Judicialis Rechtsprechung

2. Auf Verlangen eines Nachbarn und zur Durchsetzung des bundesrechtlichen Bauplanungsrechts ist die Bauaufsichtsbehörde grundsätzlich zum Einschreiten gegen eine im Gewerbegebiet ausgeübte reine Wohnnutzung verpflichtet.

3. Ausnahmsweise kann sich die Bauaufsichtsbehörde im Einzelfall ermessensfehlerfrei gegen ein solches Einschreiten entscheiden.

4. Eine Verpflichtung zum Einschreiten besteht jedenfalls dann nicht, wenn eine über lange Jahre betriebsbezogene Wohnnutzung durch Insolvenz illegal wird, der Nutzerin wegen ihres Alters ein Auszug nicht zugemutet werden soll, die fortgeführte Nutzung keine unmittelbar nachteiligen Auswirkungen auf den Gebietscharakter hat und sich eine gebietsgerechte Nachnutzung konkret abzeichnet.

Die Klägerin ist Eigentümerin mehrerer Grundstücke in einem durch Bebauungsplan von 1975 festgesetzten Gewerbegebiet, auf dem sich derzeit ein Toner-Betrieb befindet. Die Grundstücke standen früher im Eigentum der Beigeladenen zu 2), die dort ein Wohnwagenwerk (mit-) betrieb. Die Klägerin erwarb diese Grundstücke aus der Insolvenzmasse des Wohnwagenwerkes. Die Beigeladene zu 2) bewohnt seit 1980 ein im Gewerbegebiet gelegenes und als Betriebsinhaberwohnung genehmigtes Wohnhaus. Im Insolvenzverfahren bemühte sich die Klägerin um den Zuschlag. Das Haus verkaufte die Beigeladene zu 2) nach Einstellung des Insolvenzverfahrens freihändig an den Beigeladenen zu 1), der dorthin seinen Sanitär- und Heizungsbetrieb verlagern will. Eine ca. 1000 m² große Halle auf dem Grundstück ist zwischenzeitlich genehmigt und errichtet worden.

Die Klägerin begehrt von dem Beklagten bauaufsichtsrechtliches Einschreiten gegen die gut 80-jährige Beigeladene zu 2). Sie nutze nach Einstellung des Wohnwagenbetriebes illegal das Betriebsinhaberwohnhaus zu reinen Wohnzwecken. Gegen den Beigeladenen zu 1) müsse der Beklagte ebenfalls vorgehen, weil er diese Nutzung zulasse. Seine angeblich geplante gewerbliche Nutzung sei nur vorgeschoben. Als "nicht bedeutender Heizungsbauinstallationshandwerker" könne und wolle er Gewerbehallen im genehmigten Umfang weder errichten noch nutzen. Der Beklagte lehnte ein Einschreiten unter Ausübung seines Ermessens wegen des hohen Alters der Beigeladenen zu 2) und ihrer langjährigen legalen Nutzung des Gebäudes sowie deshalb ab, weil der Beigeladene zu 1) in absehbarer Zeit wieder betriebsbezogenes Wohnen sicherstellen werde. Das VG hat den Beklagten dazu verpflichtet, der Beigeladenen zu 2) mittels sofort vollziehbarer Ordnungsverfügung die Nutzung des Betriebsleiterwohnhauses zu untersagen. Dem Beigeladenen zu 1) sei ebenfalls unter Anordnung der sofortigen Vollziehung aufzugeben, das Gebäude anschließend Dritten nicht erneut zu privaten Wohnzwecken zur Verfügung zu stellen. Wer eine Nutzung "schwarz" aufnehme, müsse mit ihrer sofort vollziehbaren Untersagung rechnen. Einen Ermessensspielraum habe der Beklagte nicht, da sich die Klägerin auf einen Gebietsgewährleistungsanspruch berufen könne. Die hiergegen gerichteten Berufungen des Beklagten und der Beigeladenen hatten Erfolg.

Gründe:

Die zulässige Berufung ist begründet. Das VG hat der Klage zu Unrecht stattgegeben.

Als Rechtsgrundlage für den geltend gemachten Anspruch auf Einschreiten gegen die Beigeladenen zu 1) und 2) kommt allein § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW in Betracht. Danach hat die Bauaufsichtsbehörde nach pflichtgemäßem Ermessen die erforderlichen Maßnahmen zu treffen, um sicherzustellen, dass u.a. bei Errichtung, Nutzung oder Nutzungsänderung baulicher Anlagen die öffentlich-rechtlichen Vorschriften und die aufgrund dieser Vorschriften erlassenen Anordnungen eingehalten werden. Ein Anspruch der Klägerin auf ein Einschreiten des Beklagten setzt voraus, dass ein zu ihren Lasten baurechtswidriger Zustand besteht und das dem Beklagten eingeräumte Ermessen sowohl hinsichtlich des Ob als auch der Art und Weise des Einschreitens derart reduziert ist, dass allein die von der Klägerin begehrten Maßnahmen zu ergreifen sind. Dies ist hier nicht der Fall. Der Beklagte hat zu Recht angenommen, dass er im Rahmen seines Ermessens derzeit nicht zum Einschreiten verpflichtet ist.

Die tatbestandlichen Voraussetzungen des § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW sind zwar hinsichtlich der Wohnnutzung durch die Beigeladene zu 2) erfüllt. Die von ihr ausgeübte Nutzung ist - wie bereits das VG insoweit im einzelnen zutreffend ausgeführt hat - formell und materiell illegal. Die ihr erteilte Baugenehmigung ließ allein die Wohnnutzung durch den Betriebsinhaber des benachbarten Wohnwagenwerkes zu. Diese Betriebsbezogenheit ist mit Einstellung des Betriebes und Durchführung des Insolvenzverfahrens entfallen, die weiterhin unverändert fort-geführte Wohnnutzung zu rein privaten Zwecken stellt eine genehmigungsbedürftige Nutzungsänderung dar.

OVG NRW, Beschluss vom 17.3.2008 - 8 A 929/07 -, BauR 2008, 1114, 1115 f.

Eine solche Genehmigung hat der Beklagte nicht erteilt. Eine reine Wohnnutzung ist in dem festgesetzten Gewerbegebiet auch nicht genehmigungsfähig.

Bei einem derartigen Verstoß gegen bundesrechtliche Vorschriften des Bauplanungsrechtes ist der Beklagte grundsätzlich gehalten, im Rahmen seines nach Landesrecht bestehenden Entscheidungsermessens dem Bundesrecht Geltung zu verschaffen.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 17.4.1998 - 4 B 144.97 -, BRS 60 Nr. 169.

Angesichts der in einem festgesetzten Gewerbegebiet nicht zulässigen reinen Wohnnutzung kann die Klägerin zudem ein solches Einschreiten wegen eines Verstoßes gegen nachbarschützende Vorschriften grundsätzlich verlangen.

Vgl. dazu etwa OVG NRW, Urteile vom 5.2.1996 - 10 A 944/91 -, NWVBl. 1997, 11 (13), vom 13.10.1999 - 7 A 998/99 -, NVwZ-RR 2000, 205 f., und vom 15.8.1995 - 11 A 850/92 -, BRS 57 Nr. 258; OVG Rh. -Pf., Beschluss vom 9.2.2000 - 4 B 11/00 -, BauR 2000, 1318 f.; zusammenfassend: Boeddinghaus/Hahn/Schulte, BauO NRW, § 61 Rdnrn. 143 ff.

Der Gebietsgewährleistungsanspruch der Klägerin besteht unabhängig von einer konkreten Beeinträchtigung und ihrem Schweregrad.

OVG NRW, Urteil vom 5.2.1996 - 10 A 944/91 -, NWVBl. 1997, 11 (13).

Trotz des solchermaßen vorgeprägten, im Sinne eines Eingreifens intendierten Ermessens bleibt die Bauaufsichtsbehörde nach § 61 Abs. 1 Satz 2 BauO NRW aber verpflichtet, nicht zuletzt unter - von Verfassungs wegen zu beachtenden - Verhältnismäßigkeitsgesichtspunkten die Besonderheiten des Einzelfalles zu berücksichtigen und zu prüfen, ob besondere Umstände vorliegen, die eine andere rechtliche Einschätzung ermöglichen oder erzwingen.

Vgl. BVerwG, Beschluss vom 10.12.1997 - 4 B 204.97 -, ZfBR 1998, 106 f.; OVG NRW, Urteil vom 5.2.1996 - 10 A 944/91 -, NWVBl. 1997, 11 (13); Boeddinghaus/Hahn/Schulte, a. a. O., § 61 Rdnrn. 139, 143, 146, 148.

In Anwendung dieser Grundsätze durfte der Beklagte hier ausnahmsweise wegen der Besonderheiten des Einzelfalles von einem Einschreiten gegen die gebietsfremde Wohnnutzung durch die Beigeladene zu 2) absehen. In die Ermessenserwägungen war insbesondere einzustellen, dass die Wohnnutzung durch die Beigeladene zu 2) über einen Zeitraum von zumindest 20 Jahren formell rechtmäßig und betriebsbezogen ausgeübt worden ist. Nach dem Tod ihres Ehemannes im Jahr 1981 war sie nämlich bis zum Jahr 1999 als Alleingesellschafterin Inhaberin des Wohnwagenbetriebes. Danach gehörte ihr als Alleingesellschafterin der "F. GmbH & Co. KG" zumindest noch das Betriebsgelände. Von einer von Beginn an illegalen Wohnnutzung kann entgegen der Auffassung der Klägerin somit keine Rede sein. Die von der Klägerin - ohne nähere Begründung - bestrittene Betriebsinhaber- und -leitereigenschaft der Beigeladenen zu 2) folgt bereits aus der Baulasterklärung, aus der die Klägerin zumindest erstinstanzlich weitreichende Rechte für sich ableiten wollte. Denn für das Flurstück 13 handelte die Beigeladene zu 2) bei der Bestellung nicht für sich, sondern als allein vertretungsberechtigte Geschäftsführerin des Wohnwagenwerkes. Nichts anderes folgt aus dem gemeinsamen (Berliner) Testament der Beigeladenen zu 2) und ihres Ehemannes, wonach sie Alleinerbin nach ihrem Mann wurde. Welche für die Genehmigung wesentlichen Tatsachen die Beigeladene zu 2) dem Beklagten "vorgespiegelt" haben soll, vermag der Senat angesichts dessen nicht nachzuvollziehen, zumal die Klägerin für ihre Unterstellung jeglichen objektiven Anhaltspunkt schuldig bleibt.

Vor dem Hintergrund einer über lange Jahre formell und materiell rechtmäßigen und erst dann illegal gewordenen Nutzung musste der Beklagte auch das fortgeschrittene Lebensalter der Beigeladenen zu 2) berücksichtigen. Eine - sofort vollziehbare - Nutzungsuntersagung ihr gegenüber wäre nur bei besonders gewichtigen öffentlichen Interessen an der Herstellung baurechtmäßiger Zustände erforderlich. Solche gewichtigen Gründe liegen hier aber auch unter Beachtung der Interessen der Klägerin nicht vor. Anhaltspunkte dafür, dass durch die zeitlich begrenzte faktische Duldung der Wohnnutzung der über 80-jährigen früheren Inhaberin des das Gewerbegebiet prägenden Betriebes eine schleichende Änderung des Gebietscharakters drohte, bestehen nicht. Namentlich vermag der Senat keine negative Vorbildwirkung, die trotz des hohen Alters der Beigeladenen zu 2) ein sofortiges Tätigwerden des Beklagten erforderlich machen könnte, zu erkennen. Nach dem Eindruck, den der Berichterstatter des Senats von der Örtlichkeit gewonnen und den übrigen Mitgliedern des Spruchkörpers vermittelt hat, trifft die Einschätzung des Beklagten zu, dass lediglich auf den der Klägerin gehörenden Grundstücken noch Raum für die Errichtung von zusätzlichen Wohnhäusern wäre. Zudem hat der Beklagte unwidersprochen vorgetragen, dass in den ca. 30 Jahren, in denen auf den Grundstücken B. G.-weg 3 und 5 gewohnt wird, weitere Bauanträge für Wohnhäuser nicht gestellt worden sind. Dass sich dies kurzfristig ändern könnte, ist zumindest unwahrscheinlich und erzwingt unter diesem Gesichtspunkt kein sofortiges Eingreifen des Beklagten.

Gegen eine derzeitige Verpflichtung des Beklagten zum Einschreiten spricht insbesondere auch die erklärte und durch den Bau einer Halle nach außen erkennbare Absicht des neuen Eigentümers, des Beigeladenen zu 1), das Grundstück gewerblich zu nutzen und daran anschließend eine auf seinen Betrieb bezogene Wohnnutzung aufzunehmen. Dem berechtigten Interesse der Klägerin an der Wahrung des Gebietscharakters wird damit auch ohne das begehrte bauaufsichtsrechtliche Einschreiten in absehbarer Zeit entsprochen. Für die Übergangszeit besteht keine Verpflichtung des Beklagten, regelnd einzugreifen. Eine konkrete Belastung der Klägerin, die es ausschlösse, diesen Zustand vorübergehend hinzunehmen, vermag der Senat nicht zu erkennen. Weitergehende Rücksichtnahmepflichten treffen die Klägerin auch angesichts der in dem Gebiet bereits vorhandenen legalen Wohnnutzung nicht.

Da die Klägerin keinen Anspruch auf bauaufsichtsrechtliches Einschreiten des Beklagten gegen die Beigeladene zu 2) hat, geht bereits aus diesem Grund ihr weitergehendes Begehren auf Einschreiten gegenüber dem Beigeladenen zu 1) ins Leere. Er ist aus denselben Gründen nicht verpflichtet, die Nutzung des Hauses durch die Beigeladene zu 2) zu unterbinden. Unabhängig davon ist auch kein dem Beigeladenen zu 1) zurechenbares Verhalten zu erkennen, das es rechtfertigen könnte, gegen ihn bereits jetzt vorsorglich bauaufsichtsrechtliche Maßnahmen zu ergreifen.

Zu den Anforderungen an ein vorsorgliches Einschreiten vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, a. a. O., § 61 Rdnr. 90 m. w. N.

Es ist weder ersichtlich noch zu erwarten, dass der Beigeladene zu 1) nach Auszug der Beigeladenen zu 2) das Wohnhaus Dritten vermieten oder überlassen könnte. Er hat es bisher lediglich unterlassen, nachdrücklich auf einer Räumung durch die Beigeladene zu 2), die zum Zeitpunkt des Eigentumserwerbs in dem Haus bereits seit mehr als 25 Jahren wohnte, zu bestehen und ein gerichtliches Verfahren einzuleiten. Das ist einem aktiven Überlassen zur Wohnnutzung an Dritte schon deshalb nicht gleichzusetzen, weil die Erfolgsaussichten einer solchen Klage angesichts des Alters der Bewohnerin zumindest unsicher sind. Dass er sich nach dem Auszug der Beigeladenen zu 2) um die Vermietung des Gebäudes an Dritte bemühen könnte, ist damit eine reine Spekulation der Klägerin, die ihre - vermeintlichen - Ansprüche ohne Rücksicht auf das hohe Alter der Beigeladenen zu 2) verfolgt.

Nach der Überzeugung des Senats spricht auch objektiv alles dafür, dass der Beigeladene zu 1) das Wohnhaus nach Auszug der Beigeladenen zu 2) selbst nutzen wird. Er hat bereits eine Betriebshalle für seinen Installationsbetrieb auf dem Grundstück errichtet. Die Unterstellungen der Klägerin, dies alles geschehe nur, um den Schein eines Betriebssitzes zur Rechtfertigung der Wohnnutzung zu erzeugen, hält der Senat für abwegig.

Auf die Frage, ob die beabsichtigte Wohnnutzung durch den Beigeladenen zu 1) zulässig wäre, kommt es nicht an. Denn die Klägerin begehrt ausschließlich ein Einschreiten gegen eine Überlassung des Wohnhauses an Dritte. Die Aufnahme einer Wohnnutzung durch den Beigeladenen zu 1) selbst - und sei sie auch illegal - wäre von der erstrebten Ordnungsverfügung nicht erfasst. Zur Vermeidung künftiger Streitigkeiten weist der Senat gleichwohl darauf hin, dass eine entsprechende Wohnnutzung durch den Beigeladenen zu 1) nach der bevorstehenden Verlagerung seines Betriebes bauplanungsrechtlich zulässig sein dürfte. Die Klägerin beruft sich zu Unrecht darauf, dass die Lagerhalle für die Zwecke des Beigeladenen zu 1) überdimensioniert sei und es im Übrigen an der Unterordnung des Wohnhauses mit ca. 270 m² Wohnfläche im Sinne von § 8 Abs. 3 Nr. 1 BauNVO 1990 fehle. Sie übersieht dabei, dass im vorliegenden Fall für den 1974 beschlossenen Bebauungsplan nicht die Baunutzungsverordnung 1990, sondern die Baunutzungsverordnung 1968 Anwendung findet, die eine entsprechende Einschränkung nicht kannte. Maßgeblich ist insoweit lediglich, dass eine Betriebsinhaberwohnung objektiv sinnvoll erscheint.

Vgl. dazu BVerwG, Urteil vom 16.3.1984 - 4 C 50.80 -, BRS 42 Nr. 73; OVG NRW, Urteil vom 6.9.1993 - 11 A 1650/91 -, BRS 55 Nr. 60; Nds. OVG, Urteil vom 27.5.1991 - 1 L 137/89 -.

Hiervon ist auszugehen, wenn die Lagerung von Ersatzteilen stattfindet, auf die im Rahmen des Betriebes zur Durchführung kurzfristiger Reparaturen oder sonstiger Arbeiten jederzeit zurückgegriffen werden muss. Zudem kann in solchen Fällen der Aspekt der erhöhten Einbruchssicherung von Bedeutung sein, etwa wenn es sich um die Lagerung nicht ganz unbedeutender Gegenstände handelt.

OVG NRW, Urteil vom 6.9.1993 - 11 A 1650/91 -, BRS 55 Nr. 60; Nds. OVG, Urteil vom 27.5.1991 - 1 L 137/89 -.

Gegen eine Betriebsleiterwohnung für einen Installationsbetrieb mit einer ca. 1000 m² großen Lagerhalle bestehen danach keine durchgreifenden Bedenken. Sowohl der Wert der einzulagernden Gegenstände als auch der Umstand, dass in derartigen Betrieben typischerweise Notfalleinsätze in den Abend- und Nachtstunden sowie an Wochenenden vorkommen, lassen das Nutzungsbegehren des Beigeladenen zu 1) objektiv vernünftig erscheinen. Es ist auch dessen Aufgabe und nicht diejenige der Klägerin zu beurteilen, wie groß die von ihm genutzten Hallengebäude sein sollen, auch eine Expansion seines Betriebes ist ihm unabhängig davon unbenommen, ob die Klägerin sie für sinnvoll hält.

Vor diesem Hintergrund hat der Beklagte hinsichtlich des Beigeladenen zu 1) zu Recht auf die Genehmigungsfähigkeit der beabsichtigten Nutzung abgestellt. Es ist im vorliegenden Verfahren unerheblich, dass ein entsprechender Bauantrag zur Nutzungsänderung noch nicht gestellt ist. Das Bauantragserfordernis ist nicht nachbarschützend.

Vgl. Boeddinghaus/Hahn/Schulte, a. a. O., § 74 Rdnr. 365.

Ende der Entscheidung