Judicialis Rechtsprechung

2. Eine räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe, die einheitlich geplant ist, stellt ein Einkaufszentrum dar.

3. Ein den Gegenstand einer Bauvoranfrage bildendes Gesamtvorhaben kann nicht in Einzelvorhaben aufgespalten werden, wenn Anhaltspunkte dafür bestehen, dass der Bauherr nur an einer Verwirklichung des Gesamtvorhabens interessiert ist.

1 KO 1127/03 In dem Verwaltungsstreitverfahren

wegen Bauplanungs-, Bauordnungs- und Städtebauförderungsrecht, hier: Berufung

hat der 1. Senat des Thüringer Oberverwaltungsgerichts durch den Präsidenten des Oberverwaltungsgerichts Dr. Schwan, die Richterin am Oberverwaltungsgericht Preetz und den an das Gericht abgeordneten Richter am Verwaltungsgericht Krome ohne mündliche Verhandlung am 17. April 2007 für Recht erkannt:

Tenor:

Auf die Berufung der Beklagten wird das Urteil des Verwaltungsgerichts Weimar vom 6. Juni 2002 - 6 K 1538/00.We - abgeändert.

Die Klage wird abgewiesen.

Die Kläger haben die Kosten des gesamten Verfahrens als Gesamtschuldner zu tragen.

Das Urteil ist hinsichtlich der außergerichtlichen Kosten der Beklagten vorläufig vollstreckbar. Die Kläger dürfen die Vollstreckung durch Sicherheitsleistung oder Hinterlegung nach Maßgabe der Kostenfestsetzung abwenden, wenn nicht die Beklagte zuvor Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Beklagte wendet sich gegen die Entscheidung des Verwaltungsgerichts, durch die sie verpflichtet worden ist, den Klägern einen Bauvorbescheid zu erteilen.

Am 26. April 1995 beantragte die Gesellschaft bürgerlichen Rechts mit beschränkter Haftung "I ", deren Mitglieder die Kläger heute sind, die Erteilung eines Bauvorbescheides für das Vorhaben "Gewerbepark Nordhausen" auf den früheren Flurstücken a, b, c, d, e____ der Gemarkung Nordhausen; die Flurstücke a___, b__, c___ und e___ bilden heute das Flurstück f___. Alle Flurstücke befinden sich südlich der Ortslage N , östlich der in Nord-Süd Richtung verlaufenden H (Bundesstraße B 4) und - die früheren Flurstücke a___, b___, c___ und e___ - nördlich bzw. - das Flurstück d__ - südlich des in Ost-West-Richtung verlaufenden U .

Der geplante Gewerbepark soll in den nach den Bauvorlagen als G 1, G 2 und G 3 bezeichneten Gebäuden einen Elektrofachmarkt (2.200 m²), einen Fachmarkt für Schuhe und Textilien (2.100 m²) und einen Heimtextilienfachmarkt (1.800 m²) enthalten. In den als G 4, G 5 und G 6 bezeichneten Gebäuden sind ein Baumaschinenvertrieb (540 m²), eine Schreinerei (540 m²) und eine Schlosserei (575 m²) vorgesehen, ferner ein Reifenhandel (660 m²) im Gebäude G 7. In den Gewerbepark einbezogen werden soll ein vorhandenes Verwaltungsgebäude mit 1.390 m² (Gebäude G 8). Der Bauvoranfrage beigefügt war ein Übersichtsplan, ein Lageplan im Maßstab 1 : 500, eine perspektivische Darstellung der baulichen Anlagen und eine Beschreibung der künftigen Nutzung. In dieser Beschreibung enthalten waren auch Angaben zu den Stellplätzen.

Die Beklagte lehnte die Bauvoranfrage mit Bescheid vom 16. Mai 1995 ab. Die I GbR legte mit am 26. Juni 1995 eingegangenem Schreiben Widerspruch gegen den Bescheid ein. Das Schreiben war von dem Kläger zu 8) als Geschäftsführer der GbR unterzeichnet.

Das Thüringer Landesverwaltungsamt wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 26. Mai 2000 zurück. Es führte aus, die maßgebende nähere Umgebung des geplanten Vorhabens sei als faktisches Gewerbegebiet zu qualifizieren. Die planungsrechtliche Zulässigkeit des beabsichtigten Bauvorhabens richte sich daher nach § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 8 BauNVO. Danach sei das Vorhaben "Gewerbepark" weder allgemein noch ausnahmsweise zulässig, denn es bestehe aus mehreren großflächigen Einzelhandelsbetrieben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO, die ausschließlich in einem Kerngebiet oder in einem für sie festgesetzten Sondergebiet zulässig seien.

Die Kläger haben am 30. Juni 2000 bei dem Verwaltungsgericht Weimar Klage erhoben. Sie haben vorgetragen, der Klage sei ein ordnungsgemäßes Vorverfahren vorausgegangen. Die Kläger seien durch ihren Geschäftsführer Herrn M ordnungsgemäß vertreten gewesen. Die eingereichten Bauvorlagen seien auch geeignet, die den Gegenstand der Bauvoranfrage bildenden Fragen zu beantworten; die Fragen ergäben sich aus den Antragsunterlagen.

Der Ablehnungsbescheid vom 16. Mai 1995 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides sei materiell rechtswidrig, zumindest zum Zeitpunkt der Ablehnung am 16. Mai 1995. Ihre - der Kläger - Flurstücke lägen in einem unbeplanten Innenbereich. Die nähere Umgebung ihrer Flurstücke stelle sich als Gewerbegebiet dar, in dem auch großflächiger Einzelhandel vertreten sei. Die Zulässigkeit des Gewerbeparkes beurteile sich daher nach § 34 Abs. 1 BauGB. Danach sei der Gewerbepark zulässig denn es genüge, wenn in der näheren Umgebung bereits ein einziger weiterer großflächiger Einzelhandelsbetrieb vorhanden sei.

Die Kläger haben beantragt,

den Ablehnungsbescheid der Beklagten vom 16. Mai 1995 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Thüringer Landesverwaltungsamtes vom 26. Mai 2000 aufzuheben und die Beklagte zu verpflichten, ihnen einen positiven Bauvorbescheid entsprechend ihrer Bauvoranfrage vom 26. April 1995 zu erteilen.

Die Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Sie hat vorgetragen, die Verpflichtungsklage sei unzulässig, weil ihr kein ordnungsgemäßes Vorverfahren vorausgegangen sei.

Die Klage sei auch unbegründet, denn die Ablehnung des beantragten Bauvorbescheides sei rechtmäßig erfolgt. Den Antragsunterlagen lasse sich bereits keine hinreichend bestimmte Frage entnehmen, die anhand der eingereichten Bauvorlagen beurteilt werden könnte. Selbst wenn die eingereichten Bauvorlagen ausreichten, könne die Klage keinen Erfolg haben.

Der geplante Gewerbepark sei nach § 34 Abs. 2 BauGB städtebaulich unzulässig.

Das zur Bebauung vorgesehene Gebiet unmittelbar östlich der H (B 4) stelle ein faktisches Gewerbegebiet dar. Nach § 11 Abs. 3 Satz 1 BauNVO seien Bauvorhaben, wie sie Gegenstand der Bauvoranfrage seien, nur in Kerngebieten und in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig.

Der geplante Gewerbepark sei auch dann bauplanungsrechtlich unzulässig, wenn er nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen sei. Er ziehe bodenrechtlich relevante Spannungen nach sich. Wie gutachterlich belegt, sei der Verkehr zwischen den Knotenpunkten H (B 4)/I und H (B 4)/D besonders problembehaftet. Der Anschluss eines Gewerbeparks mit großflächigem Einzelhandel verschärfe diese Verkehrsprobleme erheblich.

Das Verwaltungsgericht hat die nähere Umgebung des geplanten Vorhabens in Augenschein genommen. Mit Urteil vom 6. Juni 2002 hat es die Beklagte verpflichtet, den Klägern den am 26. April 1995 beantragten Bauvorbescheid für den geplanten Gewerbepark mit Ausnahme des Gebäudes G 7 (Reifenhandel) zu erteilen.

Es hat ausgeführt, die Klage sei zulässig, insbesondere sei das Vorverfahren ordnungsgemäß durchgeführt worden. Die Klage sei überwiegend auch begründet. Die Kläger hätten bis auf den geplanten Reifenhandel einen Anspruch auf Erteilung des beantragten Bauvorbescheides. Formelle Gründe stünden der Erteilung nicht entgegen. Die Bauvoranfrage sei dahin zu verstehen, dass die Beurteilung der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des im Lageplan dargestellten Gesamtvorhabens beantragt worden sei.

Das geplante Vorhaben beurteile sich größtenteils nach § 34 Abs. 1 BauGB, bezüglich des Gebäudes G 7 (Reifenhandel) nach § 35 Abs. 2 BauGB. Der Reifenhandel sei südlich des U und damit im Außenbereich geplant. Dort beeinträchtige das Gebäude die natürliche Eigenart der Landschaft und damit öffentliche Belange im Sinne des § 35 Abs. 3 Satz 1 Nr. 5 BauGB. Der geplante Gewerbepark könne auch ohne die Halle G 7 sinnvoll verwirklicht werden. Deshalb habe die bauplanungsrechtliche Unzulässigkeit des Gebäudes G 7 nicht die Unzulässigkeit des gesamten Vorhabens zur Folge.

Die Zulässigkeit der übrigen Gebäude des Gewerbeparks beurteile sich nach § 34 Abs. 1 BauGB. Die maßgebende nähere Umgebung könne nicht als faktisches Gewerbegebiet qualifiziert werden. Dies folge allerdings nicht bereits daraus, dass sich westlich der Bundesstraße B 4 der Supermarkt "Marktkauf" mit einer Verkaufsfläche von über 18.000 m² befinde. Dieser Markt sei aufgrund eines Bebauungsplanes rechtlich ermöglicht worden. Der Wille des Plangebers, für einen bestimmten Bereich ein Sondergebiet für Einkaufszentren und großflächige Handelsbetriebe zu schaffen, sei zu respektieren. Die Qualifizierung der näheren Umgebung als Gewerbegebiet scheide aber aufgrund eines großflächigen Einzelhandelsbetriebes (Domäne-Einrichtungshaus) aus. Dessen Gebäude zähle zur näheren Umgebung des geplanten Gewerbeparks. Das Domäne-Einrichtungshaus unterfalle auch § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO. Der geplante Gewerbepark füge sich im Sinne des § 34 Abs. 1 Satz 1 BauGB hinsichtlich der Art der Nutzung ein, da in der näheren Umgebung zwei großflächige Einzelhandelsbetriebe - das Domäne-Einrichtungshaus und der Marktkauf-Supermarkt westlich der Bundesstraße B 4 - vorhanden seien. Der Gewerbepark füge sich auch nach dem Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden solle, in die nähere Umgebung ein. Auch die Erschließung sei gesichert.

Auf den Antrag der Beklagten hat der Senat die Berufung gegen das Urteil des Verwaltungsgerichts Weimar zugelassen.

Im Berufungsverfahren trägt die Beklagte vor, die im Bauvorbescheidsverfahren eingereichten Unterlagen bezeichneten nicht - wie in § 66 ThürBO gefordert - "einzelne Frage des Bauvorhabens"; auch erschließe sich aus den eingereichten Bauvorlagen nicht, welche Fragen des Bauvorhabens durch den Vorbescheid entschieden werden sollen. Die Bauvorlagen seien zu unbestimmt, um aus ihnen Fragestellungen ableiten zu können, die Gegenstand eines ausreichend bestimmten Vorbescheides werden könnten.

Im Übrigen sei das - wie auch immer zu bestimmende - Vorhaben nach § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 8 BauNVO unzulässig. Der Domäne-Markt sei zugelassen worden, weil er als Einrichtungshaus nicht als ein Vorhaben im Sinne des § 11 Abs. 3 BauNVO qualifiziert worden sei.

Die städtebauliche Zulässigkeit des mit der Bauvoranfrage verfolgten Vorhabens scheitere auch an dem Merkmal des "Einfügens" im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB. Die Bauvorlagen reichten nicht aus, um gesichert entscheiden zu können, dass die Maßstabsvorgaben der näheren Umgebung eingehalten werden. Im Übrigen führe die ungeklärte Frage der Verkehrserschließung zu bodenrechtlich relevanten Spannungen, die das Vorhaben nach § 34 Abs. 1 und 2 BauGB unzulässig machten.

Des Weiteren tritt die Beklagte dem im Berufungsverfahren hilfsweise gestellten Antrag der Kläger entgegen.

Die Beklagte beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Weimar vom 6. Juni 2002 - 6 K 1538/00.We - abzuändern und die Klage insgesamt abzuweisen.

Die Kläger beantragen,

die Berufung zurückzuweisen,

hilfsweise, mit der Maßgabe festzustellen, dass der Bescheid der Beklagten vom 16. Mai 1995 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides vom 26. Mai 2000 vor Änderung des BauGB durch das EAGBau rechtswidrig gewesen ist.

Sie tragen vor, es bestünden keine formellen Ablehnungsgründe. Ihnen - den Klägern - gehe es um die Frage der bauplanungsrechtlichen Zulässigkeit des geplanten Vorhabens. Dafür reichten die eingereichten Unterlagen aus.

Auch materielle Ablehnungsgründe bestünden nicht. Das Verwaltungsgericht sei zu Recht davon ausgegangen, dass sich die planungsrechtliche Zulässigkeit der Gebäude des geplanten Gewerbeparks - mit Ausnahme des Gebäudes G 7 - nach § 34 Abs. 1 BauGB beurteile. In der maßgebenden näheren Umgebung befinde sich bereits ein großflächiger Einzelhandelsbetrieb, das Domäne-Einrichtungshaus.

Der Vertreter des öffentlichen Interesses äußert sich zur Sache nicht.

Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte des vorliegenden Verfahrens (3 Bände), die das Verfahren betreffenden Behördenvorgänge der Beklagten (5 Hefter), 2 Ordner Bebauungsplanunterlagen sowie die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 31. Mai 2006 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Der Senat ist zur Entscheidung im schriftlichen Verfahren befugt, denn die Beteiligten haben auf weitere mündliche Verhandlung verzichtet (vgl. § 101 Abs. 2 VwGO).

Die Berufung der Beklagten hat Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat die Beklagte zu Unrecht verpflichtet, den am 26. April 1995 beantragten Bauvorbescheid für den geplanten Gewerbepark mit Ausnahme des Gebäudes G 7 (Reifenhandel) zu erteilen. Die von den Klägern erhobene Verpflichtungsklage ist zulässig (I.) Der - die Bauvoranfrage ablehnende Bescheid - der Beklagten vom 16. Mai 1995 in der Gestalt des Widerspruchsbescheides des Thüringer Landesverwaltungsamtes vom 26. Mai 2000 ist aber rechtmäßig und verletzt die Kläger nicht in ihren Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO). Die Kläger haben keinen Anspruch auf Erteilung des beantragten Bauvorbescheides (II.). Sie können auch nicht die Feststellung beanspruchen, der ihre Bauvoranfrage ablehnende Bescheid der Beklagten sei vor Inkrafttreten des EAGBau rechtswidrig gewesen (III.).

I. Die von den Klägern erhobene Verpflichtungsklage ist zulässig. Der Kläger zu 8) hat am 26. Juni 1995 Widerspruch gegen den am 26. Mai 1995 zugegangenen Bescheid vom 16. Mai 1995 eingelegt. Nach § 4 des Gesellschaftsvertrages vom 1. Februar 1995 war er allein zur Vertretung der GbR befugt. Das Widerspruchsverfahren stellt keinen "Rechtsstreit" im Sinne des § 4 Abs. 2 des Vertrages dar, den er nur zusammen mit einem weiteren Geschäftsführer hätte führen können. "Rechtsstreit" meint nach allgemeinem Sprachgebrauch nur die gerichtliche Auseinandersetzung, nicht aber das Vorverfahren.

Auch sonst bestehen keine Zweifel an der Zulässigkeit der Klage, insbesondere fehlt den Klägern nicht das erforderliche Rechtsschutzbedürfnis für ihre Klage.

II. Die Verpflichtungsklage ist aber unbegründet. Die Beklagte hat zu Recht die Erteilung des beantragten Bauvorbescheides abgelehnt. Dies folgt nicht bereits daraus, dass die von den Klägern eingereichten Bauvorlagen unbestimmt wären (1.).

Die Gebäude G 1 bis G 3 des geplanten Gewerbeparks sind aber bauplanungsrechtlich unzulässig. Dies hat zur Folge, dass die Ablehnung des beantragten Bauvorbescheides auch für die Gebäude G 4, G 5, G 6 und G 8 zu Recht erfolgt ist (2.).

1. Die von den Klägern eingereichten Bauvorlagen sind nicht unbestimmt. Bauvorlagen für die Erteilung eines Bauvorbescheides sind dann bestimmt genug, wenn sich ihnen mit hinreichender Bestimmtheit einzelne Fragen des Bauvorhabens (vgl. § 66 ThürBO in der Fassung des Gesetzes vom 27. Mai 1994 [GVBl. S. 521]) entnehmen lassen; dies können einzelne Fragen bauplanungs- und/oder bauordnungsrechtlicher Art sein. Die Anforderungen an die Bestimmtheit der gestellten Fragen richten sich - wie bei der Baugenehmigung - nach der BauPrüfVO (hier in der Fassung vom 12. September 1991 [GVBl. S. 534]; vgl. § 7 Abs. 1 BauPrüfVO; ferner VGH Baden-Württemberg Urteil vom 29. Juni 1994 - 5 S 2286/93 - und OVG Brandenburg, Beschluss vom 23. April 1999 - 3 A 191/97 -). Dies folgt daraus, dass der Bauvorbescheid vorweggenommener Teil der Baugenehmigung ist; die in ihm verbindlich beantworteten Fragen benötigen dieselbe - bestimmte - Grundlage wie die Baugenehmigung selbst.

Nach diesen Maßstäben sind die von den Klägern eingereichten Bauvorlagen zunächst hinsichtlich der Art der Nutzung und der bauplanungsrechtlichen Frage der straßenseitigen Erschließung hinreichend bestimmt. Des Weiteren lässt sich den Bauvorlagen hinreichend bestimmt entnehmen, dass das Maß der Nutzung, soweit es um die Zahl der Vollgeschosse geht, Gegenstand der Bauvoranfrage sein soll. Die Grundfläche und die Geschossfläche des Vorhabens sind hingegen nicht Gegenstand der Bauvoranfrage. Dafür hätte es nach § 2 Abs. 5 der BauPrüfVO sowohl für vorhandene als auch für geplante Anlagen einer prüffähigen Berechnung bedurft, die hier fehlt. Daran ändert auch der Umstand nichts, dass - wie das Verwaltungsgericht meint - die Frage des Einfügens nach dem Maß der baulichen Nutzung im unbeplanten Innenbereich möglicherweise nicht nach den Feinheiten der Berechnungsregeln der BauNVO zu beurteilen ist (vgl. BVerwG, Urteil vom 23. März 1994 - 4 C 18.92 - zum Dachgeschossausbau). Die Frage der Bauweise ist ebenfalls nicht als Gegenstand der Bauvoranfrage anzusehen, weil in dem eingereichten Lageplan keine Grundstücksgrenzen erkennbar sind.

2. Die in den Bauvorlagen als G 1, G 2 und G 3 bezeichneten Gebäude sind bauplanungsrechtlich unzulässig, denn sie sind als Einkaufszentrum im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO zu qualifizieren (a.), das weder gemäß § 34 Abs. 2 BauGB - hier in der Fassung des Gesetzes zur Anpassung des Baugesetzbuchs an EU-Richtlinien (EAG Bau) vom 24. Juni 2004 (BGBl. I S. 1359) - i. V. m. § 8 BauNVO noch nach § 34 Abs. 1 BauGB seiner Art nach zugelassen werden kann (b.). Dies hat zur Folge, dass die Ablehnung des Bauvorbescheides auch für die Gebäude G 4, G 5, G 6 und G 8 rechtmäßig ist (c.).

a) Die als G 1 bis G 3 in der Bauvoranfrage bezeichneten Gebäude sind ein Einkaufszentrum im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO.

Nach der Rechtsprechung des Bundesverwaltungsgerichts, der sich der Senat anschließt, ist ein Einkaufszentrum dann anzunehmen, wenn Einzelhandelsbetriebe verschiedener Art und Größe - zumeist in Kombination mit verschiedenartigen Dienstleistungsbetrieben - räumlich konzentriert werden und die Konzentration entweder einheitlich geplant ist oder sich doch in anderer Weise als "gewachsen" darstellt. Ein "gewachsenes" Einkaufszentrum setzt außer der erforderlichen räumlichen Konzentration weiter voraus, dass die einzelnen Betriebe aus der Sicht der Kunden als aufeinander bezogen, als durch ein gemeinsames Konzept und durch Kooperation miteinander verbunden, in Erscheinung treten. Die Zusammenfassung kann sich in organisatorischen oder betrieblichen Gemeinsamkeiten, wie etwa in gemeinsamer Werbung oder einer verbindenden Sammelbezeichnung, dokumentieren (vgl. BVerwG, Urteil vom 1. August 2002 - 4 C 5.01 - BVerwGE 117, 25 = BRS 65 Nr. 10, BVerwG, Beschluss vom 15. Februar 1995 - 4 B 84.94 - JURIS; BVerwG, Urteil vom 27. April 1990 - 4 C 16.87 - BRS 50 Nr. 67 = NVwZ 1990, 1074 = UPR 1990, 339).

Nach diesen Maßstäben bilden die vorgesehenen Gebäude G 1 bis G 3 ein Einkaufszentrum, auch wenn - jedenfalls nach den eingereichten Bauvorlagen - bislang keine Dienstleistungsbetriebe vorgesehen sind. Geplant ist aber eine räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben, die sich ihrer Art und Größe nach voneinander unterscheiden. Nach den Bauvorlagen ist ein Elektrofachmarkt mit einer Größe von 2.200 qm im Gebäude G 1, ein Fachmarkt für Schuhe und Textilien mit einer Größe von 2.100 qm im Gebäude G 2 und ein Heimtextil-Fachmarkt mit einer Größe von 1.880 qm im Gebäude G 3 geplant, wobei die Gebäude - vom U aus gesehen - unmittelbar hintereinander angeordnet werden sollen. Der Charakter als Einkaufszentrum wird durch die vorgesehene Verbindung der Gebäude unterstrichen; geplant ist ein Verbindungsgang, der die drei Gebäude durchzieht. Ferner wird der Charakter als Einkaufszentrum dadurch verstärkt, dass in dem zwischen den Gebäuden G 1 und G 3 gelegenen Gebäude G 2 eine "räumliche Mitte" für den gesamten Komplex geschaffen werden soll; ferner sind gemeinsame Stellplätze vorgesehen. Der Charakter als Einkaufszentrum wird auch nicht dadurch in Frage gestellt, dass die Kläger in der mündlichen Verhandlung vor dem Senat erklärt haben, eine gemeinsame Verwaltung des "Gewerbeparks" sei ebenso wenig vorgesehen wie eine gemeinsame Werbung. Entscheidend ist, dass mit den Gebäuden G 1 bis G 3 eine räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben geplant ist.

b) Das geplante Einkaufszentrum ist seiner Art nach bauplanungsrechtlich in seiner näheren Umgebung unzulässig. Im vorliegenden Verfahren kann offen bleiben, ob sich die nähere Umgebung als - was hier allein in Betracht kommt - faktisches Gewerbegebiet im Sinne des § 34 Abs. 2 BauGB i. V. m. § 8 BauNVO darstellt oder als Gemengelage nach § 34 Abs. 1 BauGB zu beurteilen ist.

In einem faktischen Gewerbegebiet ist das Einkaufszentrum nicht zulässig. Einkaufszentren sind als eigener Anlagentyp nach § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO außer in Kerngebieten nur in für sie festgesetzten Sondergebieten zulässig, ohne dass - anders als etwa bei großflächigen Einzelhandelsbetrieben im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BauNVO - weitere Voraussetzungen vorliegen müssten.

Das geplante Einkaufszentrum ist aber auch dann bauplanungsrechtlich unzulässig, wenn die nähere Umgebung nicht einem der in der BauNVO bezeichneten Baugebiete entspricht, sondern als Gemengelage zu beurteilen ist. In diesem Fall fügen sich die Gebäude G 1 bis G 3 nicht im Sinne des § 34 Abs. 1 BauGB nach der Art der Nutzung in die Eigenart der näheren Umgebung ein.

Ob sich ein Vorhaben seiner Art nach i. S. d § 34 Abs. 1 BauGB in die Eigenart seiner näheren Umgebung einfügt, hängt zunächst davon ab, ob es sich innerhalb des vorgegebenen Rahmens hält. Bei dieser Frage ist an die Typisierung der Nutzungsarten in der BauNVO anzuknüpfen. Der Begriff "Art der baulichen Nutzung" in § 34 Abs. 1 BauGB ist grundsätzlich mit den Nutzungsarten gleichzusetzen, wie sie durch die Begriffe der BauNVO für die Nutzungsarten in den einzelnen Baugebieten definiert werden (vgl. BVerwG, Urteil vom 15. Dezember 1994 - 4 C 13.93 - BRS 56 Nr. 61 = NVwZ 1995, 698). Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung nach der vorhandenen Bebauung nicht einem dieser Baugebiete, sondern weist sie Merkmale mehrerer Baugebiete auf, sind nicht etwa alle Arten von Nutzungen zulässig, die in den nach der Eigenart der näheren Umgebung jeweils in Betracht kommenden Baugebieten nach der BauNVO zulässig wären. Vielmehr wird der für die Beurteilung des Sich-Einfügens nach § 34 Abs. 1 BauGB maßgebliche Rahmen innerhalb des Spektrums der nach den angesprochenen Gebietstypen zulässigen Nutzungsarten von den in der näheren Umgebung auch tatsächlich vorhandenen Nutzungsarten begrenzt. Sind in der maßgebenden Umgebung den Begriffsbestimmungen der BauNVO entsprechende Nutzungsarten vorhanden, hält ein Vorhaben, das die Merkmale einer solchen Nutzungsart aufweist, den vorhandenen Rahmen ein (vgl. BVerwG, Urteil vom 3. April 1987 - 4 C 41.84 - BRS 47 Nr. 63 = NVwZ 1987, 884).

Die Gebäude G 1 bis G 3 des geplanten Vorhabens entsprechen, wie dargelegt, der Nutzungsart eines Einkaufszentrums im Sinne des § 11 Abs. 3 Satz 1 Nr. 1 BauNVO. In der hier maßgebenden näheren Umgebung ist kein weiterer Betrieb dieses Charakters vorhanden. Der westlich der Bundesstraße B 4 gelegene "Marktkauf" ist zwar ein Einkaufszentrum (aa.), jedoch nicht Teil der maßgebenden näheren Umgebung (bb.).

aa) Wie die Augenscheinseinnahme ergeben hat, erfüllt der Komplex des "Marktkaufs" die Kriterien für ein Einkaufszentrum. Er stellt sich als räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben verschiedener Art und Größe in Kombination mit verschiedenartigen Dienstleistungsbetrieben und aus Kundensicht als "gewachsen" dar (vgl. BVerwG, Urteil vom 1. August 2002 - 4 C 5.01 - a. a. O.; BVerwG, Beschluss vom 15. Februar 1995 - 4 B 84.94 - a. a. O.; BVerwG, Urteil vom 27. April 1990 - 4 C 16.87 - a. a. O.). In dem - insgesamt - als "Marktkauf" beworbenen, von der Bundesstraße aus gesehen in westlicher Richtung zurückgesetzten Gebäudekomplex befindet sich ein großes SB-Warenhaus mit einem Blumenverkauf, einem Backshop, zwei Imbissen, einem Kaffeerestaurant, einem Fotogeschäft, einem Reisebüro und einer Sparkassenfiliale im Eingangsbereich. In dem Gebäudekomplex sind des Weiteren ein Optiker, ein Frisiersalon, eine Reinigung, ein Schreibwaren-, Bastel- und Geschenkeladen sowie eine Lotto-/Toto-Annahmestelle; in dem in Ost-West-Richtung gelegenen Teil des Gebäudekomplexes ist ein Getränkehandel untergebracht. Darüber hinaus befindet sich in einem in Richtung der Bundesstraße gelegenen - eigenen - Gebäude ein Bau-/Hobby- und Gartenmarkt. Allen Ladengeschäften ist eine große in Richtung der Bundesstraße B 4 gelegene Stellplatzfläche zugeordnet.

bb) Das beschriebene Einkaufszentrum ist aber nicht Teil der hier maßgebenden näheren Umgebung.

Die maßgebliche nähere Umgebung wird dadurch ermittelt, dass in zwei Richtungen - in der Richtung von dem zur Genehmigung gestellten Vorhaben sowie in Richtung von der Umgebung auf das Vorhaben - geprüft wird, wie weit die jeweiligen Auswirkungen reichen. Dabei ist die Umgebung zum einen insoweit zu berücksichtigen, als sich die Ausführung des Vorhabens auf sie auswirken kann, zum anderen insoweit, als die Umgebung ihrerseits den bodenrechtlichen Charakter des Baugrundstücks prägt oder beeinflusst (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - 4 C 9.77 - BVerwGE 55, 369, 380; BVerwG, Beschluss vom 29. April 1997 - 4 B 67.97 - BauR 1997, 804).

Nach diesen Maßstäben ist das Gelände des Marktkaufs nicht bereits deshalb aus der näheren Umgebung auszuscheiden, weil es beplant ist. Der Bebauungszusammenhang, den § 34 Abs. 1 BauGB voraussetzt, ist nach rein äußerlich wahrnehmbaren Verhältnissen zu bestimmen, also danach, was in der Umgebung des Vorhabens tatsächlich an Bebauung vorhanden ist. Zu der maßstabsbildenden "vorhandenen Bebauung" kann auch ein qualifiziert beplantes Gebiet gehören (vgl. BVerwG, Beschluss vom 10. Juli 2000 - 4 B 39.00 - BRS 63 Nr. 101 = NVwZ 2001, 70 = UPR 2000, 463).

Das Marktkauf-Gelände kann andererseits aber auch nicht allein wegen der Größe der sich darauf befindenden hallenartigen Gebäude (des sich in Nord-Süd-Richtung erstreckenden "eigentlichen" Marktkaufs und des am südlichen Rand des Parkplatzes gelegenen Bau- und Gartenmarktes) der maßstabsbildenden näheren Umgebung zugerechnet werden. Gegen eine Einbeziehung in die nähere Umgebung spricht vielmehr, dass dieses Gelände eine - auch optisch wahrnehmbare - deutlich andere Bau- und Nutzungsstruktur aufweist als das Gelände östlich der Bundesstraße B 4. Der Marktkauf westlich der Bundesstraße befindet sich in einem langgestreckten eingeschossigen Gebäude; seine Verkaufsfläche beträgt ca. 18.000 qm. Der Bau- und Gartenmarkt ist ebenfalls in einer eingeschossigen, allerdings kleineren Halle untergebracht. Die Nutzungsart "Einkaufszentrum" in dem Gebäude des Marktkaufs ist von außen deutlich erkennbar, insbesondere kann die räumliche Konzentration von Einzelhandelsbetrieben wahrgenommen werden; dem großen SB-Warenhaus, dessen Eingang unübersehbar ist, sind kleinere Einzelhandelsbetriebe wie beispielsweise der Schreibwaren- und Bastelladen vorgelagert. Demgegenüber weist der Bereich östlich der Bundesstraße, in dem das Vorhaben der Kläger errichtet werden soll, eine andere Nutzungsstruktur auf (vgl. dazu BVerwG, Beschluss vom 28. August 2003 - 4 B 74.03 - JURIS). Dort befinden sich - unmittelbar an der Straße in Richtung Norden - ein jedenfalls ehemals zu Gewerbezwecken bzw. industriellen Zwecken genutztes zweistöckiges und ein von einer Maschinenbaufirma genutztes dreistöckiges Gebäude. Beide sind ihrer Grundfläche nach kleiner als das Gebäude des Marktkaufs westlich der Straße. Weiter östlich - anschließend an das sich auf dem Grundstück der Kläger befindende Verwaltungsgebäude - ist das eingeschossige Gebäude einer Firma für Fahrzeugersatzteile anzutreffen; in nördliche Richtung von dem Verwaltungsgebäude auf dem Grundstück der Kläger aus gesehen befinden sich mehrere ein- bis zweistöckige "Fabrikhallen". Die Gebäude östlich der Bundesstraße unterscheiden sich ihrer Bau- und Nutzungsstruktur nach deutlich von dem Marktkauf-Gelände, das sich wegen seiner wahrnehmbaren Nutzung als Einkaufszentrum von dem überwiegend gewerblich geprägten Bereich östlich der Straße abhebt. Etwas anderes folgt auch nicht daraus, dass in dem Bereich östlich der Bundesstraße neben den beschriebenen Gebäuden ein Aldi-Markt und ein Domäne-Markt, mithin auch Einzelhandelsbetriebe, vorhanden sind. Diese Betriebe sind von der Bundesstraße aus gesehen kaum wahrnehmbar und daher auch nicht geeignet, die Bereiche östlich und westlich der Straße als miteinander "verzahnt" anzusehen. Diese Bereiche stellen sich vielmehr als voneinander getrennt dar; ein Eindruck, der durch die Bundesstraße B 4 noch verstärkt wird. Auch wenn diese Straße nur zwei Fahrspuren aufweist, wirkt sie hier als ein trennendes Element. Eine Straße kann sowohl eine trennende als auch eine verbindende Wirkung haben (vgl. BVerwG, Beschluss vom 11. Februar 2000 - 4 B 1.00 - BRS 63 Nr. 102). Hier besteht eine - die sich ohnehin als voneinander abgegrenzt darstellenden Bereiche - trennende Wirkung, denn die Bundesstraße B 4 ist, wie die Augescheinseinnahme ergeben hat, sehr stark befahren. Dies verstärkt den Eindruck einer Zäsur zwischen den Bereichen östlich und westlich der Straße.

cc) Die - als Einkaufszentrum zu qualifizierenden - Gebäude G 1 bis G 3 des geplanten Vorhabens sind trotz fehlenden Vorbildes in der maßgebenden näheren Umgebung auch nicht deshalb planungsrechtlich zulässig, weil sie nicht geeignet sind, bodenrechtlich beachtliche und ausgleichsbedürftige Spannungen zu begründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen.

Ein Vorhaben, das den Rahmen der Umgebungsbebauung überschreitet, weil es - was die hier in Frage stehende Nutzungsart angeht - kein Vorbild hat, kann gleichwohl planungsrechtlich zulässig sein, wenn es nicht geeignet ist, bodenrechtlich beachtliche und ausgleichsbedürftige Spannungen zu begründen oder vorhandene Spannungen zu erhöhen, wenn es mithin die vorgegebene Situation nicht in Bewegung bringt und damit keine Unruhe stiftet, die potentiell ein Planungsbedürfnis nach sich zieht (vgl. nur BVerwG, Urteil vom 26. Mai 1978 - IV C 9.77 - BVerwGE 55, 369, 371 = BRS 33 Nr. 36).

Davon kann hier nicht ausgegangen werden. Nach den von den Klägern eingereichten Bauvorlagen sind allein für die Gebäude G 1 bis G 3 205 Stellplätze vorgesehen. Es muss davon ausgegangen werden, dass das zu erwartende Fahrzeugaufkommen die vorgegebene Situation in Bewegung bringt und deswegen bodenrechtlich beachtliche Spannungen auslöst. Dies gilt gerade im Hinblick darauf, dass das Gebiet östlich der Bundesstraße, in dem das Vorhaben der Kläger verwirklicht werden soll, überwiegend gewerblich, mithin durch Nutzungen geprägt ist, die ein geringeres Fahrzeugaufkommen hervorrufen als das geplante Einkaufszentrum. Etwas anderes folgt auch in diesem Zusammenhang nicht aus dem östlich des geplanten Vorhabens gelegenen Domäne-Markt. Dieser weist nach Aktenlage eine Verkaufsfläche von 3.200 m² auf und ist damit erheblich kleiner als das geplante Einkaufszentrum. Unterstellt, die Größenangaben in der Bauvoranfrage beziehen sich auf die Geschoss- und nicht die Verkaufsflächen, so beträgt die Verkaufsfläche - ausgehend von insgesamt 6.180 m² Geschossfläche - insgesamt rund 4.600 m²; dabei legt der Senat ein Verhältnis von 4 : 3 zwischen Geschoss- und Verkaufsfläche zugrunde (vgl. BVerwG, Urteil vom 24. November 2005 - 4 C 10.04 - BVerwGE 124, 364 = BRS 69 Nr. 71); der ebenfalls östlich des Vorhabens der Kläger gelegene Aldi-Markt weist einschließlich eines Anbaus eine Verkaufsfläche von unter 800 m² auf. Das geplante Einkaufszentrum lässt im Hinblick auf seine Größe ein Fahrzeugaufkommen erwarten, das zumindest bereits vorhandene bodenrechtliche Spannungen erhöht.

b) Die bauplanungsrechtliche Unzulässigkeit des Einkaufszentrums - der Gebäude G 1 bis G 3 des geplanten Vorhabens - hat zur Folge, dass sich die Ablehnung des Bauvorbescheides insgesamt, d. h. auch bezogen auf die Gebäude G 4, G 5, G 6 und G 8, als rechtmäßig erweist. Im vorliegenden Fall bestehen Anhaltspunkte dafür, dass die Kläger nur an einer Verwirklichung des Gesamtvorhabens, nicht aber lediglich der Gebäude G 4, G 5, G 6 und G 8 interessiert sind (vgl. VGH Baden-Württemberg, Urteil vom 5. April 2006 - 8 S 1737/05 - NVwZ-RR 2006, 768). Dies folgt aus der Bezeichnung des Vorhabens als "Gewerbepark" sowie daraus, dass die Kläger das Gesamtvorhaben - mit Ausnahme des Gebäudes G 7 - im Gerichtsverfahren als "einheitliches Planungskonzept" bezeichnet haben. Ihr fehlendes Interesse an der Erteilung eines Bauvorbescheides nur für einen Teil des den Gegenstand des vorliegenden Verfahrens bildenden Gewerbeparks wird dadurch bestätigt, dass sie alternativ zur vorliegenden Bauvoranfrage einen Bauvorbescheid für einen anderen Gewerbepark mit den Nutzungen Lebensmittelmarkt und Reifenhandel beantragt haben, der Gegenstand des Gerichtsverfahrens 1 KO 1128/03 ist. Dies zeigt, dass die Kläger einen Bauvorbescheid für jeweils ein Gesamtvorhaben begehren. Eine Teilung des hier in Rede stehenden Gewerbeparks als Gesamtvorhaben kommt daher nicht in Betracht.

III. Der Hilfsantrag der Kläger bleibt gleichfalls ohne Erfolg. Er ist jedenfalls unbegründet, weil die ein Einkaufszentrum bildenden Gebäude G 1 bis G 3 auch nach der Rechtslage vor Inkrafttreten des EAGBau ihrer Art nach nicht nach § 34 Abs. 1 bzw. § 34 Abs. 2 BauGB bauplanungsrechtlich zulässig waren und sich daher die Ablehnung der Bauvoranfrage auch hinsichtlich der Gebäude G 4, G 5, G 6 und G 8 nach der Rechtslage vor Inkrafttreten des EAGBau als rechtmäßig erweist.

Die Kostenentscheidung folgt aus §§ 154 Abs. 1, 159 Satz 2 VwGO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf § 167 VwGO i. V. m. §§ 708 Nr. 10, 711 ZPO.

Gründe für die Zulassung der Revision liegen nicht vor (§ 132 VwGO).

Beschluss

Der Streitwert wird auch für das Berufungsverfahren auf 374.266 Euro festgesetzt (§ 63 Abs. 2 i. V. m. §§ 47, 52 Abs. 1 GKG).

Hinweis: Der Beschluss ist unanfechtbar (§ 152 Abs. 1 VwGO, §§ 68 Abs. 1 S. 5, 66 Abs. 3 Satz 3 GKG).

Ende der Entscheidung