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Beginn der Entscheidung

Gericht: Thüringer Oberlandesgericht
Beschluss verkündet am 02.11.2000
Aktenzeichen: 6 W 583/00
Rechtsgebiete: BNotO, BGB


Vorschriften:

BNotO § 15
BGB § 133
BGB § 372
02.11.2000

6 W 525/00 + 583/00

Rechtliche Grundlage:

BNotO § 15; BGB § 133; BGB § 372

1. Der mit dem Kaufvertragsvollzug beauftragte Notar darf nicht einseitig andere als von den Vertragsbeteiligten vereinbarte Zahlungsmodalitäten bestimmen. Er darf jedoch die Vereinbarung der Vertragsparteien auslegen. Dabei hat er auch die ergänzende Auslegung in Erwägung zu ziehen und eine lückenhafte vertragliche Regelung entsprechend dem hypothetischen Parteiwillen zu komplettieren.

2. Soll nach dem Willen der Vertragsbeteiligten der Streit von Forderungsprätendenten über die materielle Berechtigung am Kaufpreis nicht zu Lasten des zahlungbereiten Käufers gehen, darf der Notar die gesetzlichen Vorschriften über die Hinterlegung als eine adäquate Lösung der Vertragslücke erachten.

3. Bejaht der Notar die Möglichkeit einer solchen Vertragsauslegung, hat er gem. § 372 BGB festzustellen, dass die Ungewissheit des Schuldners über die Person des Gläubigers nicht auf Fahrlässigkeit beruht.

Thüringer OLG Beschl. v. 2. 11. 2000, 6 W 525/00 + 583/00


THÜRINGER OBERLANDESGERICHT Beschluss

6 W 525/00 und 6 W 583/00 7 T 129/99 (Landgericht Erfurt)

In dem Verfahren

betreffend den Vorbescheid der Notarin Dr. Steffi Hechler, Predigerstraße 16, 99084 Erfurt vom 29.09.1999

an dem beteiligt sind:

1. M. R..............

2. A. M.

3. J. B.

- Beschwerdeführer im Verfahren der Erstbeschwerde und Beschwerdegegner im Verfahren der weiteren Beschwerde - Verfahrensbevollmächtigter: Rechtsanwalt Jörg Hoberück, Am Stadtpark 6 b, 99096 Erfurt

4. L. L........... - weitere Beteiligte -

Verfahrensbevollmächtigter: Rechtsanwalt Werner Aschenbrenner, Zum Güterbahnhof 10, 99085 Erfurt

5. T. L................

6. G. L................

7. L. L................ - Beschwerdegegner im Verfahren der Erstbeschwerde und Beschwerdeführer im Verfahren der weiteren Beschwerde -

Verfahrensbevollmächtigter: Rechtsanwalt Dr. Joachim Löhr, Bahnhofstraße 15, 99438 Bad Berka

hat der 6. Zivilsenat des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena durch den Präsidenten des Oberlandesgerichts Dr. h.c. Bauer, den Richter am Amtsgericht Pippert und den Richter am Oberlandesgericht Bettin auf die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 5 bis 7 vom 29.08.2000 sowie der weiteren Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 3 vom 3.08.2000 gegen den Beschluss der 7. Zivilkammer des Landgerichts Erfurt vom 14.07.2000

am 02.11.2000

beschlossen:

Tenor:

1. Der Beschluss der 7. Zivilkammer des Landgerichts Erfurt vom 14.07.2000 wird abgeändert.

Die Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 3 gegen den Vorbescheid der Notarin Dr. Steffi Hechler vom 29.09.1999 wird zurückgewiesen.

2. Die Beteiligten zu 1 bis 3 haben den Beteiligten zu 5 bis 7 deren notwendige außergerichtlichen Kosten der Rechtsmittelverfahren zu erstatten.

3. Der Gegenstandswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde wird auf 71.458,80 DM festgesetzt.

Gründe:

I. Die Notarin Dr. Steffi Hechler beurkundete am 06.05.1998 einen Grundstückskaufvertrag zwischen dem inzwischen verstorbenen Herrn E. K. als Verkäufer und dem Beteiligten zu 5 als Käufer (UR-Nr. 474/1998). Die Parteien haben unter anderem folgendes vereinbart:

"III.

... Der Kaufpreis ist mit schuldbefreiender Wirkung auf das Konto der Frau L. L. (Beteiligte zu 4) bei der Sparda Bank, Konto-Nr.............., zu überweisen.

XII.

... Die Vertragsteile weisen die beurkundende Notarin unwiderruflich an, den vorstehenden Kaufvertrag dem Grundbuchamt erst zur Umschreibung des Eigentums vorzulegen, wenn der Verkäufer schriftlich gegenüber der Notarin die Bezahlung des gesamten Kaufpreises bestätigt hat. ... Die Bestätigung des Verkäufers kann durch Vorlage einer Bankbestätigung des Käufers ersetzt werden."

Der Verkäufer E. K. ist von den Beteiligten zu 1 bis 3 beerbt worden. Mit Schriftsatz vom 19.11.1998 wies der Verfahrensbevollmächtigte der Beteiligten zu 1 bis 3 den Beteiligten zu 5 an, den Kaufpreis nunmehr auf ein anderes Konto zu zahlen. Ebenso erfolgte eine Mitteilung an die beurkundende Notarin. Mit Schreiben vom 26.04.1999 kündigte die Notarin den Beteiligten an:

"Nachdem die Kaufpreisfälligkeit - nach Vorliegen der im Vertrag genannten Fälligkeitsvoraussetzungen - eingetreten sein wird, werde ich die im Vertrag enthaltene Auflassungserklärung dem Grundbuchamt zum Vollzug vorlegen, wenn mir entweder

1. die Bankbestätigung des Käufers vorliegt, dass der Kaufpreis auf das im Kaufvertrag genannte Konto der Frau Lisa Lotz überwiesen worden ist oder

2. durch den Käufer entsprechend §§ 372 ff. BGB die Hinterlegung des Kaufpreises unter Ausschluss des Rücknahmerechts beim Amtsgericht erfolgt ist." Hinsichtlich des hiergegen geführten Beschwerdeverfahrens der Beteiligten wird auf die Entscheidung des Landgericht Erfurt vom 03.09.1999 (Az.: 7 T 72/99) Bezug genommen, gegen die ein Rechtsmittel nicht eingelegt wurde. Mit Schreiben vom 29.09.1999 teilte die Notarin den Beteiligten folgenden Vorbescheid mit:

"Ich werde die im oben genannten Vertrag enthaltene Auflassungserklärung dem Grundbuchamt zum Vollzug vorlegen, wenn mir vorgelegt wird:

- der Nachweis, dass die Hinterlegung des Kaufpreises entsprechend §§ 372 ff. BGB unter Ausschluss des Rücknahmerechts beim Amtsgericht erfolgt ist.

Sollten Sie mit dieser beabsichtigten Vorgehensweise nicht einverstanden sein, weise ich hiermit auf die Beschwerdemöglichkeit beim Landgericht Erfurt gemäß § 15 Abs. 2 BNotO unter Setzung einer Frist von sechs Wochen hin." Der dagegen gerichteten Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 3 hat das Landgericht stattgegeben und den Vorbescheid der Notarin aufgehoben. Zur Begründung hat das Landgericht im Wesentlichen ausgeführt, der Erlass eines Vorbescheids sei nur zulässig, wenn der gestellte Antrag vollzugsreif sei. Diese Voraussetzung liege nicht vor, weil eine Vorlage des Kaufvertrages beim Grundbuchamt zum Vollzug der Auflassung nach Ziff. XII des notariellen Vertrages erst erfolgen dürfe, wenn eine schriftliche Bestätigung des Kaufpreises durch den Verkäufer oder eine Bankbestätigung durch den Käufer vorliege. Das sei nicht der Fall. Es obliege weder dem Notar noch dem Gericht der freiwilligen Gerichtsbarkeit, andere als die von den Beteiligten vereinbarten Zahlungsmodalitäten festzulegen. Dagegen richtete sich die weitere Beschwerde der Beteiligten zu 5 bis 7, die ihr Vorbringen aus dem Erstbeschwerdeverfahren, der Kaufpreis sei in voller Höhe unter Verzicht auf die Rücknahme hinterlegt, wiederholen. Damit sei der notarielle Vertrag vollzugsfähig. Die weiteren Beteiligten verteidigen die angefochtene Entscheidung des Landgerichts. Wegen des Vorbringens der Beteiligten im Einzelnen nimmt der Senat Bezug auf die beiderseitigen Schriftsätze. II. Die nach den §§ 15 Abs. 2 S. 2 BNotO, 27, 29 FGG an sich statthafte und auch sonst zulässige weitere Beschwerde der Beteiligten zu 5 bis 7 hat auch in der Sache Erfolg, weil die angefochtene Entscheidung des Landgerichts auf einer Verletzung des Gesetzes beruht, §§ 27 FGG, 550 ZPO. 1. Ohne Rechtsfehler ist das Landgericht davon ausgegangen, dass ein Notar in ausdehnender Auslegung der §§ 54 BeurkG, 15 BNotO in einem beschwerdefähigen Vorbescheid ankündigen kann, er werde einem bestimmten Antrag stattgeben, wenn keiner der zum Verfahren hinzugezogenen Beteiligten binnen einer bestimmten Frist Beschwerde einlegt (vgl. Arndt/Lerch/Sandkühler, BNotO, 4. Auflage, § 15 Rn. 91 m.w.M.). Ebenfalls zu Recht hat das Landgericht gegen einen solchen Vorbescheid die Erstbeschwerde nach den §§ 15 BNotO, 19 ff. FGG für zulässig und die Beteiligten zu 1 bis 3 nach § 20 FGG für beschwerdeberechtigt gehalten. 2. Demgegenüber kann der Auffassung des Landgerichts, der vorliegende notarielle Vertrag sei nicht vollzugsreif, weil die Voraussetzungen nach Ziff. XII des Vertrages - schriftliche Bestätigung des Verkäufers gegenüber der Notarin über die Bezahlung des gesamten Kaufpreises bzw. Vorlage der Bankbestätigung des Käufers - nicht eingetreten seien, nicht gefolgt werden. Die Notarin hat mit ihrem Vorbescheid - anders als das Landgericht offensichtlich meint - auch nicht andere als von den Vertragsbeteiligten vereinbarte Zahlungsmodalitäten festgelegt, was auch nach Auffassung des Senats unzulässig wäre. Die Berechtigung - und Verpflichtung (§ 53 BeurkG) - der Notarin, den Vertrag vom 06.05.1998 dem Grundbuchamt zum Vollzug der beurkundeten Willenserklärungen vorzulegen, ergibt sich vielmehr aus der - vom Landgericht unterlassenen - ergänzenden Auslegung von Ziff. XII des Vertrages. Grundsätzlich kann die Auslegung rechtsgeschäftlicher Willenserklärungen durch den Tatrichter im Verfahren der Rechtsbeschwerde nur darauf überprüft werden, ob sie nach den Denkgesetzen und der feststehenden Erfahrung möglich ist, mit den gesetzlichen Auslegungsregeln in Einklang steht, dem klaren Sinn und Wortlaut der Erklärung nicht widerspricht und alle wesentlichen Tatsachen berücksichtigt. Hat das Landgericht im Erstbeschwerdeverfahren hingegen eine an sich gebotene Vertragsauslegung gänzlich unterlassen, stellt das einen Rechtsfehler im Sinne der §§ 27 FGG, 550 ZPO dar. In einem solchen Fall kann das Gericht der weiteren Beschwerde eine eigene Auslegung vornehmen und in der Sache selbst entscheiden, wenn der Sachverhalt feststeht und keiner weiteren Klärung bedarf (vgl. Keidel/Kuntze/Winkler, FGG, 14. Auflage, § 27 Rn. 48 m.w.N.). So liegt es hier. a) Die ursprünglichen Vertragsparteien hatten vereinbart, dass der Kaufpreis mit schuldbefreiender Wirkung auf ein genau bezeichnetes Konto der Beteiligten zu 4 überwiesen werden sollte. Ob der ursprüngliche Verkäufer, wie die Beteiligte zu 4 meint, diesen Betrag ihr endgültig zuwenden wollte oder ob sie, wie die Beteiligten zu 1 bis 3 vorbringen, als bloße Zahlstelle fungieren sollte, ergibt sich aus dem Vertrag nicht und kann im Übrigen, wie das Landgericht insoweit zutreffend ausführt, weder durch die Notarin noch durch die Gerichte der freiwilligen Gerichtsbarkeit im Verfahren nach § 15 BNotO entschieden werden. Vielmehr haben sich die Beteiligten zu 1 bis 3 und die Beteiligte zu 4 über die endgültige materielle Berechtigung an dem Kaufpreis gegebenenfalls im Wege des Zivilprozesses auseinanderzusetzen (vgl. OLG Frankfurt, BNotZ 1992, 61; OLG Köln, JurBüro 2000, 212; Senatsbeschluss vom 29.06.1999, 6 W 274/99;). b) Hiervon zu trennen ist die Frage, ob der Streit der Forderungsprätendenten hinsichtlich der materiellen Berechtigung an dem Kaufpreis zu Lasten des zur Zahlung des vollen Kaufpreises bereiten Grundstückserwerbers gehen darf, ob also der Grundstückserwerber darauf verwiesen werden kann, auf seine Eintragung als Eigentümer im Grundbuch so lange zu warten, bis der Prätendentenstreit rechtskräftig entschieden ist. Hierfür bieten, soweit nicht die Vertragsparteien selbst für einen solchen Fall Vorsorge treffen, etwa durch die Abwicklung der Kaufpreiszahlung über ein Notaranderkonto, die gesetzlichen Vorschriften über die Hinterlegung (§§ 372 ff. BGB) eine adäquate Lösung. Nach den §§ 372, 378 BGB kann sich der Schuldner durch Hinterlegung bei ausgeschlossener Rücknahme unter anderem dann von seiner Verbindlichkeit befreien, wenn er in Folge einer nicht auf Fahrlässigkeit beruhenden Ungewissheit über die Person des Gläubigers seine Verbindlichkeit nicht oder nicht mit Sicherheit erfüllen kann. Die Hinterlegung unter Ausschluss der Rücknahme nach § 378 BGB ist nach dem unwidersprochenen und mittlerweile belegten Vorbringen der Beteiligten zu 5 bis 7 im Erstbeschwerdeverfahren am 21.10.1999 erfolgt. Auch die Voraussetzungen des § 372 BGB sind entgegen der Auffassung der Beteiligten zu 1 bis 3 gegeben. Um eine nicht auf Fahrlässigkeit beruhende Ungewissheit des Schuldners über die Person des Gläubigers im Sinne dieser Vorschrift zu bejahen, genügt es allerdings nicht, dass mehrere Forderungsprätendenten auftreten; es müssen vielmehr begründete, objektiv verständliche Zweifel über die Person des Gläubigers vorliegen; die Würdigung aller Umstände muss ergeben, dass dem Schuldner nicht zugemutet werden kann, den Zweifel auf eigene Gefahr zu lösen (vgl. Palandt/Heinrichts, BGB, 59. Auflage, § 372 Rn. 6 m.w.N.). So liegt es hier, weil nach dem Vorbringen der Beteiligten zu 4 in dem Vorverfahren 7 T 72/99 aus Sicht der Beteiligten zu 5 bis 7 jedenfalls nicht ausgeschlossen ist, dass der ursprüngliche Verkäufer den vereinnahmten Kaufpreis der Beteiligten zu 4 endgültig zuwenden wollte. c) Die ergänzende Auslegung von Ziff. XII des notariellen Vertrages ergibt, dass die Notarin abweichend vom Wortlaut dieser Vertragsbestimmung die in dem Vertrag enthaltenen Willenserklärungen auch dann dem Grundbuchamt zum Vollzug vorlegen darf und muss, wenn ihr durch den Käufer der Hinterlegungsnachweis unter Ausschluss der Rücknahme vorgelegt wird. Die ergänzende Vertragsauslegung setzt voraus, dass der Vertrag eine Regelungslücke enthält. Eine solche Regelungslücke liegt hier darin, dass die Anweisung an die Notarin in Ziff. XII des Vertrages, den Vertrag dem Grundbuchamt erst dann vorzulegen, wenn entweder eine schriftliche Bestätigung des Verkäufers oder eine Bankbestätigung des Käufers über die Bezahlung des vollständigen Kaufpreises vorliegt, ersichtlich im Zusammenhang mit der vereinbarten Zahlungsmodalität auf ein konkret bezeichnetes Konto der Beteiligten zu 4 steht. Den Fall, dass der ursprüngliche Verkäufer vor Vertragsabwicklung verstirbt und sodann zwischen seinen Erben und der Beteiligten zu 4 Streit über die Empfangsberechtigung und die materielle Berechtigung an dem Kaufpreis entsteht, haben die Vertragsparteien ersichtlich nicht bedacht. In einem solchen Fall ist die vertragliche Regelung entsprechend dem hypothetischen Parteiwillen zu ergänzen. Es ist darauf abzustellen, was die Parteien bei einer angemessenen Abwägung ihrer Interessen nach Treu und Glauben als redliche Vertragspartner vereinbart hätten, wenn sie den nicht geregelten Fall bedacht hätten (vgl. BGH, NJW 1994, 1008, 1011 m.w.N.). Dabei ist zunächst an den Vertrag selbst anzuknüpfen; die in ihm enthaltenen Regelungen und Wertungen sind Ausgangspunkt der Vertragsergänzung (vgl. Palandt/Heinrichs, a.a.O., Rn. 7). Ziff. XII des vorliegenden Vertrages hat ersichtlich den Zweck, zu sichern, dass der Verkäufer den vereinbarten Kaufpreis auch tatsächlich erhält und eine Umschreibung des Eigentums erst erfolgt, wenn der Käufer seine Zahlungsverpflichtung erfüllt hat. Nach den vertraglichen Regelungen sollte es nicht ausschließlich in der Hand des Verkäufers liegen, die Zahlung des Kaufpreises gegenüber der Notarin nachzuweisen. War der Kaufpreis gezahlt und mithin dem Sicherungsinteresse des Verkäufers Genüge getan, sollte auch der Käufer die Voraussetzungen für die Vorlage des Vertrages bei dem Grundbuchamt gegenüber der Notarin nachweisen können. Dieser Zweck der vertraglichen Abrede in Ziff. XII des Vertrages ist mit den ursprünglich vereinbarten Regelungen nicht mehr zu erfüllen, weil dem Beteiligten zu 5 eine Zahlung entweder auf das ursprüngliche Konto der Beteiligten zu 4 oder auf das neue von den Beteiligten zu 1 bis 3 angegebene Konto wegen Ungewissheit über die Person seines Gläubigers nicht zuzumuten ist. Mit der Hinterlegung unter Verzicht auf die Rücknahme, die nach § 378 BGB zur Erfüllung führt, ist indessen dem Zweck von Ziff. XII des Vertrages ebenso Genüge getan. Die Kaufpreiszahlung als Gegenleistung für die Eigentumsübertragung an den Grundstücken ist für die Beteiligten zu 1 bis 3 ebenso gesichert, als wenn der Beteiligte zu 5 direkt an sie gezahlt hätte. Der Umstand, dass sie sich mit der Beteiligten zu 4 - gerichtlich oder außergerichtlich - über die Rechte an dem hinterlegten Kaufpreis auseinandersetzen müssen, liegt ausschließlich in ihrer Risikosphäre und ist von dem Beteiligten zu 5 nicht zu vertreten. Aus diesem Grunde führt die ergänzende Vertragsauslegung unter Berücksichtigung der Interessenlage der Vertragsparteien dazu, den Hinterlegungsnachweis unter den veränderten Umständen als Nachweis der Kaufpreiszahlung im Sinne von Ziff. XII des notariellen Vertrages anzusehen. III. Die Kostenentscheidung beruht für das Verfahren der Erstbeschwerde auf § 13 a Abs. 1 S. 2 FGG, weil der Senat die Erstbeschwerde unter Aufhebung der angefochtenen Entscheidung des Landgerichts zurückgewiesen hat. Es entspricht im Übrigen der Billigkeit, den Beteiligten zu 1 bis 3 auch die Erstattung der außergerichtlichen Kosten der Beteiligten zu 5 bis 7 für das Verfahren der weiteren Beschwerde aufzuerlegen. Der Senat hatte im Rahmen seiner Sachentscheidung die Gesetzmäßigkeit der Entscheidung des Landgerichts nach allen Richtungen, also auch im Kostenpunkt, von Amts wegen zu prüfen. Mit seiner Kostenentscheidung ist die - an sich nach den §§ 29 Abs. 4, 20 a Abs. 1 S. 1 FGG unzulässige - Beschwerde der Beteiligten zu 1 bis 3 gegen die Kostenentscheidung des Landgerichts gegenstandslos. Soweit sie darauf gerichtet gewesen sein sollte, der Notarin eine Kostenerstattung aufzugeben, kommt das schon deshalb nicht in Betracht, weil der Notar im Verfahren nach § 15 BNotO nicht Beteiligter, sondern vielmehr erste Instanz ist. Den Wert des Beschwerdegegenstands hat der Senat in Übereinstimmung mit dem Landgericht festgesetzt.

Ende der Entscheidung

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