen in einem "hochverdichteten Großstadtzentrum" begnügen dürfen, sondern im einzelnen näher aufklären müssen, ob auch in den unteren Geschossen des Hotels der Antragstellerin unter Berücksichtigung der dort tatsächlich vorhandenen (eher "nach innen" oder "nach außen" orientierten) Nutzungen noch eine ausreichende natürliche Belichtung gewahrt bleibt. Hierzu wäre es z.B. erforderlich gewesen, die jeweiligen Lichteinfallswinkel sowie die konkrete bauliche Situation, insbesondere die Ausbildung der Fenster in den Blick zu nehmen. Ferner hätte untersucht werden müssen, ob gegebenenfalls Änderungen in Bezug auf die Anordnung und Ausbildung der Gebäudeteile auf dem Baugrundstück der Beigeladenen oder die Verwendung bestimmter (das Sonnenlicht ggf. besser reflektierender) Materialien in Betracht kommen. Da derartige Ermittlungen nicht im Ansatz vorgenommen worden sind, ist in Bezug auf die Annahme der Voraussetzungen für eine Überschreitung der Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung bei der Festsetzung der zulässigen Geschossfläche von einem Abwägungsdefizit auszugehen.

2.3.2.10. Aus den bereits genannten Gründen ist die Abwägung auch in Bezug auf die Nichteinhaltung der bauordnungsrechtlichen Abstandsflächenregelungen zu beanstanden.

Zwar bestimmt § 6 Abs. 8 BauO Bln, dass es damit sein Bewenden hat, soweit sich durch Festsetzung der Grundflächen der Gebäude mittels Baulinien oder Baugrenzen in Verbindung mit der Festsetzung der Zahl der Vollgeschosse oder durch andere ausdrückliche Festsetzungen in einem Bebauungsplan geringere Abstandsflächen ergeben. Die Auswirkungen der durch die Festsetzungen des Bebauungsplans verringerten Abstandsflächen auf die durch das Abstandsflächenrecht geschützten Rechtsgüter und Belange müssen jedoch in der Abwägung berücksichtigt werden, und zwar auch dann, wenn sich - wie hier - die Verringerung der Abstandsflächentiefe aus nicht zwingenden Festsetzungen des Baukörpers in einem - projektbezogenen - Bebauungsplan ergibt (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 9. November 1999, BRS 62 Nr. 27). Ausweislich der bereits zitierten Gesetzesbegründung erfordert die Abweichung eine besondere städtebauliche Rechtfertigung, bei der die Wirkungen auf die Schutzgüter des Abstandsflächenrechts besonders gewichtet werden und in die Abwägung aufgenommen werden müssen (AbgH-Drs. 15/3926, S. 69). Der Rechfertigungsbedarf ist umso größer, wenn - wie hier - zugleich die Obergrenzen für das Maß der baulichen Nutzung überschritten werden. Diesen Anforderungen ist aus den oben genannten Gründen nicht genügt.

2.3.3. Die dargelegten Mängel im Abwägungsvorgang sind auch offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen (§ 214 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB). Die Offensichtlichkeit ergibt sich daraus, dass die Fehler bei der Zusammenstellung und Aufbereitung des Abwägungsmaterials ohne weiteres aus dem Aufstellungsvorgang und der Planbegründung hervorgehen. Auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind die Mängel im Abwägungsvorgang jedenfalls dann, wenn sich der Planungsträger von einem unzutreffend angenommenen Belang hat leiten lassen und andere Belange, die das Abwägungsergebnis rechtfertigen könnten, weder im Aufstellungsverfahren angesprochen noch sonst ersichtlich sind (vgl. BVerwG, Urteil vom 21. August 1981, BVerwGE 634, 33, 39 f.; Beschlüsse vom 29. Januar 1992, NVwZ 1992, 662, 663, und vom 20. Januar 1992, NVwZ 1992, 663, 664). Hätte der Antragsgegner erkannt, dass durch die Überschreitung der Obergrenzen des Maßes der baulichen Nutzung in Verbindung mit der Unterschreitung der Mindestabstandsflächen nach den Wertungen der Baunutzungsverordnung und der Bauordnung für Berlin die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse in Bezug auf das Hotel der Antragstellerin beeinträchtigt sein können, hätte er möglicherweise Änderungen bei der Höhenentwicklung, der Anordnung oder der Ausbildung der Gebäudeteile auf dem Baugrundstück vorgenommen. Dass sich eine sorgfältige Ermittlung in der Planung in keiner Weise niedergeschlagen hätte, kann auch nicht etwa deshalb angenommen werden, weil die Planung der Umsetzung eines konkreten Projektentwurfs des Investors dient und eine Änderung der Planung im Hinblick auf die vertraglichen Zusicherungen gegenüber dem Investor in dem Grundstücksvertrag bzw. der Zusatzvereinbarung möglicherweise finanziell nachteilhafte Folgen für den Antragsgegner haben würde. Denn diese Annahme würde dazu führen, dass die Abwägung bereits wegen einer unzulässigen Bindung des Plangebers fehlerhaft wäre (s.o. zu 2.3.1).

3. Die festgestellten Mängel haben zur Folge, dass der Bebauungsplan insgesamt für unwirksam zu erklären ist. Die Unwirksamkeit einzelner Festsetzungen eines Bebauungsplanes hat nur dann nicht die Gesamtunwirksamkeit zur Folge, wenn die übrigen Festsetzungen für sich betrachtet noch eine den Anforderungen des § 1 BauGB gerecht werdende, sinnvolle Ordnung bewirken können und wenn zusätzlich die Gemeinde nach ihrem im Planungsverfahren zum Ausdruck gekommenen Willen im Zweifel auch einen Plan dieses eingeschränkten Inhalts beschlossen hätte (vgl. BVerwG, Beschluss vom 6. April 1993, BRS 55 Nr. 31). Im vorliegenden Fall würde danach zwar möglicherweise die in Bezug auf die Erschließungsflächen unmittelbar nördlich des Bahnhofs Friedrichstraße fehlerhafte Festsetzung des Kerngebietes für sich genommen nur zur Teilunwirksamkeit des Bebauungsplanes führen. Die Fehler bei der Ermittlung der Geschossflächenzahl und der Annahme der Voraussetzungen für eine Überschreitung der Obergrenze des Maßes der baulichen Nutzung berühren jedoch das Planungskonzept insgesamt, da sich ohne wirksame Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung keine sinnvolle städtebauliche Ordnung bewirken lässt.

III. Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 und 3, § 162 Abs. 3 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Die Revision ist nicht zuzulassen, da keine Zulassungsgründe nach § 132 Abs. 2 VwGO vorliegen.

Ende der Entscheidung