Judicialis Rechtsprechung

Um einen Missbrauch der Begünstigungsregelung des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB zu verhindern, kann einer Baugenehmigung für ein Ersatzgebäude im Außenbereich nach § 35 Abs. 5 Satz 4 BauGB eine Auflage beigefügt werden, wonach das neu errichtete Wohngebäude ausschließlich für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt werden darf. Die Auflage steht unter dem Vorbehalt einer Überprüfung bei einer unvorhergesehenen wesentlichen Änderung der tatsächlichen Umstände.

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Tatbestand:

Der Kläger ist Eigentümer eines im Außenbereich gelegenen Grundstücks, auf dem sich ein von ihm seit seiner Kindheit bewohntes Haus befand. Das Gebäude wies Mängel auf, die mit vertretbarem Aufwand nicht beseitigt werden konnten. Auf seinen Bauantrag erteilte der Beklagte ihm eine Baugenehmigung für den Abbruch des Gebäudes und die Errichtung eines Ersatzbaus. Der Baugenehmigung war die Auflage beigefügt, dass die auf dem Baugrundstück geplanten zwei Wohneinheiten zukünftig ausschließlich vom Eigentümer selbst bzw. dessen Familienangehörigen zu nutzen sind.

Die von dem Kläger gegen die Auflage eingelegten Rechtsbehelfe blieben in beiden Instanzen erfolglos.

Gründe:

Das VG hat die Anfechtungsklage gegen die Auflage Nr. 2 zu der dem Kläger erteilten Baugenehmigung vom 21.12.2004 für die Errichtung eines Wohnhauses mit Garage als Ersatzgebäude auf dem im Außenbereich gelegenen Grundstück I.--- Straße 65 in E.--- zu Recht abgewiesen. Die Auflage mit dem Inhalt, "die auf dem Baugrund-stück geplanten zwei Wohneinheiten sind zukünftig ausschließlich vom Eigentümer selbst bzw. dessen Familienangehörigen zu nutzen (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 und 5 BauGB i.V.m. § 35 Abs. 5 Satz 4 BauGB)", ist rechtmäßig und verletzt den Kläger nicht in seinen Rechten.

Das VG hat zutreffend ausgeführt, dass die Beifügung einer Nebenbestimmung diesen Inhalts nach § 36 Abs. 1 VwVfG NRW grundsätzlich möglich ist, da sie durch die Bestimmung des § 35 Abs. 5 Satz 4 BauGB zugelassen ist.

Nach § 35 Abs. 5 Satz 4 BauGB soll die Baugenehmigungsbehörde in den Fällen des Absatzes 4 Satz 1 sicherstellen, dass die bauliche oder sonstige Anlage nach Durchführung des Vorhabens nur in der vorgesehenen Art genutzt wird. Die Forderung des Gesetzgebers nach einer besonderen Sicherung einer zweckentsprechenden Nutzung ist vor dem Hintergrund zu sehen, dass die von § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB erfassten Vorhaben wegen ihrer fehlenden Privilegierung gemäß § 35 Abs. 1 BauGB ohne die Begünstigungsregelung nach § 35 Abs. 2 und 3 BauGB zu beurteilen wären und danach im Regelfall im Außenbereich nicht zugelassen werden könnten. Mit § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB hat der Gesetzgeber, um einerseits Änderungen im Zusammenhang mit vorhandenen baulichen Anlagen im Außenbereich zu ermöglichen, andererseits aber den Außenbereich von einer Bebauung möglichst frei zu halten, ein differenziertes und abschließendes System von Einzelregelungen geschaffen, dass nicht durch Analogien oder die Kombination der verschiedenen Nummern beliebig erweiterbar ist.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 29.9.1987 - 4 B 191.87 -, BRS 47 Nr. 81; Urteil vom 12.3.1998 - 4 C 10.97 -, BRS 60 Nr. 98.

Ein Vorhaben ist daher nur dann nach § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB in der Form begünstigt, dass ihm bestimmte, in der Vorschrift näher benannte öffentliche Belange nicht entgegengehalten werden können, wenn es sämtliche Voraussetzungen einer der dort geregelten Alternativen erfüllt.

Die Neuerrichtung eines gleichartigen Wohnhauses an gleicher Stelle ist nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB - abgesehen von dem Vorliegen der übrigen Genehmigungsvoraussetzungen - nur dann zulässig, wenn das vorhandene Gebäude seit längerer Zeit vom Eigentümer selbst genutzt wird und Tatsachen die Annahme rechtfertigen, dass das neu errichtete Gebäude für den Eigenbedarf des bisherigen Eigentümers oder seiner Familie genutzt wird (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 Buchst. c und d BauGB). Mit diesen einschränkenden Voraussetzungen soll verhindert werden, dass sich kapitalkräftige Investoren in den Außenbereich "einkaufen", indem sie ältere Gebäude in schlechtem Bauzustand aufkaufen und durch Neubauten für Nutzer ersetzen, die nicht schon selbst seit längerem im Außenbereich ansässig sind, sondern den Außenbereich als neue Wohnumgebung für sich erst erschließen wollen.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 10.10.2005 - 4 B 60.05 -, BRS 69 Nr. 114; Urteil vom 13.3.1981 - 4 C 2.78 -, BRS 38 Nr. 98; OVG NRW, Beschluss vom 13.2.2004 - 10 A 4715/02 -, BRS 67 Nr. 111; s.a. Söfker in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg/Krautzberger, BauGB, Kommentar, Stand: 1.2.2008, § 35 Rn. 131, 150; Dürr in: Brügelmann, Kommentar zum BauGB, Stand: April 2008, § 35 Rn. 137.

Während eine frühere Eigennutzung tatsächlich nachweisbar ist, handelt es sich bei der künftigen Eigenbedarfsnutzung des Ersatzgebäudes um eine Prognoseentscheidung. Tatsachen rechtfertigen die Annahme einer familienbezogenen Nutzung, wenn dies nach Lage der Dinge angenommen werden kann und keine erkennbaren Umstände dagegen sprechen. Besteht begründeter Verdacht, dass der Neubau veräußert oder an familienfremde Personen vermietet werden soll, ist es Sache des Bauherrn darzutun, dass er das Gebäude für den Eigenbedarf bzw. für seine Familie benutzen wird. Kann im Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung eine positive Prognose getroffen werden, liegen die Voraussetzungen für die Erteilung der Genehmigung vor. Konnte zunächst eine familienbezogene Nutzung angenommen werden und entfällt diese später, wird dadurch die Genehmigung nach § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 2 BauGB nicht nachträglich rechtswidrig. Mit Rücksicht auf die erhebliche Bedeutung des Außenbereichsschutzes hat es der Gesetzgeber aber für erforderlich gehalten, der Baugenehmigungsbehörde mit § 35 Abs. 5 Satz 4 BauGB im Sinne einer "Soll-Verpflichtung" aufzugeben, Sicherstellungen vorzunehmen, um die nach § 35 Abs. 4 Satz 1 BauGB genehmigten Vorhaben von einer anderen Nutzung auszuschließen.

Vgl. Söfker, a.a.O., § 35 Rn. 167.

Mit dieser Sicherung, die z.B. durch eine Nebenbestimmung erfolgen kann, soll verhindert werden, das die gesetzlichen Erleichterungsmöglichkeiten missbräuchlich ausgenutzt werden.

Vgl. Roeser in: Berliner Kommentar zum BauGB, Stand: Juli 2007, § 35 Rn. 129; s.a. Rieger in: Schrödter, BauGB, Kommentar, 7. Aufl. 2006, § 35 Rn. 163.

Diesen Vorgaben entspricht die hier der Baugenehmigung vom 21.12.2004 beigefügte Auflage, dass die zwei Wohneinheiten künftig ausschließlich vom Eigentümer selbst bzw. dessen Familienangehörigen zu nutzen sind. Entgegen der von dem Kläger vertretenen Ansicht ist die Formulierung der Auflage nicht zu beanstanden. Sie folgt aus dem Wortlaut der - in der Nebenbestimmung sogar ausdrücklich angeführten - gesetzlichen Regelung. Hieraus ergibt sich, dass die Wohneinheiten nur durch den "bisherigen" Eigentümer bzw. dessen Familienangehörigen genutzt werden dürfen. Eine Auslegung, die - wie von dem VG angenommen - auf den "jewei-ligen" Eigentümer abstellt, lässt sich aus dem Wortlaut der Auflage nicht herleiten und widerspricht ihrem Sinn und Zweck. Eine Nutzung durch einen anderen als den bisherigen Eigentümer bzw. dessen Familienangehörigen stellt eine genehmigungspflichtige (bzw. in Nordrhein-Westfalen gemäß § 2 Nr. 4 Buchst. c des Ersten Gesetzes zum Bürokratieabbau vom 13.3.2007 [GV. NRW. 2007 S. 133] derzeit nur anzeigepflichtige) Nutzungsänderung dar.

Vgl. Söfker, a.a.O., § 35 Rn. 167; Rieger, a.a.O., § 35 Rn. 163.

Durch eine Sicherung nach § 35 Abs. 5 Satz 4 BauGB kann allerdings nicht verhindert werden, dass sich die tatsächlichen Verhältnisse nach Aufnahme der Nutzung durch die Berechtigten ändern. Auf Dauer können vom Eigentümer nicht beeinflussbare Umstände eintreten, die eine Eigennutzung unmöglich machen. Nach längerer Eigennutzung wird man es daher hinnehmen müssen, dass das Wohngebäude in andere Hände übergeht und nicht etwa wegen fehlender Eigennutzung abzubrechen ist.

Vgl. Rieger, a.a.O., § 35 Rn. 164; ähnlich Dürr, a.a.O., § 35 Rn. 174; Roeser, a.a.O., § 35 Rn. 129; s. zur Problematik schon Weyreuther, Bauen im Außenbereich, 1979, S. 424 ff.

Die einer Baugenehmigung beigefügte Nebenbestimmung kann daher nur auf die Verhältnisse zum Zeitpunkt der Erteilung der Genehmigung und eine überschaubaren Zukunft abstellen. Sie steht unter dem immanenten Vorbehalt, dass die maßgeblichen Verhältnisse sich nicht wesentlich ändern.

Vgl. Dürr, a.a.O., § 35 Rn. 174 a.

Tritt später eine unvorhergesehene wesentliche Änderung der tatsächlichen Umstände ein, kann ein Anspruch darauf bestehen, dass die Nebenbestimmung aufgehoben wird.

Ende der Entscheidung