Judicialis Rechtsprechung

5 W 58/07 In der Wohnungseigentumssache

hat der 5. Zivilsenat des Saarländischen Oberlandesgerichts am 10. März 2008

beschlossen:

Tenor:

1. Die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin gegen den Beschluss des Landgerichts Saarbrücken vom 09.01.2007 (5 T 503/04) wird zurückgewiesen.

2. Die Antragstellerin trägt die gerichtlichen Kosten des Verfahrens aller Instanzen.

3. Der Geschäftswert des Verfahrens der weiteren Beschwerde wird auf 13.131,32 € festgesetzt.

Gründe:

A.

I.

Die Beteiligten streiten um Ansprüche im Zusammenhang mit einem Verwaltervertrag.

Die Antragstellerin war bis Oktober 2001 Verwalterin der Wohnungseigentumsanlage der Antragsgegnerin "Straße / Ort".

Die Wohnungseigentumsanlage wurde von der K. P. C. Entwicklungs- und Bauträgergesellschaft mbH (K.) als Bauträger errichtet. Die K. war teilende Alleineigentümerin. In der Teilungserklärung vom 24.04.1998 (Urkunde des Notars L. Nr. XXX/XXXX), bezüglich deren Einzelheiten auf die Akten Bezug genommen wird (Bl. 192 ff d. A.), heißt es unter anderem:

"C.

Ordnung der Gemeinschaft der Wohnungs- und Teileigentümer

...

XII. Eigentümerversammlung

...

2. Der Verwalter ist verpflichtet, mindestens einmal im Jahr unter Bekanntgabe der Tagesordnung eine Eigentümerversammlung einzuberufen.

...

XIV. Verwalter

...

3. Der Verwalter ist bevollmächtigt, die Wohnungseigentümergemeinschaft in allen gemeinschaftlichen Verwaltungsangelegenheiten außergerichtlich und gerichtlich zu vertreten.

...

Der Verwalter kann auch insbesondere unter Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB:

...

c) Dienst-, Werk-, Versicherungs- und Lieferverträge abschließen und auflösen, die zur Erfüllung von Beschlüssen der Wohnungseigentümergemeinschaft erforderlich sind.

...

Der Verwalter ist auch berechtigt:

...

d) im Namen aller Wohnungseigentümer mit Wirkung für und gegen sie alle Leistungen und Zahlungen zu bewirken und entgegenzunehmen, die mit der laufenden Verwaltung zusammenhängen,

e) bei Liquiditätsengpässen auf dem Girokonto vorübergehend die Instandhaltungsrücklage bis in Höhe von drei Monatshausgeldern heranzuziehen. Der vorübergehend aus der Rücklage entnommene Betrag ist später wieder in voller Höhe dem Rücklagenkonto zuzuführen. Das Girokonto der Gemeinschaft darf um bis zu 10 % des Jahreshaushalts überzogen werden.

...

4. Mit dem Verwalter ist stets ein schriftlicher Verwaltervertrag abzuschließen. In diesen Verwaltervertrag tritt jeder Eigentümer und Rechtsnachfolger im Eigentum ein.

5. Der Verwalter hat Anspruch auf die im schriftlichen Verwaltervertrag festgelegte Vergütung."

Unter dem 09.12.1998 wurde ein Verwaltervertrag (Bl. 122 ff d. A.) abgeschlossen, wobei die Antragstellerin auch als Vertreterin der Wohnungseigentümergemeinschaft auftrat.

Die Antragstellerin berief in den Jahren 1999 und 2000 keine Wohnungseigentümerversammlungen ein. Die erste Wohnungseigentümerversammlung fand im September 2001 statt. In den Jahren 1999, 2000 und 2001 wurden keine regulären Wirtschaftspläne erstellt. Die Jahresabrechnung 2001 wurde von dem nachfolgenden Verwalter gefertigt.

Die Antragstellerin erstellte am 15.09.2001 einheitlich für die Jahre 1999 und 2000 eine Nebenkostenabrechnung (Blatt 8 d. A.). Mit Schreiben vom 15.09.2001 forderte die Antragstellerin die Mitglieder der Wohnungseigentümergemeinschaft unter Fristsetzung bis zum 27.09.2001 zur Zahlung bezifferter Nebenkostenrückstände auf (Bl. 6 d. A.). Hinsichtlich der genannten Nebenkostenabrechnungen kam kein billigender Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft zu Stande.

Die Antragstellerin schloss mit den einzelnen Wohnungseigentümern des Weiteren Mietgarantieverträge ab (Bl. 227 ff d. A.). Daneben wurden zwischen der Antragstellerin und den einzelnen Wohnungseigentümern Sondereigentumsverwaltungsverträge abgeschlossen (Bl. 230 ff d. A.). Im Rahmen der Mietgarantieverträge wurde den jeweiligen Eigentümern auf die Dauer von fünf Jahren eine monatliche Kaltmiete von 10,-- DM pro Quadratmeter Wohnfläche zugesagt.

Mit Schriftsatz vom 25.11.2004 (Bl. 142 d. A.) erklärten die einzelnen Miteigentümer gegenüber der streitgegenständlichen Forderung hilfsweise die Aufrechnung mit von ihnen aus der Mietgarantie abgeleiteten Forderungen.

II.

Die Antragstellerin hat in den beiden Vorinstanzen zu den einzelnen geltend gemachten Ansprüchen Folgendes vorgetragen:

Aufwendungsersatzanspruch:

Sie, die Antragstellerin habe in den Jahren 1999, 2000 und 2001 zur Aufrechterhaltung des ordnungsgemäßen Betriebs der Wohnanlage betriebliche Nebenkosten für Strom, Wasser, Heizung, Müll, Versicherungen, Reinigungs- und Hausmeisterleistungen sowie Bank- und Kontogebühren usw. verauslagt. Die Antragstellerin habe diese Kosten gegenüber den Versorgungsträgern selbst aufgewandt, weil die Wohnungseigentümer, oder deren Mieter ihrer Kostentragungspflicht nur unzureichend nachgekommen seien. Die zu Grunde liegenden Versorgungsverträge seien unmittelbar zwischen der Antragstellerin und den Versorgungsträgern geschlossen worden (Bl. 331 d. A.). Die von der Antragstellerin behaupteten Zahlungen seien größtenteils über das Konto ~02 bei der <Bankbezeichnung1> abgewickelt worden. Dieses Konto sei zwar mit dem Verwendungszweck "ETG <Straße, Nr.>" geführt worden, es habe sich dabei aber nur um einen internen Vermerk gehandelt, der der Arbeitserleichterung der Antragstellerin gedient habe. Die Zahlungen von diesem Konto seien deshalb Zahlungen aus eigenen Mitteln der Antragstellerin. Die Antragstellerin hat aus demselben Grund die Auffassung vertreten, die Zahlungen der Mieter auf das vorgenannte Konto stellten Einnahmen der Antragstellerin dar.

Die Antragstellerin hat ferner die Auffassung vertreten, die von ihr für 1999 und 2000 erstellten Wohn- und Hausgeldabrechnungen seien korrekt. Nachdem die Antragsgegnerin eine Korrektur nicht verlangt habe, seien diese Abrechnungen schon aufgrund Zeitablaufs anerkannt. Die Antragsgegnerin schulde Nebenkosten bereits ab Januar 1999, weil die Wohnungen bereits ab diesem Zeitpunkt in den Besitz der Wohnungseigentümer übergegangen seien. Sämtliche Kaufverträge seien noch 1998 abgeschlossen worden. Deshalb sei jede einzelne Wohnung im Januar 1999 übergeben worden. Aufgrund von Beweisschwierigkeiten der Antragstellerin hätten sich die Wohnungseigentümer dazu zu erklären, ob sie steuerliche Vorteile auf Grund der Besitzübergabe bereits für 1998 wahrgenommen hätten. Die Wohnungseigentümer hafteten im übrigen auch deshalb für die Kosten ab Januar 1999, weil die nachrückenden Wohnungseigentümer - unstreitig - nach der Teilungserklärung auch für Verwaltungsschulden der zuvor bereits entstandenen Wohnungseigentümergemeinschaft haften müssten (Bl. 198 d. A.).

Die Aufwendungen unterfielen insgesamt dem Tatbestand des § 679 BGB, da es sich um klassische Leistungen der Daseinsvorsorge zwecks Erhaltung der Wohnanlage handle, für die es keine Alternativen gegeben habe (Bl. 121 d. A.). Die Forderungen der Versorgungsträger hätten sofort bezahlt werden müssen, weil ansonsten die Versorgung der Wohnanlage mit Strom, Wasser usw. nicht sichergestellt gewesen wäre. Da es sich um Verwaltungsschulden handle, hafte die Wohnungseigentümergemeinschaft gesamtschuldnerisch. Eine gesamtschuldnerische Haftung bestehe auch bezüglich eines Bereicherungsanspruchs, da hier nicht die Wohnungseigentümer untereinander, sondern der Verwalter gegen die Wohnungseigentümer vorgehe. Im Übrigen seien die Mitglieder der Antragsgegnerin insoweit auch bereichert, da sie entsprechende Aufwendungen für Strom, Wasser usw. erspart hätten. Nach allgemeiner Lebenserfahrung sei nämlich davon auszugehen, dass die Gemeinschaft diese Aufwendungen ebenfalls getätigt hätte. Die Verwalterin habe auch alle ihre Aufgaben erfüllt, weil die am 15.09.2001 für alle Jahre erstellten und den Wohnungseigentümern übersandten Nebenkostenabrechnungen richtig seien. Die Antragstellerin sei zu keinem Zeitpunkt zur Nachbesserung aufgefordert worden. Die Wohnanlage sei über alle Jahre hinweg ordnungsgemäß unterhalten worden.

Die Antragstellerin hat hinsichtlich der Höhe der Zahlungen zunächst vorgetragen, von den geltend gemachten Aufwendungen sei nur ein kleiner Teil aus eigenen Mitteln bezahlt worden. Die Antragstellerin habe diese Aufwendungen im Wesentlichen nur deshalb erwähnt und aufgeführt, weil sie als frühere Verwalterin insoweit zur Abrechnung verpflichtet gewesen sei (Bl. 187 d. A.). Mit Schriftsatz vom 25.10.2006 (Bl. 330 d. A.) hat die Antragstellerin dann erklärt, dass sie den Streitstoff "neu ordne". Sie, die Antragstellerin habe die gesamten 20.113,62 DM vorverauslagt. Diese Zahlungen seien von der Antragstellerin zuzuordnenden Konten aus erfolgt. Daraus, dass die Wohnungseigentümer und nicht die Wohnungseigentümergemeinschaft "gewisse" Zahlungen auf diese Konten geleistet hätten, könne die Antragsgegnerin nichts herleiten. Die Kontenguthaben hätten der Antragstellerin zugestanden. Deshalb seien die Zahlungen von diesen Konten an Dritte aus Mitteln der Antragstellerin erfolgt. Somit könne die Antragstellerin von der Antragsgegnerin Ersatz all dieser Zahlungen beanspruchen. Es sei "rechtstechnisch ungenau" gewesen, wenn die Antragstellerin die Zahlungen der Eigentümer oder Mieter als Nebenkostenvorauszahlungen bezeichnet, sie als Einnahmen gewertet und dabei genau angegebenen Aufwendungen zugeordnet habe (Bl. 333 f d. A.). Es werde nicht in Abrede gestellt, dass die Antragstellerin sich ihre Einnahmen anrechnen lassen müsse. Diese Einnahmen seien jedoch allen Auslagen der Antragstellerin gegenüber zu stellen. Geltend gemacht sei nur der sich so ergebende Fehlbetrag. Der "Prozessstoff" setze sich nunmehr aus "KWG-fremden" Aufwendungen der Jahre 1999 - 2001 und den "Aufwendungen" des Jahres 2001 zusammen, die in der Antragsschrift mit 6.034,57 DM beziffert worden seien. Ausgehend von der Klageforderung in Höhe von 25.682,62 DM seien die Auslagen für das Jahr 2001 dabei rechnerisch um einen Betrag von 465,57 DM zu kürzen. Infolge dessen werde der Rechnungsposition Hausmeister nunmehr nur noch ein Betrag von 183,43 DM zugeordnet (Bl. 334 d. A.).

Da für die Begleichung der Rechnungen die Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht ausgereicht hätten, habe die Verwalterin diese aus eigener Tasche getragen. Es seien lediglich drei Rechnungen vom 22.3.2001 über 164,97 DM, vom 17.1.2001 über 158,85 DM und vom 14.2.2001 über 592,78 DM zunächst nicht ausgeglichen worden. Soweit Zahlungen nicht erbracht worden seien, sei das der Antragsgegnerin nicht in Rechnung gestellt worden (Bl. 110 d. A.). Die geltend gemachten Gebühren für die Abfallentsorgung 2000 in Höhe von 432,00 DM und weitere 1.728,00 DM seien ausgeglichen worden. Aus den Abrechnungen der Stadtwerke und den dazugehörigen Kontoauszügen ergebe sich klar und eindeutig, dass die abgerechneten Leistungen von der Antragstellerin auch bezahlt worden seien. Hierfür spreche auch, dass keine Forderungen Dritter gegenüber den Wohnungseigentümern geltend gemacht worden seien. Hinsichtlich der Rechnung der S.L.L. vom 28.02.2001 sei klarzustellen, dass ein Restbetrag in Höhe von 919,88 DM dieser Rechnung nicht gerichtlich geltend gemacht worden sei (Bl. 223 d. A.).

Wenn die Antragsgegnerin behaupte, die Mieter hätten höhere Zahlungen erbracht, stelle sich das der Sache nach als eine einredeweise Geltendmachung von Rückerstattungsansprüchen dar. Hierfür trage die Wohnungseigentümergemeinschaft die Beweislast. Soweit die Mieter später aufgrund entsprechender Aufforderungen der Wohnungseigentümergemeinschaft ihre Nebenkostenvorauszahlungen an diese und nicht mehr an die Antragstellerin erbracht hätten, liege ein unzulässiger Eingriff in die Forderungszuständigkeit der Antragstellerin vor. Jedenfalls sei eine Geschäftsanmaßung durch die Wohnungseigentümer gegeben. Die Antragstellerin habe in keiner Weise irgendwelche Kautionen zur Abdeckung von Nebenkosten verwendet.

Im Jahr 1999 seien Vorauszahlungen in Höhe von 5.500,00 DM, im Jahr 2000 in Höhe von 7.640,00 DM und im Jahr 2001 in Höhe von 3057,00 DM erfolgt. Die Abrechnungen der Antragstellerin gegenüber den Mietern seien sachlich richtig. Die Mieter hätten nicht weiter aufgeschlüsselte Nebenkostenvorauszahlungen geleistet, die von der Antragstellerin in der Gesamthöhe als Einnahmen gewertet und mit denen Aufwendungen für Dritte bezahlt worden seien. Eine Instandhaltungsrücklage existiere - unstreitig - nicht. Einen diesbezüglichen Beschluss der Eigentümergemeinschaft habe es auch nicht gegeben.

Die Zahlungsansprüche seien auch fällig, nachdem die Nebenkostenabrechnungen 1999 und 2000 Ende 2001 erstellt worden sei. Die Fälligkeit könne nicht deshalb verneint werden, weil die erste Wohnungseigentümerversammlung - unstreitig - erst 2001 erfolgt sei. Die Wohnungseigentümergemeinschaft könne nämlich auf Versammlungen vollständig verzichten (Bl. 342 d. A.). Auch das Fehlen von Wirtschaftsplänen sei unschädlich. Ein Wirtschaftsplan könne auf die Nennung der zu zahlenden Hausgelder reduziert werden. Von dieser vereinfachten Möglichkeit sei hier Gebrauch gemacht worden. Sie, die Antragstellerin, habe den Miteigentümern gesagt, was sie zu zahlen hätten. Diese hätten daraufhin Zahlungen geleistet. Dieses vereinfachende Verfahren sei ausdrücklich so gebilligt worden (Bl. 343 d. A.).

Verwaltervergütung:

Die Antragstellerin hat die Vergütung für ihre Tätigkeit als Verwalterin und "Aufwendungen" für Hausmeister und Hausreinigung mit insgesamt 12.644,25 € berechnet, nämlich im Einzelnen:

Die Antragstellerin hat als Vergütung für ihre Verwaltungstätigkeit einen Stundensatz in Höhe von 30,-- DM pro Wohnungseinheit und Monat zuzüglich Mehrwertsteuer beansprucht. Sie hat die Auffassung vertreten, das liege im unteren Bereich der Verkehrs- und Ortsüblichkeit. Der neue Verwalter verlange - unstreitig - eine Gebühr in vergleichbarer Höhe. Sie, die Antragstellerin, habe die Verwaltervergütung nicht von Gegenansprüchen - etwa auf Grund der Mietgarantie - in Abzug gebracht. Dies wäre auch auf Grund der fehlenden Gegenseitigkeit nicht möglich gewesen. Die Vereinbarung der Verwaltervergütung sei anlässlich der Beauftragung der Hausmeisterarbeiten im Februar 1999 nachgeholt worden, wobei die Vergütung auf 30,-- DM zuzüglich Mehrwertsteuer pro Monat und Wohneinheit festgelegt worden sei. Beim Abschluss dieser Vereinbarung habe sich die Antragstellerin an den Teilungserklärungen sonstiger von ihr verwalteter Wohnanlagen orientiert. Das Verwalterhonorar sei dabei verkehrsüblich festgelegt worden.

Die Vorauszahlungen der Mitglieder der Antragsgegnerin seien korrekt auf die Verwaltergebühren verrechnet worden, da die Wohnungseigentümer bei der Vornahme ihrer Hausgeldvorauszahlungen keine Tilgungsbestimmung vorgenommen hätten, so dass die Antragstellerin auf Grund der Aufgabenbefugnis nach der Teilungserklärung berechtigt gewesen sei, selbst eine solche vorzunehmen (Bl. 125 d. A.).

Hausmeister- und Reinigungsvergütung:

Sie, die Antragstellerin, habe Hausmeister- und Reinigungsarbeiten für die Wohnungseigentumsanlage selbst in Auftrag gegeben, indem sie als Vertreterin der Wohnungseigentümergemeinschaft die zu den Akten gereichten Verträge (Bl. 116 ff u. 119 ff d. A.) mit sich selbst geschlossen habe.

Die Antragsgegnerin wisse genau, dass die Hausmeister- und Reinigungsarbeiten auch erbracht worden seien. Auch im Jahr 2001 sei die Anlage durch einen Hausmeister sehr sorgfältig gepflegt worden. Die für die Hausreinigung berechneten Stunden seien auch angefallen. Der von der Antragstellerin für Hausmeister und Reinigung in Ansatz gebrachte Stundensatz sei verkehrsüblich. Die Antragsgegnerin habe durch die Ausführung der Hausmeister- und Hausreinigungsarbeiten eigene Aufwendungen erspart.

Da der Vertrag über die Hausmeister- und Reinigungsleistungen nicht mit Dritten geschlossen worden sei, sondern zwischen der Gemeinschaft und dem Verwalter, sei es gemäß § 27 Abs. 1 WEG durch die Geschäftsführungsbefugnis der Antragstellerin gedeckt gewesen, dass diese die Hausmeister- und Reinigungsverträge als Vertreter der Antragsgegnerin mit sich selbst sowie die Versorgungsverträge abgeschlossen habe (Bl. 336 d. A.). Die entsprechende Kompetenz der Antragstellerin ergebe sich aus Nr. XIV 3. d) der Teilungserklärung, weil Leistungen im Sinne dieser Regelung auch die umstrittenen Dienstleistungen und die diesen vorausgehenden Verträge seien.

Verjährung:

Für die Forderungen der Antragstellerin habe noch die 30-jährige Verjährungsfrist alten Rechts gegolten. Im Übrigen sei bezüglich der Verjährung zwischen den Aufwendungen für Dritte (Strom, Abwasser, Wasser, Abfall, Versicherungen, Reparaturen pp.), Aufwendungen der Antragstellerin (Reinigungs- und Hausmeisterarbeiten) und der Verwaltervergütung zu differenzieren (vgl. im Einzelnen die Aufschlüsselung Bl. 60 d. A.).

Die Antragstellerin ist der Auffassung die Ansprüche auf Ersatz von Hausmeister- und Reinigungsarbeiten sowie der Vergütungsanspruch seien erstmals im September 2001 fällig geworden, weil sie diese Beträge - unstreitig - erstmals zu diesem Zeitpunkt den Wohnungseigentümern in Rechnung gestellt habe.

Hinsichtlich der Hausmeister- und Reinigungsarbeiten sei zwischen den Beteiligten zunächst eine Stundungsabrede getroffen worden. Diese Arbeiten seien bereits erforderlich gewesen, als die ersten Wohnungseigentümer eingezogen seien. Zu diesem Zeitpunkt seien aber noch praktisch keine Wohngeldvorauszahlungen der Eigentümer oder Nebenkostenvorauszahlungen der Mieter eingegangen. Deshalb seien die Stundungsvereinbarung geschlossen worden, zumal mit den Versorgungsunternehmen, insbesondere den Stadtwerken, eine solche Lösung nicht zu erzielen gewesen sei. Die Stundungsvereinbarung sei ursprünglich auf rund ein Jahr begrenzt gewesen. Die Antragstellerin habe in der Folgezeit in ausreichendem Maße versucht, die Wohnungseigentümer oder Mieter zu ihren Wohngeld- und Betriebskostenzahlungen zu bewegen. Insoweit habe es eine Vielzahl von Aufforderungen gegeben (Bl. 222 d. A.). Die Antragstellerin habe - unstreitig - wiederholt nicht ganz unerhebliche Beträge zwecks Unterhaltung der Wohnanlage von den Eigentümern oder Mietern vereinnahmen können. Als sie habe feststellen müssen, dass trotz ihrer Bemühungen ein Gesamtkostenausgleich nicht erzielt worden sei, habe sie die Stundungsvereinbarung im Interesse der Wohnungseigentümer verlängert. Alternativ habe die Möglichkeit bestanden, die von ihr erbrachten Dienstleistungen einschließlich der Zahlung von Wasser und Energie einzustellen. Dies sei lediglich im Interesse der Wohnungseigentümergemeinschaft nicht erfolgt.

Verwirkung:

Die geltend gemachten Ansprüche seien auch nicht verwirkt. Auf Grund des Unterbleibens von Beschlüssen über die Jahresabrechnung hätten die Antragsgegner nicht davon ausgehen können, dass keine weiteren Ansprüche auf sie zukommen.

Hilfsaufrechnung:

Die Aufrechnung der Antragsgegnerin mit Ansprüchen aus den Mietgarantieverträgen sei mangels Gegenseitigkeit unwirksam. Außerdem könne gegenüber Nebenkostenforderungen auf Grund der Natur derselben nicht wirksam aufgerechnet werden. Gegenansprüche bestünden auch gar nicht. Die von der Antragsgegnerin der Anspruchsberechnung zugrunde gelegten Übersichten (Bl. 79 ff d. A.) stellten lediglich informatorische Kostenaufstellungen dar, die den Wohnungseigentümern den jeweiligen Stand der Dinge habe vermitteln sollen. Die von der Antragstellerin in den Schreiben an die einzelnen Wohnungseigentümer angesprochene Möglichkeit der Aufrechnung sei lediglich unter der Bedingung des Bestehens von Gegenansprüchen aus der Mietgarantie von Seiten angedacht, aber zu keinem Zeitpunkt erklärt oder durchgeführt worden. Es hätten auch keine Mietgarantieansprüche einzelnen Wohnungseigentümer bestanden. Miet- und Hausverwaltung seien strikt zu trennen.

Handschriftliche Veränderungen auf der Abrechnung der Antragstellerin seien inhaltlich falsch und stammten - unstreitig - nicht von der Antragstellerin. Die Wohnungseigentümerin Z. habe im Jahr 2001 insgesamt sieben Mietgarantiezahlungen der Antragstellerin erhalten (Bl. 176 d. A.). Außerdem bestünden Gegenansprüche, die zunächst nicht berücksichtigt worden seien, wodurch es zu einer verfrühten Auszahlung von Garantiezahlungen gekommen sei. Zu den von den Wohnungseigentümern geltend gemachten Gegenansprüchen sei nicht schlüssig vorgetragen. Die Mietgarantieabrechnungen der Antragstellerin zeigten einen veralteten Sachstand auf. Im Übrigen sei insoweit eine juristische Aufarbeitung erforderlich. So sei - unstreitig - der Wohnungseigentümerin Z. in einem Rechtsstreit - noch nicht rechtskräftig - nur ein Betrag von 984,-- € zuerkannt worden (Bl. 275 ff d. A.).

Die noch im Besitz der Antragstellerin befindlichen Sparbücher seien von den betroffenen Wohnungseigentümern weder herausverlangt noch eingeklagt worden. Deshalb könne kein Schadensersatzanspruch konstruiert werden. Es bestehe allenfalls ein Herausgabeanspruch, der jedoch nicht der Antragsgegnerin zustehe.

Die Antragstellerin hat in beiden Vorinstanzen jeweils beantragt,

die Antragsgegnerin zu verurteilen, an sie 13.131,32 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.09.2001 sowie in Höhe von 4 % aus 3.530,62 € seit dem 01.01.2000 bis zum 27.09.2001 und aus 8.078,29 € seit dem 01.01.2001 bis zum 27.09.2001 zu zahlen.

Die Antragsgegnerin hat beantragt,

den Antrag und die sofortige Beschwerde der Antragstellerin zurückzuweisen.

Die Antragsgegnerin hat bezüglich der einzelnen Ansprüche Folgendes vorgetragen:

Aufwendungsersatz:

Die Antragsgegnerin hat behauptet, die Antragstellerin habe die geltend gemachten Aufwendungsbeträge bereits erhalten. Es fehle an substantiiertem Vortrag bezüglich welcher Nebenkosten die Antragstellerin in welcher Höhe in Vorlage getreten sein wolle. Die geltend gemachte Höhe werde bestritten. Auch fehlten Belege zu den Einnahmen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Die Antragstellerin berücksichtige nur die Vorauszahlungen der Mieter. Die Antragstellerin habe die sich aus der Betriebskostenabrechnung ergebenden Nachzahlungen sowohl von den Eigentümern als auch von den Mietern gefordert. Diese Zahlungen seien aber bereit erbracht worden. Die Antragstellerin habe die von den Mietern geleisteten Kautionen bislang nicht an die Eigentümer herausgegeben. Es müsse daher davon ausgegangen werden, dass diese Beträge zur Begleichung der Nebenkostennachzahlung verwendet worden seien (Bl. 73 d. A.). Soweit dies von der Antragstellerin bestritten werde, bleibe sie eine Erklärung dafür schuldig, wo die entsprechenden Beträge verblieben seien. Die Antragstellerin sei verpflichtet gewesen, Betriebs- und Nebenkosten mit den Mietern abzurechnen. Sie habe aber weder Niederschlags- noch Kanalgebühren noch die Grundsteuer gegenüber den Mietern geltend gemacht. Heizkosten seien entgegen den Vorschriften der Heizkostenverordnung abgerechnet worden. Die Antragstellerin habe bei Einzug der Mieter die Heizkostenzähler nicht abgelesen, so dass ihr eigener Verbrauch und der Verbrauch der Bauträgerin während der Bauzeit mit eingerechnet worden sei. Die Antragstellerin habe nicht nur die Verwaltungsgebühren in Höhe von 34,80 DM (brutto) je Eigentümer von den Mietgarantiezahlungen einbehalten, sondern auch eine Instandhaltungsrücklage in Höhe von 29,40 DM. Diese Zahlungen seien jedoch bei den den Eigentümern erteilten Hausgeldabrechnungen nicht als getätigte Zahlungen berücksichtigt worden.

Die Abrechnung der Stadtwerke könne lediglich beweisen, dass entsprechende Forderungen bestanden hätten, nicht aber, dass diese von der Antragstellerin erfüllt worden seien. Der Empfänger der von der Antragstellerin behaupteten Zahlungen ergebe sich aus den von ihr vorgelegten Kontoauszügen nicht. Die Antragstellerin habe die Kosten für Strom, Gas, Wasser und Abwasser nur teilweise bezahlt. Die für das Jahr 2000 geltend gemachten Gebühren für die Abfallentsorgung seien ebenfalls nicht vollständig bezahlt worden. Insoweit stünden noch 1.229,22 DM zum 11.12.2001 offen.

Eine Sperre von Strom, Wasser o. Ä. habe zu keinem Zeitpunkt konkret gedroht. Gemäß Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung vom 17.11.2001 sei die neue Verwalterin erstmals ab dem 01.01.2002 tätig geworden. Eine Vereinbarung, wonach die Antragstellerin das Jahr 2001 nicht abrechnen müsse, sei nicht getroffen worden.

Verwaltervergütung:

Die Antragstellerin habe die ihr als Verwalterin obliegenden Aufgaben nicht ausgeführt und könne daher keine volle Vergütung erhalten. Sie habe über Jahre hinweg jegliche Verpflichtung aus dem Verwaltervertrag in grober Weise verletzt.

Es komme hinzu, dass die Antragstellerin die Verwaltergebühren bereits mit den den Eigentümern zustehenden Mietgarantien verrechnet habe. Nach dem Verwaltervertrag habe die Vergütung monatlich bezahlt werden müssen. Dies sei auch geschehen, weil die Antragstellerin die Verwaltervergütung von den Mietgarantieansprüchen der Eigentümer in Abzug gebracht habe. Die Nebenkostenvorauszahlungen der Eigentümer oder Mieter seien nicht nur zur Bezahlung von Auslagen für Rechnungen verwendet worden, sondern auch zur Verrechnung mit Verwaltergebühren, die die Antragsgegnerin von den den Eigentümern auszuzahlenden Mietgarantien in Abzug gebracht habe. Insoweit habe die Antragstellerin eine einseitige Leistungsbestimmung getroffen. Die geltend gemachten Ansprüche auf Verwaltergebühren seien deshalb erfüllt.

Hausmeister- und Reinigungsvergütung:

Die Antragstellerin habe in den Jahren 1999, 2000 und 2001 Hausmeister- und Reinigungsarbeiten nicht selbst durchgeführt (Bl. 53 d. A.). Sie habe während der gesamten Zeit ihrer Verwaltungstätigkeit keine solchen Leistungen erbracht (Bl. 304 d. A.). Insbesondere im Jahr 2001 seien kein Hausmeister und kein Reinigungspersonal vor Ort gewesen (Bl. 74 d. A.). Eventuelle Reinigungskosten seien im Übrigen nicht mit 15 Stunden, sondern allenfalls mit sechs Stunden im Monat angefallen (Bl. 70, 217 d. A.). Die Antragstellerin bringe für die Treppenhausreinigung einen Stundensatz von 35,-- DM netto in Ansatz, angemessen seien allein 22,50 DM netto. Für die Hausmeisterleistungen sei ein Stundensatz von höchstens 25,-- DM zuzüglich Umsatzsteuer anzusetzen (Bl. 57 d. A.). Im Übrigen seien die Hausmeister- und Reinigungsarbeiten als eigene Tätigkeiten des Verwalters grundsätzlich mit dem Verwalterhonorar abgegolten. Den vorgelegten Vertragsurkunden über die Hausmeister- und Reinigungsleistungen könne kein Beweiswert beigemessen werden, weil sie von der Antragstellerin jeweils selbst unterzeichnet worden seien. Ein Ermächtigungsbeschluss durch die Wohnungseigentümergemeinschaft zum Abschluss derartiger Verträge habe - unstreitig - nicht vorgelegen, sei aber erforderlich gewesen, da es sich insoweit weder um die Instandsetzung noch die Instandhaltung des Gemeinschaftseigentums handle (Bl. 127 d. A.). Im Hinblick auf die Größe der Wohnungseigentümergemeinschaft mit 8 Einheiten sei es auch nicht erforderlich gewesen, einen Hausmeistervertrag und einen Reinigungsvertrag abzuschließen.

Verjährung:

Die Antragsgegnerin hat die Einrede der Verjährung erhoben. Verjährung sei deshalb eingetreten, weil die Antragstellerin die Nebenkostenvorauszahlungen der Eigentümer oder Mieter nicht nur zur Bezahlung von Auslagen für Rechnungen verwendet habe, sondern auch zur Verrechnung mit Verwaltergebühren, die die Antragsgegnerin von den den Eigentümern auszuzahlenden Mietgarantien in Abzug gebracht habe. Daher seien eventuelle Aufwendungsersatzansprüche jedenfalls verjährt.

Verwirkung:

Die geltend gemachten Ansprüche seien zudem verwirkt, weil es - unstreitig - vor Einleitung des Verfahrens seit September 2001 keine Zahlungsaufforderung durch die Antragstellerin mehr gegeben und der auf das Jahr 2001 entfallende Betrag überhaupt nicht angefordert worden sei. Die Antragstellerin mache Nebenkosten bereits ab Januar 1999 geltend, die Wohnungen seien jedoch erst zum April/Mai 1999 in den Besitz der Eigentümer übergegangen. Erst zu diesem Zeitpunkt seien die Voraussetzungen nach dem Kaufvertrag für eine Besitzübergabe gegeben gewesen.

Hilfsaufrechnung:

Auf Grund der Aufrechnung im Schriftsatz vom 25.11.2004 (Bl. 142 d. A.) seien die geltend gemachten Ansprüche erloschen. Bezüglich der Wohnungen der Eheleute S. und O. stehe auch ein Anspruch auf Rückzahlung einer Kaution offen. Auch insoweit werde hilfsweise die Aufrechnung erklärt.

III.

Mit Beschluss vom 14.09.2004 (Bl. 137 d. A.) - dem Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin zugestellt am 28.09.2004 -, auf dessen Gründe Bezug genommen wird, hat das Amtsgericht Saarbrücken den Antrag der Antragstellerin zurückgewiesen.

Hiergegen hat die Antragstellerin mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 12.10.2004 (eingegangen am selben Tage) sofortige Beschwerde eingelegt, mit der sie ihren erstinstanzlichen Antrag weiterverfolgt hat.

Das Landgericht hat mit dem nunmehr angefochtenen Beschluss vom 09.01.2007 (Bl. 385 d. A.) - dem Verfahrensbevollmächtigten der Antragstellerin zugestellt am 05.02.2007 (Bl. 460 d. A.) - die sofortige Beschwerde zurückgewiesen.

IV.

Hiergegen hat die Antragstellerin mit Schriftsatz ihres Verfahrensbevollmächtigten vom 19.02.2007 (Bl. 462 d. A.) - eingegangen am selben Tage - sofortige weitere Beschwerde eingelegt.

Die Antragstellerin ist der Auffassung, der Beschluss des Landgerichts beruhe auf Verfahrensfehlern und fehlerhafter Rechtsanwendung (Bl. 462 d. A.).

Aufwendungsersatz:

In der Teilungserklärung liege eine wirksame Beauftragung und Bevollmächtigung der Antragstellerin, die Daseinsvorsorge der Wohnanlage sicherzustellen (Bl. 517 d. A.). Jedenfalls aber liege eine berechtigte Geschäftsführung ohne Auftrag vor (Bl. 518 f d. A.).

Die Antragstellerin habe ihre einzelnen Aufwendungen substantiiert dargelegt und nachgewiesen. Das gelte auch für Bankgebühren, Strom und Schornsteinfegerkosten (Bl. 511 f d. A.). Hinsichtlich des Stroms habe das Landgericht zu Unrecht 914,88 DM herausgerechnet und den Schornsteinfeger habe die Antragstellerin und nicht die Antragsgegnerin bezahlt (Bl. 512 d. A.).

Zu Unrecht sei das Landgericht davon ausgegangen, dass durch die Zahlungen der Antragstellerin Aufwendungsersatzansprüche gegenüber der Antragsgegnerin erfüllt worden seien. Vielmehr seien hierdurch Aufwendungsersatzansprüche erst entstanden (Bl. 463 ff d. A.). Die auf dem Konto der Antragstellerin eingegangenen Betriebskostenvorauszahlungen hätten im Übrigen nicht ausgereicht, um sämtliche geleisteten Zahlungen zu erbringen. Die Antragstellerin habe vielmehr Gelder von anderen Konten auf das Konto ~02 transferieren müssen (Bl. 466 f d. A.).

Verwaltervergütung:

Zwischen den Beteiligten sei keine Verwaltervergütung von 30,-- DM vereinbart worden. Die verkehrsübliche Verwaltervergütung liege bei rund 45,-- DM zuzüglich MWSt. (Bl. 483 u. 500 f d. A.). Es müsse noch ein Aufschlag von mindestens 5 % gemacht werden, so dass das Honorar mindestens 47,25 DM betrage (Bl. 501 d. A.). Das Landgericht habe insoweit verfahrensfehlerhaft kein Sachverständigengutachten eingeholt (Bl. 483 d. A.).

Die Kürzung des Verwalterhonorars durch das Landgericht auf lediglich 30 % sei unverhältnismäßig und beruhe auf sachfremden Erwägungen (Bl. 501 f d. A:). Die Antragstellerin habe jedenfalls nachträglich transparente Abrechnungen erstellt (Bl. 502 d. A.). Die Gefahr eines Schadenseintritts habe sich nicht realisiert (Bl. 503 d. A.). Auf Grund der als Wohngeldvorauszahlungen und nicht als Zahlungen im Zusammenhang mit der Mietverwaltung bezeichneten Zahlungen der Wohnungseigentümer an die Antragstellerin sei stillschweigend ein Wirtschaftsplan zu Stande gekommen (Bl. 505 d. A.). Dass 1999 und 2000 keine Eigentümerversammlungen durchgeführt worden seien, sei von geringem Gewicht, da keine nennenswerten Entscheidungsspielräume bestanden hätten (Bl. 505 f d. A.). Die Antragstellerin habe auch nicht ohne Verwaltervollmacht gehandelt (Bl. 507 f d. A.). Es sei zwischen den Fällen der laufenden und der sonstigen Verwaltung zu unterscheiden (Bl. 509 d. A.).

Hausmeister- und Reinigungsvergütung:

Auch im Jahre 2001 seien vermögenswerte Leistungen in Gestalt von Hausmeisterarbeiten erbracht worden. Diese Arbeiten seien ab etwa Juni 2000 von der Reinigungskraft Klein zusätzlich übernommen worden (Bl. 479 d. A.). Die Zeugen K. und B. hätten Reinigungsarbeiten gar nicht durchführen dürfen. Insoweit lägen auch widersprüchliche Zeugenaussagen vor (Bl. 480 ff d. A.). Die Arbeiten seien daher nicht oder nur ein- oder zweimal "alibi-halber" durchgeführt worden (Bl. 482 d. A.).

Verjährung:

Es sei auch keine Verjährung eingetreten (Bl. 468 d. A.). Vor Erstellung der Hausgeldabrechnungen Ende 2001 habe die Verjährung nicht begonnen, da der Verjährungsbeginn erst mit einer prüfbaren Abrechnung eintrete. Die Verjährung habe daher erst am 01.01.2002 begonnen (Bl. 468 f d. A.). Es sei § 614 BGB anzuwenden (Bl. 519 d. A.). Die Fälligkeitsvereinbarung in der Teilungserklärung betreffe auch den streitgegenständlichen Aufwendungsersatzanspruch (Bl. 470 d. A.). Zahlreiche Rechnungen in einer Gesamthöhe von 11.611,95 DM seien von den Versorgungsträger im Übrigen erst 2001 erstellt und daher erst in diesem Jahr bezahlt worden (Bl. 471 d. A.). Gerade wegen der verspäteten Abrechnung habe sich der Fälligkeitszeitpunkt verzögert. Die Antragsgegnerin hätte auf eine rechtzeitige Abrechnung hinwirken müssen (Bl. 472 d. A.).

Das Landgericht sei auch von einer falschen Verjährungsfrist ausgegangen (Bl. 473 d. A.). Die kurze Verjährungsfrist des § 196 BGB sei nicht einschlägig, da es sich nach der Auffassung des Landgerichts nicht um Auslagen des Berechtigten, d. h. des Geschäftsführers gehandelt, sondern eine wirksame Bevollmächtigung nicht vorgelegen habe (Bl. 473 f d. A.). Der Tatbestand des § 196 BGB setze ferner voraus, dass bereits entsprechende Auslagen getätigt worden seien, während die Eingehung entsprechender Verbindlichkeiten hierzu nicht genüge. Es sei zu unterscheiden zwischen Aufwendungen und Auslagen. Vorliegend seien Zahlungen aber erst viel später erbracht worden (Bl. 474 f d. A.). Als Auslagen könnten auch nur kleinere Beträge angesehen werden (Bl. 476 f d. A.). Die Antragstellerin habe lediglich eigene Verbindlichkeiten aus eigenen Mitteln zurückgeführt und daher nicht als Geschäftsführer gehandelt (Bl. 475 d. A.). Das Landgericht habe die die Versorgungsträger privilegierende Vorschrift des § 197 BGB übersehen (Bl. 476 d. A.).

Hinsichtlich der Hausmeister- und Reinigungsleistungen in den Jahren 1999 und 2000 habe das Landgericht die Verjährungsvorschriften ebenfalls unrichtig angewandt (Bl. 4477 d. A.). Insoweit gelte hinsichtlich des Verjährungsbeginns dasselbe wie bezüglich des Aufwendungsersatzes. Auch hier sei § 197 BGB und nicht § 196 BGB einschlägig (Bl. 477 f d. A.). Dies folge auch aus dem engen Zusammenhang mit der Verwaltertätigkeit (Bl. 478 d. A.).

Hilfsaufrechnung:

Der Vergütungsanspruch sei nicht durch Aufrechnung erloschen, da es auf Grund der Rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft an der Gegenseitigkeit der Forderungen fehle (Bl. 483 d. A.). Etwas anderes gelte auch nicht im Hinblick auf eine Aufrechnungsvereinbarung (Bl. 483 f d. A.). Eine solche ergebe sich aus den Akten nicht (Bl. 497 d. A.).

Es sei keine Abtretung dargelegt worden und es liege mangels Bevollmächtigung des Verfahrensbevollmächtigten durch die einzelnen Wohnungseigentümer auch keine wirksame Aufrechnungserklärung vor. Schließlich seien die Gegenansprüche auch nicht schlüssig dargelegt und bewiesen (Bl. 484 d. A.). Die Abrechnungen seien veraltet (Bl. 496 f d. A.). Es sei im Rahmen der Hilfsaufrechnung ferner nicht dargelegt worden, in welcher Reihenfolge die einzelnen Forderungen zur Aufrechnung gestellt werden sollten (Bl. 495 d. A.). Das Landgericht hätte dies nicht durch die eigene Bestimmung einer Reihenfolge ersetzen dürfen (Bl. 496 d. A.). Ein Kautionsanspruch der Wohnungseigentümerin S. bestehe nicht (Bl. 498 d. A.).

Das bezüglich der Wohngeldansprüche bestehende Aufrechnungsverbot sei auf den Aufwendungsersatzanspruch entsprechend anzuwenden (Bl. 498 f d. A.).

Die Antragstellerin beantragt,

den Beschluss des Landgerichts vom 09.01.2007 aufzuheben und die Antragsgegnerin zu verurteilen, an die Antragstellerin einen Betrag von 13.131,32 € nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit dem 27.09.2001 sowie weiterer 4 % Zinsen aus 3.530,62 € seit dem 01.01.2000 bis zum 27.09.2001 und aus 8.087,29 € seit dem 01.01.2001 bis zum 27.09.2001 zu zahlen.

Die Antragsgegnerin beantragt,

die sofortige weitere Beschwerde zurückzuweisen.

Aufwendungsersatz:

Der Antragstellerin stünden originäre Zahlungsansprüche nicht zu. Es liege weder eine wirksame Bevollmächtigung vor (Bl. 535 d. A.) noch seien Ansprüche aus Geschäftsführung ohne Auftrag oder ungerechtfertigter Bereicherung gegeben (Bl. 536 d. A.). Die Antragstellerin habe keine vertraglichen Ansprüche, weil sie unzulässige In-Sich-Geschäfte abgeschlossen und sich vertragswidrig verhalten habe (keine Wirtschaftspläne, keine Jahresabrechnungen, keine Einberufung von Eigentümerversammlungen) (Bl. 536 d. A.). Ansprüche aus § 677 BGB oder § 812 BGB seien nicht gegeben, weil ausschließlich die Antragstellerin Vertragspartnerin der Drittfirmen gewesen sei (Bl. 536 d. A.).

Verjährung:

Eventuelle Ansprüche seien jedenfalls gemäß § 196 Abs. 1 Nr. 1 oder Nr. 7 BGB a. F. nach zwei Jahren verjährt, da es um einen Aufwendungsersatzanspruch und nicht um den Anspruch eines Energieversorgungsunternehmens gehe (Bl. 536 d. A.).

Hilfsaufrechnung:

Die Hilfsaufrechnung vom 25.11.2004 mit Schadensersatzansprüchen in Höhe von 9.727,58 € sei wirksam, da das Gegenseitigkeitserfordernis im vorliegenden Fall auf Grund des Auftretens der "Unternehmensgruppe K." gegenüber den Wohnungseigentümern gemäß § 242 BGB nicht anzuwenden sei (Bl. 537 d. A.).

V.

Hinsichtlich des Sachverhalts und des Beteiligtenvortrages im Einzelnen wird auf die gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen, die Sitzungsniederschriften des Amtsgerichts Saarbrücken vom 24.06.2004 (Bl. 101 d. A.) und des Landgerichts vom 04.10.2006 (Bl. 322 d. A.) und vom 22.11.2006 (Bl. 371 d. A.) sowie auf die Beschlüsse des Amtsgerichts Saarbrücken vom 14.09.2004 (Bl. 137 d. A.) und des Landgerichts vom 09.01.2007 (Bl. 385 d. A.) Bezug genommen.

B.

Die sofortige weitere Beschwerde ist gemäß §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 WEG, 27, 29 FGG statthaft sowie form- und fristgerecht eingelegt. Bezüglich der Verfahrensvorschriften einschließlich der Vorschriften über den Rechtsmittelzug sind dabei gemäß § 62 Abs. 1 WEG die bis zum 30.06.2007 geltenden Vorschriften anwendbar, da das Verfahren beim Inkrafttreten der Gesetzesänderung zum 01.07.2007 bereits bei Gericht anhängig war (vgl. Hügel/Elzer, Das neue WEG-Recht, 2007, § 18, Rdnr. 5).

Das Rechtsmittel hat jedoch in der Sache keinen Erfolg, da die Entscheidung des Landgerichts im Ergebnis nicht auf einer Verletzung des Rechts beruht (§ 27 Abs. 1 Satz 1 FGG).

Auch bezüglich der materiellrechtlichen Bestimmungen sind die bis zum 30.06.2007 geltenden Vorschriften anzuwenden, da gemäß § 62 Abs. 1 WEG für zum Zeitpunkt des Inkrafttretens der Gesetzesänderung am 01.07.2007 bereits bei einem Gericht der ersten Instanz oder einem Beschwerdegericht anhängige Verfahren in Wohnungseigentumssachen weder die neuen Vorschriften des WEG zum Verfahren noch die zum materiellen Recht anzuwenden sind (vgl. Hügel/Elzer, aaO., § 18, Rdnr. 4 m. w. N.).

I.

Die Antragstellerin hat gegen die Antragsgegnerin keinen Anspruch auf Ersatz von Aufwendungen (Zahlungen an Versorgungsunternehmen etc.) in Höhe von 11.315,99 €.

1. Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus §§ 675 Abs. 1, 670 BGB.

a) Zwischen den Beteiligten ist ein entgeltlicher Verwaltervertrag wirksam zustande gekommen.

aa) Wird ein Verwalter im Falle einer Vorratsteilung gemäß § 8 WEG durch den teilenden Bauträger bestellt, so ist dieser einseitige Bestellungsakt wirksam und ausreichend zur Begründung der organschaftlichen Stellung des Verwalters (vgl. Bärmann/Pick/Merle-Merle, aaO., § 26 WEG, Rdnr. 91). Jedoch beginnt seine Amtszeit erst mit der Entstehung der faktischen Gemeinschaft (vgl. Deckert, Das umfassende Rechtswissen zum Wohnungseigentum, Loseblatt, Stand Juni 2007, Gruppe 4, Rdnr. 45), d. h. mit der Übergabe (Abnahme) einer ersten im Wesentlichen fertig gestellten und damit bewohn- oder nutzbaren Sondereigentumseinheit an einen Ersterwerber im Anschluss an einen notariellen Erwerbsvertrag nebst dinglicher Sicherung des Eigentums (Auflassungsvormerkung) (vgl. Deckert, aaO., Gruppe 4, Rdnr. 33 u. 39). Von diesem Zeitpunkt an besteht nämlich Verwaltungsnotwendigkeit. Der Verwalter hat daher ab diesem Zeitpunkt alle (faktischen) Wohnungseigentümer zu einer ersten und weiteren Eigentümerversammlungen einzuladen, im Rahmen deren u. a. über den Abschluss eines Verwaltervertrags mit dem - u. U. bereits vom Bauträger bestellten - Verwalter abzustimmen ist (vgl. Deckert, aaO., Gruppe 4, Rdnr. 41 u. 45). Die Erstverwalterbestellung beginnt mit dem Entstehen der faktischen Gemeinschaft. Bis zu diesem Zeitpunkt hat sich hingegen der Bauträger als Alleineigentümer selbst für die ordnungsgemäße Verwaltung der entstehenden Anlage auch in finanzieller und wirtschaftlicher Hinsicht zu kümmern (vgl. Deckert, aaO., Gruppe 4, Rdnr. 45).

Von dem organisationsrechtlichen (einseitigen) Akt der Verwalterbestellung ist der Abschluss des Verwaltervertrags zu trennen (vgl. Staudinger-Bub, Kommentar zum Bürgerlichen Gesetzbuch mit Einführungsgesetz und Nebengesetzen, 13. Bearbeitung 2005, § 26 WEG, Rdnr. 203; Deckert, aaO., Gruppe 4, Rdnr. 60). Bei diesem handelt es sich um einen zivilrechtlichen entgeltlichen Geschäftsbesorgungsvertrag i. S. d. § 675 BGB mit Auftrags-, Dienst- und Werkvertragselementen (vgl. BGH, Beschl. v. 10.07.1980 - VII ZR 328/79, NJW 1980, 2466 (2468); Beschl. v. 25.09.1980 - VII ZR 276/79, NJW 1981, 282 (284); BayObLG, NJWE-MietR 1997, 162; Deckert, aaO., Gruppe 4, Rdnr. 60; Staudinger-Bub, aaO., § 26 WEG, Rdnr. 201). Vertragspartner des Verwaltervertrags sind der Verwalter und die insoweit rechtsfähige Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. Staudinger-Bub, aaO., § 26 WEG, Rdnr. 204).

Mit der Verwalterbestellung entsteht zwischen Verwalter und Gemeinschaft auch ohne den Abschluss eines Verwaltervertrags ein organschaftliches Rechtsverhältnis, welches die gesetzlichen Pflichten gemäß §§ 24, 25, 27 und 28 WEG begründet (vgl. Deckert, aaO., Gruppe 4, Rdnr. 61; Bärmann/Pick/Merle-Merle, aaO., § 26 WEG, Rdnr. 21 ff). Im Falle der Vorratsteilung gemäß § 8 WEG kann dabei der Verwalter, solange noch keine faktische Gemeinschaft zustande gekommen ist, bereits in der Teilungserklärung mit Gemeinschaftsordnung bestellt werden, wobei sich der Bauträger/Veräußerer auch selbst zum Erstverwalter bestellen kann (vgl. Deckert, aaO., Gruppe 4, Rdnr. 65 u. 130).

Ein Verwaltervertrag kommt jedoch erst durch die - ggf. schlüssige - Annahme eines entsprechenden Angebots der Gemeinschaft durch den Verwalter zustande, wobei das Angebot in dem Beschluss über die Verwalterbestellung gesehen werden kann (vgl. BGH, Beschl. v. 10.07.1980 - VII ZR 328/79, NJW 1980, 2466 (2468); BayObLG, WuM 1990, 236; Deckert, aaO., Gruppe 4, Rdnr. 62; Staudinger-Bub, aaO., § 26 WEG, Rdnr. 206).

bb) Im vorliegenden Fall hat zunächst die teilende Alleineigentümerin K. in der Teilungserklärung vom 24.04.1998 die Antragstellerin zur ersten Verwalterin bestimmt (Bl. 208 d. A.). Hierdurch ist noch kein Verwaltervertrag zustande gekommen. Ein solcher wurde durch die Antragstellerin sowohl im Namen der "Wohnungseigentümergemeinschaft" als auch im eigenen Namen am 09.12.1998 abgeschlossen (Bl. 122 d. A.). Nach dem Vortrag der Antragstellerin, der insoweit von der Antragsgegnerin nicht bestritten wird, wurden jedoch die ersten Wohnungs- und Sondereigentumseinheiten nicht vor Januar 1999 seitens der teilenden Alleineigentümerin K. an die heutigen Wohnungseigentümer oder deren Rechtsvorgänger übergeben. Daraus folgt, dass zum Zeitpunkt des Abschlusses des Verwaltervertrags die K. noch alleinige Eigentümerin aller Einheiten war. Soweit die Antragstellerin die Wohnungseigentümergemeinschaft vertreten hat, konnte daher zu diesem Zeitpunkt kein Vertrag mit den Erwerbern zu Stande kommen, sondern allenfalls zwischen der Antragstellerin und der K..

Im Rahmen der Veräußerungsverträge wurde sodann vereinbart, dass die Erwerber vom Zeitpunkt des Besitz- und Nutzungsübergangs an in alle Rechte und Pflichten des Verwaltervertrags eintreten sollten (Bl. 133 d. A. - Ziffer 5.2). Durch diese Klausel haben die K. und die Erwerber eine Vertragsübernahme, das heißt den Eintritt der Erwerber nicht nur in eine einzelne Verpflichtung, sondern in das gesamte Vertragsverhältnis vereinbart (vgl. jurisPK-BGB/Knerr, 3. Auflage, § 398 BGB, Rdnr. 131). Eine solche Vereinbarung kann durch einen Vertrag zwischen dem Eintretenden und dem Ausscheidenden geschlossen werden, dem der Vertragspartner zustimmt (vgl. BGH, Urt. v. 29.11.1978 - VIII ZR 263/77, BGHZ 72, 394 (398); jurisPK-BGB/Knerr, aaO., § 398 BGB, Rdnr. 133). Die Zustimmung kann auch stillschweigend erteilt werden (vgl. jurisPK-BGB/Knerr, aaO., § 398 BGB, Rdnr. 133).

Letzteres ist vorliegend geschehen. Die Veräußererin K. hat mit den Erwerbern vereinbart, dass diese in den Vertrag eintreten. Die Antragstellerin als Vertragspartnerin hat hierzu ihre Zustimmung erteilt. Dies ist zum einen bereits in dem Verwaltervertrag vom 09.12.1998 geschehen, in dessen Ziffer II. es heißt, dass sich Beginn und Dauer der Verwalterstellung nach der Teilungserklärung richten sollten (Bl. 122 d. A.). In dieser war aber bestimmt, dass die Amtszeit des Verwalters mit der Übergabe/Abnahme einer ersten erstellten Sondereigentumseinheit an den Erwerber (Entstehung der faktischen Gemeinschaft) beginnen sollte (Bl. 208 d. A.). Mithin ist die Erklärung der Antragstellerin im Verwaltervertrag dahingehend auszulegen, dass ihr bewusst war, dass nach der Teilungserklärung die zunächst mit der K. begründeten vertraglichen Beziehungen zwischen ihr und den späteren Wohnungseigentümern fortgesetzt werden sollten, und dass sie hiermit einverstanden war. Zum anderen hat die Antragstellerin die Vertragsübernahme jedenfalls dadurch genehmigt, dass sie faktisch für die späteren Wohnungseigentümer tätig geworden ist und sich diesen gegenüber als Verwalterin geriert hat.

Nichts anderes gilt im Ergebnis, wenn man annimmt, dass der ursprüngliche Verwaltervertrag vom 09.12.1998 wegen Verstoßes gegen § 181 BGB entsprechend § 177 Abs. 1 BGB schwebend unwirksam war (vgl. hierzu BGH, Urt. v. 29.11.1993 - II 107/92, NJW-RR 1994, 291 (292); Palandt-Heinrichs, Bürgerliches Gesetzbuch, 66. Auflage, § 181 BGB, Rdnr. 15). In diesem Fall ist der Vertrag jedenfalls dadurch wirksam geworden, dass beide Vertragspartner ihn (konkludent) genehmigt haben. Die Erklärung sowohl der K. als auch der der Erwerber in den Erwerbsverträgen ist dahingehend auszulegen, dass der zwischen K. und Antragstellerin geschlossene Vertrag hinfort jedenfalls zwischen den Erwerbern und der Antragstellerin Gültigkeit haben sollte. Da anzunehmen ist, dass die Veräußerungsparteien alle diesem Ziel entgegen stehenden rechtlichen Hindernisse ausräumen wollten, wohnt ihren Erklärungen (auch) der Inhalt der Genehmigung der Selbstkontraktion inne. Die Genehmigung der Antragstellerin ergibt sich auch insoweit wiederum konkludent aus der Aufnahme der Verwaltertätigkeit. Zu demselben Ergebnis gelangt man, wenn man die ausdrücklichen und konkludenten Erklärungen der Erwerber und der Antragstellerin dahingehend gemäß § 140 BGB umdeutet, dass zwischen ihnen jedenfalls ein neuer Vertrag mit dem Inhalt des (schwebend unwirksamen) Vertrags zwischen K. und Antragstellerin zustande kommen sollte.

Obgleich die damaligen Vertragsparteien auf Grund der damaligen Rechtsprechung davon ausgegangen sein dürften, dass der Vertrag einerseits zwischen der Antragstellerin und andererseits allen Wohnungseigentümern persönlich geschlossen werden sollte, sind ihre Erklärungen vor dem Hintergrund der geänderten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs zur (Teil)rechtsfähigkeit der Wohnungseigentümergemeinschaft (vgl. BGH, Urt. v. 02.06.2005 - V ZB 32/05, NJW 2005, 2061 ff) dahingehend auszulegen oder umzudeuten, dass die vertraglichen Beziehungen zwischen der Wohnungseigentümergemeinschaft als solcher und der Antragstellerin bestehen sollten.

b) Aus diesem Vertrag ergibt sich jedoch nicht der verfahrensgegenständliche Aufwendungsersatzanspruch der Antragstellerin.

aa) Der Verwalter hat gegen die Gemeinschaft gemäß §§ 675 Satz 1, 670 BGB einen - vom Vergütungsanspruch zu trennenden - Anspruch auf Ersatz seiner Aufwendungen. Dieser bezieht sich jedoch nur auf Tätigkeiten und Aufwendungen, die nicht bereits mit der im Verwaltervertrag vereinbarten Verwaltervergütung abgegolten sind (vgl. Staudinger-Bub, aaO., § 26 WEG, Rdnr. 282 m. w. N.). Voraussetzungen der Ersatzfähigkeit ist, dass der Verwalter die Aufwendungen zum Zwecke der Ausführung der Verwaltung gemacht hat und sie den Umständen nach für erforderlich halten durfte (vgl. BayObLG, NZM 1998, 40 (41); NZM 1999, 808; KG, ZMR 1997, 539 (540); Staudinger-Bub, aaO., § 26 WEG, Rdnr. 282; Staudinger-Martinek, aaO., § 670 BGB, Rdnr. 11 f). Die Aufwendungen müssen sich, obwohl der Beauftragte einen erheblichen Entscheidungsspielraum hat, jedenfalls im Rahmen des Auftrags halten, d. h. der Beauftragte muss zum Zeitpunkt der Tätigung der Aufwendungen bei pflichtgemäßem Ermessen davon ausgehen können, dass diese zur Ausführung des Auftrags erforderlich sind (vgl. BGH, Urt. v. 19.09.1985 - IX ZR 16/85, NJW 1986, 310 (311); Staudinger-Martinek, aaO., § 670 BGB, Rdnr. 15 f; MünchKomm(BGB)-Seiler, aaO., § 670 BGB, Rdnr. 9). Dabei spielt es keine Rolle, ob die Aufwendungen dem Beauftragten durch den Auftrag unmittelbar aufgegeben sind oder ob sie die Geschäftsbesorgung vorbereiten, fördern oder sich in deren Nachwirkung ergeben (vgl. RGZ 75, 208 (212 f); 122, 298 (303); BGH, Urt. v. 17.05.1984 - II ZR 280/83,NJW 1984, 2460 f; MünchKomm(BGB)-Seiler, 4. Auflage, § 670 BGB, Rdnr. 8). Entscheidend ist, dass der Auftraggeber dieselben Aufwendungen auch zu tragen gehabt hätte, wenn er an Stelle des Beauftragten tätig geworden wäre (vgl. MünchKomm(BGB)-Seiler, aaO., § 670 BGB, Rdnr. 8).

Die Wohnungseigentümer sind ferner gemäß § 669 BGB verpflichtet, dem Verwalter für die zu seiner Tätigkeit erforderlichen Aufwendungen Vorschuss zu leisten (vgl. Staudinger-Bub, aaO., § 26 WEG, Rdnr. 282).

bb) Die Antragstellerin hat die von ihr geltend gemachten Aufwendungen aber gerade nicht im Rahmen des ihr erteilten Auftrags getätigt.

Nach der Behauptung der Antragstellerin hat sie die geltend gemachten Kosten aufgewandt, um die laufenden Ausgaben der Gemeinschaft (Kosten für Straßenreinigung, Strom, Gas, Wasser und Abwasser, Schornsteinfeger, Versicherungen, Bankgebühren, Müllgebühren und Reparaturen) zu decken und dadurch die Versorgung der Gemeinschaft mit den entsprechenden Leistungen auch in der Zukunft sicherzustellen. Zu diesem Zweck hat die Antragstellerin einerseits nach ihrer Behauptung selbst im eigenen Namen mit den Leistungsträgern (Versorgungsunternehmen, Versicherern etc.) entsprechende Bezugsverträge abgeschlossen und sowohl die hieraus resultierenden Kosten als auch die öffentlichen Lasten aus eigenen, auf Konten der Antragstellerin vorhandenen Mitteln beglichen. Zum anderen hat die Antragstellerin bei den Wohnungseigentümern oder deren Mietern monatliche Zahlungen angefordert, die die Antragstellerin selbst der Höhe nach festgesetzt und zur Begleichung der angefallenen Rechnungen eingesetzt hat.

Eine derartige Vorgehensweise entspricht jedoch nicht den sich aus dem Verwaltervertrag ergebenden Pflichten der Antragstellerin. Diese durfte jedenfalls nach Invollzugsetzung der faktischen Gemeinschaft nicht mehr auf die beschriebene Art und Weise eigenmächtig vorgehen. Sie hatte vielmehr entsprechend den gesetzlichen Vorgaben und den Vorgaben der Teilungserklärung hinsichtlich der Art und Weise der Versorgung der Gemeinschaft sowie der Aufbringung der entsprechenden Mittel mindestens einmal im Jahr Eigentümerversammlungen durchzuführen, im Rahmen derer über die Angelegenheiten, über die durch Beschluss entschieden werden kann, Beschlüsse zu fassen waren (§§ 23 Abs. 1, 24 Abs. 1 WEG a. F.). Zu diesen Materien gehört gemäß § 21 Abs. 1 u. 3 WEG die ordnungsgemäße Verwaltung des gemeinschaftlichen Eigentums. Hierzu gehören u. a. die Erfüllung öffentlich-rechtlicher Pflichten (vgl. Weitnauer-Lüke, Wohnungseigentumsgesetz, 9. Auflage, § 21 WEG, Rdnr. 13), die Versicherung des gemeinschaftlichen Anwesens (§ 21 Abs. 5 Nr. 3 WEG), die Ansammlung einer angemessenen Instandhaltungsrückstellung (§ 21 Abs. 5 Nr. 4 WEG), die Aufstellung eines Wirtschaftsplans (§ 21 Abs. 5 Nr. 5 WEG) sowie die Sicherung der Versorgung mit Energie und Telekommunikation (§ 21 Abs. 5 Nr. 6 WEG).

Die Aufbringung der zur ordnungsgemäßen Verwaltung erforderlichen Mittel darf der Verwalter ebenfalls nicht in eigener Regie regeln. Er hat vielmehr zum einen gemäß § 28 Abs. 1 WEG einen Wirtschaftsplan aufzustellen, der die voraussichtlichen Einnahmen und Ausgaben sowie die anteilmäßige Verpflichtung der einzelnen Wohnungseigentümer ausweist. Darüber hinaus hat er nach Ablauf eines Kalenderjahrs gemäß § 28 Abs. 3 WEG eine Jahresabrechnung vorzulegen, aus der sich die tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben sowie die sich hieraus zu Gunsten oder zu Lasten der einzelnen Eigentümer ergebenden Salden ergeben (vgl. Weitnauer-Gottschalg, aaO., § 28 WEG, Rdnr. 20). Über den Wirtschaftsplan hat die Wohnungseigentümerversammlung gemäß § 28 Abs. 5 WEG mehrheitlich Beschluss zu fassen. Schließlich ist der Verwalter gemäß § 27 Abs. 4 Satz 1 WEG verpflichtet, Gelder der Wohnungseigentümer von seinem Vermögen gesondert zu halten.

Die Antragstellerin hätte daher bereits im Jahr 1999 nach Invollzugsetzung der (faktischen) Gemeinschaft eine Eigentümerversammlung durchführen müssen, im Rahmen derer über die Verwaltung der Gemeinschaft hätte Beschluss gefasst werden müssen. Dabei hätten u. a. die Art und Weise der Wasser- Gas- und Stromversorgung sowie die ordnungsgemäße Versicherung der Anlage berücksichtigt werden müssen. Der Umstand, dass die Antragstellerin nach der Teilungserklärung (Bl. 205 f d. A.) und dem Verwaltervertrag (Bl. 122 d. A.) zum selbstständigen Abschluss von Versicherungsverträgen befugt war, hat sie jedenfalls nicht von der Pflicht entbunden, diesbezüglich einen Beschluss der Eigentümerversammlung herbeizuführen. Es hätte ferner über die Anlage der gemeinschaftlichen Gelder einschließlich der Wahl der Bank und der Bildung einer Instandhaltungsrücklage Beschluss gefasst werden müssen.

Der Antragsstellerin ist nicht zu folgen, wenn sie davon ausgeht, dass in der fortlaufenden Zahlung der von ihr angeforderten Wohngelder durch die Mitglieder der Antragsgegnerin der konkludente Beschluss über einen Wirtschaftsplan gesehen werden kann. Für einen solchen Willen fehlt jeglicher Anhaltspunkt, da nicht ersichtlich ist, dass die Wohnungseigentümer die tatsächlichen Hintergründe der angeforderten Zahlungen kannten. Selbst wenn man dies anders sehen würde, wären Wirtschaftspläne allenfalls mit dem Inhalt zu Stande gekommen, dass die angeforderten Beträge zu zahlen seien, nicht aber die von der Antragstellerin nunmehr geltend gemachten darüber hinausgehenden Summen.

Diesen Verpflichtungen ist die Antragstellerin in den Jahren 1999 bis 2001 in keiner Weise nachgekommen. Sie hat vielmehr die Beschlusskompetenz der Gemeinschaft übergangen und eigenmächtige Entscheidungen getroffen. Sie hat Gelder der Gemeinschaft pflichtwidrig ihrem eigenen Vermögen einverleibt und auf völlig intransparente Weise nach Gutdünken Zahlungen erbracht und Gelder eingezogen. Dass dieses Verhalten der Antragstellerin durch ihre Befugnis zur Notgeschäftsführung gemäß § 27 Abs. 1 Satz 3 WEG gedeckt war, hat die Antragstellerin weder dargetan noch ist dies ansonsten ersichtlich. Insbesondere sind keinerlei Tatsachen dafür ersichtlich, dass ohne die Maßnahmen der Antragstellerin etwa eine Sperrung der Wasser- und Energieversorgung drohte. In keiner Weise ist es nachvollziehbar, dass innerhalb eines Zeitraums von zwei Jahren keine die ordnungsgemäße Aufbringung von Mitteln ermöglichende Beschlussfassung möglich gewesen sein soll.

Die Antragstellerin kann daher Aufwendungen, die sie für dieses vertragswidrige Verhalten getätigt hat, nicht ersetzt verlangen.

2. Die Antragstellerin hat des Weiteren keinen Anspruch aus §§ 683 Satz 1, 677, 670 BGB.

Danach kann derjenige, der für einen anderen ein Geschäft besorgt, ohne von ihm beauftragt oder ihm gegenüber sonst dazu berechtigt zu sein (Geschäftsführer), Ersatz der Aufwendungen verlangen, die er den Umständen nach für erforderlich halten darf, sofern die Übernahme der Geschäftsführung dem Interesse und dem wirklichen oder dem mutmaßlichen Willen des Geschäftsherrn entspricht.

a) Dies kann auch für einen Wohnungseigentumsverwalter gelten. Übt etwa ein Verwalter ohne wirksame Bestellung und damit auch ohne entsprechende vertragliche Legitimation eine Verwaltertätigkeit für die Gemeinschaft aus, so handelt er als "Schein- oder Pseudoverwalter" nach den Grundsätzen der Geschäftsführung ohne Auftrag gemäß §§ 677 ff BGB (vgl. Deckert, aaO., Gruppe 4, Rdnr. 85). Hieraus können Aufwendungsersatzansprüche gemäß §§ 683 Satz 1, 677, 670 BGB resultieren (vgl. BGH, Beschl. v. 07.03.1989 - XI ZR 25/88, NJW-RR 1989, 970 f; BayObLG, WuM 1996, 496 (497); Deckert, aaO., Gruppe 4, Rdnr. 85).

Auch wenn der Verwalter mit Dritten in Angelegenheiten der Verwaltung Verträge - im eigenen Namen oder namens der Eigentümergemeinschaft - ohne die erforderliche Legitimation durch Beschluss der Eigentümerversammlung schließt, handelt er als Geschäftsführer ohne Auftrag. Er hat gemäß §§ 683 Satz 1, 670 BGB einen Aufwendungsersatzanspruch, sofern berechtigte GoA vorliegt, d. h. wenn der Vertragsschluss dem wirklichen oder mutmaßlichen Interesse der Wohnungseigentümer entspricht (vgl. BayObLGZ 1986, 322 (326); OLG Hamm, ZMR 1997, 377 (379); Bärmann/Pick/Merle-Merle, aaO., § 27 WEG, Rdnr. 63; Staudinger-Bub, aaO., § 21 WEG, Rdnr. 58 u. § 27 WEG, Rdnr. 130). Da der Verwalter insoweit den Wohnungseigentümern als Dritter gegenübersteht haften diese bezüglich dieses Anspruchs gesamtschuldnerisch (vgl. Bärmann/Pick/Merle-Merle, aaO., § 27 WEG, Rdnr. 63 m. w. N.).

aa) Die Geschäftsführung entspricht dabei dem Interesse des Geschäftsherrn, wenn ihre Übernahme objektiv nützlich und sachlich vorteilhaft ist (vgl. BGH, Urt. v. 15.12.1954 - II ZR 277/53, NJW 1955, 257 (258; BGH, Urt. v. 20.01.1993 - ,VIII ZR 22/92 NJW-RR 1993, 522 (523 f); MünchKomm(BGB)-Seiler, aaO., § 683 BGB, Rdnr. 4). Dabei ist nicht isoliert auf den Vorteil des konkreten Geschäfts abzustellen, sondern die Gesamtlage des Geschäftsherrn zu berücksichtigen (vgl. MünchKomm(BGB)-Seiler, aaO., § 683 BGB, Rdnr. 4). Offensichtlich unsachgemäße oder überflüssige Maßnahmen sind nicht interessegerecht (vgl. RGZ 57, 23 (27); MünchKomm(BGB)-Seiler, aaO., § 683 BGB, Rdnr. 5).

bb) Der wirkliche Wille des Geschäftsherrn ist maßgeblich, wenn er ausdrücklich oder konkludent geäußert wird und daher erkennbar ist, wobei es nicht darauf ankommt, ob dieser dem objektiven Interesse des Geschäftsherrn entspricht (vgl. MünchKomm(BGB)-Seiler, aaO., § 683 BGB, Rdnr. 9). Das Einverständnis des Geschäftsherrn muss sich auf die konkrete Geschäftsbesorgung einschließlich ihrer Kosten beziehen. Ein lediglich allgemeines Einverständnis mit dem durch die Geschäftsbesorgung angestrebten Vorteil genügt dagegen nicht (vgl. BGH, Urt. v. 25.11.1981 - VIII 299/80, NJW 1982, 875 (877); BGH, Urt. v. 12.12.1991 - IX ZR 178/91, NJW 1992, 967 (970); MünchKomm(BGB)-Seiler, aaO., § 683 BGB, Rdnr. 9).

cc) Ist der wirkliche Wille nicht feststellbar, so ist auf den mutmaßlichen Willen abzustellen, d. h. es muss gefragt werden, ob der Geschäftsherr bei objektiver Berücksichtigung aller Umstände der Geschäftsführung zugestimmt hätte (vgl. OLG Stuttgart, NJW 1947/48, 227 (228); MünchKomm(BGB)-Seiler, aaO., § 683 BGB, Rdnr. 10). Der mutmaßliche Wille ergibt sich regelmäßig aus dem Interesse des Geschäftsherrn und nicht aus den Vorstellungen des Geschäftsführers (vgl. BGH, Urt. v. 20.04.1967 - VII ZR 326/64, NJW 1967, 1959 (1960); BGH, Beschl. v. 07.03.1989 - XI ZR 25/88, NJW-RR 1989, 970 f; MünchKomm(BGB)-Seiler, aaO., § 683 BGB, Rdnr. 10). Die Erfüllung fremder Pflichten entspricht daher regelmäßig dem mutmaßlichen Willen des Verpflichteten (vgl. BGH, Urt. v. 20.04.1967 - VII ZR 326/64, NJW 1967, 1959 (1960); MünchKomm(BGB)-Seiler, aaO., § 683 BGB, Rdnr. 10). Maßgeblicher Zeitpunkt ist derjenige der Übernahme, also des Beginns der Geschäftsführung (vgl. OLG Nürnberg, NJW-RR 1987, 405 (406); OLG München, NJW-RR 1988, 1013 (1015); MünchKomm(BGB)-Seiler, aaO., § 683 BGB, Rdnr. 11).

Grundsätzlich ist jedoch zu vermuten, dass die Wohnungseigentümer in einem Fall, der nicht von der Notgeschäftsführung gemäß § 21 Abs. 2 WEG oder § 27 Abs. 1 Nr. 2 WEG gedeckt ist, selbst von ihrer Entscheidungsbefugnis Gebrauch machen wollen, insbesondere wenn neben der von dem Geschäftsführer getroffenen Maßnahme weitere Maßnahmen in Betracht gekommen wären. In einem solchen Fall entspricht die getroffene Maßnahme im Zweifel nicht dem mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümer, es sei denn sie entspricht als einzige den Grundsätzen ordnungsgemäßer Verwaltung (vgl. Bärmann/Pick/Merle-Merle, aaO., § 21 WEG, Rdnr. 58; Staudinger-Bub, aaO., § 21 WEG, Rdnr. 56 u. 56a).

dd) Gemäß § 679 BGB kommt es auf den Willen des Geschäftsherrn dagegen dann nicht an, wenn ein Fall der Notgeschäftsführung vorliegt. In diesen Fällen ist regelmäßig das Interesse an der Geschäftsführung zu bejahen und ein entgegenstehender Wille der Wohnungseigentümer ist unbeachtlich (vgl. MünchKomm(BGB)-Seiler, aaO., § 683 BGB, Rdnr. 14; Staudinger-Bub, aaO., § 21 WEG, Rdnr. 56).

b) Ein Fall berechtigter Geschäftsführung ohne Auftrag ist vorliegend jedoch nicht gegeben.

aa) Es ist bereits nicht ersichtlich, dass die Übernahme der konkreten Geschäftsführung durch die Antragstellerin der Antragsgegnerin nützlich war. Dies könnte nur angenommen werden, wenn durch die eigenmächtigen Vertragsschlüsse und Zahlungen seitens der Antragsgegnerin den Vermögensinteressen der Antragsgegnerin auf optimale Weise Rechnung getragen worden wäre, indem entweder die günstigste Vertragsgestaltung gewählt wurde oder aber eventuelle Preisnachteile doch durch sonstige Vorteile, etwa die Abwendung drohender Verzögerungsschäden, kompensiert würden. Hierfür ist jedoch nichts vorgetragen oder sonst ersichtlich.

Am ehesten könnte davon ausgegangen werden, dass die Zahlung öffentlicher Abgaben wie der Gebühren für Wasser und Abwasser, Straßenreinigung, Abfallentsorgung und Schornsteinfeger den Interessen der Antragsgegnerin entsprach, da insoweit feste Gebührentabellen zu Grunde liegen. Hinsichtlich aller übrigen Ausgaben ist es nicht auszuschließen, dass die Antragsgegnerin bei anderer Vertragsgestaltung wirtschaftlich besser gestanden hätte. Dies folgt bezüglich der Kosten für Versicherungen, Bank und Arbeiten von Privatfirmen bereits daraus, dass am Markt unterschiedliche Preise angeboten werden, so dass die Antragsgegnerin im Rahmen einer Wohnungseigentümerversammlung eine entsprechende Ermessensentscheidung hätte treffen können.

Dasselbe gilt jedoch auch für die Kosten für Strom und Gas. Auch insoweit war die Antragsgegnerin nämlich nicht zwingend auf die Inanspruchnahme eines bestimmten Anbieters (hier der Stadtwerke) angewiesen. Durch die Regelungen des Gesetzes über die Elektrizitäts- und Gasversorgung vom 24.04.1998 (EnWG - BGBl. I 1998,730), das am 29.04.1998 in Kraft getreten ist, wurden nämlich die bis dahin bestehenden Monopole bezüglich der Elektrizitäts- und Gasversorgung aufgehoben und verschiedenen Anbietern die Möglichkeit zur Belieferung von Kunden über die bestehenden Versorgungsnetze eröffnet (§§ 1, 3, 10 EnWG). Auf Grund dieser Marktöffnung stellte sich für jeden Kunden, also auch für die Antragsgegnerin die Frage der Auswahl des günstigsten und zuverlässigsten Anbieters.

bb) Jedenfalls aber entsprach die Übernahme der Geschäftsführung weder dem wirklichen noch dem mutmaßlichen Willen der Wohnungseigentümer.

Ein wirklicher Wille ist nicht feststellbar, da die Antragstellerin vor dem Abschluss der Verträge und der Erbringung der Zahlungen, für die sie nun Ausgleich beansprucht, keinerlei Wohnungseigentümerversammlungen durchgeführt hat.

Aus diesem Grund ist auch nicht davon auszugehen, dass die Übernahme der Geschäftsführung dem mutmaßlichen Willen der Antragsgegnerin entsprochen hat. Da es sich, wie ausgeführt, um Angelegenheiten handelte, die der Beschlussfassung der Gemeinschaft unterlagen, und nichts davon auszugehen ist, dass die getroffenen Maßnahmen die einzigen mit einer ordnungsgemäßen Verwaltung vereinbaren darstellen, ist davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer im Zweifel von ihrer Entscheidungsbefugnis Gebrauch machen wollten. Da ferner, wie oben dargelegt, auch keine Anhaltspunkte dafür sprechen, dass die Vorgehensweise der Antragstellerin für die Antragsgegnerin die wirtschaftlich günstigste war, ist nicht davon auszugehen, dass die Wohnungseigentümer im Falle der Durchführung einer Versammlung einen Beschluss dieses Inhalts getroffen hätten.

Schließlich ist auch kein Fall des § 679 BGB gegeben, da sich weder aus dem Vortrag der Antragstellerin noch aus sonstigen Umständen Anhaltspunkte ergeben, dass ohne die Maßnahmen der Antragstellerin eine Pflicht der Antragsgegnerin, die im öffentlichen Interesse liegt, nicht rechtzeitig erfüllt worden wäre. Insbesondere ist es nicht ersichtlich, dass die rechtzeitige Zahlung öffentlicher Abgaben oder der Versorgungskosten im Falle der Durchführung einer Eigentümerversammlung nicht möglich gewesen wäre oder gar eine Sperrung von Anschlüssen gedroht hätte. Aus diesen Gründen kann auch keine Notgeschäftsführungsbefugnis der Antragstellerin bejaht werden.

c) Schließlich hat die Antragsgegnerin auch nicht gemäß § 684 Satz 2 BGB die Geschäftsführung der Antragstellerin genehmigt. Insbesondere ist keine Beschlussfassung der Wohnungseigentümerversammlung ersichtlich, durch die die von der Antragstellerin erbrachten Zahlungen - etwa im Rahmen entsprechender Jahresabrechnungen - gebilligt worden wären. Allein aus den durch die Wohnungseigentümer erbrachten Zahlungen kann ebenfalls keine konkludente Genehmigung abgeleitet werden, da diese nicht in Kenntnis der tatsächlichen Einnahmen und Ausgaben erfolgt sind.

3. Auch ein Anspruch aus §§ 684 Satz 1, 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB oder § 812 BGB ist nicht gegeben.

a) Widerspricht die vom Verwalter ergriffene Maßnahme dem mutmaßlichen oder wirklichen Willen der Wohnungseigentümer, etwa weil ein abweichender Beschluss vorliegt, und wird die unberechtigte Geschäftsführung auch nicht gemäß § 684 Satz 2 BGB nachträglich genehmigt, so kann der Verwalter gemäß § 684 Satz 1 BGB i. V. m. §§ 812 ff BGB Verwendungsersatz nach Bereichungsrecht verlangen (vgl. BayObLGZ 1986, 322 (325 f); OLG Düsseldorf, WuM 1996, 178 f; OLG Hamm, ZMR 1997, 377 (379); Bärmann/Pick/Merle-Merle, aaO., § 21 WEG, Rdnr. 59 u. 63; Staudinger-Bub, aaO., § 27 WEG, Rdnr. 130).

b) Im vorliegenden Fall fehlt es jedoch bereits an der Feststellung, dass die Antragsgegnerin i. S. d. § 684 Satz 1 BGB sowie des § 812 Abs. 1 Satz 1 BGB "etwas erlangt" hat, d. h. bereichert ist.

Etwas erlangt hat der Bereicherungsschuldner, wenn eine Mehrung seines Vermögens eingetreten ist, er also einen Vermögensvorteil erlangt hat (vgl. BGH, Urt. v. 07.10.1994 - V ZR 4/94, NJW 1995, 53 (54); Palandt-Sprau, aaO., § 812 BGB, Rdnr. 16). Der Vermögensvorteil kann dabei auch darin bestehen, dass er Aufwendungen erspart hat, die er ohne den bereicherungsrelevanten Vorgang hätte aufwenden müssen (vgl. BGH, Urt. v. 06.02.1997 - VI ZR 46/77, NJW 1979, 2205 (2206 f); Palandt-Sprau, aaO., § 812 BGB, Rdnr. 28). Die Beweislast dafür, dass der Bereicherungsschuldner etwas erlangt, hat sowie für den Umfang der Bereicherung trägt der Bereicherungsgläubiger (vgl. BGH, Urt. v. 25.10.1989 - VIII ZR 105/88, BGHZ 109, 139 (148); Palandt-Sprau, aaO., § 818 BGB, Rdnr. 103).

c) Eine Bereicherung in diesem Sinne kann vorliegend darin bestehen, dass die Antragsgegnerin selbst für die Versorgung der Wohnungseigentumsanlage mit Wasser, Gas und Strom, für die Abwasserentsorgung, Müllgebühren, Schornsteinfegergebühren, Versicherungen, Bankleistungen und Reparaturleistungen hätte finanzielle Mittel aufwenden müssen, wenn die Antragstellerin nicht durch mit den entsprechenden Dienstleistern geschlossene Verträge diese Leistungen beschafft hätte.

Jedoch fehlen jegliche Anhaltspunkte dafür, in welcher Höhe in diesem Fall Aufwendungen entstanden wären. Wie bereits ausgeführt handelt es sich bei den von der Antragstellerin aufgewendeten Kosten nicht ausnahmslos um feststehende Kosten. Vielmehr bestand hinsichtlich der Energieversorgung, der Versicherungsverträge, Bankverträge, und Reparaturleistungen die Möglichkeit, Verträge mit verschiedenen Anbietern zu schließen, die möglicherweise unterschiedliche Preisstrukturen aufwiesen. Diesbezüglich ergeben sich weder aus dem Beteiligtenvortrag noch aus sonstigen Umständen hinreichend sichere Anhaltspunkte, die weitergehende amtswegige Ermittlungen gemäß § 12 FGG ermöglichen würden. Insbesondere ist kein über den von den Mitgliedern der Antragsgegnerin bereits erbrachten Zahlungen liegender Mindestbetrag ermittelbar, der in jedem Fall von den Wohnungseigentümern hätte aufgewendet werden müssen. Daher ist es nicht zu beanstanden, dass das Landgericht insoweit keine weitergehenden Ermittlungen angestellt hat.

4. Da somit bereits dem Grunde nach kein Anspruch auf Aufwendungsersatz besteht, kann es dahinstehen, welche Höhe dieser hätte, wann er fällig wäre, ob und in welchem Umfang er verjährt oder verwirkt wäre.

II.

Die Antragstellerin hat gegen die Antragsgegnerin auch keinen Anspruch auf Zahlung von Verwaltervergütung für die Jahre 1999 bis 2001 in Höhe von insgesamt 3.967,22 €.

1. Ein solcher Anspruch ergibt sich nicht aus §§ 675, 611 Abs. 1, 631 Abs. 1 BGB oder aus §§ 675, 612 Abs. 2, 632 Abs. 2 BGB.

a) Wie bereits ausgeführt (vgl. oben I. 1. a)) ist zwischen den Beteiligten ein Verwaltervertrag wirksam zustande gekommen.

b) Durch diesen Verwaltervertrag wurde eine Verwaltervergütung von 30,-- DM pro Wohnungseinheit und Monat vereinbart.

aa) Die Höhe der Verwaltervergütung kann zwischen Gemeinschaft und Verwalter - in den Grenzen der §§ 134, 138 BGB - frei ausgehandelt und abgesprochen werden, sofern nicht bereits für den Erstverwalter bauträgerseits vertragliche Festlegungen getroffen wurden (vgl. KG, NJW 1975, 318 f; OLG Frankfurt, OLGZ 1991, 308 f; Deckert, aaO., Gruppe 4, Rdnr. 155; Staudinger-Bub, aaO., § 26 WEG, Rdnr. 261). Wurde eine Vergütungspflicht ohne konkrete Regelung der Honorarhöhe vereinbart, so kann der Verwalter gemäß § 612 BGB die taxmäßige, übliche und angemessene Vergütung verlangen (vgl. Deckert, aaO., Gruppe 4, Rdnr. 155). Üblicherweise werden Pauschalen pro Wohneinheit und Monat vereinbart (vgl. BayObLG, NZM 1999, 504 (505); Deckert, aaO., Gruppe 4, Rdnr. 156; Staudinger-Bub, aaO., § 26 WEG, Rdnr. 261), welche zwischen 12,50 € in Großanlagen und 25,-- € in kleineren Gemeinschaften variieren. In bauträgerseits erstellten mittelgroßen Anlagen sind durchschnittliche Beträge von ca. 16,-- € pro Einheit und Monat üblich (vgl. Deckert, aaO., Gruppe 4, Rdnr. 155). Gegebenenfalls ist eine überdurchschnittliche Honorierung bei vermieteten Wohnungen gerechtfertigt (vgl. OLG Frankfurt, NJW-RR 1991, 659; Deckert, aaO., Gruppe 4, Rdnr. 156). Die Höhe der Vergütung wird üblicherweise nach den zu erbringenden Verwalterleistungen bemessen, die von der Art und Größe der Wohnanlage, von den zu verwaltenden Gemeinschaftseinrichtungen (Schwimmbad, Sauna etc.) und/oder von den zu erwartenden Instandhaltungsmaßnahmen abhängen (vgl. Staudinger-Bub, aaO., § 26 WEG, Rdnr. 263).

bb) Auf dieser Grundlage ist vorliegend von einer Vergütung von nicht mehr als 30,-- DM pro Wohneinheit und Monat auszugehen.

In dem Verwaltervertrag vom 09.12.1998 war vereinbart, dass der Vergütungsanspruch des Verwalters einer gesonderten Vereinbarung bedürfe (Bl. 123 d. A.). Ein Betrag war hierin also noch nicht konkret vereinbart, sondern lediglich ein Vergütungsanspruch dem Grunde nach.

In dem Vertrag über die Ausführung von Hausmeisterarbeiten vom 23.02.1999 wurde das Verwalterhonorar pro Einheit und Monat auf 30,-- DM netto festgesetzt, also pro Jahr auf 3.340,80 DM brutto. Dieser Vertrag wurde sowohl namens der Antragsgegnerin als auch im Namen der Antragstellerin von dem Geschäftsführer der Antragstellerin unterzeichnet (Bl. 117 d. A.).

Sofern man davon ausgeht, dass diese letztgenannte Vereinbarung auf Grund der in dem durch die Annahme in den Veräußerungsverträgen durch die Erwerber wirksam gewordenen Verwaltervertrag vom 09.12.1998 erteilten Befreiung von den Beschränkungen des § 181 BGB (Bl. 123 d. A.) wirksam zustande gekommen ist, bildet sie die maßgebliche rechtliche Grundlage für die Höhe des Vergütungsanspruchs. Es kann daher nicht auf die von der Antragstellerin erstmals im Verfahren der weiteren Beschwerde geltend gemachte übliche Vergütung zurückgegriffen werden.

Sofern man die Vereinbarung als unwirksam ansieht, ist gemäß §§ 612 Abs. 2, 632 Abs. 2 BGB auf die übliche Vergütung abzustellen. Nach dem oben Gesagten kann jedoch im vorliegenden Fall nicht davon ausgegangen werden, dass diese pro Einheit und Monat über 30,-- DM liegt. Die Antragstellerin selbst hat insoweit vorgetragen, dass im maßgeblichen Zeitraum auch bezüglich anderer vergleichbarer Wohnungseigentumsanlagen, etwa derjenigen in der <Straße 2>, 30,-- DM netto vereinbart wurden (Bl. 220 f u. 234 d. A.). Bei diesem Betrag handelt es sich auch um einen solchen, der nach den oben genannten Kriterien angemessen ist. Es handelt sich um eine Wohnungseigentumsanlage von immerhin 8 Einheiten, die vom Bauträger errichtet und veräußert wurden. Umstände, die einen besonders hohen Verwaltungsaufwand begründeten, sind weder vorgetragen noch sonst ersichtlich.

Schließlich ist die Antragsteller gemäß § 242 BGB nach den Grundsätzen des "venire contra factum proprium" gehindert, eine höhere monatliche Vergütung zu verlangen. Auch wenn man von der Unwirksamkeit der entsprechenden Vereinbarung ausgeht, hat doch die Antragstellerin ihre Verwaltertätigkeit auf der Grundlage dieser Vergütung durchgeführt, den Wohnungseigentümern gegenüber entsprechend abgerechnet und sich noch bis in die Beschwerdeinstanz hinein auf einen Vergütungsanspruch in dieser Höhe berufen. Es ist daher treuwidrig, wenn sie nunmehr eine höhere übliche Vergütung geltend macht.

c) Vorliegend hat die Antragstellerin jedoch gemäß §§ 326 Abs. 1 Satz 1 BGB keinen Anspruch auf Zahlung einer Verwaltervergütung für die Jahre 1999 bis 2001. Dies folgt daraus, dass die Antragstellerin wesentliche Vertragspflichten nicht erfüllt hat mit der Folge, dass diese unmöglich geworden sind.

aa) Ein Wegfall des Vergütungsanspruchs des Verwalters kommt im Falle der Unmöglichkeit der Erfüllung von Hauptpflichten in Betracht (vgl. BayObLG, WuM 1997, 345 (346); Deckert, aaO., Gruppe 4, Rdnr. 899). Erbringt der Verwalter eine Hautptleistung - ganz oder teilweise - überhaupt nicht, so sind hinsichtlich der Vergütung §§ 320 - 326, 615, 616 BGB anwendbar (vgl. BayObLG, NJWE-MietR 1997, 162; Staudinger-Bub, aaO., § 26 WEG, Rdnr. 286a). Dagegen führt eine Schlechterfüllung der Verwalterpflichten grundsätzlich nicht zum Wegfall des Vergütungsanspruchs, sondern allenfalls zu Schadensersatzansprüchen der Wohnungseigentümer gegen den Verwalter, mit denen sie gegebenenfalls gegen den Vergütungsanspruch des Verwalters aufrechnen können (vgl. KG, OLGZ 1990, 61 (64); BayObLG, NJWE-MietR 1997, 162; Bärmann/Pick/Merle-Merle, aaO., § 26 WEG, Rdnr. 110; Staudinger-Bub, aaO., § 26 WEG, Rdnr. 286a; Deckert, aaO., Gruppe 4, Rdnr. 899).

Die Anwendbarkeit der §§ 323 - 325 BGB setzt Unmöglichkeit der geschuldeten Leistung voraus. Eine Dienstleistung wird dabei trotz ihres Fixschuldcharakters dadurch, dass sie für einen bestimmten Zeitraum nicht erbracht wird, nur unter der Voraussetzung unmöglich, dass sie nicht nachgeholt werden kann. In diesem Fall erlischt der Vergütungsanspruch ohne Weiteres gemäß § 326 Abs. 1 BGB (vgl. Weitnauer-Lüke, aaO., § 26 WEG, Rdnr. 11). Ist sie nachholbar, so tritt Befreiung von der Dienstleistung nur über § 615 BGB ein (vgl. BayObLG, NJWE-MietR 1997, 162; Palandt-Weidenkaff, aaO., § 615 BGB, Rdnr. 4). Teilunmöglichkeit steht dabei der Vollunmöglichkeit nur dann gleich, wenn die Leistung unteilbar ist. Ansonsten ist für die erbrachte Teilleistung eine Vergütung geschuldet, während die Wohnungseigentümergemeinschaft hinsichtlich des unmöglich gewordenen Teils die Rechte aus § 325 BGB haben (vgl. BayObLG, NJWE-MietR 1997, 162). Das Verhältnis zwischen erbrachter und nicht erbrachter Leistung ist dabei analog § 287 ZPO tatrichterlich zu schätzen (vgl. BayObLG, NJWE-MietR 1997, 162).

bb) Durch den Verwaltervertrag wird der Verwalter verpflichtet, die ihm gesetzlich zugewiesenen Aufgaben (§§ 12, 24, 25, 27, 28 WEG) als Hauptleistungen zu erfüllen (vgl. Staudinger-Bub, aaO., § 26 WEG, Rdnr. 244).

Im Falle einer Vorratsteilung gemäß § 8 WEG durch einen Bauträger ist der Verwalter vom Entstehen einer faktischen Wohnungseigentümergemeinschaft an, d. h. mit der Übergabe (Abnahme) einer ersten im Wesentlichen fertig gestellten und damit bewohn- oder nutzbaren Sondereigentumseinheit an einen Ersterwerber im Anschluss an einen notariellen Erwerbsvertrag und dingliche Sicherung des Eigentums (Auflassungsvormerkung) (vgl. Deckert, Das umfassende Rechtswissen zum Wohnungseigentum, Loseblatt, Stand Juni 2007, Gruppe 4, Rdnr. 33), verpflichtet, neben dem Bauträger auch jeden faktischen Eigentümer zu einer ersten sowie zu den nachfolgenden Eigentümerversammlungen zu laden (vgl. Deckert, aaO., Gruppe, 4, Rdnr. 41). Eine entsprechende Verpflichtung ergibt sich vorliegend auch noch einmal ausdrücklich aus der Teilungserklärung (Bl. 208 f d. A.). Jedem Erwerber ist hierdurch Gelegenheit zu geben, an wichtigen Entscheidungen wie der Genehmigung eines Wirtschaftsplans, dem Abschluss eines Verwaltervertrags, der Wahl eines Verwaltungsbeirats, der Abnahme des Gemeinschaftseigentums etc. mitzuwirken (vgl. Deckert, aaO., Gruppe, 4, Rdnr. 41). Die Einberufung und Durchführung von Eigentümerversammlungen (§ 24 WEG) gehört zu den Hauptpflichten des Verwalters (vgl. Deckert, aaO., Gruppe 4, Rdnr. 894).

Zu den Hauptpflichten eines Verwalters gehört ferner die Aufstellung von Wirtschaftsplänen und Jahresabrechnungen (vgl. BayObLG, NJWE-MietR 1997, 162; Weitnauer-Lüke, aaO., § 27 WEG, Rdnr. 3).

Der Verwalter ist darüber hinaus gemäß § 27 Abs. 4 Satz 1 WEG a. F. verpflichtet, Gelder der Eigentümer (Haus- und Wohngelder, Vorschüsse, Nachzahlungen, Nebenkosten und Rückstellungsbeiträge etc.) von seinem Privat- und Firmenvermögen getrennt zu halten. Eine Vermischung dieser Fremdgelder mit eigenem Vermögen ist unzulässig. Es ist daher eine getrennte Kontenführung erforderlich (vgl. Deckert, aaO., Gruppe 4, Rdnr. 206). Ist ein Wohnungseigentumsverwalter gleichzeitig als Mietverwalter (Sondereigentumsverwalter) tätig, so darf er darüber hinaus auch nicht die in der jeweiligen Funktion erhaltenen Gelder vermischen, sondern hat auch diese - auch zur Vermeidung strafrechtlicher Konsequenzen (§ 266 StGB) - getrennt zu halten (vgl. Deckert, aaO., Gruppe 4, Rdnr. 206).

Der Verwalter ist schließlich gemäß § 27 Abs. 1 Nr. 4 u. Abs. 4 WEG verpflichtet, eine angemessen Instandhaltungsrückstellung zu verwalten, insbesondere Konten zu führen, auf denen diese angesammelt wird, und den angesammelten Betrag gewinnbringend anzulegen (vgl. Bärmann/Pick/Merle-Merle, aaO., § 21 WEG, Rdnr. 167). Er hat hinsichtlich der Art der Anlage einen Beschluss der Wohnungseigentümerversammlung herbeizuführen (vgl. Bärmann/Pick/Merle-Merle, aaO., § 21 WEG, Rdnr. 167).

cc) Im vorliegenden Fall hat die Antragstellerin unstreitig in den Jahren 1999 bis 2001 weder Eigentümerversammlungen einberufen noch Wirtschaftspläne erstellt. Diese Leistungen sind nach Ablauf der jeweiligen Wirtschaftsjahre nicht mehr nachholbar und daher unmöglich geworden (vgl. BayObLG, NJWE-MietR 1997, 162). Das gilt auch für die unterlassene Einrichtung einer Instandhaltungsrücklage sowie die Getrennthaltung von Geldern der Wohnungseigentümergemeinschaft und eigenen Geldern. Auch diese Pflichten sind für die Vergangenheit nicht nachholbar.

Die Antragstellerin hat darüber hinaus für die fraglichen Jahre auch keine Jahresabrechnungen erstellt. Sie hat lediglich nach Beendigung ihres Amtes unmittelbar gegenüber den Wohnungseigentümern die von ihr in den Jahren 1999 bis 2001 verauslagten Kosten abzüglich der geleisteten Zahlungen im Rahmen sog. "Wohn- und Hausgeldabrechnungen" geltend gemacht (Bl. 6 ff d. A.). Sie hat jedoch zu keinem Zeitpunkt während ihrer Amtszeit Jahresabrechnungen erstellt und einer Eigentümerversammlung zur Beschlussfassung vorgelegt. Diese Hauptleistung kann sie zum einen bereits deshalb nicht mehr nachholen, weil sie nicht mehr Verwalterin, denn nach dem Ausscheiden eines Verwalters ist dieser zwar noch zur Auskunft und Rechnungslegung gegenüber der Gemeinschaft vertreten durch den neuen Verwalter verpflichtet, noch nicht vorliegende Jahresabrechnungen kann jedoch allein der neue Verwalter fertigen (vgl. Weitnauer-Gottschalg, aaO., § 28 WEG, Rdnr. 33 m. w. N.).

dd) Die Antragstellerin hat daher sämtliche bedeutsamen Hauptleistungspflichten aus dem Verwaltervertrag nicht erfüllt mit der Folge, dass diese unmöglich geworden sind.

Statt dessen hat die Antragstellerin eigenmächtig und im eigenen Namen Verträge abgeschlossen und Zahlungen an die Vertragspartner, insbesondere Versorgungsträger, erbracht, ohne die Mitglieder der Antragsgegnerin insoweit im Rahmen von Eigentümerversammlungen in den Entscheidungsprozess einzubeziehen. Das Unterlassen der Einberufung von Eigentümerversammlungen sieht der Senat entgegen der Auffassung der Antragstellerin auch nicht als von geringem Gewicht an, weil keine nennenswerten Entscheidungsspielräume bestanden hätten. Vielmehr war neben den Beschlüssen über Wirtschaftspläne und Jahresabrechnung gerade zu Beginn der Wohnungseigentümergemeinschaft auch über die Art und Weise der künftigen Versorgung der Gemeinschaft zu entscheiden. Sie hat des Weiteren, ohne vorher im Rahmen eines Wirtschaftsplans die zu erwartenden Ausgaben übersichtlich darzustellen, nach eigenem Ermessen Wohngelder von den Eigentümern eingezogen, ohne diesen die Berechnungsgrundlagen transparent darzulegen. Die Antragstellerin hat durch dieses Verhalten nicht etwa, wie das Landgericht meint, Hauptleistungspflichten teilweise erfüllt, denn, wie bereits ausgeführt, war sie zu einem derartigen durch den Verwaltervertrag weder berechtigt noch verpflichtet. Ihr gesamtes Verhalten stellt sich als illegale, den Interessen der Wohnungseigentümer entgegen stehende Geschäftsführung dar, für die die Antragstellerin auch nicht eine teilweise (nach Auffassung des Landgerichts 30-prozentige) Vergütung beanspruchen kann.

Dass die Antragstellerin im Rahmen ihrer Pflichten als Verwalterin sonstige Tätigkeiten entfaltet hätte, etwa unaufschiebbare Maßnahmen zur Instandhaltung oder Instandsetzung des Gemeinschaftseigentums, ergibt sich weder aus dem beiderseitigen Beteiligtenvortrag noch aus sonstigen Umständen.

2. Des Weiteren hat die Antragstellerin gegen die Antragsgegnerin auch keine Ansprüche aus §§ 683, 677 Abs. 1, 670 BGB oder aus §§ 684 Satz 1, 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB oder § 812 BGB.

3. Ein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB scheitert schließlich daran, dass es vorliegend nicht um rechtsgrundlos erbrachte Leistungen der Antragstellerin geht, sondern dass diese durch den Verwaltervertrag zu Leistungen verpflichtet war, die sie aber nicht erbracht hat.

4. Auch hinsichtlich des bereits dem Grunde nach nicht gegebenen Anspruchs auf Verwaltervergütung kann es daher dahinstehen, welche Höhe dieser hätte, wann er fällig wäre und ob und in welchem Umfang er verjährt oder verwirkt wäre. Ebenso kann es dahinstehen, ob der behauptete Anspruch durch eine von der Antragstellerin selbst erklärte Verrechnung mit Ansprüchen der einzelnen Eigentümer aus den Sondereigentumsverwaltungs- und Mietgarantieverträgen erloschen ist.

III.

Schließlich hat die Antragsstellerin keinen Anspruch auf Vergütung für Hausmeister- und Reinigungstätigkeiten in Höhe von insgesamt 1.826,90 € (Hausmeister) und 6.851,82 € (Reinigung).

1. Die Antragstellerin hat keinen Anspruch aus § 611 BGB oder § 631 BGB. Dabei kann es dahinstehen, ob zwischen den Beteiligten wirksam ein Hausmeister- und ein Hausreinigungsvertrag zustande gekommen ist oder nicht, denn jedenfalls ist nicht feststellbar, dass die Antragstellerin entsprechende Leistungen in dem abgerechneten Umfang auch tatsächlich erbracht hat:

a) Unter dem 23.02.1999 hat der Geschäftsführer der Antragstellerin namens dieser und namens der Antragsgegnerin sowohl einen Vertrag über die Ausführung von Hausmeisterarbeiten (Bl. 116 d. A.) als auch einen solchen über die Ausführung von Hausreinigungsarbeiten (Bl. 119 d. A.) abgeschlossen. Beide Verträge sehen vor, dass die Vergütung auf der Grundlage eines Stundensatzes von 35,-- DM zuzüglich Mehrwertsteuer ermittelt und das auszuführende Stundenkontingent nach Bedarf und vor Ort festgelegt werden sollte.

Ob diese Verträge gemäß § 181 BGB schwebend unwirksam sind, hängt davon ab, ob die Antragstellerin insoweit wirksam von den Beschränkungen des § 181 BGB befreit ist oder nicht. In der Teilungserklärung ist eine Befreiung lediglich für den Fall enthalten, dass Beschlüsse der Eigentümerversammlung ausgeführt werden (Bl. 209 d. A.), während der Verwaltervertrag eine Befreiung ohne diese Beschränkung enthält. Letztlich braucht die Frage, welche der beiden Regelungen vorgeht, jedoch nicht entschieden zu werden.

b) Dies folgt daraus, dass nach dem Vortrag der Beteiligten und den nicht zu beanstandenden Feststellungen des Landgerichts nicht davon ausgegangen werden kann, dass die von der Antragstellerin geltend gemachten Reinigungs- und Hausmeisterarbeiten tatsächlich in dem geltend gemachten Umfang erbracht wurden.

Die Antragsgegnerin hat in den beiden Vorinstanzen bestritten, dass die Antragstellerin während ihrer gesamten Verwaltungszeit, also in den Jahren 1999, 2000 und 2001, überhaupt irgendwelche Reinigungs- und Hausmeisterarbeiten durchgeführt hat (Bl. 53 u. 304 d. A.).

Bezüglich der Jahre 1999 und 2000 hat die Antragstellerin den Umfang und den genauen Inhalt der Hausmeister- und Reinigungstätigkeiten in keiner Weise näher dargelegt. Sie hat lediglich rechnerische Übersichten zur Akte gereicht und sich im Übrigen darauf bezogen, dass für sie in dem Anwesen drei Reinigungskräfte tätig gewesen seien, die sie auch bezahlt habe. Wann jedoch genau welche einzelnen Tätigkeiten von welcher Dauer ausgeübt worden sein sollen, hat die Antragstellerin nicht vorgetragen. Konkrete sonstige Tatsachen, von denen ausgehend weitere Ermittlungen gemäß § 12 FGG durchgeführt werden könnten, sind ebenfalls nicht ersichtlich. Das Landgericht war daher hierzu nicht gehalten. Damit ist aber die Feststellung einer geschuldeten Vergütung, welche sich nach den zugrunde liegenden Verträgen nach Stundensätzen und tatsächlichem Einsatz berechnet, nicht möglich.

Bezüglich des Jahres 2001 hat die Antragstellerin zunächst eine handschriftliche Zusammenstellung zur Akte gereicht, welche neben anderen Anwesen auch Arbeiten bezüglich der verfahrensgegenständlichen Wohnungseigentumsanlage ausweisen. Allerdings ist unklar, wer diese Aufstellungen gefertigt hat. Ein überzeugender Nachweis, dass diese Arbeiten tatsächlich in dem behaupteten Umfang ausgeführt wurden, ergibt sich aus der Aufstellung nicht.

Des Weiteren hat das Landgericht mehrere Zeugen zu den Arbeiten 2001 vernommen (Bl. 371 ff d. A.). Das Landgericht hat deren Aussagen rechtsfehlerfrei dahingehend gewürdigt, dass in den ersten Monaten 2001 in dem Anwesen allenfalls sporadisch Reinigungsarbeiten durchgeführt wurden, wobei keine Anhaltspunkte dafür sprechen, dass diese Arbeiten auf Veranlassung der Antragstellerin erfolgten. Der Zeuge K. hat vielmehr ausdrücklich bekundet, dass er im Jahr 2000 von der Gesamtheit der Wohnungseigentümer - also gerade nicht von der Antragstellerin als Verpflichteter des Reinigungs- und des Hausmeistervertrags - mit der Erbringung von Reinigungs- und Hausmeisterleistungen beauftragt und auch bezahlt worden sei (Bl. 373 f d. A.). Im Jahr 2001 sei keine von der Antragstellerseite eingesetzte Reinigungskraft mehr erschienen. Er, der Zeuge, habe dann die Reinigungskraft, die Zeugin B., bezahlt (Bl. 374 d. A.), was diese bestätigt hat.

Bei dieser Sachlage ist das Landgericht zutreffend davon ausgegangen, dass bezüglich der behaupteten Reinigungs- und Hausmeistertätigkeiten des Jahres 2001 weder bewiesen ist, dass diese überhaupt noch dass sie in dem geltend gemachten Umfang vorgenommen wurden.

2. Aus denselben Gründen hat die Antragstellerin auch keinen Anspruch aus § 612 Abs. 2 BGB oder § 632 Abs. 2 BGB.

3. Schließlich besteht, unterstellt, der Hausmeister- und der Reinigungsvertrag seien nicht wirksam zustande gekommen, auch kein Anspruch aus § 812 Abs. 1 Satz 1 1. Alt. BGB. Dies folgt daraus, dass nicht festgestellt werden kann, ob und in welchem Umfang die Antragstellerin Reinigungs- und Hausmeisterarbeiten zu Gunsten der Antragsgegnerin erbracht hat und in welchem Umfang daher die Antragsgegnerin in Gestalt ersparter Aufwendungen bereichert ist.

IV.

Da die von der Antragstellerin geltend gemachten Ansprüche nicht bestehen, braucht über die hilfsweise erklärte Aufrechnung mit Gegenansprüchen nicht entschieden zu werden.

V.

Von daher hat die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin insgesamt keinen Erfolg.

Es entspricht gemäß § 47 Satz 1 WEG billigem Ermessen, dass die Antragstellerin die Gerichtskosten ihres ohne Erfolg eingelegten Rechtsmittels zu tragen hat. Gründe, gemäß § 47 Abs. 2 WEG ausnahmsweise die Erstattungsfähigkeit außergerichtlicher Kosten anzuordnen, liegen nicht vor.

Der Wert des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde war gemäß § 48 Abs. 3 Satz 1 WEG entsprechend dem Zahlungsantrag der Antragstellerin festzusetzen. Dagegen war der Wert nicht im Hinblick auf die Hilfsaufrechnung zu erhöhen, da über die Gegenforderung keine Entscheidung ergangen ist.

Ende der Entscheidung