Judicialis Rechtsprechung

2. Die im Baunutzungsplan für Berlin 1958/60 zu beiden Seiten des Kurfürstendamms ausgewiesenen Kerngebietsstreifen haben eine Tiefe von 40 m hinter den förmlich festgestellten Bau- und Straßenfluchtlinien. Dieses Maß ergibt sich aus dem in den Baunutzungsplan übernommenen Prinzip des Bauzonenplans der Bauordnung für Berlin 1929, parallel zu bestimmten übergeordneten Straßenzügen im Innenstadtbereich 40 m tiefe Gebietsstreifen zur Abgrenzung von daran anschließenden Gebietsausweisungen anderer Schutzwürdigkeit festzusetzen.

3. Mit den Grundzügen der geltenden Gebietsausweisungen im Bereich des Kurfürstendamms, insbesondere mit dem planerischen Ziel, einer Verödung der City entgegenzuwirken, ist es grundsätzlich unvereinbar, mit Hilfe einer Befreiung die Kerngebietsnutzung entlang des Kurfürstendamms in das anschließende Wohngebiet auszudehnen.

Aktenzeichen OVG 2 B 21.98

Verkündet am 20. Mai 2003

In der Verwaltungsstreitsache

hat der 2. Senat des Oberverwaltungsgerichts Berlin aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 20. Mai 2003 durch den Vorsitzenden Richter am Oberverwaltungsgericht Freitag, den Richter am Oberverwaltungsgericht Liermann und die Richterin am Oberverwaltungsgericht Dr. Broy-Bülow sowie die ehrenamtliche Richterin Ernst und den ehrenamtlichen Richter Bayer

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 26. Februar 1998 wird zurückgewiesen.

Die Kosten der Berufung werden den Klägern auferlegt.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Kläger begehren die Erteilung der Genehmigung zur Nutzungsänderung eines Gebäudes.

Sie sind Eigentümer des Grundstücks Straße in Berlin-Wilmersdorf. Dieses grenzt an das Eckgrundstück Kurfürstendamm. Es liegt im Geltungsbereich der Festsetzungen des übergeleiteten Baunutzungsplans 1958/60 in Verbindung mit den städtebaulichen Vorschriften der Bauordnung für Berlin 1958 und förmlich festgestellten Bau- und Straßenfluchtlinien. Der Baunutzungsplan sieht dort beiderseits des Kurfürstendamms einen als Kerngebiet ausgewiesen Streifen und dahinter anschließend ein allgemeines Wohngebiet vor, wobei die Grenze zwischen diesen beiden Gebietsarten das Grundstück der Kläger durchschneidet. Die östliche Seite der straße ist als Mischgebiet ausgewiesen. Der Flächennutzungsplan 1998 stellt in diesem Bereich entlang des Kurfürstendamms einen Gebietsstreifen als gemischte Baufläche M 2 mit Einzelhandelskonzentration und südlich anschließend eine Wohnbaufläche dar.

Das Grundstück ist mit einem in den 60er Jahren errichteten siebengeschossigen Gebäude in geschlossener Bauweise bebaut, das zunächst für ein Hotelbetrieb genehmigt war; 1974 wurde eine Nutzungsänderung als privates Kranken- und Seniorenwohnheim genehmigt; seit Juni 1992 ist auch diese Nutzung beendet und das Gebäude steht leer.

Im Mai 1991 beantragten die Kläger die Genehmigung für die Änderung der Nutzung des Gebäudes in ein Bürogebäude. Den ursprünglich ebenfalls gestellten Genehmigungsantrag auf Erweiterung des vorhandenen Gebäudes auf dem rückwärtigen Grundstücksteil haben sie später zurückgenommen. Mit Bescheid vom 23. März 1992, bestätigt durch den Widerspruchsbescheid vom 9. März 1994, versagte der Beklagte die Erteilung einer Baugenehmigung und die erforderliche Befreiung. Zur Begründung führte er aus, eine Zulassung der beantragten Nutzungsänderung des Gebäudes auf dem Grundstück, das nur zu einem geringen Teil seiner Fläche innerhalb des 40 m tiefen Kerngebietsstreifens entlang des Kurfürstendamms liege und zum größten Teil im allgemeinen Wohngebiet, wäre mit den grundsätzlichen Zielen der planerischen Festsetzung unvereinbar. Mit der dagegen erhobenen Klage auf Erteilung der Nutzungsänderungsgenehmigung haben die Kläger die Auffassung vertreten, eine Befreiung mit der Folge der Erweiterung der Kerngebietsnutzung in das Wohngebiet hinein sei angesichts der das Grundstück überschneidenden Gebietsgrenze städtebaulich vertretbar. Dabei sei das Ermessen des Beklagten mit Rücksicht darauf auf Null geschrumpft, dass der vorhandene Baukörper aufgrund seiner inneren baulichen Struktur und Raumeinteilung nur unter wirtschaftlich unvertretbarem Aufwand zu einem Wohngebäude umgebaut werden könnte.

Durch das Urteil vom 26. Februar 1998 hat das Verwaltungsgericht die Klage abgewiesen. Zur Begründung hat es im Wesentlichen ausgeführt, der Beklagte habe die beantragte Baugenehmigung zu Recht versagt, weil eine reine Büronutzung mit der für den weitaus größten Teil des Grundstücks geltenden Wohngebietsausweisung unvereinbar sei und eine Befreiung nach § 31 Abs. 2 Nrn. 2 und 3 BauGB nicht in Betracht komme. Die Ausweisung eines 40 m breiten Kerngebietsstreifens zu beiden Seiten des Kurfürstendamms sei als Maximaltiefe zu verstehen, die sich an der durchschnittlichen Grundstückstiefe des Kurfürstendamms orientiere. In diesem Umfang solle eine kerngebietstypische Nutzung mit Erschließung vom Kurfürstendamm aus ermöglicht werden. Das sich anschließende allgemeine Wohngebiet solle das Wohnen im Citybereich ermöglichen. Eine Erweiterung der Kerngebietsnutzung zu Lasten des angrenzenden Wohngebietes im Wege einer Befreiung im vorliegenden Fall würde die Grundzüge der Planung berühren und stehe deshalb der Erteilung einer Befreiung entgegen.

Mit der hiergegen eingelegten Berufung machen die Kläger im Wesentlichen geltend:

Maßgebend für die beantragte Nutzungsänderung sei die Regelung des § 34 BauGB, wonach aufgrund der einem Mischgebiet entsprechenden Nutzung der vorhandenen Umgebungsbebauung dort ein Bürogebäude zulässig sei. Angesichts der nicht exakt zu ermittelnden Baugebietsgrenzen des Baunutzungsplans seien die Voraussetzungen für eine verbindliche Überleitung als Bebauungsplan im Sinne von § 9 BauGB nicht erfüllt. Überdies widerspreche die Annahme, dass das Maß der Breite des Kerngebietsstreifens von 40 m als Maximaltiefe gemeint sei, der nach § 8 Nr. 1 c BO 58 geltenden Festlegung der größten Bebauungstiefe für Kerngebiete auf 30 m. Wegen der die besondere Situation ihres Grundstücks nicht berücksichtigenden planerischen Gebietsabgrenzung und des Fehlens einer wirtschaftlich vertretbaren Möglichkeit der Nutzung des als Baukörper bestandsgeschützten Gebäudes zu Wohnzwecken sei jedenfalls eine Befreiung für die begehrte Nutzungsänderung zu erteilen.

Die Kläger beantragen,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Berlin vom 26. Februar 1998 zu ändern und den Beklagten unter Aufhebung des die Nutzungsänderungsgenehmigung versagenden Bescheides vom 23. März 1992 und des Widerspruchsbescheides vom 9. März 1994 zu verpflichten, die beantragte Nutzungsänderungsgenehmigung zu erteilen,

hilfsweise,

den Beklagten zu verpflichten, insoweit über den Antrag erneut zu entscheiden.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er hält die angefochtene Entscheidung für zutreffend. Der Baunutzungsplan sei in Verbindung mit den städtebaulichen Regelungen der BO 58 wirksam übergeleitet worden. Die Geltungsbereichsgrenzen zwischen den Ausweisungen Kerngebiet und allgemeines Wohngebiet lasse sich eindeutig bestimmen, wobei eine Berücksichtigung der Grundstücksgrenzen nicht erforderlich gewesen sei. Dem damaligen Plangeber sei es darum gegangen, die unmittelbar an den Kurfürstendamm angrenzenden Grundstücke als Kerngebiet auszuweisen. Wegen der verschiedenen Tiefen der Grundstücke sei als Maximaltiefe pauschal 40 m festgesetzt worden. Dementsprechend liege dieses Maß des 40 m breiten Kerngebietsstreifens seit jeher der Genehmigungspraxis der Baubehörden zugrunde. Eine Befreiung für die begehrte Nutzungsänderung würde dem nach wie vor bei der Planung verfolgten städtebaulichen Ziel zuwiderlaufen, auch im Bereich des Kurfürstendamms nach Möglichkeit Wohnnutzung zu erhalten, um einer Verödung der Innenstadt entgegenzuwirken.

Der Senat hat die Örtlichkeiten in Augenschein genommen. Wegen des Ergebnisses der Ortsbesichtigung und wegen der weiteren Sachdarstellung und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die Akten des Gerichts und die Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung ist unbegründet.

Die Versagung der Genehmigung und der Befreiung für die begehrte Nutzungsänderung ist rechtmäßig.

Das Grundstück liegt im Geltungsbereich des nach § 173 Abs. 3 Satz 1 BBauG übergeleiteten Baunutzungsplans vom 28. Dezember 1960 (ABl. 1961, S. 742) in Verbindung mit den städtebaulichen Vorschriften der Bauordnung für Berlin in der Fassung vom 21. November 1958 (- BO 58 - GVBl. S. 1087/1104) sowie den förmlich festgestellten Bau- und Straßenfluchtlinien (vgl. die Rechtsprechungsnachweise bei Dageförde in: Wilke/Dageförde/Knuth/Meyer, BauO Bln, 5. Aufl. 1999, Anh. zum übergeleiteten Berliner Planungsrecht, Rdnr. 1). Die Baugebietsgrenze verläuft in diesem Bereich in einem Abstand von 40 m parallel zur förmlich festgestellten Baufluchtlinien - der Straßenbegrenzungslinie - des Kurfürstendamms und durchschneidet das 1 400 m2 große Grundstück straße in seinem nördlichen Teil, der dadurch mit einer Fläche von 350 m2 im Kerngebiet liegt, während die größere, 1 140 m2 umfassende Teilfläche im Geltungsbereich des allgemeinen Wohngebiets liegt, in dem gemäß § 7 Nr. 8 BO 58 die reine Büronutzung eines Gebäudes nicht zulässig ist (1.). Die Voraussetzungen einer Befreiung, die danach für die Zulassung der beantragten Nutzungsänderung des bestehenden Hauses in ein Bürogebäude erforderlich wäre, sind nicht erfüllt (2.).

1. Die grafische Darstellung des Gebiets von (West-)Berlin im Baunutzungsplan als solche lässt allerdings eine exakte Ermittlung der Grenzen der Kerngebietsausweisung nicht zu. Der zeichnerischen Darstellung lässt sich nur entnehmen, dass die Baugrenze zwischen Kerngebiet und allgemeinem Wohngebiet zu beiden Seiten des Kurfürstendamms in einem parallelen Abstand zu den förmlich festgestellten Baufluchtlinien des Kurfürstendamms verläuft. Dagegen lässt sich hieraus nicht anhand von Messungen zuverlässig ermitteln, dass der Abstand genau 40 m zu den förmlich festgestellten Fluchtlinien des Kurfürstendamms beträgt. Erhebliche Messungenauigkeiten ergeben sich hierbei bereits aus dem relativ kleinem Maßstab der verbindlichen Planzeichnung von 1 : 25 000, bei dem schon eine unterschiedliche Strichstärke zu Differenzen führen kann. Überdies steht einer Ermittlung präziser Messwerte entgegen, dass die Straßen in dem Plan nicht streng maßstäblich eingetragen sind, sondern in einer der verkehrlichen Bedeutung entsprechenden generalisierenden Breite. Gleiches gilt für die Breite des am Kurfürstendamm eingezeichneten Kerngebietsstreifens, ebenso wie für die entlang anderer übergeordneter Straßenzüge verzeichneten Mischgebietsstreifen. Diese Darstellungsweise entspricht der ursprünglichen Funktion des Baunutzungsplans, der ein dem Flächennutzungsplan vergleichbarer vorbereitender Bauleitplan war und als Teilplan des Generalbebauungsplans aufgrund des Planungsgesetzes in der Fassung vom 22. März 1956 (GVBl. S. 272) aufgestellt worden war und lediglich in Verbindung mit den Vorschriften der BO 58 und den förmlich festgestellten Fluchtlinien als qualifizierter Bebauungsplan übergeleitet werden konnte (vgl. auch den entsprechenden Hinweis in der amtlichen Begründung zum Baunutzungsplan [Abgh.-Drucks. II Nr. 1621 vom 3. Mai 1958, S. 3 unter 3.37]).

Das Fehlen einer - etwa den Anforderungen des § 1 Abs. 1 der geltenden Planzeichenverordnung genügenden - maßstabgetreuen, die eindeutige Feststellung der Baugebietsgrenzen ermöglichenden Karte als Planunterlage hat jedoch nicht zur Folge, dass die planerischen Festsetzungen des Baunutzungsplans in dem hier in Frage stehenden, von der unpräzisen Darstellung erfassten Bereich mangels der erforderlichen Bestimmtheit der Grenzen der unterschiedlichen Gebietsfestsetzungen (vgl. § 9 Abs. 7 BauGB und Ernst/ Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 9 Rdnr. 6) nichtig ist. Vielmehr kann die Reichweite der Kerngebietsausweisung anhand einer die Entstehungsgeschichte des Baunutzungsplans einbeziehenden Auslegung der übergeleiteten planerischen Festsetzungen exakt mit einer Tiefe von 40 m hinter der Baufluchtlinie des Kurfürstendamms bestimmt werden. Das dahingehende Verständnis dieser Festsetzungen bietet sich mit Rücksicht darauf an, dass der Baunutzungsplan auf den ihm vorangehenden planerischen Regelungen der Bauordnung für die Stadt Berlin vom 3. November 1925, neu gefasst am 9. November 1929 (ABl. S. 1188, abgedr. in: Clouth, Kommentar zur Bauordnung für Berlin, 2. Aufl. 1931) - BauO Bln 1929 - aufbaut und hierbei in weiten Teilen auf die in der Anlage (s. § 8 Ziff. 25 Abs. 1) enthaltenen Bestimmungen über die Abgrenzung der Gebiete der Bauklassen, der Wohngebiete, der gegen Belästigung geschützten Gebiete, der Industriegebiete und der Geschäftsviertel - künftig Bauzonenplan - zurückgreift (vgl. dazu OVG Berlin, Urteil vom 31. März 1992, OVGE 20, 27, 30 ff., zum übergeleiteten Recht s. auch das Urteil vom 4. Februar 1994, OVGE 21, S. 124, 128 und den Beschluss vom 28. August 1997, ZMR 1998, S. 250 sowie Dageförde, a.a.O., Rdnr. 7, kritisch: v. Feldmann/Knuth, Berliner Planungsrecht, 3. Aufl. 1998, Rdnr. 43). Ein solches Vorgehen entspricht der der genannten Überleitungsregelung im Bundesbaugesetz zugrunde liegenden Intention, dass zur Sicherung der Rechtskontinuität der überkommene planerische Bestand für die städtebauliche Ordnung bis zur Aufstellung neuer Bebauungspläne nach Möglichkeit erhalten bleiben soll (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. Juni 1971, Buchholz 406.11 § 173 BBauG Nr. 8, Urteil vom 23. August 1996, BVerwGE 101, S. 364, 379).

Im Hinblick auf diese gesetzliche Zweckbestimmung der Überleitungsregelung kann demnach hier die genannte frühere Planung zur genaueren Bestimmung der Baugebietsgrenzen herangezogen werden. Der durch die städtebaulichen Vorschriften der BÖ 58 ergänzte Baunutzungsplan hat sich an den früheren Gebietsausweisungen des Bauzonenplans zur BauO Bln 1929 strukturell und räumlich weitgehend orientiert. Das wird bereits in der in großen Teilen augenscheinlichen Übereinstimmung des Baunutzungsplans mit den Textausweisungen des Bauzonenplans der Anlage zur BauO Bln 1929 deutlich. Zwar unterscheidet der Baunutzungsplan insgesamt sechs Gebietsarten anstelle von nur drei im Bauzonenplan. Die prinzipielle Übernahme der bisherigen Bauzonen und ihre Ausweisung als entsprechende Gebietsarten ist jedoch der amtlichen Begründung zum Baunutzungsplan (a.a.O.) zu entnehmen. Dort heißt es unter III. 3.33 zur Ausweisung der allgemeinen Wohngebiete, diese seien "im Bereich der bisherigen 'Geschützten' und der nicht bezeichneten Gebiete" überall dort ausgewiesen worden, wo zurzeit die Mischung der Wohnbauten mit überörtlichen, nicht nachbarschaftsgebundenen Gewerben nicht oder nur in geringem Maße vorhanden war. Damit sind die bisherigen Gebiete des § 8 Ziff. 25 Abs. 2 und 3 BauO Bln 1929, nämlich die Wohngebiete und die gegen Dünste, Rauch und Geräusch geschützten Gebiete, grundsätzlich als allgemeine Wohngebiete ausgewiesen worden. Mit den bisherigen "Geschützten" sind der Sache nach auch die Wohngebiete des § 8 Ziff. 25 Abs. 2 BauO Bln 1929 erfasst worden, die schon bisher einem größeren Schutz als die "geschützten" Gebiete des § 8 Ziff. 25 Abs. 3 BauO Bln 1929 unterstellt waren. Darüber hinaus sind in gewissem Umfang auch ehemals nicht besonders geschützte Gebiete nunmehr als allgemeine Wohngebiete ausgewiesen worden.

Die Tiefe der Kerngebietsausweisung von 40 m beiderseits des Kurfürstendamms lässt sich allerdings für den hier in Frage stehenden Bereich nicht unmittelbar dem früheren Bauzonenplan entnehmen. Das Gebiet um den Kurfürstendamm ist gemäß IX C Nr. 1 der Anlage zur BauO Bln 1929 für den Bezirk Wilmersdorf teilweise als geschütztes Gebiet nach § 8 Ziff. 25 Abs. 3 BauO Bln 1929 ausgewiesen. Das Gebiet um den Halensee einschließlich des Bereichs Kurfürstendamm/Ecke, straße ist davon jedoch ausgenommen. Insbesondere ist ein 40 m breiter Gebietsstreifen zu beiden Seiten des Kurfürstendamms darin nicht ausgewiesen.

Das pauschale Maß einer Breite von 40 m für die Umschreibung und Abgrenzung bestimmter Gebietsfestsetzungen lässt sich jedoch auch für diesen Bereich aus einer im Bauzonenplan von 1929 generell verwirklichten und in gleicherweise vom Plangeber des Baunutzungsplans seinen entsprechenden Festsetzungen zugrunde gelegten spezifischen Festsetzungsmodalität herleiten. Dieses spezifische Planungsprinzip besteht darin, bestimmte Straßen von übergeordneter Bedeutung von der sie umgebenden Gebietsausweisung auszunehmen und bis zu einer Tiefe von 40 m hinter den Baufluchtlinien gesondert festzusetzen. Diese Festsetzungsmodalität hat auch der Plangeber des Baunutzungsplans vielfach direkt aus dem Bauzonenplan übernommen und auch bei bestimmten Straßen in Bereichen der Stadt angewandt, in denen gegenüber der bisherigen Gebietsausweisung Änderungen vorgenommen worden sind. Grundsätzlich bilden Straßenzüge die Grenzen der festgelegten Baugebiete sowohl in dem Bauzonenplan wie im Baunutzungsplan. Davon wurden im Bauzonenplan bestimmte Straßen ausgenommen, indem ein 40 m tiefer Streifen zu den beiderseitigen Baufluchtlinien oder nur ein 40-m-Abstand auf einer Seite festgelegt wurde, für den das Baugebiet nicht gelten sollte. Umgekehrt wurden bestimmte Gebiete derart festgesetzt, dass diese Ausweisung gerade auch an einer bestimmten Straße in 40 m Tiefe zu ihrer Baufluchtlinie verlaufen sollte. Diese Modalität der Festsetzung eines pauschal 40 m breiten Streifens entlang von Straßen galt - jedenfalls hinsichtlich der Ausweisung unterschiedlich schutzwürdiger Baugebiete - ausnahmslos im Innenstadtbereich in den Bezirken Mitte, Tiergarten, Wedding, Prenzlauer Berg, Friedrichshain, Kreuzberg, Charlottenburg, Spandau, Wilmersdorf und Schöneberg. In den übrigen Bezirken finden sich zwar auch Straßen, für die eine Tiefe von 50 m ab Baufluchtlinie entscheidend für die Gebietszugehörigkeit war. Dabei handelte es sich jedoch eher um Randgebiete der Stadt, wie etwa in Steglitz der Bereich Südende und die Grenze zu Teltow, in Tempelhof die Bereiche Manenfelde und Lichtenrade, in Neukölln die Bereiche Buckow und Johannisthal, in Treptow der Bereich Adlergestell und das Gebiet am Teltow-Zweigkanal, in Köpenick die Bereiche Hirschgarten, Friedrichshagen, Grünau, Bahnhof Köpenick, Rahnsdorf, Wilhelmshagen, in Lichtenberg die Bereiche Hohenschönhausen, Wuhlheide, Kaulsdorf, Mahlsdorf, in Weißensee der Bereich Malchow, in Pankow die Bereiche Buchholz, Rosenthal, Blankenburg, Karow und in Reinickendorf die Bereiche Hermsdorf, Frohnau, Wittenau, Wilhelmsruhe, Lübars, oder um Ausfallstraßen, wie etwa in Zehlendorf die Berliner Straße.

Hieraus kann ein den Bauzonenplan der BauO Bln 1929 und dementsprechend auch den daran orientierten Baunutzungsplan beherrschendes spezifisches Planungsprinzip hergeleitet werden, nach dem entlang bestimmter innerstädtischer Straßenzüge, die durch eine Konzentration von Handel und Gewerbe oder ein hohes Verkehrsaufkommen gekennzeichnet waren, ein 40 m breiter Gebietsstreifen - gleichsam als Standardmaß - festgesetzt worden ist, der in diesem Umfang generell als ausreichend angesehen wurde, um den erforderlichen Abstand zu den angrenzenden Baugebieten mit anderer Schutzwürdigkeit herzustellen.

Bestätigt wird diese Auslegung des Baunutzungsplans im Übrigen auch dadurch, dass der anhand der zeichnerischen Darstellung des Baunutzungsplans nachzumessende Abstand des Kerngebietsstreifens am Kurfürstendamm mit den in dem Plan verzeichneten Abmessungen anderer Gebietsausweisungen entlang von Hauptverkehrsstraßen übereinstimmt, für die sich die Festsetzung der Tiefe von 40 m bereits direkt aus der Anlage zur BauO Bln 1929 ergibt. So entspricht der im Plan eingezeichneten Tiefe der Kerngebietsausweisung am Kurfürstendamm zum Beispiel diejenige der Mischgebiete entlang der Hauptstraße/Rheinstraße in Schöneberg und der südlichen Karl-Marx-Straße in Neukölln. Diese Gebiete waren in der Anlage zur BauO Bln 1929 jeweils in einer Tiefe von 40 m ab den Baufluchtlinien der genannten Straßen von den in B Nr. 1, C Nr. 4 - Bezirk Neukölln - und C Nr. 1 b, Nr. 2 c - Bezirk Schöneberg -festgesetzten Gebieten ausgenommen.

Mit der in dieser pauschalen Weise festgelegten Grenze des beiderseits des Kurfürstendamms ausgewiesenen Kerngebietes sollen erkennbar in erster Linie die baulichen Nutzungsmöglichkeiten der unmittelbar an der Straße liegenden und von dort aus erschlossenen Grundstücke bestimmt werden, die in aller Regel auch insgesamt, zumindest aber zum größten Teil, innerhalb dieses Bereichs liegen werden. Ob die Tiefe von 40 m der damaligen durchschnittlichen Grundstückstiefe entlang des Kurfürstendamms entsprach, bedarf keiner Klärung. Denn unterschiedliche Gebietsausweisungen innerhalb von Plangebieten sind nicht notwendigerweise an den - ohnehin veränderlichen - Grundstücksgrenzen auszurichten. Das gilt erst recht für die großräumige und weniger differenzierte Planung, wie die hierzu beurteilenden Ausweisungen des Baunutzungsplans, die als übergeleitete Festsetzungen erhalten bleiben sollten. Soweit Grundstücke von der Baugebietsgrenze durchschnitten und dadurch zwei verschiedenen Baugebieten zugeordnet werden, sind die einzelnen Teilflächen grundsätzlich nur gebietsadäquat nutzbar, wobei - soweit die entsprechenden Voraussetzungen erfüllt sind - gegebenenfalls auch im Wege einer Befreiung angemessene Nutzungsmöglichkeiten hergestellt werden können. Entgegen der Auffassung der Kläger steht einer mit einer Tiefe von 40 m hinter der Baufluchtlinie begrenzten Kerngebietsausweisung auch nicht die nach § 8 Abs. 1 c BO 58 auf 30 m begrenzte zulässige Bebauungstiefe entgegen. Diese Festlegung dient allein der Freihaltung der hinteren Grundstücksflächen und wirkt sich nicht entscheidend auf die Zulässigkeit der Festsetzung von Baugebietsgrenzen aus.

2. Die Voraussetzungen für eine Befreiung gemäß § 31 Abs. 2 BauGB von der demnach für den weitaus überwiegenden Teil des Grundstücks der Kläger geltenden Wohngebietsausweisung für die Änderung der Nutzung des Hauses in ein dort nicht zulässiges reines Bürogebäude sind nicht erfüllt. Eine Befreiung aufgrund der allein in Betracht kommenden Befreiungstatbestände der städtebaulichen Vertretbarkeit (§ 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB) oder einer mit der Durchführung der Planung verbundenen nicht beabsichtigten Härte (§ 31 Abs. 2 Nr. 3 BauGB) steht von vornherein entgegen, dass hierdurch die Grundzüge der Planung berührt werden würden. Die Grundzüge der Planung bilden die den Festsetzungen des Bebauungsplans zugrunde liegende und in ihnen zum Ausdruck kommende planerische Konzeption (vgl. BVerwG, Beschluss vom 20. November 1989, NVwZ 1990, S. 556 und Beschluss vom 5. März 1999, Buchholz 406.1 § 31 BauGB Nr. 39 = NVwZ 1999, S. 110, Ernst/ Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 31 Rdnrn. 31 und 36). Daraus folgt, dass von solchen Festsetzungen, die der Plangeber zu einem maßgebenden Planungsziel erhoben hat, im Allgemeinen keine oder nur untergeordnete, eine bloße Randkorrektur des Bebauungsplans darstellende Abweichungen im Wege der Befreiung in Betracht kommen, selbst wenn die Abweichung zulässiger Inhalt eines Bebauungsplans hätte sein können und mit den Anforderungen des § 1 Abs. 5 und 6 BauGB vereinbar, mithin für sich genommen städtebaulich vertretbar im Sinne von § 31 Abs. 2 Nr. 2 BauGB wäre (vgl. BVerwG, Urteil vom 9. Juni 1978, BVerwGE 56, S. 71, 75, Beschluss vom 20. November 1989, a.a.O. und Ernst/Zinkahn/Bielenberg, a.a.O., § 31 Rdnr. 37, Dürr in: Brügelmann u.a., Kommentar zum BauGB, § 31 Rdnrn. 30, 40).

Ein in diesem Sinne maßgebliches Planungskonzept stellt die generelle Begrenzung der beiderseits des Kurfürstendamms ausgewiesenen Kerngebietsstreifen auf eine Tiefe von 40 m dar. Dass es sich hierbei um eine prinzipiell einzuhaltende maximale Tiefenerstreckung der Ausweisung Kerngebiet handeln soll, geht aus der amtlichen Begründung zum Baunutzungsplan für die an den Rändern der großen Geschäftsstraßen vorgesehene Ausweisung als gemischtes Gebiet und als Kerngebiet (a.a.O., III 3.34 und 3.36) hervor. Hieraus wird deutlich, dass auf die Ausweitung des Kerngebiets in die an den Kurfürstendamm angrenzenden Wohngebiete bewusst verzichtet wurde. Denn auch die Festsetzung der gemischten Gebiete, die gerade auch an den Rändern der großen Geschäftsstraßen ausgewiesen wurden, und auf deren Erläuterungen in der amtlichen Begründung zum Baunutzungsplan unter III 3.36 auch für die vergleichbaren Kerngebietsausweisungen verwiesen wurde, erfolgte im Hinblick auf die Notwendigkeit, in diesen Gebieten auch Wohnnutzung zuzulassen. Die Ausweisung der Randbereiche des Kurfürstendamms als Kerngebiet erfolgte hiernach im Hinblick darauf, dass der Plangeber dort offenbar von einer ausreichend vorhandenen wirtschaftlichen Kapazität der umgebenden baulichen Nutzung ausgegangen ist. Unter Berücksichtigung dessen lässt die Ausweisung des angrenzenden Gebiets als allgemeines Wohngebiet und nicht etwa als gemischtes Gebiet die den Plangeber leitende Auffassung erkennen, dass zum einen das Wohnen im Citybereich grundsätzlich ermöglicht werden sollte und dass zum anderen die wirtschaftliche Kapazität der Bewohner und Nutzer dieses Bereichs für ein weiter ausgedehntes Kerngebiet als das Festgesetzte als nicht ausreichend angesehen wurde. Eine Ausweitung der Kerngebietsnutzung in das angrenzend festgesetzte Wohngebiet liefe daher der erörterten planerischen Grundkonzeption zuwider.

Das so beschaffene planerische Grundkonzept der Kerngebietsausweisung entlang dem Kurfürstendamm wird auch nicht durch die seither eingetretene planerische Entwicklung in diesem Bereich in Frage gestellt. Der Flächennutzungsplan 1998 stellt in Anpassung an die nunmehr für die Innenstadt verfolgten planerischen Ziele in dem hier zu betrachtenden Gebiet südlich des Kurfürstendamms in symbolischer Breite eine gemischte Baufläche M 2 und danach in Übereinstimmung der bestehenden Festsetzung eine Wohnbaufläche dar. Selbst aus der gemischten Baufläche M 2 sollen nach dem Erläuterungsbericht zum Flächennutzungsplan nur die dort noch vorhandenen Wohnungen nicht verdrängenden mischgebietsadäquaten Festsetzungen mit dem Ziel der Erhaltung einer Durchmischung mit Wohnnutzung entwickelt werden. Für das Verständnis der geltenden Gebietsausweisungen im Baunutzungsplan können hieraus keine Folgerungen in Richtung auf eine grundsätzliche Revision der erörterten, den übergeleiteten Ausweisungen zugrunde liegenden planerischen Konzeption gezogen werden. Das Gleiche gilt für den inzwischen erlassenen Bebauungsplan IX-B 163 vom 3. November 1995 (GVBl. S. 461), der die Grundstücke beiderseits des Kurfürstendamms zwischen der G-W-Straße und dem L Platz erfasst und dort als einfacher Bebauungsplan gemäß § 4 a BauNVO ein besonderes Wohngebiet festsetzt. Zentrales Anliegen dieser Planung ist es, in diesem Bereich eine ausgewogene Mischung zwischen Wohnen und damit verträglichem Gewerbe zu erhalten und in diesem Rahmen vor allem den vorhandenen hohen Wohnanteil planerisch zu sichern. Veranlasst wurde die Planung durch die zu Beginn der 80er Jahre am Kurfürstendamm aufgetretenen negativen städtebaulichen Entwicklungstendenzen: Den Rückgang von Wohnraum zugunsten der Zunahme von Gewerbe, Handel und Dienstleistungen mit der Folge beginnender Verödung nach Geschäftsschluss, eine qualitative Veränderung der Gewerbe- und Einzelhandelsstruktur durch Verdrängung von kleinteiligen, qualitativ hochwertigen Spezialgeschäften zugunsten großflächiger Verkaufseinrichtungen, eine qualitative Veränderung im gastronomischen Bereich durch Zunahme von Schnellrestaurants, eine Ausweitung von Werbeflächen sowie zunehmender Umweltbelastungen infolge expandierender Gewerbenutzung sowie durch Zunahme des individuellen Kraftfahrzeugverkehrs (vgl. die Begründung der Vorlage zur Beschlussfassung) vom 21. Mai 1996) Diese Planung belegt damit das nach wie vor aufrechterhaltene und darüber hinaus verstärkt angestrebte städtebauliche Ziel des Plangebers, auch um den Kurfürstendamm herum nach Möglichkeit Wohnnutzung zu erhalten und zu fördern. Dass die Planung in dieser Form nicht auch auf den hier zu beurteilenden Bereich bis zum Platz erstreckt worden ist, kann danach nur dahin verstanden werden, dass dem Plangeber die dort geltenden Ausweisungen eines Kerngebietes und daran anschließend eines Wohngebietes noch ausreichend erschienen, um das genannte städtebauliche Ziel zu verwirklichen. Es bleibt daher bei der Aussage, dass eine Erweiterung der Kerngebietsnutzung auf Kosten des anschließend festgesetzten und nach dem Ergebnis der Ortsbesichtigung in der Eisenzahnstraße auch noch gebietsadäquat genutzten Wohngebiets mit dem maßgebenden planerischen Konzept des Baunutzungsplans grundsätzlich unvereinbar wäre und deshalb eine dahingehende Befreiung die Grundzüge der Planung berühren würde.

Zwar weisen die Kläger zutreffend darauf hin, dass angesichts der pauschalen und relativ undifferenzierten Gebietsfestsetzungen des Baunutzungsplans zur Wahrung der Einzelfallgerechtigkeit bei besonders gelagerten Grundstückssituationen in erhöhtem Maße Korrekturen der Planung durch die Erteilung von Befreiungen sachgerecht sein können. Eine solche Fallgestaltung kann etwa gegeben sein, wenn ein Grundstück in geringem Umfang in das anschließende Wohngebiet hineinragt und eine sinnvolle Grundstücksnutzung nur unter Einbeziehung dieser Fläche in die Kerngebietsnutzung ermöglicht werden könnte (vgl. dazu auch das Urteil des BVerwG vom 19. September 2002 - 4 C 13.01 -, BauR 2003, S. 488, 489). Um eine derartige Randkorrektur handelt es sich hier jedoch nicht. Vielmehr wird das Grundstück zu mehr als drei Vierteln seiner Fläche von der Wohngebietsausweisung erfasst, so dass seine vollständige Einbeziehung in die Kerngebietsnutzung einen wesentlichen, zugleich eine negative Vorbildwirkung entfaltenden Einbruch in die bestehende Planung nach sich ziehen würde.

Angesichts dieser planungsrechtlichen Lage können sich die Kläger insbesondere auch nicht mit Erfolg darauf berufen, dass sie das vorhandene Gebäude nicht mit wirtschaftlich vertretbarem Aufwand einer Wohnnutzung zuführen können. Soweit sie dazu auf Bestandsschutzgesichtspunkte verweisen, steht dem von vornherein entgegen, dass ein etwaiger Bestandsschutz jedenfalls durch die Aufgabe der genehmigten Nutzung als privates Kranken- und Seniorenwohnheim im Jahre 1992 erloschen wäre. Die von den Klägern genannte Entscheidung des Bundesverwaltungsgerichts vom 11. Februar 1977 (NJW 1977, S. 1932) betrifft ohnehin eine abweichende Fallkonstellation. Es bleibt ihnen daher nur die Möglichkeit, für das Grundstück und das darauf stehende Gebäude, soweit sie dieses erhalten wollen, eine der überwiegenden Gebietsausweisung als Wohngebiet entsprechende Nutzung zu verwirklichen.

Die Entscheidung über die Kosten beruht auf § 154 Abs. 2 VwGO, die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit auf § 167 VwGO.

Die Revision ist nicht zugelassen worden, weil keiner der in § 132 Abs. 2 VwGO vorgesehenen Gründe vorliegt.

Ende der Entscheidung