Judicialis Rechtsprechung

8 D 68/01.G

verkündet am 8. April 2004

In dem verwaltungsgerichtlichen Verfahren

wegen Bodenordnungsrechts;

hier: Anfechtung der Wertermittlung,

hat der 8. Senat - Flurbereinigungsgericht - aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 8. April 2004 durch

den Vorsitzenden Richter am ..., die Richterin am ..., den ehrenamtlichen Richter ..., den ehrenamtlichen Richter ... und den ehrenamtlichen Richter...

für Recht erkannt:

Tenor:

Der Widerspruchsbescheid der Spruchstelle vom 3. Dezember 2001 wird aufgehoben.

Der Beklagte hat die Kosten des Verfahrens zu tragen. Die Beigeladene trägt ihre außergerichtlichen Kosten selbst.

Für die baren Auslagen des Gerichts wird von dem Beklagten ein Pauschsatz von 100,00 Euro erhoben. Das Verfahren ist gebührenpflichtig nach einem Streitwert von 7.803,50 Euro.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Vollstreckungsschuldner dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung in Höhe des jeweils zu vollstreckenden Betrages abwenden, wenn nicht die Klägerin vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Klägerin ist Eigentümerin der in der Flur 5 der Gemarkung ... gelegenen Flurstücke 26 und 27.

Die vormals landwirtschaftlich genutzten Flurstücke liegen am nordwestlichen Rand von ..., und zwar nördlich der ...straße, die zum ehemaligen Bahnhof führt und auf ihrer südlichen Seite überwiegend mit Wohnhäusern bebaut ist. Auf ca. 80 bis 100 m von der Straße entfernt gelegenen Teilflächen u.a. der klägerischen Flurstücke errichtete die damalige LPG (T) ... in der ersten Hälfte der 70er Jahre eine "400er-Milchviehanlage" (seinerzeit bestehend aus zwei 200er-Milchviehställen, Melkstall, Abkalbstall, Raufutterbergescheune und Sozialgebäude). Die LPG (T) ... schloss sich 1990 der LPG (P) ... an, die 1991 in die Beigeladene umgewandelt und am 25. März 1992 in das Genossenschaftsregister (GnR 0111) eingetragen wurde. Inzwischen wird die Anlage zur Rinderaufzucht und -mast genutzt.

Die Flurstücke der Klägerin liegen nicht im Geltungsbereich eines Bebauungsplans. Während des Verfahrens zur Aufstellung eines Flächennutzungsplans für die Gemeinde ... bemühte sich die Beigeladene um eine Ausweisung des Geländes der Milchviehanlage als "Sondergebiet für die Landwirtschaft". Das im Aufstellungsverfahren beteiligte Ministerium für Umwelt, Naturschutz und Raumordnung des Landes Brandenburg wandte sich nicht nur gegen die im zweiten Entwurf (vom April 1992) enthaltene Erweiterung des als "Gewerbegebiet" bezeichneten, die Stallanlagen umfassenden Gebietes nordwestlich der Gemeinde, sondern auch gegen eine eventuelle Nachnutzung dieser Fläche, und schlug stattdessen für den Fall der Aufgabe der Fläche durch die Landwirtschaft eine Entsiegelung und Wiederherstellung des ursprünglichen Landschaftscharakters vor. Im dritten Entwurf des Flächennutzungsplanes war der Bereich der Milchviehanlage als Altlastverdachtsfläche im Außenbereich dargestellt.

Bereits mit Schreiben vom 4. Mai 1992 hatte die Beigeladene die Zusammenführung von Boden- und Gebäudeeigentum für die bebaute Fläche der Milchviehanlage in ... beantragt. Nachdem eine Einigung der betroffenen Eigentümer über einen freiwilligen Landtausch nicht zustande gekommen war, ordnete das damalige Amt für Agrarordnung ... durch Beschluss vom 29. Oktober 1992 das Bodenordnungsverfahren ... an, in dessen Gebiet u.a. die Flurstücke 22-34 der Flur 5 einbezogen waren. Widerspruchsverfahren u.a. der Klägerin und die Klage einer Teilnehmerin gegen die Einleitung des Bodenordnungsverfahrens blieben erfolglos; der Einleitungsbeschluss wurde im Oktober 1996 bestandskräftig.

Eine erste, unter dem 13. August 1993 vom Gutachterausschuss für Grundstückswerte des Landkreises ... erstellte Verkehrswertermittlung ging von einer auch zukünftig nur landwirtschaftlichen Nutzung der Flächen der Milchviehanlage aus und gab den sich aus der Einbeziehung sowohl der Funktional- als auch der Ackerflächen ergebenden durchschnittlichen Entschädigungswert u.a. der Flurstücke 26 und 27 mit 1,46 DM/m2 an. Für die weiteren Einzelheiten wird auf dieses Gutachten verwiesen. Gegen die Ergebnisse dieser Wertermittlung wandte u.a. die Klägerin ein, die Bewertung habe nicht berücksichtigt, dass die Grundstücke im Innenbereich gelegen und als Bauland einzustufen seien.

Im Januar 1994 wandten sich verschiedene Bürger gegen den noch nicht wirksam gewordenen dritten Entwurf des Flächennutzungsplans und beantragten eine Ausweisung des Bereichs als Dorfgebiet. Gegen den Widerspruch der Beigeladenen, die u.a. auf die Probleme hinwies, die durch eine Zulassung von Wohnbebauung in unmittelbarer Nachbarschaft zur Milchviehanlage entstünden, beschloss die Gemeindevertretung ... in der Sitzung am 13. September 1994, den dritten Entwurf des Flächennutzungsplanes im Bereich der Milchviehanlage zu ändern. An der vorhandenen Straße sollte danach eine abrundende Bebauung (bis zu einer Tiefe von ca. 75 m) vorgesehen werden, die im Bereich des ...bahnhofs auslaufen sollte. Der Bereich sollte als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werden. Eine Umsetzung dieses Beschlusses erfolgte allerdings nicht, ein wirksamer Flächennutzungsplan für ... existiert bis heute nicht.

In den Jahren 1995 und 1996 erklärte die überwiegende Anzahl der Teilnehmer des Bodenordnungsverfahrens den Verzicht auf ihre in das Verfahren einbezogenen Flächen gegen eine von der Beigeladenen angebotene Abfindung, die sich errechnete aus einem Preis von 6,-DM/m2 für die Funktionalfläche der Milchviehanlage und 1,50 DM/m2 für die übrigen Flächen.

Mit Bescheid vom 4. Juli 1996 gab der Landkreis ... der Beigeladenen auf, bis zum 31. März 1997 neue Güllelager mit erheblich erweiterter Kapazität zu errichten. Die am 13. Februar 1997 vom Amt für Immissionsschutz ... erteilte und am 5. August 1997 hinsichtlich einer Nebenbestimmung geänderte immissionsschutzrechtliche Genehmigung zur Errichtung und zum Betrieb einer Anlage zur Güllelagerung auf Teilen der Flurstücke 23, 24, 25 und 26 der Flur 5 der Gemarkung ... führte aus, dass das Vorhaben gem. § 34 Abs. 1 BauGB planungsrechtlich zulässig sei. Es befinde sich "am Rande des Bebauungszusammenhangs der Ortslage ..., die Eigenart der näheren Umgebung entspricht gemäß § 34 (2) BauGB einem Dorfgebiet nach § 5 BauNVO, die Erschließung ist gesichert". Widerspruch und Klage der Klägerin gegen die immissionsschutzrechtliche Genehmigung blieben erfolglos.

Mit für sofort vollziehbar erklärter vorläufiger Anordnung des Beklagten vom 27. März 1997 wurde der Klägerin der Besitz an einer Teilfläche von ca. 650 m2 aus dem Flurstück 26 mit Wirkung vom 1. April 1997 entzogen; die Beigeladene wurde in die der Klägerin sowie zwei anderen Teilnehmerinnen des Bodenordnungsverfahrens entzogenen, zur Errichtung des Güllelagers benötigten Teilflächen eingewiesen. Widersprüche u.a. der Klägerin gegen die sie betreffende vorläufige Anordnung sowie Anträge auf Gewährung vorläufigen Rechtsschutzes blieben ohne Erfolg (vgl. Beschlüsse des Senats vom 22. Juli 1997, - 8 B 56/97.G - und - 8 B 60/97.G -).

Ein neues, im Auftrag des Beklagten zum Wertermittlungsstichtag 24. März 1999 erstelltes Gutachten des Dipl.Ing. ... vom 20. April 1999 ordnete die zu bewertenden Flächen mangels gültiger Flächennutzungs- oder Bebauungspläne und anhand ihrer Lage dem Außenbereich i.S.d. § 35 BauGB zu. Die Bewertung erfolgte getrennt nach Funktionalflächen und Rest-(Acker-)flächen jeweils auf der Basis von Vergleichsgrundstücken sowie auf der Grundlage landwirtschaftlicher Qualitätsmerkmale. Auf der Grundlage des für beide Nutzungsarten für vorzugswürdig gehaltenen Vergleichswertverfahrens ermittelte der Gutachter einen Bodenwert von 3,10 DM/m2 für die zur Milchviehanlage gehörigen Funktionalflächen und für 0,70 DM/m2 für die landwirtschaftlich genutzten Teilflächen im Bereich der Milchviehanlage. Für das Flurstück 26 (insgesamt 8.020 m2, davon 5.452 m2 Funktionalfläche und 2.568 m2 Ackerfläche) ergab sich danach ein Wert von 18.698,80 DM, für das Flurstück 27 (mit einer Größe von insgesamt 7.587 m2, davon 4.404 m2 Funktionalfläche und 3.183 m2 Ackerfläche) ein Wert von 15.880,50 DM. Der Gesamtwert beider Flurstücke betrug danach 34.579,30 DM.

Nach Anhörung u.a. der Klägerin in einem am 2. August 1999 durchgeführten Anhörungstermin stellte der Beklagte unter dem 15. Mai 2000 die Ergebnisse der Wertermittlung fest, "so ..., wie sie vom 19.07.1999 bis 30.07.1999 im Amt für Flurneuordnung und ländliche Entwicklung ..., ... ausgelegen haben und in Anhörungsterminen an gleicher Stätte ... erläutert worden sind." Grundlage der Ergebnisse der Wertfeststellung sei das Gutachten vom 20. April 1999. Die während des Verfahrens in Landverzichtserklärungen erzielten Werte seien unberücksichtigt geblieben, weil sie "aufgrund ungewöhnlicher Verhältnisse nicht dem gewöhnlichen Geschäftsverkehr entsprechen". Die in den Anhörungsterminen vorgebrachten Einwendungen gegen die Wertermittlungsergebnisse seien unbegründet. Die Festsetzung der Ergebnisse der Wertermittlung wurde am 2. Juni 2000 im Amtsblatt des Amtes ... bekannt gemacht.

Gegen die Festsetzung der Ergebnisse der Wertermittlung legte die Klägerin am 23. Juni 2000 Widerspruch ein, zu dessen Begründung sie auf ihren bereits im Dezember 1993 gegenüber der ersten Wertermittlung erhobenen, gegen die Einordnung der Flächen als Außenbereich gerichteten Einwand Bezug nahm.

Auf eine entsprechende Anfrage der Spruchstelle für Flurbereinigung teilte das Amt ... unter dem 26. April 2001 mit, dass weder ein Flächennutzungs-, noch ein Bebauungsplan für den maßgeblichen Bereich existiere. Das Grundstück sei "in der Örtlichkeit teilweise dem Innen- und teilweise dem Außenbereich zuzuordnen". Eine definitive Klärung der Bebaubarkeit könne nur über einen Antrag auf Vorbescheid erfolgen. Im Zusammenhang mit der am 27. November 2001 durchgeführten Verhandlung u.a. über den Widerspruch der Klägerin führte die Spruchstelle für Flurbereinigung eine Ortsbesichtigung durch. Für deren Ergebnisse wird auf den darüber angefertigten Vermerk verwiesen.

Mit Widerspruchsbescheid vom 3. Dezember 2001 wurde der Widerspruch der Klägerin mit der Begründung zurückgewiesen: Es sei nicht zu beanstanden, dass die Flurstücke 26 und 27 der Flur 5 als Außenbereichsflächen bewertet worden seien, denn diese lägen weder im Geltungsbereich eines Bebauungsplans noch in einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil i.S.d. § 34 BauGB. Die unbebaute Fläche zwischen Straße, Scheune, Gebäuden des sich westlich anschließenden Fuhrunternehmens und Gebäuden der Beigeladenen bewirke bereits aufgrund ihrer Größe eine optische Unterbrechung des Bebauungszusammenhangs, der entlang der Straße auf beiden Seiten bestehe, soweit die Wohnbebauung existiere. Dieser Eindruck werde durch weitere, die Fläche gegen die Wohnbebauung abgrenzende bzw. der Annahme eines Bebauungszusammenhangs entgegenstehende Faktoren (wie die gegenüber der Wohnbebauung auf der südlichen Straßenseite trennend wirkende asphaltierte Straße, die durch eine am östlichen Rand der Freifläche optisch einen Riegel gegenüber der Wohnbebauung nördlich der Straße bildende Scheune, die bereits untereinander nicht in einem engen Bebauungszusammenhang stehenden Gebäude am westlichen Rand der Freifläche, die stark von der Straße zurückgesetzten und westlich, östlich und nördlich von Freiflächen umgebenen Gebäude der Agrargenossenschaft) verstärkt. Angesichts der Lage im Außenbereich sei es auch nicht zu beanstanden, dass die Wertermittlung nicht unter Rückgriff auf aktuelle Bodenrichtwerte erfolgt sei. Denn für die im Außenbereich gelegenen Flächen seien die für Grundstücke im Innenbereich ermittelten Bodenrichtwerte unbeachtlich gewesen, und Bodenrichtwerte für Flächen im Außenbereich, die mit landwirtschaftlich genutzten Gebäuden bebaut seien, existierten für den Landkreis ... nicht. Wie der Bundesgerichtshofs zu § 19 Abs. 3 Satz 2 Sachenrechtsbereinigungsgesetz entschieden habe, seien die Bodenwerte bei Zusammenführungsfällen im Außenbereich keineswegs notwendig in Höhe des für den Innenbereich geltenden Rohbaulandwertes festzusetzen, da die aus der Lage im Außenbereich resultierende eingeschränkte Möglichkeit der Bebauung nicht außer Betracht bleiben könne. Der Heranziehung der im Wertgutachten verwendeten Vergleichswerte stehe auch nicht entgegen, dass diese unter Berücksichtigung des Halbteilungsmodells zustande gekommen seien, denn § 68 Abs. 1 des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes finde auch in Verfahren der Zusammenführung von Boden- und Gebäudeeigentum nach dem Landwirtschaftsanpassungsgesetz Anwendung. Es sei deshalb nicht nur fehlerfrei, sondern sogar erforderlich, halbierte Bodenwerte als Vergleichsmaßstab heranzuziehen. Weitere Gründe, die zu einer Rechtswidrigkeit der Wertermittlung führen könnten, seien nicht ersichtlich.

Mit ihrer am 20. Dezember 2001 erhobenen Klage verfolgt die Klägerin ihre Einwände gegen die Feststellung des Ergebnisses der Wertermittlung weiter. Sie hält die Ergebnisse der Wertfeststellung für unzutreffend, weil das der Feststellung zugrunde liegende Gutachten zu Unrecht davon ausgehe, dass die betroffenen Flächen im Außenbereich lägen. Auf dem zur Akte übersandten Luftbild sei erkennbar, dass die südlich der Milchviehanlage gelegenen Flächen bis zur Straße gewerblich genutzt würden bzw. neben Wohn- und Gewerbeflächen lägen. Sie seien von ihrer Anlage und im Verhältnis zur gesamten Anlage des Ortes als Mischgebiet für Wohn- und Gewerbezwecke anzusehen. Dieser Eindruck habe sich für sie im Rahmen der Ortsbesichtigung bestätigt. Die Auffassung, dass diese Teilflächen nicht als Außenbereich zu bewerten seien, werde auch vom Amt ... und dem Amt für Immissionsschutz ... geteilt, die einen Großteil, wenn nicht die gesamte Fläche, als innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils liegend angesehen hätten. Die gegenteilige Annahme im Wertgutachten sei nicht näher begründet, die Bezugnahme auf einen nicht mehr verabschiedeten Entwurf des Flächennutzungsplans sei so nicht zutreffend. Denn auch die zuletzt diskutierte Änderung des Entwurfs eines Flächennutzungsplans habe eine Ausweisung der Flächen an der vorhandenen Straße bis zum ...bahnhof als allgemeines Wohngebiet vorgesehen. Das als Träger öffentlicher Belange beteiligte Amt für Agrarordnung ... und der Landrat des ...-Kreises hätten in ihren Stellungnahmen keine Einwände gegen die Ausweisung dieser Flächen als allgemeines Wohngebiet erhoben. Der Entwurf sei auf Intervention des Vorsitzenden der Beigeladenen vorerst verhindert worden, und wegen des bestehenden Interessengegensatzes der betroffenen Grundeigentümer auf der einen Seite und der Beigeladenen andererseits sei derzeit auch nicht damit zu rechnen, dass der so veränderte Flächennutzungsplan in der nächsten Zeit erneut zur Abstimmung komme. Aufgrund der bestehenden Interessenlage könne jedoch vermutet werden, dass nach rechtskräftigem Abschluss dieses Verfahrens der vorbereitete Flächennutzungsplan dann mit den vorgesehenen Änderungen erneut beschlossen werde.

Soweit das Wertgutachten von 1999 die Funktionsflächen unter Heranziehung der Kaufpreissammlung des Landkreises ... mit 3,10 DM/m2 bewerte, seien die aufgeführten Kaufpreise unvollständig, da z.B. in ... gehandelte vergleichbare Grundstücke in den Jahren vor dem Wertermittlungsstichtag erheblich höher gehandelt, aber im Gutachten nicht erwähnt worden seien. So seien zur Abrundung für den sogenannten "Ausweichsportplatz" benötigte, inzwischen zum Innenbereich gehörende Ackerflächen 1993 zum Preis von 14,- DM/m2 und teilweise 18,- DM/m2 verkauft worden, und im Bereich der Milchviehanlage habe die Beigeladene Flächen zum Preis von 6,- DM/m2 angekauft. Ursache der fehlerhaften Bewertung sei, dass ausschließlich Preise für Funktionalflächen abgefragt und der Wertermittlung zugrunde gelegt worden seien. Aus dem Gutachten sei auch nicht ersichtlich, welche Jahre zur Vergleichswertberechnung herangezogen worden seien. Schließlich gehe das Wertgutachten entgegen den Angaben im Integrationsregisterauszug des Kataster- und Vermessungsamtes ... vom 10. März 1992 von einer erheblich zu geringen Funktionalfläche der Flurstücke 26 und 27 aus.

Die Klägerin beantragt,

den Widerspruchsbescheid des Ministeriums für Landwirtschaft, Umweltschutz und Raumordnung vom 3. Dezember 2001 aufzuheben.

Der Beklagte beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung verweist er auf die Gründe des Widerspruchsbescheids. Zu den von der Klägerin angeführten Verkaufsfällen von im Außenbereich von ... gelegenen Grundstücken führt er ergänzend aus, dass zwar bereits seit 1992 im gesamten Landkreis für außeragrarisch zu nutzende Flächen im Außenbereich Preise gezahlt worden seien, die deutlich höher gelegen hätten als die übrigen Preise. Für die Gestaltung des Kaufpreises seien aber wohl jeweils die konkreten Umstände des Einzelfalles maßgeblich gewesen, die nicht bekannt seien. Grundstücke im Außenbereich von ... seien in der eingeholten Auskunft aus der Kaufpreissammlung nicht aufgeführt. Unabhängig davon bedürfe es aber auch keiner vertieften Erörterung, dass eine Gemeinde beim Ankauf von Flächen zur Abrundung eines Sportplatzgeländes möglicherweise höhere Preise zahle als ein landwirtschaftliches Unternehmen für seine Betriebsflächen.

Ungeachtet der von ihm - dem Beklagten - auch nach erneuter Ortsbesichtigung nicht geteilten, u.a. die teilweise Lage im Innenbereich betreffenden Grundannahmen des beigezogenen, im Verfahren 5 O 14/01 vor dem Landgericht Cottbus für das Flurstück 23 der Flur 5 der Gemarkung ... erstellten Wertgutachtens des Sachverständigen ... unterstütze dieses im Ergebnis seine Auffassung vom Wert der Flurstücke der Klägerin, denn nach Anwendung des Halbteilungsgrundsatzes ergebe sich danach ein nahe an dem festgestellten Wert von 3,10 DM/m2 liegender Preis von 3,25 DM/m2. Auch das von der Beigeladenen angeführte freiwillige Landtauschverfahren, das eine in unmittelbarer Nähe zu den Flächen der Klägerin gelegene landwirtschaftliche Betriebsfläche von rund 13.300 m2 betroffen habe, die kürzlich zu einem Preis von 1,67 Euro bzw. umgerechnet 3,27 DM/m2 übertragen worden sei, bestätige die Größenordnung des festgestellten Wertes.

Die Beigeladene, die selbst keinen Antrag gestellt hat, führt aus, dass das aus dem Verfahren 5 O 14/01 des Landgerichts Cottbus beigezogene Gutachten des Sachverständigen ... einen Bodenwert von 6,50 DM bzw. 3,32 Euro/m2 ausweise und damit einen gem. § 68 Abs. 1 SachenRBerG halbierten Kaufpreis von 1,66 Euro bzw. 3,25 DM/m2 ergebe. Auf der Grundlage dieses Gutachtens sei im Jahr 2004 bei einer anderen, das Flurstück 36/19 der Flur 5 der Gemarkung ... betreffenden Sache die Grundeigentümerin im Rahmen eines freiwilligen Landtauschs mit 1,67 Euro/m2 abgefunden worden. Die Ermittlung des Bodenwertes in diesem Gutachten berücksichtige weitgehend die den Bodenwert beeinflussenden Faktoren. Unter Berücksichtigung der Tiefe des Grundstücks sei der größte Teil als Hinterland einzustufen und die nach Auffassung der Klägerin bebaubare Fläche lasse eine Wohnbebauung aufgrund der zu geringen Nähe zu den Ställen nicht zu.

Der Senat hat ein das Flurstück 23 der Flur 5 der Gemarkung ... betreffendes, für das Verfahren 5 O 14/01 des Landgerichts Cottbus erstelltes Wertgutachten beigezogen, weitere Auskünfte des Gutachters ..., des Gutachterausschusses des Landkreises ... und des Oberen Gutachterausschusses für das Land Brandenburg eingeholt bzw. vom Beklagten einholen lassen sowie einen Ortstermin durchgeführt, über den ein Protokoll gefertigt wurde. Auf die diesbezüglichen Unterlagen, auf die Gerichtsakten dieses Verfahrens sowie der Parallelverfahren 8 D 69/01.G und 8 D 1/02.G und auf die alle drei Verfahren betreffenden, vom Beklagten zum Verfahren 8 D 68/0 LG übersandten Verwaltungsakten (neun Ordner) wird für die Einzelheiten ergänzend Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Klage hat Erfolg. Die Feststellung des Ergebnisses der Wertermittlung vom 15. Mai 2000 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides der Spruchstelle vom 3. Dezember 2001 ist rechtswidrig und verletzt die Klägerin in ihren Rechten (§ 60 Landwirtschaftsanpassungsgesetz - LwAnpG - i.V.m. § 138 Abs. 1 Satz 2 Flurbereinigungsgesetz - FlurbG - und § 113 Verwaltungsgerichtsordnung - VwGO -).

Rechtsgrundlage für die Feststellung des Ergebnisses der Wertermittlung sind auch in einem Verfahren gem. § 64 LwAnpG die §§ 27 ff. FlurbG, die bei der Bewertung von mit fremdem Gebäudeeigentum bebauten Grundstücken durch die entsprechend heranzuziehenden Bewertungsregelungen des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes (SachenRBerG) ergänzt werden (i.d.S. Urteile des erkennenden Senats vom 10. April 2003 - 8 D 3/01.G -, RdL 2004, 108 ff., vom 21. März 2002 - 8 D 21/99.G - und vom 25. Januar 2001 - 8 D 12/98.G -, VIZ 2002, 52 ff.; BVerwG, Urteil vom 26. März 2003 - 9 C 5.02 -, VIZ 2003, 438 ff; OVG Weimar, Urteil vom 17. Dezember 2003, S. 8 des E.A.; OVG Greifswald, Urteile vom 19. Januar 2000 - 9 K 47/97 -, S. 11 ff. des Entscheidungsabdrucks, vom 30. März 1999 - 9 K 8/96 -, S. 9 ff. des Entscheidungsabdrucks und vom 16. April 1998 - 9 K 28/97 -, S. 13 ff. des Entscheidungsabdrucks, vom 4. Juli 1996 - 9 K 5/94 -, RdL 1997, 298, 300; ferner Sächs.OVG, Urteil vom 4. April 2002 - 7 D 35/01.F -, zitiert nach Juris; OVG Magdeburg, Urteile vom 4. Februar 1999 -C 8 S 3/98 -, RdL 1999, 214, 215 f., vom 2. September 1998 -- C8S 5/98 -, RdL 1999, 247, 248 f. und vom 13. August 1996 - 8 K 2/95 -, RdL 1997, 296 f.).

Davon ausgehend ist der Bescheid über die Feststellung des Ergebnisses der Wertermittlung in der Form, die er durch den Widerspruchsbescheid erlangt hat, zwar gerade noch hinreichend inhaltlich bestimmt. Die auf das Verkehrswertgutachten des Sachverständigen ... vom 20. April 1999 als alleinige Grundlage gestützten Feststellungen sind jedoch nicht das Ergebnis einer den Anforderungen des § 27 FlurbG genügenden Wertermittlung (L). Die durchgeführte Ermittlung des Verkehrswertes der Funktionalflächen der Milchviehanlage (2.) ist ebenso fehlerbehaftet wie die Ermittlung des Wertes der Ackerflächen (3.). Angesichts der Art und des Umfangs der festgestellten Fehler macht der Senat von der ihm durch § 144 Satz 1 2. Alt. FlurbG, § 60 LwAnpG eingeräumten Möglichkeit Gebrauch, die Sache unter Aufhebung des Widerspruchsbescheides zur erneuten Verhandlung und Bescheidung an die Spruchstelle für Flurbereinigung zurückzuverweisen (4.; s. auch BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 1998 - 11 C 5.97 -, BVerwGE 108, 202, 205 f.; sowie Urteil vom 16. Dezember 1992 - 11 C 3.92 -, RzF 144, 43).

1. Mit dem Bescheid vom 15. Mai 2000 wurden die im Verkehrswertgutachten des Gutachters ... vom 20. April 1999 ausgewiesenen Bodenwerte als "Ergebnisse der Wertermittlung" festgestellt. Zwar gibt dieser Bescheid die Ergebnisse der Wertermittlung selbst nicht wieder, sondern stellt sie "so" fest, wie sie sich aus ausgelegten und im Anhörungstermin erörterten Unterlagen ergäben, ohne dass dem Bescheid selbst oder den Verwaltungsvorgängen zu entnehmen wäre, was genau denn tatsächlich ausgelegen hat und erörtert wurde. Da die Beteiligten jedoch übereinstimmend erklärt haben, dass allein das Gutachten des Sachverständigen ... ausgelegt und in den Anhörungsterminen erörtert worden sei und da diese Wertermittlung im Bescheid selbst zudem als - alleinige - "Grundlage der Wertermittlung" bezeichnet wird, ist auch entsprechend dem Widerspruchsbescheid davon auszugehen, dass die Ergebnisse des Gutachtens vom Beklagten unverändert übernommen und als Ergebnisse der Wertermittlung festgestellt wurden.

Die danach festgestellten Verkehrswerte für die Funktionalflächen der Milchviehanlage einerseits, der landwirtschaftlichen Flächen andererseits und der sich daraus je nach Anteil beider Nutzungsarten an den jeweiligen Flurstücken ergebenden Verkehrswerte der in das Bodenordnungsverfahren einbezogenen Flurstücke sind jedoch nicht Ergebnisse einer Wertermittlung i.S.d. 8 27 Abs. 1 Satz 2 FlurbG.

§ 27 Satz 2 FlurbG sieht vor, dass die Ermittlung des Wertes der (alten) Grundstücke in der Weise zu erfolgen hat, dass "der Wert der Grundstücke eines Teilnehmers im Verhältnis zu dem Wert aller Grundstücke" des Gebietes zu bestimmen ist. Dies bedeutet nicht, dass der Wert des einzelnen Grundstücks in ein Verhältnis zum Gesamtwert aller Grundstücke des Verfahrensgebietes zu bringen ist. Gemeint ist vielmehr, dass der Wert der Grundstücke eines Teilnehmers in Bezug zu setzen ist zu dem Wert eines jeden anderen Grundstücks, damit bei der Abfindung jedes Grundstück mit jedem anderen Grundstück nach Maßgabe der ermittelten Wertverhältnisse getauscht werden kann (BVerwG, Beschluss vom 3. Dezember 1982 - 5 B 8.81 -, RdL 1983, 15). Dazu, wie dies konkret zu geschehen hat, hat das OVG Münster (Urteil vom 15. August 2000 - 9a D 72/98.G -, S. 25 f. des E.A.) ausgeführt:

"Das geschieht dadurch, dass jedes Grundstück im Flurbereinigungsgebiet mit einer Wertverhältniszahl bedacht wird, die das Verhältnis zum Wert aller anderen Grundstücke ausdrückt. Dabei kommt es nicht auf absolute, in Geld ausgedrückte Werte an; es wird vielmehr ein relativer, auf die Verhältnisse im jeweiligen Flurbereinigungsgebiet bezogener Wert (Tauschwert) ermittelt. Maßgeblich ist der objektive Wert, den das Grundstück für jedermann hat, der es im Verfahrensgebiet ortsüblich bewirtschaftet (vgl. BVerwG, Urteil vom 14. Februar 1963 - 1 C 56.61 -, RdL 1963, 249 = RzF 27, Seite 11 ff.). Die Wertverhältniszahlen werden ermittelt durch das Aufstellen und Verwenden eines geeigneten Wertermittlungsrahmens als eines Ordnungssystems, das es ermöglicht, die im Verfahrensgebiet vorgefundenen Böden mit annähernd gleicher Nutzungsmöglichkeit in entsprechende Klassen einzugliedern. Der Schätzungsrahmen kann nur dann alle Tauschwerte erfassen und in ihrem Verhältnis richtig wiedergeben, wenn er die einzelnen Wertelemente hinreichend berücksichtigt. Das geschieht üblicherweise dadurch, dass entsprechend den Gegebenheiten des Verfahrensgebietes eine Klassifizierung für landwirtschaftliche Nutzflächen und eine solche für die übrigen Flächen vorgenommen wird, und Regelungen für Zu- und Abschläge wegen Besonderheiten des Verfahrensgebietes getroffen werden. Alle Festlegungen müssen auf eine einheitliche Flächen- und Geldwerteinheit bezogen werden, damit die Tauschwertzahl aus der Summe der für die einzelnen Wertelemente aufgestellten Zahlen resultieren kann. Sie müssen rechtsstaatlichen Anforderungen entsprechen und sichern, dass der durch die Eigentumsgarantie des Art. 14 GG geschützte Anspruch auf wertgleiche Abfindung tatsächlich verwirklicht wird (vgl. BVerwG 23. August 1962 - 1 C 130.56, RdL 1963, 107 = RzF 28 I, Seite 29 und 10. August 1961 - 1 CB 133.60 -, RdL 1961, 324 = RzF 2 I, Seite 1)."

Ein solcher relativer oder Tauschwert der in das Bodenordnungsverfahren einbezogenen Flächen ist hier weder im Gutachten des Sachverständigen ... noch - etwa auf der Grundlage dieses Gutachtens - vom Beklagten ermittelt worden. Ein ausformulierter Wertermittlungs- oder Schätzungsrahmen ist zwar aufgrund des ersten Wertgutachtens von 1993 erstellt worden. Im Zusammenhang mit der 1999 erfolgten erneuten Auslegung, Anhörung und Feststellung der Ergebnisse der - auf das Gutachten ... gestützten - Wertermittlung findet sich indes nichts Derartiges bei den Verfahrensakten.

Es bedarf hier indes keiner Entscheidung darüber, ob diese für die Wertermittlung in Flurbereinigungsverfahren geltenden Anforderungen notwendig und uneingeschränkt auf die im Rahmen eines Verfahrens gem. § 64 LwAnpG durchzuführende Wertermittlung übertragbar sind. Dagegen könnte sprechen, dass die Beteiligten in Verfahren dieser Art häufig weniger an Tauschflächen als vielmehr an einer angemessenen Geldabfindung interessiert sind. Dafür spricht allerdings gewichtig der Verweis des § 64 LwAnpG auch auf § 58 LwAnpG, der ebenso wie § 44 Abs. 1 FlurbG grundsätzlich eine Abfindung in Land von gleichem Wert vorsieht und eine Geldabfindung nur nach einer (hier u.a. für die Klägerin des hiesigen Verfahrens bis heute fehlenden) Zustimmung zulässt (vgl. auch BVerwG, Urteil vom 17. Dezember 1998 - 11 C 5.97 -, RdL 1999, 93 ff). Ob bereits das Fehlen eines schriftlichen, unter Berücksichtigung der örtlichen Gegebenheiten des Verfahrensgebietes erstellten Wertermittlungsrahmens die Rechtswidrigkeit der festgestellten Wertermittlung zur Folge hätte (i.d.S. Hoecht, RdL 1995, 29 f. sowie RdL 1996, 113, 115), kann jedoch dahingestellt bleiben. Denn unabhängig von dieser Frage weisen bereits die Ermittlung des Verkehrswertes der Funktionalfläche der Milchviehanlage sowie die Ermittlung des Wertes der sonstigen Flächen Fehler auf, die die Aufhebung des Widerspruchsbescheids der Spruchstelle erforderlich machen.

2. Die allein auf das Gutachten des Sachverständigen ... vom 20. April 1999 gestützte Feststellung des Bodenwertes der Funktionalfläche der Milchviehanlage ist rechtswidrig, denn die dortige Verkehrswertermittlung genügt den einschlägigen gesetzlichen Anforderungen nicht. Zwar hat der Sachverständige die Flurstücke im Bereich der Milchviehanlage zu Recht dem nicht beplanten Außenbereich zugerechnet (a.). Die Bewertung der Funktionalflächen genügt jedoch nicht den maßgeblichen rechtlichen Anforderungen (b.) und die Bemessung des der Funktionalfläche zuzurechnenden Teils der Flurstücke der Klägerin bleibt ohne hinreichenden Grund hinter den entsprechenden Angaben im Liegenschaftskataster zurück (c.).

a. Die im Bereich der - heute zur Rinderzucht genutzten - ehemaligen Milchviehanlage gelegenen Grundstücke, zu denen auch die im Eigentum der Klägerin stehenden Flurstücke 26 und 27 der Flur 5 der Gemarkung ... gehören, sind weder ganz noch teilweise dem Innenbereich der Gemeinde ... zuzuordnen. Ebenso wenig handelt es sich bei diesen Flächen um Bauerwartungsland i.S.d. § 4 Abs. 2 Wertermittlungsverordnung (WertV).

Dass die genannten Grundstücke nicht im Geltungsbereich eines qualifizierten Bebauungsplans im Sinne des § 30 Abs. 1 des Baugesetzbuches (BauGB) liegen, ist zwischen den Beteiligten unstreitig. Entgegen der Auffassung der Klägerin gehören die Flächen aber auch nicht zu einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil i.S.d. § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB.

Nach der ständigen Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (vgl. nur Beschluss vom 2. August 2001 - 4 B 26.01 -, BRS 64 Nr. 86; Beschluss vom 2. März 2000 - 4 B 15.00 -, BRS 63 Nr. 99 m.z.N.) setzt die Anwendung des § 34 BauGB das Vorhandensein eines Bebauungszusammenhangs voraus. Unter den Begriff der Bebauung in diesem Sinne fällt nicht jede beliebige bauliche Anlage. Gemeint sind vielmehr Bauwerke, die für eine angemessene Fortentwicklung der vorhandenen Bebauung maßstabsbildend sind. Dies trifft ausschließlich für Anlagen zu, die optisch wahrnehmbar und nach Art und Gewicht geeignet sind, ein Gebiet als einen Ortsteil mit einem bestimmten städtebaulichen Charakter zu prägen. Hierzu zählen grundsätzlich nur Bauwerke, die dem ständigen Aufenthalt von Menschen dienen (BVerwG, Urteil vom 17. Februar 1984 - 4 C 55.81 - Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 97; Beschluss vom 2. August 2001 - 4 B 26.01 -, BRS 64 Nr. 86). Baulichkeiten, die ausschließlich landwirtschaftlichen Zwecken dienen (z.B. Scheunen oder Ställe), sind in aller Regel keine Bauten, die für sich genommen als ein für die Siedlungsstruktur prägendes Element zu Buche schlagen (BVerwG, Beschluss v. 6. März 1992 - 4 B 35.92 - BRS 54 Nr. 64). Dass sie als bauliche Anlagen im Sinne des § 29 Abs. 1 BauGB zu qualifizieren sind, ändert nichts an dieser Beurteilung. Zu einem im Zusammenhang bebauten Ortsteil können allerdings auch Grundstücke gehören, auf denen sich nur bauliche Anlagen ohne maßstabsbildende Kraft befinden, denn selbst unbebaute Flächen können einem Bebauungszusammenhang zuzurechnen sein. Maßgeblich ist, wieweit eine aufeinanderfolgende Bebauung trotz etwa vorhandener Baulücken nach der Verkehrsauffassung den Eindruck der Geschlossenheit und Zusammengehörigkeit vermittelt und die zur Bebauung vorgesehene Fläche selbst diesem Zusammenhang angehört (vgl. BVerwG, Urteile vom 6. November 1968 - BVerwG 4 C 2.66 - BVerwGE 31, 20, vom 19. September 1986 - BVerwG 4 C 15.84 - BVerwGE 75, 34, und vom 14. November 1991 - BVerwG 4 C 1.91 - Buchholz 310 § 86 Abs. 1 VwGO Nr. 236). Ein Bebauungszusammenhang scheidet auch bei einer Grundstückslage am Ortsrand nicht von vornherein aus. Zwar endet er in aller Regel am letzten Baukörper, örtliche Besonderheiten können es aber rechtfertigen, ihm noch bis zu einer natürlichen Grenze (z.B. Fluss, Waldrand o.a.) ein oder mehrere Grundstücke zuzuordnen, die unbebaut sind oder trotz des Vorhandenseins von Baulichkeiten sonst nicht zur Prägung der Siedlungsstruktur beitragen (vgl. BVerwG, Urteil vom 12. Dezember 1990 - BVerwG 4 C 40.87 - Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nr. 138; Beschlüsse vom 18. Juni 1997 - BVerwG 4 B 238.96 und vom 20. August 1998 - BVerwG 4 B 79.98 - NVwZ-RJR 1998, 157 und 1999, 105 = Buchholz 406.11 § 34 BauGB Nrn. 186 und 191). Das ist nicht nach geographisch-mathematischen Maßstäben zu entscheiden. Vielmehr bedarf es einer umfassenden Wertung und Bewertung der konkreten Gegebenheiten des Einzelfalles (vgl. BVerwG, Urteil vom 6. Dezember 1967 - BVerwG 4 C 94.66 - BVerwGE 28, 268; Beschlüsse vom 27. Mai 1988 - BVerwG 4 B 71.88 - Buchholz 406.11 § 34 BBauG/BauGB Nr. 127, und vom 1. April 1997 - BVerwG 4 B 11.97 - Buchholz 406.11 § 35 BauGB Nr. 328).

Davon ausgehend sind die Flurstücke der Klägerin keinem im Zusammenhang bebauten Ortsteil i.S.d. § 34 Abs. 1 BauGB zuzurechnen. Nach den bei den Verfahrensakten befindlichen Übersichtsplänen, dem von der Klägerin übersandten Luftbild und dem bei der durchgeführten Ortsbesichtigung gewonnenen Eindruck von den örtlichen Gegebenheiten befindet sich das Gelände der Milchviehanlage nordwestlich der Gemeinde ... im Außenbereich.

Die Anlage liegt nördlich der ...straße, die zum ehemaligen - heute als Wohngebäude genutzten - Bahnhofsgebäude führt und auf ihrer südlichen Seite überwiegend mit Wohnhäusern bebaut ist. Ein Bebauungszusammenhang mit der südlich dieser Straße befindlichen Wohnbebauung besteht nicht, denn die einer nur einseitig bebauten Straße vorbehaltlich besonderer Umstände im Einzelfall regelmäßig zukommende trennende Wirkung (vgl. dazu z.B. BVerwG, Beschluss vom 4. Januar 1995 - 4 B 273.94 -, BRS 57 Nr. 93 m.w.N.; Beschluss vom 16. Februar 1988 - 4 B 19.88 - Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 123) wird hier noch dadurch verstärkt, dass sich zwischen der am Ostrand des Verfahrensgebietes gelegenen Lagerhalle/Scheune und der knapp 100 m westlich davon befindlichen Hauptzufahrt zu den Stallanlagen - d.h. etwa im Bereich der Flurstücke 22 bis 25 - auf dem nördlich unmittelbar an die Straße angrenzenden, nach dem amtlichen Lageplan den Funktionalflächen der Milchviehanlage straßenseitig vorgelagerten schmalen Geländestreifen (Flurstück 36/19 der Flur 5, ehemals genutzt für Bahngeleise) eine dichte Reihe von Bäumen steht, durch die die dahinter liegenden eingezäunten Flächen der Milchviehanlage deutlich gegenüber der Straße abgesetzt sind.

Auch die auf der Nordseite der ...straße vorhandenen Baulichkeiten vermögen den für die Zuordnung zum Innenbereich notwendigen baulichen Zusammenhang zwischen den Funktionalflächen der Milchviehanlage und der angrenzenden Bebauung nicht zu begründen. Die auf dieser Seite der Straße vorhandene Wohnbebauung endet östlich des Verfahrensgebietes vor einem unbefestigten Weg und der an diesen westlich angrenzenden, mit der Schmalseite zur Straße gerichteten und ca. 40 m tiefen Halle/Scheune, an die wiederum westlich eine ca. 20 m breite, gegen die umgebende Grünfläche durch einen Zaun abgetrennte und mit einem vom Energieversorgungsunternehmen betriebenen, ca. 5 x 5 m großen Trafohäuschen bebaute Fläche angrenzt. Rückseitig an diese Fläche grenzt ein zur Milchviehanlage gehöriges kleineres Funktionsgebäude, das für eine Notstromanlage genutzt wird. In westlicher Richtung schließt sich an die zur Trafoanlage gehörige Fläche auf einer Breite von ca. 80 m eine zur Straße durch den bereits erwähnten Baumbewuchs sowie einen Zaun abgegrenzte, ca. 80 bis 90 m tiefe und bis zur Hauptzufahrt zur Milchviehanlage reichende Grünfläche an, auf der sich - ungefähr in der Mitte zwischen Straße und dem ersten der nördlich angrenzenden Stallgebäude der Milchviehanlage - ein weiteres kleineres, als Wasserwerk für die Anlage genutztes Funktionalgebäude befindet. Ein kurzes Stück westlich der Zufahrt zur Milchviehanlage entfernt sich der bis dahin straßenbegleitende Baum- und Strauchbewuchs - dem ehemaligen Gleisgrundstück folgend - in west-nord-westlicher Richtung von der west-süd-westlich verlaufenden Straße. Das südlich dieser vor dem Gebäude des ehemaligen Bahnhofs endenden Baumreihe und nördlich der Straße gelegene dreieckige - ebenso wie das frühere Gleisgrundstück nicht zum Verfahrensgebiet gehörende - Grundstück wird gewerblich genutzt, und zwar von einem Spediteur. Nördlich der Baum- und Strauchreihe schließt sich auch westlich des Zufahrtsweges zur Milchviehanlage zunächst eine bis an die ersten Gebäude der Anlage reichende, von ca. 50 m bis knapp 40 m Tiefe abnehmende und nach ca. 65 bis 70 m vor weiteren, westlich angrenzenden Gebäuden der Milchviehanlage endende, teilweise von Fahrspuren durchschnittene und zum Abstellen von Geräten genützte, überwiegend aber begrünte Freifläche an. Nach dem vor Ort gewonnenen Eindruck halten die Gebäude der ehemaligen Milchviehanlage auch gegenüber der östlich und nordöstlich gelegenen Wohnbebauung einen deutlichen, durch Acker-, Grün- und Gartenflächen genutzten Abstand ein. Nach dem amtlichen Lageplan beträgt der Abstand zu der durch eine Scheune oder einen Schuppen gebildeten Rückseite des nächstgelegenen, mit einem älteren Gehöft bebauten Wohngrundstücks selbst an der - ca. 50 m vom Nordende des nächstgelegenen Stallgebäudes und ca. 25 m vom Ende der betonierten Dungplatte entfernten - Nordostecke der eingezäunten Funktionalfläche noch ca. 30 m. In nördlicher und westlicher Richtung sind die Funktionalflächen der Milchviehanlage nur von landwirtschaftlich genutzten Flächen umgeben.

Davon ausgehend sind die Ausführungen im Widerspruchsbescheid, nach denen die Bebauung auch auf der nördlichen Seite der ...straße nur geschlossen und zusammengehörig erscheint, soweit die Wohnbebauung reicht, nicht zu beanstanden. Nach dem unmittelbar vor Ort gewonnenen Eindruck wirkt die Scheune, die sich zwischen der östlich an das Verfahrensgebiet angrenzenden Wohnbebauung und der Freifläche befindet und die als landwirtschaftlich genutzte, nicht zum Aufenthalt von Menschen bestimmte Baulichkeit selbst kein für die Siedlungsstruktur prägendes Element darstellt, auch nach Auffassung des Senats optisch wie ein Riegel, der die östlich gelegene Wohnbebauung von der westlich gelegenen Freifläche und den Gebäuden der Milchviehanlage abgrenzt. Unterstützt wird dieser Eindruck einer Unterbrechung des Bebauungszusammenhangs durch die Größe der sich westlich an die Scheune bis zur Hauptzufahrt der Anlage anschließenden Freifläche, die nicht nur sehr tief ist, sondern deren Straßenfront etwa drei- bis viermal so lang ist wie diejenige der östlich angrenzenden Wohngrundstücke. Die am Rand und auf dieser Freifläche vorhandenen kleineren Funktionalgebäude (Trafohäuschen, Notstromanlage, Wasserversorgung) sind weder für sich genommen noch im Zusammenhang mit den weit von der Straße zurückgesetzten großen Stallanlagen der Milchviehanlage geeignet, einen Bebauungszusammenhang zu begründen. Denn bei ihnen handelt es sich um nicht zum dauernden Aufenthalt von Menschen bestimmte Gebäude, die nach der dargelegten Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts (z.B. BVerwG, Beschluss v. 6. März 1992 - 4 B 35.92 - BRS 54 Nr. 64) keine die Siedlungsstruktur prägenden Elemente darstellen und für die Begründung eines Bebauungszusammenhangs unbeachtlich sind.

Auch die südwestlich, im Bereich des ehemaligen Bahnhofs bis an das Verfahrensgebiet herangerückte gewerbliche Nutzung vermag eine Ausdehnung des Bebauungszusammenhangs auf die Funktionalfläche der Milchviehanlage allein nicht zu begründen. Denn zum einen ist das westlich der Hauptzufahrt an der ...straße gelegenen Gelände des Speditionsunternehmens schon durch die auf den Flächen der früheren Bahngleise inzwischen entstandene dichte Baum- und Strauchreihe sowie die sich auf dem Gelände der Milchviehanlage anschließende Freifläche optisch deutlich gegen die Stallanlagen abgegrenzt. Zum anderen macht allein das bloße Heranrücken von Innenbereichsbebauung, wie sie diese südwestlich angrenzende Gewerbenutzung darstellt, das Gelände der Milchviehanlage auch deshalb nicht zu einem Teil eines im Zusammenhang bebauten Ortsteiles im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB, weil die frühere Milchvieh- und heutige Rinderzuchtanlage nach heutigen Maßstäben als gem. § 35 Abs. 1 Nr. 1 oder Nr. 4 BauGB privilegiertes Außenbereichsvorhaben anzusehen ist und diesen - durch die nach wie vor vorhandenen Abstandsflächen zur Dorflage dokumentierten - Charakter nicht schon durch das bloße einseitige Heranrücken anderer gewerblicher Nutzung verliert. Denn bei einer Anlage zur Massentierhaltung handelt es sich selbst dann, wenn die Tierhaltung mangels hinreichender eigener Futtergrundlage als gewerblich einzustufen ist, um ein Vorhaben, das grundsätzlich nicht mit anderen gewerblichen oder industriellen Vorhaben verglichen werden kann, die der Gesetzgeber nicht in den Außenbereich, sondern in Gewerbe- und Industriegebiete des beplanten und unbeplanten Innenbereichs verwiesen hat (vgl. BVerwG, Beschluss vom 27. Juni 1983 - 4 B 201.82 -, BRS 40 Nr. 74). Der südwestlich angrenzende, gewerblich genutzte Innenbereich endet an der auf den ehemaligen Gleisflächen entstandenen Baum- und Strauchreihe.

Nach allem ist die Einordnung nicht nur der nördlich an die Funktionalfläche der Milchviehanlage angrenzenden Ackerflächen, sondern auch der Funktionalfläche der Milchviehanlage selbst als Außenbereich nicht zu beanstanden. Die abweichende - in keiner Weise näher begründete - Gebietseinordnung im Bescheid des Amtes für Immissionsschutz vom 13. Februar 1997, wo die Fläche der neu zu errichtenden Gülleanlage dem Innenbereich zugeordnet wurde, und die ebenfalls nicht näher begründete Stellungnahme des Amtes ..., wonach die Grundstücke "teilweise dem Innen- und teilweise dem Außenbereich" zuzuordnen seien, beruhen danach auf einer unzutreffenden Einordnung der Flächen und sind weder für den Beklagten noch für das Flurbereinigungsgericht verbindlich.

Bei den (teilweise) zum Funktionalbereich der Milchviehanlage gehörenden Grundstücken handelt es sich auch nicht um sog. Bauerwartungsland. Als Bauerwartungsland bezeichnet § 4 Abs. 2 WertV Flächen, die nach ihrer Eigenschaft, ihrer sonstigen Beschaffenheit und ihrer Lage eine bauliche Nutzung in absehbarer Zeit tatsächlich erwarten lassen. Die erforderliche Bauerwartung, die "Greifbarkeit" einer baulichen Nutzung kann sich insbesondere auf eine entsprechende Darstellung dieser Flächen im Flächennutzungsplan, auf ein entsprechendes Verhalten der Gemeinde oder auf die allgemeine städtebauliche Entwicklung des Gemeindegebietes gründen (vgl. dazu Kleiber, in: Kleiber/Simon/Weyers, Recht und Praxis der Verkehrswertermittlung von Grundstücken, 1991, § 4 WertV insbes. Rn 374 ff.).

Diese Voraussetzungen liegen hier weder hinsichtlich der zum Funktionalbereich der Anlage gehörenden Teile der Grundstücke noch für die dahinter liegenden Ackerflächen vor. Ein wirksamer Flächennutzungsplan, in dem die Grundstücke insgesamt oder zumindest das Gebiet der Milchviehanlage als Baufläche ausgewiesen wäre, existiert bis heute nicht. Das in der ersten Hälfte der neunziger Jahre begonnene Verfahren der Gemeinde ... zur Aufstellung eines Flächennutzungsplans ist nicht fortgeführt worden. Die vom Gemeinderat im September 1993 beschlossene Änderung des damaligen dritten Entwurfs des Flächennutzungsplans dahin gehend, dass im Bereich der Milchviehanlage nördlich der ...Straße bis zu einer Tiefe von 75 m eine abrundende Bebauung vorgesehen und der Bereich als allgemeines Wohngebiet ausgewiesen werden sollte, könnte zwar grundsätzlich als entsprechendes, eine Bauerwartung für die davon betroffenen Flächen begründendes Verhalten der Gemeinde angesehen werden. Aber schon wegen der zwischenzeitlich erfolgten ergebnislosen Einstellung des seinerzeitigen Planverfahrens und des Fehlens irgendeines konkreten Anhalts dafür, dass die Gemeinde trotz der seitdem verstrichenen Zeit an den seinerzeitigen Planüberlegungen festzuhalten beabsichtigt, vermag dieser Beschluss die erforderliche Absehbarkeit einer entsprechenden baulichen Nutzbarkeit nicht zu begründen. Davon, dass die Einbeziehung der Fläche in das eigentliche Bauland und eine entsprechende Ausweisung "so sicher unmittelbar bevorstanden, dass sie sich bereits als wertbildender Faktor auswirkten, der allgemeine Grundstücksverkehr ihnen also schon Rechnung trug", kann unter diesen Umständen jedenfalls nicht die Rede sein (vgl. BGH, Urt. v. 9. Jan. 1969 - III ZR 51/68 -, BRS 26, 56; vgl. auch Kleiber, a.a.O., § 4 WertV Rn 369 f.). Dies gilt um so mehr, als sich wegen der Nähe zur bestandsgeschützten früheren Milchvieh- und heutigen Rinderzuchtanlage und der von dieser ausgehenden Immissionen für jede, insbesondere aber für die vom Gemeinderat seinerzeit beschlossene Wohnbebauung erhebliche Probleme ergeben dürften. Ob der damalige Beschluss auch auf der Grundlage einer gutachterlichen Prüfung der Immissionssituation aufrechterhalten werden könnte, ist zumindest zweifelhaft. Unter diesen Umständen erscheint es weder wahrscheinlich, dass es in absehbarer Zeit zu einer Verwendung der vom damaligen Beschluss erfassten Flächen mit irgendeiner Bebauung kommen wird, noch dass die vage Aussicht hierauf bereits konkret Einfluss auf die im allgemeinen Grundstücksverkehr gezahlten Preise haben könnte. Anhaltspunkte für einen in der Gemeinde ... bestehenden Siedlungsdruck, der eine Bebauung gerade dieser Flächen erforderlich machen und zum im Wertgutachten angenommenen Bewertungsstichtag eine diesbezügliche Nachfrage am Markt zur Folge gehabt haben könnte, sind weder vorgetragen worden noch sonst ersichtlich. Insbesondere ist nicht erkennbar, dass es in der Gemeinde etwa an anderen, nicht durch die Nähe zu der großen Milchviehanlage der Beigeladenen vorbelasteten Bauflächen fehlen würde. Die rein tatsächliche, insbesondere wegen ihrer Lage am Ortsrand und vorhandener Erschließungseinrichtungen grundsätzlich wohl bestehende Eignung der Flächen zu einer anderen als der bisherigen landwirtschaftlichen Nutzung ist als solche nicht geeignet, eine Einstufung der Fläche als Bauerwartungsland zu begründen, denn Flächen, die diese Voraussetzungen erfüllen und für die im gewöhnlichen Geschäftsverkehr tatsächlich eine dahin gehende Nachfrage besteht, sind - wenn auf absehbare Zeit keine Entwicklung zu einer Bauerwartung bevorsteht - (allenfalls) als begünstigtes Agrarland i.S.d. § 4 Abs. 1 Nr. 2 WertV anzusehen.

b. Die Bewertung der Funktionalflächen nach der Wertermittlung im Gutachten des Sachverständigen ... genügt jedoch nicht den maßgeblichen rechtlichen Anforderungen.

Mit in fremdem Eigentum stehenden landwirtschaftlichen Gebäuden bebaute Grundstücke im Außenbereich, wie sie hier die Funktionalflächen der Milchviehanlage darstellen, sind als - wenn auch als in verschiedener Hinsicht besondere Bewertungsprobleme aufwerfendes - Bauland anzusehen und gem. § 29 FlurbG nach ihrem Verkehrswert zu bewerten (vgl. BVerwG, Beschluss v. 4. Februar 1991 - 5 B 91.90 - NVwZ 1992, 786 ff.; BGH, Urteil vom 26. Oktober 1999 - LwZR 9/99 -, VIZ 2000, 112 f.; OVG Weimar, Urteil vom 17. Dezember 2003 - 7 F 884/01 -, S. 5 d. E.A.; der Sache nach ebenso bereits die Entscheidung des Senats vom 10. April 2001 - 8 D 3/01.G -; a.A. - nicht Bauland oder Bauflächen i.S.d. § 29 Abs. 1 FlurbG - OVG Magdeburg, Urteil vom 13. August 1996 - 8 K 2/95 -, RdL 1997, 296 ff.).

Mangels entsprechender, diesen einigungsbedingten Sonderfällen gerecht werdender Bewertungsregelungen im Landwirtschaftsanpassungs- und Flurbereinigungsgesetz sind ergänzend aber auch die diesbezüglichen Vorschriften des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes, insbes. also die §§ 19, 68 ff. SachenRBerG mit dem sich daraus ergebenden Halbteilungsgrundsatz, zu berücksichtigen (vgl. Urteile des erkennenden Senats vom 25. Januar 2001, S. 12 f., vom 21. März 2002, S. 8 f., und vom 10. April 2003, S. 8 f., BVerwG, Urteil vom 26. März 2003 - 9 C 5.02 -, VIZ 2003, 438 ff.; OVG Weimar, Urteil vom 17. Dezember 2003, S. 8 des E.A.; OVG Greifswald, Urteile vom 19. Januar 2000 - 9 K 47/97 -, S. 11 ff. des Entscheidungsabdrucks, vom 30. März 1999 - 9 K 8/96 -, S. 9 ff. des Entscheidungsabdrucks, insoweit nicht abgedruckt in LKV 1999, 515 f., vom 16. April 1998 - 9 K 28/97 -, S. 13 ff. des Entscheidungsabdrucks, vom 4. Juli 1996 - 9 K 5/94 -, RdL 1997, 298, 300; ferner Sächs.OVG, Urteil vom 4. April 2002 - 7 D 35/01.F -, zitiert nach juris; OVG Magdeburg, Urteile vom 4. Februar 1999 - C 8 S 3/98 -, RdL 1999, 214, 215 f., vom 2. September 1998 - C 8 S 5/98 -, RdL 1999, 247, 248 f. und vom 13. August 1996 - 8 K 2/95 -, RdL 1997, 296 f.). Die den Bewertungsregeln des Sachenrechtsbereinigungsgesetzes zugrunde liegenden gesetzgeberischen Wertentscheidungen sind dabei auch keineswegs auf Innenbereichs- oder Wohnbebauung beschränkt, denn das Sachenrechtsbereinigungsgesetz selbst ist gem. § 1, § 3, § 4 Nr. 3 i.V.m. § 7 SachenRBerG - u.a. - auch auf gewerbliche oder landwirtschaftliche Bauten landwirtschaftlicher Produktionsgenossenschaften anwendbar, die sich häufig ebenfalls im Außenbereich befinden dürften (i. d. S. BGH, Urteil vom 26. Oktober 1999 - LwZR 9/99 -, VIZ 2000, 112 f.).

Davon ausgehend bestimmt sich die gem. § 29 FlurbG erforderliche Ermittlung des Verkehrswertes bebauter Flächen bei der Bewertung von mit fremdem Gebäudeeigentum bebauten Grundstücken entsprechend § 19 Abs. 2 SachenRBerG grundsätzlich nach dem Wert entsprechender unbebauter, aber baureifer Flächen, der um Abzugsbeträge für nicht vom Grundstückseigentümer erbrachten Erschließungsaufwand zu vermindern ist. Soweit für das Grundstück Bodenrichtwerte nach § 196 BauGB vorliegen, soll der Wert des baureifen Grundstücks grundsätzlich nach diesen bestimmt werden (§ 19 Abs. 5 SachenRBerG). Sind derartige Bodenrichtwerte nicht vorhanden - was bei mit landwirtschaftlichen Gebäuden bebauten Grundstücken im Außenbereich regelmäßig und auch im hiesigen Verfahren der Fall ist - oder aus anderen Gründen nicht anwendbar (vgl. § 19 Abs. 6 SachenRBerG), so ist der Verkehrswert einer derartigen Fläche in erster Linie nach der Vergleichswertmethode (§ 15 Abs. 2 i.V.m. § 13 WertV; vgl. Urteile des Senats vom 25. Januar 2001 - 8 D 12/98 -, RdL 2001, 265 ff, und vom 10. April 2003 - 8 D 3/0 LG -, S. 9 d. E.A.; BVerwG, Beschluss vom 3. Juli 2003 - 9 B 58.03 - zit. nach Juris; BGH, Urteil vom 26. Oktober 1999 - LwZR 9/99 -, VIZ 2000, 112 f.) zu bestimmen. Hierzu sind gem. § 13 WertV Kaufpreise solcher Grundstücke heranzuziehen, die hinsichtlich der den Wert beeinflussenden Merkmale (§§ 4 und 5 WertV) mit dem zu bewertenden Grundstück hinreichend übereinstimmen. Finden sich in dem Gebiet, in dem das Grundstück gelegen ist, nicht genügend Kaufpreise, so können auch Vergleichsgrundstücke aus vergleichbaren Gebieten herangezogen werden. Weichen die wertbeeinflussenden Merkmale der Vergleichsgrundstücke vom Zustand des zu bewertenden Grundstücks ab, so ist dies durch Zu- oder Abschläge oder in anderer geeigneter Weise zu berücksichtigen (§ 14 WertV). Dies gilt auch, soweit die den Preisen von Vergleichsgrundstücken zugrunde liegenden allgemeinen Wertverhältnisse von denjenigen am Wertermittlungsstichtag abweichen.

Der maßgebliche Stichtag für eine dem Bodenordnungsplan vorangehende Wertermittlung ist dabei nicht etwa der entsprechend § 44 Abs. 1 FlurbG für die Beurteilung der Wertgleichheit zwischen Einlage- und Abfindungsflächen entscheidende, entweder durch die Wirksamkeit einer vorläufigen Besitzeinweisung gem. §§ 65 ff. FlurbG oder durch die Ausführungsanordnung bestimmte Zeitpunkt (§ 61 Satz 2 FlurbG), sondern der Zeitpunkt, auf den sich die Ermittlung bezieht (vgl. § 29 Abs. 2 FlurbG; i.d.S. auch BVerwG, Beschluss vom 14. Januar 1971 - IV CB 145.68 -, RdL 1971 S. 184; OVG Niedersachsen, Urteil vom 26.727. September 1974 - F OVG A 20/73 -, RdL 1975 S. 97; a.A. OVG Sachsen, ZfA 2004, 34). Eventuellen späteren abfindungsrelevanten Wertänderungen ist gegebenenfalls durch eine Nachbewertung Rechnung zu tragen. Schließlich sind - entsprechend § 19 Abs. 2 Satz 2 SachenRBerG - auch im Bodenordnungsverfahren in erster Linie nicht mit Gebäudeeigentum belastete Grundstücke als Vergleichsgrundstücke zur Wertermittlung heranzuziehen. Nur dann, wenn der Versuch einer an § 19 Abs. 2 Sätze 1 und 2 SachenRBerG orientierten Wertermittlung gescheitert ist, dürfen auch "Bereinigungsfälle" herangezogen werden (BVerwG, Urteil vom 26. März 2003 - VIZ 2003, 118, 91 ff.).

Davon ausgehend ist zunächst nicht zu beanstanden, dass das der Feststellung der Ergebnisse der Wertermittlung zugrunde gelegte Wertgutachten vom März 1999 nicht auf Bodenrichtwerte für mit landwirtschaftlichen Gebäuden bebaute Flächen im Außenbereich abgestellt hat, da solche für ... - wie auch für den Landkreis ... im Übrigen - nicht festgestellt werden konnten. Insbesondere handelt es sich bei den in den Grundstücksmarktberichten des Gutachterausschusses angegebenen Werten von 2,00 DM/m2 bis 4,50 DM/m2 für Flächen, die mit landwirtschaftlichen Anlagen (Stallanlagen, Lagerhallen, Wirtschaftsgebäuden, Silos) bebaut sind und ein kompaktes, homogenes Areal im Außenbereich umfassen, nicht um Richtwerte, sondern um nicht in gleicher Weise für die Ermittlung des Wertes im konkreten Fall geeignete Preisspannen. Bei Fehlen eines Bodenrichtwertes für das zu bewertende Grundstück kann die Berücksichtigung dieser Preisspanne die dann vorrangig durchzuführende Wertermittlung nach dem Vergleichswertverfahren gem. §§ 13 f. WertV (BVerwG, Beschluss vom 3. Juli 2003 - 9 B 58/03 -, zit. nach Juris) ebenso wenig ersetzen wie eine Berechnung des Wertes durch Zu- und Abschläge zu den Richtwerten für andere Flächenarten (wie Gewerbegebiet oder Ackerfläche).

Die danach hier zu Recht durchgeführte und dem Bescheid vom 15. Mai 2000 zugrunde liegende Ermittlung des Wertes der Funktionalfläche der Milchviehanlage nach dem Vergleichswertverfahren genügt den insoweit an eine ordnungsgemäße Verkehrswertermittlung zu stellenden Anforderungen indes nur teilweise. Zwar ist nicht zu beanstanden, dass der Gutachter den von der Klägerin behaupteten Verkauf von 1993 noch im Außenbereich gelegenen, inzwischen zum Innenbereich gehörenden Ackerflächen an die Gemeinde zur Abrundung des dieser gehörenden sogenannten "Ausweichsportplatzes" für 14,- DM/m2 und teilweise sogar 18,- DM/m2 nicht berücksichtigt hat. Denn zum einen lag dieser Verkauf zum Wertermittlungsstichtag 24. März 1999 bereits sechs Jahre zurück und es ist nicht erkennbar, dass der seinerzeitige Grundstücksmarkt bereits hinreichend gefestigt war, um aus einem einzelnen derartigen Verkaufsfall Rückschlüsse auf den Verkehrswert von für eine höherwertige Nutzung vorgesehenen Ackerflächen im Außenbereich im Jahr 1999 zu ziehen. Zum anderen spricht der genannte Preis, der - seine Richtigkeit unterstellt - angesichts der im Grundstücksmarktbericht des Gutachterausschusses des Landkreises ... für das Jahr 1999 (dort S. 42) genannten Preisspanne für Flächen für Sport- und Freizeitanlagen von 1,- DM/m2 bis 5,- DM/m2 extrem hoch erscheint - dafür, dass dieser Kaufpreis Ergebnis besonderer, auf die hier zu bewertenden Flächen nicht in gleicher Weise zutreffender Umstände war. Darauf, ob der Preis eine damals bereits absehbare Aufwertung der Fläche durch die - inzwischen erfolgte - Einbeziehung in den Innenbereich vorweggenommen hat oder ob die Gemeinde deshalb bereit war, eine derart hohen Preis zu zahlen, weil es sich um zur Abrundung des Sportplatzes dringend benötigte und anders nicht zu erlangende Flächen handelte, ist dabei letztlich ohne Bedeutung.

Auch die den Teilnehmern des Bodenordnungsverfahrens von der Beigeladenen angebotene Abfindung in Höhe von 6,- DM/m2 Funktionalfläche und 1,50 DM/m2 für die übrigen Flächen, die von den meisten Eigentümern durch Erklärung eines Landverzichts gem. § 58 Abs. 2 LwAnpG gegen Zahlung der sich aus diesen Beträgen errechnenden Summen akzeptiert wurde, können nicht als Vergleichspreise zur Bemessung des Verkehrswertes der Flurstücke der Klägerin herangezogen werden. Denn bei diesen Abfindungsbeträgen handelt es sich um Preise, die nicht im gewöhnlichen Geschäftsverkehr zustande gekommen, sondern durch "ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse" i.S.d. § 6 Abs. 1, Abs. 2 Nr. 2 WertV beeinflusst worden sind. Das Vorliegen ungewöhnlicher und persönlicher Verhältnisse ergibt sich hier bereits daraus, dass es sich bei den genannten Beträgen nicht um Preise handelt, die in einem im Rahmen des gewöhnlichen Grundstücksmarktes zustande gekommenen Kaufvertrag ausgehandelt wurden, sondern um Beträge, die die Beigeladene als Gebäudeeigentümerin in Kenntnis des ersten, erheblich niedrigere Werte ausweisenden Verkehrswertgutachtens ersichtlich im Interesse einer beschleunigten Abwicklung des Bodenordnungsverfahrens zu zahlen bereit war. Dass eine möglichst schnelle Zusammenführung des Eigentums an den ihr gehörenden Gebäuden mit dem Eigentum an den darunter liegenden Grundstücken für die Beigeladene von ganz außerordentlicher, die Zahlung auch erheblich höherer als marktüblicher Preise rechtfertigender Bedeutung war, ergibt sich schon daraus, dass die Weiterführung und Modernisierung ihres Betriebes während des laufenden Verfahrens erheblichen Einschränkungen unterliegt. So waren und sind z. B. Neu- oder Ausbaumaßnahmen der vorhandenen Einrichtung jeweils nur mit Zustimmung der Flurbereinigungsbehörde (gem. § 34 FlurbG) oder sogar erst aufgrund einer vorläufigen Anordnung (wie sie hier wegen der für den Bau der Güllebehälter benötigten Fläche im Jahr 1997 erfolgt ist) möglich. Ein unter dem Druck dieser für die Fortführung eines Betriebes auf Dauer unerträglichen Situation angebotener Preis ist offensichtlich durch ungewöhnliche und persönliche Verhältnisse im Sinne des § 6 Abs. 1 und 2 WertV zustande gekommen, ohne dass zugleich erkennbar wäre, wie genau sich diese besonderen Verhältnisse auf die Preisbildung ausgewirkt haben. Eine Heranziehung dieser Beträge als Vergleichswerte hat der Beklagte danach zu Recht abgelehnt.

Unabhängig davon ist die Auswahl und Vollständigkeit der im Gutachten vom März 1999 herangezogenen Vergleichspreise, von denen letztlich nur zwei tatsächlich zur Bestimmung des Verkehrswertes der Funktionalfläche der Milchviehanlage herangezogen wurden, jedoch nicht nachvollziehbar.

Denn abgesehen davon, dass die der Wertermittlung zugrunde liegende Vergleichsbasis mit nur zwei Verkaufsfällen außerordentlich schmal ist, leuchtet es nicht ein, dass drei der sechs im Gutachten aufgeführten, "Hofstellen landwirtschaftlicher Betriebe" betreffenden Verkaufsfälle allein wegen der "bis zu 20 km" größeren Entfernung zu ... (so Stellungnahme des Gutachters ... vom 29. März 2004) von vornherein aus der Betrachtung ausscheiden sollten. Weshalb der "verhältnismäßig" größeren Entfernung von "... oder ..." (im Gutachten waren Verkaufsfalle in ..., ... und ... als zu weit entfernt abgelehnt worden) zu ... eine derartig ausschlaggebende Bedeutung zukommen sollte, ist weder dem Gutachten noch der ergänzenden Stellungnahme des Sachverständigen zu entnehmen und erscheint insbesondere deshalb wenig überzeugend, weil auch ..., ... und ... nicht etwa in unmittelbarer Nähe von ..., sondern bereits ca. 15 bis 20 km (Luftlinie) entfernt liegen. Unter diesen Umständen kann die Vergleichbarkeit der genannten Verkaufsfälle nicht schon mit dem Hinweis auf eine mehr oder weniger große Entfernung von ... angenommen oder abgelehnt werden, sondern es bedarf in jedem Fall einer konkreten Prüfung der Vergleichbarkeit der für die Preisbildung maßgeblichen Standortfaktoren. Eine solche ist für die drei nicht einbezogenen Vergleichsfälle nicht ersichtlich. Der Sachverständige hat selbst auf entsprechende Nachfrage des Senats hin nur die drei seiner Auffassung nach wegen der verhältnismäßigen Nähe zum Bewertungsgrundstück einbezogenen Verkaufsfälle näher konkretisiert. Gerade die vom Sachverständigen betonte Bedeutung der Nähe zum Bewertungsgrundstück für die Vergleichbarkeit hätte es hier im Übrigen geboten, auch das Verkaufsgeschehen in den an das Amt ... angrenzenden Gebieten der Landkreise ... und O., zu berücksichtigen, da es durchaus möglich erscheint, dass dort in gleicher oder gar geringerer Entfernung zu ... weitere, als Vergleichsfälle geeignete Verkäufe von mit landwirtschaftlichen Anlagen zu bebauenden oder bebauten Außenbereichsgrundstücken verzeichnet sind.

Hinzu kommt, dass die im Gutachten genannten Vergleichsfälle nicht - bzw. höchstens teilweise: ... und ...? - übereinstimmen mit den vom Beklagten am 29. März 2004 übersandten, vom Gutachterausschuss für den Landkreis ... in einer Auskunft aus der Kaufpreissammlung aufgelisteten Kauffällen "für Flächen, die mit landwirtschaftlichen Anlagen (Stallanlagen, Lagerhallen, Silos u.a.) überbaut sind und ein kompaktes, homogenes Areal überwiegend im Außenbereich umfassen". So sind die vom Gutachter ... verwendeten Kauffälle in ....... und ... in der Auskunft des Gutachterausschusses nicht enthalten, während andererseits aber z.B. ein Kauf in ... - der Nachbargemeinde von ... - vom Dezember 1998 aufgeführt wird, der im Gutachten ohne Angabe von Gründen nicht berücksichtigt ist. Wiederum ganz andere Kauffälle "landwirtschaftlicher Betriebsanlagen" - die sich nur teilweise aus dem dortigen abweichenden Bewertungszeitraum erklären lassen - sind in dem Gutachten aufgeführt, das der Sachverständige ... für das landgerichtliche Verfahren um Nutzungsentschädigung für das Flurstück 23 der Flur 5 der Gemarkung ... angefertigt hat. Die sich aus der Kaufpreisauskunft des Gutachterausschusses sowie den Auflistungen des Gutachters ... - jeweils ohne irgend eine Gewichtung - ergebenden Mittelwerte weichen mit 2,32 Euro (4,52 DM/m2 - bei Berücksichtigung nur der in der Auskunft aus der Kaufpreissammlung aufgelisteten Verkaufsfälle bis einschließlich 1998 ohne die Fälle außeragrarischer Nutzung, Preise nach telefonischer Auskunft der Geschäftsstelle des Gutachterausschusses bereits halbiert) bzw. 9,39 DM/m2 (Gutachten ..., nur Kauffälle 1996/97, ungeteilter Wert; halbiert 4,70 DM/m2) doch deutlich von den vom Gutachter ... herangezogenen Vergleichsfällen ab, ohne dass die Gründe für die Auswahl der vom Gutachter verwendeten Vergleichsfälle nachvollziehbar wären. Insbesondere ist nach den wenigen, insoweit hier vorliegenden Erkenntnissen nicht nachvollziehbar, weshalb der ausweislich der Nutzungsartangabe in der Kaufpreisauskunft des Gutachterausschusses einen Zukauf von Grund und Boden für einen ganzen Hof mit Betriebsgebäuden betreffende, im Dezember 1998 durchgeführte Kauf einer 4,2 ha großen Fläche in ... vom Gutachter ... nicht als Vergleichsfall herangezogen wurde. Dieser Kauffall erscheint jedenfalls von der räumlichen Nähe zu ..., von der zeitlichen Nähe zum Bewertungsstichtag 24. März 1999 und von der Größe des veräußerten Grundstücks der hier zu beurteilenden Fläche (lt. Gutachten insges. 6,6 ha Funktionalfläche) eher vergleichbar als jeder der vom Gutachter ... verwendeten, wesentlich kleinere und weiter entfernt liegende Flächen betreffenden Fälle. Da auch der für dieses Grundstück gezahlte Betrag von ca. 4,03 DM/m2 durchaus noch im Rahmen der im Grundstücksmarktbericht genannten Preisspanne von 2,00 DM bis 4,50 DM/m2 liegt, ist auch nicht ersichtlich, dass es sich dabei etwa um einen durch ungewöhnliche oder persönliche Verhältnisse bedingten "Ausreißer" gehandelt hätte.

Auf der Grundlage der vorliegenden Unterlagen, insbesondere der Auskunft aus der Kaufpreissammlung, die Kauffälle ausweist, die mit der Nutzungsart Nr. 390 bezeichnet wurden und danach ganz allgemein ein "Grundstück für einen landwirtschaftlichen Betrieb" betreffen, kann schließlich nicht einmal sicher ausgeschlossen werden, dass Verkaufsfälle von noch nicht mit Gebäudeeigentum belasteten, sondern erst für eine derartige Nutzung vorgesehenen - und damit vorrangig zu berücksichtigenden (BVerwG, Urteil vom 26. März 2003 - VIZ 2003, 118, 91 ff.). Grundstücken existierten und hätten herangezogen werden können. Dass der Sachverständige ... eine entsprechende Recherche durchgeführt hat, ist dem Gutachten jedenfalls nicht zu entnehmen.

Lediglich ergänzend ist festzustellen, dass der Gutachter auch etwaige Zu- oder Abschläge - insbesondere letztere hätten hier etwa wegen eines fehlenden direkten Straßenzugangs der durch das Flurstück 36/19 von der ...straße getrennten Flurstücke oder wegen der Belastung des Flurstücks 23 mit einem Trafohäuschen eines Energieversorgungsunternehmens nahe gelegen und zumindest geprüft werden müssen - nicht vorgenommen hat.

Angesichts dieser gravierenden Schwächen vermag das Gutachten vom 20. April 1999 die im Bescheid vom 15. Mai 2000 getroffene Feststellung des Ergebnisses der Wertermittlung für die Funktionalfläche der ehemaligen Milchviehanlage nicht zu stützen, und auch die sonstigen in diesem Verfahren gewonnenen Erkenntnisse rechtfertigen die Festsetzung des Wertes der Funktionalfläche auf 3,10 DM/m2 nicht. Dies gilt zunächst für das aus dem landgerichtlichen Verfahren 5 O 14/01 beigezogene, den - ungeteilten - Verkehrswert des Flurstücks 23 der Flur 5 der Gemarkung ... in der Zeit vom 1. Januar 1996 bis zum 31. Dezember 1997 mit 6,50 DM/m2 angebende Gutachten des Sachverständigen .... Zwar kommt der Sachverständige damit im Ergebnis zu einem Wert, der unter Berücksichtigung des Halbteilungsgrundsatzes des § 68 SachenRBerG mit 3,25 DM/m2 nur geringfügig über dem vom Gutachter ... ermittelten Wert von 3,10 DM/m2 liegt. Dennoch vermag das Gutachten die Festsetzung des Beklagten nicht zu stützen. Denn zum einen weist dieses Gutachten keine getrennten Werte für die Funktionalfläche und die sonstigen Grundstücksflächen, sondern einen unter Berücksichtigung der unterschiedlichen Nutzungsarten gebildeten einheitlichen "Mischpreis" aus. Zum anderen ist die dortige Wertermittlung für das hiesige Verfahren aber auch deshalb nicht brauchbar, weil sie jedenfalls teilweise auf der nach den Ergebnissen des hiesigen Verfahrens unzutreffenden Annahme beruht, dass es sich bei der Funktionalfläche um dem Innenbereich zuzuordnende Flächen handelt und deren Wert deshalb u.a. auf der Grundlage des Bodenrichtwertes für ein Gewerbegebiet berechnet. Hinzu kommt, dass der dortige Wertermittlungsstichtag (bzw. richtiger: Wertermittlungszeitraum, vom 01.01.1996 bis 31.12.1997) deutlich früher als der hier maßgebliche Stichtag liegt. Schließlich enthält die Berechnung offensichtliche Fehler, wie z.B. bei der Umrechnung DM/Euro im Rahmen der Auswertung der Vergleichsfälle. Der auf der Grundlage dieses Gutachtens von der Beigeladenen erst kürzlich getätigte Kauf des den streitgegenständlichen Flurstücken straßenseitig vorgelagerten Flurstücks 36/19 ist zum einen wegen des zeitlichen Abstands zum für das Gutachten und den Bescheid vom 15. Mai 2000 maßgeblichen Bewertungsstichtag, zum anderen aber auch wegen seines besonderen Zuschnitts und der besonderen, die Brauchbarkeit für andere Erwerber als die Beigeladene in Frage stellenden Lage jedenfalls allein nicht geeignet, die Angemessenheit der Wertfeststellung zu begründen.

c. Schließlich bleibt die der Feststellung des Wertes der Flurstücke der Klägerin zugrunde liegende Bemessung des der Funktionalfläche zuzurechnenden Teils dieser Flurstücke ohne hinreichenden Grund hinter den entsprechenden Angaben im Liegenschaftskataster zurück.

Gem. § 30 FlurbG ist für die Größe der Grundstücke in der Regel - d.h. bis zum Nachweis der Unrichtigkeit (z.B. durch eine Vermessung im Bodenordnungsverfahren) - der Eintrag im Liegenschaftskataster maßgebend. Davon ausgehend spricht nach Auffassung des Senats alles dafür, auch für die Größe verschiedener auf einem Grundstück vorhandener Nutzungen zunächst auf die entsprechenden Angaben im Liegenschaftskataster abzustellen, da sowohl die Gründe, die die Vermutung der Richtigkeit hinsichtlich der Größe des Grundstücks tragen, als auch die damit verbundene, mit § 30 FlurbG bezweckte Erleichterung für die zuständigen Behörden, die von einer aufwendigen Vermessung absehen können, in ähnlicher Weise für die - grundsätzlich ebenfalls aufgrund einer vorangegangenen Vermessung - in das Kataster aufgenommenen Angaben zur Größe der Fläche verschiedener Nutzungsarten auf einem Grundstück gelten.

Davon ausgehend beträgt der auf die Funktionalfläche der (ehemaligen) Milchviehanlage entfallende Anteil der Flurstücke 26 und 27 insgesamt 11.244 m2. Denn im vom Beklagten eingeholten Integrationsregister-Auszug aus dem Liegenschaftskataster vom 10. März 1992 ist die Größe der Gebäude- und Freiflächen (Abk.: GF) auf dem Flurstück 26 mit 6.065 m2 (neben 1.215 m2 SF und 740 m2 A) und auf dem Flurstück 27 mit 5.179 m2 (neben 1.008 m2 SF und 1 .400 m2 A) angegeben und die Nutzungsart "GF" ist dadurch definiert, dass sie nicht nur die Flächen mit Gebäuden und baulichen Anlagen, sondern auch die unbebauten (Frei-) Flächen umfasst, die Zwecken der Gebäude untergeordnet sind (vgl. Anlage 1 zum Nutzungsartenerlass - Runderlass III Nr. 7/1996 des Ministers des Innern III/2-8220 v. 22. April 1996, ABl. S. 578, 580). Die davon abweichenden, ausweislich der eigenen Angaben des Sachverständigen ... allein auf ein "maßstabsgestütztes Herausmessen" aus dem amtlichen Lageplan vom 20. April 1995 gestützten Angaben der Größenanteile der Funktionalfläche von 5.452 m2 bzw. 4.404 m2 (insgesamt 9.856 m2) vermögen die Richtigkeit der Katasterangaben nicht zu widerlegen. Zwar spricht nach diesen Kontrollmessungen einiges dafür, dass die sich auf den Flurstücken der Klägerin befindende Funktionalfläche deutlich kleiner anzusetzen sein könnte als im Kataster ausgewiesen. Allein die Kartennachmessungen sind indes nicht geeignet, die Richtigkeitsvermutung zugunsten der Katasterangaben zu widerlegen. Denn diese gilt grundsätzlich bis zum Beweis der Unrichtigkeit (OVG Münster, Urteil vom 27. November 1972 - IX G 49/70 - RzF 30, 5 f.). Zwar kann die Flurbereinigungsbehörde durchaus aufgrund eigener Vermessungen zu von den Katasterangaben abweichenden Ergebnissen gelangen (vgl. Seehusen/Schwede, § 30 Rn 2). Auch dann bedarf es jedoch der Anerkennung durch den Teilnehmer (etwa gem. § 129f FlurbG) und/oder der Veranlassung der Katasterberichtigung durch die Vermessungsbehörde. Bis dahin darf die Behörde zwar ihre Ermittlungen zugrunde legen (§ 13 Abs. 2 Satz 4-7 FlurbG analog, vgl. Seehusen/Schwede, a.a.O. Rn 2). Im konkreten Fall hilft dies jedoch deshalb nicht weiter, weil verlässliche eigene Ermittlungen des Beklagten hinsichtlich der auf die einzelnen Nutzungsarten entfallenden Teilflächen hier nicht ersichtlich sind. So lässt sich den Akten nicht entnehmen, dass etwa eine genaue Vermessung der auf die jeweiligen Nutzungsarten entfallenden Teilflächen stattgefunden hätte. Anhand des 1995 gefertigten Lageplans kann tatsächlich nur - mehr oder weniger nach eigenem Gutdünken und eigener Einschätzung der im Anschluss an die Gebäude vermutlich noch benötigten Freiflächen - geschätzt und - mehr oder weniger genau - gemessen und berechnet werden, wie groß die Funktionalfläche etwa sein dürfte. Dies mag für eine Abweichung zugunsten der Kläger unproblematisch sein. Angesichts der gesetzlichen Vermutung des § 30 FlurbG und der notwendigen Messungenauigkeit der hier allein möglichen Methoden zur Feststellung der behaupteten Abweichung (zur mangelnden Beweiskraft von auf einer Ablichtung einer Katasterkarte abgegriffenen Maße vgl. Flurbereinigungsgericht Koblenz, Urteil vom 3. Juli 1968 - 3 C 17/68 -, RzF 30, 5 f.) erscheint es indes nicht mehr vertretbar, eine Verschlechterung hierauf zu stützen.

3. Die auf das Gutachten des Sachverständigen ... gestützte Feststellung des Ergebnisses der Wertermittlung ist schließlich auch insoweit fehlerhaft, als sie die Werte der einbezogenen Acker- und sonstigen Flächen betrifft.

Denn die Bewertung der landwirtschaftlich genutzten Flächen nach ihren Verkehrs- statt nach den Nutzwerten, wie sie hier vorgenommen wurde, widerspricht bereits § 28 FlurbG. Nach dieser Vorschrift ist für landwirtschaftlich genutzte Grundstücke das Wertverhältnis "in der Regel nach dem Nutzen zu ermitteln, den sie bei gemeinüblicher ordnungsgemäßer Bewirtschaftung jedem Besitzer ohne Rücksicht auf ihre Entfernung vom Wirtschaftshofe oder von der Ortslage nachhaltig gewähren können. Hierbei sind die Ergebnisse einer Bodenschätzung nach dem Gesetz über die Schätzung des Kulturbodens (Bodenschätzungsgesetz) vom 16. Oktober 1934 (Reichsgesetzblatt I S. 1050), zuletzt geändert durch die Finanzgerichtsordnung vom 6. Oktober 1965 (Bundesgesetzblatt I S. 1477), zugrunde zu legen; Abweichungen sind zulässig". Wie das Bundesverwaltungsgericht (Urteil vom 14. Februar 1963 -1C 56.61 -, RdL 1963, 249) entschieden hat, muss die allgemeine Nachfrage nach Grund und Boden deshalb bei der Wertermittlung ausscheiden. Ein Abweichen von der Regel des § 28 Abs. 1 FlurbG sei nur dann gerechtfertigt, wenn ein Grundstück wertbegründende Eigenschaften besitze, die im Nutzungswert nicht zum Ausdruck kommen. Dass dies bei den hier mit dem Verkehrswert bewerteten Ackerflächen ganz oder teilweise der Fall gewesen wäre, ist weder dem Gutachten zu entnehmen noch sonst ersichtlich. Richtigerweise wäre für die Ermittlung des Wertes der Acker- und Grünflächen deshalb allein auf deren anhand der Ergebnisse der Bodenschätzung zu ermittelnde landwirtschaftliche Nutzbarkeit (und damit insbes anhand der sich aus unterschiedlichen Acker- oder Grünflächenzahlen ergebenden Werte sowie etwaiger Zu- und Abschläge, z.B. für Bodenart, Krume, Untergrund, Steingehalt, Bewässerungssituation, Verseuchung durch Schadstoffe u.a.; vgl. Seehusen/Schwede, § 28 Rn 10 ff.) abzustellen gewesen.

4. Angesichts der Art und des Umfangs der festgestellten Mängel der Wertermittlung macht der Senat von der ihm durch § 144 Satz 1 2. Alt. FlurbG, § 60 LwAnpG eingeräumten Möglichkeit Gebrauch, die Sache unter Aufhebung des Widerspruchsbescheides zur erneuten Verhandlung und Bescheidung an die Spruchstelle für Flurbereinigung zurückzuverweisen. Dort wird eine neue, den Anforderungen der § 64, § 58 und § 63 Abs. 2 LwAnpG i.V.m. §§ 27 ff. FlurbG genügende Wertermittlung zu erarbeiten sein, die zu berücksichtigen haben wird, dass Ziel der Wertermittlung auch in einem auf wertgleiche Abfindung in Land gerichteten Bodenordnungsverfahren grundsätzlich die Feststellung des für den Landtausch erforderlichen Wertes der Grundstücke jedes Teilnehmers im Verhältnis zu dem Wert aller Grundstücke im Verfahrensgebiet ist (§ 27 Satz 2 FlurbG) und die zu diesem Zweck eine neue, den gesetzlichen Anforderungen entsprechende Ermittlung sowohl des Nutzwertes der einbezogenen landwirtschaftlich genutzten Flächen (§ 28 FlurbG) als auch des Verkehrswertes der Funktionalflächen der ehemaligen Milchviehanlage (§ 29 FlurbG i.V.m. §§ 19 ff, 68 ff. SachenRBerG) zu veranlassen haben wird. Bei der Ermittlung des Verkehrswertes nach dem sich insoweit anbietenden Vergleichswertverfahren (§ 194 BauGB i.V.m. § 13 f. Wert V) wird - entsprechend § 19 Abs. 2 Satz 1 SachenRBerG und ausgehend von der hier festgestellten Lage der Funktionalflächen im Außenbereich - zunächst zu prüfen sein, ob Verkäufe von im Außenbereich gelegenen, noch nicht mit Gebäudeeigentum belasteten, sondern erst zur Bebauung mit landwirtschaftlichen Anlagen vorgesehenen Grundstücken als Vergleichsfälle herangezogen werden können. Als Ermittlungsgebiet werden dabei nicht nur der Landkreis ..., sondern auch die an das Amt ... angrenzenden Gebiete der Landkreise ... und O., zu berücksichtigen sein. Wenn der Versuch einer derartigen Wertermittlung scheitert, können auch sog. "Bereinigungsfälle" als Vergleichsfälle herangezogen werden (BVerwG, Urteil vom 9. März 2003 - 9 C 5.02 -, VIZ 2003, 438 ff.). Angesichts der Vielzahl verschiedener, im Verlauf dieses Verfahrens von den Sachverständigen ... und ... sowie dem Gutachterausschuss des Landkreises ... angeführten Fälle von Verkäufen für "Hofstellen landwirtschaftlicher Betriebe" bzw. "Flächen, die mit landwirtschaftlichen Anlagen ... bebaut sind und ein kompaktes, homogenes Areal überwiegend im Außenbereich umfassen", wird dabei genau zu prüfen - und nachvollziehbar darzulegen - sein, welche der dabei verkauften Grundstücke hinsichtlich ihrer den Wert beeinflussenden Faktoren (§§ 3, 4 Wert V) mit der hier zu bewertenden Funktionalfläche übereinstimmen. Mögliche Abweichungen der wertbestimmenden Faktoren und Besonderheiten der hier zu bewertenden Fläche, wie sie sich etwa aus einem fehlenden direkten Straßenzugang oder der Belastung von Teilflächen durch die Dienstbarkeit für ein Stromversorgungsunternehmen ergeben könnten, sind gegebenenfalls durch angemessene Zu- oder Abschläge (vgl. § 14 Wert V) zu berücksichtigen.

5. Die Kostenentscheidung folgt aus § 60 LwAnpG, § 138 Abs. 1 Satz 2 FlurbG, § 154 Abs. 1 VwGO. An der Auffassung, dass Gerichtskosten im Falle der Klagestattgabe zufolge § 147 FlurbG nicht zu erheben sind (Urteil vom 25. Januar 2001 - 8 D 12/98.G -), hält der Senat nicht mehr fest. Die Sonderregelung des § 147 Abs. 1 FlurbG, wonach in verwaltungsgerichtlichen Verfahren ein Pauschsatz erhoben und die Festsetzung einer Gebühr für diesen Fall ins Ermessen des Gerichts gestellt wird, gilt zwar ausdrücklich nur für die klageabweisende Entscheidung und in § 147 Abs. 2 FlurbG wird für den Fall teilweiser Klageabweisung die Möglichkeit der Auferlegung eines entsprechenden Teils der Kosten nach Absatz 1 vorgesehen. Beide Vorschriften treffen damit allerdings Regelungen, die zugunsten des Klägers in einem Flurbereinigungsverfahren von den allgemeinen Regelungen abweichen, indem sie die Auferlegung von Gebühren bzw. - in Absatz 2 - Kosten in das Ermessen des Gerichts stellen. Die nach den allgemeinen Regelungen vorzunehmende Erhebung von Gerichtsgebühren gegenüber dem Beklagten wird dadurch jedoch nicht ausgeschlossen (im Ergebnis ebenso VGH München, vgl. etwa Urteil vom 21. Januar 1999 - 13 A 93.300 -, a.A. OVG Münster, Urteil vom 13. Dezember 1996 - 9a D 60/95.G -; OVG Lüneburg, Beschluss vom 17. März 1964 - F OVG 7/62 -, RdL 1964, 191; VGH Kassel, Beschluss vom 23. April 1963 - F III 8/61 -, ESVGH 13, 233 ff). Die Beigeladene hat ihre außergerichtlichen Kosten gemäß § 162 Abs. 3 VwGO selbst zu tragen, weil sie keinen Antrag gestellt, sich dadurch keinem Kostenrisiko (vgl. § 154 Abs. 3 VwGO) ausgesetzt hat und im Übrigen mit dem Beklagten unterlegen ist.

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 13 Abs. 1 Satz 1 GKG. Die sich für die Klägerin ergebende Bedeutung der Sache ist in Ansehung ihres letztlich auf Bewertung ihres Grundstücks mit einem höheren als dem festgestellten, bei Einordnung der Funktionalfläche der ehemaligen Milchviehanlage als Teil des Innenbereichs erzielbaren Wert einerseits und des nur auf Aufhebung des Widerspruchsbescheides der Spruchstelle und damit auf Neubescheidung gerichteten Antrags andererseits mit dem aus dem Tenor ersichtlichen Betrag angemessen bewertet. Denn die ebenfalls von der Zuordnung der Funktionalfläche zum Innenbereich ausgehende Wertermittlung des Sachverständigen ... hat mit 6,50 DM/m2 einen um 3,40 DM/m2 über dem vom Beklagten festgestellten Betrag liegenden Wert ergeben. Wegen der hier nur beantragten und gerade im Bereich der Wertermittlung mit erheblichen Unsicherheiten behafteten Neubescheidung ist das mit dem hiesigen Verfahren verfolgte Interesse der Klägerin nach Auffassung des Senats mit etwa einem Drittel dieses Differenzbetrages - d.h. mit 1,- DM bzw. 0,50 Euro pro Quadratmeter - angemessen bewertet.

Die Vollstreckbarkeitsentscheidung beruht auf § 167 Abs. 2 VwGO, § 708 Nr. 10 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, weil Revisionszulassungsgründe gemäß § 132 Abs. 2 VwGO nicht ersichtlich sind.

Ende der Entscheidung