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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberverwaltungsgericht Nordrhein-Westfalen
Urteil verkündet am 30.07.2003
Aktenzeichen: 22 A 1004/01
Rechtsgebiete: BauGB


Vorschriften:

BauGB § 35
BauGB § 35 Abs. 1 Nr. 1
BauGB § 35 Abs. 2
BauGB § 35 Abs. 4
BauGB § 35 Abs. 4 Nr. 1
BauGB § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1
BauGB § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe c)
Zur Frage der Nutzungsaufgabe i.S. des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe c) BauGB.

Die Begünstigungsklausel des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB ermöglicht nicht die Umnutzung von Gebäuden oder Gebäudeteilen, die im Anschluss an eine frühere landwirtschaftliche Nutzung auf Dauer anderen Zwecken gedient haben, mag diese Nutzung auch später ersatzlos wieder aufgegeben worden sein. Auf die Wahrung der Frist des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchstabe c) BauGB kommt es in diesem Fall von vornherein nicht an.


Tatbestand:

Der Kläger ist Eigentümer einer ehemaligen Hofstelle im Außenbereich der Gemeinde S. Der Flächennutzungsplan der Gemeinde stellt den Bereich als Teil einer Fläche für die Landwirtschaft dar. Bis Ende 1982 hatte der Vater des Klägers den Betrieb als Vollerwerbslandwirt geführt. Seinerzeit gehörten zur Hofstelle ein Wohn- und Wirtschaftsgebäude - bestehend aus einem zweigeschossigen Wohntrakt und einem angrenzenden Wirtschaftstrakt mit Stallungen/Tenne und Heuboden - sowie ein weiteres Stallgebäude und eine Remise. Anfang 1983 übernahm der Kläger den väterlichen Betrieb und bewirtschaftete ihn bis zur endgültigen Betriebsaufgabe, die spätestens 1994 erfolgte im Nebenerwerb.

1989 baute der Kläger den Heuboden für seine bei Abschluss der Bauarbeiten im September 1989 fünfköpfige Familie zu Wohnzwecken aus. Der baurechtlich nicht genehmigte Umbau war u.a. mit der Erneuerung des Satteldachs, dem beidseitigen Einbau je einer Dachgaube von ca. 7,50 m bzw. 4,50 m Breite sowie der Errichtung eines etwa 5 m breiten Balkons (Freisitz) nebst Außentreppe verbunden, der zugleich als Hauptzugang für das Obergeschoss diente.

Unter dem 11./15.4.1997 erteilte der Beklagte dem Kläger die Genehmigung für die Errichtung eines Wohnhauses anstelle der Remise unter der auflösenden Bedingung, dass die Wohnnutzung im ehemaligen Heuboden mit Bezugsfertigkeit des neuen Wohnhauses aufgegeben wird.

Nach Fertigstellung des Wohnhauses entfernte der Kläger Stufen und Geländer der Außentreppe und schloss die Fensteröffnungen der Wohnung im ehemaligen Heuboden. Wenige Tage nach beanstandungsfrei durchgeführter Bauzustandsbesichtigung beantragte der Kläger die Erteilung eines Vorbescheides über die bauplanungsrechtliche Zulässigkeit der Errichtung einer dritten Wohneinheit im ehemaligen Heuboden des Wohn- und Wirtschaftsgebäudes. Zur Begründung führte der Kläger aus: Zwar schließe die der Baugenehmigung vom 11./15.4.1997 beigefügte auflösende Bedingung eine Wohnnutzung des in Rede stehenden Gebäudeteils aus. Doch bestehe im Rahmen des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB der Anspruch, ehemals landwirtschaftlich genutzte Gebäude zu Wohnzwecken umzunutzen. Von den danach zulässigen drei Wohneinheiten seien erst zwei realisiert.

Der Beklagte lehnte diesen Antrag ab. Das VG wies die nach erfolglosem Vorverfahren erhobene Klage ab und führte zur Begründung aus: Das Vorhaben widerspreche den Darstellungen des Flächennutzungsplans und leiste Nachahmungen Vorschub. Begünstigungstatbestände des § 35 Abs. 4 BauGB kämen dem Vorhaben nicht zugute. Die geplante Nutzungsänderung erfolge nicht innerhalb eines Zeitraumes von sieben Jahren nach Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung des Gebäudes. Zwar sei das Erdgeschoss des Wirtschaftstrakts noch bis mindestens 1993 landwirtschaftlich genutzt worden. Das Obergeschoss habe aber schon seit 1989 nicht mehr privilegierten Zwecken gedient. Für wesentliche, selbstständig verwendbare Gebäudeteile beginne die Frist des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst. c) BauGB mit der Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung dieses Gebäudeteils.

Das OVG NRW wies die zugelassene Berufung zurück.

Gründe:

Der Kläger hat keinen Anspruch auf Erteilung einer Bebauungsgenehmigung für die beabsichtigte Nutzungsänderung des ehemaligen Heubodens.

Allerdings kann ihm nicht schon das Sachbescheidungsinteresse an der Erteilung des beantragten Vorbescheides abgesprochen werden. Das wäre allenfalls dann der Fall, wenn schon jetzt feststünde, dass der Kläger von der begehrten Bebauungsgenehmigung vernünftigerweise keinen Gebrauch machen kann. Für diese Feststellung gibt der Sachverhalt jedoch nichts her. Zwar liefe der Kläger mit der Realisierung einer auf einem positiven Vorbescheid fußenden Baugenehmigung für eine Wohnnutzung des Heubodens Gefahr, dass die Beklagte die Baugenehmigung vom 11./15.4.1997 für das neu errichtete Wohnhaus als erloschen betrachtet und die Beseitigung des Wohnhauses verfügt. Zwingend und unabwendbar erscheinen diese Folgen aber nicht. (wird ausgeführt)

Die Klage hat jedoch keinen Erfolg, weil die materiellen Voraussetzungen für die Erteilung einer Bebauungsgenehmigung für die Nutzungsänderung des ehemaligen Heubodens nicht vorliegen. Dem Vorhaben stehen bauplanungsrechtliche Bestimmungen entgegen (§ 71 Abs. 2 i.V.m. § 75 Abs. 1 Satz 1 BauO NRW). Die beabsichtige Wohnnutzung ist ein sonstiges Vorhaben i.S. von § 35 Abs. 2 BauGB. Ein landwirtschaftlicher Betrieb (§ 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB), dem die Wohnnutzung dienen könnte, ist nicht mehr vorhanden. Eigenen Angaben zufolge hat der Kläger die landwirtschaftliche Betätigung 1994 endgültig eingestellt. Als sonstiges Vorhaben kann die Wohnnutzung nicht zugelassen werden, weil sie öffentliche Belange beeinträchtigt. Sie widerspricht den Darstellungen des Flächennutzungsplans der Beigeladenen zu 1. (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauGB) und lässt zudem die Verfestigung einer Splittersiedlung befürchten (§ 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 7 BauGB). (wird ausgeführt)

Die Beeinträchtigung der genannten öffentliche Belange ist auch nicht mit Blick auf § 35 Abs. 4 BauGB unbeachtlich. Eine Privilegierung nach Satz 1 Nr. 5 dieser Vorschrift scheidet schon wegen der erklärten Absicht des Klägers aus, die Wohnung im Heuboden nicht für sich und seine Familie zu nutzen, sondern an Dritte zu vermieten (vgl. Nr. 5 Buchst. c). Die Voraussetzungen der damit allein noch in Betracht zu ziehenden Begünstigungsklausel des Satzes 1 Nr. 1 liegen ebenfalls nicht vor. Diese Regelung erleichtert die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes im Sinne von § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB unter den Voraussetzungen, dass das Vorhaben einer zweckmäßigen Verwendung erhaltenswerter Bausubstanz dient (a), die äußere Gestalt des Gebäudes im wesentlichen gewahrt bleibt (b), die Aufgabe der bisherigen Nutzung nicht länger als sieben Jahre zurückliegt (c), das Gebäude vor dem 27.8.1996 zulässigerweise errichtet worden ist (d), es im räumlich-funktionalen Zusammenhang mit der Hofstelle des land- oder forstwirtschaftlichen Betriebes steht (e), im Falle der Änderung zu Wohnzwecken neben den bisher nach Abs. 1 Nr. 1 zulässigen Wohnungen höchstens drei Wohnungen je Hofstelle entstehen (f) und eine Verpflichtung übernommen wird, keine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung vorzunehmen, es sei denn, die Neubebauung wird im Interesse der Entwicklung des Betriebes im Sinne des Abs. 1 Nr. 1 erforderlich (g).

Fraglich ist allerdings, ob - wie das VG meint - das Vorhaben daran scheitert, dass der Kläger die in Nr. 1 Buchst. c) geregelte Frist von sieben Jahren nach Aufgabe der bisherigen Nutzung hat verstreichen lassen. In der Rechtsprechung und Kommentarliteratur wird hierzu die Auffassung vertreten, die Siebenjahresfrist beginne erst in dem Zeitpunkt, in dem der bisherige landwirtschaftliche Betrieb in Gänze eingestellt wird; bei schrittweiser Betriebseinstellung sei dies der Zeitpunkt, in dem die landwirtschaftliche Nutzung in ihrer Intensität unter diejenige einer auch nur (privilegierten) Nebenerwerbslandwirtschaft absinke.

Vgl. OVG NRW, Urteil vom 12.10.1999 - 11 A 5673/97 -, teilweise abgedruckt in BRS 62 Nr. 113; offen gelassen vom BVerwG im nachfolgenden Revisionsverfahren, Urteil vom 18.5.2001 - 4 C 13.00 -, BRS 64 Nr. 103; Jäde, in: Jäde u.a., BauGB und BauNVO Kommentar, 3. Aufl., § 35 BauGB Rn. 96; Söfker, in: Ernst/Zinkahn/ Bielenberg, BauGB Kommentar, Stand: Januar 2003, § 35 BauGB Rn. 142.

Zwar sprechen gewichtige Gründe gegen diese Auffassung. So knüpft die Fristbestimmung an den ersten Satzteil der Nr. 1 an, indem von der Änderung der bisherigen Nutzung eines "Gebäudes" die Rede ist, und stellen die unter Buchst. b), d) und e) geregelten Voraussetzungen der Begünstigungsklausel des § 35 Abs. 4 Nr. 1 BauGB ebenfalls jeweils auf das "Gebäude" ab. Auch macht die unter Buchst. g) getroffene Regelung, dass eine Neubebauung als Ersatz für die aufgegebene Nutzung (nur) dann erfolgen darf, wenn sie im Interesse der Entwicklung des Betriebes im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 erforderlich ist, deutlich, dass die Begünstigungsklausel und damit wohl auch die Frist nicht erst mit der vollständigen Betriebsaufgabe, sondern schon dann zur Anwendung kommen kann, wenn der landwirtschaftliche Betrieb noch fortgeführt wird und nur einzelne, nicht mehr benötigte Betriebsgebäude umgenutzt werden sollen. Auf der anderen Seite dürfte aber die vom VG bezogene Gegenposition mit der Aussage, für wesentliche, selbstständig verwendbare Gebäudeteile beginne die Frist schon dann, wenn die bisherige landwirtschaftliche Nutzung dieses Gebäudeteils aufgegeben werde, selbst wenn dies in anderen Gebäudeteilen erst später der Fall sei, in dieser Allgemeinheit ebenfalls nicht zutreffen. Dieser Auffassung kann ebenfalls der Wortlaut der Begünstigungsklausel und darüber hinaus wohl auch deren Sinn und Zweck entgegen gehalten werden. Dieser besteht darin, den anhaltenden Prozess des landwirtschaftlichen Strukturwandels dadurch zu unterstützen, dass ehemals landwirtschaftliche Gebäude unter erleichterten Voraussetzungen einer zweckmäßigen neuen Verwendung zugeführt werden können.

Vgl. BT-Drs. 13/6392 S. 59; zu § 35 Abs. 4 BBauG 1976/79 auch: BVerwG, Urteil vom 18.8.1982 - 4 C 33.81 -, NJW 1983, 949.

Durch die Anwendung der Siebenjahresfrist auf einen Gebäudeteil würde dieser Zweck vielfach verfehlt. Denn es besteht die Gefahr, dass Landwirte so zu wirtschaftlich und architektonisch wenig sinnvollen Teilumbauten gezwungen werden, anstatt die vollständige Entprivilegierung eines für die Landwirtschaft nicht mehr benötigten Gebäudes abzuwarten und es sodann einer Gesamtplanung zuzuführen. Die damit aufgeworfenen Fragen bedürfen jedoch keiner abschließenden Klärung, weil das VG in der Sache zu Recht ausgeführt hat, dass die Begünstigungsklausel des § 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 BauGB dem Vorhaben des Klägers nicht zugute komme, nachdem der in Rede stehende Gebäudeteil seit spätestens 1989 nicht mehr einem landwirtschaftlichen Betrieb, sondern - nicht privilegierten - Wohnzwecken gedient hat. Damit fehlt es an der Grundvoraussetzung der Begünstigungsklausel, wonach es sich bei dem zur Genehmigung gestellten sonstigen Vorhaben um "die Änderung der bisherigen Nutzung eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1" handeln muss. Die oben angestellten Erwägungen, ob auch die Nutzungsaufgabe eines Gebäudeteils für diesen Teil die Siebenjahresfrist in Gang setzt, kommen hier nicht zum tragen. Es ist jedenfalls nicht Sinn des Gesetzes, die privilegierte Umnutzung auch solcher Bausubstanz zu ermöglichen, die von vornherein oder im Anschluss an eine frühere landwirtschaftliche Nutzung tatsächlich anderen Zwecken gedient hat. Einem solchen Vorhaben fehlt der vom Gesetzgeber vorausgesetzte Bezug zum Strukturwandel in der Landwirtschaft.

Vgl.- zu vergleichbaren Vorläuferbestimmungen - BVerwG, Urteil vom 31.5.1983 - 4 C 16.79 -, BRS 40 Nr. 94; ferner Beschluss vom 1.2.1995 - 4 B 14.95 -, Buchholz 406.11 § 35 BauGB Nr. 307.

Dass sich bei diesem Normverständnis im Einzelfall unterschiedliche Bezugsobjekte für die Prüfung der Siebenjahresfrist einerseits und die Frage der "Änderung der bisherigen Nutzung" eines Gebäudes im Sinne des Absatzes 1 Nr. 1 ergeben können, lässt sich mit dem Wortlaut und der Systematik des Gesetzes ohne weiteres in Einklang bringen. Die Nutzungsänderung geht über die bloße Aufgabe der bisherigen Nutzung hinaus und erfordert den Wechsel von einer bisher ausgeübten zu einer neuen andersartigen Nutzung. Vgl. BVerwG, Urteile vom 18.8.1982 - 4 C 33.81 -, NJW 1983, 949, und vom 25.3.1988 - 4 C 21.85 -, NVwZ 1989, 667.

Für einen solchen unmittelbaren Wechsel von landwirtschaftlicher Nutzung zu einer andersartigen Wohnnutzung ist schon im Ansatz kein Raum mehr, wenn die landwirtschaftliche Nutzung bereits zuvor dauerhaft einer - wenn auch später ersatzlos wieder aufgegebenen - nicht landwirtschaftsbezogenen Wohnnutzung gewichen ist.

Vgl. auch VGH Bad.-Württ., Urteil vom 15.4.1988 - 8 S 715/88 -, juris.

Darauf, dass die Aufgabe der landwirtschaftlichen Nutzung mit Bezug auf das gesamte Gebäude im Zeitpunkt der Antragstellung nicht länger als sieben Jahre zurück lag, kommt es bei dieser Konstellation nicht mehr an.

Hiervon ausgehend könnte sich die beabsichtigte Nutzungsänderung des Heubodens nur dann als planungsrechtlich zulässig erweisen, wenn die zwischen 1989 und Anfang 1998 ausgeübte Wohnnutzung ihrerseits - bis zur endgültigen Aufgabe der Landwirtschaft - nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB privilegiert war. Das ist jedoch nicht der Fall. Insoweit kann dahin stehen, ob die landwirtschaftlichen Aktivitäten des Klägers im Jahr 1989 oder später überhaupt noch als privilegierter Nebenerwerbsbetrieb zu qualifizieren waren. Jedenfalls diente der Ausbau des Dachbodens nicht einem ggfs. noch vorhandenen Betrieb. Denn auf der Hofstelle war auch ohne den Ausbau des Heubodens ausreichend Wohnraum in Gestalt des zweigeschossigen Wohntrakts vorhanden, um die Wohnbedürfnisse des Klägers, seiner Ehefrau und seiner - damals - drei Kinder zu befriedigen. Der Umstand, dass darüber hinaus die Eltern des Klägers weiter auf der Hofstelle wohnten, rechtfertigte nicht die Schaffung zusätzlichen Wohnraums nach § 35 Abs. 1 Nr. 1 BauGB. Die Voraussetzungen für die Errichtung einer privilegierten Altenteilerwohnung lagen nicht vor. Der möglichen Privilegierung von Altenteilerhäusern und -wohnungen liegt die Erwägung zugrunde, Vorsorge für den Fall zu treffen, dass sich die Notwendigkeit abzeichnet, einen für die Dauer der Existenz des Betriebs voraussehbaren, bei jeder zukünftigen Hofübernahme wieder auftretenden Wohnraumbedarf zu decken. Erleichtert werden soll nicht lediglich die Versorgung des aus dem Betrieb ausscheidenden Betriebsinhabers mit Wohnraum. Maßgeblich ist vielmehr, ob im Betrieb aufgrund der Betriebsabläufe und der Wirtschaftsweise unabhängig von einem aktuellen Bedürfnis im Rahmen des ständigen Generationswechsels ein Bedarf dafür vorhanden ist, einen Altenteiler unterzubringen. Auf die persönlichen Verhältnisse des Antragstellers kommt es insoweit nicht Ausschlag gebend an.

BVerwG, Beschluss vom 20.6.1994 - 4 B 120.94 -, BRS 56 Nr. 70.

Die Voraussetzungen für die Notwendigkeit einer Altenteilerwohnung lagen beim Umbau des Heubodens schon deshalb nicht vor, weil die auf Generationen angelegte Fortführung eines landwirtschaftlichen Nebenerwerbsbetriebes schon damals ersichtlich nicht mehr gewollt und gesichert war. Abgesehen davon lässt der geringe Bestand an Tieren und eigenbewirtschafteter Acker- und Waldflächen in den letzten Jahren vor der endgültigen Betriebsaufgabe ohne weiteres darauf schließen, dass die Betriebsabläufe und die Wirtschaftsweise nicht die Anwesenheit eines Altenteilers auf der Hofstelle erforderten. Dementsprechend hat sich auch der Kläger selbst zu keinem Zeitpunkt auf das Altenteilerprivileg berufen.

Eine dem Kläger günstigere Beurteilung ergibt sich selbst dann nicht, wenn man seiner Auffassung folgt, dass die damalige Nutzungsänderung des Heubodens zu Wohnzwecken wegen formeller und materieller Illegalität rechtlich als nicht existent zu behandeln sei. Diese Auffassung bringt es nämlich mit sich, dass hinsichtlich der Frage, ob bei der Realisierung des streitgegenständlichen Vorhabens die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen gewahrt bleibt (§ 35 Abs. 4 Satz 1 Nr. 1 Buchst. b) BauGB), auf die äußere Gestalt des Gebäudes abgestellt werden muss, wie sie sich vor dem im Jahr 1989 erfolgten Umbau darstellte. Davon, dass die damalige äußere Gestalt des Gebäudes trotz der Errichtung von zwei Dachgauben sowie einer zum Dachgeschoss führenden Außentreppe mit Freisitz (Balkon) im Wesentlichen gewahrt bleibt, kann jedoch keine Rede sein. Insoweit fällt entscheidend ins Gewicht, dass - wie aus den zeichnerischen Darstellungen ersichtlich ist - eine der beiden Dachgauben 7,50 m breit ist und zusammen mit dem integrierten, teilweise überdachten Freisitz (lichte Höhe etwa 3 m) sowie der galerieartigen Außentreppe das Dachgeschoss in einer Weise hervorhebt, dass die früher eindeutig erkennbare, für hiesige Hofstellen typische vertikale Trennung zwischen dem Wohntrakt einerseits und dem Wirtschaftstrakt andererseits optisch aufgehoben wird und das Gesamtgebäude nach außen hin eine neue, nicht übersehbare horizontale Gliederung zwischen der ehemaligen Tenne und ehemaligem Heuboden erfährt.

Ende der Entscheidung

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