Judicialis Rechtsprechung

2. Auch ein Mietvertrag kann unter bestimmten Voraussetzungen als "ähnliches Rechtsgeschäft" der kommunalaufsichtlichen Genehmigungspflicht nach § 64 Abs. 2 ThürKO unterliegen, wenn einem solchen Vertrag im Rahmen einer wirtschaftlichen Gesamtbewertung der finanziellen Risiken bürgschafts- bzw. gewährvertragsähnliche Wirkungen von hinreichendem Gewicht zukommen; dies ist jedenfalls bei einem Mietvertrag der Fall, der über 30 Jahre unkündbar ist und für den über die 30-jährige Laufzeit eine Staffelmiete mit jährlichen Steigerungen von 2,5 %, insgesamt rund 52 %, sowie über das übliche Maß hinausgehende Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtungen festgeschrieben sind.

3. Zu den Genehmigungsvoraussetzungen nach § 64 Abs. 2, Abs. 4 ThürKO i.V.m. §§ 63 Abs. 2 Satz 3 und Satz 4, 53 Abs. 1 ThürKO.

2 KO 411/03

In dem Verwaltungsstreitverfahren

wegen Kommunalrecht (ohne kommunales Abgabenrecht),

hier: Berufung

Verkündet am 16.12.2003

hat der 2. Senat des Thüringer Oberverwaltungsgerichts durch den Vizepräsidenten des Oberverwaltungsgerichts Graef, den Richter am Oberverwaltungsgericht Bathe und den an das Oberverwaltungsgericht abgeordneten Richter am Verwaltungsgericht Fitzke aufgrund der mündlichen Verhandlung vom 14. Oktober 2003

für Recht erkannt:

Tenor:

Das Urteil des Verwaltungsgerichts Meiningen vom 11. März 2003 - 2 K 438/01.Me - wird abgeändert und die Klage abgewiesen.

Die Klägerin und der Beigeladene tragen die Kosten des gesamten Verfahrens je zur Hälfte mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Vertreters des öffentlichen Interesses, die dieser selbst trägt.

Das Urteil ist hinsichtlich der Kostenn vorläufig vollstreckbar. De Klägerin und dem Beigeladenen wird nachgelassen, die Vollstreckung gegen Sicherheitsleistung oder Hinterlegung des beizutreibenden Betrages abzuwenden, wenn nicht zuvor der Beklagte Sicherheit in gleicher Höhe leistet.

Die Revision wird nicht zugelassen.

Tatbestand:

Die Beteiligten streiten über die kommunalaufsichtliche Genehmigungsbedürftigkeit eines langfristigen Mietvertrags zwischen Klägerin und dem Beigeladenen. Anfang 1991 gründete die Klägerin die Firma "R________________-GmbH _____________" - im Folgenden: Firma R___ GmbH - als "gemeindliche Entwicklungsgesellschaft" zur Verbesserung der kommunalen Infrastruktur. Die Firma R___ GmbH kaufte sodann von der Klägerin mit notariellen Kaufverträgen vom 24. November 1993 - UR-Nr. 1487/93 - und vom 24. Oktober 1994 - UR-Nr. 552/1994 - mehrere Flurstücke und Teilflächen weiterer Flurstücke in Masserberg mit einer Fläche von insgesamt 2.462 qm. Noch vor dem grundbuchlichen Vollzug der Kaufverträge verkaufte die Firma R_____ GmbH mit notariellem Kaufvertrag vom 2. November 1994 - UR-Nr. 566/1994 - die genannten Grundflächen an die Firma I______ GmbH I_____________________________________, - im Folgenden: Firma I_____ GmbH -. Nach diesem Kaufvertrag sollte die Firma I_____ GmbH die Grundflächen auf eigene Rechnung mit einem Wohn- und Geschäftshaus (sog. "BV Spange Masserberg") für 9 Wohneinheiten und 10 gewerblichen Einheiten bebauen. Nach § 1 des Kaufvertrages war der Abschluss von insgesamt 19 Mietverträgen für die genannten Einheiten gemäß der beigefügten Musterentwürfe (Anlagen 3 und 4) "Geschäftsgrundlage für den hier vorliegenden Kauf- und Bauwerksvertrag". In den dazugehörigen "Besonderen Vereinbarungen" zum Mustermietvertrag wurden die baulichen Ausbau- bzw Instandsetzungspflichten der Klägerin als Mieterin geregelt.

Für den Fall des nicht wirksamen Zustandekommens der Mietverträge wurde der Firma I_____ GmbH ein "folgenloses" Rücktrittsrecht eingeräumt.

Am 7. November 1994 schlossen die Klägerin und die Firma I______ GmbH die Mietverträge über die 19 Wohn- und Geschäftseinheiten in dem zu diesem Zeitpunkt noch zu erbauenden Wohn- und Geschäftshaus "BV Spange", darunter auch den streitgegenständlichen Mietvertrag. Dieser betraf die gewerbliche Einheit im 1. Obergeschoss nach Nr. 10 des Aufteilungsplans (Büro 4) mit einer Grundfläche von rund 90 qm. Im Einzelnen wurde in dem Mietvertrag in § 3 eine Mietdauer von 30 Jahren bis zum 31. Dezember 2025 festgelegt und während der Laufzeit die ordentliche Kündigung ausgeschlossen. In § 4 des Mietvertrages (mit Anlage 3) wurde die Höhe des Mietzinses geregelt und die Höhe der Staffelmiete bis 2025 im Einzelnen fortgeschrieben. Gemäß § 6 des Mietvertrages übernahm die Klägerin als Mieterin die Kosten für Instandhaltungs- und Instandsetzungsarbeiten an den Mietflächen einschließlich Schönheitsreparaturen. Untervermietung wurde in § 7 gestattet.

Die Firma I_____ GmbH errichtete auf den genannten Grundflächen das Wohn- und Geschäftshaus "BV Spange". Der Beigeladene erwarb aufgrund notariellen Kaufvertrags vom 16. Dezember 1994 - UR-Nr. 667/94 - von der I_____ GmbH das Eigentum an der gewerblichen Einheit Nr. 10 (Büro 4) im 1. Obergeschoss des Objektes. Die Klägerin vermietete die Wohn- und Geschäftseinheiten weiter an die Firma R_____ GmbH als Untermieterin, die diese ihrerseits weiter untervermietete.

Seit etwa 1998 stellte die Klägerin die Mietzahlungen aus einigen Mietverträgen vom 7. November 1994 teilweise ein. Daraufhin kam es zu einer Reihe bürgerlichrechtlicher Rechtsstreitigkeiten über die Verpflichtung der Klägerin zur Mietzinszahlung aus den hier nicht streitgegenständlichen Mietverträgen. Dabei wurde die Klägerin rechtskräftig zur weiteren Zahlung verpflichtet.

Diese Streitigkeiten nahm die Klägerin zum Anlass, beim Beklagten mit Schreiben vom 19. Februar 2001 die Erteilung einer rechtsaufsichtlichen Genehmigung für sämtliche Mietverträge zu beantragen. Der Beklagte lehnte den Antrag mit Bescheid vom 15. März 2001 ab und begründete dies damit, die Mietverträge seien Umgehungsgeschäfte. Sie seien nach dem gesetzlichen Schutzzweck genehmigungspflichtig und nicht genehmigungsfähig. Die Vermietung diene nicht der Erfüllung gemeindlicher Aufgaben. Die Räumlichkeiten der Einheiten seien zur Eigennutzung weder bestimmt noch geeignet. Tatsächlich würden dem jeweiligen Eigentümer als Vermieter Einnahmen in gesicherter Höhe über einen Zeitraum von 30 Jahren garantiert, um damit Verpflichtungen gegenüber Banken sicherzustellen.

Gegen diesen Bescheid legte die Klägerin Widerspruch ein. Das Thüringer Landesverwaltungsamt wies den Widerspruch mit Widerspruchsbescheid vom 15. Mai 2001, zugestellt am 17. Mai 2001, zurück und nahm zur Begründung auf den Ausgangsbescheid Bezug.

Am 31. Mai 2001 hat die Klägerin Klage beim Verwaltungsgericht Meiningen erhoben und die Verpflichtung zur Erteilung von Genehmigungen für alle 19 Mietverträge zum Gegenstand dieses Verfahrens gemacht. Mit Beschluss des Verwaltungsgerichts Meiningen vom 25. April 2002 sind die Verfahren, soweit sie die übrigen Mietverträge betreffen, abgetrennt und als eigene Verfahren unter neuen Aktenzeichen zum Ruhen gebracht worden.

Zur Begründung im verbliebenen Verfahren hat die Klägerin ergänzend geltend gemacht, die Mietverträge seien zumindest genehmigungsfähig. Der Abschluss der Mietverträge sei seinerzeit Voraussetzung für den Verkauf gewesen.

Die Klägerin hat sinngemäß beantragt,

festzustellen, dass eine rechtsaufsichtliche Genehmigung für den Mietvertrag Nr. 5, der sich auf das jetzt im Eigentum des Beigeladenen stehende Gewerbeobjekt bezieht, nicht erforderlich ist,

hilfsweise,

den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Landratsamtes Hildburghausen vom 15. März 2001 in Gestalt des Widerspruchsbescheides des Thüringer Landesverwaltungsamtes vom 15. Mai 2001 zu verpflichten, die beantragte rechtsaufsichtliche Genehmigung für den Mietvertrag zu erteilen.

Der Beklagte hat beantragt,

die Klage abzuweisen.

Zur Begründung hat er die Gründe der angegriffenen Bescheide wiederholt und vertieft.

Der Beigeladene hat sinngemäß beantragt,

festzustellen, dass eine rechtsaufsichtliche Genehmigung für den Mietvertrag Nr. 5, der sich auf das jetzt in seinem Eigentum stehende Gewerbeobjekt mit der Büroeinheit Nr. 5 bezieht, nicht erforderlich ist,

hilfsweise,

den Beklagten unter Aufhebung des Bescheides des Landratsamtes Hildburghausen vom 15. März 2001 in Gestalt des Widerspruchsbescheides des Thüringer Landesverwaltungsamtes vom 15. Mai 2001 zu verpflichten, die beantragte rechtsaufsichtliche Genehmigung für den Mietvertrag zu erteilen.

Der Beigeladene hat geltend gemacht, der Mietvertrag sei nicht als Gewährvertrag genehmigungsbedürftig. Er sei ein herkömmlicher Mietvertrag. Die Klägerin habe die Räumlichkeiten im Rahmen ihrer gemeindlichen Aufgaben zur Fortentwicklung des Fremdenverkehrs und der Infrastruktur angemietet, um so Investoren anzuwerben.

Der Abschluss der Mietverträge habe nicht der "Absicherung" der Finanzierung des Projektes gedient. Im Übrigen sei es treuwidrig, wenn der Beklagte trotz seiner damaligen Kenntnis von dem Vorhaben nunmehr die rechtsaufsichtliche Genehmigung verweigere. Im Übrigen habe die Klägerin Räumlichkeiten im Rathaus zur Unterbringung der Gemeindeverwaltung ebenfalls langfristig auf 30 Jahre angemietet. Dies sei rechtsaufsichtlich nicht beanstandet worden.

Der Vertreter des öffentlichen Interesses hat keinen Antrag gestellt und sich zur Sache nicht weiter geäußert.

Das Verwaltungsgericht Meiningen hat mit Urteil vom 11. März 2003 - 2 K 438/01.Me - festgestellt, dass eine rechtsaufsichtliche Genehmigung für den streitgegenständlichen Mietvertrag nicht erforderlich sei, und die Berufung zugelassen. Zur Begründung hat es ausgeführt, der Mietvertrag sei nicht gemäß § 64 Abs. 2 ThürKO genehmigungsbedürftig. Es handele sich um einen "herkömmlichen Mietvertrag" mit den typischen wechselseitigen Leistungspflichten.

Genehmigungsbedürftig seien nur Rechtsgeschäfte, die von ihrer rechtlichen Struktur her der Bürgschaft oder dem Gewährvertrag ähnlich seien. Eine erweiternde, am wirtschaftlichen Zweck oder Effekt orientierte Auslegung sei wegen der weitreichenden Folgen für privatrechtliche Rechtsgeschäfte mit Belangen des Verkehrsschutzes und der Rechtssicherheit unvereinbar. Im Übrigen sei das Ergebnis einer unmittelbaren Vermietung an Dritte mit einer langfristigen Mietgarantie nicht vergleichbar. Ein wesentlicher Unterschied bestehe darin, dass sich die Klägerin anders als bei Gewährverträgen die Mieter aussuchen und dadurch die Mietverhältnisse erheblich stärker beeinflussen könne. Überdies sei die vorliegende mietvertragliche Gestaltung für die Klägerin mit einer der dreißigjährigen Laufzeit sogar wirtschaftlich vorteilhaft, falls die erzielten Mieteinnahmen die vereinbarten Mietzahlungen übersteigen würden.

Gegen das dem Beklagten am 31. März 2003 zugestellte Urteil hat dieser am 11. April 2003 beim Verwaltungsgericht Meiningen Berufung eingelegt und unter Wiederholung und Vertiefung des bisherigen Vorbringens ergänzend vorgetragen, der "Mietvertrag" sei ein einem Gewährvertrag ähnliches Rechtsgeschäft. Belegt werde dies durch die Klausel im notariellen Kaufvertrag vom 2. November 1994, wonach die Vermietung Geschäftsgrundlage für Investitionen der Firma I_____ GmbH sei. Dies folge auch aus den fehlenden Eigeninteressen der Klägerin bei Abschluss des Vertrages. Der Mietvertrag sei nach der Bekanntmachung des Innenministeriums von 1995 als langfristiger Leistungsvertrag als kreditähnliches Rechtsgeschäft einzustufen. Insoweit sei die Rechtsprechung des Bundesgerichtshofes zu Leasingverträgen durchaus heranziehbar. Dort sei es um einen Vertrag mit 30-jähriger Laufzeit, ansteigendem Mietzins und Kaufoption gegangen. Im Übrigen belege ein Schriftsatz der seinerzeitigen Bevollmächtigten der Klägerin vom 6. September 1994 an die damalige Bürgermeisterin der Gemeinde, dass dem Beigeladenen die Problematik einer aufsichtlichen Genehmigung bekannt gewesen sei.

Der Beklagte beantragt,

das Urteil des Verwaltungsgerichts Meiningen vom 11. März 2003 - 2 K 438/01.Me - abzuändern und die Klage abzuweisen.

Die Klägerin beantragt

die Berufung zurückzuweisen.

Sie verteidigt die erstinstanzliche Entscheidung und macht mit Schriftsatz vom 19. Mai 2003 ergänzende Ausführungen.

Der Beigeladene beantragt,

die Berufung zurückzuweisen.

Der Beigeladene wiederholt und vertieft sein bisheriges Vorbringen. Ergänzend wendet er sich gegen die Ausführungen des Beklagten im Zusammenhang mit dem Schriftsatz vom 6. September 1994 und macht weiter geltend, zumindest sei seinem erstinstanzlichen Hilfsantrag stattzugeben.

Der Vertreter des öffentlichen Interesses stellt keinen Antrag und trägt in der Sache nichts vor. Wegen der weiteren Einzelheiten des Sach- und Streitstandes wird auf die Gerichtsakte des vorliegenden Verfahrens (3 Bände) und die Behördenvorgänge (1 Ordner), die Gegenstand der mündlichen Verhandlung waren, sowie auf die Niederschrift über die mündliche Verhandlung vom 14. Oktober 2003 Bezug genommen.

Entscheidungsgründe:

Die Berufung hat Erfolg. Das Verwaltungsgericht hat der Klage zu Unrecht stattgegeben.

Die zulässige Berufung ist begründet. Der Klage ist weder im Haupt- noch im Hilfsantrag stattzugeben.

Die Klage ist im Hauptantrag zulässig. Statthafte Klageart zur Feststellung der Genehmigungsbedürftigkeit des streitgegenständlichen Mietvertrags ist die Feststellungsklage (§ 43 Abs. 1 VwGO). Sie ist hier ausnahmsweise nicht nachrangig gegenüber einer - hier hilfsweise erhobenen - Verpflichtungsklage (vgl. § 43 Abs. 2 VwGO). Diese Klageart wird dem klägerischen Begehren, wonach der streitige Mietvertrag genehmigungsfrei sei, nicht hinreichend gerecht. Die Verpflichtungsklage gewährt keinen ausreichenden Rechtsschutz, weil sie die Genehmigungsbedürftigkeit gerade voraussetzt, die die Klägerin verneint (vgl. BVerwG, Urteil vom 25. Mai 1962 - BVerwG VII C 240.59 -, BVerwGE 14, 202, 203 f.; ebenso Kopp/Schenke, VwGO, 13. Aufl., § 43 Rdz. 4 und Rdz. 29; ferner Pietzcker, in: Schoch/Schmidt-Aßmann/Pietzner, VwGO, Loseblattsammlung, Bd. I, Erg.Lfg. Jan. 2002, § 43 Rdz. 51 m. w. N.). Die weiteren Voraussetzungen für eine Feststellungsklage liegen vor. Die zwischen den Beteiligten streitige Frage, ob der Mietvertrag einer aufsichtsbehördlichen Genehmigung bedarf, betrifft letztlich ein konkretes, feststellungsfähiges Rechtsverhältnis zwischen Klägerin und Beklagtem, nämlich die aufsichtliche Genehmigungsbedürftigkeit des Mietverhältnises zwischen Klägerin und Beigeladenem (§ 43 Abs. 1 VwGO).

Die Klage ist im Hauptantrag jedoch unbegründet.

Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Feststellung der Genehmigungsfreiheit des streitgegenständlichen Mietvertrags vom 7. November 1994 (§ 43 Abs. 1 VwGO). In der Sache bedarf der Mietvertrag der kommunalaufsichtlichen Genehmigung durch den als Kommunalaufsicht zuständigen Beklagten (§§ 111 Abs. 2, 118 Abs. 1, 123 Abs. 1 Thüringer Kommunalordnung - ThürKO -). Bestimmte Rechtsgeschäfte, nämlich Bürgschaften, Gewährverträge und Verpflichtungen aus ähnlichen Rechtsgeschäften, die ein Eintreten für fremde Schuld oder den Eintritt oder Nichteintritt bestimmter Umstände zum Gegenstand haben, bedürfen der Genehmigung, wenn sie nicht im Rahmen der laufenden Verwaltung abgeschlossen werden (§ 64 Abs. 2 Satz 2 i. V. m. Satz 1 ThürKO).

Dabei ist der streitgegenständliche Mietvertrag nicht etwa deshalb genehmigungsfrei, weil er "im Rahmen der laufenden Verwaltung" abgeschlossen worden wäre (§ 64 Abs. 2 Satz 2, 2. Halbsatz ThürKO; vgl. auch § 29 Abs. 2 Nr. 1 ThürKO). Dies ist der Fall bei ständig und häufig wiederkehrenden, gleichförmigen und routinemäßig zu erledigenden Geschäften, die tatsächlich und rechtlich einfach gelagert sind, keine grundsätzliche Bedeutung haben und keine erheblichen Verpflichtungen für die Gemeinde erwarten lassen (vgl. Uckel/Hauth/Hoffmann, a. a. O., ThürKO § 29 Anm. 4.1). Davon kann vorliegend angesichts Dauer und Umfang der aus dem Mietvertrag für die Klägerin resultierenden erheblichen Verpflichtungen keine Rede sein.

Der zwischen der Klägerin und dem Beigeladenen bestehende Vertrag vom 7. November 1994 über die langfristige Vermietung der gewerblichen Einheit im 1. Obergeschoss - Nr. 10 des Aufteilungsplans - stellt sich nicht als eine "Bürgschaft" dar (§ 64 Abs. 2 Satz 2, 1. Alt. ThürKO). Bei einer Bürgschaft nach § 765 BGB verpflichtet sich der Bürge gegenüber dem Gläubiger eines Dritten für die Erfüllung der Verbindlichkeit des Dritten einzustehen. Daran fehlt es hier. Die Klägerin haftet nicht dem Beigeladenen für dessen ("fremde") Mietzinsansprüche gegen Dritte, sondern ist selbst Mieterin und tritt für eigene Schuld ein.

Ebenso wenig handelt es sich bei dem streitgegenständlichen Mietvertrag um einen "Gewährvertrag" (§ 64 Abs. 2 Satz 2, 2. Alt. ThürKO). Kennzeichnend für den im BGB nicht ausdrücklich geregelten, aber als Vertragstyp eigener Art anerkannten Gewährvertrag (§§ 241, 311 BGB) ist, dass der Garant den Gläubiger schadlos zu halten hat, falls der garantierte Erfolg bzw. Umstand nicht eintritt oder sich ein vertragliches Schadensrisiko verwirklicht (vgl. Habersack, in: Münchner Kommentar zum BGB, Bd. 5, 3. Aufl., vor § 765 Rdz. 13 ff., 15, 20 m. w. N.; vgl. auch VG Weimar, Urteil vom 19. Juni 2002, - 1 K 1355/00.We -, S. 22, 23 f. des Urteilsumdrucks noch zu § 45 Abs. 2 VKO). Dabei muss die Risikoübernahme stets den Hauptvertragsinhalt darstellen (vgl. Widmann/Grasser/Glaser, Bayerische Gemeindeordnung, Loseblattsammlung, 10. Erg.Lfg., Juni 2000, Art. 72 Rdz. 5 zur nahezu wortgleichen Vorschrift des Art. 72 Abs. 2 Satz 1 BayGO). Gewährverträge können auch der Absicherung von Vermietungsrisiken (Mietgarantien) dienen, wenn sich der Garant verpflichtet, für Mietausfälle einzustehen, falls eine Vermietung ganz oder zeitweise nicht oder nur zu einem geringeren als dem garantierten Mietzins möglich ist; der Garant ist nicht selbst am Mietvertrag beteiligt (vgl. Voelskow, in: Münchner Kommentar, BGB, Bd. 3, 3. Aufl., vor § 535 Rdz. 47 m. w. N.; vgl. auch Habersack, a. a. O., vor § 765 Rdz. 36). Vorliegend kommt ein Gewährvertrag in Form einer von der Klägerin übernommenen Mietgarantie ersichtlich nicht in Betracht. Die Mietsache wird der Klägerin selbst überlassen, die diese ordnungsgemäß zu behandeln, die erforderlichen Instandhaltungsmaßnahmen zu veranlassen und den Mietzins zu entrichten hat.

Der streitgegenständliche Mietvertrag ist hingegen als "Verpflichtung aus einem ähnlichen Rechtsgeschäft" einzustufen (§ 64 Abs. 2 Satz 1, 3. Alt. ThürKO), die ein Einstehen für den Eintritt oder Nichteintritt bestimmter Umstände zum Gegenstand hat. "Ähnliche Rechtsgeschäfte" im vorgenannten Sinne sind rechtlich oder wirtschaftlich ähnliche Rechtsgeschäfte, bei denen das Einstehen für fremde Schuld bzw. den (Nicht-)Eintritt bestimmter Umstände unbeschadet der verschiedenen denkbaren vertraglichen Gestaltungsformen zumindest einen der rechtlich maßgeblichen Hauptvertragsinhalte bildet. In diesem Sinne kommen als "ähnliche Rechtsgeschäfte" in Betracht u. a. Kreditaufträge, Wechselbürgschaften, Ausbietungs- und Nachschussgarantien oder Pfand- und Hypothekenbestellungen, d. h. Verträge von gewissem wirtschaftlichen Gewicht für die Gemeinde, die den Schutz der Gemeinde vor finanziellen Gefahren erfordern (vgl. auch die Beispiele in der amtlichen Begründung zu § 64, in Landtags-Drucksache 1/2149, S. 95 und in der Bekanntmachung des Thür. Innenministeriums über das Kreditwesen der Gemeinden und Landkreise vom 29. Juni 1995, Thüringer Staatsanzeiger Nr. 29/1995, S. 1107, 1112; vgl. ferner Gnauck/Höhlein/Steenbock, Thüringer Kommunalverfassung, Loseblattsammlung, 6. Lfg. 10/1996, E § 64 Rdz. 23; Uckel/Hauth/Hoffmann, Kommunalrecht in Thüringen, Loseblattsammlung, 31. Erg.Lfg., 6/2003, ThürKO § 64 Anm. 2). Dazu gehören grundsätzlich nicht Mietverträge, soweit sie dem üblichen Standard entsprechen.

Anders verhält es sich jedoch, wenn die Gemeinde als Mieterin in einem Dauerschuldverhältnis wirtschaftliche Risiken übernimmt, die das Übliche übersteigen und bei wirtschaftlicher Gesamtbetrachtung des Vertragswerkes bürgschafts- bzw. gewährvertragsähnlich sind, weil sie zwar nicht rechtlich, wohl aber wirtschaftlich einem Einstehenmüssen der Gemeinde für den Eintritt oder Nichteintritt bestimmter Umstände gleichkommen. Im Rahmen einer solchen Gesamtbewertung spielen in der Regel einseitige subjektive Vorstellungen, Motive oder Hoffnungen eines oder beider Vertragspartner ebenso wenig eine maßgebliche Rolle wie allgemeine Begleitumstände, wozu auch Belange der Fremdenverkehrs- oder Wirtschaftsförderung zählen. Liegen hingegen die vorgenannten besonders gewichtigen wirtschaftlichen Voraussetzungen vor, fällt auch ein Mietvertrag unter die Genehmigungspflicht nach § 64 Abs. 2 ThürKO.

Dies ergibt sich aus folgenden Erwägungen:

Der Wortlaut des § 64 Abs. 2 ThürKO mag zwar nicht völlig eindeutig zu erkennen geben, ob er auch wirtschaftlich ähnliche Rechtsgeschäfte einbezieht. Es fehlen ausdrückliche Formulierungen wie "wirtschaftlich ähnliche Rechtsgeschäfte..." oder "...wirtschaftlich gleichkommen", wie sie sich etwa in § 64 Abs. 1 ThürKO finden.

Gleichwohl liegt es schon nach dem Wortsinn des für sich genommen unscharfen, aber dehnbaren Begriffs "ähnliche Rechtsgeschäfte" nahe, ihm auch der Bürgschaft bzw. den Gewährverträgen wirtschaftlich ähnliche Umgehungsgeschäfte zu unterstellen. Auch die weitere Formulierung in Satz 1 "ein Einstehen ... für den Eintritt oder Nichteintritt bestimmter Umstände" ist gerade bei Gegenüberstellung mit der Formulierung "Einstehen für fremde Schuld..." mit einem wirtschaftlichen Eintreten ohne Weiteres vereinbar.

Für das hier zugrunde gelegte wirtschaftliche Verständnis des § 64 Abs. 2 ThürKO spricht zudem die Entstehungsgeschichte dieser Vorschrift und der benachbarten Vorschrift des § 63 ThürKO. Der Gesetzgeber wollte die Gemeinden vor erheblichen und unüberschaubaren finanziellen Risiken wirksam schützen, indem er auch wirtschaftlich ähnliche Rechtsgeschäfte der Genehmigungspflicht nach § 64 Abs. 2 ThürKO unterworfen wissen wollte. So heißt es in der amtlichen Begründung zu § 64 Abs. 2 unter Nr. 2 (Landtags-Drucksache 1/2149, S. 94):

"...Verpflichtungen aus Bürgschaften, Gewährverträgen und ähnlichen Rechtsgeschäften... bergen ebenfalls erhebliche Risiken im Gemeindehaushalt". Ergänzend nimmt die amtliche Begründung zu § 64 Abs. 2 ThürKO ausdrücklich Bezug auf die Erwägungen zu § 64 Abs. 1 ThürKO unter Nr. 1 (Landtags- Drucksache a. a. O., S. 93). Dort ist u. a. ausgeführt:

"Der Kreditaufnahme gleichkommende Rechtsgeschäfte können erhebliche Risiken für den Gemeindehaushalt in sich bergen und können die dauernde wirtschaftliche Leistungsfähigkeit einer Gemeinde sehr stark beeinflussen. Zum Schutze der Gemeinden sind daher diese Rechtsgeschäfte einer Genehmigungspflicht unterworfen, da aus ihrer Natur heraus die daraus entstehenden Verbindlichkeiten nicht auf Anhieb erkannt werden".

Weiter wird in der amtlichen Begründung im Zusammenhang mit Leasingverträgen deutlich, auf die sich die Ausführungen zu § 64 Abs. 2 ThürKO ebenfalls ausdrücklich beziehen, dass bei der Beurteilung der Genehmigungsbedürftigkeit vor allem auch das wirtschaftliche Ergebnis von Rechtsgeschäften in den Blick zu nehmen ist (Landtags-Drucksache 1/2149, S. 94):

"...Sie [Leasing-Verträge] kommen im wirtschaftlichen Ergebnis [Hervorhebung durch den Senat] einer Stundung und Verzinsung des Kaufpreises bzw. einem langfristigen Teilzahlungskredit gleich. Sie bedeuten eine langdauernde Belastung des kommunalen Haushalts und berühren die Leistungsfähigkeit der Gemeinde wie eine Kreditaufnahme".

Im Übrigen lässt die amtliche Begründung (Landtags-Drucksache 1/2149, S. 1, 52, 83 ff.) nicht erkennen, dass mit den neuen Regelungen der §§ 63, 64 ThürKO inhaltliche Einschränkungen der Genehmigungserfordernisse, insbesondere bei "ähnlichen Rechtsgeschäften" im Sinne von § 64 Abs. 2 ThürKO, gegenüber den bis dahin gültigen Bestimmungen des § 45 Abs. 3 i. V. m. Abs. 2 des Gesetzes über die Selbstverwaltung der Gemeinden und Landkreise in der DDR (Kommunalverfassung) - zit.: DDR-KommVerf - vom 17. Mai 1990 (GVBl. S. 255) bzw. des gleichlautenden § 45 der Vorläufigen Kommunalordnung für das Land Thüringen - VKO - vom 24. Juli 1992 (GVBl. S. 383) beabsichtigt gewesen wären. In den früheren Vorschriften war ausdrücklich noch von "wirtschaftlich gleichkommenden" Rechtsgeschäften die Rede.

Deutlich wird die mit der Genehmigungspflicht (§ 64 Abs. 1 und Abs. 2 ThürKO) bezweckte Schutzfunktion überdies aus den Maßstäben, die für die Genehmigungserteilung gelten (§ 64 Abs. 4 i. V. m. § 63 Abs. 2 ThürKO). Danach soll die Genehmigung unter dem Gesichtspunkt einer geordneten Haushaltswirtschaft (vgl. § 53 ThürKO) erteilt bzw. versagt werden. Die Genehmigung ist in der Regel dann zu versagen, wenn die Verpflichtungen aus "ähnlichen Rechtsgeschäften" nach § 64 Abs. 2 ThürKO nicht im Einklang mit der dauerhaften wirtschaftlichen Leistungsfähigkeit stehen. Diese Maßgaben dienen der Haushaltssicherheit und sollen die dauerhafte wirtschaftliche Leistungs- und Handlungsfähigkeit der Gemeinden sicherstellen (vgl. Gnauck/Höhlein/Steenbock, a. a. O., E § 64 Rdz. 1, 2; Uckel/Hauth/Hoffmann, a. a. O., ThürKO § 64 Rdz. 1; vgl. ferner Widmann/Grasser/Glaser, Bayerische Gemeindeordnung, Loseblattsammlung, 10. Erg.Lfg., Juni 2000, BayGO Art. 72 Rdz. 6 und Quecke/Schmidt, Gemeindeordnung für den Freistaat Sachsen, Loseblattsammlung, 22. Erg.Lfg. 11/2002, SächsGO § 83 Rdz. 13 f., 17; vgl. OLG Dresden, Urteil vom 11. Juli 2001, - 6 U 254/01 -, OLG-NL 2001, 268, 270 zu § 44 Abs. 1 DDR-Kommunalverfassung; vgl. ferner LG Potsdam, Urteil vom 16. Oktober 1996, - 4 O 174/96 -, LKV 1998, 79, 80 und OVG Frankfurt/Oder, Beschluss vom 25. April 1995 - 1 A 24/94 -, LKV 1995, 374, 375 zu § 49 DDR-Kommunalverfassung).

Für die hier gefundene Auslegung spricht ferner der Regelungszusammenhang zwischen § 64 Abs. 1 und Abs. 2 ThürKO. Denn Absatz 1 stellt in Ergänzung zu § 63 Abs. 2 ThürKO ausdrücklich auch solche Rechtsgeschäfte unter Genehmigungsvorbehalt, die einer Kreditaufnahme "wirtschaftlich gleichkommen".

Diese wirtschaftliche Sicht gilt aber auch für Absatz 2, wie durch die für die Absätze 1 und 2 gleichermaßen geltende Bezugnahme in § 64 Abs. 4 ThürKO auf die Genehmigungsvoraussetzungen des § 63 Abs. 2 ThürKO vermittelt wird. Noch klarere Konturen gewinnt dieses Bild durch die Parallelität zwischen den Begriffen "kreditähnliche Verpflichtungen" in der amtlichen Überschrift zu § 64 ThürKO mit Bezug auf Absatz 1 und "Verpflichtungen aus ähnlichen Rechtsgeschäften" in Absatz 2. Auch dieser Gleichklang zeigt, dass der Gesetzgeber bei der Abgrenzung der Genehmigungsbedürftigkeit ähnlicher Rechtsgeschäfte bei beiden Absätzen auch das "wirtschaftliche Gleichkommen" vor Augen hatte.

Die hier zugrunde gelegte wirtschaftliche Betrachtungsweise wird im einschlägigen Schrifttum zu den entsprechenden Genehmigungsvorschriften anderer Länder überwiegend geteilt (vgl. Widmann/Grasser/Glaser, a. a. O., Art. 72 Rdz. 6 zu Art. 72 Abs. 2 Satz 1 BayGO für den Erwerb von Genossenschaftsanteilen; Quecke/Schmidt, a. a. O., SächsGO § 83 Rdz. 43 zu § 83 Abs. 3 SächsGO für Rückkaufverpflichtungen zu einem höheren Wert als bei Verkauf). Dabei sind die Vorschriften anderer Länder teils nahezu wortgleich; so heißt es etwa in Art. 72 Abs. 2 Satz 2 der Bayerischen Gemeindeordnung "verwandte Rechtsgeschäfte".

Teilweise sind die Vorschriften ähnlich wie § 64 Abs. 1 ThürKO gefasst. So ist zum Beispiel in § 83 Abs. 3 der Sächsischen Gemeindeordnung von "...wirtschaftlich gleichkommen" die Rede (ebenso auch in § 93 Abs. 3 der Niedersächsischen Gemeindeordnung und in § 86 Abs. 3 der Schleswig-Holsteinischen Gemeindeordnung).

Die demgegenüber teilweise vertretene engere Lesart (ThürOLG, Urteil vom 16. Januar 2001, - 3 U 655/00 -, ThürVBl. 2001, 253, 254 f. und ihm folgend VG Meiningen, Urteil vom 11. März 2002, - 2 K 438/01.Me -; vgl. auch Masson/Samper, Bayerische Kommunalgesetze, 1961, BayGO Art. 72 Anm. 4 zu Art. 72 Abs. 2 BayGO), die "ähnliche Rechtsgeschäfte" allein formalrechtlich qualifiziert, ohne die wirtschaftlichen Auswirkungen einzubeziehen, vermag jedenfalls für § 64 Abs. 2 ThürKO nicht zu überzeugen. Denn in Anbetracht der oben dargelegten Schutzfunktion ist für eine einschränkende Auslegung des § 64 Abs. 2 ThürKO kein Raum. Auch sonst ist kein Grund dafür erkennbar, weshalb der Gesetzgeber aus dem Anwendungsbereich des § 64 Abs. 2 ThürKO im Unterschied zu Absatz 1 den kommunalaufsichtlich wichtigen Bereich wirtschaftlich ähnlicher Rechtsgeschäfte hätte ausklammern sollen. Gründe des Verkehrsschutzes und der Rechtssicherheit (so aber ThürOLG, a. a. O., ThürVBl. 2001, 253, 255; VG Meiningen, a. a. O., - 2 K 438/01.Me -, S. 6 f. des Umdrucks) vermögen eine generelle Einschränkung des Anwendungsbereichs auf lediglich rechtlich ähnliche Rechtsgeschäfte nicht zu rechtfertigen. Die Genehmigungsbedürftigkeit wirtschaftlich ähnlicher Rechtsgeschäfte ergibt sich auch mit Blick auf die weitreichenden Folgen der Unwirksamkeit ohne erforderliche Genehmigung geschlossener privatrechtlicher Rechtsgeschäfte (§ 123 Abs. 2 ThürKO i. V. m. § 134 BGB) hinreichend deutlich aus dem Gesetz, wie oben bereits dargelegt wurde. Ebenso ist zu berücksichtigen, dass eine die Genehmigungspflicht auslösende "wirtschaftliche Ähnlichkeit" mit Bürgschaften oder Gewährverträgen nach den oben genannten Kriterien grundsätzlich nur bei wirtschaftlichen Risiken für die Gemeinde von hinreichendem Gewicht gegeben ist. Erweist sich eine Risikoverteilung aber in ihrem wirtschaftlichen Ergebnis als erkennbar unausgewogen, sind Belange des Verkehrsschutzes und der Rechtssicherheit grundsätzlich schon deshalb nicht berührt, weil die Vertragspartner dann ohnehin mit einer Genehmigungspflicht rechnen mussten und von daher nicht schutzwürdig erscheinen. Etwas anderes ergibt sich nicht aus der vom Thüringer Oberlandesgericht (a. a. O., ThürVBl. 2001, 255) angeführten Entscheidung des Bundesgerichtshofes (Urteil vom 10. 6 1999, - IX ZR 409/97 -, NJW 1999, 3335, 3337 f.). Diese Entscheidung ist nicht zu § 64 Abs. 2 ThürKO ergangen. Es finden sich dort nur allgemeine Ausführungen zu den zivilrechtlichen Folgen fehlender kommunalaufsichtlicher Genehmigungen, die nicht weiter ergiebig sind, und im Übrigen die Feststellung enthielt, dass jedenfalls die Vorläuferregelung des § 45 Abs. 2 Satz 2 DDR-KommVerf betreffend die Genehmigungsbedürftigkeit von Bürgschaften private Verkehrsbelange nicht berührt und insoweit hinreichend deutlich ist.

Ausgehend von diesen Grundsätzen handelt es sich im wirtschaftlichen Ergebnis bei dem streitgegenständlichen Mietvertrag über die entgeltliche Gebrauchsüberlassung der Gewerbeeinheit (Büro 4) im Objekt "BV Spange" um ein kommunalaufsichtlich genehmigungsbedürftiges Rechtsgeschäft (§ 64 Abs. 2 Satz 2 i. V. m. Satz 1 ThürKO). Bei der gebotenen wirtschaftlichen Gesamtbewertung kommen diesem Regelwerk bürgschafts- bzw. gewährvertragsähnliche Wirkungen zu. Die Klägerin hat für erhebliche Miet- und Instandhaltungsrisiken wirtschaftlich einzustehen, denen keine entsprechenden angemessenen Vorteile gegenüberstehen. Gemessen an den Erfordernissen einer geordneten Haushaltswirtschaft und der Wahrung der dauerhaften Leistungsfähigkeit überschreiten die langfristigen finanziellen Folgelasten nach Umfang und Dauer einen überschaubaren und kalkulierbaren Rahmen deutlich.

Im Einzelnen sind für diese Risikobewertung folgende Gesichtspunkte maßgeblich:

Von Bedeutung ist nicht nur die sehr lange Mietdauer für den Zeitraum 1996 bis 2025, sondern vor allem auch der Umstand, dass der Mietvertrag durch Ausschluss der ordentlichen Kündigung in § 3 des Mietvertrages während der gesamten Laufzeit von 30 Jahren praktisch unkündbar ist (vgl. auch § 567 BGB a. F. bzw. § 544 BGB n. F.). Insoweit kann dahinstehen, ab welcher Laufzeit der Ausschluss der ordentlichen Kündigung einem Rechtsgeschäft gewährvertragsähnlichen Charakter verleiht; ein gewisser Anhaltspunkt für die Bewertung mag sich aus § 62 Abs. 1 ThürKO ergeben, wonach die Gemeinde ihrer Haushaltswirtschaft eine fünfjährige Finanzplanung zugrunde zu legen hat.

Jedenfalls bei einer Laufzeit von - wie hier - 30 Jahren ist ein gemeindlicher Planungszeitraum bei Weitem überschritten. Hinzu kommt, dass allein die Klägerin während der 30-jährigen Laufzeit das wirtschaftliche Risiko trägt, ob die Mietsache überhaupt ständig vermietbar ist, ob der jeweilige Mieter zahlungsfähig und -willig ist und ob er die Mietsache ordnungsgemäß benutzt. Demgegenüber erscheint die Einschätzung des Verwaltungsgerichts, der Mietvertrag sei für die Klägerin "sogar wirtschaftlich vorteilhaft", unrealistisch. Dass sie sich ihre Mieter anders als bei einem Gewährvertrag selbst aussuchen kann, mildert diese weitreichenden Risiken insgesamt nur unerheblich.

Außerdem fällt bei der Bewertung der wirtschaftlichen Gefahren für die Gemeinde weiter ins Gewicht, dass für die gesamte 30-jährige Laufzeit im Mietvertrag eine Staffelmiete nach oben, d. h. mit Mieterhöhungen, festgeschrieben ist (vgl. § 4 des Mietvertrags i. V. m. der Anlage 3). Die Staffelung beginnt für 1996 mit einem Gesamtmietzins von 1.091,02 DM bzw. 557,82 €. Dies entspricht einem anfänglichen Quadratmeterpreis von 12,75 DM bzw. 6,51 €, der zum Zeitpunkt des Vertragsabschlusses durchaus im Rahmen des ortsüblichen Mietniveaus gelegen haben mag. Der Mietzins steigerte und steigert sich jedoch bis zum Jahre 2025 auf bis zu 2.232,67 DM bzw. 1.140,10 €. Dies entspricht einem Quadratmeterpreis von 26,09 DM bzw. 13,34 €. Damit erhöht sich der Mietzins jährlich um 2,5 % bezogen auf die Höhe des zuletzt geltenden Mietzinses und bezogen auf die gesamte 30- jährige Laufzeit um insgesamt rund 52 %. Insoweit geht die Klägerin das stetig zunehmende Risiko ein, ihrerseits keine kostendeckenden Mieten im Wege der Untervermietung mehr erzielen zu können. Im Übrigen fängt die Wertsicherungsklausel in § 3 des Mietvertrags zu Gunsten des Beigeladenen eventuelle inflationsbedingte Änderungen ab und sichert den Anstieg des Mietzinses zusätzlich. Weiter kommen während der 30-jährigen Laufzeit auf Seiten der Klägerin über das übliche Maß hinausgehende Instandhaltungs- und Instandsetzungsverpflichtungen (einschließlich elektrischer und sanitärer Installation) sowie Schönheitsreparaturen (vgl. § 6 des Mietvertrages) hinzu. Deren voraussichtliche Höhe lässt sich kaum abschätzen und birgt ebenfalls erhebliche finanzielle Risiken für den Haushalt der Klägerin.

Der Anwendbarkeit des § 64 Abs. 2 ThürKO stehen im vorliegenden Falle Belange des Vertrauensschutzes zu Gunsten des Beigeladenen oder der Rechtssicherheit auch nicht ausnahmsweise aufgrund außergewöhnlich gelagerter Umstände entgegen. Anders als das Thüringer Oberlandesgericht meint (vgl. Urteil vom 12. Dezember 2000, a. a. O., ThürVBl. 2001, 253), wird der private Rechtsverkehr hier durch die zivilrechtliche Unwirksamkeit des streitigen Mietvertrags nicht unzumutbar beeinträchtigt. Es kann dahinstehen, ob die seinerzeit Beteiligten beim Abschluss des Mietvertrags tatsächlich mit der Genehmigungsbedürftigkeit rechneten, worauf der vom Beklagten vorgelegte Schriftsatz vom 6. September 1994 hindeuten könnte. Angesichts der erkennbar unausgewogenen, den Beigeladenen als Vermieter extrem bevorteilenden Vertragsgestaltung mussten die beteiligten Vertragspartner mit der Notwendigkeit der aufsichtsbehördlichen Genehmigungsbedürftigkeit zumindest rechnen, zumal sich aus dem Gesetz hinreichend deutlich ergibt, wie bereits ausgeführt, dass wirtschaftlich riskante, garantieähnliche Rechtsgeschäfte von Gemeinden genehmigungspflichtig sind. Im Übrigen unterstreicht die Regelung im notariellen Kaufvertrag vom 2. November 1994, wonach der Abschluss des streitgegenständlichen Mietvertrags Geschäftsgrundlage für die Veräußerung war und dem Käufer für den Fall des nicht wirksamen Zustandekommens der Mietverträge ein Rücktrittsrecht eingeräumt wurde, dass sich die Beteiligten der über eine "normale" Vermietung hinausgehenden Bedeutung des streitgegenständlichen Mietvertrags durchaus bewusst waren.

Auch das umfängliche Vorbringen des Beigeladenen zur Treuwidrigkeit des Beklagten stellt die Genehmigungsbedürftigkeit nicht in Frage. Der Umstand, dass der Beklagte die dem streitgegenständlichen Mietvertrag (und den übrigen 18 Mietverträgen) vorausgegangenen Kaufverträge zwischen der Klägerin und der I_____ GmbH kommunalaufsichtlich genehmigt hatte, mag für zivilrechtliche Schadensersatzansprüche von Bedeutung sein (vgl. dazu ThürOLG, Urteil vom 12. Dezember 2000, a. a. O., ThürVBl. 2001, 253 f.), berührt aber nicht die ausschließlich öffentlich-rechtliche Entscheidung über die Genehmigungsbedürftigkeit des Vertrages. Auch der Umstand, dass die - genehmigten - Kaufverträge - wie hier - den Abschluss der Mietverträge als Geschäftsgrundlage vorausgesetzt haben, ändert nichts daran, dass es sich jeweils um unterschiedliche Genehmigungsgegenstände handelt.

Demzufolge ist der streitgegenständliche Mietvertrag jedenfalls nach § 64 Abs. 2 ThürKO genehmigungsbedürftig, so dass es vorliegend nicht darauf ankommt, ob der Mietvertrag auch nach § 64 Abs. 1 ThürKO genehmigungspflichtig ist.

Nach alledem ist die Klage mit ihrem Feststellungsbegehren im Hauptantrag unbegründet.

Die Klage ist mit ihrem Hilfsantrag zulässig. Insbesondere ist die Klage als Verpflichtungsklage statthaft (§ 42 Abs. 1 VwGO), mit der die Klägerin im Hinblick auf die Genehmigungsbedürftigkeit des Mietvertrags hilfsweise die Erteilung der erforderlichen kommunalaufsichtlichen Genehmigung begehrt (vgl. auch Pietzcker, a. a. O., § 43 Rdz. 51).

Die Klage ist aber auch insoweit unbegründet. Der ablehnende Bescheid des Landratsamtes Hildburghausen vom 15. März 2001 in Gestalt des Widerspruchsbescheides des Thüringer Landesverwaltungsamtes vom 15. Mai 2001 ist rechtmäßig und verletzt die Klägerin nicht in eigenen Rechten (§ 113 Abs. 5 VwGO). Die Klägerin hat keinen Anspruch auf Erteilung einer kommunalaufsichtlichen Genehmigung oder auf Neubescheidung unter Beachtung der Rechtsauffassung des Gerichts. Der genehmigungsbedürftige Mietvertrag ist nicht genehmigungsfähig.

Rechtsgrundlage für einen möglichen Anspruch auf Erteilung einer Genehmigung für den genehmigungsbedürftigen Mietvertrag sind die §§ 64 Abs. 2 Satz 1, Abs. 4 i. V. m. § 62 Abs. 2 Satz 2 ThürKO. Danach darf die Gemeinde Verpflichtungen aus ähnlichen Rechtsgeschäften nur zur Erfüllung ihrer Aufgaben übernehmen (§ 64 Abs. 2 Satz 1 ThürKO).

Vorliegend hat die Klägerin die Verpflichtungen aus dem streitgegenständlichen Rechtsgeschäft nicht "zur Erfüllung ihrer Aufgaben" übernommen (§ 64 Abs. 2 Satz 1, letzter Halbsatz ThürKO). Es fehlt an schon zu erfüllenden "Aufgaben" der Klägerin. Aufgaben des übertragenen Wirkungskreises (§ 3 ThürKO) scheiden vorliegend offensichtlich aus (vgl. die Aufstellung bei Uckel/Hauth/Hoffmann, a. a. O., ThürKO § 2 Anm. 4). Ebenso wenig kommen Aufgaben des eigenen Wirkungskreises der Klägerin in Betracht (§ 2 Abs. 1 und Abs. 2 ThürKO). Zu diesen Aufgaben gehören grundsätzlich alle Angelegenheiten der örtlichen Gemeinschaft, die in der Gemeinde wurzeln und zu ihr einen speziellen Bezug haben (vgl. ThürOVG, Urteil vom 20. Juli 1998, - 2 KO 143/97 -, ThürVwGRspr. 1998, 166, 171 m. w. N.; vgl. Rücker/Dieter/Schmidt, Kommunalverfassungsrecht Thüringen, Loseblattsammlung, Erg.Lfg. 4/2002, ThürKO § 2 Anm. 2.; vgl. Henneke, ThürVBl. 1999, 25 ff.).

Davon ausgehend stellt die Anmietung von Wohn- und Geschäftsräumen für sich genommen ersichtlich keine Aufgabe im eigenen Wirkungskreis dar. Dasselbe gilt für die Vermietung bzw. Untervermietung (vgl. § 7 des Mietvertrags) an Dritte. Insoweit handelt es sich um rein erwerbswirtschaftliche Betätigungen, für die ein öffentlicher Zweck, etwa die Eigennutzung zur Unterbringung von Teilen der Gemeindeverwaltung, nicht erkennbar ist. Es gehört jedenfalls nicht zu den Aufgaben einer Gemeinde, ohne angemessene Gegenleistung wirtschaftliche Risiken zu Gunsten Dritter zu übernehmen (vgl. Thieme, Nds. GO, 1993, NGO § 93 Rdz. 1 und 3). Im Übrigen lässt sich nicht feststellen, dass der begünstigte Beigeladene seinerseits in irgendeiner Form öffentliche Aufgaben wahrnehmen würde (vgl. auch Gnauck/Höhlein/Steenbock, a. a. O., E § 64 Rdz. 15; von Mutius, Kommunal- Verfassungsrecht Schleswig-Holstein, § 86 Rdz. 2).

Die Klägerin hat den Mietvertrag auch dann nicht zur Erfüllung ihrer "Aufgaben" abgeschlossen, soweit man auf den Gesichtspunkt der Förderung des öffentlichen Wohnungsbaus (vgl. § 2 Abs. 2 ThürKO und Art. 15 Satz 2 Thüringer Verfassung vom 25. Oktober 1993, GVBl. S. 625) abstellt. Mietgegenstand ist nicht Wohnraum, sondern eine gewerbliche Einheit. Zudem beschränkt sich die Wahrnehmung der Aufgabe "Wohnungsbauförderung" auf bestimmte Mittel, namentlich die Ausweisung von Bauland und die Bereitstellung geeigneter gemeindeeigener Baugrundstücke (vgl. Wachsmuth/Oehler, Thüringer Kommunalordnung, Loseblattsammlung, 11/2001, ThürKO § 2 Anm. 2). Die überteuerte Anmietung von Wohn- bzw. Geschäftsräumen ist hingegen kein zulässiges Instrument der Wohnungsbauförderung.

Ebenso wenig dient der streitgegenständliche Mietvertrag der Erfüllung von Aufgaben der Klägerin im Bereich der Wirtschafts- oder Fremdenverkehrsförderung. Aufgaben in diesem Bereich gehören grundsätzlich nicht zu "ihren" Aufgaben (§ 64 Abs. 2 Satz 1, letzter Halbs. ThürKO), sondern zu den Aufgaben der Kreise und kreisfreien Städte. Nach der Rechtsprechung des erkennenden Senats kann eine Gewerbeansiedlungs- und Tourismusförderungspolitik bei der in Thüringen bestehenden Gemeindestruktur - jedenfalls soweit es um kleinere, kreisangehörige Gemeinden geht - in der Regel effektiv nur auf Kreisebene betrieben werden und nicht auf gemeindlicher Ebene. Maßnahmen der Wirtschaftsförderung und Förderung des Fremdenverkehrs sind danach in der Regel nicht auf das Gebiet einzelner Gemeinden beschränkt, sondern haben regelmäßig überörtlichen Charakter im Sinne von § 87 ThürKO (so ThürOVG, a. a. O., ThürVwGRspr. 1998, 166, 173; vgl. auch Schmidt-Jorzig, DÖV 1993, 973, 980; vgl. in der Lit. diff. Uckel/Hauth/Hoffmann, a. a. O., ThürKO § 87 Rdz. 1; noch enger Wachsmuth/Oehler, a. a. O., ThürKO § 2 Anm. 2: direkte Wirtschaftsförderung als staatliche Aufgabe). Unter Berücksichtigung dieser Grundsätze erscheint es schon zweifelhaft, ob Größe und Lage der Klägerin oder sonstige besondere örtliche Gegebenheiten im Bereich der Gemeinde Masserberg es hier rechtfertigen, die Aufgaben der Wirtschafts- oder Fremdenverkehrsförderung in jeder Hinsicht als örtliche Gemeindeaufgabe der Klägerin anzusehen.

Aber auch wenn hier die Wirtschafts- oder Fremdenverkehrsförderung prinzipiell als gemeindliche Aufgabe der Klägerin anzusehen wäre, sei es ausnahmsweise aufgrund besonderer Gegebenheiten im Gebiet der Gemeinde Masserberg, sei es nach der im Schrifttum unter Hinweis auf die "harmonische Gestaltung der Gemeindeentwicklung unter Beachtung der Belange von Wirtschaft und Gewerbe" (§ 2 Abs. 2 ThürKO) teilweise vertretenen Auffassung, derzufolge diese Förderungsangelegenheiten grundsätzlich den gemeindlichen Aufgaben zuzurechnen sein sollen (vgl. Gnauck/Höhlein/Steenbock, a. a. O., E § 64 Rdz. 15; Rücker/Dieter/Schmidt, a. a. O., ThürKO § 2 Anm. 2.10; vgl. auch Uckel/Hauth/Hoffmann, a. a. O., ThürKO § 87 Rdz. 1; vgl. ferner zu anderen Gemeindeordnungen: Widmann/Grasser/Glaser, a. a. O. BayGO Art. 72 Rdz. 6; Gern, Sächsisches Kommunalrecht, S. 97; Klang/Gundlach, Gemeindeordnung Sachsen-Anhalt, § 4 Rdz. 3; Knemeyer, WiVerw 1989, 92, 99), so hat die Klägerin dann die Verpflichtungen aus dem streitgegenständlichen Mietvertrag jedenfalls nicht "zur Erfüllung" ihrer Aufgaben übernommen. Zum einen hat die angeblich gewollte Wirtschafts- bzw. Fremdenverkehrsförderung im Mietvertrag keinen erkennbaren Ausdruck gefunden, etwa durch Einbeziehung von Förderbedingungen und durch Maßgaben zur Sanktionierung einer Nichtbeachtung der Förderzwecke durch Widerruf bzw. Vertragsrückabwicklung. Es genügt nicht, dass die Beteiligten nach den Begleitumständen von der vagen Vorstellung geleitet waren, der Mietvertrag diene im weitesten Sinne der Wirtschaftsförderung. Zum anderen stellt eine jahrzehntelange risikobehaftete und überteuerte Anmietung von Wohn- und Geschäftsräumen ohnehin kein taugliches Mittel dar, um im Rahmen von § 64 Abs. 2 ThürKO von einem Rechtsgeschäft "zur Erfüllung" gemeindlicher Aufgaben sprechen zu können. Insoweit ist im Rahmen der Genehmigungsfähigkeit der Kreis zulässiger Mittel zur Aufgabenerfüllung durch den Schutzzweck des § 64 Abs. 2 ThürKO begrenzt (ähnlich Gnauck/Höhlein/Steenbock, a. a. O., E § 64 Rdz. 15: "Beachtung strenger Maßstäbe").

Darüberhinaus kann die Klägerin die begehrte kommunalaufsichtliche Genehmigung auch deshalb nicht beanspruchen, weil auch die übrigen Genehmigungsvoraussetzungen des § 64 Abs. 4 i. V. m. § 63 Abs. 2 Satz 2 ThürKO nicht erfüllt sind. Die Genehmigung soll unter dem Gesichtspunkt einer geordneten Haushaltswirtschaft erteilt oder versagt werden (§§ 64 Abs. 4, 63 Abs. 2 Satz 2 ThürKO). Sie ist in der Regel zu versagen, wenn die Verpflichtungen mit der dauernden Leistungsfähigkeit der Gemeinde nicht im Einklang stehen (§§ 64 Abs. 4, 63 Abs. 2 Satz 3 ThürKO).

Im Einzelnen gilt, dass der Beklagte als Kommunalaufsichtsbehörde die Genehmigung zu Recht versagt hat, weil die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag als ähnliches Rechtsgeschäft (§ 64 Abs. 2 ThürKO) mit Grundsätzen einer geordneten Haushaltswirtschaft nicht zu vereinbaren sind. Kennzeichnend für eine geordnete Haushaltswirtschaft ist insbesondere eine sparsame und wirtschaftliche Haushaltswirtschaft (§ 53 Abs. 2 ThürKO) und die Berücksichtigung einer fünfjährigen Haushaltsplanung (§ 62 Abs. 1 ThürKO). Hier liegt es auf der Hand, dass die während der 30-jährigen Laufzeit erheblich steigende Staffelmiete und die kaum absehbaren Instandhaltungslasten nicht nur den Rahmen einer mittelfristigen Haushaltsplanung sprengen, sondern auch den Erfordernissen einer sparsamen Haushaltswirtschaft eklatant widersprechen, insbesondere auch gemessen am - wenn überhaupt - erzielten bzw. künftig erzielbaren Mietertrag.

Überdies stehen die Verpflichtungen aus dem Mietvertrag angesichts der unkalkulierbaren Belastungen auch nicht mit der dauernden Leistungsfähigkeit der Klägerin im Einklang (§ 64 Abs. 4 i. V. m. § 63 Abs. 2 Satz 3 ThürKO).

Die Versagung der Genehmigung begegnet auch im Hinblick auf die Ermessensausübung keinen rechtlichen Bedenken, wobei das Gericht insoweit grundsätzlich auf die Prüfung der Einhaltung der rechtlichen Grenzen des einer Behörde eingeräumten Ermessens beschränkt ist (§ 114 VwGO). Grundsätzlich erteilt die Rechtsaufsichtsbehörde die Genehmigung nach pflichtgemäßem Ermessen (§ 64 Abs. 2 Satz 2 ThürKO i. V. m. §§ 118, 123 ThürKO), wenn die Verpflichtungen aus dem zu genehmigenden Rechtsgeschäft zur Erfüllung gemeindlicher Aufgaben übernommen werden. Im Rahmen ihres Ermessens hat sich die Behörde regelmäßig davon leiten zu lassen, ob die genehmigungspflichtigen Verpflichtungen den Anforderungen an eine geordnete Haushaltswirtschaft gerecht werden, ohne die dauernde Leistungsfähigkeit der Gemeinde zu gefährden. Dies erfordert eine Risikoabschätzung. Nach Satz 3 kommt der Behörde ein Ermessenspielraum insoweit aber lediglich bei Vorliegen besonderer Umstände zu (vgl. Uckel/Hauth/Hoffmann, a. a. O., ThürKO § 63 Anm. 4; Gnauck/Höhlein/Steenbock, a. a. O., E § 64 Rdz. 30 f.; vgl. auch u.a. Ziff. 9.5 der Bekanntmachung des TIM von 1995, ThürStAnz. 1995, 1109, 1111 f.; ferner: Widmann/Grasser/Glaser, a. a. O. BayGO Art. 71 Rdz. 9 a. E. zur entsprechenden Regelung in der BayGO; vgl. auch Thieme, a. a. O., § 93 Rdz. 3 zur Niedersächs. GO). Davon ausgehend war für den Beklagten vorliegend ein Ermessensspielraum nicht eröffnet, weil der Mietvertrag wegen der fehlenden Aufgabenerfüllung von vornherein nicht genehmigungsfähig ist und auch keine besonderen Umstände im Sinne von § 63 Abs. 2 Satz 3 ThürKO ersichtlich sind. Damit konnte der Beklagte keine andere Entscheidung treffen.

Nach alledem war die Klage mit ihrem Haupt- und Hilfsantrag unbegründet.

Die Kostenentscheidung beruht auf § 154 Abs. 1 VwGO. Da der Beigeladene einen Antrag gestellt und damit ein Kostenrisiko auf sich genommen hat (§ 154 Abs. 3 VwGO), entspricht es der Billigkeit, dass er und die Klägerin die Gerichtskosten sowie die außergerichtlichen Kosten des Beklagten jeweils zur Hälfte tragen (§ 159 Satz 1 VwGO, § 100 ZPO), allerdings mit Ausnahme der außergerichtlichen Kosten des Vertreters des öffentlichen Interesses, die dieser selbst trägt. Er hat weder einen Antrag gestellt noch aus sonstigen Gründen ein Kostenrisiko auf sich genommen (§ 154 Abs. 3 VwGO).

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt aus § 167 i. V. m. §§ 708 Nr. 11, 711 ZPO in entsprechender Anwendung.

Gründe für die Zulassung der Revision sind nicht ersichtlich (§ 132 Abs. 2 VwGO).

BESCHLUSS

Der Streitwert wird für das Berufungsverfahren auf 10.000,- € festgesetzt.

Gründe

Die Festsetzung des Streitwerts beruht auf § 25 Abs. 2 GKG i. V. m. §§ 14, 13 Abs. 1 Satz 1, 73 Abs. 1 GKG. Die Wertbemessung orientiert sich gleichermaßen beim Haupt- und Hilfsantrag am Wert der begehrten Feststellung der Genehmigungsbedürftigkeit bzw. der begehrten Genehmigung an Nr. 19.5 des Streitwertkatalogs (abgedruckt in: Kopp/Schenke, VwGO, 13. Aufl., Anhang zu § 164 Rdz. 14). Die Werte waren, da sie denselben Gegenstand betreffen, nicht zusammenzurechnen (§ 19 Abs. 1 Satz 3 GKG).

Hinweis:

Dieser Beschluss ist unanfechtbar (§ 25 Abs. 3 Satz 2 GKG).

Ende der Entscheidung