Judicialis Rechtsprechung

2. Bleibt unklar, welchen begünstigten Grundstücken eine Gemeinschaftsgarage dienen soll und wo Einzelgaragen (folglich) ausgeschlossen sind, ist der Bebauungsplan insoweit unwirksam.

3. Ein im Bebauungsplan festgesetztes Leitungsrecht umfasst diejenigen Leitungen, die zu "normalen" Erschließung und Versorgung der betreffenden Grundstücke erforderlich sind (Wasser-, Abwasser-, Strom- und Telekommunikationsleitungen).

4. Wird in einem Bebauungsplan zwar ein Geh-, nicht aber ein Fahrrecht festgesetzt, ist dies abwägungsfehlerhaft, wenn ein privatrechtliches Wegerecht (Fahrrecht) unberücksichtigt bleibt und das Interesse anderer Planbetroffener an einer Nichtbefahrbarkeit des Weges objektiv geringwertig ist.

Az.: 1 KN 13/03

verkündet am 12.08.2004

In der Verwaltungsrechtssache

Streitgegenstand: Feststellung der (Teil-)Nichtigkeit des Bebauungsplans Nr. 9 der Gemeinde Brodersby

hat der 1. Senat des Schleswig-Holsteinischen Oberverwaltungsgerichts auf die mündliche Verhandlung vom 12. August 2004 durch den Vorsitzenden Richter am Oberverwaltungsgericht ..., den Richter am Oberverwaltungsgericht ..., den Richter am Oberverwaltungsgericht ... sowie die ehrenamtlichen Richter ... und ... für Recht erkannt:

Tenor:

Der Bebauungsplan Nr. 9 der Antragsgegnerin wird hinsichtlich der Baufelder 15, 16 und 17 für nichtig erklärt.

Die Kosten des Verfahrens hat die Antragsgegnerin zu tragen.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kosten vorläufig vollstreckbar. Die Antragsgegnerin kann die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe der vollstreckbaren Kosten abwenden, wenn nicht die Antragsteller vor der Vollstreckung Sicherheit in gleicher Höhe leisten.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Antragsteller wenden sich gegen die Festsetzungen für die Baufelder 15, 16 und 17 im Bebauungsplan Nr. 9 der Antragsgegnerin für das Gebiet "... Straße" (im Ortsteil ...).

Die Antragsteller sind Eigentümer des Grundstücks ... Straße 26 im besagten Ortsteil (und im Baufeld Nr. 16), bestehend aus den Flurstücken 12/20, 12/21 und 12/49. Das Flurstück 12/20 ist mit einem Einfamilienhaus (in Flachdachbauweise) bebaut, das Flurstück 12/49 ist Teil des rückwärtigen Erholungs- und Gartenbereichs. Das Grundstück wird erschlossen über einen Wohnweg, der über das Flurstück 12/21 und in östlicher Richtung weiter über die Flurstücke 12/19 und 12/17, in westlicher Richtung weiter über die Flurstücke 12/23, 12/25 und 12/27 verläuft und dort in einen Garagenhof (auf dem Flurstück 12/28) mündet. Die Flurstücke 12/23, 12/25 und 12/27 sind mit einem im Grundbuch eingetragenen "Wegerecht" zugunsten der Eigentümer der weiter östlich an dem Wohnweg liegenden Grundstücke, also auch zugunsten des jeweiligen Eigentümers des Grundstücks der Antragsteller, belastet, das Flurstück 12/21 (der Antragsteller) ist mit einem "Wegerecht" zugunsten der Eigentümer der durch den Wohnweg erschlossenen östlichen Nachbargrundstücke belastet. Auf die Klage der Eigentümer der Flurstücke 12/27 und 12/25 bzw. die Widerklage der Antragsteller hin hat das Amtsgericht Kappeln durch Urteil vom 23. Februar 2004 entschieden, dass das "Wegerecht" auch das Recht umfasst, die Flurstücke 12/27 und 12/25 - und damit den Wohnweg insgesamt - mit Pkw und ähnlichen Fahrzeugen zu befahren. Das Urteil ist rechtskräftig. Die Antragsteller sind ferner zu je 1/40 Eigentümer des Flurstücks 12/28, das mit 20 Garagen bebaut ist. Das Flurstück 12/28 grenzt im Norden an die Nordhagener Straße. Wegen der in den Baufeldern 15, 16 und 17 im Übrigen vorhandenen Bebauung wird auf die Planzeichnung, das Protokoll über die vom Berichterstatter durchgeführte Ortsbesichtigung und die dabei gefertigten Fotos verwiesen.

Die Bebauung des Grundstücks der Antragsteller wie auch die Bebauung in den Baufeldern 15, 16 und 17 (und in anderen Bereichen des Bebauungsplans Nr. 9) ist auf der Grundlage des Bebauungsplans Nr. 1 (aus dem Jahre 1964) und - nachdem dessen Nichtigkeit erkannt worden war (Stichwort: "Nummernplan") - auf der Grundlage des § 34 BauGB erfolgt. Am 20. Dezember 2000 beschloss die Gemeindevertretung die Aufstellung des Bebauungsplans Nr. 9. Der Planentwurf wurde zunächst in der Zeit vom 15. Mai 2001 bis zum 20. Juni 2001 öffentlich ausgelegt. In diesem Planentwurf waren die Flurstücke 12/17, 12/19, 12/21, 12/23, 12/25, 12/27 und 12/42 (tlw.) als mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zugunsten der Nachbarn zu belastende Fläche festgesetzt. Dagegen erhoben die Eigentümer des Grundstücks ... Straße 16, zu dem u.a. das Flurstück 12/27 gehört, unter dem 05. Juni 2001 Einwände und beantragten, das Geh-, Fahr- und Leitungsrecht auf ein Geh- und Leitungsrecht zu begrenzen. Die Gemeindevertretung lehnte diesen Antrag in ihrer Sitzung vom 24. Juli 2001 mit der Begründung ab, eine Begrenzung auf ein Geh- und Leitungsrecht sei nicht möglich, weil "dann die Erschließung der Wohngrundstücke nicht mehr gesichert wäre". In derselben Sitzung beschloss sie den Plan als Satzung. Mit Schreiben vom 19. August 2001 erhoben die Eigentümer des Grundstücks ... Straße 16 nochmals Einwände. Sie verwiesen darauf, dass ihr Flurstück 12/27 nur mit einem Wegerecht, nicht mit einem Fahrrecht belastet sei und die am Wohnweg liegenden Grundstücke auch über die südlich dieser Grundstücke verlaufende Wegeparzelle 12/55 erschlossen seien; insoweit bestehe eine Grunddienstbarkeit, die es den Eigentümern der (Wohn-)Grundstücke gestatte, die Wegeparzelle zum Gehen und zum Befahren mit Fahrrädern und Pkw zu nutzen. Daraufhin beschloss die Gemeindevertretung am 19. Dezember 2001, den Satzungsbeschluss dahingehend zu ändern, dass für die Flurstücke 12/17, 12/19, 12/21, 12/23, 12/25, 12/27 und 12/42 (tlw.) nur ein Geh- und Leitungsrecht zugunsten der jeweiligen Nachbarn festgesetzt wird, "da nach Aussage der örtlichen Feuerwehr Bedenken hinsichtlich des Brandschutzes im Bereich dieses Wohnwegs nicht bestehen". Ferner wurde beschlossen, für das Flurstück 12/28 (Garagenhof) ein Geh- und Leitungsrecht zugunsten der Eigentümer der vorgenannten Flurstücke festzusetzen. In dieser Fassung wurde der Planentwurf in der Zeit vom 08. Februar 2002 bis zum 12. März 2002 erneut (eingeschränkt) öffentlich ausgelegt. Am 14. Mai 2002 beschloss die Gemeindevertretung den Plan in der geänderten Fassung als Satzung, am 30. Mai 2002 wurde er vom Bürgermeister der Antragsgegnerin ausgefertigt und am 11. Juni 2002 ortsüblich bekannt gemacht.

Zugunsten welcher (südlicher) Nachbarn das Flurstück 12/28 und zugunsten welcher Nachbarn die den Wohnweg bildenden Flurstücke 12/17, 12/19, 12/21, 12/23, 12/25, 12/27 und 12/42 (tlw.) mit einem Geh- und Leitungsrecht zu belasten sind, ist in den Ziff. 5.1.1 und 5.1.2 der Planbegründung im Einzelnen aufgeführt. Das Flurstück 12/28 ist im Übrigen als Fläche für Gemeinschaftsanlagen (Gemeinschaftsgaragen) festgesetzt. Die Baufelder 15, 16 und 17 sind entsprechend der dort vorhandenen Bebauung als reines Wohngebiet mit teils zulässiger dreigeschossiger, teils zulässiger eingeschossiger Bebauung (mit jetzt möglichen Sattel- bzw. Walmdächern) festgesetzt. Die sich an die südliche "Baureihe" nach Süden hin anschließenden Flurstücke 12/46, 12/47, 12/48, 12/49, 12/50, 12/51, 12/52, 12/53 und 12/54, die - bis auf das Flurstück 12/53 - den Eigentümern der sich nördlich anschließenden bebauten Flurstücke (= südliche "Baureihe") gehören, sind als private Grünflächen ausgewiesen. Diese Flurstücke werden im Süden begrenzt durch die Wegeparzelle 12/55, die als Straßenverkehrsfläche festgesetzt ist. Unter Ziff. 5.1.4 der Planbegründung heißt es dazu, dass die öffentlich-rechtliche Erschließung der bebauten Flurstücke 12/16, 12/18, 12/20, 12/22, 12/24, 12/26, 12/43 und 12/31 (auch) gegeben ist, wenn diese Flurstücke mit den jeweils nach Süden vorgelagerten Grünflächen-Flurstücken auf einem Grundbuchblatt vereinigt sind und eine entsprechende Baulast auf der Wegeparzelle eingetragen ist.

Am 29. April 2003 haben die Antragsteller ihren Normenkontrollantrag gestellt. Sie begründen ihn im Wesentlichen wie folgt: Der Antrag sei zulässig. Sie beabsichtigten, auf ihrem Grundstück einen Carport zu errichten. Das werde ihnen durch die Festsetzungen des angegriffenen Plans unmöglich gemacht, zum einen durch die Festsetzung des Flurstücks 12/28 als Fläche für Gemeinschaftsgaragen, weil mit einer solchen Festsetzung für die Grundstücke, deren Stellplatzbedarf durch die Gemeinschaftsanlage gedeckt werden solle, das Verbot verbunden sei, auf ihnen Garagen, Carports oder Stellplätze zu errichten, zum anderen durch die Festsetzung des Wohnwegs als nur mit einem Geh- und Leitungsrecht zu belastende Fläche, weil dann ihr Grundstück mit einem Pkw nicht mehr erreichbar und damit der geplante Carport sinnlos wäre. Durch die letztere Festsetzung werde auch in ihr Wegerecht eingegriffen, das - wie vom Amtsgericht festgestellt - auch ein Recht zum Befahren des Wohnwegs mit Pkw umfasse, wie sie überhaupt durch den angegriffenen Plan bzw. die ihr Grundstück betreffenden (einschränkenden) Festsetzungen auch in ihrem Recht auf gerechte Abwägung verletzt seien. Der Normenkontrollantrag sei auch begründet. Die Festsetzung der Gemeinschaftsgaragen-Anlage sei schon deshalb nichtig, weil sie nicht das gesamte Flurstück 12/28 und auch nicht die gesamte Fläche erfasse, die tatsächlich mit Garagen bebaut sei, sondern die Grenze dieser Festsetzung im Südosten über die vorhandenen Garagen hinweg bzw. durch sie hindurch verlaufe. Die festgesetzte Fläche sei auch zu klein, um dort - die vorhandenen Garagen hinweggedacht - die erforderliche Zahl an Garagen errichten zu können. Die Festsetzung sei ferner deshalb nichtig, weil sie nicht erkennen lasse, für welchen räumlichen Bereich die Gemeinschaftsgaragen-Anlage den Garagen- bzw. Stellplatzbedarf decken solle. Die Antragsgegnerin habe bezüglich dieser Festsetzung schließlich gegen das Gebot gerechter Abwägung verstoßen. Sie habe die Interessen der betroffenen Eigentümer, auf ihren Grundstücken selbst Garagen usw. errichten zu können, nicht in die Abwägung einbezogen, insbesondere habe sie nicht geprüft, ob der vorhandene Garagenhof nicht als Fläche für Stellplätze und Garagen im Sinne des § 9 Abs. 1 Nr. 4 BauGB hätte festgesetzt werden können, was - anders als die auf der Grundlage des § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB getroffene Festsetzung einer Gemeinschaftsanlage - die Möglichkeit offen gehalten hätte, Garagen usw. auch auf den einzelnen Grundstücken zu errichten. Auch die Festsetzung des Wohnwegs als eine mit einem Geh- und Leitungsrecht zugunsten der Nachbarn zu belastende Fläche sei nichtig. Es sei schon zweifelhaft, ob nicht doch auch ein Fahrrecht festgesetzt sei; denn in der Planzeichenerklärung sei die Festsetzung als "mit Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu belastende Fläche" beschrieben. Schwerer wiege jedoch, dass sich der durch die Festsetzung begünstigte Personenkreis nicht unmittelbar aus dem Plan ergebe; die Konkretisierung des begünstigten Personenkreises in der Planbegründung reiche nicht aus. Die Festsetzung sei ferner deshalb zu unbestimmt, weil nicht festgelegt worden sei, für welche Arten von Leitungen das Leitungsrecht begründet werden solle und ob die Leitungen ober- oder unterirdisch geführt werden könnten. Auch bezüglich dieser Festsetzung seien der Antragsgegnerin Abwägungsfehler unterlaufen. Sie habe sein im Grundbuch eingetragenes Wegerecht, das auch ein Fahrrecht umfasse, nicht berücksichtigt, sondern habe sich allein am Einspruch der Eigentümer des Grundstücks ... Straße 16, die die - falsche - gegenteilige Auffassung vertreten hätten, orientiert. Sie habe ferner nicht berücksichtigt, dass das Befahren des Wohnwegs mit Kfz einer jahrzehntelangen Praxis entsprochen habe und auf dem am Wohnweg liegenden Grundstück ... Straße 30 eine (genehmigte) Garage vorhanden sei, die nicht mehr angefahren werden könnte, wenn die in Frage stehende Festsetzung verwirklicht würde. Auch das Interesse der Anlieger des Wohnwegs, wie der Eigentümer des Grundstücks ... Straße 30 auf ihren Grundstücken Garagen usw. errichten zu können, sei nicht in die Abwägung eingestellt worden. Die Nichtausweisung eines Fahrrechts sei nicht dadurch kompensiert worden, dass das Flurstück 12/55 als Verkehrsfläche festgesetzt worden sei. Diese Festsetzung sei ihrerseits nichtig. Zum einen sei nicht geregelt, ob es sich um eine private oder öffentliche Verkehrsfläche handeln solle. Zum anderen hätte es - weil es nur darum gegangen sei, die Erreichbarkeit der Grundstücke am Wohnweg anderweitig sicherzustellen - ausgereicht, die Fläche mit einem Geh- und Fahrrecht zugunsten der Eigentümer dieser Grundstücke zu belasten. Abgesehen davon, sei zweifelhaft, ob die Erreichbarkeit der Grundstücke für Kfz über das Flurstück 12/55 sichergestellt werden könne. Die nördlich anschließenden Flurstücke seien im Bebauungsplan als private Grünflächen festgesetzt, auf ihnen könnten rechtlich also keine Abstellmöglichkeiten für Kfz geschaffen werden, und zudem handele es sich um bei Niederschlägen regelmäßig überschwemmte Wiesenflächen, die mit Kfz nicht oder nur eingeschränkt befahrbar seien. Schließlich gehöre das Flurstück 12/53 nicht dem Eigentümer des bebauten Flurstücks 12/43, so dass die Erschließung dieses letzteren Flurstücks auch aus diesem Grunde nicht über das Flurstück 12/55 erfolgen könnte.

Die Antragsteller beantragen,

den Bebauungsplan Nr. 9 der Antragsgegnerin hinsichtlich der Baufelder 15 - 17 für nichtig zu erklären.

Die Antragsgegnerin beantragt,

den Antrag abzulehnen.

Sie erwidert auf das Vorbringen der Antragsteller: Dass sich die Festsetzung der Gemeinschaftsgaragen-Anlage an den Grenzen des Flurstücks 12/28 orientiere - und nicht an dem Bestand der vorhandenen Garagen -, sei nicht zu beanstanden, sondern trage im Gegenteil bei einer künftigen Neubebauung zur Konfliktbewältigung bei; denn die vorhandene östliche Garagenzeile sei infolge eines Versehens teilweise auf dem östlichen Nachbargrundstück errichtet worden. Der räumliche Bereich, für den die Gemeinschaftsgaragen-Anlage gedacht sei, sei auch hinreichend bestimmt. Es handele sich um den Bereich, der durch die Grenzen des Plangebiets südlich und westlich des Flurstücks 12/28 sowie durch die Straßenflächen nördlich und östlich dieses Flurstücks gebildet werde. Das ergebe sich "bereits aus einem ersten Blick auf den Bebauungsplan" sowie durch Auslegung des Plans. Entsprechendes gelte für die von den Antragstellern aufgeworfene Frage, zugunsten welcher südlicher Nachbarn das für das Flurstück 12/28 ausgewiesene Geh- und Leitungsrecht gelten solle. Das seien die Nachbarn, deren Grundstücke am Wohnweg lägen. Auch die Festsetzungen für diesen Wohnweg seien hinreichend bestimmt. Zugunsten welcher Nachbarn das Geh- und Leitungsrecht (nicht auch ein Fahrrecht) festgesetzt worden sei, sei in der Planbegründung konkret aufgelistet, ergebe sich jedoch auch unmittelbar aus dem Plan selbst. Es sei auch nicht erforderlich gewesen, im Einzelnen die Art der Leitungen aufzuführen, für die das Leitungsrecht gelten solle, weil alle nur denkbaren Leitungsarten hätten erfasst werden sollen. Auch Angaben über die zulässige Tiefe der Leitungen habe der Plan nicht enthalten müssen, weil es keinerlei Anhaltspunkte für insoweit vorhandenes Konfliktpotential gebe. Die angegriffenen Festsetzungen seien auch nicht abwägungsfehlerhaft. Es sei nicht zu beanstanden, dass sie sich angesichts des zivilrechtlichen Streits um dem Umfang des im Grundbuch eingetragenen Wegerechts an der engeren Auslegung, dass nämlich das Wegerecht kein Fahrrecht umfasse, orientiert habe. Selbst wenn jedoch das Wegerecht das Fahrrecht mit beinhaltete, hätten die Antragsteller keinen zwingenden Anspruch darauf, dass dieses Fahrrecht auch planungsrechtlich abgesichert werde. Das gelte insbesondere deshalb, weil das Grundstück der Antragsteller und die anderen Grundstücke am Wohnweg im Zweifelsfall über das Flurstück 12/55 unmittelbar an das öffentliche Straßennetz angebunden seien.

Wegen weiterer Einzelheiten des Sachverhalts und des Vorbringens der Beteiligten wird auf die eingereichten Schriftsätze nebst Anlagen sowie die Vorgänge der Antragsgegnerin über die Aufstellung des angegriffenen Plans verwiesen. Deren Inhalt ist - soweit erforderlich - Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen.

Entscheidungsgründe:

Der - jedenfalls wegen der möglichen Verletzung des Rechts auf gerechte Abwägung aus § 1 Abs. 7 BauGB zulässige (vgl. dazu BVerwG, Urt. v. 24.09.1998 - 4 CN 2.98 -, BRS 60 Nr. 46) - Normenkontrollantrag der Antragsteller ist auch begründet. Der Bebauungsplan Nr. 9 der Antragsgegnerin für das Gebiet "... Straße" ist im angegriffenen Umfang, bezüglich der Baufelder 15, 16 und 17, unwirksam.

Unwirksam ist zunächst die Festsetzung des Flurstücks 12/28 als Fläche für Gemeinschaftsanlagen (Gemeinschaftsgaragen). Rechtsgrundlage dieser Festsetzung ist § 9 Abs. 1 Nr. 22 BauGB. Danach können im Bebauungsplan aus städtebaulichen Gründen Flächen für Gemeinschaftsanlagen wie Kinderspielplätze, Freizeiteinrichtungen, Stellplätze und Garagen für bestimmte räumliche Bereiche festgesetzt werden. Hier fehlt es an der erforderlichen Bestimmtheit der Zuordnung der Gemeinschaftsgaragen-Festsetzung zu dem räumlichen Bereich, in dem der Stellplatz- und Garagenbedarf - statt durch die Anlegung von Stellplätzen bzw. die Errichtung von Garagen auf den einzelnen Grundstücken - durch die Gemeinschaftsgaragen-Anlage gedeckt werden soll.

Die erforderliche Bestimmtheit der Zuordnung von Gemeinschaftsgaragen zu einem bestimmten räumlichen Bereich kann in einem Bebauungsplan durch ausdrückliche Festsetzungen mittels Text, z.B. durch Aufführung der Grundstücke, die zu dem räumlichen Bereich gehören, oder Zeichen erfolgen. Das ist hier nicht geschehen. Die Zuordnung der Gemeinschaftsgaragen zu dem begünstigten Bereich, zu den begünstigten Grundstücken, kann sich aber auch im Wege der Auslegung mit der erforderlichen Bestimmtheit ergeben, etwa wenn der Plan durch die Anordnung der Baugrundstücke und der Gemeinschaftsanlage ein bestimmtes Zuordnungsprinzip erkennen lässt (OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 10.08.1988 - 7 A 2525/86 -, BRS 48 Nr. 9, VGH Baden-Württemberg, Beschl. v. 22.10.1990 - 8 S 2207/90 -, BRS 50 Nr. 24; vgl. auch BVerwG, Beschl. v. 13.02.1989 - 4 B 15.89 -, BRS 49 Nr. 12). Auch im Wege der Auslegung lässt sich jedoch die hier in Frage stehende Gemeinschaftsgaragen-Anlage nicht mit hinreichender Bestimmtheit einem bestimmten räumlichen Bereich zuordnen. Die Auffassung der Antragsgegnerin, dass bereits ein "erster Blick auf den Bebauungsplan" deutlich mache, dass der bestimmte räumliche Bereich hier nur die Baufelder 15, 16 und 17 sein könnten, teilt der Senat nicht. Vor allem die dafür gegebene Begründung, dass sich das "insbesondere" aus ihrer einheitlichen Festsetzung als reines Wohngebiet ergebe, überzeugt nicht; denn reine Wohngebiete sind noch in weiteren Teilen des Plangebiets ausgewiesen, u.a. für die Baufelder 12, 13 und 14, die sich östlich des von der ... Straße in südlicher Richtung abzweigenden Weges an die Baufelder 15 und 16 anschließen. Dieser Weg ist auch kein so markanter Einschnitt, dass eindeutig wäre, dass die Baufelder 12, 13 und 14 nicht zu dem der Gemeinschaftsgaragen-Anlage zuzuordnenden Bereich gehörten: Es handelt sich derzeit um einen wassergebundenen landwirtschaftlichen Wirtschaftsweg (vgl. das bei der Ortsbesichtigung gefertigte Foto Nr. 0857). Auch seine im Plan vorgesehene Breite von nur 4,25 m - Gehwege sind nicht vorgesehen - spricht dagegen, dass ihm nach dem Ausbau trennende Wirkung beizumessen wäre. Selbst wenn man jedoch zugunsten der Antragsgegnerin davon ausginge, dass als der Gemeinschaftsgaragen-Anlage zuzuordnender Bereich nur die Baufelder 15, 16 und 17 in Betracht kämen, wäre die Zuordnung nicht hinreichend bestimmt; denn es bleibt unklar, welchen Grundstücken in diesem Bereich die Anlage "dienen" soll (und damit auch, auf welchen Grundstücken Einzelgaragen zulässig bleiben oder nicht, vgl. zu dieser Ausschlusswirkung der Gemeinschaftsgaragen-Festsetzung BayVGH, Beschl. v. 16.05.1983 - Nr. 14 B 1294/79 -, BRS 40 Nr. 129 sowie VGH Baden-Württemberg, Urt. v. 11.05.1989 - 5 S 3379/88 -, BRS 49 Nr. 137 und v. 09.04.1992 - 5 S 1233/90 -, BRS 54 Nr. 107). Für sämtliche Grundstücke in den Baufeldern 15, 16 und 17 kann die Gemeinschaftsanlage jedenfalls nicht bestimmt sein; denn den gesamten durch die dort vorhandene und zulässige Bebauung ausgelösten Garagen- bzw. Stellplatzbedarf deckt sie mit ihren 20 vorhandenen und auf dem Flurstück 12/28 auch nur möglichen Garagen nicht annähernd. Allein das dreigeschossige Appartementhaus im Baufeld 15 (Haus "...", ... Straße 20 bis 22) enthält über 30 Wohnungen. Der Stellplatzbedarf für diese Wohnungen wird allerdings durch die auf dem Grundstück selbst vorhandenen Stellplätze - vor dem Haus entlang der ... Straße befinden sich 23, östlich des Hauses, am landwirtschaftlichen Wirtschaftsweg, weitere 9 Stellplätze - (fast) vollständig befriedigt, auch wenn in 6 Fällen Wohnungseigentümer zusätzlich Garagen auf dem Flurstück 12/28 erworben haben (vgl. die Anlage 2 zum Schriftsatz der Antragsgegnerin vom 06.11.2003). Auf Grund dieser auf dem eigenen Grundstück vorhandenen Stellplätze einerseits und des Umstandes, dass 6 Garagen Eigentümern von Wohnungen im Haus "..." gehören, andererseits erscheint die Zuordnung des Baufeldes 15 zu dem Bereich, dem die Gemeinschaftsgaragen-Anlage "dienen" soll, unklar und zweifelhaft. Was die Zuordnung der Grundstücke in den Baufeldern 16 und 17 zum Bereich angeht, gilt teilweise Entsprechendes. Die Grundstücke ... Straße 4 und 10 liegen direkt an der ... Straße, das Grundstück ... Straße 32 ist direkt anfahrbar über den erwähnten landwirtschaftlichen Wirtschaftsweg, die Grundstücke ... Straße 6 und 8 sind auch mit Fahrzeugen erreichbar über eine auch mit einem Fahrrecht zu belastende Fläche. Zudem lassen die Größe dieser Grundstücke und der Zuschnitt der Baugrenzen, soweit letztere in diesem Zusammenhang überhaupt eine Rolle spielen (vgl. § 23 Abs. 5 BauNVO, Ziff. 4.2 der textlichen Festsetzungen), die Errichtung von Garagen oder Stellplätzen auf den Grundstücken ohne weiteres zu - auf dem Grundstück ... Straße 32 ist sogar bereits eine Garage vorhanden -, so dass diese Grundstücke nicht auf die Gemeinschaftsanlage angewiesen sind und ihr damit nicht unzweifelhaft zugeordnet werden können. Auf die Gemeinschaftsanlage angewiesen sind nach der Plankonzeption somit nur die Grundstücke Nordhagener Straße 12, 14, 16, 18, 24, 26, 28 und 30, weil diese wegen ihrer Belegenheit an einer Fläche, die nur mit einem Geh- und Leitungsrecht, nicht auch mit einem Fahrrecht, belastet werden soll, nicht direkt mit Fahrzeugen erreicht werden können (wobei der Senat - in diesem Zusammenhang zugunsten der Antragsgegnerin - unterstellt, dass die Erreichbarkeit dieser Grundstücke mit Fahrzeugen über das Flurstück 12/55 aus tatsächlichen oder rechtlichen Gründen unmöglich ist). Für diese acht Grundstücke wäre die Gemeinschaftsanlage mit ihren 20 Garagen jedoch wiederum deutlich zu groß, zumal nicht davon ausgegangen werden kann, dass in jedem der dort vorhandenen und zulässigen Einzelhäuser zwei Wohnungen vorhanden sind bzw. entstehen werden (vgl. Ziff. 2 der textlichen Festsetzungen). Auch das zeigt, dass auch durch Auslegung nicht vollständig bestimmbar ist, welchen Grundstücken im Einzelnen - mit wie vielen Garagen - die Gemeinschaftsgaragen-Anlage "dienen" soll.

Unwirksam ist ferner die Festsetzung für den aus den Flurstücken 12/17, 12/19, 12/21, 12/23, 12/25, 12/27 und 12/42 (tlw.) bestehenden Wohnweg. Zwar ist hinreichend klar, dass er nur mit einem Geh- und Leitungsrecht, nicht auch mit einem Fahrrecht, belastet werden kann und soll. Die in der Planzeichenerklärung enthaltene, an die Formulierung in § 9 Abs. 1 Nr. 21 BauGB anknüpfende Erläuterung des entsprechenden Planzeichens ("mit Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu belastende Fläche") ist in der Planzeichnung für den hier in Frage stehenden Wohnweg eindeutig dahingehend konkretisiert, dass dessen Fläche nur als mit einem Geh- und Leitungsrecht zu belasten festgesetzt ist (anders als beispielsweise die Fläche des die Grundstücke ... Straße 6 und 8 erschließenden Wohnwegs, die zusätzlich mit einem Fahrrecht zu belasten ist, vgl. o.). Hinreichend bestimmt ist auch, zugunsten welcher Nachbarn die Fläche des Wohnwegs mit einem Geh- und Leitungsrecht zu belasten ist. Zum einen ergibt sich aus der Lage des jeweiligen Grundstücks am Wohnweg, zugunsten welcher benachbarter Grundstücke das Geh- und Leitungsrecht begründet werden muss, damit diese zu Fuß erreicht bzw. an Leitungen angeschlossen werden können. Zum anderen ist in Ziff. 5.1.2 der Planbegründung ausdrücklich aufgeführt, zugunsten welcher Nachbarn bzw. welcher benachbarter Grundstücke das jeweilige Grundstück am Wohnweg zu belasten ist. Die weitere von den Antragstellern aufgeworfene Frage, ob hinsichtlich des Leitungsrechts hätte konkretisiert werden müssen, für welche Art von Leitungen dieses Recht sollte begründet werden können (vgl. dazu Berliner Kommentar zum BauGB, 3. Aufl., § 9 Rn. 53, Brügelmann/Gierke, Kommentar zum BauGB, § 9 Rn. 341), dürfte nach Auffassung des Senats zu verneinen sein; denn es liegt auf der Hand, dass das Leitungsrecht diejenigen Leitungen umfasst, die zur "normalen" Erschließung und Versorgung der betreffenden Grundstücke erforderlich sind (Wasser- und Abwasserleitungen, Stromleitungen, Leitungen für den Anschluss an zeitgemäße Telekommunikationseinrichtungen usw.). Es ist regelmäßig auch nicht erforderlich, im Plan eine verbindliche Aussage darüber zu treffen, in welcher Tiefe die Leitungen zu verlegen sind (BVerwG, Beschl. v. 18.12.1987 - 4 NB 2.87 -, BRS 47 Nr. 4, S. 15). Die Frage der erforderlichen Konkretisierung des Leitungsrechts kann jedoch letztlich dahingestellt bleiben; denn die Festsetzung des Wohnwegs als mit einem Geh- und Leitungsrecht zu belastende Fläche ist jedenfalls wegen Verletzung des früher in § 1 Abs. 6 BauGB, jetzt in § 1 Abs. 7 BauGB enthaltenen Gebots, bei der Aufstellung der Bauleitpläne die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander gerecht abzuwägen, unwirksam.

Die Antragsgegnerin hat die bereits als Satzung beschlossene Festsetzung der den Wohnweg bildenden Flurstücke als mit einem Geh-, Fahr- und Leitungsrecht zu belastende Fläche allein auf den (nochmaligen) Einspruch der Eigentümer des Grundstück ... Straße 16, zu dem das Flurstück 12/27 (als Teil des Wohnwegs) gehört, dahingehend geändert, dass das Fahrrecht "herausgenommen" worden ist. Diese Entscheidung ist sowohl, was den Abwägungsvorgang angeht, als auch, was das Abwägungsergebnis betrifft, fehlerhaft bzw. nicht haltbar. Die Antragsgegnerin hat zunächst verkannt, dass entgegen der Behauptung der Eigentümer des Grundstücks ... Straße 16 das im Grundbuch u.a. zugunsten der Antragsteller eingetragene Wegerecht auch ein Fahrrecht umfasst. Das hat das Amtsgericht Kappeln in seinem (rechtskräftigen) Urteil vom 23. Februar 2004 bestätigt. Dies anzunehmen, lag im Übrigen nahe, weil ein Wegerecht - wie es das Amtsgericht ausgedrückt hat - "grundsätzlich auch das Fahrrecht mit Pkw umfasst" (vgl. auch Palandt, Kommentar zum BGB, 63. Aufl., § 1018 Rn. 17), das Befahren des Wohnwegs mit Pkw der bisherigen jahrzehntelangen Handhabung entsprach und sich auf dem Grundstück ... Straße 30 eine genehmigte Garage befindet. Die Antragsgegnerin ist aber nicht nur von einer falschen Bewertung des Wegerechts der Antragsteller ausgegangen, sondern sie hat bei der Abwägung auch verkannt, dass dem Interesse der Eigentümer des Grundstücks ... Straße 16 daran, dass der Wohnweg nicht mehr befahren wird, objektiv nur ein geringes Gewicht beizumessen ist; denn die damit verbundenen Lärm- und Abgasimmissionen fallen angesichts dessen, dass ihr Grundstück direkt am Garagenhof auf dem Flurstück 12/28 liegt und damit den von diesem Hof ausgehenden Immissionen ausgesetzt ist, nicht in relevanter Weise ins Gewicht. Dass die aufgezeigten Fehler im Abwägungsvorgang auf das Abwägungsergebnis von Einfluss gewesen - und damit nach § 214 Abs. 3 S. 2, 2. HS, BauGB erheblich - sind, steht auf Grund dessen, dass vor dem Einspruch der Eigentümer des Grundstücks ... Straße 16 der Wohnweg als auch mit einem Fahrrecht zu belastende Fläche festgesetzt war, fest. Der in diesem Zusammenhang erhobene Einwand, dass die öffentlich-rechtliche Erschließung der Grundstücke am Wohnweg, auch ihre Erreichbarkeit mit Kraftfahrzeugen, "von hinten", d.h. über das (Wege-) Flurstück 12/55, sichergestellt werden könnte (vgl. dazu Ziff. 5.1.4 der Planbegründung), greift nicht. Abgesehen davon, dass damit der Einfluss der Fehler im Abwägungsvorgang auf das Abwägungsergebnis nicht in Frage gestellt wird, ist dieser Einwand bzw. diese Erwägung falsch. Für das Grundstück ... Straße 14 (Flurstück 12/43) gilt das schon deshalb, weil es nicht an das Flurstück 12/55 grenzt. Das - nicht dem Eigentümer des Grundstücks ... Straße 14 gehörende - Flurstück 12/53 liegt dazwischen. Für die anderen am Wohnweg gelegenen Grundstücke scheidet das Flurstück 12/55 als Erschließungsvariante (für die Erreichbarkeit mit Kraftfahrzeugen) aus, weil dessen Festsetzung als Straßenverkehrsfläche unwirksam ist. Die Festsetzung verstößt gegen das Gebot gerechter Abwägung aus § 1 Abs. 7 BauGB. Es ist abwägungsfehlerhaft, wenn wegen des - wie dargelegt: in der Sache unberechtigten - Widerstands der Eigentümer des Grundstücks ... Straße 16 das privatrechtlich bestehende und jahrzehntelang auch ausgeübte Fahrrecht an dem vorhandenen Wohnweg ausgeschlossen wird bzw. die rechtlichen Voraussetzungen dafür geschaffen werden und stattdessen eine Anfahrmöglichkeit festgesetzt wird, die nicht nur die rückwärtigen Garten- und Erholungsräume der Grundstücke mit den Immissionen des Zu- und Abgangsverkehrs belastet, sondern - wegen der relativ großen Entfernung zwischen dem Flurstück 12/55 und der auf den Grundstücken vorhandenen Bebauung von ca. 40 bis 45 m - auch in tatsächlicher Hinsicht Erschwernisse gegenüber der Anfahrt über den Wohnweg mit sich bringt, von dem die Bebauung nur wenige Meter entfernt ist. Die Anlegung von Zufahrtswegen auf den Grundstücken vom Flurstück 12/55 zur vorhandenen Bebauung, durch die diese Erschwernisse teilweise ausgeräumt werden könnten, ist nicht möglich, weil dem die Festsetzung der rückwärtigen, an das Flurstück 12/55 grenzenden Grundstücksflächen als private Grünflächen entgegensteht. Deswegen ist auch die Schaffung von Ausweichplätzen, die angesichts der Länge des Flurstücks 12/55 von über 150 m, seiner festgesetzten Breite von nur 3 m sowie dem Fehlen eines Wendeplatzes unabdingbar erforderlich ist (der vorhandene Wohnweg ist demgegenüber bis zum Garagenhof nur ca. 75 bzw. 20 m lang und es können Ausweichflächen auf den Grundstücken geschaffen werden), nicht möglich. Daraus folgt, dass das Flurstück 12/55 so, wie es als Straßenverkehrsfläche festgesetzt ist, auch aus verkehrstechnischen Gründen als Erschließungsvariante ungeeignet ist (und die entsprechende Festsetzung auch deshalb unwirksam ist).

Die Unwirksamkeit der Festsetzungen über die Gemeinschaftsgaragen-Anlage sowie bezüglich des Wohnwegs und des Flurstücks 12/55 führt zur (Gesamt-)Unwirksamkeit des Plans hinsichtlich der Baufelder 15, 16 und 17. Das folgt daraus, dass damit die gesamte Stellplatz- und Erschließungskonzeption der Antragsgegnerin für diese Baufelder "zusammenbricht" und damit auch die Verwirklichung weiterer Bauvorhaben in diesem Bereich in Frage gestellt ist (vgl. §§ 4 Abs. 2, 55 Abs. 1 Satz 1 LBO sowie OVG Nordrhein-Westfalen, Urt. v. 10.08.1988 - 7 A 2525/86 -, a.a.O., S. 33).

Die Kosten des Verfahrens hat die Antragsgegnerin zu tragen, weil sie unterlegen ist (§ 154 Abs. 1 VwGO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i.V.m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe, die die Zulassung der Revision rechtfertigten (vgl. § 132 Abs. 2 VwGO), liegen nicht vor.

Beschluss

Der Wert des Streitgegenstandes wird gemäß § 13 Abs. 1 Satz 1 GKG (a.F.) auf 10.000,-- Euro festgesetzt.

Ende der Entscheidung