Judicialis Rechtsprechung

In der Verwaltungsstreitsache

hat der 2. Senat auf die mündliche Verhandlung vom 19. März 2008 durch den Vorsitzenden Richter am Oberverwaltungsgericht Dr. Korbmacher und die Richter am Oberverwaltungsgericht Hahn und Dr. Jobs sowie die ehrenamtlichen Richter Noack und Tatu für Recht erkannt:

Tenor:

Der Normenkontrollantrag wird zurückgewiesen.

Die Antragstellerinnen tragen die Kosten des Verfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragstellerinnen dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des beizutreibenden Betrages abwenden, wenn nicht der Antragsgegner vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Der Normenkontrollantrag richtet sich gegen den Bebauungsplans 6-1-B im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteile Lichterfelde und Zehlendorf vom 15. Februar 2005. Der Bebauungsplan enthält als einzigen Inhalt nachfolgende textliche Festsetzung:

"Im Geltungsbereich des Bebauungsplans sind die in § 11 Abs. 3 der Baunutzungsverordnung genannten Nutzungen nicht zulässig. Im Übrigen gelten die bisherigen Vorschriften".

Zugrunde gelegt wurde dabei § 11 Abs. 3 Satz 1 der BauNVO in der Fassung vom 23. Januar 1990 (BGBl. I S. 132).

Das Plangebiet des B-Plans 6-1-B liegt am Rande der Stadt Berlin in der Nähe der südlichen Landesgrenze zum Land Brandenburg. Es ist ein Teil des Anfang des 20. Jahrhunderts entstandenen sog. "Zehlendorfer Industriegebiets".

Der Baunutzungsplan vom 28. Dezember 1960 (ABl. 1961, S. 742) i.V.m. den Vorschriften der Bauordnung für Berlin i.d.F. vom 21. November 1958 - BO 1958 - (GVBl. S. 1087) als übergeleiteter Bebauungsplan setzt für den Geltungsbereich des angegriffenen Bebauungsplans hinsichtlich der Art der Nutzung ein reines Arbeitsgebiet fest. Nach § 7 Nr. 11 a) BO 1958 sind in einem reinen Arbeitsgebiet gewerbliche und industrielle Betriebe aller Art zulässig mit Ausnahme solcher Betriebe, die wegen ihrer besonders nachteiligen Wirkung auf die Umgebung innerhalb der Baugebiete überhaupt nicht errichtet werden dürfen.

Die Antragstellerinnen sind Eigentümerinnen von im Plangebiet liegenden Grundstücken.

Die Antragstellerin zu 1. ist seit 1973 Eigentümerin des 5.459 m² großen Grundstücks G_____. Sie ist ein chemisch-pharmazeutisches Unternehmen und hat auf dem Grundstück ihren Verwaltungssitz. Im Jahre 1998 stellte die Antragstellerin ihre Produktion auf ihrem Grundstück ein. Derzeit nutzt sie das mit einem Wohngebäude und zwei weiteren Gebäuden bebaute Grundstück teilweise.

Die Antragstellerin zu 2., ein im Bereich der Herstellung von Chemikalien und pharmazeutischen Wirkstoffen tätiges Unternehmen mit Firmensitz in Thüringen, ist seit dem Jahre 2000 Eigentümerin des mit einem Hauptgebäude und zwei Lagergebäuden bebauten 5.700 m² großen Grundstücks G_____. Das Hauptgebäude wird von der Antragstellerin zu 1., die an der Antragstellerin zu 2. mehrheitlich beteiligt ist, zu Verwaltungszwecken genutzt. Eine Teilfläche von 374 m² ist an ein anderes Unternehmen vermietet. Die sonstigen Flächen werden derzeit nicht genutzt.

Die Antragstellerin zu 3. ist eine Gesellschaft zur Verwaltung, Vermietung und Verwertung des eigenen Vermögens, das aus dem 12.859 m² großen Grundstück G_____ besteht. Sie wurde am 6. Dezember 2005 als Eigentümerin in das Grundbuch eingetragen. Das Grundstück G_____ ist 1991 aus einer Teilung des Grundstücks Goerzallee 253 hervorgegangen. Zunächst war eine BGB-Gesellschaft Eigentümerin des Grundstücks, die später umgewandelt wurde und aus der die Antragstellerin zu 3. hervorging. Das Begehren des damaligen Eigentümers, auf dem Grundstück ein Büro- und Dienstleistungsgebäude zu errichten, wurde mit Vorbescheid des Antragsgegners vom 15. Mai 1992 abgelehnt. Ein positiver Vorbescheid zur Errichtung eines Industriegebäudes wurde damals erteilt (vgl. VG Berlin, Urteil vom 28. März 1993 - 13 A 319.93 -).

Die Antragstellerinnen zu 1. und 2. sowie die Gesellschaften, deren Rechtsnachfolgerin die Antragstellerin zu 3. ist, bemühten sich seit 1994 erfolglos um eine geänderte Nutzung der Grundstücke. Mit Antrag vom 15. Dezember 2003 begehrten sie einen Vorbescheid für ein als "Fachmarktzentrum" bezeichnetes Vorhaben. Sie stellten u.a. die Frage, ob im Bereich der Grundstücke die vorgesehene großflächige Einzelhandelsnutzung in Form eines SB-Warenhauses sowie weitere klein- und großflächige Einzelhandelsnutzungen mit einer Gesamtverkaufsfläche von ca. 9.070 m² in Form eines Einkaufszentrums genehmigungsfähig sei. Der Antragsgegner erteilte am 28. Februar 2005 einen negativen Vorbescheid. Das Grundstück liege im Geltungsbereich des angegriffenen Bebauungsplans. Das Vorhaben sei ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb im Sinne von § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO, der sich nach Art, Lage und Umfang insbesondere im Hinblick auf das geplante SB-Warenhaus mit ca. 16.500 m² Bruttogeschossfläche negativ auf die Verwirklichung der Ziele der Raumordnung und Landesplanung und auf die städtebauliche Entwicklung sowie Ordnung nicht nur unwesentlich auswirken könne. Die Antragstellerinnen legten daraufhin Widerspruch ein, über den bislang nicht entschieden ist.

Am 2. November 1998 beschloss das Bezirksamt Steglitz den Bebauungsplan XII-302 aufzustellen. Beabsichtigt war zunächst, ein Industriegebiet im Sinne von § 9 BauNVO auszuweisen.

Das Plangebiet ist Bestandteil des vom Senat von Berlin am 7. September 1999 beschlossenen "Entwicklungskonzepts für den produktionsgeprägten Bereich" - EpB -, das im Jahre 2004 überarbeitet worden ist (vgl. Senatsverwaltung für Wirtschaft und Technologie [Hrsg.], Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich, 1. Aufl. 2000, S. 34 sowie 2. Aufl. 2004, S. 36). Dem Entwicklungskonzept liegt die Analyse zugrunde, dass die Vereinigung Deutschlands sowie die rasch fortschreitende Globalisierung auch in Berlin zu tief greifenden strukturellen Veränderungen der Wirtschaftsstruktur geführt habe. Insbesondere das verarbeitende Gewerbe der Stadt habe im Laufe der vergangenen Jahrzehnte an Gewicht verloren. Gleichwohl sei dieser Sektor nach wie vor unverzichtbarer Bestandteil der lokalen Wirtschaft und Beschäftigung. Vor dem Hintergrund der intensiven Verflechtung zwischen dem verarbeitenden Gewerbe und dem Dienstleistungssektor, aber auch mit Blick auf die große Bedeutung der in der Industrie erzielten Einkommen für die lokale Kaufkraft, sei es wichtig, wettbewerbsfähige Produktion in der Stadt zu halten. Vor diesem Hintergrund sieht das EpB für den Bereich des angegriffenen Bebauungsplans ein Gebiet für Betriebe des produktionsgeprägten Bereichs vor. Entwicklungsziel ist die Qualifizierung und Ergänzung des Bestandes. Als vordringliche planungsrechtliche Maßnahme wird in diesem Bereich der Ausschluss von großflächigem Einzelhandel angesehen.

Am 27. März 2001 beschloss das Bezirksamt Steglitz-Zehlendorf von Berlin auf Grundlage des eingeleiteten Entwurfs, den Bebauungsplan unter der Bezeichnung 6-1-B fortzuführen. Die ursprünglich beabsichtigte Umstellung der Art der baulichen Nutzung auf ein Industriegebiet wurde aufgegeben. In dem reinen Arbeitsgebiet sollten die in § 11 Abs. 3 BauNVO genannten Nutzungen ausgeschlossen werden.

Die Antragstellerinnen äußerten sich im Rahmen der Öffentlichkeitsbeteiligung im Kern dahingehend, dass die vorgesehenen Festsetzungen für sie zu wirtschaftlich unzumutbaren Ergebnissen führten. Das Bezirksamt hat diese und andere Anregungen abgewogen und den sich aus den Abwägungen ergebenden Entwurf des Bebauungsplans der Bezirksverordnetenversammlung vorgelegt, die ihn am 17. November 2004 mit einem einstimmigen Beschluss angenommen hat.

Nachdem die Senatsverwaltung für Stadtentwicklung mit Schreiben vom 18. Januar 2005 förmlich keine Beanstandungen erhoben hatte, hat das Bezirksamt am 8. Februar 2005 dem Bebauungsplan unter Beachtung der durch die Senatsverwaltung gegebenen Hinweise eine überarbeitete Fassung der Begründung beigefügt.

Am 15. Februar 2005 hat das Bezirksamt die Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans 6-1-B erlassen, die am 23. Februar 2005 verkündet worden ist (GVBl. S. 104).

Die Antragstellerinnen haben am 26. September 2005 den Normenkontrollantrag gestellt. Zur Begründung tragen sie im Wesentlichen vor, dass der Bebauungsplan für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht erforderlich sei und dem Abwägungsgebot nicht genüge. Ziel ihres Antrages sei es, jede planungsrechtlich nicht gerechtfertigte Einschränkung ihrer Nutzung für unwirksam erklären zu lassen. Danach werde es ihnen möglich sein, ihr Investitionskonzept zur Errichtung eines sog. Fachmarktzentrums umzusetzen oder alternativ Bau- oder Möbelmärkte zu errichten.

Dem Bebauungsplan fehle die nach § 1 Abs. 3 BauGB erforderliche städtebauliche Rechtfertigung. Es liege eine unzulässige Negativplanung vor. Aus den Verfahrensabläufen ergebe sich, dass er einzig darauf ziele, das geplante Vorhaben eines "Fachmarktzentrums" zu verhindern. Dies sei daraus ersichtlich, dass der Bezirk die Planungen erst im Juni 2003 wieder aufgenommen habe, als ihr Vorhaben bekannt geworden sei.

Die Planungen seien nicht vollzugsfähig, weil auf unabsehbare Zeit unüberwindliche tatsächliche Hindernisse entgegenstünden. Die Antragstellerinnen könnten ihr Grundstück auf absehbare Zeit keiner zulässigen Nutzung zuführen.

Die Einbeziehung des Plangebietes in das EpB des Berliner Senats stelle keine städtebaurechtliche Rechtfertigung des Bebauungsplans dar, da es sich hierbei um eine informelle wirtschaftliche Planung handele, die im Zeitpunkt der Beschlussfassung des Bebauungsplans offenkundig veraltet gewesen sei, weil in Berlin eine Nachfrage nach Grundstücken für produktionsgeprägte Betriebe mittel- und langfristig nicht mehr zu erwarten sei.

Besondere städtebauliche Gründe, welche den hier vorgenommenen Nutzungsausschluss rechtfertigen könnten, lägen nicht vor. Eine eingehende Untersuchung der örtlichen Verhältnisse habe nicht stattgefunden. Der Schutz der Zentrenstruktur des Bezirks biete keine hinreichende städtebauliche Rechtfertigung. Der Bebauungsplan habe sich vielmehr gegenüber den wirtschaftlichen Wettbewerbern neutral zu verhalten. Es habe bei der Einleitung des Planungsverfahrens an einem schlüssigen Gesamtkonzept für die Steuerung des Einzelhandels im betroffenen Bezirk gefehlt.

Die Abgrenzung des Plangebietes werde der städtebaulichen Situation nicht gerecht. Das historische Zehlendorfer Industriegebiet, das nicht nur durch industriell-produzierende Betriebe, sondern auch durch andere Nutzungen geprägt sei, werde durch die festgelegten Grenzen des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplans willkürlich aufgespalten. Die Grundstücke der Antragstellerinnen gehörten offensichtlich nicht zu den produktionsgeprägten Flächen im Plangebiet, sondern zu dem nordöstlich des Plangebiets liegenden Bereich mit großflächigem Einzelhandel.

Der Bebauungsplan verstoße gegen das Abwägungsgebot, weil die öffentlichen und privaten Belange nicht hinreichend ermittelt, eingestellt und gewichtet worden seien. Der Bezirk habe keine sachlich fundierte Prognose bezüglich der Grundstücksnachfrage im industriellen oder produktionsnahen Bereich und der künftigen Nutzbarkeit der Grundstücke der Antragstellerinnen zugrunde gelegt. Hinsichtlich der Sicherung der industriellen Kernnutzung habe der Antragsgegner pauschal eine Verdrängungsgefahr behauptet, ohne diese konkret zu ermitteln.

Bei der Verfolgung des Ziels der Sicherung der Zentrenstruktur habe der Bezirk unbeachtet gelassen, dass die von den Antragstellerinnen geplante Nutzung im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO zentrumsverträglich wäre, wie sich aus dem von ihnen vorgelegten Gutachten der Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung aus dem Jahre 2004 ergebe. Es stelle einen Abwägungsfehler dar, dass der Antragsgegner die Erkenntnisse dieses Gutachtens nicht in seine Planung eingestellt habe. Überdies seien die öffentlichen Belange nicht hinreichend eingestellt und gewichtet worden, weil der Ausschluss der Nutzungen nach § 11 Abs. 3 BauNVO die Versorgung der Wohnbevölkerung im Bezirk mit Waren und Dienstleistungen nicht verbessere und keine Arbeitsplätze schaffe.

Die abwägungsfehlerhafte Planung verletze das Eigentumsrecht der Antragstellerinnen aus Art. 14 Abs. 1 GG. Die von dem Antragsgegner angeführten öffentlichen Belange hätten gegenüber ihren Eigentumsbelangen ein vergleichsweise geringes Gewicht. Ihre privaten Belange seien nicht hinreichend ermittelt, eingestellt und gewichtet worden. Die Antragstellerinnen seien vor der angegriffenen Festsetzung befugt gewesen, auf den Grundstücken großflächigen Einzelhandel anzusiedeln. Insofern würden Inhalt und Schranken des Eigentums neu bestimmt, wozu der Bezirk insbesondere eine zutreffende Prognose über die zukünftige Nutzbarkeit ihrer Grundstücke hätte vornehmen müssen. Die fehlerhafte Abwägung führe zu einer unverhältnismäßigen Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums i.S. von Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG. Zur Sicherung der Zentrenstruktur hätten überdies Sortimentsbeschränkungen ausgereicht, weshalb der hier erfolgte Ausschluss der Nutzungen gegen das Verhältnismäßigkeitsprinzip verstoße. Die Festsetzungen führten überdies zu einem weit reichenden Eingriff in das Eigentum der Antragstellerinnen, da eine wirtschaftlich vernünftige Nutzung der Grundstücke auf Dauer ausgeschlossen sei. Seit Jahren habe keine dauerhafte und nachhaltige Grundstücksnutzung realisiert werden können. Auch die Konfliktsituation zwischen dem Arbeitsgebiet und der nördlich des Plangebiets an der Goerzallee vorhandenen Wohngebäude verhindere eine nachhaltige Entwicklung des Gebiets als Industriestandort.

Die Antragstellerinnen beantragen,

die Verordnung vom 15. Februar 2005 über die Festsetzung des Bebauungsplans 6-1-B im Bezirk Steglitz-Zehlendorf, Ortsteile Lichterfelde und Zehlendorf für unwirksam zu erklären.

Der Antragsgegner beantragt,

den Antrag zurückzuweisen.

Zur Begründung führt er im Wesentlichen aus, dass der Bebauungsplan rechtmäßig sei. Er sei erforderlich im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB und halte sich im Rahmen des Abwägungsgebots.

Ziel des Bebauungsplans sei die Sicherung und Erhaltung des Arbeitsgebiets. Eine schleichende Umwandlung des Gebiets zur ausschließlichen Handelsnutzung solle verhindert werden. Es bestehe die Gefahr, dass die ursprünglichen gewerblichen oder industriellen Nutzungen durch Einzelhandelsnutzungen verdrängt würden, was sich unweit des Plangebietes nordöstlich der Straße A_____ S_____ absehen lasse, wo sich großflächige Einzelhandelsbetriebe, wie ein Möbelmarkt und ein Baumarkt, angesiedelt haben. Der Bezirk habe vielfältigen Anfragen hinsichtlich der Einzelhandelsnutzung im Plangebiet begegnen müssen. Er habe auch bei seiner Planungsentscheidung das EpB berücksichtigen dürfen.

Der Ausschluss des großflächigen Einzelhandels diene auch dem Schutz der Zentrenstruktur des Bezirks. Wenn im Plangebiet größere SB-Warenhäuser errichtet würden, träten städtebaulich unerwünschte Effekte ein, da sich das "Kaufen" an den Stadtrand auf Flächen verlagern würde, die hierfür nicht gedacht seien. Die eigentlichen Zentren im Bezirk lägen in Zehlendorf-Mitte und an der Steglitzer Schloßstraße. Sie verlören infolge von Einzelhandelsnutzungen im Plangebiet an Bedeutung und drohten zu veröden. Ein entsprechendes bezirkliches Zentrenkonzept sei während der Bearbeitung des Bebauungsplans bereits abgeschlossen gewesen und im Februar 2005 förmlich beschlossen worden.

Die Nachfrage nach industriell nutzbaren Grundstücken sei zwar gesunken. Es könnten im Plangebiet aber sonstige gewerbliche Nutzungen sowie Industrie mit entsprechenden Dienstleistungen verwirklicht werden. Es sei langfristig zu erwarten, dass für die Antragstellerinnen eine Verwertungsmöglichkeit für die Grundstücke bestehe. Der Bezirk habe überdies zu erkennen gegeben, dass den öffentlichen Belangen an einer geordneten städtebaulichen Entwicklung angesichts der Sozialbindung des Eigentums der Vorzug vor den Eigentumsinteressen an einer raschen Verwertbarkeit der Grundstücke zu geben sei.

Bei der Abwägung des Bebauungsplanes sei auch das von den Antragstellerinnen vorgelegte Gutachten berücksichtigt worden, obwohl dieses keine Stellungnahme im Verfahren gewesen sei. Zu berücksichtigen sei, dass es sich um ein "Parteigutachten" handele, das sich an den Interessen der Antragstellerinnen orientiere und teilweise von unzutreffenden rechtlichen und tatsächlichen Voraussetzungen ausgehe. Insbesondere sei das Vorhaben als Fachmarkt eingestuft worden, obwohl dort Lebensmittel, Schuhe und Kleidung angeboten werden sollten.

Hinsichtlich der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge, die zum Gegenstand der mündlichen Verhandlung gemacht worden sind, Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

I. Der Normenkontrollantrag ist zulässig.

Die Antragstellerinnen sind für den nach § 47 Abs. 1 Nr. 1 VwGO, § 246 Abs. 2 BauGB statthaften Antrag antragsbefugt. Sie machen als Eigentümerinnen ihrer innerhalb des räumlichen Geltungsbereiches des Bebauungsplans gelegenen Grundstücke in einer den Anforderungen des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO genügenden Weise geltend, dass der Ausschluss der in § 11 Abs. 3 BauNVO genannten Nutzungen ihre subjektiven Rechte, insbesondere aus Art. 14 Abs. 1 GG, verletze.

Der am 26. September 2005 eingegangene Antrag ist entsprechend der Frist des § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO i.V.m § 195 Abs. 7 VwGO innerhalb von zwei Jahren nach der Verkündung der Verordnung über die Festsetzung des Bebauungsplans am 23. Februar 2005 gestellt worden.

II. Der Normenkontrollantrag ist unbegründet. Es kann nicht festgestellt werden, dass der Bebauungsplan 6-1-B an einem formellen oder materiellen Mangel leidet, der nach §§ 214, 215 BauGB beachtlich ist.

1. Für die Beurteilung des angegriffenen Bebauungsplans ist grundsätzlich das Baugesetzbuch in der Fassung vom 15. Dezember 1997 (BGBl. I S. 2902) - BauGB - maßgeblich. Da das Bebauungsplanverfahren durch die amtliche Bekanntmachung des Beschlusses über die Aufstellung des Bebauungsplans am 27. November 1998 (ABl. Berlin S. 4628) und damit vor dem 14. März 1999 förmlich eingeleitet worden ist, findet hier nicht § 244 Abs. 2 Satz 1 BauGB, sondern die allgemeine Regelung des § 233 Abs. 1 Satz 1 BauGB Anwendung. Verfahren nach dem BauGB, die vor dem Inkrafttreten einer Gesetzesänderung förmlich eingeleitet worden sind, werden nach den bisher geltenden Vorschriften und damit nach der mit Wirkung vom 1. Januar 1998 geltenden Fassung des BauGB vom 15. Dezember 1997 (BGBl. I S. 2902) durchgeführt. Ist mit gesetzlich vorgeschriebenen einzelnen Schritten des Verfahrens noch nicht begonnen worden, können gesetzlich vorgeschriebene Verfahrensschritte wahlweise nach diesen Vorschriften durchgeführt werden (§ 233 Abs. 1 Satz 2 BauGB). Die Frage der möglichen Planerhaltung beurteilt sich dagegen gemäß § 233 Abs. 2 BauGB nach den §§ 214, 215 BauGB in der jeweils neuesten Fassung (vgl. näher OVG Bln-Bbg., Urteil vom 11. Oktober 2007 - 2 A 7.06 - veröffentlicht in Juris).

Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem Umstand, dass der angegriffene Bebauungsplan eine inhaltliche Änderung des nach § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG übergeleiteten Baunutzungsplans darstellt. Es ist geklärt, dass übergeleitete Bebauungspläne nach dem jeweils zum Zeitpunkt der Änderung geltenden Bauplanungsrecht geändert werden dürfen (vgl. BVerwG, Urteil vom 15. August 1991, NVwZ 1992, S. 879).

2. Anhaltspunkte für einen beachtlichen formellen Fehler beim Zustandekommen des Bebauungsplans sind weder von den Antragstellerinnen vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Es handelt sich nicht um einen beachtlichen Verfahrensfehler, dass das Bezirksamt die dem Bebauungsplan gemäß § 9 Abs. 8 Satz 1 BauGB beizufügende Begründung nach der Beschlussfassung durch die Bezirksverordnetenversammlung überarbeitet und geändert hat. Aus dem Verwaltungsvorgang des Antragsgegners ist zwar ersichtlich, dass die Fassung der Begründung, die der Bezirksverordnetenversammlung am 17. November 2004 vorlag, vom Bezirksamt danach überarbeitet und eine Fassung vom 8. Februar 2005 erstellt wurde, um die von der Senatsverwaltung für Stadtentwicklung in Verfahren nach § 6 Abs. 4 AGBauGB (i.d.F. vom 7. November 1999, GVBl. S. 578, geändert durch Gesetz vom 18. Dezember 2004, GVBl. 2004, 524) mit Schreiben vom 18. Januar 2005 gegebenen Hinweise umzusetzen. Hieraus folgt nach den Umständen des Einzelfalls aber kein beachtlicher Verfahrensfehler.

Die Begründung eines Bebauungsplans ist nicht Bestandteil der Satzung bzw. Rechtsverordnung, da sie gemäß § 9 Abs. 8 BauGB dem Plan "beizufügen" ist (BVerwG, Beschluss vom 21. Februar 1986, BVerwGE 74, 47 [50]). Sie hat jedoch erhebliche Bedeutung bei der Aufstellung eines Bebauungsplans, denn ihre wesentliche Funktion ist es, die im Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen und Abwägungen zu rechtfertigen. § 6 Abs. 3 AGBauGB i.d. hier anwendbaren Fassung vom 7. November 1999 bestimmt landesrechtlich für Bebauungspläne der Bezirke, dass die Abwägung vom Bezirksamt vorgenommen wird und dass das Bezirksamt den sich aus der Abwägung ergebenden Entwurf des Bebauungsplans der Bezirksverordnetenversammlung zur Beschlussfassung vorlegt. Nach der Beschlussfassung durch das Bezirksamt ist der Bebauungsplan der zuständigen Senatsverwaltung zur Durchführung eines auf eine Rechtskontrolle beschränkten Beanstandungsverfahrens anzuzeigen. Nach Abschluss der Rechtsprüfung durch die zuständige Senatsverwaltung ist gemäß § 6 Abs. 5 Satz 1 AGBauGB der Bebauungsplan als Rechtsverordnung durch das Bezirksamt festzusetzen. Aus diesen landesrechtlichen Regelungen ergibt sich nach der Rechtsprechung des Senats (u.a. OVG Bln-Bbg., Urteil vom 11. Oktober 2007 - 2 A 7.06 -, veröffentlicht in Juris), dass nach der Beschlussfassung durch die Bezirksverordnetenversammlung eine weitere inhaltliche Prüfung, Abwägung oder sonstige Entscheidungsfindung - abgesehen vom Verfahren nach einer Beanstandung nach § 6 Abs. 4 Satz 3 AGBauGB - auf der Bezirksebene nicht mehr stattfindet. Die Beschlussfassung durch die Bezirksverordnetenversammlung stellt die Letztentscheidung im Bebauungsplanverfahren dar. Die Beschlussfassung ist damit auch der maßgebliche Zeitpunkt für die Abwägung im Sinne des § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB. Für die dem Bebauungsplan beizufügende Begründung hat dies zur Folge, dass diese nach der Beschlussfassung durch die Bezirksverordnetenversammlung grundsätzlich nicht mehr verändert werden kann. Klarstellungen und andere Änderungen der Begründung durch das Bezirksamt können nur noch insoweit erfolgen, als sie redaktioneller Art sind, also ohne Einfluss auf den Inhalt des Plans sowie der ihr zugrunde liegenden Abwägung (vgl. zur redaktionellen Änderung des Bebauungsplans BVerwG, Beschluss vom 14. August 1989, NVwZ-RR 1990, S. 123).

Gemessen an diesen Vorgaben stellt die vom Bezirksamt im Februar 2005 durchgeführte Überarbeitung der Begründung nur eine Änderung und Ergänzung redaktioneller Art dar, die den materiellen Inhalt des Bebauungsplans einschließlich der ihm zugrunde liegenden Abwägung nicht verändert. Rein redaktioneller Art ist die auf S. 1 der Begründung vorgenommene Anpassung der Beschreibung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans. Es wird lediglich die Formulierung zum räumlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans an die in der Planurkunde selbst gebrauchte Formulierung angepasst. Auch die Änderungen zu Ziff. 3 der Begründung des Bebauungsplans sind nur redaktioneller Art. Aus beiden Versionen dieser Begründungstexte geht hervor, dass Inhalt des Plans ist, die in § 11 Abs. 3 BauNVO genannten Nutzungen im Plangebiet auszuschließen. Der Umstand, dass nur in der überarbeiteten Begründung ausdrücklich ausgeführt wird, dass Rechtsgrundlage des Ausschlusses der Nutzungen die Regelung des § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO ist, stellt lediglich eine Klarstellung der rechtlichen Grundlagen der getroffenen Festsetzungen dar, ohne dass dies Einfluss auf den Inhalt des Plans hat.

3. Der Bebauungsplan weist keine materiellen Mängel auf.

a. Die textliche Festsetzung wird dem Gebot der Normbestimmtheit und Planklarheit gerecht. Das Rechtsstaatsprinzip (Art. 20, 28 Abs. 1 GG) verlangt die hinreichende Bestimmtheit der Festsetzung des Bebauungsplans. Das Bestimmtheitsgebot sichert Klarheit und Bestimmtheit der Norm, damit der Betroffene die Rechtslage erkennen und sich auf sie einstellen kann.

Dies ist hier der Fall. Sowohl die textliche Festsetzung, dass im Geltungsbereich des Bebauungsplans die in § 11 Abs. 3 BauNVO genannten Nutzungen nicht zulässig sind, als auch die Regelung, dass im Übrigen die bisherigen Vorschriften gelten, genügen diesen Anforderungen. Der Betroffene kann die durch den Bebauungsplan erfolgte inhaltliche Änderung der planungsrechtlichen Rechtslage im Plangebiet erkennen. Aus dem Bebauungsplan selbst geht hervor, dass diesem die Baunutzungsverordnung vom 23. Juni 1990 zugrunde gelegt wurde, weshalb die vom Bebauungsplan Betroffenen erkennen können, dass der Art nach bauliche Nutzungen in Form von Einkaufszentren sowie der dort näher beschriebenen großflächigen Einzelhandelsbetriebe und sonstigen Handelsbetriebe unter den Voraussetzungen des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 und 3 BauNVO nicht zulässig sind. Dem Gebot der Planklarheit und Normbestimmtheit genügt auch die Formulierung, dass "im Übrigen die bisherigen Vorschriften gelten". Der Wille des Plangebers, dass für das bereits beplante Gebiet ein weiterer Bebauungsplan aufgestellt werden soll, durch den die Festsetzung des ursprünglichen Plans zur Art der Nutzung inhaltlich verändert wird, aber im Übrigen die Vorschriften des Baunutzungsplans unverändert fortgelten, lässt sich jedenfalls im Wege der Auslegung ermitteln.

die zwei legitime städtebauliche Zielsetzungen verfolgt. Erstens soll mit dem Ausschluss der Nutzung nach § 11 Abs. 3 BauNVO, insbesondere von Einkaufszentren und bestimmten großflächigen Einzelhandelsbetrieben, die Nutzungsstruktur im Arbeitsgebiet zugunsten von produktionsgeprägten gewerblichen und industriellen Betrieben gesichert und bewahrt werden. Zweitens soll die Zentrenstruktur des Bezirks mit den dort gelegenen Einzelhandelsstandorten dadurch geschützt werden, dass die Zulässigkeit von Einkaufszentren und vor allem von Einzelhandelsbetrieben nach Maßgabe der Kriterien des § 11 Abs. 3 Nr. 2 BauNVO in dem in einer Stadtrandlage gelegenen Plangebiet ausgeschlossen wird. Die Entscheidung des Antragsgegners zur Erreichung dieser städtebaulichen Zielsetzung, die Aufstellung des angegriffenen Bebauungsplanes für erforderlich zu halten, überschreitet nicht die Grenzen seines weiten planerischen Ermessens.

Entgegen der Rüge der Antragstellerinnen bedurfte es zur Rechtfertigung der Aufstellung des angegriffenen Bebauungsplans unter dem Blickwinkel des § 1 Abs. 3 BauGB keiner eingehenden Untersuchung der örtlichen Verhältnisse zum konkreten Nachweis seiner Erforderlichkeit für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung. Der Antragsgegner hat eingehend und nachvollziehbar seine Einschätzung dargetan, dass sich in dem bislang ohne nähere Maßgaben ausgewiesenen reinen Arbeitsgebiet im Sinne von § 7 Nr. 11 BauO 1958 eine Fehlentwicklung abzeichnet, weil insbesondere großflächige Einzelhandelsbetriebe wie z.B. Möbelmärkte und Baumärkte produktionsgeprägte gewerbliche und industrielle Betriebe im Plangebiet zu verdrängen drohen. Es bestehe die Gefahr, dass eine schleichende Umwandlung dieses Gebietes zu einer Handelsnutzung erfolge. Dabei geht der Antragsgegner zu Recht davon aus, dass die bisherige planungsrechtliche Ausweisung des Gebietes als reines Arbeitsgebiet nach dem Baunutzungsplan die genannten Fehlentwicklungen nicht ausreichend steuern kann, da im reinen Arbeitsgebiet großflächige Einzelhandelsbetriebe zulässig sind. Dies folgt aus § 7 Nr. 11 BO 1958, wonach dort gewerbliche und industrielle Betriebe aller Art grundsätzlich zulässig sind (vgl. so auch zu § 9 BauNVO: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 9 Rdnr. 12). Geht es damit - wie hier - dem Plangeber darum, das Gebiet insbesondere davor zu bewahren, dass Einzelhandelsbetriebe auf Kosten von Betrieben des produzierenden Gewerbes überhand nehmen, so bedarf es nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zur Rechtfertigung dieses Ziels nicht des konkreten Nachweises, dass ohne diese Beschränkung bzw. den Ausschluss der Nutzung nach § 11 Abs. 3 BauNVO andere Einzelhandelsstandorte gefährdet werden oder das Zentrum der Gemeinde oder des Bezirks an Attraktivität verliert (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Mai 1999, NVwZ 1999, S. 1383 m.w.N.).

An der Erforderlichkeit der Aufstellung des Bebauungsplans vermag auch der Einwand der Antragstellerinnen nichts zu ändern, wonach die Einbeziehung des Plangebietes in das EpB des Berliner Senats keine städtebauliche Rechtfertigung darstelle. Die Antragstellerinnen weisen zwar wohl zutreffend darauf hin, dass das EpB des Senats ein Instrument der vorbereitenden informellen Planung ist, das für sich genommen die Erforderlichkeit des hier angegriffenen Bebauungsplans nicht zu rechtfertigen vermag. Hierdurch wird aber nicht die Berücksichtigung städtebaulich bedeutsamer informeller Konzepte und Planungen in der Bauleitplanung durch die Bezirke ausgeschlossen. Das Verfahren gibt keine Veranlassung, grundsätzlich zu klären, ob das EpB des Berliner Senats als Regierung von Berlin ein von der Gemeinde beschlossenes Entwicklungskonzept im Sinne von § 1 Abs. 6 Nr. 11 BauGB ist, denn auch sonstige informelle Konzepte und Planungen können mittelbare Bedeutung für die Erforderlichkeit der Planung und das maßgebliche planerische Konzept des Bezirks haben (vgl. Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB § 1 Rdnr. 17). Der Bezirk kann, wie hier geschehen, das informelle Entwicklungskonzept des Senats zum Anlass nehmen für ein verbindliches bauleitplanerisches Tätigwerden und sich dabei die Analyse des Senats zu Eigen machen, dass es trotz des Bedeutungsverlustes des verarbeitenden Gewerbes in Berlin gerechtfertigt ist, im Plangebiet Flächen für produzierende Betriebe zu sichern und für die Zukunft zu erhalten.

Auch der Einwand der Antragstellerinnen, dass der Bebauungsplan sich gegenüber den wirtschaftlichen Wettbewerbern neutral zu verhalten habe, vermag nicht zu begründen, dass der angegriffene Bebauungsplan zur städtebaulichen Entwicklung nicht erforderlich ist. Es trifft zwar zu, dass das Bauplanungsrecht sich gegenüber dem wirtschaftlichen Wettbewerb neutral verhält (vgl. u.a. BVerwG, Urteil vom 26. Februar 1997, NVwZ 1997, S. 683). Es ist andererseits aber anerkannt, dass die wettbewerblichen Auswirkungen einer städtebaulich motivierten Planung ohne rechtlichen Belang sind (vgl. BVerwG, Beschluss vom 16. Januar 1990, NVwZ 1990, S. 555). Die Folge ist, dass Bauleitplanungen nicht die Beeinflussung von Wettbewerbspositionen zu ihrem Ziel haben dürfen. Dagegen kann die Erforderlichkeit einer durch städtebauliche Zielsetzung gerechtfertigten Planung nicht wegen der damit verbundenen Auswirkungen auf die Wettbewerbsbedingungen in Frage gestellt werden.

cc. Auch die sonstigen Rügen der Antragstellerinnen vermögen die Erforderlichkeit des angegriffenen Bebauungsplans für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung nicht in Frage zu stellen.

Entgegen der Ansicht der Antragstellerinnen sind die angegriffenen planerischen Festsetzungen nicht auf eine Verhinderung des mit ihrem Vorbescheidsantrag begehrten "Fachmarktzentrums" gerichtet. Nicht erforderlich im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB sind nur solche Bebauungspläne, die einer positiven Plankonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des Baurechts nicht bestimmt sind. Davon ist auszugehen, wenn mit einer planerischen Festsetzung eine positive Zielsetzung nur vorgeschoben wird, um eine in Wahrheit auf bloße Verhinderung gerichtete Planung zu verdecken (vgl. BVerwG, Beschluss vom 18. Dezember 1990, NVwZ 1991, S. 875; Beschluss vom 11. Mai 1999, NVwZ 1999, S. 1338 m.w.N.). Es ist hier nicht ersichtlich, dass der Bebauungsplan 6-1-B hinsichtlich seines Hauptzwecks auf die Verhinderung des von den Antragstellerinnen auf ihren Grundstücken geplanten Fachmarktzentrums gerichtet ist. Hiergegen spricht zum einen, dass der Bebauungsplan sich nicht auf die für das Vorhaben benötigten Grundstücke der Antragstellerinnen beschränkt, sondern alle Grundstücke des weitläufigen Plangebiets umfasst. Zum anderen spricht die positive Zielsetzung des Bebauungsplans, nämlich die Sicherung der Nutzungsmöglichkeiten für produzierende gewerbliche und industrielle Betriebe im Plangebiet sowie der Schutz der Zentrenstruktur des Bezirks, gegen eine bloße Verhinderungsplanung. Auch die zeitlichen Abläufe zum Verfahren über die Aufstellung des Bebauungsplans sprechen gegen eine reine Negativplanung. Der Aufstellungsbeschluss zum Bebauungsplan wurde bereits am 2. November 1998 gefasst und damit lange bevor die Antragstellerinnen einen Vorbescheid für ihr Bauvorhaben beantragt haben. Es kann auch keine Rede davon sein, dass der Bezirk die Planungen im Juni 2003 erst wieder aufgenommen habe, nachdem das Vorhaben der Antragstellerinnen dort bekannt geworden ist. Bereits nach der Fusion der Bezirke Steglitz und Zehlendorf am 1. Januar 2001 hatte das Bezirksamt am 27. März 2001 beschlossen, die Arbeiten am Entwurf des Bebauungsplans fortzuführen mit dem - letztlich verwirklichten - Ziel, in dem reinen Arbeitsgebiet die in § 11 Abs. 3 BauNVO genannten Nutzungen auszuschließen.

Entgegen der Ansicht der Antragstellerinnen ist nicht ersichtlich, dass der Bebauungsplan nicht vollzugsfähig ist. Ein Bebauungsplan entbehrt der Vollzugsfähigkeit, wenn dessen Verwirklichung im Zeitpunkt seines Inkrafttretens dauernde Hindernisse tatsächlicher oder rechtlicher Art entgegenstehen; er also nicht in der Lage ist, die städtebauliche Entwicklung und Ordnung zu lenken (vgl. BVerwG, Beschluss vom 24. Oktober 1990, NVwZ 1991, S. 1074 m.w.N.). Ein solcher Sachverhalt liegt hier nicht vor. Zum einen verkennen die Antragstellerinnen, dass der angegriffene Bebauungsplan der Sache nach lediglich eine negative Festsetzung enthält, nämlich dass die in § 11 Abs. 3 BauNVO genannten Nutzungen im Plangebiet unzulässig sind, weshalb der künftige Ausschluss von großflächigen Einzelhandelsbetrieben keiner aktiv-gestaltenden Verwirklichung durch das Bezirksamt bedarf. Zum anderen vermag die Behauptung der Antragstellerinnen, sie könnten auf ihren Grundstücken auf absehbare Zeit keine zulässigen Nutzungen verwirklichen, nicht substantiiert darzulegen, dass der Verwirklichung der getroffenen Festsetzungen im Zeitpunkt ihres Inkrafttretens am 24. Februar 2005 dauerhaft tatsächliche Hindernisse entgegenständen. Es ist jedenfalls nicht ersichtlich, dass die tatsächlichen Verhältnisse im Plangebiet, insbesondere hinsichtlich des Ziels der Bewahrung der Flächen für gegenwärtige und künftige Nutzungen für produktionsgeprägte gewerbliche und industrielle Betriebe, so massiv und so offenkundig von den gegenteiligen Prognosen des Bezirks abweichen, dass der Bebauungsplan seine städtebauliche Gestaltungsfunktion unmöglich zu erfüllen vermag.

Auch der Einwand, der Geltungsbereich des Bebauungsplans spalte das historische "Zehlendorfer Industriegebiet" willkürlich auf, weil die Grundstücke der Antragstellerinnen nicht zu den produktionsnahen Flächen im Plangebiet gehörten, sondern zu den nordöstlich der Grundstücke der Antragstellerinnen gelegenen Bereich mit Einzelhandelsgeschäften, geht fehl. Die Festsetzung des räumlichen Geltungsbereichs eines Bebauungsplans liegt grundsätzlich in der Gestaltungsfreiheit des Bezirks. Hinsichtlich der Frage, nach welchen Maßstäben der Bezirk diese Grenzen zu bestimmen hat, gilt der Grundsatz, dass die in § 1 Abs. 3 BauGB umschriebenen Erfordernisse maßgebend zu seien haben. Die räumlichen Grenzen sind - aus Sicht des § 1 Abs. 3 BauGB - also danach planerisch so zu bestimmen, dass den mit dem Bebauungsplan verfolgten städtebaulichen Erfordernissen entsprochen werden kann (BVerwG, Beschluss vom 9. Mai 1997, BVerwGE 104, 353).

Gemessen daran ist hier nicht erkennbar, dass der Bezirk bei der Abgrenzung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans die rechtlichen Grenzen seiner Gestaltungsfreiheit überschritten hat. Die planerische Entscheidung, den Geltungsbereich des Bebauungsplans in nordöstlicher Richtung an der Straße A_____ S_____ enden zu lassen und so eine "Zäsur" zu dem im Verfahren befindlichen Geltungsbereich des Bebauungsplans 6-12 vorzunehmen, beruht auf vernünftigen städtebaulichen Erwägungen. Ausweislich der Begründung des Bebauungsplans und der von den Antragstellerinnen vorgelegten Karte (Anl. 2) ist das gewählte Plangebiet im Wesentlichen durch industrielle Betriebe und industrienahe Nutzungen des produzierten Gewerbes geprägt (z.B. Galvanikbetrieb, Dosenwerk, Kamerahersteller, Produzent von Zubehör für die Automobilindustrie, Hersteller von Verbund- und Verteiltechnik für Telekommunikationsnetze, Hersteller von Kunststoffharzen) während der nordöstlich der Straße A_____ S_____ sich anschließende Bereich des Entwurfs des Bebauungsplans 6-12 durch Handelsbetriebe, wie ein Einrichtungshaus und einen Bau- und Gartenmarkt geprägt ist. Angesichts des planerischen Ziels, Flächen für produktionsgeprägte industrielle und gewerbliche Betriebe vorzuhalten, ist es gerechtfertigt, die Grundstücke der Antragstellerinnen in der G_____ dem durch Nutzung des produzierenden Gewerbes tatsächlich geprägten Bereich des Plangebietes zuzuordnen. Sachlicher Grund hierfür ist zum einen, dass in der Vergangenheit auf den Grundstücken eine Nutzung zu chemisch-pharmazeutischen Zwecken erfolgt ist. Zum anderen befindet sich auch nordöstlich des Grundstücks der Antragstellerinnen - neben Autohäusern - ein weiterer Betrieb des produzierenden Gewerbes (Galvanikbetrieb A_____), welcher die vorgenommene räumliche Abgrenzung des Geltungsbereichs des Bebauungsplans unter Einschluss der Grundstücke der Antragstellerinnen sachlich rechtfertigt.

c. Rechtsgrundlage der im Bebauungsplan getroffenen textlichen Festsetzung zur Art der baulichen Nutzung ist § 9 Abs. 1 Nr. 1 BauGB i.V.m. § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO. Durch die Festsetzung im Bebauungsplan erfolgt eine Änderung des übergeleiteten Baunutzungsplans dahingehend, dass in dem reinen Arbeitsgebiet (§ 7 Nr. 11 BauO 1958) nicht mehr gewerbliche und industrielle Gewerbe aller Art zulässig sind, sondern die in § 11 Abs. 3 BauNVO genannten Nutzungen unzulässig sind. Für diese Einschränkung hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung ohne eine Festsetzung eines Baugebiets im Sinne von § 1 Abs. 2 BauNVO stellt § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO eine tragfähige Rechtsgrundlage dar.

Nach § 1 Abs. 5 BauNVO kann in einem Bebauungsplan festgesetzt werden, dass bestimmte Arten von Nutzungen, die nach den §§ 2, 4 bis 9 und 13 BauNVO allgemein zulässig sind, nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können, sofern die allgemeinen Zweckbestimmungen des Baugebiets gewahrt bleiben. Anknüpfend an diese Regelung lässt § 1 Abs. 9 BauNVO eine weitere Differenzierung betreffend der baulichen Nutzung zu. Wenn besondere städtebauliche Gründe dies rechtfertigen, kann im Bebauungsplan u.a. bei der Anwendung des § 1 Abs. 5 BauNVO festgesetzt werden, dass nur bestimmte Arten der in den Baugebieten allgemein oder ausnahmsweise zulässigen baulichen oder sonstigen Anlagen zulässig oder nicht zulässig sind oder nur ausnahmsweise zugelassen werden können. § 1 Abs. 9 BauNVO ermöglicht also die Festsetzung von Unterarten von Nutzungen oder sonstigen Anlagen, die sich nicht mehr an den Festsetzungen für Baugebiete der Baunutzungsverordnung orientieren müssen; vielmehr genügt es für die Anwendung des § 1 Abs. 9 BauNVO, dass die Gemeinde Zulässigkeitsregelungen für besondere Typen von Anlagen trifft (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. August 1991, NVwZ 1992, S. 879; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 1 BauNVO, Rdnr. 101).

Die Anwendung der Differenzierungsvorschriften des § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO ist hier nicht ausgeschlossen durch den Umstand, dass kein Baugebiet im Sinne von § 1 Abs. 2 BauNVO vorliegt, sondern in einem übergeleiteten Be-bauungsplan in einem reinen Arbeitsgebiet im Sinne von § 7 Nr. 11 BO 1958 die Art der baulichen Nutzung eingeschränkt wird. Zu den Baugebietsfestsetzungen des § 1 Abs. 2 und 9 BauNVO gehören Gebietsfestsetzungen in übergeleiteten Bebauungsplänen zwar an und für sich nicht, weil sie schon vor dem Inkrafttreten der Baunutzungsverordnung getroffen worden sind. Gleichwohl ist in der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts geklärt, dass bei Änderungen eines nach § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG übergeleiteten Bebauungsplans die Art der baulichen Nutzung auch ohne Festsetzung eines Baugebiets im Sinne von § 1 Abs. 2 BauNVO nach Maßgabe des § 1 Abs. 9 BauNVO eingeschränkt werden kann (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. August 1991, NVwZ 1992, S. 879 LS 1; Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 1 BauNVO, Rdnr. 98 a). Überdies ist geklärt, dass eine Änderung eines übergeleiteten Bebauungsplans nicht zwingend eine Gebietsumstellung i.S. eine Festsetzung eines Baugebiets nach § 1 Abs. 2 BauNVO bedarf. Eine solche ist jedenfalls dann nicht erforderlich, wenn die Gebietsumstellung im Einzelfall Schwierigkeiten bereitet, insbesondere sie dem Planungswillen der Gemeinde widerspricht, weil diese nämlich einen von den Baugebieten der Baunutzungsverordnung abweichend gewachsenen Gebietstyp im Grundsatz erhalten möchte. In einem solchen Fall kann auch ohne Neufestsetzung des Baugebiets von der Möglichkeit des § 1 Abs. 9 BauNVO Gebrauch gemacht werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 15. August 1991, NVwZ 1992, S. 879).

Bei Anwendung dieser Vorgaben liegen hier die Voraussetzungen des § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO vor.

Die Entscheidung des Bezirks, für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung des Plangebiets keine Gebietsumstellung vom reinen Arbeitsgebiet auf ein Industriegebiet im Sinne von § 9 BauNVO für erforderlich zu halten und stattdessen nur von der Möglichkeit des § 1 Abs. 5 und 9 BauNVO durch den Ausschluss einer bestimmten in § 11 Abs. 3 BauNVO geregelten Nutzungsart Gebrauch zu machen, ist nicht zu beanstanden. Der Antragsgegner hat in der Planbegründung dargetan, dass er von der zunächst vorgesehenen Gebietsumwandlung des reinen Arbeitsgebiets in ein Industriegebiet im Sinne von § 9 BauNVO abgesehen habe, weil dies die - unter dem Gesichtspunkt der historischen Gebietsentwicklung in dem Zehlendorfer Industriegebiet - akzeptable Gemengelage zwischen den vorhandenen Nutzungen "aufkündigen" würde. Eine Gebietsumstellung ist vor dem Hintergrund des planerischen Konzepts des Bezirks mit dem Ziel des Schutzes der außerhalb des Plangebietes gelegenen Zentrenstruktur durch den Ausschluss der Nutzungen im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO im Plangebiet auch nicht erforderlich. Im Übrigen hat der Bezirk zu Recht dargetan, dass eine Gebietsumstellung auf ein Industriegebiet besondere rechtliche Schwierigkeiten bereiten würde im Hinblick auf Nutzungskonflikte zwischen dem Industriegebiet mit seinen schädlichen Umwelteinwirkungen und der nördlich des Plangebiets gelegenen bestehenden Wohnnutzung. Der Bezirk hätte bei einer solchen Gebietsumstellung den Trennungsgrundsatz (vgl. § 50 BImSchG) zu beachten. Eine Bauleitplanung wäre danach regelmäßig verfehlt, wenn sie - unter Verstoß gegen den Trennungsgrundsatz - dem Wohnen dienende Gebiete andere Gebiete wie Industriegebiete so zuordnet, dass schädliche Umwelteinwirkungen auf die Wohngebiete nicht soweit wie möglich vermieden werden (vgl. näher BVerwG, Beschluss vom 22. Juni 2006, BRS 70 Nr. 15 m.w.N.).

Durch den Ausschluss der in § 11 Abs. 3 BauNVO geregelten Art der baulichen Nutzung wird auch die allgemeine Zweckbestimmung im Sinne von § 1 Abs. 5 BauNVO in dem reinen Arbeitsgebiet gewahrt. Hinsichtlich dieses Merkmals kommt es nicht auf die Zweckbestimmung eines Baugebiets der Baunutzungs-verordnung, sondern auf die Zweckbestimmung des nach altem Recht festgesetzten Baugebietes an (BVerwG, Beschluss vom 15. August 1991, NVwZ 1992, S. 879). Die reinen Arbeitsgebiete dienen gewerblichen und industriellen Betrieben aller Art (vgl. § 7 Nr. 11 BauNVO). Es sollen also grundsätzlich Gewerbebetriebe aller Art zugelassen werden, also auch solche, die in anderen Baugebieten zulässig sind (vgl. Feldmann/Knuth, Berliner Planungsrecht, 3. Aufl. 1998, Rdnr. 127). Durch den festgesetzten Ausschluss von Einkaufszentren und bestimmten großflächigen Einzelhandelsbetrieben sowie sonstigen Handelsbetrieben wird das betroffene Baugebiet stärker dem produktionsgeprägten verarbeitenden Gewerbe vorbehalten. Diese Nutzungseinschränkung schließt aber nur ein Segment der im reinen Arbeitgebiet zulässigen Art der Nutzungen aus und wahrt damit den Charakter und den Typus des reinen Arbeitsgebietes.

Der Ausschluss der in § 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO bestimmten Art der baulichen Nutzung ist auch durch besondere städtebauliche Gründe gerechtfertigt. Die erforderliche Rechtfertigung der nach § 1 Abs. 9 BauNVO getroffenen Festsetzungen ist nicht notwendig von erschwerten Voraussetzungen abhängig. Vielmehr ist es erforderlich, aber auch ausreichend, dass es spezielle städtebauliche Gründe gerade für die gegenüber § 1 Abs. 5 BauNVO noch feinere Differenzierung der zulässigen Nutzungen geben muss (vgl. BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1987, BVerwGE 77, 317; OVG Mannheim, Urteil vom 4. Mai 2007, DÖV 2008, 168). Der Ausschluss einer bestimmten Art von Nutzungen, nämlich von gewerblichen Betrieben in Form von Einkaufszentren sowie bestimmten großflächigen Einzelhandelsbetrieben sowie Handelsbetrieben in dem Arbeitsgebiet ist unter Berücksichtigung der besonderen örtlichen Verhältnisse durch städtebauliche Gründe gerechtfertigt. Diese sind der Schutz der Zentrenstruktur des Bezirks in Zehlendorf-Mitte sowie an der Steglitzer Schloßstraße mit den dort gelegenen Einzelhandelsstandorten und die Sicherung und Bewahrung der Nutzung durch produktionsgeprägte gewerbliche und industrielle Betriebe im Plangebiet. Nach den örtlichen Verhältnissen drohen letztere durch die Ansiedlung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben verdrängt zu werden. Die bereits erfolgte Ansiedelung eines Möbelmarkts und eines Baumarkts in örtlicher Nähe zum Plangebiet und letztlich auch die von den Antragstellerinnen im Vorbescheidsverfahren begehrte Einzelhandelsnutzung mit einem großflächigen SB-Warenhaus zeigen dies konkret. Zur städtebaulichen Rechtfertigung des Ausschlusses der Anlagearten Einkaufszentrum, großflächiger Einzelhandel und großflächige Handelsbetriebe bedurfte es auch keiner besonderen Bestandsaufnahme und Untersuchung durch den Bezirk. Die bei Sortimentsausschlüssen durch eine Untersuchung der Gemeinde im jeweiligen Bebauungsplanverfahren zu ermittelnde Gefährdung der Zentrenstruktur ist in der Baunutzungsverordnung durch den Verordnungsgeber in allgemeiner und verbindlicher Form durch die Regelung des § 11 Abs. 3 BauNVO "vorweggenommen". Darin spiegelt sich der städtebauliche Erfahrungssatz wider, dass die genannten Anlagearten wegen ihrer vielfältigen Auswirkungen auf eine Vielzahl von Belangen in der näheren und weiteren Umgebung stets der genauen planerischen Steuerung bedürfen und daher außer in Sondergebieten und Kerngebieten in keinem der Baugebiete zulässig sind.

d. Die textliche Festsetzung wird auch den Anforderungen des Abwägungsgebots gerecht.

Nach § 1 Abs. 6 BauGB a.F. (§ 1 Abs. 7 BauGB n.F.) sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Nach ständiger Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969, BVerwGE 34, 301; Urteil vom 5. Juli 1974, BVerwGE 45, 309; vgl. auch OVG Bln-Bbg., Urteil vom 11. Oktober 2007 - 2 A 7.06 -, veröffentlicht in Juris) ist das Gebot gerechter Abwägung verletzt, wenn eine (sachgerechte) Abwägung überhaupt nicht stattfindet (Abwägungsausfall). Es ist verletzt, wenn in die Abwägung an Belangen nicht eingestellt wird, was nach Lage der Dinge in sie eingestellt werden muss (Abwägungsdefizit). Es ist ferner verletzt, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten Belange verkannt oder wenn der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten öffentlichen Belangen in einer Weise vorgenommen wird, die zur objektiven Gewichtung einzelner Belange außer Verhältnis steht (Abwägungsdisproportionalität). Innerhalb des so gezogenen Rahmens wird das Abwägungsgebot jedoch nicht verletzt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung des anderen entscheidet (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1969, BVerwGE 34, 301). Mängel im Abwägungsvorgang sind nur erheblich, wenn sie offensichtlich und auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen sind (§ 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB). Für die Abwägung ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt der Beschlussfassung der Bezirksverordnetenversammlung über den Bebauungsplan maßgebend (vgl. § 214 Abs. 3 Satz 1 BauGB; OVG Bln-Bbg., Urteil vom 11. Oktober 2007 - 2 A 1.07 -, veröffentlicht in Juris).

Bei Anwendung dieser Vorgaben kann eine Verletzung des Abwägungsgebots nicht festgestellt werden.

aa. Eine Verletzung des Gebots der gerechten Abwägung durch einen Abwägungsausfall, also eines völligen Fehlens einer planerischen Abwägung ist nicht gegeben. Dass eine Abwägung stattgefunden hat, folgt bereits daraus, dass der Beschlussfassung durch die Bezirksverordnetenversammlung am 17. November 2004 eine Anlage beigefügt war, aus der die Abwägung des Bezirksamts ersichtlich war und in der eine Abwägung der Belange und der vorgebrachten Anregungen auch der Antragstellerinnen enthalten ist. Dies kann nur dahingehend verstanden werden, dass sich die Bezirksverordnetenversammlung die Abwägung des Bezirksamts zu Eigen gemacht hat.

bb. Entgegen der Rüge der Antragstellerinnen kann nicht festgestellt werden, dass ein Abwägungsdefizit vorliegt, der Bezirk also bei der Abwägung nicht alles an Belangen in die Abwägung eingestellt hat, was nach Lage der Dinge eingestellt werden musste. Bei der Bauleitplanung gehören zum notwendigen Abwägungsmaterial alle Belange, die nach Lage der Dinge in die Abwägung eingestellt werden müssen. Das sind alle öffentlichen und privaten Belange, von denen bei der Entscheidung über den Plan mit hinreichender Wahrscheinlichkeit absehbar ist, dass sie als nicht geringwertige und auch schutzwürdige Interessen bestimmter Personen von dem Plan in mehr als geringfügiger Weise betroffen werden (vgl. BVerwG, Beschluss vom 9. November 1979, BVerwGE 59, 87 m.w.N.).

Der Plangeber hat in seine Abwägung eingestellt, dass der Ausschluss der in § 11 Abs. 3 BauNVO genannten Art der Nutzung im Plangebiet die Eigentumsinteressen der Antragstellerinnen als Grundstückseigentümerinnen einschränkt. Durch das Inkrafttreten des Bebauungsplans tritt eine Änderung der baulichen Nutzbarkeit der Grundstücke der Antragstellerinnen ein, die Auswirkungen auf ihre Rechtsstellung hat. In dem reinen Arbeitsgebiet sind nicht mehr gewerbliche und industrielle Betriebe aller Art zulässig, sondern die bauliche Nutzbarkeit wird dahingehend verändert, dass die Art der baulichen Nutzung nach § 11 Abs. 3 BauNVO künftig unzulässig ist. Ausweislich der Planbegründung (vgl. insbesondere S. 9) war dem Bezirk deutlich, dass durch den Nutzungsausschluss die Eigentumsinteressen der Grundstückseigentümer - insbesondere der Antragstellerinnen - eingeschränkt werden.

Das Abwägungsmaterial des Antragsgegners ist auch hinsichtlich der Ermittlung der Auswirkungen des Bebauungsplans auf die von den Antragstellerinnen geltend gemachte erhebliche Verschlechterung der Verwertungsaussichten ihrer Grundstücke nicht defizitär. Soweit sie geltend machen, der Bezirk habe keine sachlich fundierte Prognose bezüglich der Grundstücksnachfrage im industriellen oder produktionsnahen Bereich und der künftigen Nutzbarkeit der Grundstücke der Antragstellerinnen zugrunde gelegt, berücksichtigen sie nicht, dass der Bezirk nach Lage der Dinge in dieser Allgemeinheit und Weite keine Ermittlungen anzustellen hatte. Da mit dem angegriffenen Bebauungsplan kein Baugebiet neu festgesetzt wird, sondern in dem Arbeitsgebiet nach der Baunutzungsverordnung lediglich die in § 11 Abs. 3 BauNVO genannte Art der Nutzung ausgeschlossen wurde, musste der Bezirk keine allgemeine Untersuchung oder Prognose dazu anstellen, wie sich in Zukunft die Grundstücksnachfrage für gewerbliche und industrielle Betriebe im Plangebiet entwickeln werde. Zur Zusammenstellung des Abwägungsmaterials musste der Bezirk diesbezüglich im Kern nur ermitteln, wie sich der vorgesehene Ausschluss der in § 11 Abs. 3 BauNVO genannten Nutzungen auf die schutzwürdigen privaten Belange der Grundstückseigentümer auswirkt.

Hinsichtlich dieser Ermittlungen ist für die Planungsentscheidung, die in § 11 Abs. 3 BauNVO genannten Nutzungen auszuschließen, die vom Plangeber zu fordernde Untersuchungs- und Ermittlungstiefe erheblich reduziert, weil die Planungsentscheidung den § 11 Abs. 3 der BauNVO zu Grunde liegenden anerkannten städtebaulichen Erfahrungen und Bewertungen folgt. Das Bundesverwaltungsgericht hat zutreffend darauf hingewiesen, dass die eigentliche Bedeutung des § 11 Abs. 3 BauNVO mit seiner grundsätzlichen Verweisung von großflächigen Einzelhandelsbetrieben in Kerngebiete und Sondergebiete darin liegt, diese Betriebe aus Gewerbegebieten und Industriegebieten fernzuhalten (BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1987, Buchholz 406.12 § 11 BauNVO Nr 9). Das hier vorliegende reine Arbeitsgebiet i.S. des § 7 Nr. 11 BO 1958 ist zwar nicht vollkommen identisch mit einem Industriegebiet im Sinne des § 9 BauNVO, es ist aber im Wesentlichen mit einem Industriegebiet vergleichbar (vgl. OVG Berlin, Beschluss vom 30. April 1992, OVGE 20, 62). Der Plangeber vollzieht mit seiner Entscheidung, großflächige Einzelhandelsbetriebe aus dem Arbeitsgebiet fernzuhalten, also der Sache nach die § 11 Abs. 3 BauNVO zugrunde liegende städtebaulichen Bewertung nach, wodurch der hier im Einzelfall der erforderliche Ermittlungsumfang vermindert ist.

Unter Berücksichtigung dessen kann nicht festgestellt werden, dass die Auswirkungen des Ausschlusses der in § 11 Abs. 3 BauNVO genannten Nutzungen auf die Verwertbarkeit der Grundstücke im Plangebiet nicht hinreichend ermittelt wurden. Aus der Planbegründung (S. 9) geht hervor, dass der Antragsgegner die Auswirkungen des erfolgten Ausschlusses auf die Verwertbarkeit der Grundstücke im Plangebiet erkannt hat. Er ist dabei den Prognosen und Bewertungen der Antragstellerinnen, wonach keine realistische Möglichkeit der Ansiedlung einer gewerblichen Nutzung, bezogen auf ihre am Ostrand des Plangebiets gelegenen Grundstücke, bestünde und in absehbarer Zeit ausschließlich ausreichend dimensionierte (Einzel-) Handelsbetriebe angesiedelt werden könnten, ausdrücklich nicht gefolgt. Die abweichenden sinngemäßen Prognosen und Bewertungen des Plangebers, dass der Ausschluss der in § 11 Abs. 3 BauNVO genannten Nutzung zwar kurzfristig zu einer gewissen Verschlechterung der Verwertungsaussichten führe, der Bebauungsplan aber "für die Zukunft" gedacht sei, in der mit einer Nachfrage an (produktionsgeprägten) gewerblichen Flächen zu rechnen sei (vgl. insbesondere Auswertung der öffentlichen Auslegung, Verwaltungsvorgang II Nr. 50 S. 3), ist nicht zu beanstanden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass die zwischen den Antragstellerinnen und dem Antragsgegner streitigen Prognosen und Bewertungen der wirtschaftlichen Entwicklung und sich in der Zukunft abzeichnenden Nutzungsnachfragen im Plangebiet nur einer eingeschränkten gerichtlichen Kontrolle unterliegen. Dem Plangeber ist gesetzlich eine Gestaltungsbefugnis und damit die Kompetenz eingeräumt, die für die Abwägung maßgeblichen Belange zu ermitteln, Prognosen und Bewertungen vorzunehmen und die erforderliche Abwägung selbst vorzunehmen. Es ist nicht Aufgabe des Normenkontrollgerichts, eine nachvollziehbar begründete Prognose und Bewertung des Plangebers durch eigene oder die von den Antragstellerinnen behauptete Prognose zu ersetzen. Insoweit ist im Kern zu prüfen, ob der erhebliche Sachverhalt zutreffend und vollständig ermittelt wurde. Soweit über Wertungen und Prognosen zu befinden ist, hat das Normenkontrollgericht seine Nachprüfungen darauf zu beschränken, ob diese Einschätzungen und Entscheidungen des Plangebers offensichtlich fehlerhaft oder eindeutig widerlegbar sind (vgl. ähnlich zur verfassungsgerichtlichen Überprüfung von Planungsentscheidungen BVerfG, Beschluss vom 20. Februar 2008 - 1 BvR 2722/06 - veröffentlicht in Juris).

In Anwendung dieses Maßstabes kann hier ein Abwägungsfehler nicht festgestellt werden. Ausweislich der beigezogenen Verwaltungsvorgänge hat der Antragsgegner die produktionsgeprägten gewerblichen und industriellen Betriebe im Plangebiet zutreffend und vollständig ermittelt und aus dem Umstand, dass im Umfeld der Grundstücke der Antragstellerinnen derartige Nutzungen in vielfältiger Form ausgeübt werden, die Nutzung im Plangebiet also "funktioniert", geschlossen, dass derartige produktionsgeprägte Nutzungen auch künftig nachgefragt werden. Der Bezirk konnte dabei auf die Untersuchung des Senats aus dem zuletzt im Jahre 2004 aktualisierten EpB (vgl. näher S. 4) zurückgreifen, woraus der Sache nach hervorgeht, dass eine Qualifizierung und Ergänzung des produktionsgeprägten Bestandes an Betrieben im Plangebiet realistischerweise zu erwarten ist. Soweit die Antragstellerinnen hiergegen einwendet, aus dem Zweiten gemeinsamen Raumordnungsbericht der Länder Berlin und Brandenburg (1. Aufl., Potsdam 2004 S. 121) gehe hervor, dass die Bedeutung Berlins als Standort für flächenintensive (produktionsgeprägte) Betriebsbereiche deutlich gesunken sei, steht dies nicht in Widerspruch zur Prognose des EpB. Dieses Konzept geht ebenfalls von dem Umstand aus, dass das verarbeitende Gewerbe in Berlin erheblich an Gewicht verloren hat. Es zieht aber - anders als die Antragstellerinnen - nachvollziehbar daraus den Schluss, dass es vor dem Hintergrund der intensiven Verflechtung zwischen dem verarbeitenden Gewerbe und dem Dienstleistungssektor, aber auch mit Blick auf die große Bedeutung der in der Industrie erzielten Einkommen für die lokale Kaufkraft, wichtig sei, wettbewerbsfähige Produktion in der Stadt zu halten (vgl. Senatsverwaltung für Wirtschaft, Arbeit und Frauen [Hrsg.], Entwicklungskonzept für den produktionsgeprägten Bereich, 2. Aufl. 2004, S. 4) und entsprechende Flächen vorzuhalten. Es ist auch nicht erkennbar, dass die Prognoseentscheidung des Plangebers zum hier maßgeblichen Zeitpunkt der Beschlussfassung der Bezirksverordnetenversammlung am 17. November 2004 offensichtlich fehlerhaft war. Allein der Umstand, dass sich die Zahl der im produzierenden Gewerbe Beschäftigten und der Anteil des produzierenden Gewerbes am Bruttoinlandsprodukt deutlicher verringert hat als z.B. im EpB angenommen, genügt nicht, um von einer offenkundigen Fehlerhaftigkeit der Prognose gerade für das Plangebiet auszugehen. Etwas anderes könnte allenfalls dann gelten, wenn prognostisch für das Land Berlin von einem langfristig steigenden Bedarf an Industrieflächen ausgegangen worden wäre und der Bezirk sich hieran (ausschließlich) orientiert hätte. Dies war jedoch gerade nicht der Fall. Der Antragsgegner hat zudem dargetan, dass seine Gespräche mit im Plangebiet ansässigen Wirtschaftsunternehmen gezeigt haben, dass für das Plangebiet positive Entwicklungsperspektiven zu erwarten sind, weshalb die Grundstücke der Antragstellerinnen insbesondere auch für die Erweiterung bestehender produktionsgeprägter Betriebe genutzt werden könnten. Die Prognose des Plangebers hat sich nachträglich auch insofern bestätigt, als sich nach dem In-Kraft-Treten des Bebauungsplans zwei weitere Betriebe - die keine Einzelhandelsbetriebe sind -, nämlich ein Fasern erzeugender Betrieb und ein Blumengroßhandel mit Lager, im Plangebiet angesiedelt haben. Überdies geht es bei der Bauleitplanung um lange zeitliche Horizonte, weshalb eine Prognose nicht durch kurzfristige Verwertungsschwierigkeiten hinsichtlich eines Teils der Grundstücke im Plangebiet widerlegt wird. Dies gilt jedenfalls dann, wenn - wie hier - das Gebiet offenbar angenommen wird und sich sogar neue Betriebe angesiedelt haben.

Soweit die Antragstellerinnen geltend machen, die Konfliktsituation zwischen dem Arbeitsgebiet und der nördlich des Plangebiets an der G_____ vorhandenen Wohngebäude verhindere eine nachhaltige Entwicklung des Gebiets als Industriestandort und ihrer Grundstücknutzung, liegt kein Abwägungsdefizit vor. Ausweislich der abwägenden Stellungnahme des Bezirks (Verwaltungsvorgang II Nr. 50 S. 5, 18) hat der Plangeber die Nutzungskonflikte zwischen der nebeneinander gewachsenen Wohn- und Industrienutzung erkannt und in seine Abwägung eingestellt. Im konkreten "Antragsfall" seien Emission-/Immission auf Grund der gesetzlichen Regelungen (BImSchG, TA-Lärm, TA Luft) zu behandeln. Auch wenn sich der Standort im Plangebiet nicht für stark emittierende Betriebe eignet, gäbe es eine Vielzahl von Betrieben, die mit der Wohnnutzung verträglich seien. Im Übrigen bestünden auf Grund der Größe und "Tiefe" der Grundstücke erheblich Möglichkeiten, durch die wohnnutzungsferne Anordnung von Immissionsquellen Konflikte mit der Nachbarnutzung gering zu halten. Die Rüge, der Antragsgegner habe pauschal eine Verdrängungsgefahr hinsichtlich der produktionsgeprägten gewerblichen und industriellen Betriebe behauptet, ohne diese zu ermitteln, greift nicht. Der Bezirk hat dargetan, dass ihm der genannte Umnutzungsdruck aus zahlreichen Bauvorhaben für großflächige Einzelhandelsbetriebe etwa für das in der Nähe des Plangebiets gelegene Grundstück G_____ bekannt ist. Nach den Umständen des Einzelfalles sind Anhaltspunkte dafür, dass die Fachbehörden des Bezirks unter Berücksichtigung ihres konkreten Erfahrungshorizontes über die Entwicklungen in ihrem Bereich nicht in der Lage waren, diesbezüglich eine fachlich hinreichende Zusammenstellung des Abwägungsmaterials zu fertigen, nicht ersichtlich.

Soweit die Antragstellerinnen unter Berufung auf das Urteil des Bayerischen VGH vom 21. Dezember 2004 (NVwZ-RR 2005, S. 530) rügen, dass der Bezirk die Erkenntnisse des von ihnen vorgelegten Gutachtens zum "Fachmarkt-Vorhaben G_____", einer Gesellschaft für Unternehmens- und Kommunalberatung, vom Januar 2004 nicht in seine Planung eingestellt habe, vermögen sie kein Abwägungsdefizit darzutun. Der Bayerische VGH hat im o.g. Urteil ausgeführt, dass es einen Abwägungsausfall darstelle, wenn eine Gemeinde ein von ihr selbst in Auftrag gegebenes (Lärmschutz-) Gutachten für einen Plan nicht berücksichtigt, sondern den Satzungsbeschluss kurz vor dessen Eingang fasst. Eine solche Situation liegt hier aber nicht vor, denn das hier vorgelegte Gutachten stellt ein von einer dritten Beteiligungsgesellschaft in Auftrag gegebenes Privatgutachten dar, das überdies nach den zutreffenden Darlegungen des Bezirks auch in die Abwägung eingeflossen ist. Zum anderen verhält sich das Parteigutachten vom Januar 2004 nicht unmittelbar zu der für die angegriffene Festsetzung erheblichen Frage, ob der Ausschluss der in § 11 Abs. 3 BauNVO genannten Nutzung im Plangebiet zum Schutz der Zentrenstruktur der Einzelhandelsstandorte des Bezirks gerechtfertigt ist, sondern versucht nachzuweisen, dass ein auf den Grundstücken der Antragstellerinnen geplantes "Fachmarktzentrum" mit einem Gesamtvolumen von ca. 10 000 m2 (mit einem SB-Warenhaus und weiteren Verkaufsflächen im non-food Sortiment) nach den Kriterien des § 11 Abs. 3 BauNVO im Hinblick auf die Berliner und die bezirkliche Zentrenstruktur verträglich sei. Soweit die Antragstellerinnen unter Berufung auf dieses Gutachten geltend machen, dass das von ihnen geplante Fachmarktzentrum "als Einzelhandelsnutzung" im Sinne von § 11 Abs. 3 BauNVO zentrumsverträglich sei, ist dies nach Lage der Dinge kein Aspekt, der in die Abwägung über die angegriffene Planentscheidung einzustellen war. Vielmehr ist dieser Aspekt auf der Ebene eines Verwaltungsverfahrens - etwa im Rahmen des noch anhängigen Widerspruchsverfahrens zur Bauvoranfrage - unter Berücksichtigung des Privatgutachtens auf Grundlage der im angegriffenen Bebauungsplan getroffenen Festsetzungen zur Unzulässigkeit der in § 11 Abs. 3 BauNVO beschriebenen Nutzungen zu untersuchen.

cc. Der durch den Bebauungsplan erfolgte Ausschluss der in § 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO bestimmten Art der baulichen Nutzung genügt auch ansonsten dem Abwägungsgebot des § 1 Abs. 6 BauGB (a.F.). Der Plangeber hat bei der Abwägung der öffentlichen Belangen mit den privaten Belangen die Bedeutung der betroffenen privaten Eigentumsbelange der Antragstellerinnen nicht verkannt und den Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen, die zum objektiven Gewicht der Belange der Antragstellerinnen nicht außer Verhältnis stehen. Der zur Planung berufene Bezirk hat sich in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung der hier betroffenen gewichtigeren öffentlichen Belange und damit notwendig im gerechtfertigten Umfang für die Zurückstellung der privaten Belange der Antragstellerinnen entschieden, ohne dass dies zu einer Verletzung des Abwägungsgebots führt.

(1) Der Plangeber verfolgt mit der im Bebauungsplan 6-1-B festgesetzten Änderung der baulichen Nutzbarkeit der Grundstücke im Plangebiet legitime städtebauliche Zielsetzungen, hinter denen gewichtige öffentliche Belange stehen.

Indem der Plangeber das Ziel verfolgt, durch den Ausschluss der in § 11 Abs. 3 BauNVO genannten Handelsnutzungen Flächen für produktionsgeprägte gewerbliche sowie industrielle Betriebe zu bewahren, verfolgt er einen gewichtigen öffentlichen Belang. Der Plangeber macht sich dabei die Bewertung des Entwicklungskonzepts für den produktionsgeprägten Bereich des Senats von Berlin (vgl. 4) zu Eigen, wonach trotz der Veränderungen der Wirtschaftsstruktur, die insbesondere durch einen Rückgang des verarbeitenden Gewerbes im Land Berlin gekennzeichnet ist, gleichwohl dieser Sektor ein unverzichtbarer Bestandteil der lokalen Wirtschaft und Beschäftigung sei. Vor dem Hintergrund der intensiven Verflechtung zwischen dem verarbeitenden Gewerbe und dem Dienstleistungssektor, aber auch mit Blick auf die große Bedeutung der in der Industrie erzielten Einkommen für die lokale Kaufkraft sei es wichtig, wettbewerbsfähige Produktion auch im Plangebiet zu halten. Wie sich aus § 1 Abs. 6 Nr. 8 a BauGB ergibt, ist es ein gewichtiger berücksichtigungsfähiger Belang der Wirtschaft, ein ausreichendes Flächenangebot für produktionsgeprägte gewerbliche und industrielle Betriebe zu bewahren und für die zukünftige städtebauliche Entwicklung des Bezirks zu sichern. Das hohe Gewicht dieses öffentlichen Belangs wird auch dadurch deutlich, dass - wie der Antragsgegner in der mündlichen Verhandlung deutlich gemacht hat - das Plangebiet der einzige nennenswerte Bereich ist, in dem der mit rund 289.000 Einwohnern einer Großstadt vergleichbare Bezirk Steglitz-Zehlendorf ein Flächenangebot für produktionsgeprägte Betriebe für die Zukunft sichern kann.

Hinzu kommt, dass auch hinter dem weiteren Ziel, die Zentrenstruktur des Bezirks mit den dort gelegenen Einzelhandelsstandorten dadurch zu schützen, dass die Zulässigkeit vor allem von Einzelhandelsbetrieben nach Maßgabe der Kriterien des § 11 Abs. 3 BauNVO in dem in einer Stadtrandlage gelegenen Plangebiet ausgeschlossen wird (vgl. dazu OVG Bbg., Urteil vom 25. Mai 2005 - 3 D 703.NE; BVerwG, Beschluss vom 27. Juli 1998, NVwZ-RR 1999, 9), gewichtige öffentliche Belange stehen. Nach § 1 Abs. 6 Nr. 8 a BauGB sind im Rahmen der Bauleitplanung u.a. die Belange der Wirtschaft, auch ihrer mittelständischen Struktur, im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung zu berücksichtigen. Vor dem Hintergrund, dass dem Bezirk auf Grund von Bauvoranfragen ein hoher Ansiedlungsdruck für großflächige Einzelhandelsbetriebe im Plangebiet bekannt ist, wird deutlich, dass nach der Bewertung des Plangebers die Möglichkeit besteht, dass die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben auf dem am Rande der Stadt Berlin gelegenen Plangebiet nachteilige Wirkungen auf das Zentrengefüge des Bezirks, insbesondere auf dessen Hauptzentrum an der Schloßstraße in Steglitz und das Stadtteilzentrum Zehlendorf-Mitte haben würde, weil Kaufkraft abfließen könnte. Dies zeigt, dass der Plangeber mit dem angegriffenen Ausschluss einer bestimmten Art der Nutzung nach § 11 Abs. 3 BauNVO in dem reinen Arbeitsgebiet öffentliche Belange verfolgt, die auch Ausdruck der gesetzgeberischen Wertung in § 11 Abs. 3 BauNVO selbst sind. Diese Regelung ist Beleg dafür, dass es ein wichtiges Anliegen ist, dem Interesse an gut erreichbaren und an den Bedürfnissen der Verbraucher orientierten Einzelhandelsbetrieben Rechnung zu tragen. § 11 Abs. 3 BauNVO - wie auch der im angegriffenen Bebauungsplan erfolge Ausschluss - erfasst Betriebe, die entgegen dem städtebaulichen Leitbild, durch die Standorte des Einzelhandels eine funktionsnahe Beziehung zum Wohnen herzustellen, an wohnungsfernen, verkehrlich schlecht oder nur mit dem Auto erreichbaren Standorten auf großer Fläche ein Warenangebot für den privaten Bedarf der Allgemeinheit bereithalten. Sie zielt darauf ab, den Einzelhandel an den Standorten zu sichern, die in das städtebauliche Ordnungssystem funktionsgerecht eingebunden sind. Es soll zudem sichergestellt werden, dass durch die Ansiedlung von Einzelhandelsbetrieben an peripheren Standorten nicht die wirtschaftliche Existenz derjenigen Betriebe bedroht oder gar vernichtet wird, die eine verbrauchernahe Versorgung gewährleisten (vgl. BVerwG, Urteil vom 1. August 2002, BVerwGE 117, 25).

Überdies wird das Gewicht des verfolgten öffentlichen Belangs auch durch raumordnerische Gesichtspunkte unterstrichen. Nach dem zum Zeitpunkt der Beschlussfassung des Bebauungsplans geltenden landesplanerischen Festsetzungen in § 16 Abs. 6 Satz 1 des Landesentwicklungsprogramms der Länder Berlin und Brandenburg (GVBl. Bln. vom 20. März 1998, S. 38) sind Einrichtungen der privaten Versorgung von überörtlicher Bedeutung und großflächige Einzelhandelsbetriebe nur dort zuzulassen, wo deren Nutzungen nach Art, Lage und Umfang der angestrebten zentralörtlichen Gliederung sowie der in diesem Rahmen zu sichernden Versorgung der Bevölkerung entsprechen (vgl. dazu näher OVG Bln-Bbg., Urteil vom 12. Mai 2006, LKV 2007, 32; OVG Bbg, Urteil vom 5. November 2003 - 3 D 23/00.NE -, LKV 2005, 123). Auch hieraus wird deutlich, dass der vom Plangeber mit der angegriffenen Festsetzung verfolgte Belang, insbesondere großflächige Einzelhandelsbetriebe in dem an einer Stadtrandlage gelegenen Plangebiet ohne zentralörtliche Funktion nicht zuzulassen, auch landesplanerisch hohe Bedeutung zukommt.

(2) Angesichts des aufgezeigten hohen Gewichts der mit der angegriffenen Festsetzung verfolgten öffentlichen Belange kann nicht festgestellt werden, dass die Abwägungsentscheidung des Plangebers die eigentumsrechtlich geschützten privaten Belange der Antragstellerinnen abwägungsfehlerhaft behandelt oder gewichtet hat. Die Antragstellerinnen haben nicht aufgezeigt und dargetan, dass der Bebauungsplan sie in Art. 14 Abs. 1 oder Abs. 3 GG verletzt. Vielmehr bestimmt die im angegriffenen Bebauungsplan getroffene Festsetzung Inhalt und Schranken des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) in verhältnismäßiger Weise.

Der Plangeber hat bei seiner Abwägungsentscheidung die Gewichtigkeit und die Bedeutung der betroffenen privaten Belange der Antragstellerinnen nicht verkannt, sondern ausweislich der Planbegründung berücksichtigt, dass der Ausschluss der in § 11 Abs. 3 BauNVO genannten Art der Nutzung die Eigentumsinteressen der Antragstellerinnen als Grundstückseigentümerinnen einschränkt, weil zu Ungunsten der Antragstellerinnen eine Änderung der baulichen Nutzbarkeit der Grundstücke eintritt.

Auch unter Berücksichtigung des Vorbringens der Antragstellerinnen, wonach die erfolgte Festsetzung einen so weit reichenden Eingriff in das Eigentumsrecht darstelle, dass eine wirtschaftlich vernünftige Nutzung ihrer Grundstücke auf Dauer ausgeschlossen sei, kann nicht festgestellt werden, dass die in dem Bebauungsplan 6-1-B erfolgte Einschränkung der baulichen Nutzungsmöglichkeit sich faktisch wie eine Enteignung auswirkt oder eine unverhältnismäßige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums (Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG) ist. Die Enteignung i.S. des Art. 14 Abs. 3 GG ist darauf gerichtet, konkrete Rechtspositionen zu entziehen (vgl. dazu näher BVerfG, Beschluss vom 20. Februar 2008 - 1 BvR 2722/06 - veröffentlicht in Juris; vgl. BVerfG, Beschluss vom 22. Februar 1999, NVwZ 1999, S. 979). Bei dem vorliegenden Bebauungsplan geht es hingegen darum, die Grundstücksnutzung für die Zukunft hinsichtlich einer bestimmten Art der Nutzung - die von den Antragstellerinnen bislang nicht ausgeübt wurde und damit keinen Bestandsschutz genießt - neu zu ordnen. Gemessen an den Vorgaben des Art. 14 Abs. 1 Satz 2 GG stellt der Ausschluss der Art der in § 11 Abs. 3 BauNVO genannten Nutzungen eine verhältnismäßige Inhalts- und Schrankenbestimmung dar. Der hier erfolgte Ausschluss einer bestimmten Art der baulichen Nutzung ist unter Berücksichtigung des Gebots einer sozialgerechten Eigentumsordnung (vgl. Art. 14 Abs. 2 GG) aus Gründen des öffentlichen Interesses, nämlich dem Schutz der Zentrenstruktur des Bezirks mit den dort gelegenen Einzelhandelsstandorten sowie der Sicherung eines ausreichenden Flächenangebots für produktionsgeprägte gewerbliche und industrielle Betriebe für die zukünftige städtebauliche Entwicklung unter Berücksichtigung des Grundsatzes der Verhältnismäßigkeit gerechtfertigt.

Der Plangeber hat zu Recht darauf hingewiesen, dass das Ausmaß des Eingriffs in das Grundstückseigentum nicht unverhältnismäßig ist, weil die Antragstellerinnen ihre Grundstücke im Arbeitsgebiet weiterhin grundsätzlich für gewerbliche und industrielle Betriebe aller Art nutzen können mit Ausnahme (wie bisher) solcher Betriebe, die wegen ihrer besonderen nachteiligen Wirkung auf die Umgebung innerhalb der Baugebiete überhaupt nicht errichtet werden dürfen (§ 7 Nr. 11 a BauO 1958) sowie (künftig) der Nutzungen, die in § 11 Abs. 3 BauNVO genannt sind. Den Antragstellerinnen steht es damit frei, die Grundstücke selbst oder durch Dritte für das relativ weite Feld aller Art der gewerblichen und industriellen Nutzungen zu nutzen. Neben den produktionsgeprägten Betrieben sind auch weitere Nutzungen wie z.B. Lagerhäuser und Lager, Autohäuser (Verkauf mit Reparatur) und Mobilfunkunternehmen zulässig (vgl. u.a. König/Roeser/Stock, BauNVO, 2. Aufl. 2003 § 9, Rdnr. 16 ff.).

Der Antragsgegner hat in der Planbegründung überdies zutreffend darauf abgestellt, dass trotz der angegriffenen Festsetzung im Bebauungsplan auch die von den Antragstellerinnen in Erwägung gezogene Nutzung für Einzelhandelsbetriebe nicht generell ausgeschlossen ist, sondern dass selbst die Nutzung für großflächige Einzelhandelsbetriebe noch zulässig ist, sofern sie nach Art, Lage und Umfang nicht die in § 11 Abs. 3 BauNVO näher beschriebenen Auswirkungen haben. Eine Einzelhandelsnutzung wird damit nicht gänzlich ausgeschlossen, sondern im Einzelfall am Maßstab des § 11 Abs. 3 BauNVO unter einen Prüfungsvorbehalt gestellt. Dies wird gerade auch durch das von den Antragstellerinnen vorgelegte "Fachmarkt"-Gutachten bestätigt.

Gegen die Geeignetheit des Ausschluss der Handelsnutzungen nach § 11 Abs. 3 BauNVO zur Erreichung der Ziele, Flächen für produktionsgeprägte gewerbliche sowie industrielle Betriebe vorzuhalten sowie die Zentrenstruktur des Bezirks mit den dort gelegenen Einzelhandelsstandorten zu schützen, bestehen keine Bedenken. Der festgesetzte Ausschluss entspricht auch dem Gebot der Erforderlichkeit. Der diesbezügliche Einwand der Antragstellerinnen, zur Verfolgung des Zwecks der Sicherung der Zentrenstruktur hätten Sortimentsbeschränkungen für großflächige Einzelhandelsbetriebe ausgereicht, geht zwar von dem zutreffenden Ansatz aus, dass die Festsetzung in einem Bebauungsplan nicht über das zur Verfolgung ihres Zwecks notwendige Maß hinausgehen darf. Voraussetzung ist aber, dass das mildere Mittel zur Erreichung der verfolgten städtebaulichen Zielsetzungen ebenso geeignet sein muss. Zur Erreichung des auch verfolgten Ziels, für die Wirtschaft ein ausreichendes Flächenangebot für produktionsgeprägte gewerbliche und industrielle Betriebe zu bewahren und für die städtebauliche künftige Entwicklung zu sichern, stellen die Sortimentsbeschränkungen für großflächige Einzelhandelsbetriebe keinen geeigneten Beitrag dar.

Entgegen der Ansicht der Antragstellerinnen hat der Plangeber im Rahmen des Abwägungsgebots ermessensfehlerfrei auch berücksichtigt, dass die getroffenen Festsetzungen eine Verschlechterung der Verwertungsaussichten ihrer Grundstücke im Plangebiet bewirken können (vgl. dazu bereits S. 26). Die Planbegründung führt dazu sinngemäß aus, dass sich Industriegrundstücke zwar auf Grund der kleineren Nachfrage schwieriger vermarkten lassen und daher der festgesetzte (partielle) Nutzungsausschluss hinsichtlich einer bestimmten Art die Eigentumsinteressen einschränkt, dies aber im Interesse einer geordneten städtebaulichen Entwicklung gerechtfertigt sei. Diese Erwägungen sind im Ergebnis nicht zu beanstanden. Aus der von den Antragstellerinnen als verletzt bezeichneten Eigentumsgarantie lässt sich kein Recht auf bestmögliche Nutzung des Eigentums ableiten. Eine Minderung der Wirtschaftlichkeit ist grundsätzlich ebenso hinzunehmen wie eine Verschlechterung der Verwertungsaussichten (BVerwG, Urteil vom 16. März 2006, Buchholz 11 Art. 28 GG Nr. 145; vgl. BVerfG vom 26. Juni 2002, BVerfGE 105, 252). Welcher Wertschätzung sich ein Grundstück erfreut, bestimmt sich nicht nach starren, unwandelbaren Regeln. Der Verkehrswert wird durch zahlreiche Umstände beeinflusst, die je nach der vorherrschenden Verkehrsauffassung positiv oder negativ zu Buche schlagen. Die Auswirkungen der Festsetzungen eines Bebauungsplans kommen in der Gesamtbilanz lediglich als einer der insoweit maßgeblichen Faktoren zur Geltung.

Zudem haben die Antragstellerinnen auch in tatsächlicher Hinsicht nicht hinreichend dargetan, dass gerade die hier streitgegenständliche Beschränkung über die Art der baulichen Nutzung - trotz der planungsrechtlich verblieben anderen gewerblichen und industriellen Nutzungsmöglichkeiten - sie in unverhältnismäßiger Weise an der Verwertung ihres Grundeigentums hindert. Soweit die Antragstellerin zu 3. erfolglose Verwertungsbemühungen aus den Jahren 1994, 1995 und 2005 vorträgt, hat sie nicht dargetan, zu welchem Miet- oder Verkaufspreis sie das Grundstück angeboten hat. Vor dem Hintergrund, dass die Antragstellerin zu 3. in der mündlichen Verhandlung selbst angedeutet hat, dass bei dem Kauf des Grundstücks im Jahre 1991 für rund __DM eine Fehleinschätzung der damals Handelnden zu Grunde lag, kann eine Verwertung des Grundstücks auch aus anderen - in der Sphäre der Antragstellerin - liegenden Gründen erfolglos geblieben sein.

Hinzu kommt, dass die Antragstellerinnen die Grundstücke auch selbst nutzen können. Die Antragstellerinnen zu 1. und 2. haben im Schriftsatz vom 1. Februar 2008 selbst ausgeführt, dass sie auch derzeit ihre Grundstücke in einem flächenmäßig erheblichen Maß zu eigenen Verwaltungszwecken, als Lagergebäude und hinsichtlich eines Teils der Flächen zur Vermietung an dritte Unternehmen nutzen (vgl. dazu näher S. 3). Hieran ändert auch das Vorbringen in der mündlichen Verhandlung nichts, dass dies in erster Linie steuerrechtlich motiviert sei. Die Antragstellerinnen können damit privaten Nutzen aus ihren Grundstücken ziehen, wenn auch nicht in dem von ihnen gewünschten wirtschaftlich bestmöglichen Maß.

Unabhängig von Vorgenanntem, besteht ein weiterer Grund für die Richtigkeit der Bewertung, dass der angegriffene Ausschluss der in § 11 Abs. 3 BauNVO bestimmten Art der baulichen Nutzung im reinen Arbeitsgebiet keine unverhältnismäßige Inhalts- und Schrankenbestimmung des Eigentums ist. Der Plangeber hat mit dem Ausschluss der in § 11 Abs. 3 BauNVO genannten Nutzungen in dem reinen Arbeitsgebiet nach dem Baunutzungsplan aus dem Jahre 1960 der Sache nach die bauplanungsrechtliche Rechtslage letztlich der allgemein geltenden Rechtslage nach § 11 Abs. 3 BauNVO angenähert, wonach die dort näher genannten Handelsbetriebe außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig sind und aus Industriegebieten fernzuhalten sind. In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. näher Beschluss vom 3. Februar 1984, BVerwGE 68, 342) ist die gesetzliche Regel des § 11 Abs. 3 BauNVO 1977 als verfassungsrechtlich zulässige Bestimmung von Inhalt und Schranken des Eigentums i. S.v. Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG angesehen worden.

(3) Soweit die Antragstellerinnen darüber hinaus rügen, der Bezirk habe die öffentlichen Belange nicht gerecht abgewogen, denn gerade ihr Vorhaben für ein Fachmarktzentrum im Plangebiet schaffe Arbeitsplätze und verbessere die Versorgung der Wohnbevölkerung im Bezirk mit Waren, ist kein Abwägungsmangel aufgezeigt. Die Antragstellerinnen haben nicht dargetan, dass der Bezirk die öffentlichen Belange an der Erhaltung, Sicherung und Schaffung von Arbeitsplätzen sowie die Belange der Wirtschaft, auch ihrer mittelständigen Struktur, im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung (§ 1 Abs. 6 Nr. 8 Buchst. a. und c. BauGB) verkannt hat. Der Plangeber hat vielmehr die widerstreitenden Interessen gewichtet und sich zu Gunsten der Erhaltung und Sicherung der Arbeitsplätze und der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung an den Standorten in den Zentren des Bezirks entschieden.

III. Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 Abs. 1 VwGO in Verbindung mit dem hier entsprechend anwendbaren § 708 Nr. 10 und § 711 der Zivilprozessordnung.

Die Revision ist nicht zuzulassen, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Gründe vorliegt.

Ende der Entscheidung