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Eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft liegt vor, wenn bei einer Vorratsteilung nach § 8 WEG wirksame schuldrechtliche Erwerbsverträge mit den Wohnungseigentumsanwärtern geschlossen worden sind und diese die Eigentumswohnung nicht nur in Besitz genommen haben, sondern wenn für sie auch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und die Wohnungsgrundbücher bereits angelegt sind der Rechtsprechung insbesondere des Bayerischen Obersten Landesgerichts (vgl. BayObLGZ 1990, 101 ff.; BayObLG FGPrax 1998, 17, 18)

Rechtlich in Vollzug gesetzt ist die Wohnungseigentümergemeinschaft, wenn mindestens zwei Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen sind (vgl. OLG Hamm, WuM 2000, 319, 320 m.w.N.).

Die hiergegen vereinzelt vorgebrachten Argumente (vgl. LG Ellwangen NJW-RR 1996, 973; Coester, NJW 1990, 3184) beruhen nach Auffassung des Senats weitgehend auf einer unzutreffenden Interpretation der zitierten Entscheidungen des Bayerischen Obersten Landesgerichts. Aus ihnen ist nämlich nicht zu entnehmen, dass sich für diejenigen Wohnungseigentumskäufer, die Mitglied einer bestehenden werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft sind, hinsichtlich ihrer Rechte und Pflichten dadurch etwas ändert, dass neben dem teilenden Wohnungseigentümer nunmehr mindestens ein weiterer Wohnungseigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Vielmehr sind in einem solchen Fall auf die bisherigen Mitglieder der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft, soweit sie nicht durch Eintragung im Grundbuch zu Volleigentümern geworden sind, die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes weiterhin entsprechend anzuwenden (vgl. BayObLGZ 1990, a.a.O., 106; BayObLG FGPrax 1998, a.a.O.; OLG Hamm WuM 2000, a.a.O.).

Dieser Kontinuitätsgrundsatz gilt indessen nur für die zum Zeitpunkt der rechtlichen Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits vorhandenen werdenden Wohnungseigentümer, also nur für diejenigen, deren Übereignungsanspruch nicht nur durch eine Vormerkung gesichert ist, sondern auf die auch Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr übergegangen sind (vgl. BayObLG FGPrax 1998, a.a.O.; OLG Hamm, a.a.O.). Haben Wohnungseigentümer z.B. den Besitz an einem Sondereigentumsbereich erst nach der rechtlichen Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft erlangt, sind die Grundsätze der werdenden Eigentümergemeinschaft auf sie nicht anwendbar.

Thüringer Oberlandesgericht, 6. Zivilsenat, Beschluß vom 12.06.2001, 6 W 177/01

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THÜRINGER OBERLANDESGERICHT Beschluss

6 W 177/01 5 T 106/99 (Landgericht Gera)

In der Wohnungseigentumssache

betreffend die Zahlung von Neben- und Bewirtschaftungskosten sowie Sonderumlagen für die Wohnungseigentumsanlage H.weg , J.

an der beteiligt sind:

hat der 6. Zivilsenat des Thüringer Oberlandesgerichts in Jena durch den Präsidenten des Oberlandesgerichts Dr. h.c. Bauer sowie die Richter am Oberlandesgericht Kramer und Bettin auf die sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin vom 06.03.2001 gegen den Beschluss der 5. Zivilkammer des Landgerichts Gera vom 14.02.2001

am 12.06.2001

beschlossen:

Tenor:

1. Die sofortige weitere Beschwerde wird zurückgewiesen.

2. Die Gerichtskosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde hat die Antragstellerin zu tragen; sie hat den Antragsgegnern deren notwendige außergerichtliche Kosten des Verfahrens der sofortigen weiteren Beschwerde zu erstatten.

3. Der Gegenstandswert für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde wird auf 11.907 DM festgesetzt.

Gründe:

Die nach den §§ 45 Abs. 1, 43 Abs. 1 Nr. 1 WEG, 27, 29 FGG an sich statthafte und auch sonst zulässige sofortige weitere Beschwerde der Antragstellerin hat in der Sache keinen Erfolg, weil die angefochtene Entscheidung des Landgerichts nicht auf Gesetzesverletzungen beruht, §§ 27 FGG, 550 ZPO.

Das Landgericht hat es in Übereinstimmung mit der Rechtsprechung insbesondere des Bayerischen Obersten Landesgerichts (vgl. BayObLGZ 1990, 101 ff.; BayObLG FGPrax 1998, 17, 18) mit zutreffenden Erwägungen, auf die der Senat zur Vermeidung von Wiederholung Bezug nimmt, abgelehnt, die Antragsgegner nach den Grundsätzen der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft in entsprechender Anwendung von § 16 Abs. 2 WEG an den Lasten und Kosten des gemeinschaftlichen Eigentums zu beteiligen.

Eine werdende Wohnungseigentümergemeinschaft liegt vor, wenn bei einer Vorratsteilung nach § 8 WEG wirksame schuldrechtliche Erwerbsverträge mit den Wohnungseigentumsanwärtern geschlossen worden sind und diese die Eigentumswohnung nicht nur in Besitz genommen haben, sondern für sie auch eine Auflassungsvormerkung im Grundbuch eingetragen ist und die Wohnungsgrundbücher bereits angelegt sind. Demgegenüber wird die Wohnungseigentümergemeinschaft rechtlich nach ganz überwiegender Auffassung in Vollzug gesetzt, wenn mindestens zwei Wohnungseigentümer im Grundbuch eingetragen sind (vgl. OLG Hamm, WuM 2000, 319, 320 m.w.N.). Die hiergegen vereinzelt vorgebrachten Argumente (vgl. LG Ellwangen NJW-RR 1996, 973; Coester, NJW 1990, 3184) beruhen nach Auffassung des Senats weitgehend auf einer unzutreffenden Interpretation der zitierten Entscheidungen des Bayerischen Obersten Landesgerichts. Aus ihnen ist nämlich nicht zu entnehmen, dass sich für diejenigen Wohnungseigentumskäufer, die Mitglied einer bestehenden werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft sind, hinsichtlich ihrer Rechte und Pflichten dadurch etwas ändert, dass neben dem teilenden Wohnungseigentümer nunmehr mindestens ein weiterer Wohnungseigentümer in das Grundbuch eingetragen wird. Vielmehr sind in einem solchen Fall auf die bisherigen Mitglieder der werdenden Wohnungseigentümergemeinschaft, soweit sie nicht durch Eintragung im Grundbuch zu Volleigentümern geworden sind, die Vorschriften des Wohnungseigentumsgesetzes weiterhin entsprechend anzuwenden (vgl. BayObLGZ 1990, a.a.O., 106; BayObLG FGPrax 1998, a.a.O.; OLG Hamm WuM 2000, a.a.O.). Dieser Kontinuitätsgrundsatz gilt indessen nur für die zum Zeitpunkt der rechtlichen Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft bereits vorhandenen werdenden Wohnungseigentümer, also nur für diejenigen, deren Übereignungsanspruch nicht nur durch eine Vormerkung gesichert ist, sondern auf die auch Besitz, Nutzungen, Lasten und Gefahr übergegangen sind (vgl. BayObLG FGPrax 1998, a.a.O.; OLG Hamm, a.a.O.). Das ist bei den Antragsgegnern nicht der Fall, weil nach den verfahrensfehlerfreien und damit für den Senat im Rechtsbeschwerdeverfahren bindenden Feststellungen des Landgerichts der Besitzübergang auf sie frühestens am 21.09.1996 und damit nach der rechtlichen Invollzugsetzung der Wohnungseigentümergemeinschaft am 05.12.1995 erfolgte. Soweit die sofortige weitere Beschwerde die Übergabe der Wohnung und damit die Besitzeinräumung an die Antragsgegner bereits für den Monat Mai 1995 behauptet, setzt sie lediglich ihre eigene Tatsachenwürdigung an die Stelle derjenigen des Landgerichts, was ihr im Rechtsbeschwerdeverfahren indessen verwehrt ist.

Die Kostenentscheidung für das Verfahren der sofortigen weiteren Beschwerde beruht auf § 47 WEG; den Gegenstandswert für das Verfahren der weiteren Beschwerde hat der Senat nach § 48 Abs. 3 WEG auf der Grundlage des geltend gemachten Zahlungsbetrages festgesetzt.

Ende der Entscheidung