/* Banner Ads */

Judicialis Rechtsprechung

Mit der Volltextsuche lassen sich alle Entscheidungen durchsuchen. Dabei können Sie Sonderzeichen und spezielle Wörter verwenden, um genauere Suchergebnisse zu erhalten:

Zurück

Beginn der Entscheidung

Gericht: Thüringer Oberverwaltungsgericht
Urteil verkündet am 28.08.2002
Aktenzeichen: 1 KO 583/00
Rechtsgebiete: BauGB-1987, BauGB, ThürKO


Vorschriften:

BauGB-1987 § 144
BauGB-1987 § 145
BauGB-1987 § 163 Abs. 3
BauGB § 9 Abs. 1 Nr. 3
BauGB § 14 Abs. 1
BauGB § 29 Abs. 1
BauGB § 141
BauGB § 142 Abs. 3 Satz 2
BauGB § 143 Abs. 1 Satz 1
BauGB § 144 Abs. 1 Nr. 1
BauGB § 163 Abs. 1
BauGB § 214 Abs. 1
BauGB § 215a Abs. 2
BauGB § 233 Abs. 2
BauGB § 233 Abs. 3
ThürKO § 21 Abs. 1 Satz 1
ThürKO § 21 Abs. 3
Erklärt die Gemeinde die Sanierung für ein einzelnes Grundstück nach § 163 Abs. 1 oder Abs. 2 BauGB als abgeschlossen, entfällt damit nach § 163 Abs. 3 BauGB (in der bis zum 31.12.1997 geltenden Fassung) nur für Rechtsvorgänge die sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht; die Genehmigungspflicht für (Bau-) Vorhaben bleibt davon unberührt (wie OVG Berlin, Urteil vom 31.1.1991 - 2 B 16/87 -, NVwZ-RR 1992, 7; gegen VG Gera, Urteil vom 14.1.1999 - 4 K 1884/97 G E).
THÜRINGER OBERVERWALTUNGSGERICHT - 1. Senat - Im Namen des Volkes Urteil

1 KO 583/00

In dem Verwaltungsstreitverfahren

wegen Baurechts (hier: Berufung)

hat der 1. Senat des Thüringer Oberverwaltungsgerichts durch den Präsidenten des Oberverwaltungsgerichts Dr. Strauch, den Richter am Oberverwaltungsgericht Dr. Husch und die Richterin am Oberverwaltungsgericht Preetz aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 28. August 2002 für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Gera vom 14. Januar 1999 - 4 K 1884/97 GE - aufgehoben, soweit es nicht Gegenstand des abgetrennten Verfahrens 1 KO 567/02 ist.

Die Klage wird abgewiesen.

Der Kläger hat die Kosten des Verfahrens zu tragen.

Das Urteil ist hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten der Beklagten vorläufig vollstreckbar. Der Kläger darf die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung nach Maßgabe der Kostenfestsetzung abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Beteiligten streiten darüber, ob der Kläger für die bereits erfolgte Errichtung eines Wohnhauses auf seinem Grundstück in der G in Bad Blankenburg (Gemarkung Bad Blankenburg, Flur 2, Flurstück a einer sanierungsrechtlichen Genehmigung bedurfte.

Das genannte Grundstück wird im Süden durch den Fluss Rinne begrenzt. Es befindet sich im Geltungsbereich der Sanierungssatzung der Stadt Bad Blankenburg, die von der Stadtverordnetenversammlung am 16.12.1992 und erneut (mit einer Änderung der textlichen Fassung) am 3.2.1993 beschlossen und am 8.10.1993 durch das Thüringer Landesverwaltungsamt genehmigt wurde. Die Satzung wurde (nachdem sie bereits im November 1993 ohne vorherige Ausfertigung öffentlich bekannt gemacht worden war) unter dem 14.9.1996 durch den Bürgermeister der Beklagten ausgefertigt und am 30.10.1996 (ohne Hinweis auf das Ausfertigungsdatum) und erneut am 18.12.1996 (mit Hinweis auf das Ausfertigungsdatum) im Amtsblatt des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt, der Städte Saalfeld, Rudolstadt und Bad Blankenburg bekannt gemacht. Ausweislich der Bekanntmachung ist sie rückwirkend zum 13.11.1993 in Kraft getreten. Das Sanierungskonzept der Beklagten sieht eine Nutzung des Grundstücks des Klägers als private Grünfläche vor.

Mit Schreiben vom 29.11.1995 beantragten die Eltern des Klägers, und B, die Sanierung für das seinerzeit noch in ihrem Eigentum stehende Grundstück für abgeschlossen zu erklären. Zur Begründung führten sie aus, dass das Sanierungsziel für dieses Grundstück in der Schaffung einer privaten Grünfläche bestehe, die bereits vorhanden sei. Die Beklagte lehnte den Antrag mit Bescheid vom 21.12.1995 ab und begründete dies damit, dass im Rahmenplan zur Sanierungssatzung entlang der Rinne eine Reihe von Bäumen vorgesehen sei, die sich auf dem Grundstück noch nicht befänden; insofern sei das Sanierungsziel noch nicht erreicht.

Daraufhin verpflichteten sich die Eltern des Klägers mit Schreiben vom 18.1.1996, entlang der Rinne Erlen anzupflanzen und wiederholten ihren Antrag, die Sanierung für abgeschlossen zu erklären. Dieser Antrag wurde mit Bescheid vom 22.3.1996 unter Hinweis auf die noch nicht erfüllten Sanierungsziele abgelehnt.

Mit Schreiben vom 15.4.1996 beantragte Frau B erneut, die Sanierung für abgeschlossen zu erklären und wies darauf hin, dass inzwischen entlang der Rinne eine flusslauftypische Bepflanzung vorgenommen und die noch vorhandene Rasenfläche in Ordnung gebracht worden sei. In seiner Sitzung vom 22.5.1996 beschloss der Stadtrat der Beklagten, die Sanierung für das Grundstück für abgeschlossen zu erklären. Daraufhin erließ die Beklagte am 10.6.1996 folgenden Bescheid:

"Der Stadtrat hat in seiner Sitzung vom 22.05.1996 beschlossen, die Sanierung für o. g. Grundstück unter folgenden Auflagen für abgeschlossen zu erklären:

1. Die Bäume im Uferrandbereich der Rinne sind zu erhalten.

2. Gegebenenfalls muss eine Ersatzpflanzung von mehrjährig verpflanzten Bäumen in diesem Bereich erfolgen.

Mit der Abgeschlossenheitserklärung entfällt für Rechtsvorgänge die Anwendung der §§ 144, 145 BauGB.

Vorhaben werden jedoch weiterhin nach den §§ 144, 145 BauGB beurteilt."

Mit Schreiben vom 7.6.1996 beantragte Frau B bei der Beklagten unter Bezugnahme auf den ihr seinem Inhalt nach bereits bekannten Stadtratsbeschluss vom 22.5.1996 außerdem, die Sanierungssatzung für ihr Grundstück (Flurstück a der Flur 2 der Gemarkung Bad Blankenburg) aufzuheben. Sie bat gleichzeitig darum, die Aufhebung der Sanierungssatzung für das Grundstück bei der Erteilung des gemeindlichen Einvernehmens über die Bauvoranfrage des Klägers bereits zu berücksichtigen. Die Beklagte lehnte den Antrag mit Bescheid vom 30.8.1996 unter Hinweis darauf ab, dass die Teilaufhebung einer Sanierungssatzung nicht für ein einzelnes Grundstück in Betracht komme. Den gegen die Ablehnung eingelegten Widerspruch wies das Landratsamt Saalfeld-Rudolstadt als zuständige Kommunalaufsichtsbehörde mit Widerspruchsbescheid vom 5.3.1997 zurück.

Unter dem 23.6.1997 beantragten Frau B und der Kläger eine geringfügige Änderung der Sanierungssatzung, durch die eine Bebauung des Flurstücks a mit einem Einfamilienhaus ermöglicht werden sollte. Der Stadtrat der Beklagten beschloss in seiner Sitzung vom 24.9.1997, dem Änderungsantrag nicht zu folgen. Der Kläger wurde hierüber durch Schreiben der Beklagten vom 22.10.1997 informiert.

Nachdem der Kläger sich bereits mit Antrag vom 16.7.1995 erfolglos um einen positiven Vorbescheid bemüht hatte und auch die Erteilung einer sanierungsrechtlichen Genehmigung mit Bescheid vom 10.7.1996 abgelehnt worden war, beantragte er unter dem 22.1.1997 erneut einen Vorbescheid für den Neubau eines Einfamilienhauses sowie die entsprechende sanierungsrechtliche Genehmigung. Die Beklagte erteilte im Vorbescheidsverfahren ihr gemeindliches Einvernehmen, lehnte aber die beantragte sanierungsrechtliche Genehmigung durch Bescheid vom 29.4.1997 erneut ab. Zur Begründung heißt es, das Grundstück des Klägers befinde sich im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet "Altstadt". Im städtebaulichen Rahmenplan für das Sanierungsgebiet sei für dieses Grundstück eine Entkernung und Entsiegelung von Hofflächen bzw. eine Erhaltung von Hausgärten vorgesehen. Die Aufwertung der Uferrandbereiche der "Rinne" als ökologisch wirksame Grünzäsur sei ein konkretes Sanierungsziel. Es werde angestrebt, die bestehenden Grünflächen entlang des Flusslaufes zu erhalten und zu erweitern.

Am 16.5.1997 erteilte das Landratsamt des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt den beantragten Bauvorbescheid, der den Hinweis enthielt, dass das Vorhaben sich im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet befinde und eine Bebauung des Grundstücks den Sanierungszielen widerspräche. Den Widerspruch des Klägers gegen die Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigung wies das Landratsamt mit Widerspruchsbescheid vom 16.10.1997 zurück. Zur Begründung wies es im Wesentlichen (erneut) darauf hin, dass eine Bebauung an der vorgesehenen Stelle den Sanierungszielen zuwiderliefe.

Am 17.11.1997 hat der Kläger beim Verwaltungsgericht Gera gegen die Versagung der sanierungsrechtlichen Genehmigung die vorliegende Klage erhoben.

Nach Klageerhebung - unter dem 27.2.1998 - hat der Kläger (gemeinsam mit seiner Ehefrau) die Erteilung einer Baugenehmigung für die Errichtung eines Einfamilienhauses auf dem genannten Grundstück beantragt. Die Beklagte hat hierzu ihr gemeindliches Einvernehmen erteilt, die Erteilung der Sanierungsgenehmigung aber durch an den Kläger und seine Ehefrau adressierten Bescheid vom 16.4.1998 (der nicht Gegenstand des vorliegenden Verfahrens ist) wiederum abgelehnt. In der daraufhin durch das Landratsamt Saalfeld-Rudolstadt am 21.4.1998 erteilten Baugenehmigung findet sich folgender Hinweis:

"Das Vorhaben befindet sich im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet "Altstadt" der Stadt Bad Blankenburg. Die Genehmigung gemäß §§ 145, 144 BauGB wurde versagt. Diese Baugenehmigung lässt nach anderen Vorschriften erforderliche behördliche Genehmigungen, hier: sanierungsrechtliche Genehmigung, unberührt."

Der Kläger hat alsbald nach Erteilung der Baugenehmigung mit den Bauarbeiten begonnen und das Wohnhaus inzwischen fertig gestellt.

Am 10.6.1998 hat der Stadtrat der Beklagten die Sanierungssatzung erneut beschlossen. Im Satzungstext werden unter Bezugnahme auf Orientierungspunkte in drei beigefügten Lageplänen die Grenzen des Sanierungsgebietes umschrieben. Die Satzung tritt danach rückwirkend zum 13.11.1993 in Kraft; gleichzeitig soll die 1992/93 beschlossene Sanierungssatzung außer Kraft treten. Sie ist mit Schreiben vom 11.6.1998 dem Landratsamt Saalfeld-Rudolstadt als zuständiger Kommunalaufsichtsbehörde vorgelegt worden, das (ausweislich einer nachgereichten schriftlichen Mitteilung vom 23.7.1998) am 19.6.1998 telefonisch den Eingang bestätigt und die Satzung in der Folgezeit nicht beanstandet hat. Am 27.7.1998 hat der Bürgermeister der Beklagten die neue Satzung sowie die dazugehörigen Pläne ausgefertigt. Sie ist unter dem 12.8.1998 im Amtsblatt des Landkreises Saalfeld-Rudolstadt, der Städte Saalfeld, Rudolstadt und Bad Blankenburg öffentlich bekannt gemacht worden.

Mit Bescheid vom 17.12.1998 hat die Beklagte die Abschlusserklärung vom 10.6.1996 widerrufen. Gegen diesen Bescheid hat der Kläger Widerspruch erhoben.

Zur Begründung seiner Klage hat der Kläger im Wesentlichen ausgeführt, die Sanierungssatzung sei nicht ordnungsgemäß zustande gekommen; außerdem enthalte sie keine Entschädigungsregelungen und sei deshalb auch inhaltlich fehlerhaft. Abgesehen davon sei zur Durchführung der genehmigten Baumaßnahme keine Sanierungsgenehmigung mehr erforderlich, nachdem der Stadtrat der Beklagten in seiner Sitzung vom 22.5.1996 die Sanierung für das fragliche Grundstück für abgeschlossen erklärt habe.

Der Kläger hat beantragt,

1. festzustellen, dass er für die Errichtung seines Wohnhauses keiner sanierungsrechtlichen Genehmigung bedurfte und auch heute nicht bedarf,

hilfsweise,

die Beklagte unter Aufhebung des Bescheides vom 29. April 1997 und des Widerspruchsbescheides vom 16. Oktober 1997 zu verpflichten, ihm die beantragte sanierungsrechtliche Genehmigung zu erteilen;

2. die Widerrufsverfügung der Beklagten vom 17. Dezember 1998 aufzuheben.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat u. a. ausgeführt: Die Sanierungssatzung sei entgegen der Auffassung des Klägers wirksam. Die von ihr am 10.6.1996 erteilte Abschlusserklärung gemäß § 163 BauGB ändere nichts an der Tatsache, dass für die Durchführung des Bauvorhabens des Klägers auf dem Grundstück weiterhin eine sanierungsrechtliche Genehmigung gemäß § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB erforderlich sei. Nach der bis zum 1.1.1998 geltenden und hier noch anzuwendenden alten Fassung des § 163 Abs. 3 BauGB entfalle mit der Erteilung der Abschlusserklärung für Rechtsvorgänge die Anwendung der §§ 144, 145 und 153 BauGB. Damit bestehe nach wie vor das Erfordernis einer sanierungsrechtlichen Genehmigung für Bauvorhaben. Selbst wenn man der gegenteiligen Auffassung sein sollte, wonach § 144 BauGB grundsätzlich insgesamt entfalle, sei zu berücksichtigen, dass die Abschlusserklärung vom 10.6.1996 eine eigenständige Regelung getroffen habe. Diese Regelung gehe dahin, dass das Bauvorhaben weiterhin nach § 144 Abs. 1 BauGB zu beurteilen sei. Jedenfalls könne sich der Kläger unter dem Gesichtspunkt von Treu und Glauben nicht darauf berufen, dass gemäß § 163 Abs. 3 BauGB das Erfordernis einer sanierungsrechtlichen Genehmigung entfallen sei. Das Verhalten des Klägers, zunächst einen der Sanierungssatzung entsprechenden Zustand zu schaffen und dennoch an seinem Bauvorhaben letztlich festzuhalten, sei treuwidrig.

Das Verwaltungsgericht Gera hat der Klage durch Urteil vom 14.1.1999 stattgegeben und festgestellt, dass der Kläger für die Errichtung seines Wohnhauses keiner sanierungsrechtlichen Genehmigung bedurft habe bzw. bedürfe; den Bescheid der Beklagten vom 17.12.1998 hat es aufgehoben. Zur Begründung hat das Verwaltungsgericht u. a. ausgeführt:

Seit Erteilung der Abschlusserklärung am 10.6.1996 sei die Sanierung bezüglich des Grundstücks des Klägers gemäß § 163 Abs. 1 BauGB abgeschlossen. Mit der Erteilung der Abschlusserklärung sei die Anwendung der §§ 144, 145 und 153 BauGB für das Grundstück des Klägers nach § 163 Abs. 3 Satz 1 BauGB entfallen. Dabei komme es nicht darauf an, ob auf § 163 Abs. 3 Satz 1 BauGB in der ab dem 1.1.1998 geltenden Fassung oder auf die bis zu diesem Zeitpunkt geltende Fassung abgestellt werde.

Stelle man auf die seit dem 1. Januar 1998 geltende Fassung des § 163 Abs. 3 Satz 1 BauGB ab, bedeute dies, dass die Anwendung des gesamten § 144 BauGB für das Grundstück des Klägers entfalle und er somit für die Errichtung seines Einfamilienhauses keiner sanierungsrechtlichen Genehmigung bedurft habe bzw. bedürfe. Durch die Neufassung des § 163 Abs. 3 S. 1 BauGB sei klargestellt, dass mit der Erklärung über den Abschluss der Sanierung für einzelne Grundstücke für sämtliche gemäß § 144 BauGB genehmigungspflichtige Tatbestände das Genehmigungserfordernis entfalle.

Halte man dagegen unter Anwendung der Überleitungsbestimmungen der §§ 233, 235 BauGB die bis zum 31.12.1997 geltende Fassung des § 163 Abs. 3 Satz 1 BauGB (im Folgenden: BauGB 1987) für anwendbar, so ändere dies an dem Ergebnis nichts. Erkläre die Gemeinde die Sanierung auf einem einzelnen Grundstück gemäß § 163 Abs. 1 BauGB für abgeschlossen, entfalle auch gemäß § 163 Abs. 3 Satz 1 BauGB 1987 der sanierungsrechtliche Genehmigungsvorbehalt nach §144 BauGB vollständig. Der etwa vom OVG Berlin vertretenen Gegenauffassung, wonach die sanierungsrechtliche Genehmigungspflicht nur für Rechtsvorgänge entfalle, die Genehmigungspflicht für Vorhaben und Teilungen jedoch bestehen bleibe, könne nicht gefolgt werden. Entgegen der Auffassung des OVG Berlin sei der Wortlaut des § 163 Abs. 3 Satz 1 BauGB 1987 keineswegs eindeutig. Zwar verwende die Vorschrift den Begriff der Rechtsvorgänge, gleichzeitig schließe sie jedoch die Anwendung des gesamten § 144 BauGB aus. Diese uneingeschränkte Bezugnahme auf § 144 BauGB mache deutlich, dass nach Abschluss der Sanierung auch der sanierungsrechtliche Genehmigungsvorbehalt nach § 144 BauGB vollständig entfallen solle.

Die systematische Auslegung ergebe, dass § 163 Abs. 3 Satz 1 BauGB 1987 auch Vorhaben erfasse. Dies folge daraus, dass § 163 Abs. 1 Satz 1 BauGB ausdrücklich folgende Bezeichnung verwende: "die Sanierung für ein Grundstück als abgeschlossen erklären". Mit dieser Wortwahl habe der Gesetzgeber eindeutig zum Ausdruck gebracht, dass das Sanierungsverfahren abgeschlossen sein solle. Nach dem Abschluss eines Sanierungsverfahrens bleibe jedoch für die Anwendung sanierungsrechtlicher Vorschriften kein Raum mehr.

Eine Auslegung, die Vorhaben in den Geltungsbereich des § 163 Abs. 3 Satz 1 BauGB 1987 einbeziehe, werde dem Sinn und Zweck der gesamten Vorschrift gerecht. § 163 BauGB verfolge einen doppelten Zweck. Zum einen solle es dem Bürger, dem ein Grundstück im Geltungsbereich einer Sanierungssatzung gehöre, nach Vorliegen bestimmter Voraussetzungen ermöglicht werden, dass sein Grundstück nicht mehr umfangreichen Genehmigungsvorbehalten nach Sanierungsrecht unterliege, und er solle dies auch bereits vor Abschluss des gesamten Sanierungsverfahrens erreichen können. Zum anderen solle es der Gemeinde erspart werden, gemäß § 162 Abs. 1 Satz 2 BauGB die Sanierungssatzung für einen Teil des förmlich festgelegten Sanierungsgebiets aufzuheben und deswegen möglicherweise wegen vieler Grundstücke jeweils ein Satzungsverfahren durchzuführen. Diesen Zielsetzungen könne aber nur eine Auslegung gerecht werden, die ebenfalls die Errichtung von Vorhaben in den Anwendungsbereich des § 163 Abs. 3 Satz 1 BauGB 1987 einbeziehe.

Dem Kläger sei es nicht nach den Grundsätzen von Treu und Glauben verwehrt, sich auf die Abschlusserklärung vom 10.6.1996 zu berufen. Der Beklagten sei bei der Erteilung der Abschlusserklärung am 10.6.1996 bekannt gewesen, dass der Kläger auf dem Grundstück ein Einfamilienhaus habe errichten wollen. Von einer Täuschung durch den Kläger oder seine Rechtsvorgänger könne keine Rede sein. In den jeweiligen Anträgen auf Erteilung der Abschlusserklärung hätten die Rechtsvorgänger des Klägers lediglich ausgeführt, dass das Sanierungsziel für ihr Grundstück erreicht sei. Sie hätten keine Angaben dazu gemacht, ob sie auf Dauer bereit seien, sich mit der Schaffung einer Grünfläche abzufinden.

Entgegen der Auffassung der Beklagten könne in dem Bescheid vom 10.6.1996 auch keine eigenständige Regelung derart gesehen werden, dass sich bereits aus diesem Bescheid zwingend die Anwendung des § 144 BauGB für Vorhaben ergebe. Der Bescheid vom 10.6.1996 enthalte mit dem Schlusssatz, dass Vorhaben weiterhin nach den §§ 144, 145 BauGB beurteilt würden, keine eigenständige Regelung, sondern lediglich einen unverbindlichen Hinweis auf die Rechtslage. Weitere Ausführungen hierzu würden nicht gemacht. Mit den letzten beiden Sätzen des Bescheides bringe die Beklagte zum Ausdruck, dass sie bezüglich der Auslegung der Abschlusserklärung der Ansicht des OVG Berlin und Teilen der Kommentarliteratur folge und den Bescheid in diesem Sinne verstanden wissen wolle. Insofern müsse es sich die Beklagte gefallen lassen, dass das Gericht der von ihr vertretenen Auslegung nicht folge.

Wegen der weiteren Einzelheiten der Begründung wird auf die Ausführungen in der angefochtenen Entscheidung verwiesen.

Auf den Antrag der Beklagten hat der Senat mit Beschluss vom 6.7.2000 die Berufung zugelassen. Das die Anfechtung des Widerrufsbescheides der Beklagten vom 17.12.1998 betreffende Verfahren hat der Senat mit Beschluss vom 28.8.2002 abgetrennt.

Zur Begründung ihrer Berufung führt die Beklagte im Wesentlichen aus:

Die Erteilung der Abschlusserklärung mit Bescheid vom 10.6.1996 stehe dem Erfordernis einer Sanierungsgenehmigung nach § 144 Abs. 1 Satz 1 BauGB für das klägerische Vorhaben nicht entgegen. Nach der ursprünglichen und hier noch anzuwendenden Fassung des § 163 Abs. 3 BauGB 1987 bleibe § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB auch nach der Erteilung einer Abschlusserklärung für Vorhaben im Sinne von § 29 BauGB anwendbar. Die vom Verwaltungsgericht vertretene gegenteilige Auffassung treffe nicht zu. § 163 BauGB 1987 nehme durch die in Absatz 3 enthaltene "Verweisung" u. a. Bezug auf § 144 BauGB, der eindeutig zwischen genehmigungspflichtigen Vorhaben einerseits und genehmigungspflichtigen Rechtsvorgängen andererseits unterscheide. Durch die eingeschränkte Bezugnahme auf § 144 BauGB solle gerade nur die Anwendung dieser Bestimmung auf Rechtsvorgänge ausgeschlossen werden. Dieses Ergebnis werde auch durch die Systematik der einschlägigen Regelungen bestätigt. Während § 163 Abs. 1 BauGB 1987 - neben Absatz 2 - den "Tatbestand" regele, nämlich dass und unter welchen Voraussetzungen eine Abschlusserklärung für einzelne Grundstück erteilt werden könne, ergäben sich die Rechtsfolgen der Abschlusserklärung im Einzelnen aus § 163 Abs. 3 BauGB 1987, der das Entfallen des § 144 BauGB für Rechtsvorgänge anordne. Wegen dieses Zusammenspiels der Absätze 1 und 3 des § 163 BauGB 1987 könne aus der in Absatz 1 enthaltenen Regelung nicht - entgegen der expliziten Regelung in Absatz 3 - der Schluss auf ein Entfallen sämtlicher sanierungsrechtlicher Genehmigungsvorbehalte nach § 144 BauGB gezogen werden. Das Verwaltungsgericht könne sich für seine gegenteilige Auffassung auch nicht auf Sinn und Zweck der Regelung berufen. Es treffe nicht zu, dass bei einer engen Auslegung der Rechtswirkungen einer Abschlusserklärung der Wert dieser Erklärung für den Bürger deutlich gemindert und sie für ihn fast bedeutungslos werde. Die Abschlusserklärung habe auch bei dieser Auslegung nicht nur Auswirkungen auf den Abschluss von Miet- und Pachtverträgen, sondern erfasse auch eine Reihe weiterer Rechtsvorgänge.

§ 144 Abs. 1 Satz 1 BauGB sei auch dann auf das klägerische Bauvorhaben anwendbar, wenn man im vorliegenden Fall die Neufassung des § 163 Abs. 3 BauGB zugrunde lege. Denn der Bescheid vom 10.6.1996 enthalte mit der Erklärung, dass die Anwendung der §§ 144, 145 und 153 BauGB lediglich für Rechtsvorgänge entfalle, Bauvorhaben jedoch nach § 144 Abs. 1 BauGB weiterhin genehmigungspflichtig blieben, eine eigenständige Regelung und nicht lediglich einen unverbindlichen Hinweis auf die Rechtslage. In diesem Zusammenhang sei insbesondere zu berücksichtigen, dass ihr - der Beklagten - aufgrund der diversen Bauanfragen des Klägers durchaus bekannt gewesen sei, dass dieser die Errichtung eines Wohnhauses auf dem streitgegenständlichen Grundstück geplant habe. Bei ihr hätten demzufolge Befürchtungen bestanden, dass der Kläger dieses Ziel auch nach der (vorübergehenden) Schaffung eines der Sanierung entsprechenden Zustandes weiterverfolgen bzw. möglicherweise sogar verwirklichen könnte. Sie habe sich jedoch in Anbetracht der Rechtslage gezwungen gesehen, auf den klägerischen Antrag hin die Abschlusserklärung zu erteilen, da vom Kläger zunächst ein der Sanierung entsprechender Zustand geschaffen worden sei. Ihren Befürchtungen habe sie dadurch Rechnung getragen, dass die in der Abschlusserklärung vom 10.6.1996 die erwähnte eigenständige Regelung getroffen habe. Dementsprechend könnten die Schlusssätze des Bescheides vom 10.6.1996 nicht bloß als unverbindlicher Hinweis auf die Rechtslage gesehen werden. Dies gelte umso mehr, als die Rechtslage - die Auslegung des § 163 Abs. 3 BauGB 1987 - gerade nicht eindeutig, sondern umstritten sei. Ein unverbindlicher Hinweis auf die umstrittene Rechtslage, noch dazu gegenüber einem juristischen Laien und unter Berücksichtigung der vorliegend gegebenen besonderen Situation, mache keinen Sinn.

Die Rechtsvorgängerin des Klägers habe seinerzeit erkannt, dass sie mit der Abschlusserklärung vom 10.6.1996 noch nicht ihr Ziel einer Bebauung des Grundstücks ohne Sanierungsgenehmigung erreicht habe. Sie habe ausweislich ihres Schreibens vom 7.6.1996 nämlich in Kenntnis des Stadtratsbeschlusses vom 22.5.1996, mit dem über die Abschlusserklärung befunden worden sei, eine Aufhebung der Sanierungssatzung für das streitgegenständliche Grundstück nach § 162 Abs. 1 BauGB für erforderlich gehalten.

Die Voraussetzungen für eine Aufhebung der Sanierungssatzung hätten indessen zum Zeitpunkt der Abschlusserklärung nicht vorgelegen. Sie - die Beklagte - habe die Sanierungsabsicht weder aufgegeben noch habe sich die Sanierung als undurchführbar erwiesen; die Sanierung sei auch noch nicht durchgeführt gewesen. Zur nachhaltigen Sicherung ihrer Sanierungsziele sei - wie der streitgegenständliche Sachverhalt zeige - die Aufstellung eines Bebauungsplans erforderlich gewesen, der für das streitgegenständliche Grundstück eine den Sanierungszielen entsprechende Nutzung festschreiben. Sie - die Beklagte - habe am 29.1.1997 einen Aufstellungsbeschluss gefasst; dementsprechend sei die Sanierung zum Zeitpunkt der Abschlusserklärung im Sinne des § 162 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB noch nicht durchgeführt gewesen.

Das Verwaltungsgericht habe auch zu Unrecht ein treuwidriges Verhalten des Klägers verneint. Der Kläger habe von Anfang an das streitgegenständliche Grundstück mit einem Wohngebäude bebauen wollen. Er habe in konsequenter Verfolgung dieser Zielsetzung zunächst einmal vorübergehend einen dem Sanierungskonzept entsprechenden Zustand hergestellt, um die Abschlusserklärung zu erlangen und dann ungehindert durch die Sanierungssatzung das Grundstück bebauen zu können.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Gera vom 14. Januar 1999 - 4 K 1884/97 GE - aufzuheben und die Klage abzuweisen.

Der Kläger beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Zur Begründung verweist er auf sein bisheriges Vorbringen und die Ausführungen des Verwaltungsgerichts. Ergänzend führt er im Wesentlichen aus:

Er habe die Abschlusserklärung vom 10.6.1996 nach seinem Adressatenhorizont nicht dahin verstehen können, dass nach dem Wegfall der Anwendung der §§ 144, 145 BauGB für Rechtsvorgänge noch die Notwendigkeit bestehe, eine sanierungsrechtliche Genehmigung zu beantragen. Durch die Abgeschlossenheitsbescheinigung solle ein bereits im Sinne der Vorgaben des Sanierungsplanes umgestaltetes und somit saniertes Grundstück im sanierungsrechtlichen Sinne freigegeben werden können. Durch die Möglichkeit, in die Abschlusserklärung nach § 163 BauGB entsprechende Auflagen hinsichtlich der weiteren Ausgestaltung des betroffenen Grundstücks aufzunehmen, sei es möglich, für beide Seiten Rechtssicherheit im Sinne eines formellen Teilabschlusses des Verfahrens zu schaffen. Für den Grundstückseigentümer stelle sich nach Erteilung der Abschlusserklärung der Rechtszustand so dar, dass das von ihm modifizierte Grundstück den Vorgaben des Sanierungsplanes genüge und in der Folgezeit entsprechend diesen Vorgaben genutzt und umgestaltet werden könne, ohne dass eine nochmalige sanierungsrechtliche Genehmigung des angestrebten Vorhabens nötig sei. Die Abschlusserklärung sei insoweit wirkungsgleich mit einer möglichen Teilaufhebung der Sanierungssatzung und müsse die genannte befreiende Wirkung haben, da sie sonst als baurechtliches Instrumentarium leer laufen würde. Wenn eine unbedingte oder - wie hier - mit Auflagen versehene Abschlusserklärung abgegeben werde, könne eine über diese Auflagen hinausgehende Einbindung des betroffenen Grundstücks in das Sanierungskonzept nicht mehr erfolgen. Die planende Gemeinde trage hiernach das Risiko, bei vorschneller Prüfung des § 163 BauGB und einer sich daraus ergebenden entsprechenden Entscheidung oder im Falle sich im Nachhinein ergebender Bedürfnisse nach Ergänzung des Sanierungsplanes etc. das durch die Abschlusserklärung freigegebene Grundstück nicht mehr in die Sanierungsplanung einbeziehen zu können.

Im vorliegenden Fall könne auch nicht davon gesprochen werden, dass er - der Kläger - die Beklagte über seine Absichten getäuscht habe. Der Beklagten sei hinlänglich bekannt gewesen, dass er bzw. seine Rechtsvorgänger auf dem Grundstück eine Wohnbebauung geplant hätten und dass diese Nutzung dem für das Grundstück festgelegten Sanierungsziel, der Schaffung einer privaten Grünfläche, zuwiderlaufe. Er - der Kläger - habe zwar in seinen Anträgen stets vorgetragen, dass das Sanierungsziel für das fragliche Grundstück bereits erreicht sei, jedoch nie erklärt, dass er auf Dauer mit der vorgesehenen Nutzung als private Grünfläche einverstanden sei.

Der Vertreter des öffentlichen Interesses sieht von einer Stellungnahme ab.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf den Inhalt der gewechselten Schriftsätze sowie auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 28.8.2002 und die darin aufgeführten Unterlagen verwiesen, die Gegenstand der mündlichen Verhandlung gewesen sind.

Entscheidungsgründe:

I.

Die zulässige Berufung hat in der Sache Erfolg und führt unter Aufhebung des angefochtenen Urteils zur Abweisung der Klage.

Das Verwaltungsgericht hat zu Unrecht festgestellt, dass der Kläger für die Errichtung seines Wohnhauses keiner sanierungsrechtlichen Genehmigung bedurfte und auch heute nicht bedarf (1.). Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf die hilfsweise begehrte Erteilung der erforderlichen sanierungsrechtlichen Genehmigung. Der die Erteilung dieser Genehmigung ablehnende Bescheid der Beklagten vom 29.4.1997 und der Widerspruchsbescheid des zuständigen Landratsamtes vom 16.10.1997 sind rechtmäßig und verletzen den Kläger daher nicht in seinen Rechten (2.).

1. Das Vorhaben des Klägers bedurfte im Zeitpunkt der Erteilung der Baugenehmigung (wie im Übrigen auch schon im Zeitpunkt der Erteilung des positiven Vorbescheides) zusätzlich einer sanierungsrechtlichen Genehmigung. Nach § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB bedürfen im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet u. a. die in § 14 Abs. 1 BauGB bezeichneten Vorhaben der schriftlichen Genehmigung der Gemeinde; hierzu rechnen nach § 14 Abs. 1 BauGB alle Vorhaben im Sinne des §29 BauGB. Bei der Errichtung eines Einfamilienhauses handelt es sich um ein Vorhaben im Sinne von § 29 Abs. 1 BauGB (in der seit dem 1.1.1998 geltenden Fassung), das im förmlich festgesetzten Sanierungsgebiet verwirklicht werden soll und daher neben der Baugenehmigung noch einer sanierungsrechtlichen Genehmigung bedarf.

a) Die sanierungsrechtliche Genehmigung ist nicht deshalb entbehrlich, weil die Festsetzung des Sanierungsgebietes unwirksam wäre. Dabei mag dahinstehen, ob die vom Verwaltungsgericht Gera in dem das Begehren der Beklagten auf ein Einschreiten der zuständigen Bauaufsichtsbehörde gegen das Vorhaben des Klägers betreffenden Eilverfahren (Beschluss vom 18.5.1998 - 4 E 785/98 GE -) vertretene Auffassung zutrifft, die von der Beklagten im November 1993 und erneut Ende 1996 bekannt gemachte Sanierungssatzung sei wegen der nicht hinreichend bestimmten Abgrenzung des Sanierungsgebietes (insgesamt) nichtig. Dies erscheint deshalb zweifelhaft, weil sich sowohl der "Grobabgrenzung" des Sanierungsgebietes im Text der Sanierungssatzung als auch dem genehmigten Lageplan eindeutig entnehmen lässt, dass jedenfalls das nördlich der "Rinne" gelegene Grundstück des Klägers im Sanierungsgebiet liegt. Da aber eine - wie hier - nur die Randbereiche betreffende Unbestimmtheit und damit (Teil-) Nichtigkeit nicht zwangsläufig die Nichtigkeit der gesamten Sanierungssatzung nach sich zieht (vgl. entsprechend für einen Bebauungsplan: BVerwG, Beschluss vom 4.1.1994 - 4 NB 30.93 -, BRS 56 Nr. 33), hätte dies seinerzeit zur Prüfung Anlass geben können, ob die Sanierungssatzung für den Bereich, für den sie zweifelsfrei gilt, aufrechterhalten werden kann (vgl. hierzu näher BVerwG, a. a. O.). Dieser Frage ist jedoch ebenso wenig näher nachzugehen wie der weiteren Frage, ob die ursprüngliche Sanierungssatzung jedenfalls wegen des vom Verwaltungsgericht in jenem Eilverfahren dargelegten Ausfertigungsmangels als offensichtlich unwirksam anzusehen ist.

Denn beide Mängel sind - sofern sie bestanden haben - zwischenzeitlich durch die erneute Beschlussfassung des Stadtrats der Beklagten über die Sanierungssatzung und deren anschließende Ausfertigung und Neubekanntmachung geheilt worden. Die entsprechenden Verfahrensschritte sind fehlerfrei nachgeholt worden; die Satzung ist auch zu Recht erneut rückwirkend in Kraft gesetzt worden.

Nach § 215a Abs. 2 BauGB (in der seit dem 1.1.1998 geltenden und hier gemäß § 233 Abs. 2 BauGB anwendbaren Fassung) kann u. a. eine auf der Grundlage des BauGB verabschiedete Satzung bei Verletzung der in § 214 Abs. 1 BauGB bezeichneten Vorschriften oder sonstiger Verfahrens- oder Formfehler nach Landesrecht auch mit Rückwirkung erneut in Kraft gesetzt werden. Bei der nicht den Anforderungen des § 142 Abs. 3 Satz 2 BauGB entsprechenden Bezeichnung des Sanierungsgebietes handelt es sich nicht um einen materiell-rechtlichen Fehler, sondern um die Verletzung einer Formvorschrift des BauGB (BVerwG, Beschluss vom 25.2.1993 - 4 NB 18.92 -, NVwZ-RR1993, 457 f. = BRS 55 Nr. 218; vgl. auch Bielenberg/Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Baugesetzbuch, Kommentar [Loseblatt, Stand: 1.1.2002], § 142 Rdn. 16). Die nach Auffassung des Verwaltungsgerichts im Eilverfahren fehlerhafte Ausfertigung der Satzung stellt einen Verstoß gegen die landesrechtliche Verfahrensvorschrift des § 21 Abs. 1 Satz 1 ThürKO dar. Beide Mängel der Satzung konnten demnach gemäß § 215a Abs. 2 BauGB auch mit der Maßgabe geheilt werden, dass die Satzung rückwirkend erneut in Kraft gesetzt wurde.

Die Beklagte hat von dieser Möglichkeit, die Satzung mit Rückwirkung erneut in Kraft zu setzen, ohne erkennbare Fehler Gebrauch gemacht. Der mögliche Mangel der zu unbestimmten Begrenzung des Sanierungsgebietes ist dadurch geheilt worden, dass der Stadtrat der Beklagten am 10.6.1998 eine neue textliche Fassung der Sanierungssatzung beschlossen hat, die unter Bezugnahme auf in den drei beigefügten Lageplänen gekennzeichnete Bezugspunkte das Sanierungsgebiet genau umschreibt. Damit hat er dem Umstand Rechnung getragen, dass zur Behebung des - unterstellten - Mangels eine Änderung der Textfassung erforderlich war, die eines erneuten Beschlusses des zuständigen Organs der Beklagten bedurfte. Die Beklagte war entgegen der vom Kläger im Eilverfahren 4 E 785/98 GE vertretenen Auffassung nicht deshalb daran gehindert, erneut das rückwirkende Inkrafttreten der Satzung zu beschließen, weil es in der Vergangenheit bereits zu anderen Verfahrensfehlern (etwa der zunächst ganz unterlassenen Ausfertigung) gekommen war. Eine Beschränkung der Anzahl der Korrekturversuche sieht das Gesetz nicht vor. Das Verfahren nach der erneuten Beschlussfassung lässt gleichfalls keine Fehler erkennen. Der Bürgermeister der Beklagten hat der - jetzt nur noch bestehenden - kommunalrechtlichen Pflicht zur Vorlage der Satzung bei der zuständigen Kommunalaufsichtsbehörde (vgl. § 21 Abs. 3 Satz 1 ThürKO) ausweislich des Schreibens vom 11.6.1998 Rechnung getragen. Die Satzung ist in der Folgezeit ausgefertigt worden, wobei Zweifel über die in Bezug genommenen Lagepläne schon durch deren gesonderte Ausfertigung ausgeräumt worden sind. Die Satzung ist sodann entsprechend § 21 Abs. 3 Satz 2 ThürKO mehr als einen Monat nach der (telefonischen) Eingangsbestätigung vom 19.6.1998 durch Veröffentlichung im einschlägigen Amtsblatt ortsüblich bekannt gemacht worden (vgl. § 143 Abs. 1 Satz 1 BauGB).

Die rückwirkend in Kraft gesetzte Sanierungssatzung der Beklagten leidet auch nicht an inhaltlichen Mängeln. Insbesondere ist die Sanierungssatzung nicht deshalb abwägungsfehlerhaft, weil der Stadtrat der Beklagten die Satzung am 10.6.1998 beschlossen hat, ohne dass erkennbar ist, dass er zuvor in eine erneute Abwägung eingetreten wäre. Denn die rückwirkende Inkraftsetzung einer zunächst nicht wirksam zustandegekommenen Sanierungssatzung macht nicht schon bei jeglicher Veränderung abwägungserheblicher Belange eine neue Abwägungsentscheidung erforderlich, sondern nur dann, wenn sich die Sach- und Rechtslage so grundlegend geändert hat, dass für die ursprüngliche Abwägungsentscheidung "die Geschäftsgrundlage weggefallen", das früher gewonnene Abwägungsergebnis mithin unhaltbar geworden ist (vgl. VGH Bad.-Württ., Urteil vom 4.3.1996 - 8 S 49/96 -, NVwZ-RR 1997, 157 f.; für Bebauungspläne vgl. BVerwG, Beschluss vom 3.7.1995 - 4 NB 11.95 -, NVwZ 1996, 374, 376 = BRS 57 Nr. 29, sowie Beschluss vom 18.12.1995 - 4 NB 30.95 -, NVwZ 1996, 890, 891 = BRS 57 Nr. 30). Dafür, dass sich die Verhältnisse im Sanierungsgebiet in einer Weise entwickelt hätten, dass die Beklagte gezwungen gewesen wäre, ihr Sanierungskonzept grundlegend zu überdenken, liegen keine Anhaltspunkte vor.

Die Beklagte war auch nicht deshalb verpflichtet, vor einer rückwirkenden Inkraftsetzung der Sanierungssatzung über eine (teilweise) Änderung der Sanierungsziele zu befinden, weil wegen der damals bereits fortgeschrittenen Verwirklichung des Vorhabens des Klägers diese Ziele für sein Grundstück ohnehin nicht mehr erreicht werden konnten. Wenn ein ohne die erforderliche sanierungsrechtliche Genehmigung errichtetes Vorhaben den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderläuft, zwingt dies nicht zu einer Änderung oder teilweisen Aufgabe dieser Ziele; vielmehr ist in solchen Fällen der Erlass einer baurechtlichen Beseitigungsanordnung nach § 77 Abs. 1 Satz 1 ThürBO zur Durchsetzung der Sanierungsziele in Betracht zu ziehen.

Auch im Übrigen sind keine Mängel der rückwirkend erneut in Kraft gesetzten Sanierungssatzung erkennbar. Insbesondere ist die Satzung entgegen der Auffassung des Klägers nicht deshalb inhaltlich fehlerhaft, weil sie keine Entschädigungsregelungen enthält. Die städtebauliche Sanierung ist auch bei sehr langer Dauer keine Enteignung im Sinne des Art. 14 Abs. 3 GG, die nur bei gleichzeitiger Regelung von Art und Ausmaß der Entschädigung zulässig wäre (vgl. nur BVerwG, Beschluss vom 7.6.1996 - 4 B 91.96 -, NJW 1996, 2807 f. = BRS 58 Nr. 244).

b) Die sanierungsrechtliche Genehmigungsbedürftigkeit des Vorhabens ist auch nicht infolge der der Mutter des Klägers als seiner Rechtsvorgängerin erteilten Abschlusserklärung entfallen. Die vom Stadtrat der Beklagten am 22.5.1996 beschlossene und der Mutter des Klägers unter dem 10.6.1998 mitgeteilte Abschlusserklärung besagt ausdrücklich, dass mit ihr zwar für Rechtsvorgänge die Anwendung der §§ 144, 145 BauGB entfällt, das Vorhaben aber weiterhin nach den §§ 144, 145 BauGB beurteilt werden, also der sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht unterliegen sollen. Mit dieser Formulierung wird entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts keineswegs nur (unverbindlich) darauf hingewiesen, dass die Beklagte der zum bis zum 31.12.1997 geltenden Recht etwa vom OVG Berlin vertretenen Auffassung über die in diesem Sinne beschränkte Reichweite der Abschlusserklärung folgt; ein derartiger unverbindlicher Hinweis auf eine von ihr vertretene Rechtsauffassung hätte - wie die Beklagte zu Recht einwendet - keinen Sinn gemacht. Die Beklagte wollte mit der erwähnten Formulierung vielmehr vor dem Hintergrund der ihr bereits damals bekannten Bauabsichten des Klägers (bzw. seiner Mutter) verbindlich klarstellen, dass die Abschlusserklärung (zu deren Erteilung sie sich gezwungen sah) das Erfordernis einer sanierungsrechtlichen Genehmigung für Bauvorhaben gerade nicht entfallen ließ. Ihre Erklärung ist von der Mutter des Klägers auch im Sinne einer inhaltlichen Einschränkung der Abschlusserklärung und nicht nur etwa eines unverbindlichen Hinweises auf eine bestimmte Rechtsauffassung verstanden worden. Dies zeigt nicht nur ihr (vor Erhalt der Abschlusserklärung, aber in Kenntnis des entsprechenden Stadtratsbeschlusses verfasstes) Schreiben vom 7.6.1996, sondern erklärt auch die nachfolgenden Bemühungen, eine (Teil-) Aufhebung bzw. Änderung der Sanierungssatzung zu erreichen. Da die Mutter des Klägers als seine Rechtsvorgängerin den Bescheid vom 10.6.1996 mit diesem Inhalt hat bestandskräftig werden lassen, gilt die Abschlusserklärung auch zugunsten des Klägers nur mit dieser Einschränkung, ohne dass es darauf ankommt, ob diese mit dem damals geltenden Recht in Einklang stand. Etwas anderes ergibt sich auch nicht aus dem vom Kläger in der mündlichen Verhandlung in Kopie eingereichten Antrag vom 27.5.1998 (betreffend die Farbe der Dacheindeckung des auf dem Flurstück a errichteten Hauses) und dem hierzu ergangenen (ablehnenden) sanierungsrechtlichen Bescheid der Beklagten vom 12.6.1998. Dieser Bescheid lässt keine Rückschlüsse darauf zu, dass die Beklagte sich mit der Errichtung des Einfamilienhauses durch den Kläger und seine Ehefrau grundsätzlich abgefunden habe und es ihr nur noch um die Einhaltung bestimmter gestalterischer Anforderungen gehe. Dagegen spricht nicht nur die kurz zuvor - unter dem 16.4.1998 - gegenüber dem Kläger und seiner Ehefrau erneut erklärte Verweigerung der sanierungsrechtlichen Genehmigung für die Verwirklichung ihres Vorhabens, sondern auch der Umstand, dass die Beklagte seinerzeit im Wege des vorläufigen Rechtsschutzes ein Einschreiten der zuständigen Bauaufsichtsbehörde gegen die Bauarbeiten hat erreichen wollen.

Im Übrigen entspricht die im Bescheid vom 10.6.1996 enthaltene Regelung auch den im Baugesetzbuch (in seiner bis zum 31.12.1997 geltenden Fassung) vorgesehenen Rechtswirkungen der Erklärung des Abschlusses der Sanierung für ein einzelnes Grundstück (ebenso OVG Berlin, Urteil vom 31.1.1991 - 2 B 16.87 -, NVwZ-RR 1992, 7 m. w. N.; neben den dort zitierten Autoren ebenso auch Köhler in Schrödter, Baugesetzbuch, Kommentar, 5. Aufl. 1992, § 163 Rdn. 15). Auf das bis zum 31.12.1997 geltende Recht ist deshalb abzustellen, weil die Abschlusserklärung bereits am 10.6.1996 abgegeben wurde (vgl. § 233 Abs. 3 BauGB).

Nach §163 Abs. 3 Satz 1 BauGB 1987 entfällt mit der Abschlusserklärung für Rechtsvorgänge nach diesem Zeitpunkt die Anwendung der §§ 144, 145 und 153 für das jeweilige Grundstück. Diese Regelung knüpft erkennbar an die Systematik und Begrifflichkeit der §§ 144, 145 BauGB 1987 an (so schon OVG Berlin, a.a.O.). § 144 BauGB unterscheidet in seinen ersten beiden Absätzen zwischen den in § 14 Abs. 1 des Gesetzes bezeichneten Vorhaben und sonstigen Maßnahmen (Abs. 1 Nr. 1), Teilungen (Abs. 1 Nr. 2) und verschiedenen das Grundstück betreffenden Rechtsgeschäften (Abs. 1 Nr. 3, Abs. 2), die sich zusammenfassend als "Rechtsvorgänge" bezeichnen lassen. Die Differenzierung insbesondere zwischen Vorhaben auf der einen und Rechtsvorgängen auf der anderen Seite wird in § 144 Abs. 4 BauGB 1987 wieder aufgegriffen (vgl. insb. § 144 Abs. 4 Nr. 3 und 4 BauGB 1987); auch § 145 BauGB 1987 kennt diese Unterscheidung (vgl. insb. §145 Abs. 2 BauGB 1987). Angesichts der in § 163 Abs. 3 BauGB 1987 vorgenommenen Bezugnahme auf die in den §§ 144, 145 BauGB verwendeten Begriffe und vor dem Hintergrund der Entstehungsgeschichte dieser Regelung als Nachfolgeregelung des §15 StBauFG (vgl. dazu näher OVG Berlin, a. a. O.) kann nicht davon ausgegangen werden, die Vorschrift sei aufgrund eines Redaktionsversehens bzw. einer "redaktionellen Unscharfe" lediglich zu eng bzw. ungenau gefasst und daher in dem Sinne auszulegen, dass die Erteilung der Abschlusserklärung die Anwendung der §§ 144, 145 BauGB für das betreffende Grundstück insgesamt entfallen lasse.

Dem lässt sich auch nicht entgegenhalten, die Regelung sei keineswegs eindeutig gefasst, sondern gebe Anlass zu Missverständnissen, da sie zwar den Begriff der Rechtsvorgänge verwende, gleichzeitig aber die Anwendung des gesamten § 144 BauGB ausschließe. Diese vom Verwaltungsgericht in der angefochtenen Entscheidung vertretene Auffassung verkennt, dass nach § 163 Abs. 3 BauGB 1987 die Anwendung der §§ 144, 145 BauGB ausdrücklich nur für Rechtsvorgänge entfallen soll. Von einer uneingeschränkten Bezugnahme auf § 144 BauGB kann auch nicht schon deshalb die Rede sein, weil die in Bezug genommenen Vorschriften sich teilweise - wie etwa § 144 Abs. 1 Nr. 1 und 2 BauGB - (nur) mit Vorhaben und Teilungen befassen. Durch die in § 163 Abs. 3 BauGB enthaltene Beschränkung auf Rechtsvorgänge wird hinreichend klargestellt, dass es im Übrigen bei der Anwendung der §§ 144, 145 BauGB - mithin auch bei dem in § 144 Abs. 1 Nr. 1 BauGB enthaltenen Genehmigungserfordernis für Vorhaben - verbleiben soll. Angesichts der in den §§ 144, 145 BauGB 1987 angelegten Differenzierung zwischen Vorhaben und Teilungen auf der einen und Rechtsvorgängen auf der anderen Seite (in der seit dem 1.1.1998 geltenden Neufassung werden Teilungen den Rechtsvorgängen zugeordnet, vgl. insb. § 145 Abs. 2 BauGB n. F.) kann entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts auch nicht damit argumentiert werden, dass die Begriffe "Rechtsvorgang" und "genehmigungspflichtige Vorhaben" sich im allgemeinen (juristischen) Sprachgebrauch teilweise überschneiden mögen und etwa auch die Errichtung einer baulichen Anlage im Hinblick auf die Baugenehmigungspflicht als Rechtsvorgang qualifiziert werden könnte.

Eine andere Auslegung des § 163 Abs. 3 Satz 1 BauGB 1987 ist entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts auch nicht im Hinblick darauf angezeigt, dass Absatz 1 der Bestimmung davon spricht, die Gemeinde könne bzw. müsse auf Antrag des Betroffenen "die Sanierung für ein Grundstück als abgeschlossen erklären". Zwar erscheint das Argument, dass nach Abschluss der Sanierung für eine Anwendung sanierungsrechtlicher Vorschriften kein Raum bleiben könne, zunächst plausibel; die Regelung des § 163 Abs. 3 BauGB 1987, die sich mit den Rechtsfolgen der Abschlusserklärung befasst, zieht diese Konsequenz jedoch gerade nicht. Diese gesetzgeberische Entscheidung muss hingenommen werden und kann nicht durch einen Rückgriff auf die Regelung des Absatzes 1, die sich mit den Voraussetzungen der Abschlusserklärung befasst, überspielt werden. Auch § 163 Abs. 3 Satz 2 BauGB 1987, der als weitere Rechtsfolge der Abschlusserklärung vorsieht, dass die Gemeinde das Grundbuchamt um Löschung des Sanierungsvermerks ersucht, lässt nicht entgegen dem Wortlaut des Satzes 1 der Bestimmung auf einen umfassenden Wegfall der sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht schließen. Dem Sanierungsvermerk kommt lediglich eine Warn- und Schutzfunktion zu, so dass sich allein aus seiner Löschung keine weiter gehenden Konsequenzen für den Grundstückseigentümer (insbesondere im Sinne eines Wegfall der sanierungsrechtlichen Genehmigungspflicht) ergeben können.

Die fehlende Einbeziehung von Vorhaben in den Geltungsbereich des § 163 Abs. 3 Satz 1 BauGB 1987 widerspricht entgegen der offenbar vom Verwaltungsgericht vertretenen Auffassung auch nicht dem mit dem Genehmigungserfordernis der §§ 144, 145 BauGB 1987 verfolgten Zweck. Es macht durchaus Sinn, dass § 163 Abs. 3 Satz 1 BauGB 1987 die Genehmigungspflicht ausdrücklich nur für Rechtsvorgänge entfallen lässt, die die Sanierungsziele in der Regel weniger berühren als Vorhaben und Teilungen (vgl. dazu näher OVG Berlin, a. a. O., S. 8). Die Abschlusserklärung verliert hierdurch entgegen der Auffassung des Verwaltungsgerichts für den Bürger keineswegs so sehr an Wert, dass sie für ihn fast bedeutungslos würde. Vielmehr erleichtert der Wegfall der sanierungsrechtlichen Genehmigung zahlreiche das jeweilige Grundstück betreffende Rechtsgeschäfte wie z. B. seine rechtsgeschäftliche Veräußerung, die Bestellung dinglicher Rechte oder auch den Abschluss von Mietverträgen; dies kann - wie entsprechende verwaltungsgerichtliche Verfahren zeigen - für die Betroffenen durchaus von erheblicher Bedeutung sein (vgl. etwa das Urteil des BVerwG vom 7.9.1984 - 4 C 20.81 -, BVerwGE 70, 83, dem ein Streit um die sanierungsrechtliche Genehmigungsbedürftigkeit und die Erteilung einer entsprechenden Genehmigung für den Abschluss von Mietverträgen zugrundelag). Unerheblich ist, dass die von den Eltern des Klägers beantragte Abschlusserklärung gerade für diese bzw. für den Kläger keinen besonderen Wert haben mag, da die Erklärung sie dem offenbar bereits seit längerem verfolgten Ziel der Bebauung des Grundstücks nicht näher gebracht hat.

2. Der Kläger hat auch keinen Anspruch auf die hilfsweise begehrte Erteilung der erforderlichen sanierungsrechtlichen Genehmigung.

Nach § 145 Abs. 2 BauGB 1987 darf die sanierungsrechtliche Genehmigung nur versagt werden, wenn Grund zur Annahme besteht, dass das Vorhaben, die Teilung eines Grundstücks, der Rechtsvorgang oder die damit erkennbar bezweckte Nutzung die Durchführung der Sanierung unmöglich machen oder wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung zuwiderlaufen würde. § 145 Abs. 2 BauGB n. F. enthält eine im Wesentlichen gleich lautende Regelung, so dass offen bleiben kann, welche Fassung im vorliegenden Fall anzuwenden ist.

Die die Versagung der Genehmigung rechtfertigende Feststellung, dass ein Vorhaben die Durchführung der Sanierung (zumindest) wesentlich erschweren oder den Zielen und Zwecken der Sanierung entgegenlaufen würde, setzt ein Mindestmaß an Konkretisierung der Sanierungsziele voraus, wobei die Anforderungen an die Konkretisierung mit zunehmender Dauer des Sanierungsverfahrens steigen. Wird das Sanierungsverfahren nicht mit der gebotenen Zügigkeit durchgeführt oder werden die Sanierungsziele nicht in dem erforderlichen Maße konkretisiert, kann dies zur Folge haben, dass die sanierungsrechtliche Genehmigung zu erteilen ist (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 7.9.1984 - 4 C 20.81 -, BVerwGE 70, 83, 90 f. = NJW 1985, 278, 279 f. = BRS 42 Nr. 233; vgl. auch den oben unter 1. bereits erwähnten Beschluss vom 7.7.1996 - 4 B 91.96 -, NJW 1996, 2807 = BRS 58 Nr. 244, der für den Fall der nicht hinreichend zügig durchgeführten Sanierung davon ausgeht, dass die Rechtsgültigkeit der Sanierungssatzung entfällt). Dies lässt sich aber im vorliegenden Fall nicht feststellen.

Bereits im Rahmen der vorbereitenden Untersuchungen nach § 141 BauGB sind - soweit es um den geplanten Grünzug entlang der "Rinne" geht - hinreichend präzise Sanierungsziele benannt worden, die jedenfalls zunächst dem Vorhaben des Klägers entgegengehalten werden konnten (vgl. hierzu den Bericht über die vorbereitenden Untersuchungen vom April 1992 - überarbeitet im Jan. 1993 - unter Ziff. 8.3 [S. 43] und den dem Bericht als Plannummer 16 beigefügten städtebaulichen Rahmenplan sowie die unter den Plannummern 13 und 14 beigefügten Pläne; die Sanierungsziele sind auch im Versagungsbescheid der Beklagten vom 29.4.1997 auszugsweise wiedergegeben worden). Inzwischen liegt auch der Vorentwurf eines Bebauungsplanes für das Sanierungsgebiet vor, dessen Aufstellung die Beklagte Anfang 1997 beschlossen hat. Anhand des von der Beklagten in Kopie vorgelegten Auszugs aus dem Planentwurf lässt sich hinreichend deutlich erkennen, dass das Flurstück a nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB als private Grünfläche ausgewiesen werden soll und die (bereits erfolgte) Errichtung eines Wohnhauses auf dem Flurstück a daher mit den vorgesehenen Festsetzungen des Bebauungsplans und damit auch mit den Sanierungszielen nicht in Einklang steht.

Ein Genehmigungsanspruch des Klägers trotz hinreichender Konkretisierung der seinem Vorhaben entgegenstehenden Sanierungsziele lässt sich auch nicht im Hinblick auf eine verzögerte Durchführung des Sanierungsverfahrens bzw. eine verzögerte Festschreibung der Sanierungsziele in einem Sanierungsbebauungsplan bejahen. Dem Vorbringen der Beklagten ist zu entnehmen, dass im Sanierungsgebiet bereits eine Reihe von Sanierungsmaßnahmen durchgeführt worden ist. Es liegen keine Anhaltspunkte dafür vor, dass die Beklagte das Sanierungsverfahren nicht mehr vorantreiben würde. Dagegen spricht schon, dass das Aufstellungsverfahren für den Sanierungsbebauungsplan noch betrieben wird, auch wenn es bei diesem Verfahren zu erheblichen Verzögerungen gekommen ist und die nach dem Vorbringen der Beklagten im erstinstanzlichen Verfahren bereits für Anfang 1999 vorgesehene Bürgerbeteiligung (vgl. hierzu den Schriftsatz der Beklagten vom 8.1.1999) erst jetzt - also mehr als drei Jahre später - durchgeführt wird.

Allerdings ist die noch ausstehende Konkretisierung der für das Grundstück des Klägers verfolgten Sanierungsziele in einem Bebauungsplan nicht schon deshalb unschädlich, weil nach der ersatzlosen Streichung des früheren § 10 StBauFG die Festschreibung der Sanierungsziele in einem Sanierungsbebauungsplan nicht mehr zwingend vorgeschrieben ist (vgl. OVG Lüneburg, Urteil vom 9.4.1986 - 1 A 33/85 -, BRS 46 Nr. 217; zum Verhältnis des Sanierungskonzepts zum Sanierungsbebauungsplan vgl. auch Bielenberg/Krautzberger in Ernst/Zinkahn/Bielenberg, Baugesetzbuch, § 145 Rdn. 35 ff.). Der Wegfall des zwingend vorgeschriebenen Sanierungsbebauungsplans entbindet die Gemeinde dann nicht von der Pflicht zur Aufstellung eines Bebauungsplans, wenn und soweit ein Sanierungsziel nur durch Festsetzungen in einem Bebauungsplan auf Dauer gesichert werden kann; in diesem Fall gehört zu einer zunehmenden Konkretisierung der Sanierungsziele auch die Durch- und Fortführung des Bebauungsplanverfahrens (VGH Bad.-Württ., Urteil vom 7.12.2001 - 3 S 2657/00 - zitiert nach juris; vgl. auch schon OVG Berlin, Urteil vom 31.1.1991 - 2 B 16/87 -, NVwZ-RR 1992, 7, 9 f., sowie SächsOVG, Urteil vom 19.8.1999 - 1 S 555/98 -, BRS 62 Nr. 230 = SächsVBl. 2000, 57). In diesen Fällen lässt sich die Ablehnung einer Genehmigung nach § 145 Abs. 2 BauGB nicht unbegrenzt auf die Unvereinbarkeit eines Vorhabens mit Sanierungszielen stützen, die lediglich in vorbereitenden Untersuchungen oder in Planentwürfen konkretisiert worden sind, aber noch nicht zu einer verbindlichen städtebaulichen Planung geführt haben (vgl. hierzu etwa Köhler in Schrödter, Baugesetzbuch, Kommentar, 6. Aufl. 1998, § 145 Rdn. 17 ff. i. V. m. § 140 Rdn. 14). Auch im vorliegenden Fall bedarf das im Sanierungsverfahren verfolgte Ziel der Beklagten, eine Bebauung des zurzeit im unbeplanten Innenbereich gelegenen und nach Maßgabe des § 34 BauGB bebaubaren Grundstücks des Klägers zu verhindern (bzw. diese wieder zu beseitigen) und das Grundstück als Teil eines durchgehenden Grünzugs zu erhalten, der planerischen Absicherung durch entsprechende Festsetzungen z. B. nach § 9 Abs. 1 Nr. 15 BauGB in einem Bebauungsplan.

Die aufgetretenen Verzögerungen im Bebauungsplanverfahren lassen aber nicht die Annahme zu, dass die Beklagte die gebotene Umsetzung der u. a. für das Grundstück des Klägers verfolgten Sanierungsziele nicht ernsthaft betreibt und diese deshalb dem Vorhaben des Klägers nicht mehr entgegengehalten werden können. Die Verzögerungen sind nach Angaben der Beklagten darauf zurückzuführen, dass es zahlreiche Abstimmungen und Detailklärungen im Hinblick auf die Anpassung der Sanierungsziele an veränderte Situationen gegeben hat. Dies erscheint angesichts der Größe des Sanierungsgebietes und der im Zusammenhang mit der Überplanung bereits bebauter Bereiche typischerweise auftretenden Probleme plausibel. Zudem wird zurzeit die Beteiligung der Träger öffentlicher Belange sowie die Bürgerbeteiligung durchgeführt, so dass ein Fortgang des Bebauungsplanverfahrens erkennbar und sein Abschluss in absehbarer Zeit zu erwarten ist.

II.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 154 Abs. 1 VwGO. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. den §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (vgl. § 132 VwGO).

Ende der Entscheidung


© 1998 - 2018 Protecting Internet Services GmbH