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Zwar ist eine Gemeinde bei amtspflichtwideriger Auskunft in Bezug auf die Fertigstellung einer Erschließung den Grundstückskäufern dem Grunde nach schadensersatzpflichtig. Im Einzelfall steht jedoch die Auslegung des Vertrags einem solchen Schadensersatzanspruch (der Käufer) entgegen.

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THÜRINGER OBERLANDESGERICHT IM NAMEN DES VOLKES URTEIL

4 U 83/06

Verkündet am: 23.01.2008

In dem Rechtsstreit

hat der 4. Zivilsenat des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena durch

Vorsitzenden Richter am Oberlandesgericht Müller Richter am Oberlandesgericht Prof. Dr. Jänich und Richterin am Landgericht Höfs

aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 05.12.2007

für Recht erkannt:

Tenor:

Die Berufung der Kläger gegen das Urteil des Landgerichtes Erfurt vom 19.12.2005, Az.: 8 O 2769/04, wird zurückgewiesen.

Die Kosten des Berufungsverfahrens tragen die Kläger zu 1) - 4) zu je 1/4 .

Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung in Höhe von 120% des aufgrund des Urteils vollstreckbaren Betrages abwenden, wenn nicht die Beklagte vor der Vollstreckung Sicherheit in Höhe von 120% des jeweils zu vollstreckenden Betrages leistet.

Die Revision wird zugelassen.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wird auf 50.364,49 € festgesetzt.

Gründe:

I.

Die Parteien streiten um Schadensersatz aus Amtshaftung.

Mit notariellen Verträgen vom 03.02. und 08.02.1993 erwarben die Kläger von der Fa. Wohnungs- und Gewerbebau S. GmbH Baugrundstücke in der Gemarkung A..

Nach Ziffer III. 5 der Kaufverträge sollte die Fa. S. GmbH die äußere und innere Erschließung der Grundstücke gewährleisten und dementsprechend die öffentlich-rechtlichen Erschließungskosten tragen. Vorgesehen war deshalb, dass der Teil des Kaufpreises, der von den Klägern für die Erschließungskosten zu entrichten war, erst dann vom Notar an die Fa. S. GmbH ausgezahlt wird, wenn die Gemeinde A. - Rechtsvorgängerin der Beklagten - schriftlich bestätigt, dass "die äußere und innere Erschließung entsprechend dem bestehenden Bebauungsplan fertiggestellt, abgenommen, abgerechnet und bezahlt oder die Zahlung sichergestellt ist und feststeht, dass der Käufer nicht mehr für die Erschließung entsprechend dem Bebauungsplan nach BauGB oder Kommunalabgabengesetz herangezogen wird."

Weiter heißt es unter Ziffer III. 5 der Verträge:

"Für den Fall, dass die Erschließungskosten durch die Gemeinde beim Käufer angefordert werden, kann insoweit der für die Erschließung zurückbehaltene Betrag an den Käufer ausgezahlt werden."

Für die Kläger zu 1) und 2) wurde - ausgehend von den vereinbarten 70,- DM/m² - ein Betrag von 75.600,- DM (38.653,66 €) und für die Kläger zu 3) und 4) ein solcher von 72.240,- DM (36.935,72 €) hinterlegt. Mit Schreiben vom 03.06.1993 zeigte der Bürgermeister der Gemeinde A. fälschlicherweise die Fertigstellung der Erschließung gegenüber dem Notar an, woraufhin am 28.06. und 06.08.1993 die Auszahlung der hinterlegten Beträge an die Fa. S. GmbH erfolgte.

Tatsächlich war die Erschließung der Grundstücke zum Zeitpunkt der Auszahlung nur teilweise erbracht. Die Fa. S. GmbH geriet in der Folgezeit in Vermögensverfall, wobei am 23.12.1994 die Sequestration über ihr Vermögen angeordnet wurde. Die Fertigstellung der Erschließung übernahm sodann die Beklagte. Hierfür setzte sie mit Beitragsbescheiden vom 17.06.1998 gegen die Kläger zu 1) und 2) Kosten in Höhe von 26.807,53 DM (13.706,47 €) und gegen die Kläger zu 3) und 4) in Höhe von 22.528,08 DM (11.518,42 €) fest.

In dem von den Klägern zu 1) und 2) anschließend geführten Vorprozess stellte das Thüringer OLG mit Urteil vom 30.05.2000 (Az.: 3 U 911/99) fest, dass die Beklagte wegen der amtspflichtwidrigen Auskunft dem Grunde nach zum Schadensersatz verpflichtet ist. Im Vorfeld dieses Verfahrens war zwischen den zahlreichen Grundstückskäufern - hierunter auch die Kläger zu 3) und 4) - und der Beklagten ein Stillhalteabkommen geschlossen worden, wonach ein obsiegendes Urteil auch im Verhältnis der übrigen Anlieger uneingeschränkt Wirkung haben soll (Anlage K10). Die Kläger rechneten ihren dem Grunde nach bestehenden Schadenersatzanspruch gegen den mit dem jeweiligen Beitragsbescheid festgesetzten Betrag auf, so dass nunmehr nur die über die Beitragsbescheide hinaus gehenden Beträge verfahrensgegenständlich sind.

Wegen der weiteren Einzelheiten und der erster Instanz gestellten Anträge wird auf die tatsächlichen Feststellungen in dem angefochtenen Urteil Bezug genommen (§ 540 Abs. 1 Nr. 1 ZPO).

Das Landgericht hat die Klage nach durchgeführter Beweisaufnahme mit Urteil vom 19.12.2005 abgewiesen, da den Klägern kein über die bereits verrechneten Beträge hinausgehender Schaden entstanden sei. Die hinterlegten Beträge hätten nach der vertraglichen Formulierung in Ziffer III. 5 nur insoweit von den Käufern zurückverlangt werden können, als die Beklagte die Erschließungskosten direkt bei ihnen anfordert. Demnach hätte ein Schaden nur in der Höhe entstehen können, in der die Erschließungskosten nochmals von der Beklagten mit den Beitragsbescheiden in Rechnung gestellt worden sind. Diese Beitragsforderungen seien jedoch durch die erfolgte Aufrechnung erloschen und nicht verfahrensgegenständlich. Im Übrigen habe die Beweisaufnahme ergeben, dass bereits ein nicht unerheblicher Teil der Erschließung von der Fa. S. GmbH erbracht gewesen sei, der entsprechend zu vergüten sei und dazu führe, dass weitergehende Ansprüche über die verrechneten Beträge hinaus nicht bestünden.

Gegen dieses ihnen am 22.12.2005 zugestellte Urteil wenden sich die Kläger mit ihrer am 23.01.2006 eingelegten und am 22.03.2006 begründeten Berufung.

Sie rügen vornehmlich die vom Landgericht vorgenommene Auslegung der notariellen Kaufverträge als rechtsfehlerhaft. Der Formulierung in Ziffer III. 5. der Verträge sei zu entnehmen, dass die Kläger jeglicher finanzieller Risiken im Hinblick auf die Erschließung der Grundstücke enthoben werden sollten. Daher könne auch das Risiko, dass die Erschließung wegen der Insolvenz der Fa. S. GmbH nicht fertig gestellt wird, nicht zu ihren Lasten gehen. Die Kläger hätten demnach die hinterlegten Beträge ohne die fehlerhafte Auskunft in voller Höhe zurück verlangen können. Abzüglich der nach Fertigstellung an die Beklagte zu zahlenden Erschließungsbeitragsforderungen wäre den Klägern ein Restbetrag in Höhe der jeweiligen Klageforderung verblieben, um den ihr Vermögen nunmehr geschmälert sei. Soweit das Landgericht auf die Verrechnung erbrachter Teilleistungen abgestellt habe, sei die bisherige Beweisaufnahme zudem unzureichend, da der genaue Stand der Erschließung nicht hinreichend aufgeklärt worden sei.

Die Kläger beantragen,

unter Abänderung des Urteils des Landgerichtes Erfurt vom 19.12.2005 (Az.: 8 O 2769/04) die Beklagte zu verurteilen, an die Kläger zu 1) und 2 ) als Gesamtgläubiger 24.947,19 € und an die Kläger zu 3) und 4) als Gesamtgläubiger 25.417,30 € jeweils nebst Zinsen in Höhe von fünf Prozentpunkten über dem Basiszinssatz seit Rechtshängigkeit zu zahlen

Die Beklagte verteidigt das angefochtene Urteil und beantragt unter Wiederholung ihres erstinstanzlichen Vorbringens,

die Berufung der Kläger zurückzuweisen.

II.

Die Berufung der Kläger ist zulässig; sie ist statthaft (§511 ZPO) und auch im Übrigen in verfahrensrechtlicher Hinsicht nicht zu beanstanden, insbesondere ist sie fristgerecht eingelegt und begründet worden (§§ 517, 520 Abs. 2 S. 3 ZPO).

In der Sache hat die Berufung der Kläger aber keinen Erfolg.

Das Landgericht hat die Klage zu Recht abgewiesen.

Den Klägern steht wegen der fehlerhaften Auskunft der Gemeinde A. ein über die bereits verrechneten Beträge hinausgehender Schadensersatzanspruch gemäß § 839 BGB i. V. m. Art. 34 GG nicht zu. Nach der vertraglichen Regelung war eine Rückzahlung der hinterlegten Erschließungskosten an die Käufer wegen Insolvenz der Verkäuferin nicht vorgesehen. Die vom Landgericht insofern vorgenommene Vertragsauslegung überzeugt den Senat.

Damit reduziert sich der den Klägern entstandene Schaden auf die mit den Beitragsbescheiden (nach)geforderten Beträge, die jedoch durch die vorgenommene Aufrechnung erloschen und nicht verfahrensgegenständlich sind.

Der Berufung ist zunächst darin zuzustimmen, dass zwischen den Vertragsparteien eine Abrechnung über Teilleistungen nicht vereinbart war, der Fa. S. GmbH daher bei Eintritt der Insolvenz kein Anspruch auf Vergütung erbrachter Teilleistungen zustand. Denn nach Ziffer III. 5. der vertraglichen Regelung war vorgesehen, dass die Kläger für die Erschließungskosten einen festen Betrag von 70,-DM/m² bezahlen. Damit war eine Abrechnung der bis zur Insolvenz erbrachten Teilleistungen nicht geschuldet.

Über die Vorleistungspflicht der Fa. S. GmbH hinaus lässt sich der Vereinbarung dieses Pauschalbetrages zudem entnehmen, dass das Gewinn- und Verlustrisiko auf Seiten der Fa. S. GmbH lag. Hätte die Fa. S. GmbH die Erschließung der Grundstücke fertiggestellt, wären die hinterlegten Beträge in voller Höhe an sie ausgezahlt worden. Die Kläger hätten dann - auch wenn die tatsächlichen Erschließungskosten unter 70,- DM/m² geblieben wären - keinen Anspruch auf Auszahlung etwaiger Restguthaben gehabt. Vielmehr wäre ein solches Guthaben als Gewinn bei der Fa. S. GmbH verblieben. Umgekehrt war es der Fa. S. GmbH nicht möglich, etwaige über 70,- DM/m² liegende Mehrkosten bei den Klägern nachzufordern. Sie musste demnach das Risiko tragen, ein Verlustgeschäft zu machen.

Im Ergebnis der vertraglichen Vereinbarung waren die Kläger somit darauf beschränkt, ein voll erschlossenes Baugrundstück zu dem jeweils vereinbarten Gesamtkaufpreis zu erhalten. Das wirtschaftliche Interesse der Parteien zielte darauf ab, die Erschließung der Grundstücke zu dem festgelegten Preis und unter Verzicht auf eine Abrechnung der tatsächlich erbrachten Leistungen zu realisieren, wobei Gewinn- und Verlustrisiko die Fa. S. GmbH trug.

Der vertraglichen Regelung Ziffer III. 5 kann entgegen der Auffassung der Kläger nicht entnommen werden, dass auch das Risiko der nur teilweisen Leistungserbringung infolge Insolvenz dergestalt zu Lasten der Verkäuferin gehen sollte, dass die Kläger in diesem Fall ohne weiteres die vollständige Auszahlung der hinterlegten Erschließungskosten hätten verlangen können. Dem Erstgericht folgend ist auch der Senat der Auffassung, dass eine derartig weitgehende Auslegung weder mit dem Wortlaut der streitgegenständlichen Klausel noch mit den Parteiinteressen korrespondiert.

Wenn es unter Ziffer III. 5 heißt, dass der für die Erschließungskosten zurückbehaltene Betrag insoweit an den Käufer ausgezahlt werden kann, als die Erschließungskosten durch die Gemeinde beim Käufer angefordert werden, folgt hieraus zunächst, dass die Kläger bei Anforderung der - d.h. sämtlicher - Erschließungskosten durch die Gemeinde berechtigt gewesen wären, die vollständige Auszahlung des hinterlegten Betrages zu verlangen. Darüber hinaus stand den Klägern ein Rückzahlungsanspruch in der Höhe zu, in der die Gemeinde teilweise Erschließungskosten bei ihnen anfordert. Die streitgegenständliche Regelung kann demnach nur so verstanden werden, als die Kläger vor einer doppelten Inanspruchnahme für die Erschließungskosten geschützt werden sollten. Sichergestellt wurde folglich, dass die Kläger über die hinterlegten Beträge hinaus nicht mit weiteren Erschließungskosten belastet werden. Ist für die Erschließungsleistungen ein Fixbetrag vereinbart worden und eine Abrechnung von Teilleistungen nicht geschuldet, war es den Klägern damit möglich die Erschließungskosten im Hinblick auf den Kauf und die geplante Bebauung des Grundstücks als feste Größe zu kalkulieren.

In diesem Sinne hatte auch der 3. Senat des Thüringer OLG in seinem Urteil vom 30.05.2000 (Az.: 3 U 911/99) ausgeführt, dass den Klägern nur insofern ein Schaden entstanden sein könnte, als die damals streitrelevanten Beitragsbescheide nicht aufgehoben und die Kläger wegen der Erschließungskosten doppelt in Anspruch genommen würden. Hingegen könnte den Klägern bei Wegfall dieser Zahlungsverpflichtung - die inzwischen durch die erfolgte Aufrechnung eingetreten ist - aus der fehlerhaften Auskunft des damaligen Bürgermeisters kein Schaden entstanden sein (UA S. 16).

Eine - wie von den Klägern vorgenommene - darüber hinausgehende Interpretation der Vertragsklausel, die eine vollständige Auszahlung der hinterlegten Erschließungskosten im Falle der Insolvenz und dadurch bedingter nur teilweiser Leistungserbringung der Verkäuferin beinhaltet, findet damit weder im Wortlaut der Vertragsklausel noch im Hinblick auf die wirtschaftlichen Interessen der Parteien ausreichend Stütze. Insbesondere müssen sich die Kläger insofern entgegenhalten lassen, dass eine solche Auslegung die getroffene Risikoverteilung ins Gegenteil verkehren würde. Denn die Kläger würden dann mit dem Risiko, eventuelle Mehrkosten gesondert tragen zu müssen, belastet werden. Eine solche doppelte Inanspruchnahme sollte aber gerade vermieden werden.

Ist für die Frage des behaupteten Schadens weiter darauf abzustellen, wie sich der Sachverhalt ohne die schadensstiftende Handlung entwickelt hätte, muss zwar - wie mit der Berufung geltend gemacht - berücksichtigt werden, dass die Insolvenz der Fa. S. GmbH in keinem Zusammenhang mit der amtspflichtwidrigen Auskunft der Gemeinde A. steht. Auch ist zu sehen, dass die Beklagte die Erschließung der Grundstücke in Erfüllung der ihr nach dem BauGB obliegenden Erschließungspflicht und damit unabhängig von der fehlerhaften Auskunft und einem hieraus resultierenden Schadensersatzanspruch fertiggestellt hat.

Ohne die fehlerhafte Auskunft wäre es auch nicht zur Auszahlung der hinterlegten Erschließungskosten an die Fa. S. GmbH gekommen, so dass die Gelder bei Eintritt der Insolvenz noch auf dem Notaranderkonto vorhanden gewesen wären. Jedoch hätte die Beklagte die Erschließung auch dann fertiggestellt, wenn die fehlerhafte Auskunft unterblieben wäre. Wegen der gegen die Kläger mit Beitragsbescheid festgesetzten Kosten wäre jedenfalls eine Teilauszahlung der hinterlegten Beträge erfolgt. Die Restbeträge in Höhe der jeweiligen Klageforderdung wären nicht an die Kläger bzw. den Insolvenzverwalter der Fa. S. GmbH ausgezahlt worden, sondern auf dem Konto verblieben. Die Kläger hätten einen Anspruch auf Freigabe der Restbeträge allenfalls gegenüber dem Insolvenzverwalter geltend machen können. Mangels eines vertraglichen Auszahlungsanspruchs wären die Kläger dabei auf das gesetzliche Recht der Leistungsstörungen beschränkt gewesen.

Sofern die Kläger diesbezüglich auf die Rückzahlung der hinterlegten im Rahmen eines Schadensersatzanspruches wegen Nichterfüllung des Kaufvertrages (§§ 440, 320 ff. BGB a. F.) abgestellt haben, wäre für die Schadenshöhe das positive Interesse maßgeblich gewesen. Ein Vergleich zwischen der Vermögenslage, die bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung durch die Fa. S. GmbH eingetreten wäre und der Vermögenslage, die eingetreten ist, nachdem die Beklagte die Erschließung der Grundstücke fertiggestellt hat, ergibt jedoch keine Differenz zugunsten der Kläger. Während die Kläger bei ordnungsgemäßer Vertragserfüllung durch die Fa. S. GmbH ein voll erschlossenes Grundstück zu dem vereinbarten Kaufpreis und den vereinbarten Erschließungskosten von 70,- DM/m² erhalten hätten, haben sie trotz der eingetretenen Insolvenz und der Fertigstellung der Erschließung durch die Beklagte eine identische Gegenleistung, nämlich ein voll erschlossenes Grundstück zum vereinbarten Festpreis, erhalten.

Soweit die Kläger wegen des nur teilweise erfüllten Kaufvertrages ein Rücktrittsrecht geltend gemacht hätten, hätte dies ebenfalls nicht ohne weiteres zur Auszahlung der hinterlegten Restbeträge an die Kläger geführt. Denn dann wäre der Vertrag in ein Abwicklungsverhältnis umgestaltet worden, die wechselseitig empfangenen Leistungen hätten zurückerstattet werden müssen. Mithin wäre eine Rückzahlung des entrichteten Kaufpreises damit verbunden gewesen, dass die Kläger ihrerseits zur Rückgabe der Grundstücke an den Insolvenzverwalter verpflichtet gewesen wären, was aber ersichtlich nicht gewollt war und ist.

Festzustellen bleibt demnach, dass die hinterlegten Erschließungskosten ohne die falsche Auskunft der Gemeinde A. zwar auf dem Notarkonto verblieben wären. Soweit die Beklagte Erschließungskosten (nach)gefordert hat, wären diese Teilbeträge auch an die Kläger zurückgezahlt worden und sodann der Beklagten zugeflossen. Eine darüber hinausgehende Rückzahlung der hinterlegten Erschließungskosten an die Kläger war jedoch vertraglich nicht vorgesehen. Die Kläger haben letztlich als Gegenleistung das erhalten, was ihnen auch ohne die falsche Auskunft zugeflossen wäre: Ein erschlossenes Baugrundstück zum jeweils vereinbarten Kaufpreis, insbesondere zu den ursprünglich vereinbarten Erschließungskosten. Über die verrechneten Beträge hinaus sind den Klägern damit durch die fehlerhafte Auskunft keine finanziellen Einbußen entstanden.

Da weder ein Anspruch der Kläger auf Auszahlung der Erschließungskosten in einer die verrechneten Beträge übersteigenden Höhe bestand, noch ein Anspruch auf Abrechnung der bis zur Insolvenz erbrachten Teilleistungen bestand, kann es dahinstehen, welcher Leistungsstand bei Übernahme der Erschließungsarbeiten durch die Beklagte erreicht war. Daher greift auch die Rüge der nur unzureichend durchgeführten Beweisaufnahme nicht.

III.

Die Kosten des Berufungsverfahren haben die Kläger nach §§ 97 Abs. 1 , 100 Abs. 1 ZPO anteilig zu tragen.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus §§ 708 Nr. 10, 709 S. 2, 711 ZPO.

Die Revision war gemäß § 543 Abs. 2 S. 1 Nr. 1 ZPO zuzulassen, weil die Rechtsfrage, wie Ziffer III. 5 der Kaufverträge auszulegen ist, grundsätzliche Bedeutung hat. Es handelt sich nach Angaben der Parteien um ein Pilotverfahren, dass aus einer Vielzahl (ca. 60) gleichartiger Streitigkeiten ausgewählt worden ist. Für die Käufer der Baugrundstücke ist es von erheblichem wirtschaftlichem Gewicht, ob sie wegen der Insolvenz der Fa. Sarne GmbH von der Beklagten über die verrechneten Beträge hinaus Gelder zurückfordern können oder nicht.

Der Streitwert für das Berufungsverfahren wurde gemäß §§ 3 ZPO, 47 Abs. 1, 63 Abs. 2 GKG festgesetzt.

Ende der Entscheidung