Judicialis Rechtsprechung

Erst wenn die tatsächlichen Auswirkungen der Änderungsplanung einen Grad erreicht haben, der ihre planerische Bewältigung im Rahmen einer Abwägung erfordert, ist eine Rechtsverletzung möglich.

2. Der Bebauungsplan muss "ausgefertigt" sein, bevor er "bekanntgemacht" wird. Das gilt auch für "Vorhaben bezogene Bebauungspläne".

3. Dass ein Investor den Anstoß für die Planänderung gegeben hat, schließt deren städtebauliche "Erforderlichkeit" nicht aus.

4. Die Regelungen der Baunutzungsverordnung über Baulinien und Baugrenzen hindern die Gemeinde nicht, im Ursprungsplan vorgenommene Festsetzungen zu ändern.

Aktenz.: 2 K 122/02

Datum: 17.03.2005

Tatbestand:

Die Antragsteller sind Eigentümer von Grundstücken oder Eigentumswohnungen, die sich im Geltungsbereich der Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan ... (nachfolgend SVEP) der Antragsgegnerin befinden. Das betroffene Gebiet wurde zu DDR-Zeiten von den sowjetischen Streitkräften als Garnisonsgelände genutzt. Die Antragsteller wenden sich gegen eine Änderung der Satzung.

In seiner ursprünglichen Fassung vom 26.03.1998 sah die Satzung, die in ihrem gesamten Geltungsbereich ein allgemeines Wohngebiet ausweist, unter Anderem vor, dass im südlichen Planfeld auf dem Flurstück A in dessen nördlichem Teil ein zweigeschossiges Gebäude, das ehemals als Kasinogebäude genutzt worden war, zur Wohnnutzung erhalten bleibt. In dem östlich angrenzenden, ebenfalls im südlichen Baufeld liegenden Flurstück B war eingeschossige Wohnbebauung mit einer Grundflächenzahl von 0,4 und einer Geschossflächenzahl von 0,6 innerhalb bestimmter Baugrenzen vorgesehen. Im nördlichen Planfeld waren für bereits vorhandene vier zweigeschossige Gebäude jeweils maximal 12 Wohneinheiten und für ein weiteres, ebenfalls schon bestehendes zweigeschossiges Gebäude maximal 18 Wohneinheiten festgesetzt. Ferner waren dort zwei Baufelder für zwei weitere dreigeschossige Gebäude mit maximal jeweils 12 Wohneinheiten vorgesehen. Neben Flächen für Stellplätze, einem Kinderspielplatz, einer Freifläche für einen Grillplatz etc. und einem weiteren Platz sollte in diesem Planfeld auch ein Löschwasserteich mit Brücke angelegt werden. Die beiden Planfelder werden durch die O-Straße voneinander getrennt. Das Plangebiet wird im Norden von einem ehemaligen Sportplatz, im Westen und Süden von Frei- bzw. Waldflächen und im Osten von einer Fläche mit ehemaligen Unterkunftsgebäuden umgeben. Der Begründung der SVEP ist zu entnehmen, dass die Absicht, das Gelände der ehemaligen Garnison einer neuen Nutzung zuzuführen, Planungsanlass gewesen sei.

In der Folgezeit vermarktete die Beigeladene als Vorhabenträgerin den Verkauf von 65 Eigentumswohnung in den Gebäuden im nördlichen Planfeld und von 9 Eigentumswohnungen im ehemaligen Kasinogebäude unter anderem mit den Schlagworten "Wohnen in naturnaher Umgebung" bzw. "naturverbundenem Wohnen". Die Antragsteller zu 1, 2 und 5 bis 28 erwarben später von der Beigeladenen ihre Eigentumswohnungen im nördlichen Planfeld. Die Antragstellerin zu 3 und der Antragsteller zu 4 sind Eigentümer von im südlichen Planfeld gelegenen Grundstücken, die diese mit Einfamilienhäusern bebaut haben.

Mit Schreiben vom 25.09.2000 beantragte die Beigeladene bei der Antragsgegnerin die Änderung der SVEP dergestalt, dass auf dem südlichen Planfeld, wo bereits vier Einfamilienhäuser entstanden seien und ein fünftes im Jahr 2001 errichtet werde, an Stelle des mittlerweile abgerissenen ehemaligen Kasinogebäudes nach Aufteilung der Parzelle 6 Einfamilienhäuser errichtet sowie eine Erschließungsstraße angelegt werden können.

Am 10.01.2001 beschloss der Ausschuss für Bauwesen, Stadtentwicklung und Verkehr der Antragsgegnerin die Änderung der SVEP dergestalt, dass auf dem ehemaligen Kasinogrundstück (nunmehr als Flurstück C bezeichnet) eine Bebauung mit einem Vollgeschoss, einer Grundflächenzahl von 0,4 und einer Geschossflächenzahl von 0,6 zugelassen wird. Im nördlichen Planfeld soll die ursprünglich in den zwei Baufeldern vorgesehene 3-geschossige Neubebauung ersatzlos entfallen. Der auf dem Flurstück D vorgesehene Feuerlöschteich soll ebenfalls entfallen, nachdem eine Löschwasserleitung gebaut worden sei. Es soll lediglich ein kleiner Teich entstehen, der Regenrückhaltefunktion übernehmen soll. Die gesamte Fläche des Flurstücks einschließlich des Teichs soll als Grünfläche (Wald) dienen.

Die Antragsgegnerin machte die beabsichtigte Änderung der SVEP im Elbe-Fläming-Kurier vom 01.02.2001 bekannt und wies darauf hin, dass der Entwurf der Planänderung in der Zeit vom 12.02.2001 bis zum 13.03.2001 in ihrem Rathaus während der Dienstzeiten eingesehen werden könne.

Im Februar/März 2001 erhoben die Antragsteller zu 1 bis 19 und 24 bis 28 Einwendungen gegen die Planänderung. Zur Begründung gaben sie im Wesentlichen an, sie hätten bei ihrer Entscheidung zum Kauf von Wohneigentum im Wohnpark darauf vertraut, dass die hinter dem Kasino vorgesehene Grünfläche sowie der Teich mit idyllischer Brücke auch tatsächlich hergestellt werde und eine großzügige, aufgelockerte Bebauung erfolge. Gerade dies mache den besonderen Charakter des "Wohnens im Park" aus, wie er von der Beigeladenen versprochen worden sei. Eine Bebauung des gesamten Flurstücks C mit Einfamilien- oder Reihenhäusern und die erhebliche Verkleinerung des Teichs auf die Größe einer "Pfütze" würden diesen Charakter erheblich beeinträchtigen.

Am 22.05.2001 schlossen die Antragsgegnerin und die Beigeladene einen Durchführungsvertrag zur 1. Änderung des Vorhaben- und Erschließungsplans.

Am 31.05.2001 beschloss die Antragsgegnerin die Änderung der SVEP. Zu den vorgetragenen Einwendungen u. a. der Antragsteller wurde in dem der Abwägung des Gemeinderats zugrunde liegenden Beschlussvorlage ausgeführt:

Die Planänderung wurde auf Antrag des Vorhabenträgers begonnen. Jedoch wurde vor Einleitung des Änderungsverfahrens durch die Verwaltung und die zuständigen politischen Gremien die Zweckmäßigkeit sowie die Übereinstimmung mit den städtebaulichen Zielen überprüft. Nach Prüfung der durch den Vorhabenträger vorgebrachten Argumente wird die vorliegende Änderung befürwortet. Eine Beeinträchtigung der Wohnnutzung in den sanierten Altbauten ist weder in funktioneller noch in städtebaulicher Hinsicht zu erwarten. Eine verdichtete Reihenhausbebauung ist lt. geändertem Planentwurf nicht vorgesehen. Lediglich 6 Einzelhausgrundstücke entstehen als "Ersatz" für das Kasino (wo 9 WE vorgesehen waren). Im Gegenzug werden aber im nördlichen Planteil zwei Baufelder reduziert, die eine Bebauung mit max. 24 Wohnungen ermöglicht hätten. Insgesamt führt die Planänderung zu einer erheblichen Reduzierung der zulässigen Wohnungsanzahl im Plangebiet. Eine Erhöhung der Wohndichte entsteht nicht.

Teichanlage

Der Teich, wie er im bisher geltenden VE-Plan festgelegt war, sollte eine Doppelfunktion erfüllen: Er war als Feuerlöschteich geplant und sollte gleichzeitig wesentliches Gestaltungselement der gemeinschaftlichen Außenanlagen für die Mehrfamilienhäuser sein. Aufgrund der nachweislich vorhandenen ausreichenden Löschwasserversorgung des Gebiets über Hydranten hat sich mittlerweile gezeigt, dass ein Feuerlöschteich nicht erforderlich ist. Der unzweifelhaft positiven gestalterischen Wirkung der Teichanlage stehen hohe Unterhaltungskosten (die im Endeffekt die Mieter der Wohnungen zu tragen hätten) und die Notwendigkeit umfangreicher Baumfällungen gegenüber. Nach nochmaliger Abwägung wird deshalb eine Verkleinerung des Teichs für sinnvoll erachtet.

Kasino

Das Kasino wurde entgegen den bisher gültigen Planfestsetzungen, aber augrund einer rechtskräftigen Abbruchgenehmigung abgerissen. Nach erfolgter Entkernung hatte sich gezeigt, dass der Bauzustand wesentlich schlechter als erwartet war. Die Forderung eines identischen Wiederaufbaus würde einen hohen Aufwand mit geringem Effekt bewirken. Parkplätze sind nicht mehr erforderlich. Der Bedarf an Wohnungen in Mehrfamilienhäusern im Gebiet ist durch die Fertigstellung der Wohnblöcke in der Birkenallee gedeckt. Bedarf besteht aber weiterhin an Grundstücken für Einfamilienhäuser.

Die Änderung der SVEP wurde mit Verfügung des Regierungspräsidiums Dessau vom 21.12.2001 genehmigt und am 13.02.2002 vom Bürgermeister der Antragsgegnerin ausgefertigt. Die Genehmigung war am 07.02.2002 im Elbe-Fläming-Kurier bekannt gemacht worden.

Am 09.04.2002 haben die Antragsteller die Normenkontrollanträge gestellt. Zur Begründung führen sie aus: Sie seien antragsbefugt, weil die Planänderung ihre rechtlich geschützten Interessen verletze. Die Abwägung der Antragsgegnerin sei fehlerhaft. Die im Anhörungsverfahren zur Planänderung vorgetragenen Belange der Anlieger seien übergangen, missverstanden oder nicht gewürdigt worden. In der ursprünglichen Planung habe das Gebiet den Charakter einer großzügigen Waldsiedlung mit ausgesprochen aufgelockerter Bebauung erhalten, der für ihre Kaufentscheidung von ausschlaggebender Bedeutung gewesen sei. Das mittlerweile unter Verstoß gegen die ursprüngliche Festsetzung abgerissene Kasinogebäude habe eine wesentliche Gemeinschaftsfunktion besessen. Im Umfeld dieses Gebäudes hätten sich Freiflächen befunden, die dem Charakter des Baugebiets entsprechend erhalten bleiben sollten. Mit der Planänderung bleibe indessen nur eine größere Parzelle ganz im Süden (Flurstück E) von einer Bebauung frei. In den nunmehr ausgewiesenen Bauflächen könnten nicht nur Einzelhäuser, sondern auch Ketten- oder Reihenhäuser errichtet werden. Die Antragsgegnerin habe ihr schützwürdiges Vertrauen auf die Erhaltung der bisherigen Gebietsstruktur nicht berücksichtigt. Sie habe im Widerspruch zu ihrer bisherigen Planung der Beigeladenen weitere Einnahmemöglichkeiten eröffnet. Dem gegenüber seien städtebauliche Gesichtspunkte von Gewicht, die eine Bebauung der freien Flächen rechtfertigen könnten, nicht ersichtlich. Die Antragsgegnerin habe sich bei der "Verrechnung" der nicht realisierten Bauabsichten im nördlichen Planfeld von der irrigen Annahme leiten lassen, dass dort eine Bebauung noch beabsichtigt sei. Mit dem Verzicht auf eine Bebauung mit zwei weiteren Häusern im nördlichen Planfeld habe die Beigeladene aber keine Chancen preisgegeben, da sie schon vor Jahren Abstand von einer solchen Bebauung genommen habe. Hinsichtlich des Teichs sei die Antragsgegnerin von dem sachfremden Gesichtspunkt ausgegangen, die Mieter hätten die Kosten für die Unterhaltung des Teichs zu tragen. Schließlich seien sie auch durch die Überschreitung der Baulinie und Baugrenze des Plans in seiner Ursprungsfassung verletzt. Diese Festsetzungen hätten nachbarschützenden Charakter, sie hätten dazu gedient, eine möglichst aufgelockerte Bebauung zu gewährleisten und ihre Aussicht auf den (ursprünglich) großzügig angelegten Teich und auf die Freiflächen zu sichern.

Die Antragsteller beantragen,

die Erste Änderung der Satzung über den Vorhaben- und Erschließungsplan ... für unwirksam zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Sie macht geltend: Die Antragsteller seien nicht antragsbefugt, da sie durch die Planänderung in der Nutzung ihres Eigentums nicht beeinträchtigt würden. Es gebe keinen Anspruch auf unveränderten Fortbestand der planerischen Festsetzungen. Zudem stellten die Auswirkungen, die die Errichtung von baulichen Anlagen in der Umgebung eines Grundstücks auf dessen Verkehrswert haben, allein keine für die planerische Abwägung erheblichen Belange dar und könnten daher auch keine Rechte der Grundstückseigentümer verletzen. Auch das Interesse des Eigentümers, dass eine Aussicht in eine bisher unbebaute Landschaft nicht durch die Errichtung von anderen Bauten beeinträchtigt werde, sei kein schützenswerter, in die Abwägung einzustellender Belang. Unabhängig davon habe sie sehr wohl die Belange der von der Planänderung Betroffenen berücksichtigt und in die Abwägung eingestellt. Allerdings werde sie durch die Anpreisungen und Beschreibungen der Beigeladenen in ihren Verkaufsprospekten nicht in ihrer planerischen Gestaltungsfreiheit beschränkt. Durch die Planänderung gehe im Übrigen der Charakter einer großzügigen Waldsiedlung mit einer ausgesprochen aufgelockerten Bebauung nicht verloren. Der Verzicht auf zwei Baufelder im Norden mit insgesamt 24 zulässigen Wohneinheiten führe zu einer weiteren Beruhigung der wohnlichen Situation. Die neu zugelassene Bebauung im südlichen Plangebiet halte sich im Rahmen der bereits vorhandenen Bebauungsdichte. Die Festsetzung der Flurstücke F, G und H als "Abstandsfläche" zwischen der Bebauung auf den Flurstücken J, H und K und dem Flurstück C habe sogar zu einer Verbesserung des Wohnumfelds in diesem Bereich geführt; denn ursprünglich hätten die dem Kasinogebäude zugeordneten Stellplätze bis an die Grundstücksgrezen heran angelegt werden dürfen. Der Abriss des ehemaligen Kasinogebäude sei planungsrechtlich ohne Bedeutung. Die Erhaltung dieses Gebäudes sei auch nicht in besonderer Weise planerisch festgesetzt worden. Da die Teichanlage, die von der Mehrzahl der Wohnungen gar nicht eingesehen werden könne, nicht mehr erforderlich sei, sei sie berechtigt, auf die Verwirklichung in der ursprünglich vorgesehenen Größe zu verzichten. Soweit sie bei ihrer Abwägung möglicherweise nicht ganz zutreffend davon ausgegangen sein sollte, dass die Mieter die Unterhaltungskosten zu tragen hätten, sei dieser Fehler unbeachtlich, weil diese Erwägung letztlich ohne Einfluss auf das Abwägungsergebnis gewesen sei; denn allein schon die Reduzierung der Kosten, vor allem aber der Umstand, dass die Fällung von Bäumen vermieden werde, rechtfertige und trage die Planänderung insoweit. Eine nachbarschützende Wirkung von Baugrenzen sei nur im Rahmen der Erteilung einer Baugenehmigung von Bedeutung, nicht jedoch bei der Änderung der überbaubaren Grundstücksfläche durch eine Planänderung.

Die Beigeladene hat keinen Antrag gestellt. Sie schließt sich den Ausführungen der Antragsgegnerin an.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die beigezogenen Verwaltungsvorgänge der Antragsgegnerin und die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen; diese sind Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

Entscheidungsgründe:

Die Normenkontrollanträge der Antragsteller zu 1, 2 sowie 5 bis 28 sind unzulässig, die der Antragstellerin zu 3 und des Antragstellers zu 4 dagegen zulässig; denn nur die beiden letztgenannten Antragsteller haben die im Normenkontrollverfahren erforderliche Antragsbefugnis.

Nach § 47 Abs. 2 Satz 1 VwGO kann den Normenkontrollantrag jede natürliche Person stellen, die geltend macht, durch die streitige Rechtsvorschrift in ihren Rechten verletzt zu sein oder in absehbarer Zeit verletzt zu werden. Erforderlich, aber auch ausreichend für die Antragsbefugnis ist, dass der Antragsteller hinreichend substanziiert Tatsachen vorträgt, die es zumindest als möglich erscheinen lassen, dass er durch Festsetzungen eines Bebauungsplans in einem Recht verletzt wird (BVerwG, Urt. v. 30.04.2004 - BVerwG 4 CN 1.03 -, NVwZ 2004, 1120; Urt. v. 24.09.1998 - BVerwG 4 CN 2.98 -, BVerwGE 107, 215 [2..]). In Betracht kommt nicht nur eine Verletzung des Grundeigentums (vgl. hierzu BVerwG, Urt. v. 10.03.1998 - BVerwG 4 CN 7.96 -, NVwZ 1998, 732), sondern darüber hinaus auch eine Verletzung des in § 1 Abs. 6 des Baugesetzbuchs i. d. F. d. Bek. v. 27.08.1997 (BGBl I 2141, ber.: BGBl. 1998 I 137)) - BauGB -, normierten drittschützenden Abwägungsgebots (BVerwG, Urt. v. 30.04.2004, a. a. O.; Urt. v. 24.09.1998, a. a. O.). Macht der Antragsteller eine Verletzung des Abwägungsgebots geltend, so muss er allerdings einen eigenen Belang als verletzt benennen, der für die Abwägung überhaupt zu beachten war; nicht jeder private Belang ist in der Abwägung zu berücksichtigen, sondern nur solche, die in der konkreten Planungssituation einen städtebaulich relevanten Bezug haben (BVerwG, Urt. v. 30.04.2004, a. a. O.; Urt. v. 24.09.1998, a. a. O.). Nicht abwägungsrelevant sind daher geringwertige oder mit einem Makel behaftete Interessen sowie solche, auf deren Fortbestand kein schutzwürdiges Vertrauen besteht oder solche, die für die Gemeinde bei der Entscheidung über den Plan nicht erkennbar waren (BVerwG, Urt. v. 30.04.2004, a. a. O.; Urt. v. 24.09.1998, a. a. O.). Die Belegenheit eines Grundstücks im Geltungsbereich eines Änderungsbebauungsplans allein begründet die Antragsbefugnis demgemäß noch nicht; sie ist regelmäßig nur zu bejahen, wenn sich der Eigentümer eines im Plangebiet gelegenen Grundstücks gegen eine bauplanerische Festsetzung wendet, die unmittelbar sein Grundstück betrifft (BVerwG, Beschl. v. 22.08.2000 - BVerwG 4 BN 38.00 -, NVwZ 2000, 1413, Urt. v. 10.03.1998, a. a. O.). Führt eine Planänderung dazu, dass Nachbargrundstücke in anderer Weise als bisher genutzt werden dürfen, so gehören die Interessen der Nachbarn an der Beibehaltung des bisherigen Zustands grundsätzlich zum notwendigen Abwägungsmaterial; ob der Nachbar mit einer solchen Entwicklung rechnen musste, ist für die Antragsbefugnis in diesen Fällen grundsätzlich ebenso unerheblich wie die Frage, ob der Nachbar ein subjektiv öffentliches Recht an der Beibehaltung des bisherigen Zustands hat; es reicht vielmehr aus, wenn die bisherige Situation den Nachbarn tatsächlich begünstigt (BVerwG, Beschl. v. 09.02.1995 - BVerwG 4 NB 17.94 -, NVwZ 1995, 895). Die Frage der Wesentlichkeit der Auswirkungen einer Planung auf "Nachbargrundstücke" - und damit die Abwägungserheblichkeit des vom "Nachbarn" geltend gemachten Interesses - beurteilt sich grundsätzlich nicht nach dem Umfang einer möglichen Verkehrswertminderung, sondern nach dem Grad der faktischen und unmittelbaren, sozusagen "in natura" gegebenen Beeinträchtigungen, die durch die angegriffene Norm zugelassen werden; nur wenn diese tatsächlichen Auswirkungen einen Grad erreicht haben, der ihre planerische Bewältigung im Rahmen der Abwägung erfordert, ist eine Rechtsverletzung möglich (vgl. BVerwG, Beschl. v. 09.02.1995, a. a. O.).

In Anwendung dieser Grundsätze haben nur die Antragstellerin zu 3 und der Antragsteller zu 4 die erforderliche Antragsbefugnis. Als Eigentümer von im südlichen Planfeld gelegenen Grundstücken (Flurstücke H und F sowie K und G) haben nur sie ein abwägungsrelevantes, schutzwürdiges Interessen an der Beibehaltung des bisherigen Zustands, insbesondere an der Freihaltung der südlich des Standorts des ehemaligen Kasinogebäudes gelegenen Freiflächen von Bebauung. Durch die Errichtung mehrere Häuser in unmittelbarer Nachbarschaft insbesondere im bisher von Bebauung freigehaltenen Bereich an Stelle des nur den nördlichen Teil des Flurstücks A in Anspruch nehmenden Kasinogebäudes werden sie faktisch in einer Weise beeinträchtigt, dass dies im Rahmen der Abwägung bewältigt werden muss. Mit der neu geplanten Bebauung wird der Ruhebereich in den rückwärtigen Grundstücksteilen tangiert. Die Abstände zwischen den Grundstücken der Antragstellerin zu 3 und dem Antragsteller zu 4 und den neu zur Bebauung freigegebenen Flächen sind nicht groß genug, um eine solche Beeinträchtigung von vorn herein ausschließen zu können.

Dagegen sind die übrigen Antragsteller als Eigentümer von Wohnungen in den im nördlichen Planfeld gelegenen Mehrfamilienhäusern durch die Veränderung im südlichen Planfeld faktisch - wenn überhaupt - nur ganz geringfügig beeinträchtigt. Es ist nicht erkennbar, dass sie durch die neue Bebauungsmöglichkeit an Stelle des bisherigen Kasinogebäudes in abwägungsrelevanter Weise beeinträchtigt sein könnten. Zwischen den beiden Planfeldern liegt die O-Straße sowie eine mit Bäumen bewachsene Grünfläche. Eine Aussichtsmöglichkeit nach Süden besteht nur sehr eingeschränkt und von vielen Wohnungen überhaupt nicht. Durch eine zusätzliche Bebauung des südlichen Planfelds mit Einfamilienhäusern wird ihr unmittelbares "Wohnumfeld" in keiner Weise beeinträchtigt.

Eine Rechtsverletzung durch den Wegfall der beiden ursprünglich als bebaubar festgesetzten Flächen im nördlichen Planfeld ist nicht ersichtlich und wird von den Antragstellern auch nicht geltend gemacht.

Die Antragsteller zu 1, 2 und 5 bis 28 können auch nicht mit Erfolg einwenden, der SVEP in seiner ursprünglichen Fassung habe dem zwischenzeitlich abgerissenen Kasinogebäude wesentliche "Gemeinschaftsfunktionen" zugewiesen. Ein solcher Inhalt lässt sich der SVEP schon nicht entnehmen. Sie beschränkt sich insoweit auf die Festsetzung eines zweigeschossigen Wohngebäudes mit Walmdach, umgeben von einer Gebäudefreifläche (dem Wohnen zugeordnete Grünfläche). Dass die Beigeladene bei ihrer Kozeption bzw. Vermarktung der Eigentumswohnungen dem Kasinogebäude möglicherweise eine solche Funktion beigemessen hat, ist für den Regelungsgehalt der SVEP ohne Bedeutung. Im Übrigen war dieses Gebäude zum Zeitpunkt der Planänderung bereits abgerissen. Insoweit führte nicht die Planänderung, sondern das - vom Landkreis genehmigte - Vorgehen der Beigeladenen zu der von den Antragstellern gerügten Verletzung ihres Erhaltungsinteresses. Die Antragsgegnerin konnte diese Tatsache bei der Frage der Planänderung nicht außer Acht lassen und so tun, als sei das Gebäude noch vorhanden.

Eine Rechtsverletzung der Antragsteller ist auch nicht durch die Verkleinerung des Teichs möglich. Wie sich aus der Begründung der Planänderung ergibt, hatte der Teich zwei Funktionen. Er sollte zum Einen als Feuerlöschteich dienen; zum Anderen sollte er wesentliches Gestaltungselement sein. Die - von den Antragstellern gerügte - wesentliche Verkleinerung des Gestaltungselements beeinträchtigt sie nicht in einem solchem Maß, dass dies Gegenstand der Abwägung hätte sein müssen.

Die zulässigen Normenkontrollanträge der Antragstellerin zu 3 und des Antragstellers zu 4 sind begründet. Die angegriffene 1. Änderung der SVEP weist einen Verfahrenfehler auf; sie wurde nicht ordnungsgemäß bekannt gemacht.

Nach § 10 Abs. 3 i. V. m. § 2 Abs. 4 des Baugesetzbuchs in der hier maßgeblichen, zum Zeitpunkt der Änderung der SVEP geltenen Fassung der Bekanntmachung vom 27.08.1997 (BGBl I 2141, ber.: BGBl. 1998 I 137)), zuletzt geändert durch Gesetz vom 15.12.2001 (BGBl I 3762) - BauGB - war bei der Änderung von Bebauungsplänen die Erteilung der Genehmigung der höheren Verwaltungsbehörde oder, soweit eine Genehmigung nicht erforderlich war, der Beschluss des Bebauungsplans ortsüblich bekannt zu machen. Dies gilt auch für vorhabenbezogene Bebauungspläne nach § 12 BauGB (vgl. Krautzberger in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 12 RdNr. 136). Die seit dem 01.01.1998 geltenden Vorschriften über den vorhabenbezogenen Bebauungsplan sind auch für die Änderung der nach §§ 243 Abs. 1, 233 Abs. 3 BauGB fortgeltenden Satzungen über Vorhaben- und Erschließungspläne nach § 7 des Maßnahmengesetzes zum Baugesetzbuch v. 17.05.1990 (BGBl I 926), geändert durch Gesetz v. 22.04.1993 (BGBl I 2081), anzuwenden, da dieses Gesetz gemäß Art. 11 Abs. 1 und 2 des Bau- und Raumordnungsgesetzes 1998 vom 18.08.1997 (BGBl I 2081) - BauROG - am 01.01.1998 außer Kraft trat und Übergangsvorschriften zur Änderung von Satzungen über Vorhaben- und Erschließungspläne nicht bestehen. Im konkreten Fall wurde die streitige Änderung der SVEP zwar am 07.07.2002 gemäß § 12 Abs. 1 der Hauptsatzung der Antragsgegerin vom 27.04.2000 im Elbe-Fläming-Kurier bekannt gemacht. Jedoch muss ein Bebauungsplan vor seiner Bekanntmachung, das heißt vor dem Bekanntmachungsakt, ausgefertigt sein (BVerwG, Beschl. v. 27.01.1999 - BVerwG 4 B 129.98 -, NVwZ 1999, 878; Beschl. v. 09.05.1996 - BVerwG 4 B 60.96 -, NVwZ-RR 1996, 630). Im Beschluss vom 09.05.1996 hat das BVerwG hierzu ausgeführt:

Der Senat hat wiederholt ausgeführt, dass es rechtsstaatlich geboten ist, Bebauungspläne auszufertigen... Durch die Ausfertigung soll sichergestellt werden, dass der Inhalt des als Satzung beschlossenen Bebauungsplans mit dem Willen des gemeindlichen Beschlussorgans übereinstimmt. Durch die förmliche und amtliche Veröffentlichung dagegen soll es dem Normadressaten ermöglicht werden, vom Erlass und Inhalt des Bebauungsplans Kenntnis zu nehmen. Nicht zu verkennen ist freilich, dass § 12 BauGB (nunmehr § 10 BauGB) mittelbar geeignet ist, einen Hinweis auf die zeitliche Abfolge von Ausfertigung und Verkündung zu geben. Die Ausfertigung erweist sich danach als ein Verfahrensschritt, der der Bekanntmachung vorauszugehen hat. Die Verkündung bildet den Schlusspunkt des Rechtssetzungsvorgangs, denn sie stellt den für die Hervorbringung der Norm notwendigen letzten Akt dar (vgl. BVerwG, Urteile vom 5. Dezember 1986 - BVerwG 4 C 31.85 und 29.86 - BVerwGE 75, 262 und 271). Nach § 12 Satz 4 BauGB (nunmehr § 10 Abs. 3 Satz 4 BauGB) tritt der Bebauungsplan unbeschadet des Erfordernisses, dass er in der Folgezeit zu jedermanns Einsicht bereitgehalten wird, mit der Bekanntmachung in Kraft. Es versteht sich von selbst, dass er die ihm durch diese Vorschrift vermittelte rechtliche Verbindlichkeit nur erlangen kann, wenn sämtliche formellen Gültigkeitsbedingungen, die sich aus dem Bundes- und Landesrecht ergeben, bis zu diesem Zeitpunkt erfüllt worden sind....

Im konkreten Fall hat aber der Bürgermeister der Antragsgegnerin die Änderung der SVEP ausweislich der Originalurkunde erst am 13.02.2002 und damit 6 Tage nach der Bekanntmachung im Elbe-Fläming-Kurier gemäß § 6 Abs. 2 Satz 2 der Gemeindeordnung für das Land Sachsen-Anhalt - GO LSA - vom 05.10.1993 (LSA-GVBl., S. 568), in der zuletzt durch Gesetz vom 07.12.2001 (LSA-GVBl., S. 540) geänderten Fassung, ausgefertigt. Anhaltspunkte dafür, dass bereits zu einem früheren Zeitpunkt eine Ausfertigung erfolgt sein könnte, lassen sich den vorgelegten Verwaltungsvorgängen nicht entnehmen. Ebenso wenig bestehen Anhaltspunkte dafür, dass die Genehmigung der Änderung der SVEP (oder ggfs. der Beschluss über die Änderung der SVEP) nach der Ausfertigung nochmals veröffentlicht wurde.

Solange aber die Änderung der Satzung nicht ausgefertigt war, konnte keine ordnungsgemäße Bekanntmachung erfolgen (OVG SH, Urt. v. 19.06.1996 - 1 L 262/95 -, BRS 58 Nr. 42; VGH BW, Beschl. v. 25.01.1995 - 3 S 3125/94 -, BRS 57 Nr. 86, m. w. Nachw.). Der Bekanntmachungsfehler ist nach § 214 Abs. 1 Nr. 3 BauGB und § 214 Abs. 1 Nr. 4 des Baugesetzbuchs in der durch Gesetz vom 24.06.2004 (BGBl I 1359), geänderten Fassung - BauGB 2004 - nicht unbeachtlich und wird dies auch nicht durch Fristablauf (§ 215 Abs. 1 BauGB und § 215 Abs. 1 BauGB 2004). Die Antragsgegnerin hat nur die Möglichkeit, die Satzungsänderung durch erneute Bekanntmachung nach § 214 Abs. 4 BauGB 2004 ggfs. mit Rückwirkung in Kraft zu setzen (vgl. BVerwG, Beschl. v. 09.05.1996, a. a. O.).

Zur Vermeidung weiterer Rechtsstreitigkeiten weist der Senat allerdings darauf hin, dass die Änderung der SVEP inhaltlich nicht zu beanstanden sein dürfte. Materiell-rechtliche Fehler sind nicht erkennbar. Die Planänderung dürfte nicht die Grenzen überschreiten, die der Antragsgegnerin durch Rechtsvorschriften und durch die Grundsätze der Bauleitplanung gezogen sind. Auch insoweit sind die Vorschriften des BauGB über (vorhabenbezogene) Bebauungspläne und deren Änderung heranzuziehen.

Die Änderung der SVEP ist im Sinne von § 1 Abs. 3 BauGB, der gemäß § 2 Abs. 4 BauGB auch für die Änderung von Bauleitplänen gilt, erforderlich. Insbesondere können die Antragstellerin zu 3 und der Antragsteller zu 4 nicht mit Erfolg einwenden, es hätten im Gebiet der Antragsgegnerin noch in ausreichendem Maß Flächen zur Bebauung (mit Einfamilienhäusern) zur Verfügung gestanden und die Änderung entspreche nur den Interessen der Beigeladenen.

Was im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB erforderlich ist, bestimmt sich maßgeblich nach der jeweiligen planerischen Konzeption der Gemeinde (vgl. BVerwG, Urt. v. 07.05.1971 - BVerwG 4 C 76.68 -, Buchholz 406.11 [BBauG] § 2 Nr. 7). Welche städtebaulichen Ziele die Gemeinde sich setzt, liegt in ihrem planerischen Ermessen; der Gesetzgeber ermächtigt sie, die "Städtebaupolitik" zu betreiben, die ihren städtebaulichen Ordnungsvorstellungen entspricht (BVerwG, Beschl. v. 14.08.1995 - BVerwG 4 NB 21.95 -, Buchholz 406.11 [BauGB] § 1 Nr. 86). Nicht erforderlich im Sinne des § 1 Abs. 3 BauGB sind nur solche Bauleitpläne, die einer positiven Planungskonzeption entbehren und ersichtlich der Förderung von Zielen dienen, für deren Verwirklichung die Planungsinstrumente des BauGB nicht bestimmt sind; davon ist auszugehen, wenn eine planerische Festsetzung lediglich dazu dient, private Interessen zu befriedigen, oder eine positive Zielsetzung nur vorgeschoben wird, um eine in Wahrheit auf bloße Verhinderung gerichtete Planung zu verdecken (BVerwG, Beschl. v. 11.05.1999 - BVerwG 4 BN 15.99 -, NVwZ 1999, 1338, m. w. Nachw.). Ob eine Planung erforderlich ist, hängt nicht von dem Gewicht der für oder gegen sie sprechenden privaten Interessen ab; als zur Rechtfertigung geeignete städtebauliche Gründe kommen allein öffentliche Belange in Betracht; ist die Planung nicht an bodenrechtlich relevanten Ordnungskriterien ausgerichtet, so scheitert sie bereits auf dieser Stufe (BVerwG, Beschl. v. 11.05.1999, a. a. O.). Andererseits darf die Gemeinde hinreichend gewichtige private Belange zum Anlass einer Bauleitplanung nehmen, allerdings nur unter der Voraussetzung, dass sie auch städtebauliche Belange und Zielsetzungen verfolgt, weil nur dadurch die Planung gestützt werden kann (vgl. VGH BW, Urt. v. 05.06.1996 - 8 S 487.96 -, ZfBR 1997, 54). Ein Zusammenwirken zwischen Gemeinde und privaten Interessen bei der Einleitung und Aufstellung von Bebauungsplänen widerspricht daher nicht von vorn herein § 1 Abs. 3 BauGB; dies gilt insbesondere mit Blick auf die Vorschriften des § 12 BauGB über den Vorhaben- und Erschließungsplan, der gerade auf ein enges Zusammenwirken und eine Planvorlage des Investors gerichtet ist (Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 1 RdNr. 34). Die Gemeinde darf daher hinreichend gewichtige private Belange zum Anlass für eine Bauleitplanung nehmen (VGH BW, Beschl. v. 08.07.1993 - 8 S 773.93 -, ZfBR 1994, 252). Sie ist insbesondere befugt, einen Bebauungsplan um Festsetzungen zu ergänzen, wenn sie feststellt, dass die bisher getroffenen Festsetzungen nicht ausreichen, um die von ihr im Rahmen des § 1 Abs. 3 BauGB verfolgten Vorstellungen für die städtebauliche Entwicklung und Ordnung durchzusetzen (BVerwG, Beschl. v. 28.12.2000 - BVerwG 4 BN 37.00 -, BauR 2001, 1060). Erforderlich ist eine bauleitplanerische Regelung nicht nur dann, wenn sie dazu dient, Entwicklungen, die bereits im Gange sind, in geordnete Bahnen zu lenken, sondern auch dann, wenn die Gemeinde die planerischen Voraussetzungen schafft, um einer Bedarfslage gerecht zu werden, die sich erst für die Zukunft abzeichnet (BVerwG, Beschl. v. 11.05.1999, a. a. O.; NdsOVG Beschl. v. 18.07.2003 - 1 MN 120/03 -, BauR 2003, 1442 [nur Leitsatz]).

In Anwendung dieser Grundsätze bestehen keine Bedenken an der Erforderlichkeit der streitigen Änderung der SVEP. Sie erfolgt nicht nur im Interesse der Beigeladenen, die die Änderung veranlasst hat, sondern verfolgt auch städtebauliche Ziele. Schon allein der Umstand, dass das in der Ursprungsfassung des Plans dargestellte Kasinogebäude abgerissen worden und dadurch eine - wohl auch aus der Sicht der Anwohner - unbefriedigende Brachfläche entstanden war, erzeugte aus der Sicht der Antragsgegnerin ein Planungsbedürfnis im südlichen Baufeld. In der Begründung des Änderungsplans heißt es hierzu:

"Zusätzlich konnte das vorher zur Sanierung fest eingeplante Kasinogebäude trotz Bemühungen nicht einer tragfähigen Verwendungsmöglichkeit zugeführt werden. Die Beschwerden der Anlieger betreffend der "Ruine" im Blickfeld häuften sich. Nach erfolgter Entkernung hatte sich zudem gezeigt, dass der Bauzustand wesentlich schlechter war als erwartet. Die Forderung eines identischen Wiederaufbaus würde einen hohen Aufwand mit geringem Effekt bewirken. Da auch auf unbestimmte Zeit keine Brachfläche erwünscht war, entschied man sich gegen den Neubau eines Mehrfamilienhauses zugunsten einer Fläche für sechs Einfamilienhäuser, verträglich angepasst an die bereits vorhandene Wohnhausbebauung in der Nachbarschaft....

...Planungsziel ist die Nutzung der brachliegenden Fläche südlich der O-Straße als Wohnbaufläche"

Auch der Umstand, dass die Antragsgegnerin dem von der Beigeladenen dargestellten Bedarf an Einfamilienhäusern an Stelle von Mehrfamilienhäusern gerecht werden wollte, stellt ein städtebauliches Ziel dar, das die Planänderung rechtfertigt. Der Vermarktungssituation von zur Bebauung vorgesehener Flächen kann städtebauliche Bedeutung nicht abgesprochen werden (vgl. Nds.OVG, Beschl. v. 18.07.2003, a. a. O.). Aufgrund der aktuellen Situation auf dem Wohnungsmarkt im betreffenden Gebiet bestand hier offenbar die Gefahr, dass ursprünglich vorgesehene Eigentumswohnungen nicht verkauft werden können, während eine starke Nachfrage nach Einfamilienhäusern vorhanden war. Ein Leerstand von Eigentumswohnungen oder ein Brachliegen von an sich zur Bebauung sich anbietender Flächen ist indessen städtebaulich nicht wünschenswert. Der Umstand, dass an anderer Stelle im Gebiet der Antragsgegnerin möglicherweise noch Freiflächen für Einfamilienhäuser vorhanden sind, hinderte die Antragsgegnerin nicht daran, in einem attraktiven Wohnumfeld weitere (wenige) Bauflächen auszuweisen; damit bewegt sie sich im Rahmen ihres planerischen Ermessens.

Schließlich war auch der Umstand, dass der vorgesehene Teich seine ursprünglich auch zugedachte Funktion als Löschwasserteich nicht mehr erfüllen musste, ein zureichender Anlass, die SVEP zu ändern.

Die angegriffene Planänderung verstößt auch nicht gegen das Gebot des § 1 Abs. 6 BauGB, die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen. Das Gebot gerechter Abwägung ist verletzt, wenn eine Abwägung überhaupt nicht stattgefunden hat oder in sie Belange nicht eingestellt worden sind, die nach Lage der Dinge in sie hätten eingestellt werden müssen. Es ist ferner verletzt, wenn die Bedeutung der betroffenen privaten oder öffentlichen Belange verkannt oder der Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen ist, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht. Innerhalb des so gezogenen Rahmens ist dem Abwägungsgebot allerdings genügt, wenn sich die zur Planung berufene Gemeinde in der Kollision zwischen verschiedenen Belangen für die Bevorzugung des einen und damit notwendig für die Zurückstellung eines anderen entscheidet. Diese Grundsätze gelten sowohl für den Abwägungsvorgang als auch für das Abwägungsergebnis (BVerwG, Urteil v. 05.07.1974 - BVerwG IV C 50.72 -, BVerwGE 45, 309, 314; Urteil vom 01.11.1974 - BVerwG IV C 38.71 -, BVerwGE 47, 144). Maßgeblich ist die Sach- und Rechtslage im Zeitpunkt des Satzungsbeschlusses.

Diese Grundsätze hat die Antragsgegnerin beachtet. Insbesondere hat eine Abwägung stattgefunden. Ihr Gemeinderat hat in seiner Sitzung vom 31.05.2001 die von der Verwaltung vorbereitete Abwägung gebilligt. Es liegen auch keine Anhaltspunkte dafür vor, dass sich der Gemeinderat den Vorstellungen der Beigeladenen ohne nähere Prüfung der abwägungsrelevanten Belange unterworfen hat. Eine solche "Unterwerfung" lässt sich nicht allein daraus herleiten, dass die Beigeladene die Planänderung veranlasst hatte. Zwar kann eine faktische Bindung der planenden Gemeinde an einen Projektentwurf eines Vorhabenträgers ein Umstand sein, der die planerische Abwägung fehlerhaft macht. Jedoch ist der Umstand, daß die Gemeinde den Bebauungsplan auf der Grundlage des Entwurfs eines Privaten erarbeitet, auch wenn alternative Planungen nicht in das Planaufstellungsverfahren einbezogen werden, nicht einmal ein regelmäßiges Indiz für einen Abwägungsfehler (BVerwG, Beschl. v. 28.08.1987 - BVerwG 4 N 1.86 -, NVwZ 1988, 351). An der Übernahme solcher Entwürfe oder Vorstellungen ist so lange nichts Verwerfliches, wie sich die planende Gemeinde den Vorstellungen dieses Vorhabenträgers nicht vollständig unterordnet und nach außen hin lediglich als dessen Vollzugsinstanz erscheint (vgl. NdsOVG, Beschl. v. 18.07.2003, a. a. O.). Dafür ist aber nichts ersichtlich. Vielmehr heißt es hierzu in der Ratsvorlage zum Abwägungsbeschluss:

"Die Planänderung wurde auf Antrag des Vorhabenträgers begonnen. Jedoch wurde vor Einleitung des Änderungsverfahrens durch die Verwaltung und die zuständigen politischen Gremien die Zweckmäßigkeit sowie die Übereinstimmung mit den städtebaulichen Zielen überprüft. Nach Prüfung der durch den Vorhabenträger vorgebrachten Argumente wird die vorliegende Änderung befürwortet."

Die Antragsgegnerin hat auch die für und gegen die Planänderung sprechenden öffentlichen und privaten Belange in ausreichendem Umfang und sachlich richtig erhoben und in ihre Abwägung einbezogen. Dies gilt sowohl für die Ausweisung zusätzlicher bebaubarer Flächen für eingeschossige Wohnbebauung anstelle des ehemaligen Kasinogebäudes im südlichen Planfeld als auch für die Streichung der Bauflächen für zwei weitere Mehrfamilienhäuser und die Verkleinerung des Teichs im nördlichen Planfeld.

Zu Unrecht rügen die Antragstellerin zu 3 und der Antragsteller zu 4, die Antragsgegnerin habe ihre Einwendungen im Aufstellungsverfahren außer Acht gelassen. Aus den vorgelegten Verwaltungsvorgängen ergibt sich vielmehr, dass sie sich mit den vorgetragenen Einwendungen auseinandergesetzt und die Belange der Antragstellerin zu 3 und des Antragstellers zu 4 in ihre Erwägungen einbezogen hat. Sie ist dabei aber zu dem Ergebnis gelangt, dass diesen Einwendungen kein solches Gewicht zukommt, dass sie der geänderten Planung entgegen stehen.

Die Antragstellerin zu 3 und der Antragsteller zu 4 haben im Wesentlichen geltend gemacht, die in der Ursprungsfassung der SVEP vorgesehene aufgelockerte, hochwertige Bebauung mit einem besonderen Schwergewicht im Grünbereich, verbunden mit dem Waldsiedlungscharakter sei wesentlich für ihre Kaufentscheidung gewesen. Hinter dem ehemaligen Kasinogebäude sei eine parkartige Fläche vorgesehen gewesen. Die Planänderung habe eine einschneidende Veränderung des Charakters der Siedlung zur Folge. Dem hat die Antragsgegnerin in ihrem Abwägungsbeschluss unter Anderem entgegen gehalten, eine Beeinträchtigung der Wohnnutzung in den sanierten Altbauten sei nicht zu erwarten sei. Diese Erwägung trifft zwar die Situation der Antragstellerin zu 3 und des Antragstellers zu 4 nicht, weil sie nicht Eigentümer einer der in den sanierten Altbauten eingerichteten Wohnungen im nördlichen Planfeld sind, sondern Eigentümer von Grundstücken in südlichen Planfeld, die neu mit Einfamilienhäusern bebaut wurden. Die Antragsgegnerin hat aber in ihrer Abwägungsentscheidung weiter ausgeführt, eine verdichtete Reihenhausbebauung sei nicht vorgesehen, sondern es entstünden lediglich 6 Einzelhausgrundstücke als "Ersatz" für das Kasino. Ferner hat sie festgehalten, im Gegenzug (zur neuen Bebauung im südlichen Planfeld) würden im nördlichen Planteil zwei Baufelder reduziert, insgesamt führe die Planänderung zu einer erheblichen Reduzierung der zulässigen Wohnungszahl im Plangebiet; eine Erhöhung der Wohndichte entstehe nicht. Auf die (enttäuschten) Erwartungen der die Antragstellerin zu 3 und des Antragstellers zu 4 in die in den Verkaufsprospekten der Beigeladenen beschriebenen Anpreisungen musste die Antragsgegnerin nicht eingehen. Abwägungsrelevant ist das Interesse der Nachbarn an der Beibehaltung des bisherigen Zustands, nicht aber die aufgrund der Anpreisungen des Vorhabenträgers geweckten Erwartungen, die die Nachbarn zum Kauf der Grundstücke bewogen haben. Diese muss sich die Antragsgegnerin nicht zurechnen lassen.

Auch mit den Einwendungen der Antragsteller hinsichtlich der Erhaltung des Kasinogebäudes und der Größe des Teichs hat sich die Antragsgegnerin bei der Abwägung befasst.

Die Antragsgegnerin hat schließlich weder die Bedeutung der betroffenen privaten oder öffentlichen Belange verkannt noch den Ausgleich zwischen den von der Planung berührten Belangen in einer Weise vorgenommen, die zur objektiven Gewichtigkeit einzelner Belange außer Verhältnis steht.

Der Gebietscharakter wird durch die Änderung der SVEP nicht verändert; es bleibt nach wie vor ein allgemeines Wohngebiet. Auch die Festsetzungen zum Maß der baulichen Nutzung halten sich im Rahmen der Vorgaben, die § 17 BauNVO für solche Gebiete vorschreibt.

Das darüber hinaus gehende Interesse der Antragstellerin zu 3 und des Antragstellers zu 4 am Fortbestand der bisherigen planungsrechtlichen Situation auf den Nachbargrundstücken ist zwar ein abwägungserheblicher Belang. Es ist aber rechtlich nicht zu beanstanden, dass die Antragsgegnerin diesem Belang ein geringeres Gewicht beigemessen hat als dem Interesse an der streitigen Neubebauung. Dies gilt insbesondere mit Rücksicht darauf, dass durch den Abriss des Kasinogebäudes eine verhältnismäßig große Brachfläche entstanden ist, die sinnvollerweise (wieder) einer Bebauung zugeführt werden soll. Der von der Beigeladenen dargestellte und von der Antragsgegnerin in ihrer Abwägungsentscheidung erläuterte Bedarf an Einfamilienhäusern an Stelle von Mehrfamilienhäusern war ferner ein gewichtiger Belang nicht nur der Beigeladenen; er stellt auch einen gewichtigen öffentlichen Belang im Sinne von § 1 Abs. 5 Satz 2 Nr. 2 BauGB dar. Nach dieser Vorschrift sind bei der Aufstellung der Bauleitpläne insbesondere die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung zu berücksichtigen. Diese beziehen sich insbesondere auf das angemessene Vorhandensein von Wohnungen und deren Größe; die Gemeinde hat den Wohnbedürfnissen als grundsätzlich öffentlichem Belang mit erheblichem Gewicht in der Abwägung mit anderen Belangen Rechnung zu tragen (Söfker, in: Ernst/Zinkahn/Bielenberg, BauGB, § 1 RdNrn 120 ff.). Die Interessen der Antragstellerin zu 3 und des Antragstellers zu 4 werden durch die nunmehr zugelassene eingeschossige Wohnbebauung nicht unverhältnismäßig beeinträchtigt. Der Senat vermag insbesondere nicht zu erkennen, dass durch eine Bebauung mit der geplanten eingeschossigen Wohnbebauung der Charakter der von aufgelockerter Bebauung geprägten Wohnsiedlung verloren ginge oder erheblich leiden könnte oder die Bebauung in unangemessener Weise verdichtet würde. Die von der Antragstellerin zu 3 und dem Antragsteller zu 4 befürchtete Bebauung mit Reihenhäusern ist nicht zu erwarten. Zwar ist in der SVEP in der hier angegriffenen Fassung eine Bebauung mit Einzelhäusern nicht ausdrücklich festgesetzt, sondern nur in der Begründung als Ziel vorgesehen; aufgrund der Grundflächenzahl von 0,4 ist aber eine Bebauung mit Reihenhäusern innerhalb der Baugrenzen nicht möglich, sie ließe allenfalls eine Bebauung mit Doppelhäusern zu.

Die Antragstellerin zu 3 und der Antragsteller zu 4 werden auch in sonstigen schützenswerten Belangen nicht unzumutbar beeinträchtigt. Dies gilt insbesondere für die Wohnruhe im rückwärtigen Grundstücksbereich. Die Erschließung der neuen Baugrundstücke erfolgt über eine den Grundstücken der Antragstellerin zu 3 und des Antragstellers zu 4 abgewandte Stichstraße.

Das Interesse der Antragstellerin zu 3 und des Antragstellers zu 4 an der Erhaltung des Teichs in seiner bisher vorgesehenen Größe erreicht - wie oben bereits dargelegt - nicht die Schwelle der Abwägungserheblichkeit. Im Übrigen erscheint es auch nicht als unverhältnismäßig, wenn die Antragsgegnerin bei ihrer Abwägung den Gesichtspunkten der Kostenersparnis und der Vermeidung umfangreicher Baumfällungen Vorrang vor der positiven gestalterischen Wirkung des "großen" Teichs mit Brücke eingeräumt hat. Soweit die Antragsgegnerin - möglicherweise unzutreffend - davon ausgegangen ist, dass die Erhaltungskosten letztendlich von den Mietern der Wohnungen zu tragen gewesen wären, ist dies für die Abwägung unschädlich. Da die Antragsgegnerin die Verkleinerung des Teichs eben auch darauf gestützt hat, dass sich dadurch die Fällung von Bäumen vermeiden lasse, ist dieser Mangel auf das Abwägungsergebnis ersichtlich ohne Einfluss gewesen und damit nach § 214 Abs. 3 Satz 2 BauGB unbeachtlich.

Auch mit Rücksicht auf die Anpreisungen der Beigeladenen in den Verkaufsprospekten erscheint das Abwägungsergebnis nicht fehlerhaft. Wie bereits dargelegt, ist nur ist das Interesse der Nachbarn an der Beibehaltung des bisherigen Zustands abwägungsrelevant, nicht aber die aufgrund der Anpreisungen von Dritten geweckten Erwartungen, die die Nachbarn zum Kauf der Grundstücke bewogen haben. Selbst wenn solche Erwartungen in die Abwägung einzustellen sein sollten, etwa weil - wofür allerdings nichts ersichtlich ist - (auch) die Antragsgegnerin eine Aussage dahin gehend getroffen haben sollte, dass keine weitere oder anderweitige (Wohn-)Bebauung in der Siedlung mehr erfolgen werde und deshalb ein Vertrauen in die Beibehaltung des bisherigen Zusatnds erzeugt haben sollte, könnte auch dieser Umstand mit sachgerechten Erwägungen - wie sie hier erfolgt sind - im Rahmen der Abwägung zurückgesetzt werden (vgl. OVG Saarland, Urt. v. 27.08.2002 - 2 N 1/01 -, BauR 2003, 1845).

Die Änderung der SVEP verstößt auch nicht gegen sonstige Rechtsvorschriften.

Ohne Erfolg wenden die Antragstellerin zu 3 und der Antragsteller zu 4 ein, die Planänderung verstoße gegen die Bestimmungen des § 23 Abs. 2 und 3 der Baunutzungsverordnung i. d. F. d. Bek. v. 23.01.1990 (BGBl I 132) - BauNVO -, zuletzt geändert durch Gesetz vom 22.04.1993 (BGBl I 466), über Baulinien und Baugrenzen. Diese Vorschriften regeln die Zulässigkeit von Vorhaben, soweit im Bebauungsplan Baulinien und/oder Baugrenzen festgesetzt sind. Daraus folgt aber nicht, dass die Gemeinde, hat sie einmal Baugrenzen oder Baulinien festgesetzt, diese nicht ändern oder an anderer Stelle neue Baulinien oder -grenzen festsetzen könnte. Nach § 23 Abs. 1 Satz 1 BauNVO können die überbaubaren Grundstücksflächen durch Festsetzung von Baulinien, Baugrenzen oder Bebauungstiefen bestimmt werden. Nach § 23 Abs. 1 Satz 2 i. V. m . § 16 Abs. 5 BauNVO kann im Bebauungsplan die überbaubare Grundstücksfläche für Teile des Baugebiets, für einzelne Grundstücke oder Grundstücksteile und für Teile baulicher Anlagen unterschiedlich festgesetzt werden. Eine bestimmte Festsetzung schreibt die BauNVO indessen nicht vor.

Die Festsetzung der Baugrenzen, die mit der Änderung der SVEP für die neu bebaubaren Grundstücke erfolgte, lässt - was die Antragstellerin zu 3 und der Antragsteller zu 4 wohl der Sache nach rügen - keinen Abwägungsfehler erkennen. Sie ermöglichen eine Bebauungstiefe von 15 m, wie sie auch für die Grundstücke der Antragstellerin zu 3 und des Antragstellers zu 4 festgesetzt sind, und bilden einen Abstand zur Grundstücksgrenze von 6,68 m. Bei dieser Sachlage ist nicht ersichtlich, dass die Nutzbarkeit ihrer Grundstücke in unverhältnismäßiger Weise eingeschränkt wäre. Soweit sie bemängeln, aufgrund der mit den Baugrenzen zugelassenen überbaubaren Grundstücksfläche werde ihnen die "Sicht ins Grüne" genommen, begründet dies keinen Abwägungsmangel. Auch wenn davon auszugehen sein sollte, dass der Blick ins "Grüne" bei der Abwägung zu berücksichtigen war, bedeutet dies nicht, dass die die Antragstellerin zu 3 und der Antragsteller zu 4 den Fortbestand "für Zeit und Ewigkeit" beanspruchen können (vgl. VGH BW, Beschl. v. 08.09.1995 - 8 S 366/95 -, BRS 57 Nr. 8). Der "Blick ins Grüne" ist nicht vor Veränderungen geschützt: eine nachfolgende Bebauung von Freiflächen muss hingenommen werden (vgl. BverwG, Beschl. v. 09.02.1995, a. a. O.). Planungsrechtlich ist der freie Blick im Regelfall eine bloße Chance (VGH BW, Urt. v. 11.05.2000 - 3 S 690/99 -, VBlBW 2000, 482).

Schließlich ist auch eine Verletzung der waldrechtlichen Vorschriften nicht erkennbar. Da - anders als nach der Ursprungsfassung der SVEP - keine (zusätzlichen) Waldflächen zur Verwirklichung der neu geplanten Wohnnutzung benötigt werden (aufgrund der Streichung der beiden Bauflächen im nördlichen Planfeld können sogar Waldflächen bestehen bleiben), bedurfte die Planänderung zu ihrer Wirksamkeit insbesondere keiner (weiteren) Waldumwandlungsgenehmigung nach § 9 Abs. 1 Satz 1 des Bundeswaldgesetzes vom 02.05.1975 (BGBl I 1037), zuletzt geändert durch Gesetz v. 29.10.2001 (BGBl I 2785) - BWaldG - und § 8 Abs. 1 des Landeswaldgesetzes vom 13.04.1994 (LSA-GVBl. S. 520), zuletzt geändert durch Gesetz vom 27.08.2002 (LSA-GVBl. S. 372) - LWaldG LSA -. Der südlich des ehemaligen Kasinogebäudes gelegene und mit der Änderung der SVEP zusätzlich in Anspruch genommene Bereich war ausweislich der im Verfahren 2 R 488/03 vorgelegten Lichtblider nicht mit Forstpflanzen (Waldbäumen und Waldsträuchern) bestockt (vgl. § 2 Abs. 1 BWaldG und § 2 Abs. 1 und 3 LWaldG LSA). Auch in der SVEP in ihrer Ursprungsfassung war dieses Gelände - anders als der Bereich im nördlichen Planfeld - nicht als Waldfläche dargestellt. Zwar gelten als Wald auch bestimmte andere im Wald liegende und mit dem Wald verbundene (ihm dienende) Flächen (vgl. die Aufzählung in § 2 Abs. 1 Satz 2 BWaldG und § 2 Abs. 2 LWaldG LSA). Unter diese Regelungen fällt die in Rede stehende Freifläche indessen nicht. Insbesondere hat sie keine dem Wald "dienende" Funktion. Entscheidend für die Frage, ob im Einzelfall eine Gleichstellung mit Waldflächen nach diesen Reglungen erfolgen kann, ist, ob es sich (noch) um ein bei ordnungsgemäßer und nachhaltiger Waldbewirtschaftung typisches Erscheinungsbild handelt, wobei auf Lage, Größe und Zweckbestimmung abzustellen ist (vgl. Klose/Orf, Kommentar zum Forstrecht des Bundes und der Länder, § 2 RdNr. 25, m. w. Nachw.). Das typische Erscheingungsbild einer Waldnebenfläche hat die Freifläche nicht. Sie stellt sich vielmehr als eine dem ehemaligen Kasinogrundstück zuzuordnende Frei- bzw. Brachfläche dar, die - am Rand des Waldgebiets gelegen - nicht mehr im Zusammenhang mit der Waldbewirtschaftung steht.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 155 Abs. 1 Satz 1, 162 Abs. 3 VwGO. Die Kostenquote folgt daraus, dass 26 der 28 Antragsteller unterlegen sind. Sie ist gleichermaßen bei den Gerichtskosten und bei der Auferlegung der außergerichtlichen Kosten der Antragsgegnerin zu berücksichtigen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 709 Satz 1, 708 Nr. 11, 711 ZPO.

Die Revision wird nicht zugelassen, da die Voraussetzungen des § 132 Abs. 2 VwGO nicht gegeben sind.

Beschluss

Das Oberverwaltungsgericht des Landes Sachsen-Anhalt - 2. Senat - hat am 17. März 2005 beschlossen:

Der Streitwert wird auf 280.000,00 € (zweihundertachtzigtausend Euro) festgesetzt.

Gründe

Die Streitwertfestsetzung beruht auf § 13 Abs. 1 Satz 1 des Gerichtskostengesetzes i. d. F. d. Bek. v. 15.12.1975 (BGBl I 3047) - GKG -, zuletzt geändert durch Gesetz vom 13.12.2001 (BGBl I 3638 [3639]). Der Senat bemisst die sich aus dem Antrag der Antragstellerin für sie ergebende Bedeutung der Sache nach Nr. 9.8.1 des Streitwertkatalogs für die Verwaltungsgerichtsbarkeit in der Fassung vom Juli 2004 (NVwZ 2004, 1327 [1329]), der für Normenkontrollen gegen einen Bebauungsplan einen Streitwert zwischen 7.500, - und 60.000,- € vorsieht. Der Senat hält vorliegend unter Berücksichtigung der Bedeutung des Bebauungsplans für die Antragsteller einen Streitwert von jeweils 10.000,- € für angemessen. Die Einzelstreitwerte sind zu addieren (Nr. 1.1.3 des Streiwertkatalogs).

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 25 Abs. 3 Satz 2 GKG).

Ende der Entscheidung