Judicialis Rechtsprechung

1. Bei Beantragung einer Abbruchgenehmigung ist der Denkmaleigentümer dafür nachweispflichtig; dass ihm die wirtschaftliche Belastung durch Erhaltungskosten nicht mehr zumutbar ist und auch keine Veräußerungsmöglichkeit bezüglich des Denkmals besteht.

2. Zum Nachweis der Unwirtschaftlichkeit einer Denkmalerhaltung hat der Eigentümer eine detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnung für ein Nutzungskonzept (bei großer Nutzungsvariationsbreite für 2 Konzepte) vorzulegen; bei der auch mögliche Steuervergünstigungen sowie zugesagte öffentliche Zuschüsse und Fördermöglichkeiten zu berücksichtigen sind.

3. Der Nachweis der Unverkäuflichkeit ist nicht nur durch eine Dokumentation der Verkaufsbemühungen zu belegen; sondern zusätzlich auch durch ein Wertgutachten oder in sonstiger geeigneter Form zu führen.

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OBERVERWALTUNGSGERICHT RHEINLAND-PFALZ IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

1 A 10547/09.OVG

Verkündet am: 02.12.2009

In dem Verwaltungsrechtsstreit

wegen Denkmalschutzrechts

hat der 1. Senat des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz in Koblenz aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 12. November 2009, an der teilgenommen haben

Vorsitzender Richter am Oberverwaltungsgericht Zimmer Richter am Oberverwaltungsgericht Kappes-Olzien Richter am Oberverwaltungsgericht Dr. Berthold ehrenamtlicher Richter Rentner Kolling ehrenamtlicher Richter kaufm. Angestellte Rast

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Klägerin gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Koblenz vom 9. Oktober 2008 wird zurückgewiesen.

Die Klägerin trägt die Kosten des Berufungsverfahrens.

Das Urteil ist wegen der Kosten vorläufig vollstreckbar.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Klägerin begehrt von dem Beklagten die Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Abrissgenehmigung für eine ehemalige Klosteranlage.

Sie ist Eigentümerin eines ca. 4 ha großen Grundstücksareals in der Stadt Boppard (Flur ... Nrn. ..., ... u.a.), auf dem sich das frühere Kloster Marienberg befindet. Das im Jahre 1123 gegründete, im Jahre 1738 zum größten Teil abgebrannte und unmittelbar danach wieder aufgebaute barocke Kloster, dessen Kirche im Jahre 1802 abgebrochen wurde, ist einschließlich einer ca. 2 ha großen Parkanlage mit Rechtsverordnung des Beklagten vom 12. Juli 1982 als Denkmalzone unter Denkmalschutz gestellt worden.

Die Klosteranlage setzt sich im Wesentlichen zusammen aus einem Konventbau, dessen vier Flügel einen Hof umschließen und in dem der Turm als Rest der abgerissenen Klosterkirche integriert ist, sowie aus dem nach Osten anschließenden Äbtissinnentrakt, der sich in dem rechtswinkelig nach Norden umbiegenden Prioratsbau fortsetzt. Bis zum Jahre 1794 wurde das Kloster durch den Orden der Benediktinerinnen genutzt. Nach erfolgter Säkularisierung im Jahre 1802 wurde die Anlage versteigert und seitdem von unterschiedlichen Eigentümern nacheinander als Baumwollspinnerei, als Mädchenpensionat, als Kaltwasserkuranstalt und als Internatsschule genutzt. Von 1981 bis 1984 beherbergte der Baukomplex eine Akademie der Sekte Transzendentale Meditation. Seitdem stehen die Gebäude leer. Die in der Folgezeit von verschiedenen Käufern geplanten Nutzungen (u.a. als Altenheim, Tagungshotel, Krebs-Reha-Zentrum) ließen sich in der Folgezeit nicht verwirklichen.

Das Landesamt für Denkmalpflege stellte in einem Bericht vom 11. Juli 1995 gravierende Feuchtigkeitsschäden fest. In einer Stellungnahme des Dipl.-Ing. Schwab vom 8. Mai 1996 heißt es, dass eine Einsturzgefahr von zwei einzelnen Bauteilen bestehe und eine akute Gefahr im Übrigen nicht vorliege. Insgesamt hielt der Sachverständige eine grundlegende Sanierung für erforderlich. Am 16. Dezember 1996 ersteigerte die Klägerin das auf einen Verkehrswert von ca. 5,1 Mio. DM geschätzte Anwesen gegen ein Gebot von ca. 2,73 Mio. DM.

Zwischen den Jahren 2001 und 2004 erging gegenüber der Klägerin eine Reihe von denkmalschutzrechtlichen Verfügungen zur Substanzerhaltung der Klosteranlage unter Androhung und Anwendung von Zwangsmitteln. Für die im Wege der Ersatzvornahme durchgeführten Erhaltungsmaßnahmen forderte der Beklagte von ihr außerdem mit Leistungsbescheid vom 5. Dezember 2005 Kosten in Höhe von 82.431,79 € an, die auf den Widerspruch der Klägerin hin im Wege einer vergleichsweisen Regelung auf 65.000,-- € reduziert wurden. In einer Stellungnahme des Ing.-Büros B und M vom Dezember 2006 wurden die Sanierungskosten für die statisch-konstruktive Instandsetzung des Dachwerks über dem Kapellensaal überschlägig auf 150.000,-- € geschätzt. Der Beklagte bezifferte die Aufwendungen für die Gesamtmaßnahme einschließlich der Dacheindeckung in einem Vermerk vom 12. April 2007 auf ca. 300.000,-- €.

Unter dem 16. Mai 2007 beantragte die Klägerin sodann die Erteilung einer denkmalschutzrechtlichen Genehmigung zum Abriss des Klosters Marienberg. Hierzu führte sie aus, dass sie die Erhaltungspflicht aus dem mit dem Kulturdenkmal erzielbaren Einnahmen nicht erfüllen könne, ohne ihr sonstiges Vermögen anzugreifen. Dies gelte insbesondere im Hinblick auf den schlechten Zustand der Klosteranlage, aufgrund dessen mit jährlichen Folgekosten in erheblichem Umfange zu rechnen sei. Andererseits erziele sie keinerlei Miete oder ähnliche Einnahmen aus der Klosteranlage. Eine Vermarktung und Nutzung des Gebäudes scheitere immer wieder an den erheblichen Investitionskosten. Deshalb sei ihr die Erhaltung des Denkmals nicht mehr zumutbar.

Der Beklagte lehnte den Genehmigungsantrag mit Bescheid vom 6. Juli 2007 ab und begründete dies insbesondere damit, dass die Klägerin ihrer Darlegungspflicht hinsichtlich der behaupteten Unzumutbarkeit einer Erhaltung nicht genügt habe.

Nach erfolglosem Vorverfahren hat die Klägerin Klage zum Verwaltungsgericht erhoben, mit der sie vorgetragen hat:

Es treffe nicht zu, dass sie ihrer Darlegungslast nicht nachgekommen sei. Für eine notdürftige Unterhaltung sei ein Aufwand von mehreren 10.000,-- € jährlich erforderlich. Eine dauerhafte Sicherung der Gesamtanlage gegen den weiteren baulichen Verfall erfordere darüber hinaus in den nächsten fünf Jahren einen Gesamtaufwand von mehr als 1 Mio. €. Wie sich aus zwei von ihr zu den Gerichtsakten gereichten Aufstellungen ergebe, sei es ihr trotz jahrelanger Bemühungen nicht gelungen, für das Anwesen einen Investor zu finden. Nunmehr sei sie sogar bereit, dem Staat das Objekt zu einem Preis zu überlassen, der unter demjenigen liege, den sie selbst bezahlt habe. Anderweitige wirtschaftlich rentable Nutzungsmöglichkeiten gebe es nicht.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage durch Urteil vom 9. Oktober 2008 abgewiesen und ausgeführt:

Die Klägerin habe keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten denkmalschutzrechtlichen Abrissgenehmigung. Diese müsse erteilt werden, wenn dem Eigentümer die Erhaltung des Denkmals nicht zumutbar sei. Wo die Grenze der Zumutbarkeit im Einzelnen verlaufe und in welchem Umfang ein Eigentümer in unzumutbarer Weise betroffen sei, bedürfe stets einer Prüfung im Einzelfall. Eine derartige, auf dem Verlust der Privatnützigkeit beruhenden Unzumutbarkeit sei hier schon deshalb nicht gegeben, weil die Klägerin der ihr obliegenden Darlegungspflicht nicht hinreichend nachgekommen sei. Dies gelte zunächst mit Blick auf eine fehlende Veräußerungsmöglichkeit. Vorliegend habe die Klägerin den Nachweis der Ernsthaftigkeit ihrer Veräußerungsbemühungen nicht belegt. Dazu gehöre u.a., dass sie den wesentlichen Inhalt ihrer Verkaufsbemühungen, insbesondere ihre eigenen Preisvorstellungen und gegebenenfalls auch diejenigen eines potentiellen Interessenten nachvollziehbar und nachprüfbar offenlege. Dies sei vorliegend jedoch nicht geschehen, da sich die Klägerin auf die Vorlage zweier Aufstellungen beschränkt habe, aus denen sich nicht ergebe, zu welchem Preis sie bereit gewesen sei, das Anwesen an einen Investor zu veräußern. Dass allein eine mangelhafte Förderungsmöglichkeit zu einer Unverkäuflichkeit des Objekts geführt haben solle, habe die Klägerin ebenfalls nicht schlüssig dargelegt.

Darüber hinaus habe die Klägerin auch eine (wirtschaftliche) Unzumutbarkeit nicht hinreichend nachgewiesen, welche dann anzunehmen sei, wenn der Denkmaleigentümer die Erhaltungspflicht aus dem mit dem Kulturdenkmal erzielbaren Einnahmen nicht erfüllen könne, ohne sein sonstiges Vermögen anzugreifen. Dabei sei es wegen der größeren Sachnähe zunächst Aufgabe des Denkmaleigentümers, anhand seiner Nutzungsabsicht, des Erhaltungszustandes des Denkmals und der bisherigen Bewirtschaftungskosten sowie der möglicherweise zu erzielenden Nutzungserträge die Unzumutbarkeit einer Erhaltung zu belegen. Erst dann wenn dies dem Denkmaleigentümer gelinge, sei es in einem zweiten Schritt Sache der Denkmalschutzbehörde, zumutbare Alternativen aufzuzeigen. Auch diesen Anforderungen an die ihr obliegende Darlegungspflicht sei die Klägerin nicht gerecht geworden, da die Klägerin sich lediglich pauschal auf den maroden Zustand des Klosters, fehlende Mieteinnahmen und einen hohen Sanierungsaufwand bezogen habe, ohne hierzu die erforderlichen näheren Angaben zu machen. Unabhängig davon ergebe eine Abwägung der gegenseitigen Interessen der Beteiligten, dass die Ablehnung einer Abrissgenehmigung wegen der besonderen Umstände des Einzelfalles selbst dann nicht unzumutbar erscheine, wenn man von einer nicht gegebenen wirtschaftlichen Verwertbarkeit des Klosteranwesens ausgehe. Zulasten der Klägerin falle vorliegend nämlich entscheidend ins Gewicht, dass sie das Anwesen 1996 in Kenntnis seines maroden Zustandes, seiner Denkmaleigenschaft und seiner umfangreichen Sanierungsbedürftigkeit zu einem weit unterhalb des Verkehrswertes liegenden Preis von ca. 2,73 Mio. DM erworben habe. Sie habe daher schon im Zeitpunkt des Erwerbs das absehbare Risiko, die betreffenden Grundstücksparzellen nicht wirtschaftlich rentabel nutzen zu können, von vorneherein bewusst in Kauf genommen. Ein solches Verhalten mindere wegen des freiwillig übernommenen Risikos einer fehlenden Verwertbarkeit des erworbenen Objektes die Schutzwürdigkeit des Eigentums regelmäßig erheblich. Dabei verkenne die Kammer nicht, dass gerade auch in einer derartigen Konstellation der Eigentümer eines Denkmals nicht unbeschränkt für seine Erhaltung aufzukommen habe. Wo im Einzelnen die Grenzen zu ziehen seien, innerhalb derer der Eigentümer eines dergestalt risikobehafteten Grundstücks von der Denkmalpflegebehörde noch zu Erhaltungsmaßnahmen herangezogen werden dürfe, könne hier aber offen bleiben. Entscheidend sei allein, dass vorliegend jedenfalls die Schwere der verfassungswidrigen Unzumutbarkeit als Voraussetzung für ein weitergehendes Abrissbegehren nicht erreicht sei.

Mit ihrer vom Senat zugelassenen Berufung macht die Klägerin nunmehr geltend:

Angesichts des Umstandes, dass schon viele Jahre vor dem Erwerb des Denkmals durch die jetzige Eigentümerin keine wirtschaftliche Nutzungsmöglichkeiten für das Ensemble habe gefunden werden können, umfangreiche Verkaufs- und Verpachtungsbemühungen der Klägerin über Jahre hinweg erfolglos geblieben sowie verschiedene in Aussicht genommene Nutzungen gescheitert seien und die Denkmalschutzbehörde selbst weder ein wirtschaftlich tragfähiges Nutzungskonzept noch einen übernahmewilligen Investor habe benennen können, überspanne das Verwaltungsgericht die prozessuale Darlegungslast der Klägerin, wenn es eine detaillierte Gegenüberstellung von hypothetischen Investitionsaufwand und hypothetischen Ertragsmöglichkeiten für ein Ensemble verlange, das nachweislich nicht verwertbar sei. Sie habe dem Verwaltungsgericht mit Schriftsatz vom 18. September 2008 eine umfassende Liste vorgelegt, welche Kontakte sie zum Zwecke der Verwertung aufgebaut und leider erfolglos weiter verfolgt habe. Sämtliche Interessenten könnten bestätigen, dass sie nach eingehender Prüfung der Verhältnisse einen Erwerb des Denkmals nicht mehr ernsthaft erwogen hätten. Wenn aber letztlich Dutzende von Interessenten von einem Erwerb des Denkmals trotz einer äußerst moderaten Kaufpreisforderung Abstand genommen hätten, dann sei ausreichend nachgewiesen, dass es am Markt faktisch keine Interessenten für eine Nutzung der Klosteranlage gebe. In Anbetracht dieser Sachlage könne ihr nicht zugemutet werden, zusätzlich zu den verlorenen Finanzierungsund Sicherungskosten weitere erhebliche Kosten für die Begutachtung einer Sanierung aufzubringen, für die weit und breit kein Interessent in Sicht sei. Darüber hinaus könne hier eine aufwendige Wirtschaftlichkeitsberechnung schon deshalb nicht verlangt werden, weil für die Denkmalfachbehörde offenkundig sei, dass dem Zins- und Erhaltungsaufwand der Klägerin seit Jahren keine Einnahmen gegenüberstünden. Der Klägerin sei deshalb eine Fortführung des jetzigen Zustandes auf keinen Fall zumutbar und dies bedürfe deshalb an sich keines weiteren Nachweises. Denn der Beklagte wisse, dass der Aufwand für eine Nutzbarmachung des Denkmals auf jeden Fall weit über allen erzielbaren Einnahmen liegen werde. Für jeden Sachkundigen sei nämlich einerseits offensichtlich, dass die verfallene Bausubstanz eines seit Jahrzehnten leer stehenden barocken Gebäudeensembles auf keinen Fall für weniger als 1.000,--€/qm nutzbar zu machen sei. Der hieraus resultierende Sanierungsaufwand von insgesamt weit über 10 Mio. € erfordere, dass aus den jährlichen Einnahmen ein Überschuss von mehr als 1 Mio. € zur Abdeckung der Annuitäten verfügbar gemacht werden könne. Nur dann wäre eine Sanierung des Ensembles wirtschaftlich zumutbar. Wo solche Einnahmen herkommen sollten, sei aber nicht ersichtlich. Wenn aber auch ohne umfangreiche Wirtschaftlichkeitsberechnung feststehe, dass eine wirtschaftliche Nutzung des Denkmals mit privaten Mitteln allein nicht zu erreichen sei, dann sei es unverhältnismäßig, den Eigentümer zu Planungsaufwendungen in großem Umfang zu zwingen, zumal zu sehen bleibe, dass die Pflicht zur Vorlage von Wirtschaftlichkeitsberechnungen im Denkmalschutzrecht keinen Selbstzweck darstelle, sondern allein der Glaubhaftmachung einer vom Eigentümer geltend gemachten wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals diene.

Des Weiteren bleibe auch unklar, für welche Art von Nutzung die Klägerin nach Auffassung des Verwaltungsgerichts eine detaillierte Wirtschaftlichkeitsberechnung vorlegen solle, denn das Denkmal sei nicht für eine bestimmte Nutzungsart vorgeprägt, sondern es komme eine große Variationsbreite von Nutzungsmöglichkeiten in Betracht. Dem Eigentümer sei jedenfalls auf keinen Fall zumutbar, dass er auf seine Kosten parallel eine Vielzahl von Nutzungskonzepten im Einzelnen durchplanen und durchrechnen lasse, bis die Denkmalfachbehörde schließlich überzeugt sei, dass keine der theoretisch denkbaren Nutzungsvarianten zu einem wirtschaftlich vertretbaren Ergebnis führen würde. Bei der Beurteilung der Zumutbarkeit falle auch der Umstand, dass sie das Anwesen 1996 in Kenntnis seines maroden Zustandes, seiner Denkmaleigenschaft und seiner umfangreichen Sanierungsbedürftigkeit zu einem Preis weit unterhalb des Verkehrswertes erworben habe, entgegen der Ansicht des Verwaltungsgerichts nicht entscheidend ins Gewicht.

Im Übrigen könne dem Erwerber nicht entgegengehalten werden, er habe den Zustand des Denkmals beim Erwerb gekannt und sei deshalb verpflichtet, Erhaltungsaufwand des Denkmals in beliebiger Höhe zu leisten. Denn auch der bewusste Erwerb eines sanierungsbedürftigen Denkmals oder der Erwerb eines Denkmals unter dem Verkehrswert könnten allein keine Sonderleistungspflichten begründen. Entscheidend könne im Ergebnis allein die Gegenüberstellung von notwendigem Aufwand und erzielbarem Ertrag sein.

Was schließlich eine Förderung der Erhaltung des Denkmals durch öffentliche Mittel angehe, so hätten hier aber weder der Beklagte noch das Land RheinlandPfalz noch die Stadt Boppard trotz jahrelanger Kontakte und Verhandlungen zu irgend einem Zeitpunkt auch nur ansatzweise erkennen lassen, dass sie bereit gewesen seien, Zuschüsse in Millionenhöhe zu gewährleisten, was sich negativ auf die Verkaufsverhandlungen mit potentiellen Interessenten ausgewirkt habe. Solange eine entsprechende Bereitschaft aber nicht verbindlich erklärt werde, müsse hinsichtlich der Feststellung der wirtschaftlichen Zumutbarkeit davon ausgegangen werden, dass erhebliche Zuschüsse zur Erhaltung des Denkmals nicht zu erwarten seien.

Die Klägerin beantragt,

unter Abänderung des Urteils des Verwaltungsgerichts Koblenz vom 9. Oktober 2008 den Beklagten zu verpflichten, der Klägerin die beantragte denkmalschutzrechtliche Genehmigung zum Abbruch des Klosters Marienberg zu erteilen.

Der Beklagte beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Er trägt im Wesentlichen vor:

Das Verwaltungsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass die Klägerin nicht hinreichend nachgewiesen habe, dass ihr die Erhaltung des ehemaligen Klosters Marienberg wirtschaftlich nicht zumutbar sei. Die Klägerin räume selbst ein, dass sie die erforderliche objektive Wirtschaftlichkeitsberechnung hinsichtlich des Schutzobjektes nicht vorlegen wolle. Es könne zwar sein, dass tatsächlich seit Jahren keine Einnahmen aus dem Objekt erzielt werden könnten, eine Wirtschaftlichkeitsberechnung umfasse jedoch viele weitere Aspekte. Anhand eines Vergleiches der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten unter Berücksichtigung gegebenenfalls von staatlichen Zuschüssen könne ein möglicher Nutzungsertrag ermittelt werden. Es sei jedenfalls Aufgabe der Klägerin als Denkmaleigentümerin anhand ihrer Nutzungsabsicht, des Erhaltungszustandes des Denkmals und der bisherigen Bewirtschaftungskosten unter Berücksichtigung der möglicherweise zu erzielenden Nutzungserträge die Unzumutbarkeit einer Erhaltung des Denkmals zu belegen. Soweit sich die Klägerin darauf berufe, eine potentielle Investorenliste vorgelegt zu haben, so werde erneut darauf verwiesen, dass die Ernsthaftigkeit der Verkaufsbemühungen nach wie vor nicht nachgewiesen sei. Es bleibe dabei, dass die Klägerin offensichtlich mindestens fünf Jahre gewartet habe, bis die Suche nach potentiellen Investoren überhaupt begonnen worden sei.

Ferner räume die Klägerin selbst ein, mit welchem Wissen sie das Ensemble 1996 erworben habe, nämlich mit dem Wissen, dass ohne eine hohe Anschubfinanzierung dieses Großprojekt nicht nutzbar gemacht werden könne. Das zeige, dass die Klägerin ganz bewusst beim Erwerb ein Risiko eingegangen sei, mithin auch eine freiwillige Beschränkung ihrer Eigentumsposition hingenommen habe. Die Klägerin sei offensichtlich auch durch den niedrigen Kaufpreis dazu bewogen worden, das Objekt zu erwerben. Dieser Kaufpreis habe unstreitig weit unter dem Verkehrswert des Anwesens gelegen. Diese Differenz zum eigentlichen Verkehrswert lege den Schluss nahe, dass die Denkmaleigenschaft der Gebäude und der bereits 1996 zutage getretenen Sanierungsbedarfs mitbestimmend für den Kaufpreis des Grundstücks gewesen seien. Bei einer solchen Fallgestaltung werde aber der Klägerin kein unzumutbares Opfer abverlangt, wenn sie verpflichtet werde, Teile des Vermögenszuwachses für den Erhalt des Denkmals einzusetzen. Aufgrund dieser Überlegungen sei der Beklagte zu der Auffassung gelangt, dass es der Klägerin zumutbar sei, einen Abverkauf von Grundstücksflächen, die damals von der Ersteigerung mit umfasst worden seien vorzunehmen, um dadurch eine rentable Nutzung des Grundstücks zu ermöglichen.

Die Klägerin könne sich auch nicht darauf berufen, dass sie nicht gewusst habe, in welchem Zustand sich die Anlage bei Erwerb befunden habe. Denn ihr Ehemann sei Inhaber einer großen Baufirma, die die Kosten sehr wohl zutreffend beurteilen könne.

In der mündlichen Verhandlung vor dem erkennenden Senat haben die Prozessbevollmächtigten der Klägerin überdies 3 Beweisanträge gestellt, die der Senat jeweils durch Beschluss abgelehnt hat. Wegen des Wortlauts der Beweisanträge wird auf die Sitzungsniederschrift vom 12. November 2009 verwiesen.

Die weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes ergeben sich aus den zu den Gerichtsakten gereichten Schriftsätzen der Beteiligten nebst Anlagen und den Gerichtsakten 1 L 1731/03.KO, 1 L 3238/03.KO (= 1 B 11905/03.OVG), 1 L 558/04.KO, 1 L 983/04.KO und 1 L 1743/04.KO (= 1 B 11126/04.OVG) sowie aus den beigezogenen Verwaltungs- und Widerspruchsakten des Beklagten (3 Aktenordner und 7 Hefte). Diese Unterlagen waren Gegenstand der mündlichen Verhandlung.

Entscheidungsgründe:

Die zulässige Berufung ist unbegründet.

Das Verwaltungsgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen, da die Klägerin (derzeit) keinen Anspruch auf Erteilung der begehrten denkmalschutzrechtlichen Genehmigung zum Abbruch des unter Denkmalschutz stehenden ehemaligen Klosters Marienberg hat.

Nach § 13 Abs. 2 des Denkmalschutzgesetzes - DSchG - vom 23. März 1978 (GVBl. S. 159) in der hier anzuwendenden Fassung des Zweiten Landesgesetzes zur Änderung des Denkmalschutz- und Pflegegesetzes vom 26. November 2008 (GVBl. S. 301), darf eine Abbruchgenehmigung (§ 13 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 DSchG) nur erteilt werden, wenn Belange des Denkmalschutzes nicht entgegenstehen - was hier angesichts der unstreitig kulturhistorischen Bedeutung der Klosteranlage erkennbar ausscheidet - oder andere Erfordernisse des Gemeinwohls oder private Belange diejenigen des Denkmalschutzes überwiegen und diesen überwiegenden Interessen nicht auf sonstige Weise Rechnung getragen werden kann. Zu den privaten Belangen im Sinne dieser Vorschrift gehört insbesondere das durch Art. 14 GG geschützte Eigentum. Diesem Belang ist gegenüber dem Denkmalschutz grundsätzlich dann ein überwiegendes Interesse beizumessen, wenn selbst ein dem Denkmalschutz aufgeschlossener Eigentümer von einem Baudenkmal keinen vernünftigen Gebrauch machen und es praktisch nicht veräußern kann (vgl. Beschluss des BVerfG vom 2. März 1999 - 1 BvL 7/91 - NJW 1999, 2877), da in einem solchen Falle die Versagung einer Abbruchgenehmigung nicht mehr zumutbar ist (BVerfG, a.a.O.). Zur Frage der Zumutbarkeit hat der Landesgesetzgeber nunmehr in § 2 Abs. 2 DSchG einige neue Regelungen getroffen. Nach Satz 1 der vorgenannten Bestimmung ist die Zumutbarkeit unter Berücksichtigung der durch die Eigenschaft als Kulturdenkmal begründeten Situationsgebundenheit im Rahmen der Sozialbindung des Eigentums und dessen Privatnützigkeit zu bestimmen. Nach Satz 2 1. Halbsatz dieser Vorschrift ist insbesondere eine wirtschaftliche Belastung durch Erhaltungskosten unzumutbar, wenn diese dauerhaft nicht durch die Erträge oder den Gebrauchswert des Kulturdenkmals aufgewogen werden, wobei die Unzumutbarkeit u.a. durch den Eigentümer nachzuweisen ist (§ 2 Abs. 2 Satz 3 DSchG). Bezüglich der Nachweispflicht hat der Gesetzgeber für das Genehmigungsverfahren in § 13a Abs. 1 DSchG geregelt, dass dem Antrag alle für die Beurteilung des Vorhabens und die Bearbeitung des Antrags erforderlichen Unterlagen, insbesondere Pläne, Dokumentationen, Fotografien, Gutachten sowie Kosten- und Wirtschaftlichkeitsberechnungen beizufügen sind. Mit diesen nunmehr in der Änderungsfassung des Denkmalschutzgesetzes neu aufgenommenen Bestimmungen hat der Landesgesetzgeber weitgehend die nach Ergehen des Beschlusses des Bundesverfassungsgerichts vom 2. März 1999 (a.a.O.) entwickelte Rechtsprechung des erkennenden Senats nachvollzogen (s. zur Nachweispflicht: Urteile des erkennenden Senats vom 8. November 2001 - 1 A 11013/01.OVG und vom 21. August 2003 - 1 A 11997/02.OVG -, beide in ESOVG; zum Nachweis durch Wirtschaftlichkeitsberechnung: s. Urteil des Senats vom 30. März 2006 - 1 A 10178/05.OVG - in ESOVG). Die vorstehend aufgeführten Voraussetzungen erfüllt jedoch der Genehmigungsantrag der Klägerin nicht.

Zunächst bleibt festzustellen, dass die Klägerin ihrer Darlegungslast bzw. Nachweispflicht nicht in erforderlichem Umfange nachgekommen ist. Zwar hat sie pauschal auf den maroden Zustand des Klosters, die fehlenden Mieteinnahmen und den hohen Sanierungsaufwand sowie darauf hingewiesen, dass diese Umstände auch dem Beklagten aufgrund der vielen Besprechungen, Ortsbegehungen und des Schriftverkehrs zwischen den Beteiligten bekannt sein müssten.

Gleichwohl reichen diese pauschalen Hinweise in verfahrensmäßiger Hinsicht nicht aus. Denn die Unzumutbarkeit lässt sich erst verlässlich und rechnerisch nachvollziehbar anhand eines Vergleichs der voraussichtlichen Investitions- und Bewirtschaftungskosten (unter Berücksichtigung von Steuervergünstigungen und gegebenenfalls zugesagten staatlichen Zuschüssen) einerseits sowie der aus dem (sanierten) Objekt zu ziehenden möglichen Nutzungserträge andererseits beurteilen (s. OVG RP, Urteile vom 30. März 2006 - 1 A 10178/05.OVG - und vom 26. Mai 2004 - 8 A 12009/03.OVG -, beide in ESOVG). Deshalb ist der erkennende Senat bereits in seinem Urteil vom 30. März 2006 (a.a.O.) davon ausgegangen, dass eine objektive Wirtschaftlichkeitsberechnung hinsichtlich des Schutzobjekts vorzunehmen ist. Dies entspricht auch der Judikatur anderer Obergerichte (s. Urteil vom 30. März 2006, a.a.O., m.w.N.) und muss nunmehr erst recht unter Berücksichtigung der vom Gesetzgeber in das Denkmalschutzgesetz neu eingefügten Bestimmung des § 13 a Abs. 1 DSchG gelten.

Die Forderung der Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung ist dabei entgegen der Ansicht der Klägerin kein reiner Selbstzweck. Vielmehr ist deren Erfüllung notwendig, um unter Berücksichtigung aller relevanten Faktoren (aufzuwendende Kosten, zu erzielende Einnahmen, Steuervergünstigungen, Zuschüsse) in nachvollziehbarer Weise beurteilen zu können, ob der Klägerin die Erhaltung des Denkmals wirtschaftlich zumutbar ist oder ob gegebenenfalls ein Ausgleich in Geld zu gewähren (§ 31 DSchG), eine Enteignung (§ 30 DSchG) ins Auge zu fassen oder die begehrte Abbruchgenehmigung (eventuell unter Beifügung von Nebenbestimmungen gemäß § 13 Abs. 3 DSchG) wegen der Unzumutbarkeit der weiteren Erhaltung des Denkmals zu erteilen ist. Daher reichen pauschale Hinweise nicht aus (vgl. Urteil des erkennenden Senats vom 8. November 2001 - 1 A 11013/01.OVG - in ESOVG). Dies gilt auch für den Vortrag der Klägerin, dass angesichts des maroden Zustands des ehemaligen Klosters, der fehlenden Mieteinnahmen und des hohen Sanierungsaufwandes eine Erhaltung der denkmalgeschützten Bausubstanz für eine Nutzung nicht mit vertretbarem Kostenaufwand möglich sei. Aus Gründen der objektiven Nachprüfbarkeit bedarf es nämlich der Vorlage entsprechender belastbarer Angaben, die sich regelmäßig nur anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung nachvollziehen lassen. Dabei sind insbesondere bezüglich der Gewährung möglicher staatlicher Zuschüsse schriftliche Stellungnahmen der zuständigen Behörden vorzulegen, aus denen sich ergibt, ob und in welcher Höhe Zuschüsse zugesagt worden sind. Können hingegen keine oder nur in geringem Umfange Zuschüsse gewährt werden, so sollte dies ebenfalls durch schriftliche Erklärungen der betreffenden Behörden belegt werden.

Dies alles setzt indessen voraus, dass zuvor festgelegt wird, welche Nutzungen für das Denkmal angestrebt werden. Allerdings wird der Denkmaleigentümer bei einer Vielzahl von erkennbaren Nutzungsmöglichkeiten diese nicht alle im Rahmen von Wirtschaftlichkeitsberechnungen berücksichtigen müssen. Andererseits wird er sich bei einer solchen Sachkonstellation nicht auf eine einzige Nutzungsmöglichkeit beschränken dürfen. Vielmehr muss der Denkmaleigentümer bei einer großen Variationsbreite von Nutzungsmöglichkeiten - wie hier - zumindest zwei nicht fernliegende und am ehesten erfolgversprechende Varianten prüfen und die wirtschaftliche Unzumutbarkeit für jede von ihnen darlegen müssen (das OVG NRW geht in seinem Urteil vom 20. März 2009 - 10 A 1406/08 - sogar von drei zu prüfenden Varianten aus). Denn nur so lässt sich bei einer großen Variationsbreite in etwa abschätzen, ob eine Erhaltung des Denkmals für den Eigentümer zumutbar ist oder nicht. Eine solche den Denkmaleigentümer im Falle eines Abbruchbegehrens treffende (gegebenenfalls kostenintensive) Darlegungslast erscheint im Hinblick auf Sozialpflichtigkeit des Eigentums durchaus noch zumutbar, zumal regelmäßig nur der Eigentümer über die Information bezüglich der wirtschaftlichen Situation des Denkmals und von ihm favorisierter Nutzungen verfügen wird, die zur Darlegung einer Unzumutbarkeit erforderlich sind. Daher kann es auch nicht Aufgabe der Behörde sein, zunächst selbst ein denkmalfachlich und wirtschaftlich tragfähiges Nutzungskonzept zu entwickeln. Vielmehr ist es Sache des Eigentümers, die Grundentscheidung zu treffen, wie das Denkmal künftig genutzt werden soll. Allenfalls wenn die Denkmalfachbehörde annimmt, dass außerdem noch eine erfolgversprechendere Nutzungsvariante existiert, bleibt es ihr unbenommen, diese mit einer eigenen Wirtschaftlichkeitsberechnung dem Denkmaleigentümer entgegenzuhalten. Dass einem Denkmaleigentümer eine "Bringschuld" im oben erwähnten Sinne trifft, hat der Senat bereits in seinem Urteil vom 8. November 2001 (a.a.O.) entschieden. Auch wenn der Eigentümer nicht gezwungen werden kann, hohe Kosten für eine alle Nutzungsmöglichkeiten berücksichtigende Begutachtung auf sich zu nehmen, so muss er hier - wie oben bereits ausgeführt - doch wenigstens für zwei mögliche Nutzungsvarianten eine Wirtschaftlichkeitsberechnung vorlegen. Dies ist im vorliegenden Fall jedoch noch nicht einmal ansatzweise geschehen, obwohl der Beklagte bereits im Ablehnungsbescheid auf die insoweit unzureichende Darlegung hingewiesen hat und die Klägerin ausreichend Gelegenheit hatte, dies schon im Widerspruchsverfahren nachzuholen. Ohne die erforderliche substantiierte Darlegung und Vorlage einer Wirtschaftlichkeitsberechnung bezüglich zweier in Frage kommender Nutzungsmöglichkeiten kann aber die Zumutbarkeit der Erhaltung des Denkmals angesichts der großen Variationsbreite der Nutzungsmöglichkeiten vorliegend nicht hinreichend nachvollziehbar belegt werden.

Angesichts der oben dargestellten Sach- und Rechtslage vermochte die Klägerin mit ihren in der mündlichen Verhandlung vom 12. November 2009 gestellten Beweisanträgen nicht durchzudringen. Soweit sie die Einholung eines Sachverständigengutachtens über die Höhe der Investitionskosten und die zu erzielenden Einnahmen im jetzigen baulichen Zustand beantragt hat (bezüglich des genauen Wortlauts dieser beiden Beweisanträge wird auf die Sitzungsniederschrift vom 12. November 2009 verwiesen), vermochte sie damit schon deshalb nicht durchzudringen, weil es angesichts der fehlenden substantiierten Darlegungen anhand einer Wirtschaftlichkeitsberechnung unter Berücksichtigung von Steuervergünstigungen und öffentlichen Zuschüssen auf die unter Beweis gestellten Tatsachen alleine nicht ankommen konnte, zumal insoweit auch das Verfahren gemäß § 13 a Abs. 1 DSchG nicht eingehalten worden ist. Auch dem dritten Beweisantrag bezüglich der hohen Kosten einer Wirtschaftlichkeitsberechnung konnte nicht stattgegeben werden, weil diese Beweistatsache angesichts der vorstehenden Rechtsausführungen des Senats sich als unerheblich darstellt. Im Übrigen kommt es auf alle drei unter Beweis gestellten Tatsachen nach der Rechtsauffassung des Gerichts auch deshalb nicht entscheidend an, weil - wie noch unten auszuführen sein wird - die Erteilung einer Abbruchgenehmigung auch aus anderen Gründen scheitert.

So muss der Abbruchgenehmigungsantrag der Klägerin - selbst unterstellt, man würde die Darlegungen der Klägerin hinsichtlich der wirtschaftlichen Unzumutbarkeit der Denkmalerhaltung für ausreichend erachten - auch deshalb erfolglos bleiben, weil sie die dann als Alternative zu prüfende fehlende Veräußerungsmöglichkeit des Denkmals zu einem angemessenen Preis ebenfalls nicht hinreichend dargelegt hat. Hierfür reicht nämlich der Hinweis auf die verschiedenen Eigentumswechsel vor ihrem Erwerb der Klosteranlage und die Vorlage von Listen mit den Adressen der Kaufinteressenten allein nicht aus, da sich hieraus nicht entnehmen lässt, ob das Denkmal tatsächlich nicht zu einem angemessenen Preis verkäuflich ist. Vielmehr ist in diesem Zusammenhang zu fordern, dass die wirtschaftliche Unverkäuflichkeit des Denkmals entweder durch eine an Fakten orientierte fachliche Stellungnahme (z.B. durch Vorlage eines Wertgutachtens bezüglich des gesamten Anwesens unter getrennter Bewertung des Bodenwertes und des Wertes der Bausubstanz, um abschätzen zu können, welcher Preis für den Verkauf des Denkmalgrundstücks angemessen ist) oder in sonstiger geeigneter Form zu belegen ist. Nur so kann festgestellt werden, ob es sich bei dem Denkmalgrundstück um ein tatsächlich unverkäufliches Objekt handelt oder ob der Verkauf allein an überzogenen Kaufpreisvorstellungen eines Verkäufers gescheitert ist, der auf die Verwendung des Grundstücks ohne Denkmal spekuliert.

Bei der Bewertung der Angemessenheit des Kaufpreises wird im Übrigen zu berücksichtigen sein, dass die Klägerin das Anwesen 1996 für ca. 1,4 Mio. EURO erworben hat und die Klosteranlage seitdem - wie schon vor dem Erwerb - immer mehr verfällt. Auch bleibt in diesem Zusammenhang zu sehen, dass vom Denkmaleigentümer durchaus auch eine Wertminderung von 10 % im Rahmen der Sozialbindung hinzunehmen ist (vgl. Martin/Krautzberger, Handbuch Denkmalschutz und Denkmalpflege, 2. Aufl., Rn. 101; BayObLG NVwZ 1999, 1023). Zwar zeigt der in dem von der Klägerin vorgelegten Aktenordner u.a. enthaltene Schriftverkehr mit Kaufinteressenten, dass die Klägerin ihre ursprünglichen Kaufpreisvorstellungen in Höhe von 3 Mio. EURO von Jahr zu Jahr reduziert hat. Gleichwohl ist die Klägerin im Jahre 2007 - ausweislich des von ihr vorgelegten Aktenordners - immerhin noch von einem Kaufpreis von 1,9 Mio. EURO (Verhandlungsbasis) ausgegangen. Erst in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat wurde von dem Prozessbevollmächtigten der Klägerin vorgetragen, dass sie sogar bereit sei, das Denkmal nunmehr für 500.000,-- € zu verkaufen. Dass das Anwesen für diesen Preis auf dem Immobilienmarkt angeboten worden ist, hat sie indes weder nachgewiesen, noch ist dies sonst wie ersichtlich. Auch hat sie nicht substantiiert dargelegt, inwieweit mögliche Fördermittel bei den Verkaufsverhandlungen angesprochen und von den Kaufinteressenten bei ihren Kaufüberlegungen mit berücksichtigt werden konnten. Im Übrigen zeigt der Umstand, dass 37 Kaufinteressenten ihr Interesse an dem Objekt gezeigt haben, dass das Anwesen sicherlich nicht von vornherein unverkäuflich ist, sondern für die Verkäuflichkeit des Denkmals auch der Kaufpreis mitbestimmend ist.

Erst wenn die Klägerin nachgewiesen hat, dass das Denkmal sich nicht selbst trägt und es darüber hinaus zu einem angemessenen Preis nicht verkauft werden kann, ist gemäß § 13 Abs. 2 Nr. 2 DSchG zu beurteilen, ob die Eigentumsinteressen der Klägerin den Denkmalschutz überwiegen. Allerdings spricht derzeit einiges dafür, dass die Grenze der verfassungswidrigen Unzumutbarkeit noch nicht erreicht ist und deshalb die Eigentumsinteressen die gewichtigen Interessen des Denkmalschutzes bezüglich des Erhalts der kulturhistorisch bedeutsamen Klosteranlage (derzeit noch) nicht überwiegen. Dabei bleibt zu sehen, dass derjenige, der - wie die Klägerin - "sehenden Auges" ein instandsetzungsbedürftiges Denkmal erwirbt, sich wegen der zu diesem Zeitpunkt ersichtlichen Instandsetzungskosten nicht auf "Unzumutbarkeit" berufen kann (vgl. dazu Martin/Krautzberger, a.a.O., Rn. 101). Denn es würde dem Grundsatz der Sozialpflichtigkeit des Eigentums widersprechen, könnte man unter Ausnutzung der aus dem schlechten Erhaltungszustand eines Gebäudes sich ergebenden Wertminderung ein marodes Denkmal zu einem günstigen Preis erwerben und diesen Vorteil auf Kosten des Denkmalschutzes ohne weiteres durch Abbruch dieses Denkmals realisieren. Diese Sichtweise entspricht auch der von der Vorinstanz zitierten Entscheidung des Bundesverfassungsgerichts zur Zustandsverantwortlichkeit des Eigentümers im Rahmen der Altlastensanierung (s. BVerfG, Beschluss vom 16. Februar 2000, BVerfGE 102, 1). Das Bundesverfassungsgericht hat darin ausgeführt, dass für die Bestimmung der Grenze dessen, was einem Eigentümer an Belastungen zugemutet werden dürfe, das Verhältnis des finanziellen Aufwands zum Verkehrswert nach Durchführung der Sanierung als Anhaltspunkte dienen könne. Sogar eine Kostenbelastung, die den Verkehrswert des sanierten Grundstücks übersteige, könne zumutbar sein, wenn der Eigentümer das Grundstück in Kenntnis von Altlasten erworben habe. Derartige Umstände seien bei der erforderlichen Abwägung schutzwürdiger Eigentümerinteressen mit den Belangen der Allgemeinheit beachtlich (s. BVerfG, a.a.O.). Angesichts einer ähnlichen Interessenlage im Denkmalschutzrecht sind diese Grundsätze auch auf den vorliegenden Fall übertragbar. Denn im Denkmalschutzrecht tritt anstelle des Eigentümerinteresses, hinsichtlich der Altlastensanierungskosten für ein Grundstück von unverhältnismäßigen Belastungen verschont zu bleiben, das Interesse des Denkmaleigentümers, hinsichtlich der Erhaltungskosten für ein Denkmal von unzumutbaren Belastungen bewahrt zu werden. Ferner tritt anstelle des allgemeinen Belangs des Boden- und Wasserschutzes hier der Belang des Denkmalschutzes. Ein grundlegender Unterschied zu diesen Interessenlagen, der gegen die Anwendung des vom Bundesverfassungsgericht in der vorzitierten Entscheidung entwickelten Rechtsgedankens sprechen könnte, ist nicht erkennbar.

Ist aber von diesen Grundsätzen auch im vorliegenden Fall auszugehen, so wird bei der Prüfung, ob der bisherige Erhaltungsaufwand die Schwelle der Unzumutbarkeit bereits erreicht hat, nicht völlig unberücksichtigt bleiben können, dass die Klägerin das unter Denkmalschutz stehende Anwesen in Ansehung der Sanierungsbedürftigkeit weit unter dem damaligen Verkehrswert von ca. 2,5 Mio. EURO für etwa 1,4 Mio. EURO ersteigert hat. Darauf, dass der Verkehrswert inzwischen aufgrund des fortschreitenden Verfalls niedriger liegen dürfte, kann sich die Klägerin nicht mit Erfolg berufen, da dies wohl zum großen Teil darauf beruht, dass sie als Denkmaleigentümerin seitdem ihrer Erhaltungspflicht aus § 2 Abs. 2 DSchG nicht im erforderlichen Umfange nachgekommen ist und ihr auch von daher erhöhte Erhaltungskosten zuzumuten sind (s. § 2 Abs. 2 Satz 4 DSchG). Ob die bisherigen Erhaltungskosten, die die Klägerin aus eigener Tasche bezahlen musste, demgegenüber von einer solchen Höhe waren, dass die vom Bundesverfassungsgericht skizzierte Zumutbarkeitsgrenze hinsichtlich der Belastungen derzeit überschritten würde, zumal ein großer Teil der Erhaltungskosten bisher von der öffentlichen Hand durch Zuschüsse getragen worden ist, kann nach derzeitigem Kenntnisstand nicht beurteilt werden. Wann die Zumutbarkeitsgrenze letztlich durch eine unzumutbare Kostenbelastung bzw. eine auf Dauer ausgeschlossene wirtschaftliche Nutzung konkret überschritten sein wird, kann erst bei Vorliegen einer vollständigen Wirtschaftlichkeitsberechnung geklärt werden.

Abschließend bleibt noch darauf hinzuweisen, dass im Übrigen ein Abbruchanspruch nur dann bestehen kann, wenn - wovon § 13 Abs. 2 Nr. 2 DSchG ausgeht - den gegebenenfalls bestehenden überwiegenden Eigentumsinteressen nicht auf sonstige Weise Rechnung getragen werden kann. Hier wäre daher selbst dann, wenn grundsätzlich von überwiegenden Eigentumsinteressen auszugehen wäre, u.a. noch an einen Abbruch mit Nebenbestimmungen i.S. von § 13 Abs. 3 DSchG, an einen Teilabbruch (mit Nebenbestimmungen), an einen Geldausgleich gemäß § 31 Abs. 1 DSchG und letztendlich an eine Enteignung gemäß § 30 DSchG zu denken.

Nach alledem war die Berufung daher mit der Kostenfolge aus § 154 Abs. 2 VwGO zurückzuweisen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit des Urteils wegen der Kosten beruht auf § 167 VwGO i.V.m. § 708 Nr. 10 ZPO.

Die Revision war nicht zuzulassen, da Gründe der in § 132 Abs. 2 VwGO genannten Art nicht vorliegen.

Beschluss

Unter Abänderung des Beschlusses des Verwaltungsgerichts Koblenz vom 9. Oktober 2008 wird der Streitwert für beide Rechtszüge auf 20.000,-- € festgesetzt (§§ 52 Abs. 1, 62 Abs. 2 und Abs. 3 GKG). Dabei geht der Senat von § 52 Abs. 1 GKG aus, wonach der Streitwert nach der sich aus dem Antrag der Klägerin für sie ergebende Bedeutung der Sache nach Ermessen zu bestimmen ist. Hiernach schätzt der Senat das Interesse der Klägerin, durch den begehrten Abriss von weiteren jährlichen Kosten für notdürftige Unterhaltungsmaßnahmen verschont zu bleiben, auf mindesten 20.000,-- €.

Ende der Entscheidung