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4 U 96/01

Verkündet am 27.11.2001

In dem Rechtsstreit

hat der 4. Zivilsenat des Saarländischen Oberlandesgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 20.11.2001 unter Mitwirkung der Richterin am Oberlandesgericht Gaillard, des Richters am Oberlandesgericht Göler und des Richters am Landgericht Knerr

für Recht erkannt:

Tenor:

1. Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Landgerichts Saarbrücken vom 22.12.2000 - 9 O 443/99 - abgeändert und die Klage abgewiesen.

2. Die Klägerin trägt die Kosten beider Rechtszüge.

3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung der Beklagten ist zulässig und begründet, womit diese sich zu Recht gegen ihre Verurteilung zur Rückzahlung der beiden letzten Vertragsraten von 8.514 DM und 12.162 DM an die Klägerin wendet, die von der beklagten Bauträgerin eine Eigentumswohnung in einer von ihr erstellten Wohnanlage erworben hat. Denn der zur Berufung angefallene Klageanspruch auf Rückzahlung der beiden letzten Vorauszahlungen auf den in der notariellen Urkunde vom 29.04.1994 (Auszug Bl. 43-45 d.A.) vereinbarten Kaufpreis ist ungeachtet der Fälligkeitsregelung des seinerzeit geltenden § 3 II MaBV, der vertraglichen Fälligkeitsvereinbarung oder der Fälligkeitsbestimmung des § 641 BGB (BGH, MDR 2001, 503 [504] = NJW 2001, 818 [820]) schon deshalb ausgeschlossen, weil die beiderseitigen Ansprüche endgültig abzurechnen sind, nachdem die Eigentümergemeinschaft unstreitig weitere Arbeiten der Beklagten an der als mangelhaft gerügten Gemeinschaftsanlage abgelehnt und deren beauftragten Handwerkern Hausverbot erteilt hat (Bl. 4, 39, 127-129, 152-166, 174 d.A.):

1. Ausweislich des von ihr unterzeichneten Abnahme- und Übergabeprotokolls (Bl. 46-47 d.A.) hat die Klägerin ihre Eigentumswohnung samt dem dazugehörigen Stellplatz bereits am 30.12.1994 als mängelfrei abgenommen; die am 09.01.1995 auch behördlich abgenommene Wohnanlage wurde insgesamt bezogen und wird seitdem bewohnt.

2. Soweit die Eigentümergemeinschaft Restarbeiten oder Mängelbeseitigungen an der Gemeinschaftsanlage durch die Beklagte oder von ihr beauftragte Unternehmen abgelehnt hat, macht die Klägerin keine Überschreitung der aus § 21 WEG folgenden Verwaltungsbefugnisse der Eigentümergemeinschaft geltend, sondern bekräftigt in ihrer Berufungserwiderung eingehend die Berechtigung zu dieser unstreitigen Ablehnung (Bl. 152-166 d.A.).

3. Damit hat die Eigentümergemeinschaft mit Wirkung für die Klägerin etwa noch ausstehende Erfüllungs- oder Mängelbeseitigungsansprüche in Bezug auf das beanstandete Gemeinschaftseigentum entsprechend § 649 BGB aufgekündigt. Denn dieses eindeutige Verhalten der Eigentümergemeinschaft konnte die Beklagte aus ihrer Sicht nach §§ 133, 157 BGB nicht anders verstehen (Senat, OLGR 2000, 231 [232]). Soweit dieses werkvertragliche Kündigungsrecht beim Bauträgervertrag im Hinblick auf dessen Rechtsnatur und besondere Interessenlage eingeschränkt und in der Regel nur eine Kündigung aus wichtigem Grund zulässig ist (BGH, NJW 1986, 925 [926 f.] = BGHZ 96, 275 [277 ff.]), bestimmen deren Voraussetzungen sich nach den Umständen des Einzelfalles, die je nach den tatsächlichen Gegebenheiten und Auswirkungen auch geringere Anforderungen genügen lassen (BGH, NJW 1986, 925 [927]). Hierbei war vorliegend zu berücksichtigen, dass die betreffende Wohnanlage bereits seit Anfang 1995 bezogen, der Bauträgervertrag bis auf etwaige Rest- und Mängelbeseitigungsarbeiten einheitlich abgewickelt und der "Bauanspruch" der beklagten Bauträgerin im Wesentlichen erfüllt ist. Letzteres gilt insbesondere dann, wenn die Gemeinschaftsanlage entsprechend dem Sachvortrag der Beklagten im Wesentlichen mängelfrei sein sollte. Soweit dies nicht zutreffen und wesentliche Mängel vorhanden sein sollten, die unstreitig ab 1995 mit nachdrücklicher Aufforderung zur Mängelbeseitigung gerügt wurden, wäre die Beklagte hiermit schon deshalb in Verzug geraten (§§ 284, 285 BGB), weil sie zur unverzüglichen Mängelbeseitigung verpflichtet war und sich nicht damit begnügen durfte, das Verhalten ihrer eigenen Auftragnehmer abzuwarten, mit denen sie ein jahrelanges Beweissicherungsverfahren führte. In beiden Fällen ist ein überwiegendes Interesse der Beklagten am Ausschluss der schlüssig ausgesprochenen Kündigung nicht erkennbar, die andererseits der Eigentümergemeinschaft die Möglichkeit bot, die beanstandeten Mängel am Gemeinschaftseigentum der bereits seit Anfang 1995 bezogenen Wohnanlage anderweitig beseitigen zu lassen.

4. Selbst wenn ein aus § 649 BGB folgendes Kündigungsrecht wegen noch ausstehender Rest- oder Mängelbeseitigungsarbeiten ausgeschlossen wäre, war die Eigentümergemeinschaft entsprechend § 633 III BGB berechtigt, der Beklagten die Beseitigung der gerügten Mängel am Gemeinschaftseigentum zu verweigern, nachdem sie sich hiermit in Verzug befand. Dass von der Beklagten noch weitere Mängelbeseitigungs- oder Fertigstellungsarbeiten auszuführen gewesen wären, ist weder dargetan noch ersichtlich mit der Folge, dass auch in diesem Falle eine endgültige Abrechnung zu erfolgen hatte.

5. Die hiernach gebotene umfassende endgültige Abrechnung der Wohnanlage schließt weitere Ratenzahlungsforderungen ebenso aus wie die streitgegenständliche gesonderte Rückforderung solcher Vorauszahlungen (BGH, NJW 1999, 1867 [1869]; Saarl. OLG, Urteil v. 26.04.2000 - 1 U 706/99-179 [Bl. 131-140 d.A.]; Palandt/Sprau, BGB, 60. Aufl., § 641 Rn 5 m.w.Nachw.) mit der Folge, dass die strittigen Rest- oder Mängelbeseitigungsarbeiten an der Gemeinschaftsanlage nur im Rahmen dieser gebotenen Gesamtabrechnung zu klären sind und nicht zum Gegenstand zusätzlicher Nach- oder Rückforderungsprozesse gemacht werden können. Dies gilt auch für bereicherungsrechtliche Ansprüche, deren etwa fehlender Rechtsgrund mit dem Abrechnungsverhältnis entstanden ist. Gleichermaßen kommen gesonderte Schadensersatzansprüche aus unerlaubter Handlung oder positiver Vertragsverletzung nicht mehr in Betracht, die im Rahmen des Abrechnungsverhältnisses nur noch als unselbständige Rechnungspositionen zu berücksichtigen sind.

6. An dieser Rechtslage hat sich auch nichts durch die zwischen der Eigentümergemeinschaft und der Beklagten getroffene Vereinbarung vom 07./09.02.200l (Anlage zum Schriftsatz der Klägerin vom 31.10.2001) geändert, die eine eigenständige vergleichsweise Regelung beinhaltet und die abzurechnenden ursprünglichen Erfüllungsansprüche nicht Wiederaufleben lässt.

7. Die Nebenentscheidungen folgen aus §§ 91 I, 708 Nr. 10, 711, 713 ZPO. Die Beschwer der Klägerin und der Streitwert des Berufungsverfahrens betragen 20.676 DM (§§ 2 ff., 546 ZPO, 12, 14, 25 II GKG). Die Voraussetzungen der Revisionszulassung (§ 546 I 2 ZPO) sind nicht erfüllt; für die vorliegende Entscheidung kam es aus den dargelegten Gründen nicht auf die im nachgereichten Schriftsatz der Klägerin vom 21.11.2001 angesprochenen Rechtsfragen an.

Ende der Entscheidung