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Beginn der Entscheidung

Gericht: Oberverwaltungsgericht Rheinland-Pfalz
Beschluss verkündet am 04.03.2003
Aktenzeichen: 8 A 10154/03.OVG
Rechtsgebiete: BauGB


Vorschriften:

BauGB § 25 F 1997
BauGB § 25 Abs. 1 F 1997
BauGB § 25 Abs. 1 Satz 1 F 1997
BauGB § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 F 1997
Der Geltungsbereich einer Satzung, mit der ein besonderes Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB begründet wird, darf nicht über das Gebiet hinausgehen, in dem die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht.
OBERVERWALTUNGSGERICHT RHEINLAND-PFALZ BESCHLUSS

In dem Verwaltungsrechtsstreit

wegen Ausübung des Vorkaufsrechts

hier: Zulassung der Berufung

hat der 8. Senat des Oberverwaltungsgerichts Rheinland-Pfalz in Koblenz aufgrund der Beratung vom 4. März 2003, an der teilgenommen haben

Vorsitzender Richter am Oberverwaltungsgericht Dr. Bier Richterin am Oberverwaltungsgericht Spelberg Richter am Oberverwaltungsgericht Utsch

beschlossen:

Tenor:

Der Antrag der Beklagten auf Zulassung der Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Neustadt an der Weinstraße vom 11. November 2002 wird abgelehnt.

Der Beklagte hat die Kosten des Zulassungsverfahrens zu tragen mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten der Beigeladenen, die diese selbst tragen.

Der Wert des Streitgegenstandes für das Zulassungsverfahren wird auf 2.089,90 € festgesetzt.

Gründe:

Der Zulassungsantrag kann keinen Erfolg haben. Es bestehen weder ernstliche Zweifel an der Richtigkeit der Entscheidung des Verwaltungsgerichts (§ 124 Abs. 2 Nr. 1 VwGO) noch weist die Rechtssache grundsätzliche Bedeutung auf (§ 124 Abs. 2 Nr. 3 VwGO).

Ernstliche Zweifel an der Richtigkeit des Urteils des Verwaltungsgerichts sind zunächst nicht deshalb begründet, weil sich das Verfahren erledigt hätte durch Eintragung der Beklagten als Eigentümerin der Grundstücke, derentwegen die Beklagte mit den angefochtenen Bescheiden vom 25. Januar 2001 ihr Vorkaufsrecht ausgeübt hat. Entgegen dem Vortrag der Beklagten ist die Eigentumsumschreibung gerade nicht aufgrund eines selbständigen Kaufvertrages zwischen der Beklagten und den Beigeladenen erfolgt. Vielmehr handelt es sich bei dem von der Beklagten als Kaufvertrag bezeichneten Vertrag vom 10. April 2001 um die notarielle Auflassungserklärung, wie sich unzweideutig aus dem aufgrund der gerichtlichen Verfügung vom 13. Februar 2003 übersandten notariellen Urkunden des Notars S. vom 10. April 2001 (Urkunden Rollen Nrn. und ) ergibt. Diese Auflassungen beziehen sich ausdrücklich auf die zwischen den Klägerinnen und den Beigeladenen geschlossenen Kaufverträge vom 17. November 2000 (Urkunden Rollen Nrn. und ). Die Rechtsposition als Käuferin hat die Beklagte daher nicht aufgrund eines selbständigen Kaufvertrages erlangt, sondern dadurch, dass sie in Bezug auf die Kaufverträge vom 17. November 2000 von ihrem Vorkaufsrecht Gebrauch gemacht hat. Eine Verpflichtung der Beigeladenen zur Übereignung konnte daher nur dadurch begründet werden, dass das Vorkaufsrecht mit den angefochtenen Bescheiden wirksam ausgeübt wurde. Eine erfolgreiche Anfechtung dieser Bescheide führt dazu, dass ein Kaufvertrag zwischen den Beigeladenen und der Beklagten nicht zustande gekommen ist, die gleichwohl erklärte Auflassung und Eigentumsumschreibung somit ohne Rechtsgrund erfolgte (s. BGH, Urteil vom 5. Mai 1988, BRS 48 Nr. 85). Damit haben sich die Bescheide vom 25. Januar 2001 nicht erledigt.

Weiter steht der Anfechtungsklage nicht entgegen, dass die Klägerinnen auf ihre Klagemöglichkeit oder ihre Rechte aus den Kaufverträgen vom 17. November 2000 verzichtet bzw. diese Rechte verwirkt hätten. Wie das Verwaltungsgericht zutreffend ausgeführt hat, sprechen die gesamten Umstände dagegen, in der von den Klägerinnen der Beklagten zugesandten Zahlungsaufforderung vom 29. März 2001 (betreffend den bereits an die Beigeladenen gezahlten Kaufpreis sowie die Kosten des Kaufvertrages) eine Erklärung über den Verzicht auf das ihnen nicht bekannte Anfechtungsrecht zu sehen. Da die rechtsunkundigen Klägerinnen in den Bescheiden über die Ausübung des Vorkaufsrechts über das Anfechtungsrecht nicht belehrt worden waren, haben sie sich durch den Widerspruch, den sie noch vor der Eigentumsumschreibung und innerhalb der Widerspruchsfrist der §§ 70 Abs. 2, 58 Abs. 2 VwGO am 28. Mai 2001 bei der Beklagten einlegten, auch nicht in treuwidriger Weise zu ihrem frühren Verhalten in Widerspruch gesetzt.

Schließlich teilt der Senat die Auffassung des Verwaltungsgerichts, dass die Satzung der Beklagten über das Vorkaufsrecht nach § 25 Abs. 1 Nr. 2 BauGB vom 21. Juni 2000 unwirksam ist, da sie nicht von der Ermächtigungsnorm gedeckt ist. Bereits der Wortlaut des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB verlangt, dass sich die Satzung auf Gebiete bezieht, in denen die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht. Damit ist eindeutig klargestellt, dass die Satzung und das Vorkaufsrecht dazu dient, der Gemeinde Zugriffsmöglichkeiten auf Grundstücke zu sichern, auf denen sie städtebauliche Maßnahmen erwägt, d.h. in denen sie bestimmte Vorstellungen hinsichtlich der städtebaulichen Entwicklung und Ordnung verfolgt. Diese Vorstellungen müssen zwar noch nicht in einem Bebauungsplan ihren Ausdruck finden. Insoweit erweitert § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB die Zugriffsmöglichkeit der Gemeinde gegenüber § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB, indem sie der Gemeinde die Gelegenheit, Grundstücke zu erwerben, schon in einem Stadium verschafft, das einer gefestigten Planung weit vorausgeht. Beiden Bestimmungen sind jedoch der städtebauliche Bezug und der Zweck der Sicherung der Bauleitplanung gemeinsam, was sich auch aus der Stellung der Vorschrift im zweiten Teil des Baugesetzbuches ergibt.

Auch die Vorschrift des § 26 Abs. 1 Nr. 4 BauGB, wonach die Ausübung des Vorkaufsrechts ausgeschlossen ist, wenn das Grundstück entsprechend den Festsetzungen des Bebauungsplans oder den Zielen und Zwecken der städtebaulichen Maßnahme bebaut ist und genutzt wird, zeigt, dass nur solche Grundstücke in den Geltungsbereich einer Satzung nach § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB einbezogen werden dürfen, auf denen die Gemeinde städtebauliche Maßnahmen in Betracht zieht; demgegenüber darf die Satzung nicht dazu dienen, städtebauliche Maßnahmen in anderen Teilen des Gemeindegebietes zu fördern.

Diese sich aus dem Wortlaut sowie dem Zweck des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB ergebende Anforderung von übereinstimmendem Geltungsbereich der Vorkaufssatzung und des Bereichs der städtebaulichen Maßnahme wird auch in der Rechtsprechung allgemein anerkannt oder vorausgesetzt (s. BVerwG, Beschlüsse vom 14. April 1994, BRS 56 Nr. 94, und 15. Februar 2000, BRS 63 Nr. 130, und VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 27. Oktober 1999, BRS 63 Nr. 128). Die Satzung der Beklagten umfasst aber weite Flächen, in denen städtebauliche Maßnahmen nicht verwirklicht werden sollen, sondern die nach den planerischen Vorstellungen der Gemeinde ihre bisherige landwirtschaftliche Nutzung beigehalten sollen, was auch auf die hier umstrittenen Grundstücke zutrifft. Damit ist die Satzung von der Ermächtigungsnorm des § 25 Abs. 1 Satz 1 Nr. 2 BauGB nicht gedeckt und unwirksam. Dies hat zur Folge, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts durch die Bescheide vom 25. Januar 2001 mangels Rechtsgrundlage fehlerhaft ist.

Aus dem zuvor Gesagten folgt zugleich, dass die Rechtssache keine grundsätzliche Bedeutung aufweist, weil die von der Beklagten im Zulassungsantrag genannte Frage, ob die Begriffe der städtebaulichen Maßnahmen und der geordneten städtebaulichen Entwicklung eng und unmittelbar grundstücksbezogen auszulegen sind oder ob für diese Begriffe auch eine mittelbare Betroffenheit der Grundstücke im Rahmen eines gemeindlichen Gesamtkonzeptes ausreicht, insbesondere auch Tauschflächen erworben werden können, bereits aufgrund des eindeutigen Wortlautes der Bestimmung beantwortet werden kann und im Übrigen dazu Entscheidungen des Bundesverwaltungsgerichts vorliegen.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 2, 162 Abs. 3 VwGO.

Die Streitwertfestsetzung für das Zulassungsverfahren beruht auf §§ 13 Abs. 1 Satz 1, 14 GKG.

Ende der Entscheidung


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