Judicialis Rechtsprechung

In der Verwaltungsstreitsache

hat der 70. Senat auf die mündliche Verhandlung vom 18. März 2008 durch den Vorsitzenden Richter am Oberverwaltungsgericht Laudemann, die Richterin am Oberverwaltungsgericht Apel, den ehrenamtlichen Richter Meisterjahn, die ehrenamtliche Richterin Qualitz-Domaradzki und den ehrenamtlichen Richter Dr. Renner für Recht erkannt:

Tenor:

Die Klage wird abgewiesen.

Für bare Auslagen wird ein Pauschsatz in Höhe von 100,00 Euro erhoben; das Verfahren ist gebührenpflichtig nach einem Streitwert von 15.063,00 Euro.

Der Kläger trägt die Kosten des Verfahrens mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst trägt.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung abwenden, wenn nicht der Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Der Kläger ist Eigentümer der Flurstücke 23 und 24 der Flur 3 der Gemarkung Bochow (Grundbuch von Bochow Bl. 89).

Auf einer Teilfläche der seinerzeit genossenschaftlich genutzten Flurstücke hatte die GPG Zierpflanzenproduktion Neu Bochow 1979 ein Einfamilienhaus errichtet. Ab ca. 1988 wurde zudem eine freistehende Doppelgarage mit einem Geräteraum, einem Glashausanbau und einem einseitig offenen Anbau errichtet. Mit nicht notariell beurkundetem Kaufvertrag vom 25. Juni 1990 erwarb die Beigeladene das Einfamilienhaus von der GPG Zierpflanzenproduktion Neu Bochow. Mit einer weiteren hierzu getroffenen Vereinbarung der Vertragsparteien "in Abstimmung mit dem Rat der Gemeinde Bochow" wurden (Ziffer 1 der Vereinbarung) der Verkauf einer zu vermessenden Fläche von ca. 500 m² "als Gartenland zum Eigenheim (Beschluss des Vorstandes der GPG Neu Bochow vom 26. 6. 90 - Anlage 2)", die Vergabe der "Restfläche des Grundstücks" durch einen Pachtvertrag (Ziffer 2 der Vereinbarung) sowie die Gewährung eines Nutzungsrechts am Grund und Boden bis zur Schaffung der rechtlichen Voraussetzungen zum Verkauf des Grundstücks (Ziffer 3 der Vereinbarung) vorgesehen. Am 9. November 1992 wurde ein notarieller Kaufvertrag (UR-Nr. 1776/92) über das Eigentum am Gebäude geschlossen, der den schuldrechtlichen Kaufvertrag vom 25. Juni 1990 zum Bestandteil dieses Vertrages erklärte und hinsichtlich des Grundstücks die folgende Regelung enthält: "Mit dem Eigentum am Gebäude geht auf den Käufer auch das Recht zur Nutzung des Grundstücks über. Für diese Grundstücksnutzung wurde zwischen dem Verkäufer und dem Käufer eine Vereinbarung geschlossen, die ebenfalls als beglaubigte Kopie als Anlage zu diesem Kaufvertrag genommen wird."

Am 8. März 1996 wurden auf Ersuchen der Oberfinanzdirektion Cottbus vom 16. August 1995/24. November 1995 im Grundbuch von Bochow Bl. 608 für die Beigeladene "Gebäudeeigentum gemäß Art. 233 § 2b EGBGB auf einer Teilfläche von 1000 Quadratmetern" auf den Flurstücken 23 und 24 der Flur 3 der Gemarkung Bochow sowie im Grundbuch von Bochow Bl. 89 in der zweiten Abteilung eine entsprechende Belastung der Flurstücke 23 und 24 der Flur 3 für den jeweiligen Gebäudeeigentümer unter Bezugnahme auf das Gebäudegrundbuchblatt Nr. 608 eingetragen.

Nachdem u.a. die Beigeladene einen Antrag auf Zusammenführung von Boden- und Gebäudeeigentum gestellt hatte, ordnete das damalige Amt für Agrarordnung mit Beschluss vom 26. April 1995 ein Bodenordnungsverfahren gemäß § 64 in Verbindung mit § 56 Abs. 1 Landwirtschaftsanpassungsgesetz (i.F. LwAnpG) für die Flurstücke 23 und 24 der Flur 3 sowie verschiedene benachbarte Flächen mit entsprechendem Neuordnungsbedarf an. Der in der Folge erstellte Bodenordnungsplan vom 14. September 2000 sah vor, dass das durch Vermessung einer Teilfläche von 1.000 m² aus den Flurstücken 23 und 24 neu entstandene Flurstück 220 der Beigeladenen zugeordnet und der Kläger durch einen Betrag von 21.250 DM abgefunden werden sollte. Auf den dagegen erhobenen Widerspruch des Klägers hin wurde der Bodenordnungsplan mit Widerspruchsbescheid vom 19. Juli 2001 insoweit aufgehoben und dem zuständigen Amt für Flurneuordnung und ländliche Entwicklung aufgegeben, zu Gunsten des Klägers eine wertgleiche Landabfindung zu suchen, da die ohne dessen Einverständnis vorgesehene Abfindung in Geld sein Recht auf wertgleiche Landabfindung verletze.

In der Folge bemühte der Beklagte sich durch Anfragen an verschiedene öffentliche Körperschaften und juristische Personen des öffentlichen Rechts um eine für die Abfindung des Klägers mit Land geeignete Tauschfläche. Auf der Grundlage des mit 25 EUR/m² angegebenen Bodenrichtwertes für Bochow und des sich anhand dessen ergebenden Ausgangswertes von 25.000 EUR ermittelte der Beklagte einen in Land abzufindenden Wert der mit dem Gebäudeeigentum belasteten Fläche von - gerundet - 9.950 EUR, der mit dem 2. Nachtrag zum Bodenordnungsplan vom 25. November 2003 festgestellt wurde. Im Zuge der Wertermittlung wurde vom Ausgangswert ein Betrag in Höhe von 5.113 EUR für die Kosten der Baureifmachung der Fläche abgezogen und der verbleibende Betrag wurde wegen der Belastung des Bodens mit getrenntem Gebäudeeigentum halbiert. Als Abfindung wurde dem Kläger das 332 m² große, bauplanungsrechtlich als Innenbereich ausgewiesene Flurstück 143 (neu) der Flur 7 der Gemarkung Schmergow zugeordnet, dessen Wert auf der Grundlage des mit 30 EUR/m² angegebenen Bodenrichtwertes für die Gemeinde Schmergow insgesamt 9.960 EUR betrug.

Den hiergegen im Anhörungstermin am 8. Januar 2004 eingelegten und nachfolgend begründeten Widerspruch des Klägers wies die Spruchstelle für Flurbereinigung mit Widerspruchsbescheid vom 2. August 2004 zurück. Das Bodenordnungsverfahren sei zu Recht auf der Grundlage des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes durchgeführt worden. Es sei nicht zu beanstanden, dass der Beteiligten eine Fläche von 1.000 m² zugeordnet werden solle, da das Grundbuch eine Belastung der Flurstücke 23 und 24 in dieser Größe ausweise. Das Hineinragen des abzugebenden Grundstücks in das verbleibende Grundstück des Klägers sei keine Besonderheit, sondern als Ergebnis der gesetzgeberischen Entscheidung, Gebäudeeigentum fortbestehen zu lassen, hinzunehmen. Auch soweit der Kläger die Berechnung des Wertes der abzugebenden Fläche beanstande, könne er damit nicht durchdringen. Der Ausgangswert sei zu Recht anhand des Bodenrichtwertes gebildet worden, da Kaufpreise, die einer Wertermittlung auf dieser Grundlage entgegenstehen würden, weder der Spruchstelle bekannt noch vom Kläger benannt worden seien. Ebenso wenig sei zu beanstanden, dass vom Ausgangswert entsprechend § 19 Abs. 2 und 3 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes (i.F. SachenRBerG) ein Betrag von 5,11 EUR/m² für die Werterhöhung durch Baureifmachung abgezogen und der so ermittelte Grundstückswert entsprechend § 68 Abs. 1 SachenRBerG halbiert worden sei. Die Auffassung des Klägers, dass eine Landabfindung im Unterschied zur Geldabfindung den vollen Verkehrswert auszugleichen habe, sei unzutreffend. Das Abfindungsgrundstück sei schließlich auch gleichwertig. Sein Wert entspreche rechnerisch dem Wert der abzufindenden Fläche und auch hinsichtlich der Gestaltung der Abfindung bestünden keine Bedenken. Die Kriterien des § 58 Abs. 1 S. 2 LwAnpG seien berücksichtigt worden. Der Kläger habe die abzugebende Fläche als Wohnbauland erworben und deshalb einen Anspruch auf Abfindung mit Wohnbauland; diesen Anspruch habe der Beklagte mit Zuweisung der Fläche in Schmergow erfüllt. Darauf, ob der Kläger lieber mit gewerblich nutzbaren Flächen abgefunden würde, komme es in diesem Zusammenhang nicht an. Die Abfindungsfläche entspreche im Hinblick auf die Lage im Land, Infrastruktur, Bodenwerte und Grundstücksmarkt derjenigen der Einlagefläche. Dass die Abfindung nicht in Neu Bochow, sondern in Schmergow liege, sei insoweit unerheblich. Die geringere Größe der Abfindungsfläche sei ebenfalls nicht zu beanstanden, da der Kläger nicht zu einer Zuzahlung verpflichtet werden könne und auf eine größere Fläche keinen Anspruch habe.

Mit seiner dagegen fristgemäß eingelegten Klage macht der Kläger insbesondere geltend, dass das Haus nach seiner Kenntnis im Zeitpunkt der Klagebegründung seit mehr als einem Jahr ungenutzt gewesen sei und er deshalb in entsprechender Anwendung der § 29 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und 2, § 81 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG zur Verweigerung des Verkaufs bzw. zum Ankauf des Gebäudes berechtigt sei. Im Übrigen sei ein Gebrauch gerade durch den Nutzer erforderlich, ein Gebrauch durch den Mieter des Gebäudeeigentümers sei nicht erfasst und privilegiert. Das Landwirtschaftsanpassungsgesetz sei im vorliegenden Fall nicht anwendbar, da das Grundstück nicht in einem Dorf-, sondern in einem Mischgebiet liege und ein Interesse an einer Förderung der ländlichen Struktur durch die vorgesehene Bodenneuordnung nicht erkennbar sei. Auch der persönliche Anwendungsbereich der §§ 53 ff. LwAnpG sei nicht gegeben, da das Eigenheim weder von der Beigeladenen noch überhaupt von einem "Häuslebauer" auf der Grundlage eines verliehenen Nutzungsrechts errichtet worden sei und die Beigeladene das Haus erst nach der Wiedervereinigung im Jahre 1992 durch Kaufvertrag erworben habe. Die sich aus der Lage des abzugebenden Flurstücks für den Kläger und dessen Gewerbebetrieb ergebenden massiven Beschränkungen seien zu berücksichtigen; in diesem Zusammenhang werde auf § 81 Abs. 1 Nr. 4 Buchst. b SachenRBerG verwiesen, wobei nicht verkannt werde, dass diese Norm auf Wohngebäude grundsätzlich keine Anwendung finde. Eine Wohnnutzung habe jedoch, wie ausgeführt, nicht mehr vorgelegen.

Die Ausführungen zur Größe des der Beigeladenen zugewiesenen Grundstücks seien nicht überzeugend, da neben dem Wohnhaus lediglich (weitere) 500 m² Gartenland verkauft werden sollten und sich aus § 57 LwAnpG lediglich ergebe, dass die am Verfahren zu beteiligenden Personen auf der Grundlage der Eintragungen im Grundbuch zu ermitteln seien. Eine Bindung an andere Angaben im Grundbuch ergebe sich daraus nicht.

Auch die Ausführungen zur Ermittlung des Wertes des abzugebenden Flurstückes seien rechtsfehlerhaft. Es sei nicht ersichtlich, welche Bemühungen der Beklagte unternommen habe, um Kaufpreise für vergleichbare Grundstücke in der näheren Umgebung zu ermitteln. Der Abzug nach § 19 Abs. 2 und 3 SachenRBerG sei nicht gerechtfertigt, da die Genossenschaft investiert habe und kein Grund ersichtlich sei, der Beigeladenen die Abzüge zugute kommen zu lassen. Schließlich fehle es an der Vergleichbarkeit des dem Kläger zugewiesenen Austauschflurstücks, das schon wegen der geringeren Größe nicht in gleicher Weise nutzbar sei wie die abzugebende Fläche. Der Kläger habe diese abzugebende Fläche nicht als Wohnbauland erworben, sondern zur gewerblichen Nutzung mit der Maßgabe, dass das Einfamilienhaus der Beigeladenen nicht mit verkauft werde. Nach den maßgeblichen Grundsätzen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes sei abzugebender Boden zudem als fiktiv unbebaut anzusehen. Da sich zudem das abzugebende Grundstück bei Hinwegdenken der Wohnbebauung schon wegen seiner exponierten Lage bzw. seines Hineinragens in das Gewerbegrundstück des Klägers als erschlossenes gewerblich nutzbares Land darstelle, müsse das Austauschgrundstück dem entsprechen. Schließlich sei auch beachtlich, dass das Austauschgrundstück in einer anderen Gemeinde liege. Der Beklagte sei aber gehalten, im Gebiet der Gemeinde, in der das abzugebende Flurstück liege, nach geeigneten Austauschflächen zu suchen, bevor er eine abweichende Regelung treffe. Hierfür sei vorliegend nichts ersichtlich.

Der Kläger beantragt,

den Bodenordnungsplan vom 14. September 2000 in der Gestalt des 2. Nachtrags vom 25. November 2003 und des Widerspruchsbescheides der Spruchstelle für Flurbereinigung vom 2. August 2004 insoweit aufzuheben, als er das Flurstück 220 neu, Flur 3 Gemarkung Bochow sowie die hierfür vorgesehene Austauschfläche Flurstück 143 neu der Flur 7 Gemarkung Schmergow betrifft.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Er nimmt Bezug auf die Gründe des Widerspruchsbescheides, die er vertieft und ergänzt. Zur Frage der aktuellen Nutzung des Eigenheims der Beigeladenen legt er eine aktuelle Meldeauskunft des zuständigen Einwohnermeldeamtes (vom 10. März 2008) vor und führt dazu aus, dass zwei Mitarbeiter, die am 14. März 2008 vor Ort gewesen seien, den Eindruck gewonnen hätten, dass das Haus bewohnt sei.

Die Beigeladene, die keinen Antrag stellt, macht geltend, dass sie das Haus bis zum Sommer 2002 selbst bewohnt und anschließend vermietet habe. Das Haus sei erstmals vom 1. August 2002 bis zum Sommer 2003 und nach Herrichtung erneut vom 1. August 2003 an vermietet gewesen. Die neuen Mieter hätten das Haus im Frühjahr 2004 in einer "Nacht- und Nebelaktion" verlassen und in einem erbarmungswürdigen Zustand zurückgelassen. Das Haus habe deshalb renoviert werden müssen und erst im Mai 2004 im Rahmen eines "Mietkaufvertrages" an das auch heute noch dort wohnende Ehepaar D_____ überlassen werden können.

Auf die Gerichtsakten dieses Verfahrens sowie die beigezogenen Verwaltungsvorgänge (drei Ordner) wird für die weiteren Einzelheiten ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage ist unbegründet. Der 2. Nachtrag zum Bodenordnungsplan vom 25. November 2003 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Spruchstelle vom 2. August 2004 ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten (§ 60 LwAnpG in Verbindung mit § 138 Abs. 1 S. 2 FlurbG und § 113 VwGO).

Der Beklagte ist zutreffend von der Anwendbarkeit des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes auf den vorliegenden Fall der Zusammenführung von Boden- und Gebäudeeigentum ausgegangen (1). Die Zuordnung des nach Vermessung neu entstandenen Flurstücks 220 der Flur 3 der Gemarkung Bochow an die Beigeladene ist weder dem Grunde noch dem Umfange nach zu beanstanden (2). Auch die Einwände des Klägers gegen die Ermittlung des Wertes der abzugebenden Fläche (3) und gegen die Gleichwertigkeit des Abfindungsgrundstücks (4) vermögen eine Rechtswidrigkeit des 2. Nachtrags zum Bodenordnungsplan nicht zu begründen.

1. Der Beklagte ist zu Recht davon ausgegangen, dass hinsichtlich des auf einer Teilfläche des klägerischen Grundstücks errichteten Eigenheims der Beigeladenen ein Bodenordnungsverfahren gemäß § 64 in Verbindung mit §§ 53 ff. LwAnpG durchzuführen ist. Abgesehen davon, dass vom Vorliegen der sachlichen Voraussetzungen für die Zusammenführung von Boden und Gebäudeeigentum im Rahmen eines Bodenordnungsverfahrens nach dem Landwirtschaftsanpassungsgesetz im vorliegenden Fall bereits aufgrund der Bestandskraft des auch vom Kläger nicht angefochtenen Anordnungsbeschlusses des Beklagten vom 26. April 1995 auszugehen ist, begründet das Klagevorbringen keinen Zweifel an der Anwendbarkeit des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes.

Gemäß § 64 LwAnpG ist das Eigentum an den Flächen, auf denen auf der Grundlage eines durch Rechtsvorschriften geregelten Nutzungsrechts Gebäude und Anlagen errichtet wurden, die in selbständigem Eigentum der LPG oder Dritten stehen, nach den Vorschriften des achten Abschnitts des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes auf Antrag des Eigentümers der Fläche oder des Gebäudes neu zu ordnen.

Diese Voraussetzungen liegen hier vor. Das aufgrund des Kaufvertrages vom 25. Juli 1990/9. November 1992 von der Beigeladenen erworbene Eigenheim wurde 1979 von der GPG Zierpflanzenproduktion in Neu Bochow errichtet, was in dem vorliegenden Prüfbescheid 327/79 vom 5. November 1979 für insgesamt zehn Eigenheime seine Bestätigung findet. Auf der Grundlage des ihr nach den Gesetzen über die landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaften der DDR (vom 3. Juni 1959, GBl. I Nr. 36 S. 577 ff. und vom 2. Juli 1982, GBl. I Nr. 25 S. 443 ff.) zustehenden umfassenden Nutzungsrechts war danach - auch ohne Anlage eines Gebäudegrundbuchblattes - selbstständiges Gebäudeeigentum der GPG entstanden (§ 13 LPGG 1959, § 27 LPGG 1982), das auch nach Aufhebung der für seine Entstehung maßgeblichen Gesetze bestehen blieb (Art. 233 § 2b Abs. 1 i.V.m. § 2a Abs. 1 a EGBGB).

Entgegen der Auffassung des Klägers ist die Bodenneuordnung nach dem Landwirtschaftsanpassungsgesetz auch nicht auf landwirtschaftlich genutzte Flächen beschränkt. In der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (BVerwG, Urteil v. 9. Juli 1997 - 11 C 2.97 -, BVerwGE 105, 128 ff., hier zit. nach juris, Rn 29 ff.) ist geklärt, dass der Begriff der "Gebäude" in § 64 LwAnpG auch Eigenheime umfasst. Der in § 64 LwAnpG enthaltene Gestaltungsauftrag hat gerade für die Fälle der Eigenheime ein erhebliches Gewicht, denn die Beseitigung der durch die Aufspaltung von Gebäude- und Grundeigentum verursachten, die strukturelle Entwicklung der ländlichen Räume behindernden Investitionshemmnisse leistet einen nennenswerten Beitrag zu der Zielstellung des § 3 LwAnpG. Die § 3 LwAnpG zu entnehmende Einschränkung des räumlichen Anwendungsbereichs des § 64 LwAnpG auf dörfliche - im Unterschied zu städtisch geprägten - Bereichen steht der Anwendbarkeit des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes im vorliegenden Fall ebenfalls nicht entgegen. Dass die mit dem Eigenheim der Beigeladenen bebaute Teilfläche des klägerischen Grundstücks in dem Ortsteil Neu Bochow in einem unzweifelhaft nicht städtisch, sondern dörflich geprägten Raum liegt, wird auch vom Kläger nicht substantiiert in Frage gestellt. Darauf, dass die Fläche nach einer Auskunft des Amtes Groß Kreutz vom März 1998 von dieser bauplanungsrechtlich als Mischgebiet eingeordnet wurde, kommt es in diesem Zusammenhang nicht an.

Auch die Veräußerung des Gebäudes an die Beigeladene hindert die Anwendbarkeit des § 64 LwAnpG nicht (OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil v. 21. August 1998 - 9 K 22/97 -, RdL 1999, 131 ff.; hier zit. nach juris, Rn, 23 ff.). Der Umstand, dass die GPG das selbstständige Gebäudeeigentum an die Beigeladene veräußert hat (zur Zulässigkeit vgl. Art. 233 § 2b Abs. 6 EGBGB i.d. seit dem 1. Oktober 1994 geltenden Fassung; OLG Brandenburg, Urteil vom 17. August 1995 - 5 U 38/95 -, VIZ 1996, 101 f.), ändert nichts daran, dass das eingeleitete Bodenordnungsverfahren eine auf der Grundlage des gesetzlichen Bodennutzungsrechts der GPG entstandene Trennung von Gebäude- und Grundeigentum beseitigen soll und § 64 LwAnpG setzt bereits seinem Wortlaut nach kein (fortbestehendes) Eigentum gerade der LPG voraus, sondern bezieht ausdrücklich auch solche Fälle ein, in denen die Gebäude im selbständigen Eigentum eines "Dritten" stehen (vgl. dazu auch BVerwG, Urteil v. 2. September 1998 - 11 C 4.97 -, BVerwGE 107, 177 ff., hier zit. nach juris, Rn 25 f.).

Schließlich wäre auch das Vorliegen einer Einrede gem. § 29 SachenRBerG nicht geeignet, eine Unanwendbarkeit des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes zu begründen. Denn die Voraussetzungen für die Einleitung eines Bodenordnungsverfahrens sind in § 64 LwAnpG abschließend geregelt und die weiteren Verfahrensstufen bieten hinreichend Raum für die Berücksichtigung u.a. der sich aus diesen Einreden ergebenden Folgen, indem sie es ermöglichen, bei der im Bodenordnungsplan zu treffenden Zuteilungsentscheidung ggf. dem Bodeneigentümer gegenüber dem Gebäudeeigentümer Vorrang einzuräumen (vgl. BVerwG, Urteil v. 10. Dezember 2003 -9 C 5.03 -, Buchholz 424.02 § 64 LwAnpG Nr. 10, hier zit. nach juris, Rn 18).

2. Die im Ergebnis des danach zu Recht durchgeführten Bodenordnungsverfahrens mit dem 2. Nachtrag zum Bodenordnungsplan vorgesehene Zuordnung des mit dem Eigenheim der Beigeladenen bebauten, nach Vermessung neu entstandenen Flurstücks 220 der Flur 3 der Gemarkung Bochow an die Beigeladene ist weder dem Grunde noch dem Umfang nach zu beanstanden.

a. Einer Zuordnung der Fläche an die Beigeladene als eingetragene Gebäudeeigentümerin - der im Rahmen des notariellen Vertrages vom 19. Mai 2004 vereinbarte Eigentumserwerb der Eheleute D_____ ist noch nicht erfolgt, da die insoweit maßgebliche Eintragung der Rechtsänderung im Grundbuch aufschiebend bedingt ist durch die Nichtausübung des den Erwerbern vertraglich eingeräumten Rücktrittsrechts und die Erwerber bis dahin lediglich eine der ortsüblichen Miete entsprechende monatliche Rate zu leisten haben (§ 4 III, § 5 IV des Vertrages vom 19. Mai 2004) - steht insbesondere nicht entgegen, dass der Kläger - wie er meint - in entsprechender Anwendung der § 29 Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und 2, § 81 Abs. 1 Nr. 2 SachenRBerG zur Verweigerung des Verkaufs und zum eigenen Ankauf des Gebäudes berechtigt wäre. Denn unabhängig davon, ob und ggf. in welcher Weise die sich aus diesen Vorschriften ergebenden Wertungen bei der im Bodenordnungsverfahren vorzunehmenden Neuordnung der Eigentumsverhältnisse zu berücksichtigen wären, liegen die Voraussetzungen des § 29 Abs. 1 SachenRBerG hier entgegen der Auffassung des Klägers nicht vor. Es ist weder feststellbar, dass das Haus "nicht mehr nutzbar und mit einer Rekonstruktion durch den Nutzer nicht mehr zu rechnen" ist (§ 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG) noch dass es "nicht mehr genutzt wird und mit einem Gebrauch durch den Nutzer nicht mehr zu rechnen" ist (§ 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG).

Denn § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 SachenRBerG zielt auf "Ruinengrundstücke" ab, bei denen die weitere Nutzung der baulichen Investition objektiv ausgeschlossen ist (BGH, Urteil v. 20. September 2002 - V ZR 270/01 -, VIZ 2003, 92 ff.; hier zit. nach juris, Rn 10). Dafür war und ist mit Blick auf das erst 1979 errichtete, ausweislich des bei den Verwaltungsvorgängen befindlichen Wertgutachtens vom Dezember 2000 mit einer Gesamtnutzungsdauer von ca. 90 Jahren eingeschätzte Einfamilienhaus nichts ersichtlich. Allein die Notwendigkeit, von ausgezogenen Mietern verursachte Schäden zu beseitigen, vermag die so bestimmte Nutzbarkeit nicht in Frage zu stellen. Dass das Haus auch aktuell wieder bewohnt ist, belegt bereits die vom Beklagten in der mündlichen Verhandlung vorgelegte Auskunft des Einwohnermeldeamtes, die durch den vor Ort gewonnenen Eindruck zweier der in der mündlichen Verhandlung anwesenden Mitarbeiter des Beklagten noch bestätigt wurde. Hiernach bestand auch keine Veranlassung, dem Kläger wegen der aktuellen Nutzung des Eigenheims eine weitere Erklärungsfrist zu den von der Beigeladenen eingereichten Verträgen einzuräumen. Der mit Blick auf § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG erhobene Einwand des Klägers, dass ein Gebrauch durch den Mieter des Gebäudeeigentümers nicht erfasst und privilegiert sei, ist ebenfalls nicht begründet. Nach der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH, Urteil v. 20. September 2002 - V ZR 270/01 -, VIZ 2003, 92 ff.; hier zit. nach juris, Rn 14) ist auch die Vermietung eines Gebäudes eine Nutzung, die der Einrede aus § 29 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 SachenRBerG entgegensteht.

Für das Vorliegen eines Ankaufsrechts gem. § 81 Abs. 1 Nr. 4 SachenRBerG, für dessen Voraussetzungen - erhebliche Beeinträchtigung einer bestehenden betrieblichen Nutzung bzw. Notwendigkeit der Fläche für eine den Anforderungen des Investitionsvorranggesetzes entsprechende Betriebserweiterung - der Kläger als Grundstückseigentümer darlegungs- und ggf. beweisbelastet wäre (vgl. Grüneberg, in: MüKo, 4. Aufl. 2004, § 81 SachenRBerG Rn 7), ist ebenfalls nichts ersichtlich.

b. Entgegen der Auffassung des Klägers ist auch nicht feststellbar, dass der Umfang der der Beigeladenen nach dem 2. Nachtrag zum Bodenordnungsplan zugeordneten Fläche mit insgesamt 1.000 m² zu groß bemessen wäre. Der Beklagte ist insoweit zu Recht davon ausgegangen, dass die Flurstücke 23 und 24 der Flur 3 der Gemarkung Bochow ausweislich der Eintragung auf Bl. 89 des Grundbuchs mit "Gebäudeeigentum gemäß Artikel 233 § 2b EGBGB an einer Teilfläche von ca. 1000 qm" für den jeweiligen Gebäudeeigentümer unter Bezugnahme auf das Gebäudegrundbuchblatt Nr. 608 belastet sind. Die aufgrund eines Ersuchens der zuständigen Oberfinanzdirektion erfolgte Eintragung gibt danach den Umfang der Grundstücksnutzung, zu dem das Gebäudeeigentum im konkreten Fall berechtigt, ausdrücklich mit 1.000 m² an.

Zwar sieht § 57 LwAnpG ausdrücklich nur die Ermittlung der Beteiligten auf der Grundlage der Eintragungen im Grundbuch vor. Die gesetzliche Vermutung des § 891 BGB, an die § 57 LwAnpG anknüpft, gilt jedoch nicht nur zugunsten des eingetragenen Berechtigten als gegenwärtigen Rechtsinhabers, sondern erfasst auch das Bestehen des eingetragenen Rechts mit seinem Inhalt (vgl. nur Wacke, in: Münchner Kommentar zum BGB, 4. Aufl. 2004, § 891 Rn 15 f.). Die den Eintragungen damit verliehene Vermutung der Richtigkeit und die daraus folgende Beweisregel, wonach derjenige, der das Bestehen des eingetragenen Rechts bestreitet, dafür den vollen Beweis des Gegenteils zu erbringen hat (Wacke, a.a.O. Rn 16), kommt in allen Verfahrensarten - einschließlich des Verwaltungsrechts - zur Anwendung (BayVGH, Urteil vom 26. Juli 1999 - 19 B 95.2321 - RdL 2000, 208 f.) und schränkt insoweit auch den Untersuchungsgrundsatz ein (BVerwG, Beschluss v. 16. August 2005 - 10 B 43.05 -, Buchholz 424.02 § 57 LwAnpG Nr. 1, hier zit. nach juris, Rn 5, 7 f.).

Davon ausgehend kann der Beklagte sich nicht nur hinsichtlich der in § 57 LwAnpG ebenso wie in § 12 Flurbereinigungsgesetz (i.F. FlurbG) ausdrücklich geregelten Frage des Inhabers eines im Grundbuch eingetragenen Rechts, sondern bis zum Nachweis der Unrichtigkeit auch hinsichtlich des Bestands dieses Rechts auf die gesetzliche Vermutung des § 891 BGB stützten. Der gem. § 11 GGV von Amts wegen eingetragene Widerspruch - dessen fortdauernde Wirksamkeit angesichts § 11 Abs. 3 Gebäudegrundbuchverfügung (v. 15. Juli 1994, BGBl. I S. 1606, - GGV -) ohnehin zweifelhaft erscheint - entkräftet die Vermutung der Richtigkeit des eingetragenen Rechts nicht, sondern hindert lediglich einen gutgläubigen Erwerb (§ 892 Abs. 1 BGB; vgl. auch Wacke, a.a.O., § 891 Rn 21). Einen Nachweis der Unrichtigkeit des eingetragenen Rechts, hier konkret des Umfangs der dem Gebäudeeigentum zuzuordnenden Fläche, hat der Kläger indes nicht erbracht. Weder hat er die seit der Eintragung verstrichene Zeit genutzt, eine Grundbuchberichtigung zu erwirken, noch sind die von ihm in diesem Verfahren vorgebrachten Umstände geeignet, eine offensichtliche Unrichtigkeit der Eintragung zu erweisen. Der bloße Hinweis des Klägers, dass die Beigeladene nach der Vereinbarung mit der GPG vom Juni 1990 nach erfolgter Vermessung lediglich "500 m² Boden als Gartenland zum Eigenheim kaufen" werde, vermag die Angabe der mit dem Gebäudeeigentum belasteten Teilfläche seines Grundstücks mit ca. 1.000 m² schon deshalb nicht als offensichtlich unrichtig zu erweisen, weil in der Vereinbarung zwischen der GPG und der Beigeladenen neben dem Verkauf ausdrücklich die Vergabe der "Restfläche des Grundstücks" durch einen Pachtvertrag vorgesehen war. Ausweislich der Anordnung des Eigenheims und des die Garagen, den Geräteraum sowie den Glashausanbau enthaltenden Nebengebäudes (das als solches gem. § 5 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG auch dem Anwendungsbereich des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes unterfiele) auf der Fläche spricht zudem vieles dafür, dass die für die Nutzung der - nicht aufgrund eines konkret zugewiesenen beschränkten Nutzungsrechts, sondern aufgrund des umfassenden gesetzlichen Nutzungsrechts der GPG errichteten - Baulichkeiten erforderliche Funktionsfläche (vgl. § 12 Abs. 3 SachenRBerG) im konkreten Fall erheblich größer als 500 m² ist. So erscheint es durchaus plausibel, dass der höhere Flächenbedarf, der aus dieser von der GPG veranlassten und von den Behörden der DDR geduldeten Gebäudeanordnung resultiert, einen über die für Eigenheime übliche Regelgröße von 500 m² hinausgehenden Nutzungsanspruch begründet (vgl. § 22 Abs. 3 i.V.m. § 12 Abs. 3 Satz 2 Nr. 2 SachenRBerG).

Unabhängig davon regelt § 64 LwAnpG die hinsichtlich der Neuordnung des Bodens anzuwendenden Maßstäbe nicht unmittelbar, sondern lässt über die Verweisung auf § 63 Abs. 2 LwAnpG und die dortige Verweisung auf das Flurbereinigungsgesetz erkennen, dass die Grundsätze des Flurbereinigungsrechts, wie sie insbesondere in § 37 FlurbG und für das Verfahren nach § 64 LwAnpG weiterhin in § 3 und § 53 Abs. 1 LwAnpG zum Ausdruck kommen, anzuwenden sind. Maßstab der Neuordnung ist das Ziel, unter Beachtung der Interessen der Beteiligten die Voraussetzungen für die Wiederherstellung leistungs- und wettbewerbsfähiger landwirtschaftlicher Betriebe sowie für die Zusammenlegung zersplitterten und unwirtschaftlich geformten Grundbesitzes nach neuzeitlichen und betriebswirtschaftlichen Grundsätzen zu schaffen (BVerwG, RdL 1998, 158). Diese insbesondere auf landwirtschaftliche Betriebe zugeschnittenen Maßstabsregelungen enthalten ein weites planerisches Ermessen, das in den Zusammenführungsfällen nach § 64 LwAnpG jedoch maßgeblich durch eine sachenrechtliche Zuordnung, d.h. Schaffung von BGB-konformen Eigentumsverhältnissen, intendiert ist. Für diese Problematik hat das Sachenrechtsbereinigungsgesetz außerhalb des ländlichen Raums detaillierte Regelungen bereitgestellt, an denen auch die Neuordnung der Eigentumsverhältnisse im ländlichen Raum ausgerichtet werden kann. Diese Regelungen sind zwar nicht unmittelbar entsprechend anwendbar, da das Sachenrechtsbereinigungsgesetz im Anwendungsbereich des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes ausdrücklich keine Ansprüche gewährt (§ 28 SachenRberG) und das Landwirtschaftsanpassungsgesetz verdrängenden Vorrang genießt (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. Juli 2002 - 9 C 1/02 -, RdL 2002, 297, 298; E 108, 202, 215; OVG Brandenburg, Urteil vom 8. November 2001 - 8 D 84/00.G -, ZOV 2002, 122, 125). Dies bedeutet allerdings nicht, dass Ansprüche nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz unbeachtlich sind; sie können vielmehr mitsamt den sie flankierenden Detailregelungen bei der Ermessensentscheidung der Flurbereinigungsbehörde Beachtung finden und stellen in der Regel für die Entscheidungsfindung maßgebliche Abwägungskriterien dar (OVG Brandenburg, Urteil vom 10. April 2003 - 8 D 25/01.G -, ZOV 2003, 273 = RdL 2003, 249; vgl. auch OVG Greifswald, Urteil vom 3. September 1998 - 9 K 2/98 -; OVG Magdeburg, Urteil vom 5. Februar 1998 - C 8 S 4/97 -). Im Rahmen der Ausübung des Gestaltungsermessens bezüglich des Bodenordnungsverfahrens kann danach im Falle der Errichtung von Nebengebäuden entsprechend der Wertung des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes gemäß § 5 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG auch eine Funktionsfläche für mit Billigung staatlicher Stellen errichtete Nebengebäude einbezogen werden, die mit dem Eigenheim eine wirtschaftliche Einheit darstellen, da insoweit die Wertungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes in das Bodenordnungsverfahren einbezogen werden können (vgl. BVerwG, Urteil vom 29. Juli 2002 - 9 C 1/02 -, RdL 2002, 297, 299).

3. Die Ermittlung des Wertes der vom Kläger abzugebenden Grundstücksfläche durch den Beklagten ist ebenfalls nicht zu beanstanden.

Rechtsgrundlage für die Wertermittlung sind auch in einem Verfahren gem. § 64 LwAnpG die §§ 27 ff. FlurbG, die bei der Bewertung von mit fremdem Gebäudeeigentum bebauten Grundstücken durch die entsprechend heranzuziehenden Bewertungsregelungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes ergänzt werden (i.d.S. BVerwG, Urteil vom 26. März 2003 - 9 C 5.02 -, BVerwGE 118, 91 ff. = VIZ 2003, 438 ff.; Beschluss 21.07.2004 - 10 B 1/04 -, RdL 2004, 325 = VIZ 2004, 501; OVG Brandenburg, Urteile vom 10. April 2003 - 8 D 3/01.G -, RdL 2004, 108 ff., vom 21. März 2002 - 8 D 21/99.G - und vom 25. Januar 2001 - 8 D 12/98.G -, VIZ 2002, 52 ff.; OVG Thüringen, Urteil v. 28. November 2007 - 7 F 784/06 -, S. 11 ff. E.A.). Die Wertermittlung im Bodenordnungsverfahren hat unter entsprechender Anwendung des § 19 Abs. 2 Satz 1 und 2 SachenRBerG in der Weise zu erfolgen, dass vorrangig unbebaute, aber baureife Grundstücke zum Wertvergleich herangezogen werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 01.09.2004 - 10 C 1/04 -, BVerwGE 121, 373-382, Urteil vom 26. März 2003 - BVerwG 9 C 5.02 - BVerwGE 118, 92, 94). Im Rahmen des Vergleichswertverfahrens soll im Bodenordnungsverfahren, soweit für das Grundstück Bodenrichtwerte nach § 196 BauGB vorliegen, der Wert des baureifen Grundstücks grundsätzlich nach diesen bestimmt werden (§ 19 Abs. 5 SachenRBerG). Erst wenn derartige Bodenrichtwerte nicht vorhanden sind, ist der Verkehrswert einer derartigen Fläche in erster Linie nach der Vergleichswertmethode (§ 15 Abs. 2 i.V.m. § 13 WertV; vgl. Urteile des Senats vom 25. Januar 2001 - 8 D 12/98 -, RdL 2001, 265 ff., und vom 10. April 2003 - 8 D 3/01.G -, S. 9 d. E.A.; BVerwG, Beschluss vom 3. Juli 2003 - 9 B 58.03 - zit. nach Juris; BGH, Urteil vom 26. Oktober 1999 - LwZR 9/99 -, VIZ 2000, 112 f.) zu bestimmen. Davon ausgehend können die Einwände des Klägers gegen die Ermittlung des Wertes der von ihm abzugebenden Fläche keinen Erfolg haben. Der Beklagte war nicht gehalten, Kaufpreise für vergleichbare Grundstücke in der näheren Umgebung zu ermitteln, da für Neu Bochow ein Bodenrichtwert vorhanden ist und keine konkreten Anhaltspunkte dafür bestehen, dass dieser Bodenrichtwert, dessen für den 2. Nachtrag zum Bodenordnungsplan zugrunde gelegte Höhe von 25 €/m² für Wohnbauflächen in Neu Bochow (Stand 31. Dezember 2002) auch nach der aktuellen Bodenrichtwertkarte (Stand 1. Januar 2008) noch gilt, im konkreten Fall unzutreffend, weil nicht den Marktverhältnissen entsprechend oder aufgrund untypischer Lage oder Beschaffenheit des Grundstücks ungeeignet sein könnte (vgl. § 19 Abs. 5 S. 2 SachenRBerG). Auch der Kläger legt mit seinem Klagevorbringen nicht dar, dass und ggf. aus welchen Gründen die Fläche des durch Vermessung neu entstandenen und vom Beklagten der Beigeladenen zugeordneten Flurstücks 220 der Flur 3 höher zu bewerten sein sollte. Insbesondere benennt er selbst keine Verkaufsfälle, in denen für vergleichbare Grundstücke ein höherer Preis gezahlt worden wäre.

Auch der vom Beklagten entsprechend § 19 Abs. 2 Satz 3 i.V.m. Abs. 3 Nr. 3 SachenRBerG vorgenommene Abzug der Kosten für die Baureifmachung des abzugebenden Grundstücks ist entgegen der Auffassung des Klägers nicht zu beanstanden. Die gem. § 19 Abs. 2 Satz 3 Nr. 1 SachenRBerG maßgeblichen Voraussetzungen für den Abzug sind im konkreten Fall erfüllt, denn es ist nicht ersichtlich, dass die Kosten der Baureifmachung im konkreten Fall vom Grundstückseigentümer getragen worden wären oder dass das Grundstück während der Dauer seines Besitzes bereits erschlossen gewesen wäre. Vielmehr geht der Kläger selbst davon aus, dass die GPG in das von ihr genossenschaftlich genutzte Grundstück investiert hat. Der Kläger kann sich allerdings nicht darauf berufen, selbst Rechtsnachfolger der GPG zu sein, denn ausweislich des bei den Akten befindlichen Grundbuchauszugs hat er die verfahrensgegenständliche Fläche nicht von der GPG, sondern von privaten Voreigentümern erworben. Auch der vom Kläger als wesentlich angesehene Umstand, dass die Baureifmachung nicht von der Beigeladenen selbst, sondern von der GPG als früherer Nutzerin und Rechtsvorgängerin der Beigeladenen vorgenommen wurde, führt zu keinem anderen Ergebnis. Denn § 19 Abs. 2 S. 3 Nr. 1 SachenRBerG sieht ausdrücklich vor, dass ein Abzug für die Kosten der Baureifmachung nur dann nicht erfolgt, wenn die Vermessungs- und Erschließungskosten vom Grundstückseigentümer getragen worden sind. Diejenigen Umstände, unter denen einem Verkauf des Gebäudeeigentums Bedeutung für die Bemessung des Bodenwertes zukommt, hat der Gesetzgeber des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes in § 70 Abs. 4 SachenRBerG konkret bestimmt. Liegen die sich daraus ergebenden Voraussetzungen - wie hier - nicht vor, so besteht angesichts der Vergleichbarkeit der im Bodenordnungsverfahren zu beachtenden Interessenlage von Grundstücks- und Gebäudeeigentümern mit derjenigen von Grundstückseigentümern und Nutzern im Verfahren nach dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz auch im Verfahren nach dem Landwirtschaftsanpassungsgesetz kein Anlass für eine von den sachenrechtlichen Bewertungsmaßstäben abweichende Handhabung. Im konkreten Fall entspricht die Berücksichtigung des Abzugs der Kosten der Baureifmachung bei der Ermittlung des Wertes des mit dem Gebäudeeigentum belasteten Grundstücks deshalb der eingangs dargelegten, von der Rechtsprechung anerkannten Übernahme der sich aus dem Sachenrechtsbereinigungsgesetz ergebenden Bewertungsregeln auf das Bodenordnungsverfahren.

Entsprechendes gilt für die Anwendbarkeit des in § 68 Abs. 1 SachenRBerG vorgesehenen Halbteilungsgrundsatzes. Besondere Umstände, die dessen Anwendbarkeit im konkreten Fall entgegenstehen könnten (vgl. etwa § 70 Abs. 3 SachenRBerG), sind mit Blick auf die Lage des Grundstücks und der der aufstehenden Gebäude nicht ersichtlich und vom Kläger auch nicht dargelegt.

4. Das dem Kläger im 2. Nachtrag zum Bodenordnungsplan als Abfindung für die abzutretende Fläche zugeordnete Flurstück 143 der Flur 7 der Gemarkung Schmergow stellt nicht nur eine den Anforderungen des § 58 LwAnpG genügende Abfindung durch Land von gleichem Wert dar, sondern genügt zugleich den sich aus § 58 S. 2 LwAnpG ergebenden Anforderungen, wonach die Landabfindung dem alten Grundstück in Nutzungsart, Beschaffenheit, Bodengüte und Lage entsprechen soll (vgl. dazu ausführlich OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil v. 30. März 1999 - 9 K 8/96 -, RdL 2001, 47 ff., hier zit. nach juris, Rn 43 f.).

a. Das vom Beklagten als Abfindung vorgesehene Flurstück 143 der Flur 7 der Gemarkung Schmergow war nicht nur zum Zeitpunkt des Erlasses des 2. Nachtrags zum Bodenordnungsplan wertgleich mit der abzugebenden Fläche, sondern ist dies auch im Zeitpunkt der mündlichen Verhandlung vor dem Senat noch (zum Zeitpunkt des Eintritts des neuen Rechtszustands als maßgeblichem Zeitpunkt für die Wertgleichheit der Abfindung vgl. den gem. § 63 Abs. 2 LwAnpG insoweit entsprechend anwendbaren § 44 Abs. 1 Satz 3 FlurbG). Wie bereits unter 3. festgestellt, hat der Beklagte den Wert der abzugebenden Fläche zutreffend anhand des Bodenrichtwerts für erschließungsbeitragsfreies Wohnbauland in Neu Bochow (25 EUR/m², Stand 31. Dezember 2002) und unter Berücksichtigung des sich nach den Bewertungsgrundsätzen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes ergebenden Abzugs für die Baureifmachung sowie unter Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes mit 9.950 EUR bestimmt, und der für diese Berechnung maßgebliche Bodenrichtwert hat sich ausweislich der bei den Verwaltungsvorgängen befindlichen aktuellen Bodenrichtwertkarte (zum Stichtag 1. Januar 2008) seitdem nicht geändert. Gleiches gilt für den Wert des Abfindungsflurstücks, der anhand des Bodenrichtwertes für Schmergow (Stand 1. Oktober 2003) zutreffend mit 30 EUR/m² bzw. insgesamt 9.960 EUR bewertet wurde. Auch der für diese Fläche maßgebliche Richtwert ist in der aktuellen Bodenrichtwertkarte unverändert verzeichnet.

b. Das als Abfindung des Klägers vorgesehene Flurstück 143 der Flur 7 der Gemarkung Schmergow genügt auch den weiteren, sich aus § 58 Satz 2 LwAnpG ergebenden Anforderungen an die Gleichwertigkeit der Abfindung.

In den nach § 58 LwAnpG gebotenen Gesamtwertvergleich von Einlage und Abfindung sind die beteiligten Grundstücke hinsichtlich aller den Grundstückswert bestimmenden Merkmale, zu denen in den Verfahren gem. § 64 LwAnpG insbesondere die baulichen Nutzbarkeit gehört, in der Beschaffenheit einzustellen, die sie zum maßgebenden Zeitpunkt konkret und aktuell haben (OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil v. 30. März 1999 - 9 K 8/96 -, RdL 2001, 47 ff., hier zit. nach juris, Rn 49).

Zunächst fehlt es vorliegend nicht etwa deshalb an der Vergleichbarkeit des dem Kläger zugewiesenen mit dem abzugebenden Grundstück, weil das Austauschgrundstück mit 332 m² erheblich kleiner ist als die abzugebende Fläche mit 1.000 m². Denn Ausgangspunkt der Abfindung ist, dass dem weichenden Grundeigentümer Land zugewiesen ist, das insgesamt rechnerisch wertgleich ist mit der Fläche, die er an den Gebäudeeigentümer abzugeben hat. Da der Wert der abzugebenden Fläche - wie dargelegt - in Verfahren gem. § 64 LwAnpG regelmäßig unter Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes zu bestimmen ist, liegt es auf der Hand, dass ein Austauschgrundstück gleicher Qualität erheblich kleiner sein wird als die abzugebende Fläche. Eine Verletzung der sich aus § 58 Abs. 2 LwAnpG ergebenden Anforderungen an die Nutzbarkeit der Abfindung ergibt sich daraus jedenfalls dann nicht, wenn das Abfindungsgrundstück eine Bebauung ohne weiteres zulässt. Dass dies hier der Fall ist, ist angesichts der Lage im Innenbereich der Gemeinde Schmergow, der Größe (332 m²) und des Zuschnitts der Fläche (ca. 16 x 20,75 m) nicht ernstlich zweifelhaft und wird vom Kläger auch nicht bestritten.

Soweit der Kläger meint, das Abfindungsgrundstück sei mit der abzugebenden Fläche deshalb nicht vergleichbar, weil es sich dabei um Wohnbauland und nicht um gewerblich nutzbares Land handele, ist dies jedenfalls im konkreten Fall ebenfalls nicht zu beanstanden. Denn abgesehen davon, dass die abzugebende Fläche nach dem eigenen Vortrag des Klägers und der entsprechenden Auskunft des zuständigen Amtes nicht in einem baunutzungsrechtlich als Gewerbegebiet einzuordnenden Bereich, sondern in einem Misch- oder Dorfgebiet liegt, war sie durch die Überbauung mit dem Eigenheim der Beigeladenen tatsächlich nicht gewerblich, sondern für Wohnbebauung genutzt. Dass das Abfindungsgrundstück - dessen Bebaubarkeit "ausschließlich mit Wohngebäuden" sich nach der Auskunft des zuständigen Amtes vom 16. Juli 2002 nach § 34 Abs. 1 BauGB richtet - in gleicher Weise nutzbar ist, ist danach nicht zu beanstanden. Dies gilt um so mehr, als ein dem abzutretenden Grundstück wertgleiches Grundstück im konkreten Fall schon wegen der erheblich geringeren Größe kaum für eine gewerbliche Nutzung geeignet wäre und der am Verfahren beteiligte Kläger ausweislich der Verwaltungsvorgänge zu keinem Zeitpunkt hat erkennen lassen, dass er eine Abfindung gerade mit einem gewerblich nutzbaren Grundstück benötige oder auch nur vorziehen würde, und zwar selbst dann, wenn dieses - wovon angesichts der aus der Bodenrichtwertkarte ersichtlichen Höhe der Bodenpreise für Misch- oder Gewerbegebiete in der Umgebung von Neu Bochow auszugehen wäre - nicht oder allenfalls geringfügig größer sein könnte als das vom Beklagten gefundene, für eine Wohnbebauung nutzbare Grundstück in Schmergow. Entgegen der Auffassung des Klägers wäre eine für die Abfindungsgestaltung maßgebliche konkret-aktuelle Nutzungsmöglichkeit gerade bei Zuweisung eines solchen, im Zweifel nicht ohne weiteres konkret nutzbaren Gewerbegrundstücks nicht gewährleistet gewesen.

Schließlich meint der Kläger zu Unrecht, dass die Abfindungsfläche den Anforderungen des § 58 Abs. 1 Satz 2 LwAnpG deshalb nicht genüge, weil sie sich in einer anderen, wenn auch benachbarten Gemeinde befinde. Denn abgesehen davon, dass sowohl Neu Bochow als auch Schmergow (inzwischen) zur Gemeinde Groß Kreutz (Havel) gehören, ist in der Rechtsprechung zu § 64, § 58 LwAnpG geklärt, dass als Abfindungsflächen "insbesondere Flächen der im Zuständigkeitsbereich der Flurneuordnungsbehörde gelegenen Gebietskörperschaften sowie der mit der Privatisierung von ehemals volkseigenem land- und forstwirtschaftlichen Grundvermögen befassten Stellen sowie Flächen anderer Grundeigentümer, die in anderweit durchgeführten Bodenordnungsverfahren auf eine Landabfindung verzichtet haben, in Betracht" kommen (BVerwG, Urteil v. 17. Dezember 1998 - 11 C 5.97 -, BVerwGE 108, 202 ff., hier zit. nach juris, Rn 35). Als geeignete Fläche kommt grundsätzlich jedes in der Qualität vergleichbare Land in Betracht, auf das die zuständige Behörde im Rahmen eines Verfahrens gem. § 64 LwAnpG zugreifen kann (OVG Mecklenburg-Vorpommern, Urteil v. 30. März 1999 - 9 K 8/96 -, RdL 2001, 47 ff., hier zit. nach juris, Rn 52 ff.). Davon ausgehend ist es nicht zu beanstanden, dass der Beklagte die Fläche in Schmergow als Abfindungsgrundstück vorgesehen hat. Denn die ebenfalls erwogene Möglichkeit einer Abfindung durch eine nach Abriss eines dort vorhandenen Regenwasserbeckens grundsätzlich als geeignet angesehene Teilfläche der Flurstücke 200 und 201 der Flur 3 in Neu Bochow ist nach näherer Prüfung wegen des Risikos einer Belastung der Fläche mit chemischen Ablagerungen zu Recht aufgegeben worden. Angesichts der sonstigen Ergebnisse der vom Beklagten unter dem 23. April 2004 an das Amt Groß Kreutz, die BVVG, die TLG, die Brandenburgische Bodengesellschaft für Grundstücksverwaltung und -verwertung mbH, das Grundstücks- und Vermögensamt des Landes Brandenburg und den Verband für Landentwicklung und Flurneuordnung gerichteten Anfragen wegen der Bereitstellung einer Tauschfläche ist die Auswahl der dabei angebotenen Fläche in Schmergow nicht zu beanstanden.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 60 LwAnpG, § 147 Abs. 1, 3 FlurbG, § 154 Abs. 1, § 162 Abs. 3 VwGO. Es entsprach nicht der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen dem Kläger aufzuerlegen, da die Beigeladene selbst keinen Antrag gestellt und damit kein Kostenrisiko übernommen hat. Die Gebührenpflicht richtet sich nach Nr. 5112 der Anlage 1 zum GKG. Die für den Streitwert maßgebliche Bedeutung der Sache für den Kläger (§ 52 Abs. 1 GKG) wird in Höhe der Differenz zwischen dem sich nach dem Bodenrichtwert für die abzugebende Fläche ergebenden Betrag und dem nach der Abfindungsregelung des 2. Nachtrags zum Bodenordnungsplan auszugleichenden Betrag bemessen. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO, § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil Revisionszulassungsgründe gemäß § 132 Abs. 2 VwGO nicht ersichtlich sind.

Ende der Entscheidung