Judicialis Rechtsprechung

Bei der Beurteilung des Gebietscharakters nach § 34 BauGB kann eine Maschinenfabrik selbst dann die nähere Umgebung prägen, wenn ihr Bestandsschutz infolge Nutzungsaufgabe erloschen ist. Innerhalb welcher zeitlicher Grenzen nach der Verkehrsauffassung eine derartige nachprägende Wirkung besteht, hängt von den konkreten Umständen des Einzelfalles ab. Dabei sind auch die berechtigten Interessen des Eigentümers an der Nutzbarkeit seiner legal errichteten Gebäudesubstanz zu berücksichtigen (Art. 14 Abs. 1 GG).

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Tatbestand:

Der Kläger begehrte ursprünglich die Erteilung einer Baugenehmigung für die Nutzungsänderung einer Maschinenfabrik in eine Großhandelsfirma für EDV-Zubehör. Im Berufungsverfahren hat er nur noch einen entsprechenden bauplanungsrechtlichen Bauvorbescheid beantragt.

Der Kläger ist Eigentümer eines etwa 2.600 m² großen Grundstücks auf dem sich das Gebäude einer gegen Ende des Ersten Weltkriegs errichteten ehemaligen Maschinenfabrik mit Werkhalle, Büro- und Besprechungs- sowie Sozialräumen befindet. Das Fabrikationsprogramm des Betriebs umfasste Pressen-Auslaufsysteme für Leicht- und Schwermetall, Streckbänke für Sägeeinrichtungen, Verpackungsanlagen und Transporteinrichtungen.

Östlich des Antragsgrundstücks steht teilweise grenzständig ein ehemaliges Mühlengebäude, das heute vollständig zu Wohnzwecken genutzt wird. Daran schließen sich landwirtschaftlich genutzte Freiflächen an. In dem schräg gegenüber des Antragsgrundstücks errichteten Gebäude sind Wohnungen und die Räume einer Tierarztpraxis. Westlich des Antragsgrundstücks schließt sich beidseitig der Straße Wohnbebauung an. Am westlichen Ende der Straße liegt eine landwirtschaftliche Hofstelle. Die südlich abzweigende Straße ist ausschließlich mit Wohnhäusern bebaut.

Mit Vertrag vom 7.9.1998 veräußerte der Kläger die Firma H.K. ohne das Grundstück und die aufstehenden Betriebsgebäude. Die Gewerbeabmeldung erfolgte zum 30.11.1998. Nachdem die Produktion Ende 1998 eingestellt worden war, wurden im Laufe des Jahres 1999 die Maschinen abgebaut. Der Kläger nutzte den Verwaltungstrakt noch bis etwa Ende des Jahres 2000 für Büroarbeiten im Auftrag der Erwerberfirma und lagerte für diese in der Werkhalle Ersatzteile.

Am 15.6.2001 beantragte der Kläger die Erteilung einer Baugenehmigung für die Nutzungsänderung der Maschinenfabrik in einen Großhandel mit EDV-Zubehör. Gegenstand der Firma war der An- und Verkauf leergeschriebener Lasertoner- und Tintenbehälter an Großabnehmer.

Der Beklagte lehnte die Erteilung der Nutzungsänderungsgenehmigung mit der Begründung ab, die geplante Nutzungsänderung füge sich nicht in die als reines Wohngebiet einzustufende nähere Umgebung ein. Der Bestandsschutz der Maschinenfabrik, der ohnehin nur die genehmigte Nutzung erfasse, sei wegen der Aufgabe des Betriebs über zwei Jahre vor Antragstellung erloschen.

Der dagegen eingelegte Widerspruch des Klägers wurde zurückgewiesen.

Die Klage auf Erteilung der beantragten Nutzungsänderungsgenehmigung wies das VG ab.

Nach Zulassung der Berufung reduzierte der Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem OVG sein Begehren darauf, ihm für die beabsichtigte Nutzungsänderung einen bauplanungsrechtlichen Vorbescheid zu erteilen. Die Berufung hatte Erfolg.

Gründe:

Die Berufung des Klägers ist mit dem im Berufungsverfahren gestellten Antrag zulässig und begründet. Seine Klage mit dem - unter Zustimmung des Beklagten - reduzierten Antrag auf Erteilung eines planungsrechtlichen Bauvorbescheides ist zulässig.

Ihre Zulässigkeit scheitert insbesondere nicht daran, dass die Erteilung eines Bauvorbescheids nicht Gegenstand eines Widerspruchsverfahrens nach § 68 VwGO gewesen ist. Ein erneutes Vorverfahren war hier entbehrlich, da Prüfungsmaßstab für das geänderte Begehren die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit ist und die damit zusammenhängenden Fragen auch für die Beurteilung, ob dem Kläger die zunächst begehrte Baugenehmigung erteilt werden kann, maßgeblich waren. Der Beklagte hat die Baugenehmigung allein aus bauplanungsrechtlichen Gründen abgelehnt. Im Anschluss daran ist die Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit Gegenstand des Widerspruchsverfahrens gewesen.

Vgl. dazu OVG NRW, Urteile vom 22.1.1996 - 10 A 1464/92 - und vom 9.1.1997 - 7 A 2233/96 -.

Die Klage ist mit dem nunmehr gestellten Antrag begründet. Der Kläger hat einen Anspruch gegen den Beklagten auf Erteilung des begehrten bauplanungsrechtlichen Vorbescheides. Soweit dem der Bescheid des Beklagten vom 29.8.2001 in der Gestalt des Widerspruchsbescheids des Landrats des Kreises N. vom 15.1.2002 entgegensteht, ist er aufzuheben. Diese Aufhebung erfasst den Bescheid, soweit mit ihm über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit des Vorhabens entschieden ist.

Die begehrte Nutzungsänderung der Maschinenfabrik in einen Großhandel für EDV-Zubehör ist genehmigungspflichtig (1.), der Kläger hat einen Anspruch auf Erteilung des beantragten Bauvorbescheides, weil der Nutzungsänderung die insoweit zu prüfenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften nicht entgegenstehen (§§ 71 Abs. 1, 75 Abs. 1 BauO NRW) (2.).

1. Die beabsichtigte Nutzungsänderung ist gem. § 63 Abs. 1 BauO NRW genehmigungsbedürftig. Danach bedürfen die Errichtung, die Änderung, die Nutzungsänderung und der Abbruch baulicher Anlagen der Baugenehmigung, soweit in den - hier nicht einschlägigen - §§ 65 bis 67, 79 und 80 BauO NRW nichts anderes bestimmt ist.

Eine Nutzungsänderung i.S. dieser Vorschrift liegt vor, wenn sich die neue Nutzung von der bisherigen (legalen) dergestalt unterscheidet, dass sie anderen oder weitergehenden Anforderungen bauordnungs- oder bauplanungsrechtlicher Art unterworfen ist oder unterworfen werden kann, d. h. schon dann, wenn die Möglichkeit besteht, dass die Zulässigkeit des geänderten Vorhabens nach den Bauvorschriften anders beurteilt werden kann.

Vgl. OVG NRW, Beschluss vom 13.11.1995 - 11 B 2161/95 -, BRS 57 Nr. 184; HessVGH, Urteil vom 8.11.1979 - IV OE 51/75 -, BRS 35 Nr. 51; Boeddinghaus/Hahn/Schulte, Bauordnung für das Land Nordrhein-Westfalen, Kommentar, Loseblatt, Stand Mai 2005, § 63 Rdnr. 64.

Was unter genehmigungsrechtlichen Gesichtspunkten eine Nutzungsänderung ist, muss unter Berücksichtigung des Charakters des Baugenehmigungsverfahrens als eines präventives Prüfverfahrens ermittelt werden. Die Änderung der Zweckbestimmung einer baulichen Anlage oder ihrer Teile (Nutzungseinheiten) muss nämlich bereits dann präventiv geprüft werden können, wenn die Möglichkeit besteht, dass eine andere Beurteilung nach den in Betracht kommenden öffentlich-rechtlichen Vorschriften erfolgen kann. Nicht erforderlich ist hingegen, dass eine andere Beurteilung auch tatsächlich erfolgt; eine derartige Erkenntnis kann Ergebnis der Prüfung, nicht aber ihre Voraussetzung sein.

Vgl. BayVGH, Urteil vom 9.7.1985 - 1 B 84 A.2138 -, BayVBl. 1986, 275; OVG NRW, Urteil vom 15.8.1995 - 11 A 850/92 -, BRS 57 Nr. 258; Boeddinghaus/Hahn/Schulte, a.a.O., § 63 Rdnr. 64.

In planungsrechtlicher Hinsicht ist eine Nutzungsänderung i.S. des § 29 BauGB dann anzunehmen, wenn durch die Verwirklichung des Vorhabens die jeder Nutzung eigene Variationsbreite verlassen und die rechtliche Qualität der bisherigen Nutzung so verändert wird, dass sich die Genehmigungsfrage neu stellt; dieses ist insbesondere der Fall, wenn die Änderung die in § 1 Abs. 6 BauGB n.F. genannten Belange berühren kann.

Vgl. BVerwG, Urteile vom, 11.2.1977 - 4 C 8.75 -, BRS 32 Nr. 140, vom 3.2.1984 - 4 C 25.82 -, BRS 42 Nr. 52, vom 11.11.1988 - 4 C 50.87 -, BRS 48 Nr. 58 und vom 18.5.1990 - 4 C 49.89 -, BRS 50 Nr. 166, Beschlüsse vom 30.1.1997 - 4 B 172.96 -, BRS 59 Nr. 81 und vom 4. 4. 2000 - 4 B 28.00 -, BRS 63 Nr. 173.

Für die Beurteilung, ob eine bestimmte Nutzung gegenüber einer früheren eine Nutzungsänderung ist, kommt es nicht darauf an, welche Nutzung früher tatsächlich ausgeübt, sondern darauf, welche Nutzung früher bauaufsichtlich genehmigt oder jedenfalls in einer beachtlichen Zeitspanne materiell legal ausgeübt worden ist.

Vgl. BVerwG, Urteile vom 3.2.1984 - 4 C 25.82 -, BRS 42 Nr. 52 und vom 27.8.1998 - 4 C 5.98 -, BRS 60 Nr. 83.

Die Maschinenfabrik ist auf dem Grundstück des Klägers legal betrieben worden. Dies steht zur Überzeugung des Senats fest, auch wenn die Genehmigungslage nicht lückenlos seit der Betriebsaufnahme im Jahre 1917 dokumentiert ist. In den Hausakten befindet sich - offenbar auf Grund eines Brandes im Baudezernat im Jahr 1968 - lediglich die Baugenehmigung vom 8.9.1987, mit der der Beklagte die Erweiterung der Werkhalle sowie des Bürotraktes genehmigt hat. Auch der Kläger selbst konnte bis auf den in der mündlichen Verhandlung vorgelegten, mit Zugehörigkeitsvermerk versehenen Lageplan zur Bauerlaubnis vom 14.11.1962, die sich offensichtlich auf einen rückwärtigen Anbau an die Werkhalle bezog, keine weiteren Baugenehmigungen vorlegen.

Der Senat verkennt nicht, dass den Kläger grundsätzlich die Beweislast für die Vorlage von Baugenehmigungen und das Vorliegen von Bestandsschutz trifft.

Vgl. BVerwG, Urteil vom 23.2.1979 - 4 C 86.76 -, BRS 35 Nr. 206, Beschluss vom 19.2.1988 - 4 B 33.88 -; OVG NRW, Urteil vom 17.5.1993 -11 A 3625/91 -, Beschluss vom 18.1.2001 - 10 B 1898/00 -, BRS 64 Nr. 161; Boeddinghaus/Hahn/Schulte, a.a.O., § 75 Rn. 58 a.

Hier sprechen die Gesamtumstände unter Berücksichtigung der Grundsätze des Beweises des ersten Anscheins für einen legalisierten Baubestand. Dass 1917 eine ganze Maschinenfabrik unter den Augen der Baupolizei illegal errichtet worden sein soll, ist unwahrscheinlich. Hiergegen sprechen auch die Änderungsgenehmigungen von 1962 und 1987. Mit der am 8.9.1987 zu Gunsten des Klägers als Inhaber der Maschinenfabrik M. erteilten Baugenehmigung ist neben der beschriebenen Erweiterung jedenfalls auch über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Maschinenfabrik entschieden worden. Dies folgt daraus, dass der Beklagte bei seiner Überprüfung wegen des Untergangs der Hausakte nicht auf in der Vergangenheit erteilte Baugenehmigungen zurückgreifen konnte und zudem der Kläger seinerzeit mit seinem Antrag vom 17.7.1987 (Eingang beim Beklagten) eine umfassende Betriebsbeschreibung beigefügt hatte, in der u.a. die Art des Betriebs, die Erzeugnisse, die verwendeten Rohstoffe, Materialien, Betriebsstoffe, die Arbeitsabläufe, die eingesetzten Maschinen, Apparate sowie die Betriebszeiten dargestellt waren. Die Betriebsbeschreibung war Gegenstand der bauaufsichtlichen Prüfung und ist durch Grünstempel als zur Baugenehmigung zugehörig gekennzeichnet worden, so dass die Baugenehmigung vom 8.9.1987 zugleich auch eine positive Entscheidung des Beklagten über die Vereinbarkeit des Vorhabens mit dem Bauplanungsrecht, insbesondere § 34 BauGB, enthält. Mit der Baugenehmigung vom 8.9.1987 wäre somit selbst dann eine erstmalige Legalisierung der Grundstücksnutzung als Maschinenfabrik einhergegangen, wenn die Nutzung - entgegen den obigen Ausführungen - bis dahin ungenehmigt erfolgt und vom Beklagten nur geduldet worden wäre.

Vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 16.5.1991 - 4 C 4.89 -, BRS 52 Nr. 218; BayVGH, Beschluss vom 18.2.1998 - 20 ZB 98.121 -, BRS 60 Nr. 143.

Die zur Genehmigung gestellte Nutzung für einen Großhandelsbetrieb für EDV-Zubehör stellt im Vergleich zu der bisherigen (legalen) Nutzung als Maschinenfabrik eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung dar. Es findet eine qualitative Änderung der Nutzung statt. Während die Gebäude bislang von einem metall- und eisenverarbeitenden Betrieb in erster Linie zu Produktionszwecken genutzt worden sind, soll künftig ein Großhandel, der - abgesehen von der Überprüfung gebrauchter Tintenpatronen auf ihre Wiederverwendbarkeit - vornehmlich auf den An- und Verkauf von EDV-Zubehör ausgerichtet ist, betrieben werden. Mit der Änderung der Nutzung von einem Industriebetrieb zu einem Großhandelsbetrieb besteht insbesondere die Möglichkeit einer Zunahme des Kraftfahrzeugverkehrs, mit der Folge, dass die in § 1 Abs. 6 Nr. 1 BauGB (gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse), Nr. 7 e) (Vermeidung von Emissionen und Nr. 9 (Belange des Personen- und Güterverkehrs) berührt sein können. Sowohl die Anlieferung der Waren, aber auch die Auslieferung an die Kunden bzw. Abholung durch (verschiedene) Kunden wird mit Kraftfahrzeugen erfolgen. Ob die neue Nutzung tatsächlich einen vermehrten Kraftfahrzeugverkehr hervorruft oder sich unter einem anderen Gesichtspunkt als stärker belastend darstellt, ist nach den dargestellten Grundsätzen unerheblich. Dies zu beurteilen ist vielmehr Gegenstand des Genehmigungsverfahrens. Allein der Umstand, dass die beabsichtigte Nutzung wegen des Wegfalls von Produktionslärm jedenfalls teilweise mit Sicherheit weniger emissionsträchtig sein wird als die frühere Nutzung, ändert nichts an der qualitativen Andersartigkeit der begehrten Nutzung; eine "Verrechnung" von Emissionen findet in einer solchen Situation nicht statt.

Da damit die beabsichtigte neue Nutzung gegenüber der bisherigen Nutzung eine neue, qualitativ abweichende Nutzung darstellt, ist diese nicht mehr von der bestandskräftigen Baugenehmigung oder unter Bestandsschutzgesichtspunkten gedeckt.

Vgl. dazu BVerwG, Urteile vom 11.2.1977 - IV C 8.75 -, BRS 32 Nr. 140, vom 28.1.1982 - 4 C 83.77 -, BRS 38 Nr. 89, vom 03.2.1984 - 4 C 25.82 -, BRS 42 Nr. 52, vom 18.5.1990 - B 4 C 49.89 -, BRS 50 Nr. 166 und vom 18.5.1995 - 4 C 20.94 -, BRS 57 Nr. 67.

Infolge dessen ist es für die Entscheidung des vorliegenden Falles ohne Belang, ob der bisherigen Nutzung der Gebäude als Maschinenfabrik überhaupt noch in diesem Sinne Bestandsschutz zugekommen wäre, oder ob dieser mittlerweile durch die seit der Beendigung der bisherigen Nutzung verstrichene Zeit erloschen ist. Einen darüber hinausgehenden "aktiven" Bestandsschutz gibt es jenseits der gesetzlichen Regelungen nicht. Ein solcher erweiterter Bestandsschutz, der nicht nur dazu berechtigt, eine im Einklang mit dem materiellen Baurecht errichtete Anlage in ihrem Bestand zu erhalten und sie wie bisher zu nutzen, sondern auch dazu, Nutzungserweiterungen oder - wie hier - Nutzungsänderungen vorzunehmen, läst sich auch aus Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG nicht herleiten.

Vgl. grundlegend dazu: BVerwG, Urteil vom 12.3.1998 - 4 C 10.97 -, BRS 60 Nr. 98.

2. Dem Vorhaben des Klägers stehen öffentlich-rechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechts nicht entgegen (§ 71 Abs. 1 und 2 in Verbindung mit § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW). Die begehrte Nutzungsänderung ist nach § 34 BauGB zulässig. Das von der Nutzungsänderung betroffene Gebäude des Klägers liegt innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils und fügt sich nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, in die Eigenart der näheren Umgebung ein; die Erschließung ist gesichert. Im Rahmen der von der Bauvoranfrage aufgeworfenen Fragestellung ist auch nichts dafür ersichtlich, dass die Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse nicht gewahrt werden oder das Ortsbild beeinträchtigt sein könnte.

Das Grundstück des Klägers befindet sich innerhalb eines im Zusammenhang bebauten Ortsteils. (wird ausgeführt)

Der vom Kläger beantragte Handelsbetrieb fügt sich nach der Art der baulichen Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Die maßgebliche nähere Umgebung entspricht allerdings keinem der in der BauNVO bezeichneten Baugebiete (vgl. § 34 Abs. 2 BauGB). (wird ausgeführt)

Die nähere Umgebung ist vielmehr wegen des Nebeneinanders von Wohnnutzung und einem wesentlich störenden Gewerbebetrieb als Gemengelage einzustufen und die Zulässigkeit des Vorhabens nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen. (wird ausgeführt)

Die Eigenart der so eingegrenzten näheren Umgebung wird hinsichtlich der Art der baulichen Nutzung grundsätzlich durch alle baulichen Nutzungen bestimmt, die tatsächlich vorhanden sind, und zwar unabhängig davon, ob sie städtebaulich wünschenswert oder auch nur vertretbar sind. Maßgeblich ist grundsätzlich jede - optisch wahrnehmbare - Bebauung, die für die angemessene Fortentwicklung des vorhandenen Bestandes maßstabbildend ist.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 11.7.2002 - 4 B 30.02 -, BRS 65 Nr. 89.

Die ehemalige Nutzung als Maschinenfabrik ist als prägend zu berücksichtigen.

Dem steht nicht entgegen, dass der Kläger seinen Betrieb bereits vor Beantragung der Nutzungsänderungsgenehmigung verkauft hat und die Produktion an einen anderen Ort verlagert worden ist. Maßgeblich ist zwar grundsätzlich die im Zeitpunkt der Zulassungsentscheidung tatsächlich vorhandene Bebauung bzw. der tatsächlich ausgeübten Nutzung. Aber auch eine bereits eingestellte Nutzung behält ihre prägende Kraft solange, wie nach der Verkehrsauffassung mit der Aufnahme einer gleichartigen Nutzung gerechnet werden kann.

Vgl. BVerwG, Urteile vom 15.1.1982 - 4 C 58.79 - , BRS 39 Nr. 67 und vom 3.2.1984 - 4 C 25.82 -, BRS 42 Nr. 52, Beschluss vom 23.5.1986 - 4 B 83.86 -, Buchholz 406.11 § 34 BBauG Nr. 113, Urteil vom 19.9.1986 - 4 C 15.84 -, BRS 46 Nr. 62, Beschluss vom 24.5.1988 - 4 CB 12.88 -, BRS 48 Nr. 137 und Urteil vom 27.8.1998 - 4 C 5.98 -, BRS 60 Nr. 83, m.w.N.

Innerhalb welcher zeitlicher Grenzen mit der Verkehrsauffassung eine nachprägende Wirkung anzunehmen ist, hängt maßgeblich von den konkreten Umständen des Einzelfalls ab.

BVerwG, Urteil vom 19.9.1986, a.a.O.

Die Anwendung starrer Fristen kommt angesichts der Vielgestaltigkeit der Fälle und der Bedeutung für das grundrechtlich geschützte Eigentum nicht in Betracht. Je nachdem, ob es um die Wiederbebauung nach Abriss eines Gebäudes oder - wie hier - um die Wiederaufnahme einer Nutzung in einem vorhandenen und legal errichteten Gebäudebestand geht, ob sich das Vorhaben im Innen- oder im Außenbereich befindet, ob eine gewerbliche oder nicht gewerbliche Nutzung, kleine oder große Anlage u.v.m. in Rede steht, kann die Verkehrsauffassung zu unterschiedlichen Einschätzungen im Hinblick auf die nachprägende Wirkung eines Gebäudes oder einer Nutzung kommen. Auch die berechtigten Eigentümerbelange (Art. 14 Abs. 1 Satz 1 GG) spielen - in Abwägung mit den Belangen des Wohls der Allgemeinheit (Art. 14 Abs. 2 GG) - bei der Frage, wann mit einer Wiederaufnahme einer gleichartigen Nutzung gerechnet werden kann, eine Rolle. Zu berücksichtigen ist das Interesse des Eigentümers an der Nutzbarkeit einer vorhandenen und verwertbaren Gebäudesubstanz, die legal errichtet und genutzt worden ist.

Vgl. dazu auch BVerwG, Urteil vom 16.5.1991 - 4 C 17.90 -, BRS 52 Nr. 157.

Der ehemaligen Maschinenfabrik kommt eine nachprägende Wirkung zu. Zwischen der Abmeldung des Gewerbes etwa Ende November 1998 und dem Eingang des hier streitgegenständlichen Antrags auf Genehmigung der Nutzungsänderung im Juni 2001 sind zwar über zweieinhalb Jahre vergangen. Mit zunehmendem Zeitablauf ist im Regelfall in abnehmendem Maß mit einer Wiederaufnahme der Nutzung zu rechnen. Von einer endgültigen Aufgabe der bisherigen bzw. einer gleichartigen Nutzung ist hier gleichwohl nicht auszugehen. Die Verkehrsauffassung wird vielmehr bei den vorliegenden Gegebenheiten einen längeren Zeitraum bis zur Wiederaufnahme der Nutzung hinnehmen.

Bei Aufgabe einer gewerblichen Nutzung wie hier der Maschinenfabrik beruht dies insbesondere auf den besonderen Schwierigkeiten, nach Einstellung des (konkreten) Gewerbebetriebs eine gleichartige Nachfolgenutzung zu erreichen. Bei einem spezialisierten Betrieb des produzierenden Gewerbes - im Betrieb der Klägerin sind Maschinen zur Herstellung von Aluminiumprofilen produziert worden - sind die gewerblichen Bauten regelmäßig auf den konkreten Betrieb und dessen Betriebsabläufe zugeschnitten. Dies schränkt den ohnehin kleinen Kreis potentiell in Betracht kommender Nachfolgenutzer - das Marktsegment gleichartiger Nutzungen ist ungleich kleiner als bei anderen Nutzungsarten - weiter deutlich ein. Die Suche nach einem geeigneten Nachfolgenutzer nimmt ungleich mehr Zeit in Anspruch als beispielsweise bei einem Einfamilienhaus und hat daher regelmäßig längere Übergangszeiträume bis zur Aufnahme einer Anschlussnutzung zur Folge. Hinzu kommen Vermarktungsschwierigkeiten in Phasen mit schwacher konjunktureller Lage sowie aufgrund der für einen Gewerbebetrieb im Hinblick auf die Infrastruktur nachteiligen Lage am Rand der durch das Überwiegen von Wohnnutzung gekennzeichneten Bebauung in der näheren Umgebung. Auch hat sich der Kläger hier bereits deutlich vor Stellung des Bauantrags um eine gewerbliche Nachfolgenutzung bemüht. Nach der Verlagerung des Betriebs, die teilweise noch bis ins Jahr 1999 hineinreichte - letzte Auftragsarbeiten für die Erwerberfirma tätigte der Kläger sogar noch bis in das Jahr 2000 hinein - , gab es ab dem Jahr 2000 mit dem Beklagten (Bauaufsichtsamt und Amt für Wirtschaftsförderung) Gespräche über eine Nachfolgenutzung. Erste Verhandlungen mit der Firma Hin und Weg fanden im Oktober 2000, also fast ein Jahr vor dem letztlich vereinbarten Mietbeginn im September 2001 statt. Ein erster, allerdings wegen unvollständiger Bauvorlagen zurückgewiesener Bauantrag wurde sogar schon am 27.4.2001 gestellt.

Vgl. zur nachprägenden Wirkung bei fortlaufendem Bemühen um eine Bebauung und jahrelangen erfolglosen Verhandlungen über Art und Weise der Bebauung mit Gemeinde und Bauaufsichtsbehörde: BVerwG, Urteil vom 19.9.1986 - 4 C 15.84 -, BRS 46 Nr. 62.

Der äußerlich wahrnehmbare Zustand der Betriebsgebäude, der keine Anzeichen von Verfall oder Verwahrlosung aufweist, lässt nach der Verkehrsauffassung ebenfalls darauf schließen, dass diese für eine Fortführung der Nutzung noch offen stehen. Das Ausräumen der Maschinen stellt keinen Vorgang dar, aufgrund dessen die Verkehrsanschauung mit einer endgültigen Aufgabe der maßgeblichen Nutzung rechnet. Es handelt sich vielmehr um einen - beispielsweise bei einem Inhaberwechsel oder einem Wechsel zu einer zwar neuen, aber gleichartigen Nutzung - üblichen Vorgang.

Des Weiteren steht einer Berücksichtigung der ehemaligen Maschinenfabrik nicht entgegen, dass deren formelle Legalität derzeit nicht lückenlos in allen Details nachweisbar ist, da jedenfalls - wie bereits dargestellt - eine die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit erfassende Genehmigung aus dem Jahr 1987 vorliegt. Ohnehin wären für die Beurteilung der Umgebungsbebauung neben genehmigten baulichen Anlagen auch solche von Bedeutung, die in einer Weise geduldet werden, die keinen Zweifel daran lässt, dass sich die zuständigen Behörden mit ihrem Vorhandensein abgefunden haben.

Vgl. BVerwG, Urteile vom 6.11.1968 - IV C 31.66 -, BRS 20 Nr. 36 und vom 26.5.1978 - 4 C 9.77 -, BRS 33 Nr. 36, Beschlüsse vom 7.5.1991 - 4 B 52.91 -, BRS 52 Nr. 68 sowie vom 23.11.1998 - 4 B 29.98 -, BRS 60 Nr. 82.

Schließlich stellt die ehemalige Maschinenfabrik keinen sogenannten Fremdkörper dar, der bei der Beurteilung der Umgebungsbebauung außer Betracht bleiben müsste. Bauliche Anlagen sind als Fremdkörper zu bewerten und bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung auszusondern, wenn sie zwar in ihrem quantitativen Erscheinungsbild die Erheblichkeitsschwelle überschreiten, jedoch nach ihrer Qualität völlig aus dem Rahmen der sonst in der näheren Umgebung anzutreffenden Bebauung herausfallen und deshalb wegen ihrer Andersartigkeit und Einzigartigkeit den Charakter der näheren Umgebung letztlich nicht beeinflussen können. Ob dies der Fall ist, muss unter Würdigung des tatsächlich Vorhandenen ermittelt werden. Ausschlaggebend kann die Größe oder das Störpotenzial der andersartigen Anlage sein. Steht eine singuläre Anlage in einem auffälligen Kontrast zu den benachbarten baulichen Nutzungen, so erlangt diese Anlage umso eher die Stellung eines "Unikats", je einheitlicher die nähere Umgebung im Übrigen baulich genutzt ist. Trotz ihrer deutlich in Erscheinung tretenden Größe und ihres nicht zu übersehenden Gewichts in der näheren Umgebung bestimmt sie nicht deren Eigenart, weil sie wegen ihrer mehr oder weniger ausgeprägt vom übrigen Charakter der Umgebung abweichenden Struktur gleichsam isoliert dasteht. Andererseits können einzelne bauliche Anlagen mit einem von den übrigen Nutzungen stark abweichenden Charakter nach Ausdehnung Zahl und anderen Qualitätsmerkmalen ein solches Gewicht erhalten, dass sie trotz ihrer herausstechenden Andersartigkeit in einer abweichend und verhältnismäßig einheitlich strukturierten Umgebung ihrerseits tonangebend wirken. Dafür kommen neben der Größe des Gebäudes auch die Ausstrahlungswirkungen (Emissionen) einer einzelnen baulichen Anlage auf die nähere Umgebung in Betracht. Auf diesem Wege kann sogar ein einzelner Gewerbebetrieb in einem im Übrigen einheitlich strukturierten Wohngebiet die Eigenschaft eines außer Betracht zu lassenden Fremdkörpers verlieren und seinerseits die Eigenart der näheren Umgebung mitbestimmen.

Vgl. grundlegend BVerwG, Urteil vom 15.2.1990 - 4 C 23.86 -, BRS 50 Nr. 75, Beschlüsse vom 16.7.1990 - 4 B 106.90 -, BRS 51 Nr. 76 und vom 23.11.1998 - 4 B 29.98 -, BRS 60 Nr. 82; OVG NRW Urteile vom 20.8.2003 - 10 A 1648/00 -, und vom 29.8.2005 - 10 A 2879/03 -.

Nach diesen Grundsätzen kann die aufgegebene Nutzung der Maschinenfabrik bei der Bestimmung der Eigenart der näheren Umgebung nicht außer Betracht bleiben. Die nähere Umgebung des Vorhabens ist zwar durch eine weitgehend homogene Bebauung gekennzeichnet. Neben der hier in Rede stehenden Nutzung durch die Maschinenfabrik und den Praxisräumen für eine Tierarztpraxis im schräg gegenüber gelegenen Gebäude findet sich in der näheren Umgebung ausschließlich Wohnbebauung, mit der Folge, dass sich die Anlage deutlich von der Umgebungsbebauung abhebt. Trotz dieser Einzigartigkeit und Andersartigkeit in der abweichend und verhältnismäßig einheitlich strukturierten Umgebung wirkt die Maschinenfabrik gleichwohl ihrerseits "tonangebend" und prägt den Bereich entlang der Straße M. erheblich mit. Dies beruht zunächst auf Umfang und Ausdehnung des zur ehemaligen Maschinenfabrik zählenden Hauptgebäudes. Mit einer überbauten Grundstücksfläche von etwa 530 m² und einer von der Straße sichtbaren Gebäudefront von über 30 m zählt das ehemalige Fabrikgebäude nicht zu den unbedeutenden Anlagen. Insbesondere aber kommt der bisherigen Nutzung und den von ihr ausgehenden Emissionen eine die Umgebung prägende Ausstrahlungswirkung zu. Gerade im Hinblick auf das zur Überprüfung stehende Merkmal der Art der baulichen Nutzung haben die von einer baulichen Anlage ausgehenden Emissionen erhebliche Bedeutung, weil gerade diese regelmäßig in besonderer Weise spezifisch und charakteristisch für die bauliche Nutzung sind. Die bisherige Nutzung als Maschinenfabrik war mit einem erheblichen, gegenüber der Wohnnutzung dominierenden Störungspotential verbunden. Für die Produktion der Maschinen wurden ausweislich der zur Baugenehmigung vom 8.9.1987 gehörenden Betriebsbeschreibung vorwiegend die Rohstoffe Stahl und Aluminium verarbeitet. Unter Einsatz von Drehbänken, Bohrwerken und Fräsmaschinen wurden aus diesen Materialien Formstücke hergestellt. Dass dabei besondere schalldämmende Maßnahmen zum Einsatz gekommen sind, lässt sich an Hand der vorliegenden Unterlagen nicht ausmachen. Der aufgrund der Immissionen dominierende Einfluss der Maschinenfabrik wirkt seit der Zeit gegen Ende des ersten Weltkriegs, als die Fabrik ihren Betrieb aufnahm, auf die Umgebung ein. Die später an diesen Betrieb heranrückende Wohnbebauung war von Anfang an den von der Fabrik ausgehenden Immissionen ausgesetzt und hat dadurch ihre Prägung erhalten. Mittlerweile befindet sich die Maschinenfabrik in einer für "kleinere" gewerbliche Betriebe - es waren zehn Mitarbeiter beschäftigt - typischen Ortsrandlage mit einer baulichen Anbindung an den vorhandenen Ortsteil und zugleich einer Ausrichtung in den Außenbereich, so dass sie - trotz ihrer Andersartigkeit - in Beziehung zur Umgebungsbebauung tritt und infolge dessen nicht "isoliert" dasteht.

In die durch die aufgegebene Nutzung der Maschinenfabrik mitgeprägte nähere Umgebung fügt sich das streitgegenständliche Vorhaben - Nutzungsänderung in Großhandelsbetrieb für EDV-Zubehör - ein. Geht die Bandbreite der vorhandenen Nutzungen - wie hier - von Wohnnutzung bis hin zu Gewerbebetrieben, die in einem Mischgebiet nicht mehr zulässig wären - hier die Maschinenfabrik als produzierender Betrieb der Metallverarbeitung -, hält sich der hier zur Überprüfung stehende Großhandelsbetrieb innerhalb des vorzufindenden Rahmens. Dieser ist mit einer Lagerfläche von 440 m² und sieben Mitarbeitern bei typisierender Betrachtung als jedenfalls im Mischgebiet zulässiger, nicht wesentlich störender Gewerbebetrieb einzustufen.

Das Vorhaben ist auch nicht mit Blick auf die geänderte Art der baulichen Nutzung rücksichtslos. Ein Verstoß gegen das im Merkmal des Sich-Einfügens nach § 34 Abs. 1 BauGB enthaltene Gebot der Rücksichtnahme liegt nicht vor. (wird ausgeführt)

Das Vorhaben des Klägers fügt sich auch hinsichtlich der weiteren Tatbestandsmerkmale des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB in die Eigenart der näheren Umgebung ein. Hinsichtlich des Maßes der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, hält sich der bereits seit Jahrzehnten vorhandene Baukörper innerhalb des insoweit maßgeblichen Rahmens.

Schließlich werden auch die weiteren Voraussetzungen des § 34 Abs. 1 Sätze 1 und 2, wie die Sicherung der Erschließung, Wahrung der Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse, keine Beeinträchtigung des Ortsbildes, durch das Vorhaben des Klägers erfüllt.

Ende der Entscheidung