Judicialis Rechtsprechung

8 D 25/04.G

In dem verwaltungsgerichtlichen Verfahren

wegen Agrarordnung, Flurbereinigung;

hier: Anordnung des Bodenordnungsverfahrens

hat der 8. Senat - Flurbereinigungsgericht - auf die Beratung am 10. März 2005 durch

den Vorsitzenden Richter am ..., den Richter am ..., den ehrenamtlichen Richter ..., den ehrenamtlichen Richter ... und den ehrenamtlichen Richter ...

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Klage wird abgewiesen.

Für bare Auslagen wird ein Pauschsatz in Höhe von 100,00 Euro erhoben; das Verfahren ist gebührenpflichtig nach einem Streitwert von 5.000,00 Euro.

Die Klägerin trägt die Kosten des Verfahrens einschließlich der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar; die Klägerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung abwenden, wenn nicht die Vollstreckungsgläubiger vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Klägerin ist Eigentümerin u. a. des Flurstücks 63/4 der Flur 5 im Gemeindebezirk ... (Eintragung vom 24. August 1994, Grundbuch von ... Bl. 117), das ihr mit bestandskräftigem Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen des Landkreises Märkisch-Oderland - ARoV - vom 5. Mai 1994 mit dem Hinweis zurückübertragen wurde, dass Rechte Dritter durch die Rückübertragung nicht berührt würden. Das Flurstück 63 der Flur 5 (Lage an der Kleinbahn) umfasste eine Fläche von 53.293 qm, zu der eine Hoffläche von 1.000 qm gehörte. Im Jahr 1953 wurde das Flurstück 63 in die Flurstücke 63/1 und 63/2 aufgeteilt (Bestandsblatt Nr. 117), letzteres Flurstück mit u. a. der Hoffläche von 1.000 qm wurde 1977 in die Flurstücke 63/3 und 63/4 geteilt, wobei das Flurstück 63/3 mit der Nutzungsart "Hf" in Größe von 1.000 qm ausgewiesen war.

Das Flurstück 63 stand vormals im Eigentum der Mutter der Klägerin, ..., und gelangte nach deren Wegzug vor Gründung der DDR zunächst in staatliche Verwaltung, wurde am 9. November 1977 durch den staatlichen Verwalter an den Rat des Kreises verkauft sowie in Volkseigentum überführt mit der Bestellung des VEG ... als Rechtsträger.

Zur Absonderung des Flurstücks 63/3 war am 13. Oktober 1977 ohne Vermessung eine Bescheinigung ausgestellt worden, wobei in eine Skizze für das Flurstück 63/2 handschriftlich zwei etwa gleichgroß skizzierte Flächen als Flurstück 63/3 und als Teil von Flurstück 63/4 eingezeichnet worden waren. Für das Flurstück 63/3 findet sich zugleich der Hinweis: "denn nur Hofraum". Für das Flurstück 63/3, das aus dem Grundbuchblatt Bestandblatt Nr. 117 ausgetragen wurde, wurde das Grundbuchblatt Bestand Nr. 608 (später Blatt 764) angelegt und als Grundstückseigentümer eingetragen: "Eigentum des Volkes, Rechtsträger Rat der Gemeinde ...". Dazu war am 14. November 1977 zwischen dem Volkseigenen Gut... und dem Rat der Gemeinde ... ein Übergabe-/Übernahmeprotokoll mit dem Inhalt gefertigt worden, dass ab 1. Dezember 1977 das Flurstück 63/3 der Flur 5 in einer Größe von 1.000 qm in die Rechtsträgerschaft des Rates der Gemeinde ... übergeht. Hierfür wurde vom Rat des Bezirkes Frankfurt (Oder) unter dem 27. Januar 1978 mit Wirkung ab 1. Dezember 1977 die Urkunde zum Rechtsträgernachweis ausgestellt.

Am 15. November 1977 wies der Rat der Gemeinde ... der Beigeladenen die freistehende Wohnung im "Grundstück ..." zu und schloss unter dem 7. Dezember 1977 mit der Beigeladenen einen Eigenheimkaufvertrag über ein Eigenheim, dessen Lage mit Flurstück 63/3 der Flur 5, Hof- und Gebäudefläche in Größe von 1.000 qm angegeben wurde. Nicht verkauft war der volkseigene Boden, auf dem das Eigenheim aufstand. Für das verkaufte Eigenheim wurde am 31. Januar 1978 das Gebäudegrundbuchheft von ... Bl. 262, später 658, unter Bezug auf das Grundbuchbestandsblatt 608 angelegt mit der Angabe: "Eigenheim errichtet auf dem im Grundbuch von ... Blatt ohne verzeichneten im Eigentum des Volkes stehenden Grundstücks Flur 5 Flurstück 63/3 Hofraum 1.000 qm.".

In der Folge war der Beigeladenen mit Urkunde vom 12. Januar 1978 des Rates des Kreises ... das Nutzungsrecht für das Flurstück 63/3 der Flur 5 (...) mit einer Größe von 1.000 qm verliehen worden. Das Eigenheim-Nutzungsrecht wurde als Belastung in der Abt. 2 des Grundbuchs ... Bl. 608 bezüglich des Flurstücks 63/3 (Eigentum des Volkes; Rechtsträger: Rat der Gemeinde ...) eingetragen. Unter dem 13. März 1978 erteilte der Rat der Gemeinde der Beigeladenen die Baugenehmigung zur Modernisierung des Wohnhauses, die nach der Kostenermittlung einen Aufwand von 44.100,--DM erforderte. Mit Vertrag vom 9. Mai 1990 verkaufte der Rat der Gemeinde ... der Beigeladenen das Flurstück 63/3 der Flur 5, Nutzungsartangabe Hof- und Gebäudefläche, in einer Größe von 1.000 qm, bebaut mit einem Eigenheim, eingetragen im Gebäudegrundbuch ... Bl. 262.

Mit Bescheid des ARoV vom 20. Mai 1994 war die Rückübertragung des Flurstücks 63/3 auf die Klägerin wegen redlichen Erwerbs des dinglichen Nutzungsrechts seitens der Beigeladenen abgelehnt worden. Unter dem 30. April 1999 erging zugunsten der Klägerin für dieses Grundstück ein - bestandskräftig gewordener - Entschädigungshöhebescheid über 9.000,--DM. Im Grundbuch Blatt 764 für das Flurstück 63/3 wurde die Beigeladene am 12. April 2002 als Eigentümerin eingetragen und das Gebäudegrundbuch für das Eigenheim mit dem Vermerk geschlossen, dass das Gebäude infolge Aufhebung des Nutzungsrechts gemäß Art. 233 § 4 Abs. 6 EGBGB wesentlicher Bestandteil des Grundstücks geworden sei.

Im Rahmen des Klageverfahrens der Klägerin vor dem Verwaltungsgericht Frankfurt (Oder) - 4 K 21/96 - gegen den Bescheid des ARoV vom 20. Mai 1994 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 20. Dezember 1995 wurde unter dem 15. Juni 1998 eine Vermessung des Flurstücks 63/3 vorgenommen, ausweislich der das Wohnhaus nicht auf diesem, sondern dem Flurstück 63/4 aufsteht (Grenzniederschrift des Vermessungsingenieurs ... vom 17.06.1998). Diese Klage wurde aufgrund Klagerücknahme durch Beschluss vom 14. August 1998 eingestellt.

Die Klage der Klägerin gegen die Beigeladene auf Räumung des Flurstücks 63/4 wurde mit Urteil des Landgerichts Frankfurt (Oder) vom 12. April 2000 - 11 O 51/99 - abgewiesen. Zur Begründung führte das Landgericht aus: Der Rückübertragungsbescheid vom 20. Mai 1994 sei dahin zu verstehen, dass es sich bei dem nicht zurückübertragenen Grundstück nicht um das Flurstück 63/3, sondern um die von der Beigeladenen genutzte Hoffläche in einer Größe von 1.000 qm nebst Wohnhaus sowie Schuppen mit Garage handele. Die Absonderung des Flurstücks 63/3 sei 1977/78 mit dem Ziel erfolgt, die 1.000 qm große und mit einem Eigenheim bebaute Hoffläche von 1.000 qm des seinerzeitigen Flurstücks 63/2 abzutrennen. Die Beklagte habe in der Folge gemäß Art. 233 § 2 b Abs. 1 und 4 i. V. m. § 4 Abs. 3 Satz 3 EGBGB Eigentum an den von ihr genutzten Gebäuden erworben.

Den daraufhin von der Klägerin gestellten Antrag auf Wiederaufnahme des vermögensrechtlichen Rückübertragungsverfahrens lehnte das ARoV durch Bescheid vom 25. Juni 2003 mit der Begründung ab: Das Flurstück 63/4 sei der Klägerin zu Recht zurückübertragen worden, weil Ausschlussgründe nicht vorgelegen hätten. Im Bestandsverzeichnis des Gebäudegrundbuchs sei das Gebäude zwar auf dem Grundstück Flur 5, Flurstück 63/3 verzeichnet gewesen. Selbst bei richtiger Bezeichnung mit Flur 5, Flurstück 63/4 wäre jedoch kein Ausschlussgrund der Rückübertragung des Flurstücks 63/4 gegeben gewesen. Denn bei der Bewertung der Ausschlussgründe komme es einzig und allein darauf an, ob an dem Grund und Boden des Flurstücks 63/4 ein dingliches Nutzungsrecht wirksam verliehen worden sei, was vorliegend nicht der Fall gewesen sei. Für das Flurstück 63/4 sei ein Gebäudegrundbuchblatt nicht angelegt worden und auch eine Belastung mit Gebäudesondereigentum nicht eingetragen worden. Davon unabhängig sei die Frage zu beurteilen, ob die Beigeladene etwa nach § 3 Abs. 3 Sachenrechtsbereinigungsgesetz Bereinigungsansprüche wegen des Eigenheims habe. Die Ablehnung der Rückübertragung des Flurstücks 63/3 sei zum Zeitpunkt der Entscheidung allerdings rechtswidrig gewesen, da das von der Beigeladenen erworbene Gebäude sich nicht auf diesem Flurstück befunden habe und allein ein verliehenes dingliches Nutzungsrecht für sich allein genommen keinen redlichen Erwerb habe vermitteln können.

Auf den Antrag der Beigeladenen vom 7. Mai 1998 hatte das Amt für Flurneuordnung und ländliche Entwicklung ... nach Durchführung einer Aufklärungsversammlung am 5. Mai 1999 mit Beschluss vom 11. Januar 2000 das Bodenordnungsverfahren in ... mit dem Bodenordnungsgebiet der Flurstücke 63/3 und 63/4 der Flur 5 Gemarkung ... angeordnet. Auf Antrag des Amtes vom 6. Dezember 1999 wurde am 10. Januar 2000 im Grundbuch ... Bl. 117 betreffend das Flurstück 63/4 Flur 5 der Klägerin ein Zustimmungsvorbehalt gemäß § 6 Abs. 4 Bodensonderungsgesetz bezüglich einer Teilfläche von 1.000 qm eingetragen. Hierüber informierte das Amt die Klägerin mit Schreiben vom 17. Dezember 1999 und begründete die Anordnung mit der Sicherung der Erreichung des Verfahrensziels unter Hinweis auf die Möglichkeit der Erteilung einer Genehmigung zu das Verfahrensziel nicht gefährdenden Verfügungen.

Den gegen den Einleitungsbeschluss zunächst von der Klägerin eingelegten Widerspruch vom 2., 10. Februar/6. März 2000 nahm ihre Verfahrensbevollmächtigte mit Schreiben vom 13. Juni 2000 unter Hinweis auf eine angestrebte Einigung wieder zurück. Mit erstem Änderungsbeschluss vom 12. Januar 2001 zog das Amt für Flurneuordnung und ländliche Entwicklung ... zu dem Verfahrensgebiet das (Wege-)Flurstück 64 der Flur 5 hinzu. Den hiergegen von der Klägerin am 12. März 2001 eingelegten Widerspruch nahm diese in der Anhörung vom 12. Juni 2001 wieder zurück.

Unter dem 24. Oktober/13. Dezember 2003 stellte die Klägerin den Antrag auf Wiederaufgreifen des Verfahrens bzw. Rücknahme des Beschlusses vom 11. Januar 2000 unter Hinweis auf die wahre Belegenheit des Eigenheims, woraus zugleich zu folgern sei, dass kein getrenntes Gebäudeeigentum entstanden sei. Zugleich begehrte sie die Rücknahme des Zustimmungsvorbehalts.

Unter Bezugnahme auf das Schreiben vom 24. Oktober 2003 erklärte das Amt für Flurneuordnung und ländliche Entwicklung ... mit Schreiben vom 26. November 2003, aus Rechtsgründen sei der Wunsch der Klägerin, das Verfahren nach § 48 VwVfG einzustellen, nicht durchsetzbar. Rechtsgründe, das Verfahren nach § 94 VwGO auszusetzen, beständen nicht. Die Klägerin wurde vielmehr aufgefordert, an der Durchführung des Bodenordnungsverfahrens konstruktiv mitzuarbeiten.

Mit weiteren Schreiben vom 15. Februar, 25. März, 18. April und 20. Mai 2004 mahnte die Klägerin, zuletzt unter Fristsetzung bis Anfang Juni, die Bescheidung ihres Antragsbegehrens an. Nachdem das Amt zunächst mit Schreiben vom 3. März und 29. April 2004 auf das Schreiben vom 26. November 2003 hingewiesen hatte, teilte es mit weiterem Schreiben vom 3. Juni 2004 - ohne Rechtsbehelfsbelehrung - der Klägerin mit, dass weiterhin von entstandenem Sondereigentum auszugehen sei und deshalb die Rücknahme des Einleitungsbeschlusses rechtswidrig wäre.

In Erwiderung verwies die Klägerin mit Schreiben vom 20. Juni 2004 darauf, dass die Einleitungsvoraussetzungen nicht gegeben wären und deshalb die Rücknahme nach § 51 VwVfGBbg erfolgen könne. Gegenüber dem Ministerium für Landwirtschaft, Umweltschutz und Raumordnung hatte die Klägerin darüber hinaus unter Berufung auf eine frühere Dienstaufsichtsbeschwerde mit dem als erneute Aufsichtsbeschwerde bezeichneten Schreiben vom 15. Juni 2004 die Annahme des Fortbestehens der Einleitungsvoraussetzungen im Schreiben vom 3. Juni 2004 beanstandet.

Mit der am 5. Juli 2004 bei Gericht eingegangenen Klage beruft sich die Klägerin auf deren Zulässigkeit gemäß § 142 FlurbG, da ihre mehrfache Erinnerung um einen rechtsmittelfähigen Bescheid mit Schreiben vom 3. Juni 2004 mit der Begründung abgelehnt worden sei, der begehrte Bescheid wäre rechtswidrig, da die Anordnungsvoraussetzungen bis zum Abschluss des Verfahrens vorzuliegen hätten.

In der Sache macht sie geltend, der Beklagte sei von vornherein zur Einleitung eines Bodenordnungsverfahrens nach § 64 LwAnpG nicht berechtigt gewesen, weil dessen Voraussetzungen, dass auf der Grundlage eines durch Rechtsvorschriften geregelten Nutzungsrechts Gebäude und Anlagen errichtet worden seien, die in selbstständigem Eigentum der landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft oder Dritter stehen, für das Flurstück 63/4 nicht vorlägen. Denn lediglich das Flurstück 63/3 sei in Abteilung II des Grundbuchblattes 608 mit einem Gebäudeeigentum und einem Nutzungsrecht zu Gunsten der Beigeladenen belastet gewesen. Nach Vollzug des Grundstückskaufvertrages sei das Gebäudegrundbuchblatt aber geschlossen und das Nutzungsrecht der Beigeladenen gelöscht worden.

Hinsichtlich des Flurstücks 63/4 sei jedoch weder gesondertes Gebäudeeigentum noch ein dingliches Nutzungsrecht durch die Beigeladene erworben worden, was in den vermögensrechtlichen Rückerstattungsverfahren auch bestätigt worden sei. Aus der Tatbestandswirkung des Restitutionsbescheides bezüglich des Flurstücks 63/4 ergäbe sich auch, dass dieses Flurstück frei von gesondertem Gebäudeeigentum sei. Im Übrigen entspräche dies auch der Rechtslage. Denn es liege keine falsche Einzeichnung des Flurstücks 63/3 vor, sondern dieses Flurstück sei nach Lage und Größe genau dort entstanden, wo es laut Vermessungsantrag des Bürgermeisters vom 13. Oktober 1977 hätte gelegen sein sollen. Es sei zwar auch die Heraustrennung eines Gartenflurstücks beantragt worden, auf das die Gebäude dann zu stehen gekommen wären. Hiernach könne aber nicht davon ausgegangen werden, dass eine in der Nutzungsurkunde anzutreffende Falschbezeichnung vorläge, die dazu berechtige, die Beigeladene so zu behandeln, als ob ihr ein Nutzungsrecht an einer Teilfläche aus dem Flurstück 63/4 verliehen worden wäre.

Auch aus dem für das Gebäude geschlossenen Kaufvertrag und dem - zwischenzeitlich geschlossenen - Gebäudegrundbuchblatt könne das Entstehen von gesondertem Gebäudeeigentum auf dem Flurstück 63/4 nicht abgeleitet werden. Denn nach der maßgeblichen Rechtslage in der DDR habe zur Vollendung des Erwerbs von Gebäudeeigentum die entsprechende Grundbucheintragung gehört. Im Übrigen sei Rechtsträger des Flurstücks 63/4 das VEG ... Nord gewesen, so dass der Rat der Gemeinde über ein dort aufstehendes Gebäude nicht hätte verfügen können. Hiernach habe sich der Beklagte mit seinem Einleitungsbeschluss auch völlig zu Unrecht auf entstandenes Gebäudesondereigentum gem. Art. 233 § 2 b Abs. 1 und 2 EGBGB gestützt, obwohl ein entsprechender Errichtungsfall gar nicht vorgelegen habe. Ihren Widerspruch gegen den Einleitungsbeschluss habe ihre seinerzeitige Rechtsanwältin ohne ihr Einverständnis zurückgenommen. Ihr jetziges Klagebegehren sei auch entgegen der Darstellung der Beigeladenen nicht treuwidrig, da gerade einvernehmliche Tauschregelungen zwischen ihnen nicht zu Stande gekommen seien. Mit Schriftsatz vom 25. Februar 2005 verweist die Klägerin zur Lösung der strittigen Rechtsverhältnisse darauf, dass mit Blick auf ein Kaufangebot der Beigeladenen über 50.000,00 DM im Rahmen einer Ortsbesichtigung am 28. Oktober 1998 die Fortführung des Bodenordnungsverfahrens als Verfahren des freiwilligen Landtauschs nicht außerhalb des Möglichen erscheine.

Die Klägerin hat sinngemäß beantragt,

den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Amtes für Flurneuordnung und ländliche Entwicklung ... vom 3. Juni 2004 zu verpflichten, den Beschluss über die Einleitung des Bodenordnungsverfahrens ... vom 11. Januar 2000

sowie

die Anordnung der Eintragung des Zustimmungsvorbehalts zu Gunsten des Amtes für Flurneuordnung und ländliche Entwicklung ... in Abteilung II des Grundbuchblattes 117 vom 6./17. Dezember 1999 zurückzunehmen,

hilfsweise

den Beklagten zu verpflichten, über die Rücknahmebegehren unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts erneut zu entscheiden.

Der Beklagte hat schriftsätzlich beantragt,

die Klage abzuweisen.

Der Beklagte ist der Auffassung, die Klage sei zum einen mangels Durchführung eines Vorverfahrens unzulässig. Mit Bescheid vom 26. November 2003 einschließlich nachfolgender Schreiben sei in Form eines Verwaltungsaktes die Rücknahme des Einleitungsbeschlusses abgelehnt worden. Dagegen sei kein Vorverfahren betrieben worden, ohne dass die Voraussetzungen zur Durchführung eines Klageverfahrens gem. § 142 FlurbG vorgelegen hätten. Im Übrigen sei die Klage auch unbegründet. Die Voraussetzungen zur Einleitung des Bodenordnungsverfahrens hätten seinerzeit bestanden und würden auch weiterhin vorliegen. Die Einleitung sei auf der Grundlage des Gebäudegrundbuchs für die Beigeladene erfolgt, da auf der Grundlage der Grenzniederschrift vom 17. Juni 1998 beurkundet sei, dass das Eigenheim der Beigeladenen auf dem Grundstück der Klägerin aufstehe. Die Schließung des Gebäudegrundbuchs nach Erwerb des Flurstücks 63/3 durch die Beigeladene habe an dem Fortbestehen des selbstständigen Gebäudeeigentums nichts geändert. Denn der Rat der Gemeinde habe nach der dem Kaufvertrag zugrunde liegenden Wertermittlung für das Gebäude vom 18. Oktober 1977 an die Beigeladene das auf dem Flurstück der Klägerin aufstehende Einfamilienhaus unter Bezugnahme auf das Grundbuchblatt 204 Bestandsblatt 117 mit einer Grundstücksgröße von 1.000 Quadratmetern veräußert. Für diesen Hofraum sei dem Rat der Gemeinde ... auch die Rechtsträgerschaft mit Wirkung vom 1. Dezember 1977 übertragen worden, sodass diesem auch das entsprechende Verfügungsrecht zugestanden habe. Die unrichtige Lagebezeichnung des Eigenheims auf Grund der unzulänglichen Sonderung habe den Gegenstand des Eigenheimkaufvertrages und den Willen der vertragschließenden Parteien zur entsprechenden Eigentumsübertragung nicht in Frage stellen können, da es als einzeln liegende Bebauung in der Feldflur nicht mit einem Haus oder Anwesen in der Nachbarschaft habe verwechselt werden können. Es sei vielmehr offensichtlich, dass die Flurstücksbezeichnung falsch gewesen und insoweit die tatsächliche Lage des Hauses nicht richtig wiedergegeben sei. Bei Feststellung der unrichtigen Lagebezeichnung hätte dies seinerzeit zweifellos zur Grundbuchberichtigung von Amts wegen gem. § 17 Abs. 3 der Grundbuchverfahrensordnung geführt, zumal es sich um ein volkseigenes Grundstück gehandelt habe. Die erforderliche Bodenordnung könne auch nach dem Landwirtschaftsanpassungsgesetz durchgeführt werden. Denn auch der vorliegende Fall sei im Sinne der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts zu §§ 53, 64 LwAnpG auf die Kollektivierung der Landwirtschaft zurückzuführen, nämlich die Einschränkung bzw. Aufhebung der freien Verfügungsbefugnis privater Grundstückseigentümer zu Gunsten genossenschaftlicher oder staatlicher Stellen, die gem. der Zielstellung von §§ 1 bis 3 LwAnpG wieder auf BGB-konforme Verhältnisse zurückzuführen seien. Der Anwendungsbereich von § 64 LwAnpG sei auch nicht auf die Errichtungsfälle i. S. v. §§ 291 ff. ZPO beschränkt. Zum einen habe bereits § 64 b LwAnpG den Anwendungsbereich des 8. Abschnitt des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes um die Fälle erweitert, in denen landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften Gebäudeeigentum durch Einbringung privater Wirtschaftsgebäude erlangt hatten. Für die vorliegende Fallgestaltung dränge sich die entsprechende Anwendung der Regelung des 8. Abschnitts auf, welche Konstellationen in der Praxis ansonsten regelmäßig durch Zukauf der Funktionalfläche oder im Rahmen der Sachenrechtsbereinigung gelöst worden seien, da derartige Grundstücke von der Rückübertragung gem. § 4 Abs. 2 VermG ausgeschlossen seien. Auch im vorliegenden Fall bestehe sachenrechtlicher und katastermäßiger Regelungsbedarf, der umfassend nur im Rahmen eines Bodenordnungsverfahrens nach dem 8. Abschnitt des LwAnpG erfüllt werden könne.

Im Übrigen bestehe für die Wiederaufnahme des Einleitungsverfahrens gem. § 51 VwVfGBbg keine Grundlage. Sofern eine Rücknahme des Einleitungsbeschlusses gem. § 48 VwVfGBbg zulässig wäre, spräche die Interessenabwägung gegen eine Rücknahme, da die Neuordnung der Eigentumsverhältnisse nach dem Landwirtschaftsanpassungsgesetz keine rechtliche oder tatsächliche Belastung für die Verfahrensbeteiligten mit sich bringen würde. Da sich die Rechtsposition der Klägerin im Hinblick auf das Gebäudeeigentum der Beigeladenen nicht ändere und die verfahrensbedingten Besonderheiten einer Sachenrechtsbereinigung nach dem Landwirtschaftsanpassungsgesetz gegenüber einem zivilrechtlichen Verfahren nur finanzielle Vergünstigungen für die Verfahrensbeteiligten brächten, sei ein Erfordernis der Rücknahme auch nicht erkennbar. Vielmehr sei ferner zu bedenken, dass sich die Klägerin auf das Bodenordnungsverfahren eingelassen habe und im Rahmen der Plan-Wunsch-Verhandlungen Vereinbarungen zur Abgrenzung der Funktionalfläche getroffen worden seien, die mit hohem Kosten- und personellen Aufwand katastermäßig aufbereitet worden seien. Weder nach dem Grundsatz des Vertrauensschutzes im Hinblick auf die Beigeladene, die ausdrücklich eine Fortführung des Verfahrens wünsche, noch im Sinne einer effektiven und ergebnisorientierten Verfahrensführung sei es vertretbar, das Bodenordnungsverfahren einzustellen und den erreichten Stand der notwendigen Sachenrechtsbereinigung aufzugeben.

Die Beigeladene hat schriftsätzlich ebenfalls beantragt,

die Klage abzuweisen.

Die Beigeladene tritt der Einlassung der Klägerin entgegen und ist mit dem Beklagten der Auffassung, dass das Bodenordnungsverfahren zu Recht eingeleitet worden sei, weil § 64 LwAnpG nicht als abschließende Regelung zu verstehen sei, sondern mit dem Bodenordnungsverfahren eine Vielzahl von Bereinigungsfällen erfasst werden sollte, die auf die Zwangskollektivierung der Landwirtschaft in der DDR zurückzuführen seien. Für das von ihr erworbene Eigenheim sei entsprechend dem wirklich Gewollten auch gesondertes Gebäudeeigentum entstanden. Die falsche Lagebezeichnung habe der Entstehung des gesonderten Gebäudeeigentums nicht entgegengestanden, da kein Zweifel über das wirklich Gewollte bestanden habe. Die Löschung des Gebäudeeigentums im Grundbuch des Flurstücks 63/3 sei nur veranlasst worden, um lastenfreies Grundeigentum auszuweisen, da dieses Flurstück nach Voreintragung der Beigeladenen im Rahmen einer Vereinbarung zur Bodenneuordnung nach der einvernehmlichen Teilungsvermessung vom 6. August 2001 der Klägerin übertragen werden sollte. Dem habe eine entsprechende Einigung im Rahmen einer Besprechung bei der Gemeinde ... am 12. Juni 2001 zu Grunde gelegen. Das Flurstück 63/3 sei deshalb der Klägerin in der Folge bereits geräumt übergeben worden. Auch habe die Klägerin unter Hinweis darauf, dass sie sich auf das Bodenordnungsverfahren eingelassen habe, von ihr für eine Funktionalfläche von 860 Quadratmetern des Flurstücks 63/4 eine Nutzungsentschädigung verlangt. Hiernach stelle sich ihr jetziges Begehren letztlich als treuwidrig dar und fände in §§ 48, 51 VwVfGBbg keine Grundlage.

Bezüglich des Vorbringens der Beteiligten im Einzelnen wird auf die Gerichtsakte und den Verwaltungsvorgang des Beklagten (2 Leitzordner AZ: 23-4-6474-1-2-0831/05 Eigenheim Schanze in ...) verwiesen, die Gegenstand des Verfahrens waren.

Entscheidungsgründe:

Gemäß dem im Erörterungstermin am 16. Februar 2005 erklärten Einverständnis der Beteiligten konnte das Gericht gem. § 101 Abs. 2 VwGO ohne mündliche Verhandlung entscheiden. Die beim Oberverwaltungsgericht am 5. Juli 2004 eingegangene Klage ist zulässig (hierzu zu L), aber nicht begründet (hierzu zu II.).

I. Die Klage betrifft zum einen das Begehren der Klägerin auf Rücknahme des Einleitungsbeschlusses vom 11. Januar 2000 und zum anderen auf Rücknahme des Antrages auf Eintragung eines Zustimmungsvorbehaltes gem. § 6 Abs. 4 Bodensonderungsgesetz. Beide Begehren hatte die Klägerin mit Schreiben vom 24. Oktober und 13. Dezember 2003 an das Amt für Flurneuordnung und ländliche Entwicklung ... gerichtet. Mit Schreiben vom 26. November 2003 teilte das Amt mit, dass eine Einstellung des Verfahrens gem. § 48 VwVfG bzw. eine Aussetzung gem. § 94 VwGO nicht in Betracht käme, und forderte die Klägerin zur Mitwirkung im Bodenordnungsverfahren auf. Dieses Schreiben erging ohne Rechtsmittelbelehrung und war aus Sicht der Klägerin noch nicht eindeutig als eine Bescheidung ihres Begehrens zu verstehen, weshalb diese weiterhin mit Schreiben vom 15. Februar, 25. März, 18. April und 20. Mai 2004 eine rechtsmittelfähige Bescheidung anmahnte. Wenn das Schreiben vom 26. November 2003 bereits einen mit Widerspruch anzufechtenden Bescheid hätte darstellen sollen, wäre das Amt gehalten gewesen, dies in der Folge klarzustellen. Stattdessen wurde seitens des Amtes zunächst lediglich mit weiteren Schreiben vom 3. März und 29. April 2004 auf das Schreiben vom 26. November 2003 hingewiesen und mit Schreiben vom 3. Juni 2004, allerdings wiederum ohne Rechtsmittelbelehrung, eine Rücknahme des Einleitungsbeschlusses erneut abgelehnt. Hiergegen hat sich die Klägerin ausdrücklich mit Schreiben vom 15. Juni 2004 an das Ministerium für Landwirtschaft, Umweltschutz und Raumordnung unter Hinweis auf das Fehlen der Einleitungsvoraussetzungen für das Bodenordnungsverfahren sowie gegenüber dem Amt mit Schreiben vom 20. Juni 2004 gewandt. Mit Blick auf die formlose Behandlung des Begehrens der Klägerin mit dem Schreiben vom 3. Juni 2004 waren diese Schreiben in der Sache als Widerspruch gegen die Ablehnung ihres Begehrens zu behandeln.

Die Klage ist hiernach, auch soweit es das Erfordernis der Durchführung eines Vorverfahrens nach § 142 FlurbG i. V. m. § 63 Abs. 2 LwAnpG betrifft, zulässig. Der Klage der Klägerin steht nach dieser Vorschrift nicht entgegen, dass das Vorverfahren nicht ordnungsgemäß durch Widerspruchsbescheid abgeschlossen wurde. Da die als Widerspruch zu verstehenden Schreiben der Klägerin vom 15. Juni und 20. Juni 2004 nicht mit einem Widerspruchsbescheid beschieden wurden, ist die Klage gemäß § 142 Abs. 2 FlurbG zulässig. Das Gesetz verlangt auch nicht, dass die Klageschrift erst nach Ablauf der Sechsmonatsfrist von § 142 Abs. 2 Satz 1 FlurbG bei Gericht eingehen müsse, sondern nur, dass sie vor Ablauf der Dreimonatsfrist des § 142 Abs. 2 Satz 2 FlurbG erhoben ist. Dass die Klage in der Tat schon am 5. Juli 2004 erhoben wurde, machte sie mithin nicht unzulässig, sondern verhinderte vor Ablauf der Sechsmonatsfrist von § 142 Abs. 2 Satz 1 FlurbG lediglich eine Sachentscheidung des Senats, die zwischenzeitlich nun eröffnet ist (vgl. hierzu Flurbereinigungsgericht Kassel, Urteil vom 26.08.1969 - F 111 165/68 -, RdL 1970, 245 sowie Urteil vom 30.04.1974 - III F 11/72 -, RdE 1974, 296; vgl. auch zu § 75 VwGO: BVerwG, Urteil vom 20. Januar 1966 - 1 C 24/63 -, BVerwGE 23, 135, 136/7, BVerwG, Urteil vom 13. Januar 1983 - 5 C 114/81 -, DVBl 1983, 849; BVerwG, Urteil vom 22. Mai 1987 - 4 C 30/86 -, NVwZ 1987, 969).

Im Übrigen sei angemerkt, dass die Zulässigkeit der Klage auch dann nicht in Zweifel stände, wenn das Schreiben des Beklagten vom 26. November 2003 bereits als ablehnende Bescheidung zu verstehen gewesen wäre. In diesem Fall wären jedenfalls die Folgeschreiben der Klägerin in der Zeit vom Februar bis Mai 2004 als Widerspruch aufzufassen gewesen, welcher nicht durch Widerspruchsbescheid beschieden worden ist.

II. Die Klage ist jedoch nicht begründet; die Klägerin hat keinen Anspruch auf Rücknahme des Einleitungsbeschlusses gem. § 48 VwVfGBbg oder Wiederaufgreifen des Einleitungsverfahrens gem. § 51 VwVfGBbg (hierzu unter 1.) und kann auch eine erneute Bescheidung nicht verlangen (vgl. § 113 Abs. 5 Satz 1, 2 VwGO). Dementsprechend ist zu Recht auf Antrag des Amtes für Flurneuordnung und ländliche Entwicklung ... der Zustimmungsvorbehalt gem. § 6 Abs. 4 Bodensonderungsgesetz im Grundbuch für das Flurstück 63/4 eingetragen worden (hierzu unter 2.).

I. Das Amt für Flurneuordnung und ländliche Entwicklung ... hat im Ergebnis zu Recht die Einleitung eines Bodenordnungsverfahrens ... nach §§ 53 Abs. 1, 64 LwAnpG mit - nach Rücknahme des Widerspruchs der Klägerin bestandskräftigem - Beschluss vom 11. Januar 2000 angeordnet, sodass für die Rücknahme eines rechtswidrigen Verwaltungsaktes oder Wiederaufnahme des Verwaltungsverfahrens gemäß §§ 48, 51 VwVfGBbg keine Rechtsgrundlage besteht.

Gemäß §§ 53 Abs. 1, 56, 64 LwAnpG sind u. a. zur Wiederherstellung der Einheit von selbständigem Eigentum an Gebäuden, Anlagen sowie Anpflanzungen und Eigentum an Grund und Boden auf Antrag eines Beteiligten die Eigentumsverhältnisse an Grundstücken neu zu ordnen. Hierzu zählen gemäß § 64 Satz 1 LwAnpG auch die Flächen, auf denen auf der Grundlage eines durch Rechtsvorschriften geregelten Nutzungsrechts Gebäude und Anlagen errichtet wurden, die in selbständigem Eigentum der LPG oder Dritter stehen. Die Anordnung des Bodenordnungsverfahrens nach §§ 53 Abs. 1, 64 LwAnpG setzt hiernach zum einen voraus (hierzu lit. a), dass Grundeigentum und Sondereigentum einer landwirtschaftlichen Produktionsgenossenschaft (LPG) oder Dritter an Gebäuden und Anlagen auf den betroffenen Grundstücken auseinander fallen und zum anderen (hierzu lit. b) in diesem Verfahren zusammengeführt werden können (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. März 2004 - 9 C II.03 -, VIZ 2004, 377-379; BVerwG, Urteil vom 9. Juli 1997 - 11 C 2.97 -, BVerwGE 105, 128, 132 ff; Urteil vom 2. September 1998 - 11 C 4.97 -, BVerwGE 107, 177,181 f.).

a) Antragsberechtigt nach § 64 LwAnpG zur Einleitung des Zusammenführungsverfahrens ist dabei der Eigentümer der Fläche oder der des Gebäudes. Gemäß § 57 LwAnpG hat die Flurneuordnungsbehörde die Beteiligten auf der Grundlage der Eintragungen im Grundbuch zu ermitteln. Die Vorschrift findet ihre Entsprechung in § 12 des Flurbereinigungsgesetzes - FlurbG - und beruht auf der Erwägung, dass sich in der Regel Eigentumsrechte an Grund und Boden wie Gebäuden aus dem Grundbuch ergeben. Die Vorschrift knüpft damit an die Vermutungsregelung von § 891 BGB an. Es ist hiernach im Stadium der Einleitung des Bodenordnungsverfahrens nicht Aufgabe der Flurneuordnungsbehörde, über streitige Eigentumsverhältnisse zu entscheiden, die sich aus dem Grundbuch ergeben. Denn auch wenn das Eigentum streitig ist, sind die Eintragungen im Grundbuch jedenfalls solange maßgebend, bis der Nachweis der Unrichtigkeit des Grundbuches erbracht ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. August 1970 - IV B 183/68, RdL 1971, 72 = RzF 12, 7; ständige Rechtsprechung des Senats, Urteile vom 13. April 2000 - 8 D 12/99.G - und - 8 D 44/99.G -). Eine weitergehende Ermittlungspflicht wird regelmäßig in Fällen gelten, in denen sich die Rechtslage kraft Gesetzes auch ohne Grundbucheintragung verändert hat (vgl. im vorliegenden Zusammenhang z. B. § 34 Abs. 1 Vermögensgesetz, Artikel 231 § 5 EGBGB; vgl. auch BVerwG, U. v. 2. September 1998 - 11 C 4.97 -, BVerwGE 107, 177-187; sowie zum Umfang der Eigentumsermittlungsbefugnis Urteil des Senats vom 11. August 2004 - 8 D 39/01.G -).

Die Antragsbefugnis der Beigeladenen als Gebäudeeigentümerin war hiernach gegeben, wenn auch nicht auf der im Einleitungsbeschluss genannten Entstehungsgrundlage für Gebäudeeigentum gemäß Art 233 § 2 b EGBGB für u. a. landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften, von der auch das Landgericht im Urteil vom 12. April 2000 ausging. Denn nach Zuweisung der freistehenden Wohnung im "Grundstück ..." am 15. November 1977, die sich im Übrigen entgegen der Einlassung der Klägerin aus dem Verwaltungsvorgang ergibt, hatte der Rat der Gemeinde ... mit der Beigeladenen unter dem 7. Dezember 1977 einen Eigenheimkaufvertrag, in dem die Wohnungszuweisung ebenfalls erwähnt wird, über das Eigenheim geschlossen, dessen Lage allerdings mit Flurstück 63/3 der Flur 5, Hof- und Gebäudefläche in Größe von 1.000 qm angegeben wurde. Der Beigeladenen war damit gem. § 1 Abs. 1 des Gesetzes über den Verkauf volkseigener Eigenheime, Miteigentumsanteile und Gebäude für Erholungszwecke vom 19. Dezember 1973 (GBl. I S. 578) -Verkaufsgesetz/l 973 - das streitbefangene Eigenheim verkauft worden. Die Lagebezeichnung hat sich allerdings nach der unter dem 15. Juni 1998 durchgeführten Vermessung, wie inzwischen unstreitig ist, als unzutreffend erwiesen, da das Eigenheim auf dem Flurstück 63/4 aufsteht (Grenzniederschrift des Vermessungsingenieurs ... vom 17.06.1998). An dem Willen zum Verkauf gerade dieses Eigenheimes bestand zwischen den Beteiligten keinerlei Zweifel, zumal das neugebildete Flurstück nicht mit einem zu Wohnzwecken nutzbaren Haus bebaut war, womit sich die später als unrichtig erwiesene Lagebezeichnung auf dem neugebildeten Flurstück 63/3 lediglich als eine unbeachtliche Falschbezeichnung darstellt. Der Kaufvertrag war auch am 31. Januar 1978 mit der Anlegung des Gebäudegrundbuchhefts von ... Bl. 262, später 658, unter Bezug auf das Grundbuchbestandsblatt 608 vollzogen worden, sodass gemäß § 1 Abs. 3 Verkaufsgesetz/1973 das Gebäude in das persönliche Eigentum der Beigeladenen überging. Dass das Gebäudegrundbuchblatt fälschlich auf das für das Flurstück 63/3 angelegte Grundbuchbestandsblatt 608 Bezug nahm, erscheint ebenfalls unschädlich. Denn mit der weiteren Angabe im Gebäudegrundbuch "Eigenheim errichtet auf dem im Grundbuch von ... Blatt ohne verzeichneten im Eigentum des Volkes stehenden Grundstücks Flur 5 Flurstück 63/3 Hofraum 1.000 qm." wurde jedenfalls hinreichend deutlich, dass die Hoffläche mit dem aufstehenden Eigenheim belastet werden sollte. Die Hoffläche mit dem Bauernhaus befand sich aber unstreitig auf dem Flurstück 63/4 des vormals ungeteilten Flurstücks 63. Ursache der Falschbezeichnung war letztlich, dass zur Sonderung des Flurstücks 63/2 am 13. Oktober 1977 gerade keine Vermessung durchgeführt, aber eine Bescheinigung ausgestellt worden war, wobei in eine Skizze für das Flurstück 63/2, die die Nutzungsartangaben "G" und "Hf" enthielten, handschriftlich zwei etwa gleichgroß skizzierte Flächen als Flurstück 63/3 und als Teil von Flurstück 63/4 so eingezeichnet worden waren, dass das Flurstück 63/3 im Bereich der Nutzungsartangabe "Hf" lag, obwohl diese ersichtlich keine Lagekennzeichnung darstellte. Für das Flurstück 63/3 findet sich zugleich der Hinweis: "denn nur Hofraum". Für das Flurstück 63/3, das aus dem Grundbuchblatt (Bestand Nr. 117) ausgetragen wurde, wurde das Grundbuchblatt (Bestand Nr. 608) angelegt und als Grundstückseigentümer eingetragen: "Eigentum des Volkes, Rechtsträger: Rat der Gemeinde ...". Diese ersichtliche Unrichtigkeit hätte hiernach gem. § 17 Abs. 3 der Anordnung über das Verfahren in Grundbuchsachen - Grundbuchverfahrens O - vom 30. Dezember 1975 (GBl. I 1976 S. 42) berichtigt werden können. Soweit die Klägerin die Berichtigungsmöglichkeit unter Hinweis auf das Urteil des Verwaltungsgerichts Dessau (Urteil vom 1. August 2000 - 3 A 187/97 -, in juris) bestreitet, kann der Senat dem nicht folgen. Denn das Verwaltungsgericht ging in einem zwar ähnlich gelagerten Fall gerade davon aus, dass die Grundbucheintragung - anders als im vorliegenden Fall - eindeutig gewesen sei, und verwies im Übrigen auf eine Publizitätswirkung des Grundbuchs, der bei einem volkseigenen und damit nach DDR-Recht unveräußerbarem Grundstück jedoch keine besondere Bedeutung für den Rechtsverkehr zukam.

Für das Gebäudeeigentum war der Beigeladenen ferner auch gem. § 2 Verkaufsgesetz/l973, § 7 Durchführungsbestimmung zum Verkaufsgesetz/1973 vom 19. Dezember 1973 (GBl. I S. 590) - DB-Verkaufsgesetz/1973 -, i. V. m. §§ 3, 4 des Gesetzes über die Verleihung von Nutzungsrechten an volkseigenen Grundstücken vom 14. Dezember 1970 (GBl. I S. 370) - NutzungsRGesetz/1970 -, § 287 des Zivilgesetzbuches der Deutschen Demokratischen Republik vom 19. Juni 1975 (GBl. I S. 465 - ZGB -) an dem dazugehörigen volkseigenen Grund unter Hinweis auf das darauf befindliche Eigenheim ein Nutzungsrecht verliehen worden. Dies wird belegt durch die Nutzungsurkunde vom 12. Januar 1978 des Rates des Kreises ..., mit der das Nutzungsrecht für das Flurstück 63/3 der Flur 5 (...) mit einer Größe von 1.000 qm verliehen worden ist. Das Eigenheim-Nutzungsrecht wurde als Belastung in der Abt. 2 des Grundbuchs ... Bl. 608 bezüglich des Flurstücks 63/3 (Eigentum des Volkes, Rechtsträger: Rat der Gemeinde ...) eingetragen. Dies stellt sich hinsichtlich der Lagebezeichnung als folgerichtige Falschbezeichnung der betroffenen Funktionsfläche dar, lässt aber keinen Zweifel daran, dass der Beigeladenen für das Eigenheim ein Nutzungsrecht an der Fläche im Umfang der Hoffläche mit 1.000 qm verliehen werden sollte, auf der das Eigenheim aufsteht.

Der Rat der Gemeinde war entgegen der Annahme der Klägerin gem. § 8 DB-Verkaufsgesetz/1973 als Rechtsträger des volkseigenen Grundstücks im Umfang der Hoffläche auch zur Übertragung des Eigentums an dem Eigenheim befugt. Denn der Rechtsträger VEG ... hatte dem Rat der Gemeinde insofern die Rechtsträgerschaft gemäß §§ 1, 3 der Anordnung über die Rechtsträgerschaft an volkseigenen Grundstücken vom 7. Juli 1969 (GBl. II Seite 433) - Anordnung/1969 - übertragen. Entgegen der Annahme der Klägerin regelte § 3 Anordnung/1969 gerade ausdrücklich den Rechtsträgerwechsel, während die von ihr in Bezug genommene Anordnung für die Übertragung volkseigener unbeweglicher Grundmittel an sozialistische Genossenschaften vom 11. Oktober 1974 (GBl. I S. 489) gemäß dessen § 9 die Anordnung/1969 nicht außer Kraft setzte. Für den Rechtsträgerwechsel war am 14. November 1977 zwischen dem VEG ... und dem Rat der Gemeinde ... ein Übergabe-/Übernahmeprotokoll mit dem Inhalt gefertigt worden, dass ab 1. Dezember 1977 das Flurstück 63/3 der Flur 5 in einer Größe von 1.000 qm in die Rechtsträgerschaft des Rates der Gemeinde ... übergeht. Dies war durch die Urkunde zum Rechtsträgernachweis, ausgestellt vom Rat des Bezirkes Frankfurt (Oder) unter dem 27. Januar 1978, mit Wirkung ab 1. Dezember 1977 und damit auch mit Wirkung bereits vor Abschluss des Kaufvertrags bestätigt worden.

Der Zusammenhang dieses vereinbarten Rechtsträgerwechsels mit der Wohnungszuweisung für die Beigeladene, dem Eigenheimkaufvertrag, der Anlegung des Gebäudegrundbuches und der Einräumung des Nutzungsrechts kann insofern auch keinen Zweifel daran lassen, dass der Rechtsträgerwechsel bestimmt war für die Funktionsfläche des Eigenheims, insofern lediglich eine sich perpetuierende Falschbezeichnung der Lage vorgenommen worden war, aber der Rechtsträgerwechsel bezüglich der Funktionsfläche für das Eigenheim dennoch mit dieser Urkunde gewollt war.

Gründe für die Annahme, dass die Rechtsakte der ehemaligen DDR gem. Art. 19 des Einigungsvertrages nicht weiterhin fortgelten würden, sind entgegen der Annahme der Klägerin nicht ersichtlich.

Der Maßstab zur Beurteilung dieser Frage ergibt sich aus Art. 19 Einigungsvertrag - EV -, der in Satz 1 bestimmt, dass vor dem Wirksamwerden des Beitritts ergangene Verwaltungsakte der Deutschen Demokratischen Republik wirksam bleiben. Mit dieser Regelung haben die Vertragspartner des Einigungsvertrages klargestellt, dass Einzel- bzw. Verwaltungsentscheidungen staatlicher Stellen der DDR grundsätzlich Bestand haben sollten, und zwar ungeachtet etwaiger Bedenken im Einzelfall. Sie trägt damit dem Gedanken der Rechtssicherheit und des Rechtsfriedens Rechnung, denn sie sollte ersichtlich eine große Anzahl ansonsten zu erwartender Rechtsstreitigkeiten verhindern, die sich - berechtigt oder nicht berechtigt - an der Frage der ungerechtfertigten Bevorzugung oder Benachteiligung entzündet hätten (vgl. Stelkens/Bonk/Sachs, VwVfG, 4. Aufl. 1993, § 43 Rdn. 164). Die Gewährung von Vertrauensschutz hat damit notwendig die Fortschreibung gewährter Vergünstigungen zur Folge. Eine Grenze wurde lediglich dort gezogen, wo DDR-Verwaltungsakte mit rechtsstaatlichen Grundsätzen oder mit den Regelungen des Einigungsvertrages unvereinbar sind; § 19 Satz 2 EV sieht insoweit eine Aufhebungsmöglichkeit vor (vgl. Gesetz über die Aufhebung rechtsstaatswidriger Verwaltungsentscheidungen im Beitrittsgebiet und die daran anknüpfenden Folgeansprüche [Verwaltungsrechtliches Rehabilitierungsgesetz - VwRehaG] vom 23. Juni 1994 [BGBl. I Seite 1311 ff.]). Die Frage der Wirksamkeit von DDR-Verwaltungsakten bestimmt sich nach der Rechtsprechung des BVerwG danach, ob der Verwaltungsakt nach der seinerzeitigen Staatspraxis der DDR als wirksam angesehen und behandelt wurde (vgl. BVerwG, Urteil vom 23.01.1996 - 7 B 4.96 -, ZOV 1996, 140f., 141). Eine Nichtigkeit wurde nach DDR-Verwaltungsrecht nicht bei jedem Widerspruch zu rechtlichen Anforderungen angenommen, sondern lediglich bei besonders schweren und für den Adressaten erkennbaren Verstößen (vgl. Lehrbuch Verwaltungsrecht, Staatsverlag der DDR, Berlin 1979, Seite 253).

Soweit die Klägerin sich insoweit auf § 19 ZGB und das daraus vom BVerwG, Urteil vom 27.01.2000 - 7 C 2/99 - (VIZ 2000, 343ff. = ZOV 2000. 262ff.), abgeleitete Verfügungsverbot für ein VEG über das ihm anvertraute im Volkseigentum stehende Grundstück hinweist, betrifft dies nicht die Situation des vorliegenden Streitfalles. Denn weder das VEG ... noch der Rat der Gemeinde ... hatten über das Eigentum an dem im Volkseigentum stehenden Grundstück, sondern zulässigerweise auf Grund des vorgenommenen Rechtsträgerwechsels auf der Grundlage von § 1 Verkaufsgesetz/73, § 4 Abs. 4 NutzungsRGesetz/1970 über das aufstehende Gebäude verfügt, wodurch zugleich gesondertes Gebäudeeigentum entstand. Dies stellt keine seinerzeit unzulässige Verfügung über im Volkseigentum stehendes Grundeigentum dar.

Für den vorliegenden Fall ist deshalb festzustellen, dass das Gebäudeeigentum der Beigeladenen nach der Staatspraxis der DDR zweifellos als wirksam angesehen wurde. Entsprechend war der Beigeladenen in der Folge mit Prüfbescheid Nr. 1/1978 der Staatlichen Bauaufsicht (Rat der Gemeinde ...) der Ausbau des Bauernhauses mit Bauhauptleistungen im Umfang von 44.100,00 M genehmigt worden. Mit der Anlegung des Gebäudegrundbuchblattes und Eintragung der Beigeladenen gem. § 1 Abs. 3 Verkaufsgesetz/1973 war diese mithin Gegäudeeigentümerin i. S. v. §§ 286 Abs. 1 Nr. 3, 295 Abs. 2 ZGB geworden.

Dieses Gebäudeeigentum der Beigeladenen ist auch nicht dadurch untergegangen, dass der Klägerin das Flurstück 63/4 der Flur 5 im Gemeindebezirk ... mit bestandskräftigem Bescheid des Amtes zur Regelung offener Vermögensfragen des Landkreises Märkisch-Oderland - ARoV - vom 5, Mai 1994 zurückübertragen worden ist. Diese Übertragung erfolgte mit dem Hinweis, dass Rechte Dritter durch die Rückübertragung nicht berührt würden. Dem bestandskräftigen Rückübertragungsbescheid des Landesamtes zur Regelung offener Vermögensfragen kommt auch die Bedeutung der Aufhebung von gesondertem Gebäudeeigentum nicht zu, da nach dem maßgeblichen Tenor des Bescheides zwar das Eigentum an dem streitbefangenen Grundstück rückübertragen wurde, der Begünstigte aber in die vorhandenen Rechtspositionen gemäß § 16 Abs. 2 VermG eintritt. Zwar ist grundsätzlich gemäß § 946 BGB von der Einheit von Grund- und Gebäudeeigentum auszugehen. Dieser Grundsatz hat jedoch im DDR-Recht erhebliche Ausnahmen erfahren, welche Rechtslage mit Art. 231 § 5 EGBGB gerade aufrechterhalten wurde. Lediglich die - hier nicht vorliegende -ausdrückliche Aufhebung eines dinglichen Nutzungsrechts im Rückübertragungsbescheid gemäß § 16 Abs. 3 S. 1 VermG führt nach dessen Satz 2 zum Erlöschen des Gebäudeeigentums (vgl. auch BVerwG, Urteil vom 12. Juli 2000 - 7 C 96.99 -, BVerwGE 111, 298-306; Urteil des Senats vom 25. Januar 2001 - 8 D 6/99.G -, RdL 2001, 131-133= ZOV 2001, 203-207 = VIZ 2001, 388-392 ).

Das Gebäudeeigentum ist auch nicht mit der Schließung des Gebäudegrundbuchs unter dem 12. April 2002 bei gleichzeitiger Eintragung der Beigeladenen als Grundstückseigentümerin des Flurstücks 63/3 in Vollzug des Bescheides des ARoV vom 20. Mai 1994 untergegangen. Diese Eintragung war mit dem Hinweis erfolgt, dass das Gebäude wesentlicher Bestandteil des Grundstücks geworden sei. Diese Annahme des Grundbuchamtes war jedoch offensichtlich fehlsam, da das Gebäude - zwischenzeitlich unstreitig - nicht auf dem Flurstück 63/3 aufsteht, das der Beigeladenen eingeräumte Nutzungsrecht sich nicht auf dieses Flurstück bezog und somit das Gebäudeeigentum nicht durch Verbindung mit dem Eigentum am Boden des Flurstücks 63/3 untergegangen sein kann. Vielmehr ist für das Bodenordnungsverfahren vom Fortbestand der zu Zeiten der DDR entstandenen Rechtslage gem. Art. 231 § 5 EGBGB auszugehen.

b) Der Senat geht entgegen der Einlassung der Klägerin ferner davon aus, dass das wie dargestellt entstandene gesonderte Gebäudeeigentum im Verfahren nach dem 8. Abschnitt des LwAnpG mit dem Grundeigentum zusammengeführt werden kann.

Allerdings regelt § 64 Satz 1 LwAnpG, dass das Eigentum an den Flächen, auf denen auf der Grundlage eines durch Rechtsvorschriften geregelten Nutzungsrechts Gebäude und Anlagen errichtet wurden, die in selbständigem Eigentum der LPG oder Dritter stehen, nach den Vorschriften dieses Abschnittes auf Antrag des Eigentümers der Fläche oder des Gebäudes und der Anlagen neu zu ordnen ist.

Insofern ist hier zunächst festzustellen, dass das gesonderte Gebäudeeigentum nicht durch Errichtung im Sinne des LPG-Rechts entstanden ist. Maßgeblich für die Entstehung von gesondertem Gebäudeeigentum nach § 13 LPGG/1959 (GBl. I S. 577) oder § 27 LPGG/1982 (GBl. I S. 443) war die Errichtung einer baulichen Anlage. Wie der Begriff der "Errichtung" eines Gebäudes im Sinne der LPG-Gesetze von bloßen Ausbau- oder Erhaltungsmaßnahmen abzugrenzen ist, ist höchstrichterlich durch das BVerwG in mehreren Entscheidungen (BVerwG, Urteil vom 26. August 1999 - 3 C 26/98 -, VIZ 2000, 162 -; BVerwG, Urteil vom 9. März 1999 - 3 C 21/98 -, VIZ 2000, 35; BVerwG, Urteil vom 30. April 1998 -3 C 52/96 -, VIZ 1998, 570; BVerwG, Urt. v. 23. 4.1997 - 3 B 146/96 -, Buchholz 428.2 § 11 VZOG Nr. 12) erläutert worden. Danach zielt die Errichtung eines Gebäudes auf die Schaffung eines in seiner wesentlichen Substanz neuen Bauwerks (vgl. Urteil des Senats vom 11. November 1999 - 8 D 18/98.G -, ZOV 2000, 124). Soweit der BGH (Urteil vom 5. Februar 1999 - V ZR 196/98 -, RdL 1999, 130) unter Heranziehung auch des Gedankens von § 12 SachenRBerG allerdings gemeint hat, dass die Voraussetzungen für die Entstehung von Gebäudeeigentum auch bei Ausbaumaßnahmen eher großzügig als formalistisch eng anzusetzen seien, kommt es hierauf letztlich nicht an. Es ist zwar davon auszugehen, dass § 64 LwAnpG als noch von der Volkskammer der DDR erlassene Regelung vom 29. Juni 1990 - GBl I S. 642 - mit Bezug auf das Wirtschaften der LPG's von demselben Errichtungsbegriff ausging, wie er nach dem LPG-Recht galt. Jedoch ist hier, wie dargestellt, das gesonderte Gebäudeeigentum an dem Bauernhaus gerade unabhängig von den späteren umfangreichen Ausbau- und Restaurierungsmaßnahmen bereits durch Verkauf und Gebäudegrundbuchanlegung auf der Grundlage des VerkaufsG/73 entstanden.

Dies steht der Durchführung des Bodenordnungsverfahrens nach dem LwAnpG aber nach Auffassung des Senats im vorliegenden Fall nicht entgegen. Das BVerwG (Urteil vom 9. Juli 1997 - 11 C 2/97 -, BVerwGE 105, 128-140) hat bereits im Rahmen von § 64 LwAnpG entschieden, dass zum einen mit dem dort verwendeten Begriff der "Gebäude" auch Eigenheime umfasst sind. Wenn der Gesetzgeber Eigenheime von dem Anwendungsbereich des Bodenordnungsverfahrens hätte ausschließen wollen, hätte es nahe gelegen, dies ausdrücklich klarzustellen. Das Schweigen des Gesetzes sei insoweit beredt. Bei Verabschiedung des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes vom 29. Juni 1990 sei seinerzeit speziell auch der Eigenheimbau auf den von LPG's genutzten Flächen als Problem angesehen worden, das im Rahmen des Bodenordnungsverfahrens einer Lösung zugeführt werden sollte. In der DDR waren nämlich nach Schätzungen rund 75 v.M. des Eigenheimbestandes (= rund 200.000 Eigenheime) auf dem Lande auf fremden Grundstücken errichtet worden. Der in § 64 LwAnpG enthaltene Gestaltungsauftrag habe unter diesen Umständen gerade für die Fälle der Eigenheime erhebliches Gewicht. Eine Entflechtung der Rechtsbeziehungen auf diesen Grundstücken ist als ein nennenswerter Beitrag zu der Zielstellung des § 3 LwAnpG zu werten. Für die strukturelle Entwicklung der ländlichen Räume in der ehemaligen DDR ist es ein schwerwiegendes Investitionshemmnis, wenn die Verkehrsfähigkeit von Flächen in großem Umfang durch die Aufspaltung zwischen Gebäude- und Grundeigentum behindert werde. Weiterhin hat das BVerwG (Urteil vom 2. September 1998 - 11 C 4/97 -, BVerwGE 107, 177 - 187) festgestellt, dass das Landwirtschaftsanpassungsgesetz eine Zusammenführung des Sondereigentums und des davon betroffenen Grundeigentums auch bei Rechtsbeziehungen aufgrund staatlicher Maßnahmen, die die Entstehung von Volkseigentum zur Folge haben könnten, erfasst. § 64 LwAnpG spreche von "selbständigem Eigentum der LPG oder Dritten". Damit sei ersichtlich auch sozialistisches Eigentum im Sinne der §§ 18 ff. ZGB und insbesondere Volkseigentum in der Rechtsträgerschaft von volkseigenen Betrieben gemeint. Letztere sind ebenso vom Begriff des "Dritten" im Sinne des § 64 LwAnpG erfasst wie Bürger, denen persönliches Eigentum (§§ 22 ff. ZGB) an Gebäuden und Anlagen zustehen konnte. Das Landwirtschaftsanpassungsgesetz ziele auf die Neuordnung des ländlichen Grundbesitzes im Interesse einer Strukturförderung des ländlichen Raumes; die von § 64 LwAnpG ermöglichte Zusammenführung von Grund- und Sondereigentum sei deswegen weder auf landwirtschaftlich genutzte Flächen beschränkt noch ausschließlich auf eine Rückkehr zu landwirtschaftlicher Nutzung gerichtet.

Weiterhin hat das BVerwG (Urteil vom 24. März 2004 - 9 C 11/03 -, VIZ 2004, 377-379) in einem Fall der Entstehung von Gebäudeeigentum auf der Grundlage eines vertraglichen Nutzungsrechts entschieden, dass § 459 Abs. 1 ZGB keinen engeren Zusammenhang zwischen dem eingeräumten Nutzungsrecht und der Entstehung von Sondereigentum voraussetze als § 64 LwAnpG. Dafür sei es ausreichend, dass der Grundeigentümer durch eine Nutzungsvereinbarung im Interesse der staatlich verfolgten Kollektivierung der Landwirtschaft von der Verfügung und privatnützigen Verwendung seines Grundeigentums ausgeschlossen worden sei. Eine - weitergehende - Deckungsgleichheit von Nutzungsrecht und Sondereigentum i.S. einer Identität von Nutzungsberechtigtem und Sondereigentümer sowie eine Übereinstimmung von Nutzungszweck und Funktion des Sondereigentums werde dagegen nicht verlangt. Liege danach ein mit dem Grundeigentum auseinander fallendes Sondereigentum vor, habe es, wie § 64 LwAnpG weiter voraussetze, seinen Ursprung ausweislich der abgeschlossenen Kreispachtverträge und der darüber vermittelten Anwendung des § 459 ZGB auch in der Kollektivierung der Landwirtschaft in der DDR.

Daraus ist mit dem BVerwG zu folgern, dass § 64 LwAnpG zwar nicht auf alle denkbaren Fälle des Auseinanderfallens von Grund- und Sondereigentum im ländlichen Raum anzuwenden wäre. Dem Entstehungszusammenhang wird aber dadurch vollständig Rechnung getragen, dass das Bodenordnungsverfahren auf die Lösung solcher sachenrechtlichen Konflikte begrenzt wird, die auf die Kollektivierung der Landwirtschaft in der DDR zurückzuführen sind. Auf dieser Grundlage geht der Senat davon aus, dass entscheidend für die Durchführung eines Bodenordnungsverfahrens nicht die Art der Entstehung des gesonderten Gebäudeeigentums ist. Den zu fordernden Zusammenhang zur Kollektivierung der Landwirtschaft sieht der Senat im ländlichen Raum noch als gegeben, wenn von einem VEG als Rechtsträger für eine in Volkseigentum stehende Bodenfläche zur Wohnraumversorgung der Bevölkerung im ländlichen Raum - wie in vorliegender Form - ein Eigenheim zur Verfügung gestellt wurde. Dabei ist zu berücksichtigen, dass das VEG und die LPG als Organisations- und Rechtsform ein bedeutsames Element der sozialistischen Gesellschaftsordnung waren. Sie waren wichtige Grundeinheiten der sozialistischen Produktion in der Landwirtschaft und verkörperten die auf dem genossenschaftlich-sozialistischen und zunehmend auch auf dem staatlich-sozialistischen Eigentum an Produktionsmitteln, auf der genossenschaftlichen Bodennutzung und auf der kollektiven Arbeit von Bauern und Arbeitern beruhenden sozialistischen Produktionsverhältnisse in der Landwirtschaft. Dabei war der VEB die höchste Organisations- und Rechtsform gesellschaftlicher Produktion in der Landwirtschaft. Die meisten VEB der Landwirtschaft hatten die Rechtsform eines VEG. Ihre Konzentration und Spezialisierung waren eng mit der genossenschaftlich betriebenen Landwirtschaft verbunden, indem ökonomisch effektive Kooperationsbeziehungen zwischen VEG und LPG hergestellt werden sollten (vgl. Arlt, Recht für die Landwirtschaftspraxis, 1978, S. 52 ff). Für die Anwendung des Bodenordnungsverfahrens auch auf Eigentumsübertragungsfälle im ländlichen Raum dürfte zugleich sprechen, dass § 53 Abs. 1 LwAnpG schlechthin die Neuordnungsbefugnis für selbständiges Eigentum an Gebäuden und Eigentum am Boden u. a. auf Antrag eines Beteiligten als Leitlinie der Neuordnung regelt. Vor diesem Hintergrund erscheint § 64 LwAnpG vornehmlich als Regelung vor dem Hintergrund des für die LPG's nach LPG-Recht geregelten Nutzungsrechts und der darauf zurückzuführenden Entstehung von gesondertem Gebäude- und Anlageneigentum insbesondere in Ansehung des Wegfalls deren Nutzungsrechts (§ 18 LPGG/1982 ist durch Gesetz vom 28.06.1990 [GBl. DDR I, 483] mit Wirkung vom 01.07.1990, das LPGG/1982 im Übrigen durch das Landwirtschaftsanpassungsgesetz vom 29.06.1990 [GBl. DDR I, 642,648] mit Wirkung vom 01.01.1992 aufgehoben worden). Diese Regelungen sind bereits erweitert worden durch § 64 b LwAnpG um die Fälle, in denen landwirtschaftliche Produktionsgenossenschaften Gebäudeeigentum durch Einbringung privater Wirtschaftsgebäude erlangt hatten. Für Wohngebäude existierte keine vergleichbare Regelung, weil Wohngebäude nach den LPG-Gesetzen und Musterstatuten nicht einzubringen waren und ein Hausverkauf aus privater Hand nicht zu Gebäudesondereigentum führte. Fälle von nach DDR-Verkaufsgesetzen veräußerten Wohngebäuden auf volkseigenen Grundstücken wurden hingegen, worauf der Beklagte hingewiesen hat, regelmäßig durch Zukauf der Funktionalfläche oder durch die Sachenrechtsbereinigung gelöst, da eine Rückübertragung entsprechender Grundstücke gem. § 4 Abs. 2 VermG ausgeschlossen war. Wenn es aber, wie im vorliegenden Einzelfall, auf Grund besonderer dargestellter Umstände nicht regelungskonform zur vollständigen Rückübertragung der Funktionalfläche unter Aufrechterhaltung gesonderten Gebäudeeigentums gekommen ist, die Entstehung des gesonderten Gebäudeeigentums einen Bezug zur Kollektivierung der Landwirtschaft hat und zudem über die reine Schaffung von BGB-konformen Verhältnissen hinausgehender Ordnungsbedarf besteht, wie im vorliegenden Fall mit Blick auf das Wegeflurstück 64, das zum einen das Flurstück 63/4 zerschneidet und auf dem sich zum anderen zum Teil die Kleinkläranlage des Einfamilienhauses befindet, und mit Blick auf die Abklärung und Ordnung der Rechtsverhältnisse der Falkenhagenerstraße in Bezug auf die Privatgrundstücke 63/3, 63/4 und 64, ist die Zielvorgabe von § 53 Abs. 1 LwAnpG erfüllt. Dies spricht für die Eröffnung des Bodenordnungsverfahrens nach dem 8. Abschnitt des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes. Dabei kann rechtssystematisch dahinstehen, ob insoweit für den vorliegenden isolierten Einzelfall von einer entsprechenden Anwendung des § 64 LwAnpG auszugehen ist oder letztere Regelung von vornherein der weiteren Öffnung des Bodenordnungsverfahrens durch § 53 Abs. 1 LwAnpG insbesondere mit Blick auf einen weiteren Ordnungsbedarf nicht entgegensteht.

Damit verkennt der Senat nicht, dass die vorliegende Fallkonstellation des Entstehens von Gebäudeeigentum nach dem Verkaufsgesetz/73 durchaus auch zur Durchführung eines Sachenrechtsbereinigungsverfahrens gemäß § 5 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG führen kann. So hat das BVerwG (Urteil vom 29. Juli 2002 - 9 Cl/02 -, RdL 2002, 297-299= VIZ 2003, 38-40) zu § 5 Abs. 2 S. 2 SachenRBerG entschieden, dass die übereinstimmende Zielsetzung von Landwirtschaftsanpassungsgesetz und Sachenrechtsbereinigungsgesetz, dem Sachenrecht des BGB entsprechende Eigentumsverhältnisse herzustellen (vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 1998 - 11 C 5.97 -, BVerwGE 108, 202, 215), es angesichts der vielfältigen Verfahrens- und Wertungsunterschiede zwischen Bodenordnung und Sachenrechtsbereinigung nicht rechtfertige, das in § 64 LwAnpG klar begrenzte Antragsrecht durch Einbeziehung der Regelung des § 5 Abs. 2 S. 2 SachenRBerG auf den Eigentümer des Nebengebäudes eines Eigenheims auszuweiten. Dies entspricht auch der Rechtsprechung des Senats (vgl. Urteil vom 8. November 2001 - 8 D 84/00.G -, RdL 2002, 158 ff.). Der Fall betraf aber im Rahmen des § 5 Abs. 2 S. 2 SachenRBerG das sog. Baulichkeiteneigentum, das nach § 296 Abs. 1 S. 1 ZGB zwar ebenfalls unabhängig vom Eigentum am Boden Eigentum des Nutzungsberechtigten war (vgl. OG-DDR, Urteil vom 23. März 1982 - 2 O ZK 6/82 -, NJ 1982, 331; Urteil vom 14. April 1987 - 2 O ZK 4/87 -, NJ 1987, 466; Urteil vom 27. Juni 1989 - 2 O ZK 9/89 -, NJ 1990, 128), für das aber die Bestimmungen über das Eigentum an beweglichen Sachen entsprechend galten (§ 296 Abs. 1 S. 2 ZGB), deshalb auch gerade nicht von der Begrifflichkeit des Gebäudes im Sinne von § 295 Abs. 2 S. 1 ZGB und §§ 53, 64 LwAnpG erfasst ist. Vorliegend geht es jedoch gerade um Gebäudeeigentum, das gemäß § 295 Abs. 2 Satz 2 ZGB den Regelungen des Grundstücksrechts folgte. Ferner wurde die Begrenzung der Durchführung eines Bodenordnungsverfahrens unter Rückgriff auf die eigenständige Regelung zur Restnutzungsdauer gemäß § 31 SachenRBerG abgelehnt (BVerwG, Urteil vom 10. Dezember 2003 - 9 C 5/03 -, Buchholz 424.02 § 64 LwAnpG Nr. 10; Urteil des Senats vom 21. März 2002 - 8 D 2/00.G -, RdL 2002, 324 ff. = ZOV 2002, 182 ff. = VIZ 2002, 531 ff), welche Problematik hier nicht ansteht.

Vorliegend hält der Senat die Bodenordnungsbefugnis nach dem LwAnpG aber nicht auf der Grundlage einer analogen Anwendung von § 5 Abs. 1 Nr. 1 SachenRBerG, sondern mit Blick auf die Zielstellung des § 53 Abs. 1 LwAnpG gerade für gegeben. § 28 Ziff. 2 SachenRBerG räumt diesem Verfahren den Vorrang ein.

Soweit die Klägerin im Klageverfahren unter Hinweis auf ein Kaufangebot der Beigeladenen über 50.000,00 DM im Rahmen einer Ortsbesichtigung am 28. Oktober 1998 erklärt hat, die Fortführung des Bodenordnungsverfahrens als Verfahren des freiwilligen Landtauschs gemäß § 54 LwAnpG erscheine nicht außerhalb des Möglichen, sei darauf hingewiesen, dass es auch nach Anordnung des Bodenordnungsverfahrens den Beteiligten unbenommen bleibt, eine Vereinbarung über eine Austauschfläche oder eine Geldabfindung zu schließen und dadurch den Erlass eines Bodenordnungsplans überflüssig zu machen. Denn auch nach Anordnung des Bodenordnungsverfahrens hat das Prinzip des freiwilligen Landtauschs Vorrang vor bodenordnenden Maßnahmen (vgl. Urteil des Senats vom 26. Februar 1998 - 8 D 43/97.G -, RdL 1998, 161, 162). Mit Blick auf die jahrelange Auseinandersetzung zwischen der Klägerin und der Beigeladenen über die Ordnung der strittigen Rechtsverhältnisse an dem Eigenheim und einer entsprechenden Funktionalfläche besteht jedenfalls kein Anlass zu der Annahme, der Beklagte sei seinerzeit fehlerhaft davon ausgegangen, dass das Bemühen um ein freiwilliges Landtauschverfahren noch Erfolg erwarten ließ (vgl. hierzu BVerwG, Urteil vom 29. Juli 2002 - 9 C 1/02 -, RdL 2002, 297 ff.).

Hiernach sei im Übrigen bemerkt, dass der Senat unabhängig von dem zuvor Gesagten auch für die Wiederaufnahme des Einleitungsverfahrens nach § 51 VwVfGBbg keine Grundlage sieht, weil keine bedeutsame nachträgliche Änderung der Sach-, Rechts- oder Beweislage eingetreten ist und keine Wiederaufnahmegründe entsprechend § 580 ZPO ersichtlich sind. Vielmehr waren der Klägerin die hier letztlich zum Streit führenden, bedeutsamen Umstände hinsichtlich der Lagebezeichnung des Eigenheims und der tatsächlichen Verhältnisse mit der Vermessung im Jahr 1998 bereits vor dem Einleitungsbeschluss vom 11. Januar 2000 bekannt, die Klage - 4 K 21/96 Verwaltungsgericht Frankfurt (Oder) - gegen den vermögensrechtlichen Bescheid des ARoV vom 20. Mai 1994 hatte sie persönlich mit Schreiben vom 13. August 1998 zurückgenommen und an dem Fortbestand des gesonderten Gebäudeeigentums hat sich entgegen der Auffassung der Klägerin nichts geändert. Die von ihr mit Schriftsatz vom 8. März 2005 vorgetragene Kenntnisnahme von der Gebäudegrundbuchschließung erst im Spätsommer 2003 hat, wie dargestellt, keine rechtliche Bedeutung. Auch bezüglich einer gemäß § 48 Abs. 1 VwVfGBbg im Ermessen stehenden Rücknahme des Einleitungsbeschlusses, wenn deren Voraussetzung trotz vorliegenden und zu ordnenden Gebäudeeigentums nicht gegeben wäre, hat der Beklagte im Klageverfahren zu Recht darauf hingewiesen, dass eine Ermessensausübung nicht zugunsten der Klägerin erfolgen muss, weil der Ordnungsbedarf objektiv besteht und dass Bodenordnungsverfahren für beide Beteiligten sogar erhebliche finanzielle Vorteile mit Blick auf die Vermessungskosten mit sich bringt. Hierbei ist auch zu bedenken, dass durch die seinerzeitige Bevollmächtigte der Klägerin der Widerspruch gegen den Einleitungsbeschluss zurückgenommen und die Klägerin das Bodenordnungsverfahren mit kostenintensiver Vermessung in Höhe von über 12.000,00 DM mit fortgeführt hat. Hierzu hat sie u. a. die diesbezügliche Grenzniederschrift vom 6. August 2001 genehmigt und unterschrieben sowie mit Schreiben vom 26. Januar 2003 an die Beigeladene noch darauf hingewiesen, dass sie sich auf das Bodenordnungsverfahren eingelassen habe, weshalb sie gemäß Art 233 § 2 a EGBGB eine Nutzungsentschädigung verlange, über die in der Folge jedoch keine Einigung erzielt wurde.

2. Hiernach besteht auch keine Grundlage für die Rücknahme der Anordnung des Zustimmungsvorbehalts. Rechtsgrundlage für die Anordnung und Eintragung des Zustimmungsvorbehalts ist § 13 Satz 2 des Grundbuchbereinigungsgesetzes - GBBerG - vom 20. Dezember 1993 (BGBl I S. 2182) i.V.m. § 6 Abs. 4 des Gesetzes über die Sonderung unvermessener und überbauter Grundstücke nach der Karte - Bodensonderungsgesetz (BoSoG) - vom 20. Dezember 1993 (BGBl I S. 2182). § 13 Satz 1 GBBerG bestimmt dabei, dass in Verfahren nach dem 8. Abschnitt des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes dingliche Rechte an Grundstücken im Plangebiet und Rechte an einem ein solches Grundstück belastenden Recht aufgehoben, geändert oder neu begründet werden können. Die Bestimmung über die Eintragung eines Zustimmungsvorbehalts für Veräußerungen in § 6 Abs. 4 BoSoG ist entsprechend anzuwenden (vgl. § 13 Satz 2 GBBerG). Als dingliches Recht im Sinne dieser Vorschrift ist dabei hier das auf den Grundstücken lastende Gebäudesondereigentum und das zugleich begründete Recht zur Nutzung eines Grundstücksteils anzusehen. Der damit in Bezug genommene § 6 Abs. 4 BoSoG sieht vor, dass die Sonderungsbehörde in Verfahren nach § 1 Nr. 3 und 4 BoSoG anordnen kann, dass über die dinglichen Rechte an Grundstücken und grundstücksgleichen Rechten bis zum Abschluss des Verfahrens nur mit ihrer Genehmigung verfügt werden darf; die Genehmigung ist zu erteilen, wenn die Verfügung die Durchführung des Verfahrens nicht beeinträchtigen wird.

Die Voraussetzungen von § 13 Satz 2 GBBerG, § 6 Abs. 4 BoSoG für die Eintragung von Zustimmungsvorbehalten in das Grundbuch lagen vor. Nachdem die Beigeladene mit Antragsschreiben vom 7. Mai 1998 die Durchführung eines Bodenordnungsverfahrens beantragt hatte, war ein solches Verwaltungsverfahren im Rechtssinne eingeleitet, so dass das Eintragungsersuchen des Amtes gegenüber dem Grundbuchamt im Sinne des § 13 Satz 1 GBBerG in einem Verfahren nach dem 8. Abschnitt des Eandwirtschaftsanpassungsgesetzes erfolgte (vgl. auch OVG Greifswald, Urteil vom 22. Januar 2002 -9 K 20/01-, NordÖR 2002, 180).

Für Ermessensfehler hinsichtlich der Anordnung ist nichts hinreichend ersichtlich. Vielmehr sprach für die Anordnung des Zustimmungsvorbehalts der Schutz der Beigeladenen als Gebäudeeigentümerin vor einem Verlust dieses Eigentums durch gutgläubigen lastenfreien Erwerb von Seiten Dritter und dass zugleich ein sachgerechter, am jeweiligen Stand der privatrechtlichen Eigentumsverhältnisse orientierter Ablauf des zeitaufwendigen Neuordnungsverfahrens gewährleistet werden sollte. Dass gerade in Fällen wie dem vorliegenden, in denen sich eine einvernehmliche Lösung des zwischen Grundeigentümer und Gebäudeeigentümer bestehenden Nutzungskonflikts nicht abzeichnet, hierin ein Risiko gesehen werden kann, dem durch die Eintragung von Zustimmungsvorbehalten entgegengewirkt werden soll, erscheint einleuchtend. Etwaige privatrechtliche Sicherungsmöglichkeiten der Gebäudeeigentümerin aus Art. 233 § 2 c EGBGB müssen nicht ausdrücklich erwogen werden, weil durch solche Maßnahmen die jederzeitige Unterrichtung der Flurneuordnungsbehörde über etwaige Veränderungen der Eigentumslage als Voraussetzung für einen gedeihlichen Ablauf des Neuordnungsverfahrens nicht erreicht werden könnte (so BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 1998 - 11 C 1/98-, RdL 1999, 102-104 = VIZ 1999, 543-545).

Im Übrigen kann die Klägerin eine Genehmigung für dingliche Verfügungen über ihr Grundvermögen beanspruchen, wenn die Verfügung die Durchführung des Bodenordnungsverfahrens nicht beeinträchtigt, worauf das Amt auch schon in der Anordnung hingewiesen hatte. Hingegen würde eine Durchführung des Bodenordnungsverfahrens sinnlos, wenn die Klägerin über ihr Grundvermögen durch Eintragung dinglicher Belastungen verfügen könnte, die den Grundstückswert übersteigen.

Schon mangels materieller Rechtswidrigkeit der Anordnung besteht somit keinerlei Grundlage für deren Rücknahme.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 60 LwAnpG, 147 Abs. 1, 3 FlurbG, §§ 154 Abs. 1, 162 Abs. 3 VwGO; die Gebührenpflicht richtet sich nach Nr. 5112 der Anlage 1 zum GKG. Es entsprach der Billigkeit, die außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen der Klägerin aufzuerlegen. Die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO, § 708 Nr. 10, § 711 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil Revisionszulassungsgründe gemäß § 132 Abs. 2 VwGO nicht ersichtlich sind. Der Frage des Anwendungsbereiches des 8. Abschnitts des Landwirtschaftsanpassungsgesetzes dürfte mit Blick auf die hier vorliegende Sonderkonstellation auch unter Berücksichtigung der Hilfserwägungen keine grundsätzliche Bedeutung zukommen.

Ende der Entscheidung