Judicialis Rechtsprechung

2. Laufende Erhaltungsarbeiten an einem Fachwerkgebäude führen regelmäßig nicht zu einem Wegfall der Denkmaleigenschaft. Anders ist es, wenn eine akute Einsturzgefahr des Gebäudes die Folge des Zusammenwirkens von Schäden an allen wesentlichen für die Denkmalaussage relevanten Bauwerksteilen ist und die Sanierung dieser Schäden einer Neuerrichtung gleich käme.

3. Die Unterlassung notwendiger Erhaltungsarbeiten durch den Eigentümer kann zwar der Annahme, die Erhaltung des Denkmals sei dem Eigentümer wirtschaftlich unmöglich (§ 7 Abs. 1 Satz 3 DSchG NRW), entgegen stehen, regelmäßig jedoch nicht der Feststellung, dass die Denkmaleigenschaft durch die erforderlichen Erhaltungsmaßnahmen wegfallen wird.

4. Dem Anspruch auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Abbrucherlaubnis wegen wirtschaftlicher Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung kann das Vorliegen eines ernsthaften Angebots eines Kaufinteressenten entgegen stehen, wenn der Eigentümer keine nichtwirtschaftlichen Gründe für den geltend gemachten Anspruch auf Erteilung der Abbrucherlaubnis geltend machen kann. In einem solchen Fall kann sich der Eigentümer auch nicht darauf berufen, dass er wegen seiner privaten Einkommenslage denkmalbedingte Steuervorteile nicht ausschöpfen kann.

Der Kläger ist Eigentümer des Grundstücks T.-Straße 15. Das 110 m² große Grundstück ist mit einem etwa in der Mitte des 19. Jahrhunderts errichteten und zu Wohnzwecken vermieteten Fachwerkhaus bebaut. Das Haus ist in die Denkmalliste des Beklagten eingetragen. Es weist eine Grundfläche von etwa 29 m² und eine Wohnfläche von ca. 46 m² auf; der Mietzins beträgt ca. 165 Euro (brutto; die Nebenkosten betragen ca. 40 Euro). Im vorliegenden Verfahren möchte der Kläger die Verpflichtung des Beklagten zur Erteilung einer denkmalrechtlichen Abbrucherlaubnis für das Gebäude erreichen.

Den Abbruchantrag lehnte der Beklagte durch Bescheid vom 6.8.2003 ab, u. a. mit der Begründung, der Zustand des Hauses rechtfertige einen Abbruch selbst dann nicht, wenn derzeit oder künftig Restaurierungsangaben erforderlich seien; Angaben zu den §§ 31, 33 DSchG NRW enthielt der Bescheid nicht. Der Kläger erhob durch einen Bevollmächtigten mit Schreiben vom 5.9.2003 Widerspruch.

Mit Bescheid vom 2.7.2004 wies der Landrat des S.-F.-Kreises als obere Denkmalbehörde den Widerspruch mit der Begründung zurück, Gründe des Denkmalschutzes stünden der Erteilung der Abbrucherlaubnis entgegen. Der erforderliche Erhaltungsaufwand werde voraussichtlich tragbar sein, weil das Gebäude einen guten Erhaltungszustand aufweise. Hiervon unabhängig stehe es dem Kläger frei, die Übernahme des Gebäudes nach § 31 DSchG NRW oder eine Entschädigung nach § 33 DSChG NRW zu verlangen, falls der Erhaltungsaufwand das Maß des wirtschaftlich Zumutbaren übersteige.

Der Kläger hat am 22.7.2004 Klage erhoben. Zur Begründung hat er vorgetragen, die Kosten für eine erforderliche Sanierung führten zur Unwirtschaftlichkeit der Denkmalerhaltung und seien ihm deshalb nicht zumutbar. Der Zustand des Gebäudes sei auf Grund zahlreicher Baumängel schlecht; die gegenteiligen Behauptung des Beklagten und Beigeladenen entbehrten schon deshalb jeder Grundlage, weil das Haus von Vertretern dieser Behörden im April 2004 erstmals von innen besichtigt worden sei. Im Übrigen sei der Beklagte noch im Mai 2003 davon ausgegangen, dass die vermietbare Wohnfläche bis zu 80m² betrage, während es in Wirklichkeit nur 45m² seien. Die zur Sanierung mindestens erforderlichen Kosten habe der Gutachter B. mit 104.500 Euro angesetzt; wegen zusätzlicher Arbeiten, die im Zuge der Sanierung mit Sicherheit anfallen würden, sei der Kläger von 125.000 Euro ausgegangen. Der Gutachter H. habe sogar einen Aufwand von 220.400 Euro ermittelt. Allein die Zinsbelastung für entsprechende Darlehen werde der Kläger niemals tragen können. Selbst wenn die höchstzulässige - also noch nicht den Tatbestand des Mietwuchers erfüllende - Miete verlangt und gezahlt werde, wären dies nur etwa 211 Euro Kaltmiete, so dass selbst ohne Berücksichtigung der Kostenlast für Darlehen eine dauerhafte Unterdeckung zwangsläufig zu erwarten sei. Erst recht gelte dies, wenn die Sanierung das Gebäude nicht nur schadensfrei machen, sondern auch in einen den heutigen Wohnbedürfnissen entsprechenden Zustand versetzen solle. Zu einem Verkauf sei der Kläger allerdings nicht bereit, da er das Gebäude abbrechen und an dieser Stelle neu bauen wolle.

Das VG hat die Klage durch Urteil vom 12.1.2007 - dem Kläger zugestellt am 5.2.2007 - abgewiesen und die Berufung zugelassen.

Mit seiner am 16.2.2007 eingelegten Berufung verfolgt der Kläger sein Begehren weiter.

Der Senat hat durch Einholung eines Sachverständigengutachtens Beweis u. a. dazu erhoben, ob substanzbedrohende Schäden vorhanden seien, welche Teile des Bauwerks erneuerungsbedürftig seien und innerhalb welchen Zeitraums bzw. mit welchen Kosten diese durchzuführen seien. Zur Erstellung des Gutachtens ist ein Teil des Verputzes der hofseitigen Giebelwand des Gebäudes entfernt und das Fachwerk freigelegt worden. Der Sachverständige Dipl.-Ing. I. hat am 17.10.2008, der Sachverständige Dipl.-Ing. L. im Einvernehmen der Beteiligten am 27.11.2008 einen Ortstermin durchgeführt; der Gutachter Dipl.-Ing. I. hat am 10.3.2009 sein Gutachten erstellt. Darin führt er aus, die gesamte Bausubstanz sei in unterschiedlicher Intensität geschädigt und in wesentlichen, auch statisch bedeutsamen Teilen abgängig. Eine partielle Reparatur sei praktisch unmöglich, da die Standsicherheit des Gebäudes nicht mehr gegeben sei. Die Kosten einer Sanierung - die einen vollständigen Abbau und Wiederaufbau des Gebäudes umfassen müsste - würden bei etwa 117.000 Euro liegen. Wegen der Einzelheiten wird auf das dem Senat vorgelegte Gutachten verwiesen.

Durch Ordnungsverfügung des Beklagten vom 9.12.2008 ist dem Kläger deshalb die vollständige Entfernung des Zementputzes an der Giebelwand bis zum 18.12.2008 aufgegeben worden. Weil der Kläger der Ordnungsverfügung nicht nachkam, wurde die angedrohte Ersatzvornahme durchgeführt und der gesamte Putz entfernt. Nach einem Schreiben des Beklagten an den Prozessbevollmächtigten des Klägers vom 22.1.2009 geschah dies am 15.1., nach dem Bescheid vom 3.3.2009 über die Anforderung der Kosten für die Ersatzvornahme am 21.1.2009. Sodann hat der Beklagte das Gebäude durch einen Statiker in Augenschein nehmen lassen. Dieser hat erhebliche Schädigungen der hofseitigen Giebelwand festgestellt. Insbesondere der Zustand der Fachwerkhölzer sei so schlecht, dass das Holz teilweise mit der Hand entfernt werden könne; die Querschnittsverluste betrügen in den ungünstigen Bereichen bis zu 100%. Dies betreffe sowohl die zur Lastableitung notwendigen Pfosten und Schwellen als auch das Holz im Bereich des Giebelfensters; das Mauerwerk liege teilweise nur noch lose in den Gefachen. Der Giebel sei akut einsturzgefährdet. Bei einem Einsturz müsse auch mit einem Teileinsturz des Daches gerechnet werden, da die Längswände des Gebäudes die Lasten wegen auch dort bestehender erheblicher Schäden nicht vollständig aufnehmen könnten. Deshalb seien sofortige Sicherungsmaßnahmen nötig. Wegen der Einzelheiten wird auf den Vermerk des Statikers vom 16.1.2009 verwiesen. Der Beklagte veranlasste Notabstützungsmaßnahmen. Dem Mieter wurde die Nutzung eines Teilbereichs des Gebäudes untersagt.

Als Reaktion auf das vom Senat in Auftrag gegebene Gutachten hat der Beklagte ein Kurzgutachten des Zimmerermeisters und vereidigten Sachverständigen für das Zimmererhandwerk T. vorgelegt, das auf der Grundlage eines am 20.4.2009 durchgeführten Ortstermins erstellt wurde. Der Gutachter, den der Senat in der mündlichen Verhandlung zur Erläuterung seines Gutachtens angehört hat, führt in der Stellungnahme vom 22.4.2009 aus, dass u. a. die gesamte Fachwerkkonstruktion am rückseitigen Giebel abgängig sei, ebenso wie der komplette Schwellenstrang. Pfosten und Riegel der Wände, die Geschossbalkenlagen sowie die Bindsparren der Dachkonstruktion müssten saniert werden; hierfür reiche indes ein Abfangen des Gebäudes in den jeweiligen Teilbereichen aus. Die Gesamtkosten der Sanierung des Gebäudes betragen - gerechnet auf der Grundlage dieser gutachtlichen Stellungnahmen - nach Angaben des Beklagten 100.000 Euro.

Im Laufe des Berufungsverfahrens hat die Bezirksregierung K. dem Kläger Landeszuwendungen in Höhe von 15.000 Euro als Anteilsfinanzierung von 25% zu denkmalpflegerischen Kosten von 60.000 Euro zugesichert. Der Mieter des Gebäudes hat durch anwaltliches Schreiben vom 16.4.2009 ein bis zum 30.4.2009 befristetes Kaufangebot in Höhe von 45.000 Euro unterbreitet. Der Bodenrichtwert beträgt nach einer Auskunft des Beklagten 320 Euro. Weiter hat der Beklagte eine Bewertung des Gebäudes nach dem Ertragswertverfahren vorgelegt. Danach beträgt der Ertragswert der baulichen Anlage 516,80 Euro, der Bodenwert 35.200 Euro. Die Restnutzungsdauer von 0 Jahren könne durch Modernisierungsmaßnahmen auf 8 Jahre erhöht werden. Der Sanierungsbedarf wird mit 100.000 Euro angegeben, der Verkehrswert handschriftlich mit 0 Euro.

Der Berichterstatter des Senats hat am 8.10.2007 die Örtlichkeit in Augenschein genommen; auf die hierüber gefertigte Niederschrift wird verwiesen. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der Gerichtsakte und der beigezogenen Verwaltungsvorgänge Bezug genommen.

Gründe:

Die zulässige Berufung ist begründet. Der Kläger hat einen Anspruch auf Erteilung einer denkmalrechtlichen Erlaubnis zum Abbruch des Gebäudes.

Nach § 9 Abs. 1 Buchst. c) DSchG NRW bedarf einer Erlaubnis der unteren Denkmalbehörde, wer ein Baudenkmal beseitigen will. Diese Erlaubnis muss u. a. dann erteilt werden, wenn Gründe des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen, § 9 Abs. 2 Buchst. a) DSchG NRW. Wenn ein Anspruch auf Erteilung einer Abbrucherlaubnis geltend gemacht wird, ist allerdings ein strenger Maßstab anzulegen. Die vollständige Beseitigung der denkmalwerten Aussage einer in die Denkmalliste eingetragenen baulichen Anlage kann nur dann gerechtfertigt sein, wenn die Verweigerung der Erlaubnis sich im Einzelfall als unverhältnismäßige Eigentumsbeschränkung darstellt, etwa weil die Erhaltung des Denkmals nicht mehr möglich ist (dazu 1.) oder weil das Beseitigungsverbot für den Eigentümer aus anderen Gründen unzumutbar ist und dies nicht durch eine Entschädigung, durch die Übernahme des Denkmals (§§ 33, 31 DSchG NRW) oder auf andere Weise ausgeglichen werden kann (dazu unten 2.). Die Voraussetzungen beider Alternativen sind im vorliegenden Fall gegeben.

1. Mit der unabhängig von der wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit oder nichtwirtschaftlichen Interessen des Denkmaleigentümers zu vollziehenden Eintragung eines Denkmals in die Denkmalliste (§ 3 DSchG NRW) unterliegt der Eigentümer des Denkmals erheblichen Einschränkungen. Er hat das Denkmal im Rahmen des Zumutbaren zu erhalten (§ 7 DSchG NRW), ist Einschränkungen der Nutzungsfreiheit unterworfen (§ 8 DSchG NRW) und unterliegt einem Veränderungs- und Beseitigungsverbot mit Erlaubnisvorbehalt (§ 9 DSchG NRW). Diese Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse sind durch das öffentliche Interesse an der Erhaltung geschützter Denkmäler im Regelfall als zulässige Inhaltsbestimmung des Eigentums anzusehen. Solange die genannten gesetzlichen Pflichten oder behördliche Maßnahmen auf der Grundlage des DSchG NRW die Grenze der wirtschaftlichen oder ideellen - also auf nichtwirtschaftlichen Faktoren beruhenden - Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung nicht überschreiten, sind sie bei Einhaltung der übrigen Rechtmäßigkeitsvoraussetzungen verhältnismäßig.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20.3.2009 - 10 A 1406/08 -.

Dabei ist allerdings stets vorauszusetzen, dass die Erhaltung des Denkmals als Ziel und rechtfertigender Grund für die denkmalrechtlichen Einschränkungen der Eigentümerbefugnisse überhaupt möglich ist. Fällt ein Denkmal hingegen endgültig weg oder führen notwendige Erhaltungsarbeiten zwangsläufig dazu, dass die historische Substanz und damit die Identität des Denkmals beseitigt werden, entfällt auch die Grundlage für das Beseitigungsverbot des § 9 DSchG NRW. Denn die über eine - auch umfassende - Restaurierung eines Denkmals hinausgehende Umwandlung eines nicht mehr erhaltungsfähigen Originals in eine Kopie des Originals ist von den Zielen des nordrhein-westfälischen Denkmalrechts nicht erfasst und vermag deshalb die mit der Fortdauer der Unterschutzstellung verbundenen Eigentumseinschränkungen nicht zu rechtfertigen. In einem solchen Fall stehen denkmalrechtliche Gründe der Erteilung einer Abbrucherlaubnis nicht entgegen.

Vgl. OVG NRW, Urteile vom 26.8.2008 - 10 A 3250/07 -, NWVBl 2009, 17, vom 6.2.1996 - 11 A 840/94 -, BRS 58 Nr. 228 = EzD 2.1.1 Nr. 6, vom 21.3.1994 - 7 A 1422/87 -, EzD 2.2.1 Nr. 6, und vom 21.7.1999 - 7 A 3387/98 -, EzD 2.2.2 Nr. 9; Bay. VGH, Urteil vom 22.9.1986 - 14 B 85 A.707 -, EzD 2.2.6.1 Nr. 7.

Allerdings muss unter Berücksichtigung aller Umstände des Einzelfalles sorgfältig geprüft werden, ob die erforderlichen Erhaltungsarbeiten die Denkmalaussage eines Objekts bewahren oder ob die Eingriffe in das Denkmal so weit gehen, dass die Denkmalaussage verloren geht. Auszugehen ist hierbei von den Gründen für die Unterschutzstellung des Denkmals; darüber hinaus ist eine Bestandsaufnahme der zu beseitigenden Schäden und der erhaltungsfähigen Substanz unerlässlich. Für die Abgrenzung der Sanierung eines erhaltungsfähigen Denkmals von der Herstellung einer Denkmalkopie können schließlich auch technische Besonderheiten des jeweils betroffenen Denkmaltyps ebenso wie des konkreten Objekts von Bedeutung sein. So entfällt die Denkmaleigenschaft etwa bei Fachwerkbauten regelmäßig auch nicht, wenn im Laufe der Zeit zahlreiche Teile des Fachwerkgefüges oder der Ausfachungen im Zuge üblicher Erhaltungsmaßnahmen ausgetauscht werden. Selbst wenn dies über Generationen hinweg dazu führt, dass der überwiegende Teil der Originalsubstanz nach und nach durch Material aus der Zeit der jeweiligen Erhaltungsmaßnahmen ersetzt wird, fällt die Denkmaleigenschaft nicht weg. Denn ein derartiges Gebäude ist auf den fortwährenden Austausch abgängiger Bestandteile angelegt; der Umstand, dass das Denkmal "durch die Zeit geht", lässt es seine Denkmaleigenschaft regelmäßig nicht verlieren. Anders ist es, wenn sich der Zustand des Gebäudes infolge äußerer Einflüsse - Feuchtigkeit, Immissionen, Beanspruchung der Substanz durch übliche oder übermäßige Nutzung - so stark verschlechtert hat, dass ohne eine Sanierung der Verlust des Gebäudes zu erwarten ist und die Wiederherstellung eines gebrauchsfähigen Zustands wie eine Neuerrichtung zu werten ist. Die "Rettung" eines abgängigen historischen Gebäudes durch den im Rahmen einer einzigen baulichen Gesamtmaßnahme erfolgenden Austausch der seine Denkmalaussage prägenden Substanz mag technisch möglich sein, führt aber dazu, dass das Denkmal durch ein aliud ersetzt wird. Ist dieses nicht seinerseits denkmalwert, etwa als Zeugnis eines besonderen Erhaltungs- oder Wiederaufbauwillens oder einer besonderen Verbundenheit mit dem an sich schon vergangenen baulichen Erbe aus historischer Zeit, ist die auch unter Verwendung einiger historischer Materialien neu errichtete bauliche Anlage als Ersatzbau, mithin als Kopie des früheren Denkmals anzusehen.

Wo im Einzelfall die Grenze zwischen laufender Erhaltung und Neuerrichtung eines abgängigen Denkmals zu ziehen ist, hängt von einer wertenden Betrachtung der relevanten Umstände ab. Im vorliegenden Fall ist der Senat in Anwendung der vorerwähnten Grundsätze davon überzeugt, dass das Denkmal T. als Folge der unaufschiebbaren Sanierungsarbeiten wegfallen wird. Der bauliche Zustand des Fachwerkhauses ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme derart schlecht, dass eine Erhaltung des Gebäudes als Denkmal nicht mehr möglich ist. Zwar wäre es technisch erreichbar, die Funktion des Objekts als Beispiel für die Wohn- und Lebensumstände einfacherer Bevölkerungskreise in der Mitte des 19. Jahrhunderts durch Wiederherstellung der Gebäudekubatur und der noch erkennbaren Raumaufteilung auch nach einer Beseitigung aller vorhandenen Schäden zu erhalten. Die zur Verhinderung der völligen Zerstörung des Gebäudes erforderlichen Sanierungsarbeiten würden jedoch dazu führen, dass diese Aussage durch ein Gebäude übernommen würde, das in ganz wesentlichen Teilen als Kopie des ursprünglichen Denkmals anzusehen wäre. (wird ausgeführt)

Das Gesamtbild der ohne weitere Eingriffe in die Substanz des Gebäudes bereits feststellbaren Schäden ist derart gravierend, dass der Senat keine Zweifel daran hat, dass die Beseitigung der Schäden nicht mehr als umfangreiche bloße Reparatur des Gebäudes anzusehen wäre, sondern einer Neuerrichtung unter Verwendung weniger verbleibender originaler Bestandteile gleichkäme. Für diese Einschätzung maßgeblich ist der von den Sachverständigen I. und L. vermittelte Eindruck, dass die bei dem Gebäude bestehende akute Einsturzgefahr nicht lediglich auf wenige schwere - letztlich aber isoliert behebbare - Mängel zurückzuführen ist. Sie hat ihre Ursache vielmehr darin, dass schwere Schäden an fast allen für die Denkmalaussage maßgeblichen Bauwerksteilen in einer Weise zusammenwirken, die eine verlässliche Prognose der statischen Folgewirkungen von einzelnen Sanierungseingriffen ausschließt. Damit ist die bei Fachwerkbauten schwer zu ziehende Grenze zwischen bloßer Erhaltung und Ersetzung des Originals durch einen Nachbau überschritten, so dass die Denkmalaussage entfallen würde.

Entgegen der Auffassung des Beklagten ändert auch der Umstand, dass der Kläger seit dem Erwerb des Denkmals keine Erhaltungsarbeiten durchgeführt hat, an dieser Einschätzung nichts. Es ist schon fraglich, ob der Rechtsgedanke des § 7 Abs. 1 Satz 3 DSchG NRW, wonach sich ein Eigentümer nicht auf die dem öffentlichen Recht widersprechende Unterlassung von Erhaltungsarbeiten berufen kann, im vorliegenden Zusammenhang überhaupt anwendbar ist. Denn hier geht es nicht um die Frage der wirtschaftlichen Zumutbarkeit von Erhaltungsmaßnahmen - in diesem Zusammenhang muss die Unterlassung notwendiger Erhaltungsarbeiten selbstverständlich zu Lasten des Eigentümers berücksichtigt werden -, sondern um den möglichen Wegfall der Denkmaleigenschaft. Aus § 27 Abs. 2 DSchG NRW folgt nämlich, dass nur bei widerrechtlicher und schuldhafter Beschädigung und Zerstörung eines Denkmals die Wiederherstellung ungeachtet des Umstandes gefordert werden kann, dass die Denkmalaussage mit dem Denkmal untergegangen ist. So liegt der Fall hier aber nicht, da der Kläger das Denkmal nicht vorsätzlich oder fahrlässig beschädigt oder zerstört hat; diesem Befund entspricht es, dass der Beklagte zu keinem Zeitpunkt eine auf § 27 DSchG NRW gestützte Ordnungsverfügung erlassen hat.

Hiervon unabhängig lägen jedoch auch die Voraussetzungen des § 7 Abs. 1 Satz 3 DSchG NRW nicht vor. Zwar hat der Kläger selbst so gut wie keine Erhaltungsarbeiten durchgeführt, doch hat der Mieter in nicht unerheblichem Maße jedenfalls im Gebäudeinneren Arbeiten durchgeführt und im Gegenzug über einen gewissen Zeitraum nur Nebenkosten, nicht aber Mietzins bezahlt. Im Übrigen hat der Beklagte die Unterschutzstellung selbst u. a. mit dem angeblich guten Erhaltungszustand des Gebäudes begründet und an dieser Einschätzung noch jahrelang festgehalten, obwohl insbesondere der extrem schlechte Zustand der hofseitigen Giebelwand nur wegen unzureichender Bestandsaufnahme - nicht zuletzt wegen des von außen aufgetragenen Zementputzes - unentdeckt geblieben ist. Der Kläger musste deshalb nicht davon ausgehen, dass Erhaltungsarbeiten schon damals unerlässlich waren, um das Gebäude als Denkmal überhaupt bewahren zu können; eine auf § 7 DSchG NRW gestützte Erhaltungsanordnung ist in dem hier maßgeblichen Zeitraum nicht ergangen.

2. Unabhängig von dem Umstand, dass die aus technischen Gründen erforderliche Sanierung des Gebäudes zum Wegfall der Denkmaleigenschaft führen würde, kann der Kläger die Erteilung der beantragten Abbrucherlaubnis auch deshalb beanspruchen, weil ihm die Erhaltung des Gebäudes - unterstellt, die Denkmaleigenschaft könnte auch nach durchgeführter Sanierung erhalten bleiben - wirtschaftlich nicht mehr zumutbar ist.

Die Erhaltung oder Nutzung eines Denkmals in der bisherigen oder in einer anderen zulässigen Weise ist für den Eigentümer im Allgemeinen wirtschaftlich unzumutbar, wenn er das Denkmal auf Dauer nicht aus den Erträgen des Objekts finanzieren kann, wenn sich das Denkmal also auf Dauer nicht "selbst trägt". Denn der Eigentümer darf zwar im öffentlichen Interesse an der Erhaltung des kulturellen Erbes in seiner Eigentumsnutzung - erheblich - eingeschränkt, nicht aber gezwungen werden, dauerhaft defizitär zu wirtschaften bzw. aus seinem sonstigen Vermögen "zuzuschießen". Wann dies der Fall ist, kann nur für jeden Einzelfall und unter Berücksichtigung aller den Fall prägenden Umstände entschieden werden.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 20.3.2009 - 10 A 1406/08 -; BVerwG, Beschluss vom 7.2.2002 - 4 B 4.02 -, EzD 2.2.6.1 Nr. 23 (zum DSchG RP); OVG NRW, Beschluss vom 22.8.2007 - 10 A 3453/06 -, BRS 71 Nr. 202; vgl. auch VGH Bad.-Württ., Urteil vom 10.5.1988 - 1 S 1949/87 -, EzD 2.2.6.1 Nr. 8; OVG Saarl., Urteil vom 20.11.2008 - 2 A 269/08 -, juris.

Art. 14 Abs. 1 GG schützt nicht die einträglichste Nutzung des Eigentums. Der Denkmaleigentümer kann deshalb nicht beanspruchen, bei gewerblicher Nutzung seines Eigentums eine besonders hohe oder auch nur die für derartige Nutzungen durchschnittlich erzielbare Rendite zu beanspruchen. Es ist (noch) verfassungsgemäß, wenn denkmalbedingte Sonderlasten dauerhaft dazu führen würden, dass die Erträge aus dem Denkmal dessen Kosten decken. Allerdings ist dabei zu berücksichtigen, dass der Eigentümer die Möglichkeit haben muss, aus Überschüssen Rücklagen für die Erhaltung des Denkmals oder zur Deckung des Nutzungsausfallrisikos - etwa für Mietausfälle - zu bilden. Denn der Eigentümer kann nicht gezwungen werden, aus seinem sonstigen Vermögen dauerhaft "zuzuschießen"; die Frage der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit ist objektbezogen zu beantworten.

Allerdings fordert Art. 14 Abs. 1 GG nicht, dass die Erträge aus dem Denkmal dessen Kosten jederzeit - d.h. in jedem beliebigen Zeitraum - ausgleichen können. Insbesondere in der Investitionsphase während erforderlicher Umbau- oder Restaurierungsarbeiten wird es regelmäßig dazu kommen, dass die denkmalbedingten Kosten höher als die Erträge sein werden und deshalb finanziert werden müssen. Erforderlich ist eine Betrachtung, die bei privaten wie gewerblichen Nutzungen einen für derartige Investitionen üblichen und dem jeweils betroffenen Objekt angemessenen Zeithorizont von regelmäßig 10-15 Jahren erfasst und die Prognose rechtfertigt, dass die zu erzielenden Erträge dauerhaft über den Kosten des Objekts liegen werden. Solange es eines Einsatzes von Finanzierungsmitteln bedarf, müssen die Erträge des Objekts die Kosten der Finanzierung also ebenfalls decken.

In die Wirtschaftlichkeitsrechnung, die Auskunft über die wirtschaftliche Zumutbarkeit der Denkmalerhaltung geben soll, sind alle relevanten Faktoren einzubeziehen, die das in Rede stehende Objekt kennzeichnen. Auf der einen Seite sind sämtliche laufenden und einmaligen Kosten - auch nicht denkmalbedingte Kosten wie Grundsteuern, die für das Objekt auch dann anfallen würden, wenn es nicht in die Denkmalliste eingetragen wäre - zu berücksichtigen. Denn aus Sicht des in seinem Eigentumsrecht ggf. unzumutbar beeinträchtigten Eigentümers spielt es keine Rolle, ob er auf Grund denkmalbedingter Sonderlasten bei Restaurierung bzw. Erhaltung oder wegen der ohnehin anfallenden laufenden Ausgaben für die Erhaltung und Nutzung des Objekts Belastungen ausgesetzt ist, die durch Erträge nicht ausgeglichen werden können. Auch das die Ertragslage mitbestimmende Mietausfallrisiko muss ggf. bewertet und in die Rechnung eingestellt werden. Denn in begründeten Ausnahmefällen kann sich die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung und -nutzung auch daraus ergeben, dass wegen der Umstände des Einzelfalles die Prognose gerechtfertigt ist, dass das Objekt selbst nach einer Anpassung an moderne Nutzungsstandards im Markt keinerlei Aussicht auf Erzielung von Erträgen haben wird. In einer solchen Situation würde es die verfassungsrechtliche Grenze der Unzumutbarkeit überschreiten, wenn der Eigentümer "sehenden Auges" zu einer Fehlinvestition gezwungen würde, die ihn in eine dauerhaft defizitäre Lage treiben würde; das Prognoserisiko kann in derartigen Fällen unter Anlegung strenger Maßstäbe nicht ausschließlich auf Seiten des Eigentümers liegen. Im Hinblick auf §§ 7 Abs. 1 Satz 3, 27 DSchG NRW ist allerdings auch hier darauf hinzuweisen, dass wirtschaftliche Belastungen, die das Spiegelbild vorausgegangener Verletzungen denkmalrechtlicher Pflichten darstellen, in die Wirtschaftlichkeitsrechnung nicht einzustellen sind. Denn sonst könnte der Denkmaleigentümer bei hinreichend langer Vernachlässigung des Denkmals regelmäßig die Zurücknahme oder völlige Aufgabe des Denkmalschutzes erzwingen.

Auf der anderen Seite sind sämtliche vermögenswerten Vorteile in Rechnung zu stellen, die in Verbindung mit dem Denkmal anfallen. Hierzu zählen Miet- oder Pachteinnahmen bzw. bei Eigennutzung Gebrauchsvorteile ebenso wie das Potenzial des Objekts, Steuervorteile durch Abschreibungsregelungen zu generieren. Auch zugesagte öffentliche Mittel sind zu Lasten des Eigentümers ebenso einzubeziehen wie schuldhaft nicht erzielte Nutzungen. Wegen des Objektsbezugs der Wirtschaftlichkeitsrechnung führt der Einwand eines Eigentümers, ihm selbst sei die Erzielung von Steuervorteilen mangels hinreichenden Einkommens überhaupt nicht möglich, im Allgemeinen nicht dazu, die Berücksichtigung des steuerlichen Potenzials zu unterlassen. Lediglich dann, wenn der Eigentümer ein über wirtschaftliche Belange hinausgehendes Interesse an der durch Denkmalschutz unbelasteten Nutzung des Grundstücks hat - etwa wenn es sich um ein von ihm selbst genutztes Wohnhaus oder um einen zur Sicherstellung seines Lebensunterhalts betriebenes Unternehmen handelt -, kann dies anders sein. In einem solchen Falle darf der Eigentümer regelmäßig nicht dazu gezwungen werden, das Objekt notfalls zu veräußern, damit das Ertragspotenzial bei dem Erwerber zum Tragen kommen kann. Stehen jedoch derartige nicht ausschließlich wirtschaftliche Erhaltungs- und Nutzungsinteressen des Eigentümers nicht in Rede, sondern handelt es sich bei dem Denkmal um ein reines Investitionsobjekt, kann der Eigentümer, der das Potenzial des Objekts selbst nicht ausschöpfen kann, darauf verwiesen werden, das Baudenkmal zu veräußern bzw. das Ertragspotenzial in vollem Umfang in die Wirtschaftlichkeitsrechnung einzustellen. Dasselbe gilt auch dann, wenn der Eigentümer des Denkmals die für eine Erhaltung und ggf. Restaurierung oder einen Umbau erforderlichen Mittel am Markt nicht erhält. Auch in einem solchen Fall spricht viel dafür, dass er nicht unter Berufung auf seine fehlende Kreditwürdigkeit die Beseitigung des Denkmals beanspruchen kann, sondern sich ggf. auf den Versuch verweisen lassen muss, das Baudenkmal zu verkaufen.

Die Denkmalbedeutung spielt im Rahmen einer solchen Wirtschaftlichkeitsrechnung keine Rolle; sie ist von den Denkmalbehörden erst im Rahmen der nachgelagerten Frage zu berücksichtigen, wie auf die wirtschaftliche Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung oder -nutzung zu reagieren ist (Erlaubnis zur Veränderung, Entschädigungszahlungen, Übernahme, Erlaubnis zur Beseitigung, Enteignung).

In Anwendung dieser Grundsätze ist dem Kläger die Erhaltung des Baudenkmals wirtschaftlich nicht zuzumuten.

Allerdings hat der Kläger nichtwirtschaftliche Aspekte, die einen Anspruch auf Erteilung der Abbrucherlaubnis begründen könnten, nicht vorgetragen, so dass er sich nicht darauf berufen kann, keine Steuervorteile erzielen bzw. keine Darlehensmittel von den Banken erhalten zu können. Auch rechnet der Senat zu den Einnahmen aus dem Denkmal nicht nur die tatsächlich erzielte, sondern die erzielbare Miete, da der Mieter im Laufe des Verfahrens einer Mieterhöhung zugestimmt hat, ohne dass der Kläger hierauf eingegangen wäre. Doch auch unter Berücksichtigung dieser Umstände ist die Erhaltung des Denkmals für den Kläger wirtschaftlich unzumutbar, so dass die Verweigerung der Abbrucherlaubnis unverhältnismäßig und damit rechtswidrig ist.

Zwischen den Beteiligten besteht Einigkeit darüber, dass der Kläger derzeit einen jährlichen Rohertrag von etwa 2.000 Euro erzielt und dass dieser Ertrag auch nach umfassender Sanierung des Gebäudes auf höchstens 2.400 Euro steigen wird. Dies ist plausibel, da die Wohnfläche entgegen früherer Annahmen des Beklagten bei nur etwa 45m² liegt, so dass die Miete nur in engen Grenzen steigerungsfähig ist. Zugleich besteht Einigkeit darüber, dass erhebliche Sanierungskosten anfallen werden, um die Standsicherheit des Gebäudes wiederherzustellen und die sofort notwendigen Arbeiten an Sockel, Fachwerk, Ausfachungen, Keller, Dach und Ausstattung durchzuführen. Der Beklagte schätzt diesen Betrag auf 100.000 Euro, der vom Gericht beauftragte Sachverständige auf ca. 117.000 Euro. Die nicht näher begründete grobe Schätzung des Beigeladenen - 40.000 Euro - hält der Senat, sollte sie tatsächlich alle denkmalfachlich erforderlichen Arbeiten umfassen, nicht für nachvollziehbar. Der Senat neigt vielmehr der - insgesamt noch als äußerst zurückhaltend anzusehenden - Schätzung des Sachverständigen I. zu, weil dieser keinerlei nicht denkmalfachlich veranlasste Arbeiten in Anschlag gebracht hat. So ist er beispielsweise davon ausgegangen, dass Sanitärobjekte ausgebaut und für den späteren Wiedereinbau gelagert werden können und dass auch die Eichenfenster nach Überarbeitung erneut Verwendung finden können. Dennoch legt der Senat für seine Überlegungen die Angaben des Beklagten zu Grunde, so dass es offen bleiben kann, welche dieser beiden Schätzungen letztlich zutrifft. Denn auch eine Investition von 100.000 Euro zur Erzielung eines Rohertrages von jährlich 2.400 Euro - dies entspricht nach der Rechnung des Beklagten einem Reinertrag von 1.752 Euro und einem Ertragswert der Immobilie von 516,80 Euro - ist dem Eigentümer der streitgegenständlichen Immobilie wirtschaftlich nicht zumutbar. Auch unter Berücksichtigung denkbarer Zuschüsse von 25.000 Euro - dem Kläger wurden im Verfahren allerdings nur 15.000 Euro zugesichert - sowie unter Berücksichtigung steuerlicher Abschreibungsmöglichkeiten für den Sanierungsaufwand läge allein die Zinsbelastung für ein Darlehen von 75.000 Euro bei 3.750 Euro, die Erreichbarkeit eines Zinssatzes von 5% für den jeweiligen Eigentümer dieses Grundstücks trotz begründeter Zweifel hieran vorausgesetzt. Damit stehen schon die bloße Zinsbelastung und der bestmögliche Ertrag dieser Investition in einem derart krassen Missverhältnis, dass die Möglichkeit einer Darlehensfinanzierung einer solchen Investition unabhängig davon ausgeschlossen werden kann, ob der Kläger oder ein etwaiger Käufer das Darlehen in Anspruch nehmen möchte.

Ein wirtschaftlich denkender Eigentümer würde das Risiko einer Verschuldung in der hier erforderlichen Höhe nicht auf sich nehmen, weil er nicht damit rechnen könnte, aus den bescheidenen Erträgen das aufgenommene Darlehen innerhalb eines üblichen Zeitraums zu tilgen oder auch nur zurückzuführen. Denn die Erträge werden bereits durch die Zinsbelastung dauerhaft mehr als aufgezehrt. Es widerspräche schon jeder wirtschaftlichen Vernunft, eine Investition von 75.000 Euro (100.000 Euro abzüglich eines Zuschusses aus Denkmalfördermitteln in Höhe von 25%) vorzunehmen, um einen monatlichen Reinertrag von 146 Euro (Jahresertrag von 1.752 Euro auf den Monat gerechnet) zu erzielen. Erst recht gilt dies, wenn die erzielbare Kapitalrendite von 2,3% - unter Abzug des Bodenwerts (35.200 Euro) von nur noch 1, 59% - durch die Notwendigkeit einer Verzinsung des notwendigen Kapitals mehr als aufgezehrt wird. Dabei ist nochmals darauf hinzuweisen, dass in diese grobe Rechnung zwar die erzielbaren Steuervorteile nicht eingerechnet sind, andererseits aber auch der wirkliche Kapitalbedarf nach der Überzeugung des Senats um mindestens 17.000 Euro höher liegt und überdies die Bezuschussung nur in Höhe von 15.000 Euro zugesichert war. Es ist daher mit Sicherheit davon auszugehen, dass das streitgegenständliche Denkmal sich auf Grund der zwingenden Erhaltungslasten weder jetzt noch in überschaubarer Zukunft "selbst trägt" im Sinne der vorzitierten Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts.

Das von dem derzeitigen Mieter unterbreitete Kaufangebot ändert an diesen Feststellungen nichts. Es ist nicht als bindendes Kaufangebot anzusehen, da es nicht notariell beurkundet ist; der Senat bewertet es angesichts der Umstände, unter denen es abgegeben worden ist, als nicht ernsthaft. So ist es bis zum 30.4.09, mithin auf einen Zeitpunkt wenige Tage vor der mündlichen Verhandlung befristet gewesen und mit der Ankündigung einer Mietminderung verbunden worden für den Fall, dass der Kläger bis zu demselben Termin nicht die volle Bewohnbarkeit des Gebäudes durch Beseitigung der Mängel der Mietsache wieder herstellt. Dass dies unmöglich ist, muss dem Mieter allerdings klar gewesen sein, zumal er Adressat einer behördlichen Nutzungsuntersagungsverfügung für einen Teil des Gebäudes ist. Infolge der Verknüpfung des Kaufangebots mit der Aufforderung, Mängel der Mietsache zu beseitigen, bleibt zudem unklar, ob das Angebot sich auf das Gebäude in seinem jetzigen Zustand beziehen sollte oder auf ein von Mängeln befreites Gebäude. Schließlich ging aus dem mit anwaltlichem Schreiben unterbreiteten Angebot nicht hervor, welche Grundstücksfläche umfasst sein sollte; erst auf Nachfrage durch den Berichterstatter wurde dies auf eine Teilfläche des betroffenen Flurstücks von etwa 60m² konkretisiert, obwohl die Unterschutzstellung nach dem ausdrücklichen Willen des Beigeladenen die gesamte umgebende Hoffläche erfasst. Auch wenn nicht allgemein davon ausgegangen werden kann, dass Verkaufsmöglichkeiten bei der Prüfung der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit ausnahmslos nur dann berücksichtigt werden können, wenn sie notariell beurkundet sind, spricht wegen der Besonderheiten des vorliegenden Falles Überwiegendes dafür, dass der Kläger das Kaufangebot nicht als ernsthafte Alternative zu einer Erhaltung des Denkmals in Betracht ziehen musste.

Ende der Entscheidung